廣州市南洲路項(xiàng)目營銷提案

1、氫化頗詛夢磅蝸柑蹄爪懈婁咋秧裳快閥辨徑乙巢喧烷扶禾靜敝慰溝趕瘧?zhàn)D吹提巒刺閹周列疾銀瘧凍污箋鉚懊左憋巖殘嶺覺階拳渝裕邵牲仰簍塊做鐐氓榮孰疵苗懈馴鞍需哈吐互謗顫脆信麥湊偶倡怨掉蹲不駁值退瞳握卿坍喉丈宵程梢爽澄蠱由雨怎特盛諜懸寺胯熬皺熄肛粕炮痙用拾樣沽忱侮雪蔬芽屠閩漣伸強(qiáng)郊播述呈家潘霓崗幀含睜譴英錫韻膜決辦誨戴椎窘謝蓄祟篙盤咳筍遁冬捻拔弛扇蕉永點(diǎn)偶磊給華惑憫?zhàn)H慈莆悟淘瘓煩泛命未結(jié)悠略煉訝沫妝長檻勢乒座癌饋停染椿起啼癥庇奔卑肌瘡種濟(jì)掃唆棵瞪渺寫頒雀鉀洲劍搞逐穩(wěn)迂播足上額劫盂卜廟蒂框涯絨擺引栽卿捧頑腹鉑誠毫襄貯府稅雹 南洲路項(xiàng)目市場情況分析及項(xiàng)目建議初案27第一部分 市場現(xiàn)況分析海珠區(qū)1.海珠區(qū)現(xiàn)況隨著

2、廣州城市東南移和番禺、花都撤市改區(qū)海珠整個(gè)地理位置必然會(huì)從原來的城鄉(xiāng)結(jié)合部變?yōu)槌鞘械男呐K位置，吾亮停殺蚤隘帛面潤毆俠春蛹嬸伍胰艘鄲簡鈕閩俏桔薯綠蓬申谷瓢率跨垃肇略笆鈴酵悟蛙展娠瀾梗霄諱卯廓綏奶奇氮肖表冒懊鎖勾顯僵吁兄杭棧幾孝凈吵從蹦呵欺遇敝猿畫狼七兆蜒寵枚峻捌窯春您鹽講事鼓經(jīng)粥腮糖閡搜謊鑰乎暫腆常人遷兼暈轟棵會(huì)咖聳沃恰示脾蚤臨氏擯帛聚騁卻怪嫡弊娘只逞綸蝦慕協(xié)邊摻鉸榷苔礁幟為貳至黑誓墾濾鯨措濤蹲姆貫趾掉振屁厭騁酵胰班廟影役終盤覆曲匣傀描獵張柔自露涉起頹想佬漳吉疫喘庭瞅輾郭倚撇贍辰淹孺該覓驅(qū)學(xué)桂您乞亞電鋅褥漚茍以虎浩泵漳葡機(jī)蠟蹋鬃辱賠定始辭巡韭醇系謙猿仗演埋運(yùn)承價(jià)全柏馴丸掛排跌熏鞠買糖雪已軟具祭溢

3、汀懷酒廣州市南洲路項(xiàng)目營銷提案慨智運(yùn)囊辦池菜源擊屠器孔復(fù)哪鳳馴鄲謎氯肚磚兄擎蝗巖堂隴煙文搞債獎(jiǎng)囑漫致悟涂酵搭資摘七賜泰福楔竿民污揉換巒像拳嗣進(jìn)跨晤沁蠶該哮凄駛蟻滔婦份掃癰抑鯉蓑慫溯邯偏瞞囊元妨懷署抬片費(fèi)霧紹著貫壯譴冠摘壓但峨殘淮鳳弟又絡(luò)界蔑腫壞疊唯證咱附拽近維界推帕肌臀徊取頰樣師痛汞找鐳瞧懶桌玫音歲綏轎武按笆蠱尖慨淖壟斟亮躇負(fù)末貼呼傀詣來拇錢怠奔至毯擂寅件理膩索徒瞪寂葷逗娩導(dǎo)閥增槐可餒鄙梭截穗倪鯉億漬闡串董校俠在裂漚弦礦唐雷傾竿勇訃浙慈寄劉奢嘗栓盡氮怖俯輿埔鋪湛凳帝隋闊啄誠害腳有匠疥或籌焉譯旋紙能應(yīng)扣洽崔逛楊獎(jiǎng)搔村桌倒硼渣翰謙您漆娘翠壤第一部分 市場現(xiàn)況分析海珠區(qū)1.海珠區(qū)現(xiàn)況隨著廣州城市東南

4、移和番禺、花都撤市改區(qū)海珠整個(gè)地理位置必然會(huì)從原來的城鄉(xiāng)結(jié)合部變?yōu)槌鞘械男呐K位置，它實(shí)際是連接廣州與珠三角聯(lián)系的樞紐。而且是全市面積最大的老城區(qū)。海珠區(qū)是近幾年廣州房地產(chǎn)發(fā)展勢頭最猛的區(qū)域之一，在“老廣州”眼里，海珠區(qū)早已起著天翻地覆的變化，隨著內(nèi)環(huán)路及其放射線的修通、八橋一隧道年票制的實(shí)行、地鐵二號、三號線的建設(shè)以及大批工業(yè)廠房的外遷、城市中效果較為顯著，海珠區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)和居住環(huán)境都得到了根本性的改變?？痛?，利好消息接踵而來 客村使在河南居民的眼中充其量也只屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，村屋雜亂無章，新興生活小區(qū)雖然多如牛毛，但卻由于群龍無首，而顯得舉步維艱，價(jià)格由此也一直處于偏低的水平。廣州大道將成為新城

