江南商城業(yè)態(tài)定位方案ppt課件

1、,可行性報告,1,江南商城二層項目,業(yè)態(tài)定位,1,2,前言,在商業(yè)項目市場運作中，經(jīng)營業(yè)態(tài)對于項目的商業(yè)價值與可持續(xù)發(fā)展具有關鍵性的影響力。同一個項目采用不同的業(yè)態(tài)，其場地租金水平與市場生命力亦相應地呈現(xiàn)異化的效果。因此，業(yè)態(tài)高度決定經(jīng)營力度。 基于上述觀點，本案的邏輯脈絡就是以項目所在地段商圈特征作為思考元點，結(jié)合自身客觀條件，深入挖掘市場機會，從原點放大、同構(gòu)超越、空隙切入的提純角度，剖析項目與市場的最佳契合點，務求以強勢業(yè)態(tài)杠桿全面提升項目商業(yè)價值并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。,3,總綱,地段商圈特征,項目客觀條件,市場機會,業(yè)態(tài)提純,業(yè)態(tài)定位建議,項目優(yōu)化建議,商業(yè)平臺,4,一、市場狀況分析,1.

2、1 廣州商業(yè)狀況,1.1.1 廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述,現(xiàn)時廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域為雛形，形成多個商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個商圈的影響力最大。,5,就其商業(yè)氣氛及市場影響力來看，三大商圈略有不同： 北京路的商業(yè)底蘊較濃厚，經(jīng)營類別廣泛，潮流時尚商品匯聚，檔次以中檔為主。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設立專賣店的品牌在上下九也有開設店鋪。同時，北京路作為核心商圈價值下降，變成以區(qū)域為核心的商圈。,上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風情，其西關特色明顯，從手工藝品到西關美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。上下九所面對的客戶層面屬于普

3、羅大眾群體，消費檔次以中低檔為主。,天河城一帶作為新城市的中心區(qū)域，吸引來自市內(nèi)各處消費者前來消費，影響力覆蓋全市范圍乃至周邊城市，商業(yè)核心地位的作用明顯。,6,北京路會以經(jīng)營時尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象； 上下九則以保留并發(fā)揚嶺南特色、西關風情為主旨，以此推動商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展； 天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費潮流。,從市政規(guī)劃來看，三大商圈未來的商業(yè)發(fā)展方向也會朝著現(xiàn)時的發(fā)展狀況繼續(xù)深化發(fā)展，即：,7,廣州市主要商業(yè)圈,1.1.2 廣州商業(yè)格局分布,8,分析：,從上表可以看出，現(xiàn)時市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大型商場，且商

4、業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費者不易形成重疊消費，可以說現(xiàn)時的商業(yè)格局基本是滿足消費而非刺激消費，難以刺激跨區(qū)消費欲望。 市內(nèi)各大商場中，除了天河城廣場、廣百等個別大商場外，其他各個商場均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。,9,1.1.3 部分經(jīng)營中的商場項目對比分析,廣州部分經(jīng)營中的商場對比表,10,廣州部分經(jīng)營中的商場對比表 （續(xù)上表）,11,分析,商業(yè)同質(zhì)化強烈，爭奪同類消費者 從上述對比可以看出，目前市內(nèi)多個大型的綜合性商場其同質(zhì)化程度很高，無論是商場內(nèi)功能的劃分還是目標消費者層次，都有著較大的相似，無法剌激消費者的消費欲望。 大型百貨超市磁石作

5、用減弱 由大型百貨公司進駐而帶旺整個商場的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場等，新大新、百盛的進場雖然為商場帶來一定的人流，但作用已明顯不如當年吉之島進駐天河城所帶來的影響。,12,硬件未能配合主題，缺乏個性失去吸引力 商場開業(yè)后大多數(shù)都地無法體現(xiàn)當初所打造的個性特色。由于硬件設施不完全配合，經(jīng)營方向發(fā)生偏移等因素，使商場缺乏個性特色，難以主動吸引消費者，如荔灣廣場、中華廣場。,舊有經(jīng)營模式缺少新鮮感 新開業(yè)的商場不能跳出舊有傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，令其不能從根本上打開新的經(jīng)營局面。例如廣百新翼，該商場憑借廣百在市場上的影響力，在銷售階段取得不錯的成績，但其現(xiàn)時的經(jīng)營狀況未如理想，說明了消費者看重

6、的是商場本身的經(jīng)營特色，只有真正體現(xiàn)個性的商場才能走向成功。,13,1.1.4 部分在售/將售的商場項目對比分析,廣州部分在售/將售的商場對比表,14,分析,多個大型商場涌現(xiàn)，競爭更為激烈 現(xiàn)時市場上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場，商戶的可選擇范圍較多，市場競爭十分激烈。尤其在北京路上，過去所出現(xiàn)的商鋪“僧多粥少”的現(xiàn)象，隨著多個大型商場的涌現(xiàn)，商鋪緊缺的局面已被改變。 商鋪物業(yè)投資大回報高 在售或?qū)⑹鄣纳啼佄飿I(yè)均以體現(xiàn)回報率為賣點，以吸引投資者，但現(xiàn)時在售的物業(yè)中，買家首期往往需要投入大筆資金，對部分經(jīng)營者而言，入市的門檻較高。,15,1.2 消費狀況,城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會發(fā)展，人們生

