深圳某地產(chǎn)天津東麗湖項(xiàng)目全程策劃

1、天津東麗湖萬科城集團(tuán)開發(fā)規(guī)模最大的項(xiàng)目、 規(guī)劃為中國首卒優(yōu)質(zhì)生態(tài)型社區(qū)、 先造城，再建房，以項(xiàng)目完善配套設(shè)施；、 以周邊優(yōu)美的自然環(huán)境為主要推廣賣點(diǎn)；、 全程體驗(yàn)式營銷方式，以獨(dú)特生活品位打動(dòng)客戶。一、項(xiàng)目概述1 、項(xiàng)目概況（1）基本概況天津東麗湖萬科城項(xiàng)目位于天津市東麗湖溫泉度假旅游區(qū)內(nèi)的東麗湖北岸，東麗之光大道以南，為天津萬科具有異國風(fēng)情的低密度高尚住宅項(xiàng)目，總占地面積4095 畝（273公頃），總建筑面積88萬平方米，其中住宅建筑面積80萬平方米，公建建筑面積8萬平方米。項(xiàng)目容積率不大于0.36，建筑密度不大于20，綠地率不小于50。（2）地理位置項(xiàng)目占據(jù)整個(gè)東麗湖北岸，臨湖位置絕佳。距

2、外環(huán)線17公里，距離天津市區(qū)中心約28公里，距離濱海城區(qū)25公里，距離天津機(jī)場26公里。 萬科東麗湖依東麗湖而建，東麗湖水域面積為7.3 平方公里，遼闊的水面，充足的地?zé)豳Y源，豐富的水產(chǎn)，良好的空氣質(zhì)量和聲環(huán)境質(zhì)量都屬于天津市各自然生態(tài)保護(hù)區(qū)之首。（3）總體規(guī)劃東麗湖萬科城是萬科經(jīng)歷20年集團(tuán)發(fā)展后，承接第三個(gè)十年發(fā)展的一個(gè)生態(tài)建城的理想模式，將社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)作為密不可分的整體，綜合考慮社區(qū)的多樣性。人口規(guī)模、公用空間、交通系統(tǒng)、就業(yè)機(jī)會(huì)和自然環(huán)境的整體協(xié)調(diào)開發(fā)。重新喚起人們對建設(shè)精彩持久的住宅區(qū)的熱情。 計(jì)劃在8 - 10年內(nèi)建設(shè)成為一個(gè)集居住、教育、旅游、休閑為一體的功能齊全的完整綜合性

3、新市鎮(zhèn)。2 、項(xiàng)目自然環(huán)境：地處東麗湖溫泉度假旅游區(qū)東麗湖溫泉度假旅游區(qū)是天津市政府批準(zhǔn)的十大旅游風(fēng)景區(qū)之一和七大生態(tài)保護(hù)區(qū)之一，周邊無工業(yè)項(xiàng)目，空氣水體、土壤沒有受到污染，并有大面積的植被和人工綠化。東麗湖水域面積遼闊，湖岸周長12 公里，面積達(dá)7.3平方公里，水質(zhì)優(yōu)良，盛產(chǎn)魚蝦，具備得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境，東麗湖溫泉度假旅游區(qū)處于山嶺子地?zé)釒У闹行膮^(qū)域，地?zé)豳Y源十分豐富，水質(zhì)中含有偏硅酸、鋰、鍶等多種微量元素，對風(fēng)濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等癥狀具有良好的藥用價(jià)值，還有美容、理療等功能。（1）周邊環(huán)境東麗湖周邊環(huán)境環(huán)境非常好，七里海濕地環(huán)境覆蓋東麗湖地區(qū)，營造大的環(huán)境調(diào)節(jié)氣候。七里?？偯娣e95平

4、方公里，是國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級(jí)天津古海岸與濕地自然保護(hù)區(qū)的重要組成區(qū)域，也是我國北方面積最大的帶有古海岸特色的濱海濕地，它是大自然留給人類的瑰寶，鑲嵌在渤海之濱的一顆璀璨明珠。因其覆蓋東麗區(qū)域，改善本地區(qū)空氣質(zhì)量，調(diào)節(jié)區(qū)域小氣候，有“綠色肺葉”之稱，擁有特殊的生態(tài)功能。七里海濕地大面積的葦海、水域，充溢著一種“野”味。野水、野草、野鳥、野景、野情、野趣、七里海區(qū)域內(nèi)的東麗湖，是離天津中心城區(qū)最近的自然保護(hù)區(qū)，具有得天獨(dú)厚的濕地環(huán)境。（2）湖面東麗湖是1976 年為農(nóng)業(yè)灌溉而人工開挖的水庫。蓄水量2200 萬立方米，湖岸周長12 公里，水域遼闊，面積達(dá)7.3平方公里（約1.1萬畝），相當(dāng)于西湖的1