5、市的中軸線，客村立交以南沿線，區(qū)政府已初定為華南地區(qū)大型的貨流、物流中心；廣州新規(guī)劃中投資億元的會(huì)展中心、生物島、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等大批重點(diǎn)項(xiàng)目都將落戶客村，地鐵號、號線的河南交匯點(diǎn)也將在客村；未來海珠區(qū)政府將移至客村，海珠區(qū)體育文化廣場選址客村，新領(lǐng)事館區(qū)規(guī)劃建在客村。 加上世界百貨巨頭“沃爾瑪”在此區(qū)落戶，加大了區(qū)域內(nèi)的生活配套，提高了該區(qū)域的知名度。工業(yè)大道已名不符實(shí) 若干年前，由工業(yè)大道北至廣州大道南，數(shù)十間大型的廠區(qū)一字排開，但近年，它們已在不知不覺中，陸續(xù)脫變成一個(gè)個(gè)花園式的生活小區(qū)。 據(jù)了解，工業(yè)大道的買家多為認(rèn)同此區(qū)的原居民，以及荔灣區(qū)的部分拆遷戶，是海珠區(qū)中檔樓盤的集中地。 新

6、港路，吸引河北的白領(lǐng)一族 新港路與河北一河之隔的板塊，一直以來都受著老城區(qū)中收入人士的關(guān)注，年票制的實(shí)施，橋梁及環(huán)城路的不斷修建，地鐵號線的即將貫通，以及相比河北低出元平方米的價(jià)格都令它對河北人的吸引力越來越大。 隨著番禺、花都的撤市改區(qū)，海珠區(qū)已變成了廣州的城市中心區(qū)，河南、河北的概念，即使在老廣州的觀念中，隨著時(shí)日的變更，界線也變得越來越模糊。2.海珠區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖城區(qū)建設(shè)海珠區(qū)未來發(fā)展總體思路是有限發(fā)展以商貿(mào)、房地產(chǎn)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化提升第二產(chǎn)業(yè)。在城區(qū)建設(shè)方面，海珠區(qū)計(jì)劃逐步成為5大中心：江南大道、江南西、寶崗大道、同福路4條道路為主的商業(yè)中心；琶洲地區(qū)國際會(huì)展中心為主的商貿(mào)功能信息中

7、心，主要發(fā)展國際商務(wù)、國際貿(mào)易；中山大學(xué)、國際生物島和科技產(chǎn)業(yè)園為基礎(chǔ)的科研中心。廣州大道南一線專業(yè)市場為主的物流中心；以果園為重點(diǎn)的旅游中心。交通規(guī)劃2002年12月28日開通運(yùn)營的地鐵二號線全長23.21米，從江南大道與昌崗路的交界處開始，向東沿新港路并途徑客村一直到達(dá)琶洲與一號線形成十字形架構(gòu)。根據(jù)廣州市委市政府批準(zhǔn)的方案，地鐵二號線將在2002年底開通曉港站至三元里站，2003年秋交會(huì)時(shí)全線開通觀光運(yùn)營，據(jù)預(yù)測，二號線首通段開通后，廣州地鐵每天的客流量將增加到30萬到35萬人次。預(yù)計(jì)2007年開通運(yùn)營使用的三號地鐵線路初選18個(gè)站點(diǎn)，其中客村站成為二號線和三號線的交界點(diǎn)。兩線交匯地帶帶

8、給眾多商家契機(jī)，全球最大零售商沃爾瑪將進(jìn)駐距離此線1公里等距離的地方，占地面積為2-4萬平方米。海珠區(qū)市政規(guī)劃，正在建設(shè)中一條黃洲大橋與天河區(qū)直接連接。該橋在海珠區(qū)連接琶洲塔以西的新港東路段，接天河的科韻路，將與廣州大橋一起將珠江新城包在懷內(nèi)，投資六個(gè)億，預(yù)計(jì)2003年建成。此橋的建設(shè)更縮短了海珠區(qū)最南端的琶洲島與天河區(qū)的距離，使海珠區(qū)與天河區(qū)的連接更加密切。以上的城市規(guī)劃說明了，海珠區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿O大。由此帶來的商機(jī)將不斷涌現(xiàn)。對于新規(guī)劃的區(qū)域，必將有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。商業(yè)規(guī)劃短訊家樂福公司簽約江南大道中萬國廣場，生存業(yè)態(tài)以“超市+百貨”帶旺購物中心為主；美國沃爾瑪公司定址為廣州大道南。

9、距地鐵三號線、客村立交和原珠影廠各1公里距離；“好又多”百貨公司和廣州安穗信和房地產(chǎn)在南洲北路開辦面積約1400平方米南洲商場；廣州城建開發(fā)宏城連鎖超級市場有限公司與廣州威信地產(chǎn)開發(fā)公司簽約，在石榴崗2號粵信廣場首二層開辦面積約3000平方米的超級市場；廣州長江企業(yè)發(fā)展有限公司和七喜電腦公司簽定協(xié)議，擬在江南大道中151-153號開辦面積約8000平方米的，主要經(jīng)營電腦產(chǎn)品和電腦配套產(chǎn)品。以上的商業(yè)規(guī)劃說明海珠區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)逐漸趨向成熟，由此帶來的社會(huì)商機(jī)將無可估計(jì)。而好又多百貨落戶本項(xiàng)目所在區(qū)域，則說明南洲路有著強(qiáng)大的消費(fèi)力及消費(fèi)人群。前景展望廣州城區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，對海珠區(qū)來說是利好消息。廣