7、活水平逐步提高，加上外來高素質(zhì)人口涌入，消費要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間發(fā)展蓬勃。 消費模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場、專業(yè)市場紛紛進入市場，使市場趨向飽和，供需關系發(fā)展改變，市民由需求消費變?yōu)檫x擇消費。,16,“兩端”的消費需求基本得到滿足 廣州的商業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的發(fā)展及調(diào)整，現(xiàn)時高端消費群體與大眾型消費群體的消費需求基本已得到滿足。 高端消費層市場空間有限，廣州作為國際大都市，已吸引到相當一批國際名牌進駐，另外，高端的消費群一方面較多的前往國外消費，另一方面此類人群的占有比例亦不大。因此，現(xiàn)時的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 中低端的大眾型消費為生

8、活的基本消費，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場上的中低消費品也出現(xiàn)供大于求的關系，故該類市場消費亦已得到滿足。,17,中高端的個性消費嚴重不足 部分消費者對消費的要求越來越高，尤其是處于中間階層的中高端型的消費者，可選擇的消費空間不大。當本地商家無法滿足這批消費者的消費欲望或迎合他們的消費形態(tài)時，消費者多數(shù)尋求異地消費，例如前往香港、上海等地購物，使本地市場流失了龐大的一批消費力較強的顧客。,18,1.3 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢,從上述的分析可得知，現(xiàn)時廣州的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為：,數(shù)量龐大的中端/中高端個性消費嚴重不足 社會的商業(yè)發(fā)展飛速進行中，供求關系的杠桿必然要求將此局面打破 傳統(tǒng)

9、的營商模式越來越難以滿足消費者的消費觀的改變 舊有的市場格局已達到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口 新的經(jīng)營模式呼之欲出，關鍵是誰先打開新局面,19,大型一站式綜合性商場仍然是市場主流，但以綜合性為基礎的同時必須走向個性化經(jīng)營，創(chuàng)造出自身特色所在。 具體表現(xiàn)為跳出舊有的傳統(tǒng)商場定位思維，引入嶄新的消費觀念，開創(chuàng)領先的經(jīng)營模式。,廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢：,20,結(jié)論,21,一、我們所在的商業(yè)平臺,地段商圈特征,關鍵詞：江南西,總體概述：,從農(nóng)田上崛起的商業(yè)街缺乏商業(yè)底蘊 以街鋪為主體的經(jīng)營形式，缺乏商業(yè)龍頭的帶動 高端消費品欠奉，中低檔次為主流,22,消費力構(gòu)成：,以周邊居民為核心，輻射工業(yè)大道、寶崗

10、大道沿線 購買力以中端為主 青少年、婦女為活躍消費群,23,行業(yè)分布：,以服裝、飲食為主體，涵蓋精品、家居用品、家具等,24,臨街面窄 為二層商鋪 首層經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次低下 人流導入口窄，整體形象不佳,二、項目客觀條件,25,三、市場機會挖掘,原點放大,同構(gòu)超越,空隙切入,體現(xiàn)項目商業(yè)價值 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,市場作主導，從消費者角度出發(fā)，以嶄新的、科學的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項目制定出準確的市場定位。,26,四、終端客戶定位,婦女、青少年為江南西最活躍之消費群體,密雪兒、潮流至上名店城、屈臣氏、康威、美甲,27,終端客戶,婦女,女性主題商城,婦幼用品市場,存在市場空白,最

11、活躍之消費群體,可考慮,可考慮,青少年,狀元坊,運動名店城,考慮方向一,從終端客戶考慮,無差異,電信賣場、新華書店、服裝,單一美食中心,難以統(tǒng)一包裝,未能實現(xiàn)項目最佳價值,終端消費群容易游離,難以實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營,考慮方向二,不考慮,不考慮,存在市場空白,最活躍之消費群體,可消化較大量面積,租金難以保證,可考慮,考慮方向三,28,青少年？,婦女？,青少年消費力相對較低，且消費行為較為飄忽，容易游離,婦女穩(wěn)定而持久的消費力,Yes,29,針對女人,大打出手,30,專業(yè)綜合化,女性主題商城,婦幼用品商場,淑女為食街,=,國色天香,女性連鎖消費Mini Mall,31,Mall是什么?,32,MALL是

12、一個怪獸,她往往對人流的依賴不大，唯一的條件是交通,她是多種業(yè)態(tài)的綜合體，娛樂、休閑、觀賞、購物，彼此形成共生的關系,33,女性裝點人生的去處很多，也有很多地方為女性提供裝點人生的各類服務。,但,千秋萬載，一統(tǒng)江湖的女性樂土仍未出現(xiàn),34,為渴望美麗的心而存在,國色天香橫空出世,35,經(jīng)營內(nèi)容,女性服飾,分區(qū)經(jīng)營,化妝用品,形象設計,纖體塑身,美容美發(fā),婦幼用品,女性食品,連鎖消費,行業(yè)保護,循環(huán)體驗,36,租金價格建議,按承包租金90元/核算，保本租金為150元/ ,37,1、以項目價位為基數(shù)100，初步比較價格； （計算公式：參考項目租金位置修正系數(shù)人流修正系數(shù)規(guī)劃修正系數(shù) ） 2、將比較價格按照各參考項目的可比性進行權重的調(diào)整，綜合后得出預期租金。（計算公式：預期租金=比較價格a權重a+比較價格b權重b）,市場比較法計算項目預期租金,38,綜合項目周邊市場競爭態(tài)勢，并結(jié)合本項目自身素質(zhì)，初步估計項目的預期租金水平為：,200250元/,39,項目優(yōu)化建議,40,要體現(xiàn)項目的經(jīng)營檔次，商場內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個指標。上檔次的商場項目，均十分注重場內(nèi)公共區(qū)域的面積大小，商場整體的空間感，使用功能及室內(nèi)外設計的色彩搭配等因素，力求為顧客創(chuàng)造最優(yōu)的購物環(huán)境。 故本項目在進行規(guī)劃布局時，需著重考慮這些方