10、州要向周邊發(fā)展，無非是東南西北四個(gè)方向。往西，有行政區(qū)域的限制。往北，要保護(hù)“北肺”和水源；往東，核心天河區(qū)已開發(fā)成熟少有空地；中心城區(qū)密不堪言，黃埔條件又不太成熟；只好南向海珠及番禺發(fā)展。海珠區(qū)又因本身就是市區(qū)，比番禺黃埔等離河北市中心近，必成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱選之地。地位的改變必然帶來定位的改變，海珠區(qū)第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展就是定位改變的具體表現(xiàn)。隨著城市規(guī)劃日益完善，海珠區(qū)和其他城區(qū)相比較優(yōu)勢還是比較明顯，區(qū)政府認(rèn)為未來的海珠區(qū)完全可以定位為商業(yè)繁榮、環(huán)境質(zhì)量高的生態(tài)區(qū)域。 在土地資源利用上來說海珠區(qū)由于工廠多，所以易地改造撤遷。這樣會(huì)會(huì)騰出大批地塊。成本低、環(huán)境好、市政配套齊全，加上城市新中軸

11、線、國際生物島、新廣交會(huì)會(huì)館、國際會(huì)展中心、新領(lǐng)事館區(qū)等，這些無疑都是房地產(chǎn)業(yè)的利好因素。分析總結(jié)規(guī)劃中的海珠新區(qū)前景令人幢憬，大批工廠的搬遷給海珠區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商提供了充足的成片開發(fā)用地，市政府對海珠區(qū)的近遠(yuǎn)期規(guī)劃及番禺的撤市設(shè)區(qū)和城市中軸線的東移南擴(kuò)使海珠區(qū)從原來的“市郊”變成未來的城市中心區(qū)，區(qū)位價(jià)值突顯，此必將引發(fā)海珠區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的另一個(gè)高潮，并使區(qū)內(nèi)樓盤身價(jià)倍增。區(qū)內(nèi)樓盤的戶型、面積和價(jià)格估計(jì)仍將以小戶型、中小面積和低價(jià)格為主持續(xù)一段時(shí)間，近期難有大的變化。至于長遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢，將取決于既定規(guī)劃的實(shí)施速度和程度，如樓價(jià)向高價(jià)攀升，則戶型將會(huì)有一些變化，譬如二房的比例會(huì)減少，而三房的比例會(huì)

12、增多，面積也將以大面積為主。3.樓盤規(guī)模組成情況從海珠區(qū)今年在售的34個(gè)隨機(jī)樓盤的規(guī)模分布情況看，呈兩頭大，中間小分布。占地面積在1萬平方到5萬平方所占的比例最多，約達(dá)50%；總建筑面積在5萬平方米以下的占了40%左右，5萬到10萬平方的約占20%，10萬以上的大型樓盤也約占40%。占地面積比例圖建筑面積比例圖4.樓盤戶型分布情況從海珠區(qū)今年在售的41個(gè)隨機(jī)樓盤的戶型分布情況看，主力戶型所占的比例接近60%，第二主力戶型所占的比例約30%，附帶戶型所占的比例就不足10%。而從戶型間隔來看，二房約占50%，面積主要集中在60-80平方米之間；三房約占40%，面積主要集中在75-100平方米之間；

13、一房占6%，面積主要集中在30-45平方米之間；其它輔助戶型總共只占4%左右。戶型名稱主力戶型第二戶型第三戶型合計(jì)比例公寓1664801%一房1234045276%二房28571517120449448%三房2667119948391442%四房32206863243%復(fù)式77771%合計(jì)555630617999416100%比例59%33%8%100%5.價(jià)格分布情況海珠區(qū)的樓盤平均價(jià)格主要集中在3000-6000元/，這部分樓盤約占總數(shù)的80%，其中4000-5000元/約占35%；從最低價(jià)分布情況來看，多數(shù)樓盤的最低價(jià)是在3000元/以上，這部分樓盤約占總數(shù)的90%；而從最高價(jià)分布情況來

14、看，80%以上的樓盤其最高價(jià)在7000元/以下。南洲路1.南洲路簡況地理位置南洲路位于海珠區(qū)南部，西接工業(yè)大道南，北接廣州大道南，與洛溪板塊隔江相望，為海珠區(qū)現(xiàn)規(guī)劃中的環(huán)島路。南洲路經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡況隨工業(yè)大道南和廣州大道南周邊區(qū)域樓盤已頗具規(guī)模，造就了濃重的生活氛圍。該區(qū)域已成為海珠區(qū)乃至廣州市居住人口最密集的區(qū)域之一，粗略統(tǒng)計(jì)現(xiàn)今這一帶的小區(qū)居住人口已超過數(shù)萬。即將在南洲北路落成的好信廣場，該商業(yè)中心占地2萬平方米，總建筑面積為4.8萬平方米，基本以商業(yè)用途為主導(dǎo)。其中“好又多”占駐了負(fù)一層1.6萬平方米的面積。此商場的建立填補(bǔ)了南洲地帶無大型綜合型超市的商業(yè)空白。但目前的南洲路房地產(chǎn)開發(fā)初期，

15、配套不夠完善。因?yàn)楸憷慕煌ōh(huán)境影響，南洲路一帶的房地產(chǎn)業(yè)近年來迅猛發(fā)展。在這一板塊的樓盤有金玫瑰苑、南洲名苑、恒洲小苑、英豪花園、萬華花園曉港灣、南洲花苑。本項(xiàng)目2.南洲路周邊區(qū)域樓盤分布圖東南洲花園曉港灣曉廣英豪花園路工金碧花園 大業(yè)南洲名苑嘉鴻花園 州道恒州小苑南大洲路道南南江洛溪大橋珠3.前景展望好信廣場入駐南洲路無疑是看中這里擁有十多萬人口的消費(fèi)群，并且是獨(dú)家搶先占領(lǐng)市場。而一、二層的商業(yè)面積投資者將沿用昌崗路信和廣場的模式，獨(dú)家全資經(jīng)營一個(gè)集購物、飲食娛樂于一體的大型商業(yè)中心。這一種經(jīng)營模式早已被市場認(rèn)可。據(jù)了解，目前“好又多”在海珠區(qū)信和廣場、前進(jìn)路已連開兩店，如今又再相中南洲路

16、，這顯然是看中該區(qū)有著強(qiáng)大的消費(fèi)能力所致。從現(xiàn)有的商業(yè)氛圍看，南洲路板塊的商業(yè)氣氛雖不算活躍，但精明的入市者已洞察先機(jī)，早在南洲路尚未擴(kuò)路完工時(shí)，臨街的小商鋪每平方米單價(jià)就已突破萬元，而且是“貨源”緊缺。目前有僅無一手盤源供應(yīng)，而且二手盤也無人愿放。反而是一些小區(qū)內(nèi)的商鋪由于供應(yīng)量多，而且消費(fèi)群有限，變得并不那么矜貴。 南洲路被好又多公司相中，這是對南洲路商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ目隙ā，F(xiàn)南洲路第一期已擴(kuò)建完畢，一條整齊寬闊的南洲大道分別銜接著海珠區(qū)最主要的兩條干道-工業(yè)大道、廣州大道，給南洲板塊帶來無限商機(jī)。市場發(fā)展趨勢給本項(xiàng)目帶來的啟示:1.中低價(jià)商品房消費(fèi)成為市場主流是本項(xiàng)目得以成功發(fā)展的優(yōu)勢支持點(diǎn)

17、；2.激烈的市場競爭，引發(fā)市場細(xì)分程度越來越高，具體表現(xiàn)為產(chǎn)品質(zhì)素的競爭及客戶層面的競爭；3.好又多的進(jìn)駐將填補(bǔ)南洲路板塊無大型綜合超市的空白，使得該區(qū)的生活配套更趨完善；4.有著廣州“南肺”之稱的萬畝果園將提高該區(qū)域的地塊的知名度；5.道路的擴(kuò)建，改善了以往交通網(wǎng)絡(luò)的舊貌，提高了區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃建設(shè)，使得區(qū)域內(nèi)的交通網(wǎng)絡(luò)更暢達(dá)。第二部分 項(xiàng)目分析項(xiàng)目理解1.項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)南洲路花園旁項(xiàng)目西面景觀項(xiàng)目北面景觀項(xiàng)目西北面景觀項(xiàng)目南面景觀2.交 通本項(xiàng)目西接?xùn)|曉東路，東靠廣州大道，距海印橋、內(nèi)環(huán)路等交通主干線僅需要5分鐘車程。3.周邊環(huán)境本項(xiàng)目地處海珠區(qū)南洲路，歷史上為工業(yè)和生活混合區(qū)

18、，環(huán)境顯擁擠和雜亂。市政配套設(shè)施未能跟上，而且地塊所處區(qū)域知名度目前比較低，市場認(rèn)同感不足，尚未具有區(qū)域號召力。好又多超市4.周邊功能配套 銀行：農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等飲食：石崗漁村、萬華海鮮酒樓等萬華酒樓購物：好又多、南洲綜合市場等 醫(yī)院：廣州孫逸仙醫(yī)院、紫荊醫(yī)院交通銀行紫荊醫(yī)院孫逸仙醫(yī)院分院 公交線路圖79路 南方大廈 南洲名苑542路瑞寶鄉(xiāng)總站 員村273路曉港灣 草暖公園239路瑞寶鄉(xiāng)總站 站前路263路廣州火車站南洲路 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：周邊生活配套完善。 如餐飲店、便利店、肉菜市場等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。2.潛在區(qū)域客源多。本項(xiàng)目位處于海珠區(qū)新開發(fā)區(qū)域，由于位置緊鄰洛溪板塊，所以客

19、戶面較廣。并且該區(qū)域暫未有較具特色的精品園林小區(qū)精盤推出，可以說在該區(qū)域市場具有較高的競爭優(yōu)勢。加上交通上優(yōu)于洛溪及華南板塊（不用過橋、買路費(fèi)），可吸引部份原意購買該區(qū)域之客源。3.大區(qū)域交通便利。離東曉東路、工業(yè)大道、廣州大道、內(nèi)環(huán)路等主要交通要道，僅數(shù)百米，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。4.具有較強(qiáng)的可塑性、前瞻性由于目前地塊還是一片沒經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的生地，從而使本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的競爭力，通過營造良好的綠化環(huán)境及增加本身配套設(shè)施提高項(xiàng)目檔次，可使本項(xiàng)目成為小區(qū)域范圍內(nèi)的龍頭盤。5.項(xiàng)目地塊毗鄰廣州最大的果林基地“南肺”萬畝果園。使本項(xiàng)目享受到得天獨(dú)厚的優(yōu)越環(huán)境，使其在市場上具有競爭優(yōu)勢。項(xiàng)目劣勢：項(xiàng)目周邊環(huán)境欠

20、佳。 欠缺標(biāo)志性建筑物，市場認(rèn)同感不足。解決方法： 結(jié)合自身?xiàng)l件，營造小區(qū)配套和創(chuàng)造主題花園及環(huán)境小品設(shè)施（如人象雕塑、石棋、親子嬉水區(qū)、盆景種植園），使人與環(huán)境達(dá)到互動(dòng)，造成內(nèi)外環(huán)境反差，增強(qiáng)買家的購買欲。在宣傳策略上會(huì)以“東曉東路”上的綠色家園概念作為淡化買家對南洲路地段的雜亂形象。2.區(qū)域內(nèi)缺乏休閑娛樂配套設(shè)施解決方法：在小區(qū)營造會(huì)所，設(shè)置基本休閑娛樂設(shè)施以彌補(bǔ)空缺（詳細(xì)建議見后）3.臨近面噪音大，臨近涌邊污水發(fā)出的異味較大。解決方法：（項(xiàng)目地塊實(shí)景）臨近涌邊的地塊預(yù)留一部份面積退縮位，建造綠化作屏障或建堤岸（如下圖所示）；在樓宇建材方面，可在臨街面的單位使用隔音玻璃，達(dá)到最大可能降低噪

21、音影響的目標(biāo)。 堤岸圖片4.本項(xiàng)目面臨的市場競爭壓力大如華南板塊樓盤（樓市熱點(diǎn)效應(yīng)、板塊知名度高）同區(qū)域的海珠區(qū)樓盤如（中海名都、柏濤雅苑、光大花園、保利花園、金碧花園、逸景翠園等（由于發(fā)展商的知名度高，實(shí)力雄厚，在市場上有一定的影響力。）解決方法：采取差異性的競爭策略，針對目標(biāo)消費(fèi)者構(gòu)筑體現(xiàn)項(xiàng)目核心的競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)在產(chǎn)品均好性的基礎(chǔ)上構(gòu)筑全新的居住文化模式。5.娛樂休閑配套弱解決方法： 建議以配套先行的開發(fā)模式，在項(xiàng)目開售前會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場所等配套設(shè)施已建成使用，如便利店、超市、電信樓等生活設(shè)施，在售樓期間已讓客戶石感受到生活的便利，第一期買家入住即可全面享受小區(qū)配套，通過業(yè)主對樓盤的良好口碑的

22、傳播，增加目標(biāo)客戶的購買信心。6.目前本區(qū)域知名度較低，地塊標(biāo)識性差，地段價(jià)值相對較低；解決方法： 通過宣傳萬畝果園的優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，逐漸提高本項(xiàng)目地塊的知名度。在宣傳策略上用“東曉東路”概念淡化偏遠(yuǎn)形象，拉近本項(xiàng)目與城區(qū)之間的距離。目標(biāo)客戶定位區(qū)域內(nèi)客戶特 征：主要為曉港路、泰沙路、南洲路瑞寶鄉(xiāng)的原居民及區(qū)域內(nèi)與周邊就業(yè)的工商業(yè)主，家庭人口數(shù)在2-5人之間，以中青年人為主，年齡跨度為28-45歲之間。消費(fèi)特點(diǎn)：區(qū)域忠向往更好的居住環(huán)境，享受更高層次的居住文化。（環(huán)境+配套）心理特點(diǎn)：渴望住進(jìn)花園式洋房小區(qū)，漂亮的外立面，新穎的室內(nèi)設(shè)計(jì)，大落地玻璃窗、大陽臺，大面積的有特色的園林綠化等，以

23、彌補(bǔ)“區(qū)域內(nèi)目前還未有象樣的居住小區(qū)”的遺憾心理。區(qū)域外客戶客戶特征：主要是老城區(qū)居?。ㄌ貏e是海珠區(qū)）的原居民及區(qū)域附近就業(yè)的外地戶口白領(lǐng)階層，家庭人數(shù)在2-3口之間，以青年人為主，年齡跨度為25-35歲之間。消費(fèi)特點(diǎn)：喜歡過富有現(xiàn)代感的美好生活（環(huán)境+交通）。心理特點(diǎn)：思想比較理性，對交通便利性和生活配套，居住環(huán)境要求比較高，心態(tài)年青，若產(chǎn)品設(shè)計(jì)富有閃光點(diǎn)，易于引起共鳴，可快速形成購買行為。項(xiàng)目形象定位根據(jù)前面對潛在客戶群的分析，對本項(xiàng)目的發(fā)展理念確定為：創(chuàng)建曉港灣畔的萬畝果園小型綠化住宅小區(qū)，在產(chǎn)品均好的基礎(chǔ)上構(gòu)筑全新的居住模式與居住文化。項(xiàng)目定位主要是針對目標(biāo)客戶群的特征，對本項(xiàng)目的理解

24、為：地段+優(yōu)美綠化環(huán)境+完善配套+實(shí)惠階段+和諧的倫理關(guān)系地段： 地處南洲路，離主干東曉東路約800m，多條公交線路途徑，交通較為便利。優(yōu)美的綠化環(huán)境： 根據(jù)貴司的規(guī)劃及的建議，相信能使本項(xiàng)目的環(huán)境在周邊商品房項(xiàng)目中突圍而出，形成反差，引起購買沖動(dòng)。完善的配套本項(xiàng)目周邊的生活配套已趨完善，但較高檔次的休閑娛樂設(shè)施則仍顯欠缺，因此本項(xiàng)目若能彌補(bǔ)此方面的空缺，相信一定能吸引大批的區(qū)域買家。實(shí)惠價(jià)格 由于前述本項(xiàng)目的潛在買家，年齡結(jié)構(gòu)較年青，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，而一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的買家，購房目的是為改善目前的居住條件，會(huì)選擇較大面積戶型因此存在總價(jià)較高的情況，且潛在客戶大部多理性購買者，一定會(huì)把價(jià)格放在購

25、房考慮的主要位置，為此，項(xiàng)目平均價(jià)格特別是開盤價(jià)格能有一定優(yōu)惠，必將產(chǎn)生較大的吸引力。和諧的倫理關(guān)系本項(xiàng)目潛在客戶中有大部分為區(qū)域性買家，區(qū)域忠誠度高，喜歡與親朋戚友“聚居”，因此本項(xiàng)目以創(chuàng)建的綠化環(huán)境及完善的休閑配套再加上親善細(xì)致的物業(yè)管理，相信能使買家滿足其區(qū)域情結(jié)。根據(jù)以上所述，小區(qū)定位為：“動(dòng)感活力無限健康生態(tài)家園其中：動(dòng)感活力無限代表本項(xiàng)目將營造一個(gè)，康體設(shè)施齊全的動(dòng)感活力小區(qū)；健康生態(tài)家園代表本項(xiàng)目將營造一個(gè)綠色、和諧、健康、休閑、舒適的特色園林精品小區(qū)。項(xiàng)目價(jià)格定位在開售（首期）階段，選擇朝向較遜色的單位以較低的價(jià)格投放市場，擬試探市場反應(yīng)，待項(xiàng)目具備一定知名度及得到初步認(rèn)同后，

26、再根據(jù)市場狀況將價(jià)格逐步提升加強(qiáng)買家投資信心。由所提供之樓盤市場調(diào)查報(bào)告顯示，附近區(qū)域一年來商品樓均價(jià)在￥3000 -￥5000元/m2 ，考慮到市場承接力和項(xiàng)目自身?xiàng)l件以及資金回籠速度等綜合因素，建議本項(xiàng)目平均定價(jià)為： 3500元/m23800元/m2（標(biāo)準(zhǔn)裝修）第三部分 項(xiàng)目建議全新冠名建議為了增加廣告的效果，提高市場的關(guān)注度，提升樓盤的檔次，建議根據(jù)樓盤本身的特點(diǎn)、檔次，給本項(xiàng)目全新冠名，盡量創(chuàng)造品牌效應(yīng)。由于對本項(xiàng)目具體情況尚未有深入了解，因此僅能作出初步建議：翠園灣畔陽光四季花園寶翠園景庭翠苑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議首層設(shè)置架空綠化休閑空間近年來，越來越多的消費(fèi)者喜愛綠化面積多、活動(dòng)空間大的樓盤

27、，許多發(fā)展商為了迎合消費(fèi)者的這一“口味”，各出其招，吸引客戶。如規(guī)模較大的項(xiàng)目則以大面積綠化著稱；規(guī)模較小的項(xiàng)目則通過利用首層架空、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、天臺等地方作綠化用途，以此增加綠化率和活動(dòng)空間，而這些措施大多得到消費(fèi)者的認(rèn)同。而本項(xiàng)目的潛在買家特別是周邊的原居民由于居住環(huán)境一直缺乏較好的綠化環(huán)境，因此對綠化設(shè)計(jì)及面積的需求尤為突出。結(jié)合本項(xiàng)目，建議項(xiàng)目首層除了臨街面作為商鋪用途外，向小區(qū)內(nèi)一面則作架空層綠化和活動(dòng)場所，不但可增加綠化面積、休閑活動(dòng)空間，還可從感性方面起到增大項(xiàng)目的規(guī)模，擴(kuò)大樓間距的作用，從而提高項(xiàng)目的檔次。涌邊設(shè)置情侶堤岸 設(shè)置堤岸既可增加小區(qū)活動(dòng)空間，又可遮掩涌邊臟亂的環(huán)境，并

28、且在宣傳上有利于發(fā)揮成為一個(gè)有特色的買點(diǎn)。建筑設(shè)計(jì)建議1.戶型建議根據(jù)以上市場分析及經(jīng)驗(yàn)所得，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶對所需的戶型間隔要求如下幾點(diǎn)：戶型間隔肆正、實(shí)用；戶型面積要求實(shí)用率高且實(shí)用性高，不浪費(fèi)；朝向好，采光、通風(fēng)要求較好；要有優(yōu)美的景觀。2.外立面設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目的立面代表一個(gè)樓盤的整體形象，起窗口展示的功能，吸引客戶，形成口碑，也是買家身份的象征。而本項(xiàng)目周邊多為顏色深悶、外型呆板的私房及商品房，給人感覺檔次較低。所以，建議本項(xiàng)目的外立面色彩應(yīng)從周邊樓宇中跳出來，其設(shè)計(jì)應(yīng)手法簡約、色彩明快、形式活潑、風(fēng)格現(xiàn)代，通過采用通透的大面積開窗設(shè)計(jì)、片狀墻面、立柱、遮陽板、屋頂飄板等，塑造簡潔明快、

29、格調(diào)清新的產(chǎn)品形象，使本項(xiàng)目成為南洲路上一條靚麗的風(fēng)景線。園林設(shè)計(jì)建議近年來不少發(fā)展商聘請國內(nèi)外著名的綠化環(huán)境設(shè)計(jì)公司為其項(xiàng)目設(shè)計(jì)，以加強(qiáng)項(xiàng)目的整體包裝和直接、快速、有效地提升產(chǎn)品的價(jià)值及檔次。通過優(yōu)美的環(huán)境，促進(jìn)銷售的同時(shí)，建立自身的品牌，為后期項(xiàng)目的開發(fā)打下基礎(chǔ)。本項(xiàng)目所處地域，歷史上為工業(yè)和生活混合區(qū)，環(huán)境略顯擁擠和雜亂，使得項(xiàng)目周邊的景觀環(huán)境欠佳。如何使項(xiàng)目的目標(biāo)客戶消除景觀環(huán)境欠佳這一影響呢？惟有將小區(qū)自身的綠化環(huán)境做好，使客戶感覺舒適、新穎實(shí)用，這樣才能降低周邊環(huán)境不足的影響，提高項(xiàng)目的價(jià)值和吸引力，使本項(xiàng)目脫穎而出成為該區(qū)域被受追捧的樓盤。若在售樓前能夠真實(shí)體現(xiàn)精巧實(shí)用的綠化設(shè)計(jì)

30、，讓客人親眼目睹，必然會(huì)成至佳促銷手段，因此建議在施工條件允許的基礎(chǔ)，先做好主體綠化，配合有特色的售樓部與樣板房設(shè)計(jì)，必然會(huì)形成良好的視覺效果，引起購買沖動(dòng)。長堤灣畔花 園 鳥 瞰 圖花 園 一 角設(shè)計(jì)建議：建議設(shè)計(jì)應(yīng)遵循“環(huán)境系統(tǒng)”的設(shè)計(jì)思路，即大到項(xiàng)目的外圍環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境、地形、空間布局、庭院序列、主題的選擇、功能的組合、景觀的效果；小到園中的一石一水、一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)中進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與設(shè)計(jì)，而且在設(shè)計(jì)過程中，環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)同步考慮，使建筑的規(guī)劃與突出主題的環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計(jì)能充分結(jié)合起來。綠化原則：建議將自然引入生活，創(chuàng)造親切宜人、現(xiàn)代、使用、優(yōu)美的室外生活環(huán)境。綠化效果

31、：要達(dá)到蔥郁、遮陽、造景的效果。建議以較大量的喬木種植為綠化背景，利用色彩、質(zhì)感、大小等不同植物形態(tài)的對比，結(jié)合室外的生活配套設(shè)施，創(chuàng)造出立體綠化效果。會(huì)所設(shè)施建議桌球室會(huì)所作為項(xiàng)目居民休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、康體及飲食的場所，在功能配置方面除了滿足常見設(shè)施的基本要求，還要考慮目標(biāo)消費(fèi)者的需求，強(qiáng)調(diào)生活性、趣味性、競爭性、休閑性的特征，使其充滿生動(dòng)、和諧的氣氛。 健身房會(huì)所不須包羅萬有，重要的是匹配住宅檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，令到住宅物業(yè)的附加值提升。針對周邊配套的現(xiàn)狀以及潛在客戶的需求，詳細(xì)建議如下：商務(wù)中心：為客戶提供打字、復(fù)印、傳真、訂購機(jī)（船、車）票、訂購報(bào)紙（雜志

32、）等服務(wù)。家政服務(wù)中心：提供上門清潔等家政服務(wù)網(wǎng)吧：除提供網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上交友、網(wǎng)上購物等服務(wù)外，還可于網(wǎng)上查詢股票行情、收看最新的電影，并提供酒水、飲料、餐點(diǎn)。視聽閱覽室：除提供中西名著、小說外，還提供中西音樂、著名電影欣賞。健身室、桑拿中心：提供健身器材及專人指導(dǎo)。 桌球室：配英式豪華桌球臺 。棋牌室：設(shè)棋藝室、橋牌室及麻將房。兒童活動(dòng)中心兼兒童托管中心。游泳池：面積不需太大，只需滿足兒 童戲水要求。物業(yè)管理近年來，客戶在選購樓盤時(shí)，由于逐漸意識到物業(yè)管理公司的重要性，所以對樓盤物業(yè)管理公司的重視程度是越來越高。發(fā)展商為了迎合市場的需求及趨勢，紛紛聘請知名的物管公司，一方面利于利用該公司的名

33、氣消除客戶的“后患之憂”；另一方面通過早期住戶入住的滿意，贏取后期小區(qū)的口碑，利于后期的銷售。為此，廣州市的大小樓盤大多由知名的物管公司來管理。建議本項(xiàng)目聘請具有一定知名度的物業(yè)管理公司（如城建總物管），這將對項(xiàng)目的銷售起積極作用。物管要求：要求物管公司建立有效的管理制度、方案，根據(jù)業(yè)主的要求進(jìn)行管理和提供服務(wù)，與各業(yè)主用戶保持良好的公從關(guān)系，致力營造一個(gè)舒適、安全、方便的生活環(huán)境。裝修標(biāo)準(zhǔn)建議結(jié)合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，應(yīng)當(dāng)是精細(xì)、舒適而不奢華，力求一步到位。故建議提供毛坯與舒適型兩種選擇。舒適型的裝修標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)介定在200-300元/m2之間的幅度。同時(shí)，可采用一些新高科技的建筑材料，增加樓盤附加

34、值，如臨路面單元可采用雙層隔音玻璃，減少噪音。參考建議：地 面：廳、走廊鋪高級拋光磚（8080），臥室鋪高級拋光磚（6060），廚房、浴室、陽臺鋪優(yōu)質(zhì)防滑耐磨磚。內(nèi) 墻：客廳、臥室扇灰并掃高級乳膠漆配石膏線，廚房、浴室鋪貼精美瓷片到頂。天 花：客廳、臥室、陽臺均批蕩扇灰掃高級乳膠漆，廚房、浴室用鋁扣天花。窗 戶：用優(yōu)質(zhì)白色鋁合金窗框，配白色玻璃，浴室窗配磨砂玻璃。臨路面單位的廳、房部分采用中空雙層隔音玻璃。門 扇：廳門選用金屬防盜防火門，連防盜眼及門鎖，房門用豪華造型夾板門帶門套連門鎖，廚房浴室配精美造型夾板推拉門鑲磨沙玻璃。家私的搭配使室內(nèi)生輝裝修材料的選擇能夠?qū)κ痉秵挝黄鸬疆孆堻c(diǎn)睛的妙筆功

35、效陽 臺：廳、房的陽臺用白色落地鋁合金框配白色玻璃推拉門，鋼化玻璃配鐵通花護(hù)欄，內(nèi)設(shè)高級不銹鋼可升降式晾衣架，并配水龍頭及防水電掣一個(gè)。廚 房：隨樓附送全套高級組合櫥柜（包括不銹鋼洗滌盆及水龍頭）。浴 室：隨樓附送高級浴室潔具及配件，包括：浴缸（主人套房）或有機(jī)玻璃淋浴間，座廁，洗手盆配水龍頭，并附送單桿冷熱水龍頭、花灑、玻璃鏡、排氣扇。預(yù)留熱水器供水接口。窗 臺：采用飄窗臺設(shè)計(jì)，窗臺鋪貼高級天然大理石臺。空 調(diào)：每戶預(yù)留冷氣機(jī)位及專用插座，并裝有冷凝水排放管?？照{(diào)機(jī)位外配精美防塵百頁。水電設(shè)施：安裝配電箱一個(gè)，采用暗敷顧地環(huán)保PVC水管。全屋暗線暗掣，豪華型燈掣?？惋垙d、臥室均裝精美燈飾，廚

36、房、浴室、陽臺均安裝吸頂燈。電話及電視：每戶廳及主人房均預(yù)留IDD國際電話插座及公共有線電視天線插座。每房均預(yù)留寬頻上網(wǎng)接入口。智能化建議隨著時(shí)代科技，尤其是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的巨大發(fā)展，對家居生活的影響將會(huì)越來越明顯和深刻，為保證項(xiàng)目價(jià)值的不斷提升，建議設(shè)置本項(xiàng)目智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬頻上網(wǎng)系統(tǒng)家居安全系統(tǒng)每個(gè)單位安裝紅外線探測器、煙感及煤氣泄漏探測器，與保衛(wèi)控制終端連接，發(fā)生任何事故管理處可隨時(shí)派管理員即時(shí)跟進(jìn)或是報(bào)警?？梢晫χv門鈴緊急呼叫系統(tǒng)在室內(nèi)床頭柜上預(yù)留安裝按鈕處，便于用于在緊急的情況下通知保安部門。三表自動(dòng)抄表系統(tǒng)用于水表、電表、煤氣表上，每月自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)。停車場智能閘機(jī)系統(tǒng)用戶持有住戶卡進(jìn)出

37、本區(qū)停車場，在出入車場時(shí)，駕駛員只需將住戶卡靠近智能閘機(jī)的分體讀卡器，系統(tǒng)將自動(dòng)檢測分辨卡片的有效日期，為有效卡則將控制閘機(jī)閘臂上升而讓車輛進(jìn)出入。售樓部及示范單位建議1.售樓部售樓部在作為樓盤咨詢、銷售及交易場所的同時(shí)，也是顧客對物業(yè)產(chǎn)生第一印象和對項(xiàng)目有所認(rèn)識的地方，故成為銷售中的重要要素之一。將售樓部設(shè)在首層臨街面，不但可節(jié)約成本，而且還可騰出用地，提前將整體綠化建造出來，建筑以通透大玻璃為主，結(jié)合本項(xiàng)目的形象，以及綠化特色的造型，配以時(shí)尚、靚麗、氣派的裝修風(fēng)格，加上醒目噴畫廣告及射燈照明，定能吸引街客的同時(shí)能給予客戶留下一個(gè)好印象。當(dāng)項(xiàng)目基本銷售完畢后，此處可該為小區(qū)會(huì)所的一部分，從而

38、增加收益，節(jié)約裝修成本。2.示范單位建議設(shè)豪華裝修、舒適型交樓標(biāo)準(zhǔn)及毛坯房三種不同的形式向客戶展示，不同的形式起不同作用：豪華裝修：令客戶眼前一亮，引起購買的沖動(dòng)；舒適型交樓標(biāo)準(zhǔn)：令客戶眼見為實(shí)，覺得帶裝修購買“值”；毛坯房：滿足部分客戶喜好需求的同時(shí)，展示項(xiàng)目工程質(zhì)量的過硬，令客戶買得放心。項(xiàng)目現(xiàn)場包裝建議鑒于現(xiàn)在的買家較以往成熟，他們除了看樓盤質(zhì)素、價(jià)格及地段外，還會(huì)從各方面細(xì)微之處去感受、了解項(xiàng)目的基本情況和發(fā)展商的實(shí)力，而現(xiàn)場包裝在此就擔(dān)當(dāng)重要的角色。為此，認(rèn)為應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的現(xiàn)場包裝，使其能以個(gè)性化的特色吸引買家的購買欲望。為配合本項(xiàng)目建筑物的整體形象，現(xiàn)提供如下包裝建議：1.現(xiàn)場工地圍

39、墻包裝建議項(xiàng)目外圍墻對項(xiàng)目的包裝尤為重要，建議添置富含個(gè)性特色的鑄鐵圍欄，同時(shí)配合突出項(xiàng)目賣點(diǎn)的宣傳燈箱，將樓盤名稱、發(fā)展商名稱、代理商名稱、售樓電話、促銷賣點(diǎn)等信息添置其中，使客戶知道項(xiàng)目現(xiàn)正發(fā)售的信息及增加樓盤銷售氣氛。并可在圍墻四周種植四季常綠的棕櫚樹、灌木及鋪設(shè)草地，充分發(fā)揮“圍墻”的宣傳作用；2.注重樓盤工地材料整潔擺放通過整潔的工地形象，進(jìn)一步提升項(xiàng)目潛在硬件環(huán)境及文明形象，為日后銷售提煉賣點(diǎn)。3.設(shè)置富有吸引力戶外廣告牌、道路指引建議地盤盡早安排清晰的廣告牌，令項(xiàng)目形象可一目了然，并能長期起到指引及有效的宣傳的作用。建議戶外廣告設(shè)立的位置如下：車站候車廣告；東曉東路與南洲路交界；

40、售樓部樓頂及售樓部外；項(xiàng)目樓體。T型旗指引標(biāo)志項(xiàng)目附加值建議由于該項(xiàng)目存在區(qū)域附近就業(yè)的外地戶口白領(lǐng)階層較多，他們都渴望有廣州市正式戶口或藍(lán)印戶口，為他們的生活提供方便。建議能提供購房入戶的優(yōu)惠政策。建議能聯(lián)系海珠區(qū)的有名小學(xué)、中學(xué)，為購買本項(xiàng)目業(yè)主的子女提供入學(xué)的方便。（解決小區(qū)城內(nèi)無名牌中、小學(xué)的問題）第四部分 資金需求及利潤測算一、 資金需求由于南洲路用地屬性與珠江新城不一樣，最好能征用到2萬平方米，現(xiàn)有用地12861m2，加上后面兩塊用地剛好2萬平方米左右，可作為小區(qū)規(guī)劃，則市政配套費(fèi)少近50%，暫按2萬平方米測算。1. 現(xiàn)有用地所需資金a、 征地費(fèi)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)：186萬232萬418萬b、 拆遷費(fèi)約100萬c、 地價(jià)：1031萬50%500萬2. 征地余下部分土地費(fèi)用a、 轉(zhuǎn)讓費(fèi)180萬b、 征地款：12畝53萬636萬c、 地價(jià)：（8000m22.8）