5、.5倍。其水域面積位居天津市各自然生態(tài)保護(hù)區(qū)之首。（3）植物群落主要有三種生態(tài)群落，其中蘆葦群落覆蓋面積最大。蘆葦群落：從生態(tài)角度，蘆葦具有多種生態(tài)功能，具有減輕土壤水分蒸發(fā)，調(diào)節(jié)空氣濕度，增加土壤有機(jī)質(zhì)，改造灘涂，固堤的作用。也是各種候鳥棲息，繁殖的場所。既有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，又有很高的審美價(jià)值。蘆葦雜草草甸群落。湖堤為刺槐群落。（4）動(dòng)物（5）空氣質(zhì)量通過空氣質(zhì)量檢測對比，東麗湖地區(qū)的NO2、TSP、 SO2三項(xiàng)指標(biāo)的現(xiàn)狀濃度都低于全市的平均濃度，是天津市空氣質(zhì)量最好的區(qū)域之一。（6）聲環(huán)境質(zhì)量東麗湖地區(qū)噪聲分貝值遠(yuǎn)低于市區(qū)及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，基本沒有噪聲污染。根據(jù)監(jiān)測結(jié)果，東麗湖項(xiàng)目中心區(qū)域的晝夜噪

6、聲監(jiān)測值均低于城區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（I 類），聲環(huán)境質(zhì)量較好。（7）交通狀況東麗湖度假旅游區(qū)與北京、唐山、秦皇島等周邊地區(qū)的交通聯(lián)系十分密切，距天津市中心車程30分鐘，距開發(fā)區(qū)車程25分鐘，正處于天津市區(qū)和濱海新區(qū)的中間位置。目前，通過津漢公路、衛(wèi)國道與市區(qū)相連；每天往返市區(qū)和濱海新區(qū)人流量達(dá)10萬人次；東麗湖與京、津、塘的交通網(wǎng)絡(luò)基本成型。未來，茶金路與京津塘高速公路、津?yàn)I高速公路交口處開通出口；金鐘河大街延長線將于年內(nèi)通車，該路可由金鐘河大街直接達(dá)到東麗湖東麗之光大道。天津機(jī)場和東麗湖之間已修建一條高速路。二、項(xiàng)目分析住宅郊區(qū)化的黃金地帶天津的城市擴(kuò)張帶動(dòng)了周邊區(qū)域的發(fā)展，東麗湖萬科城在城

7、市發(fā)展的大好形勢下迎來了發(fā)展的契機(jī)。1、宏觀環(huán)境：“一根扁擔(dān)挑兩頭”的理想位置未來天津城市的發(fā)展將呈現(xiàn)“一根扁擔(dān)挑兩頭”的格局，即天津市區(qū)和濱海新區(qū)齊頭并進(jìn)。東麗湖地區(qū)處于天津市和天津?yàn)I海新區(qū)的中間位置，是一個(gè)投資置業(yè)，大展宏圖的理想基地。（1）人口由市區(qū)外移是必然的趨勢根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃（2004-2020年），濱海新區(qū)主要發(fā)展方向是現(xiàn)代化制造業(yè)以及國際物流，從市區(qū)向?yàn)I海新區(qū)的流動(dòng)將是未來天津市人口主要的流動(dòng)方向。按照規(guī)劃，中心城區(qū)及近郊地區(qū)將劃分為33個(gè)居住片區(qū)，濱海新區(qū)劃分為20 個(gè)居住片區(qū)。每個(gè)居住片區(qū)人口在15萬至25萬人左右，含3至5個(gè)居住區(qū)或居住小區(qū)。居住片區(qū)配置大型超市、社

8、區(qū)文化中心、綜合運(yùn)動(dòng)場、中小學(xué)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。5年至10 年后市內(nèi)六個(gè)區(qū)都要壓縮10萬左右的人口，中心城區(qū)總?cè)丝趯p少60萬。除計(jì)劃生育因素帶來的人口增速放緩，從城市規(guī)劃的角度來看，將來本市將嚴(yán)格控制在市內(nèi)六區(qū)建設(shè)低水平的住宅，騰出的中心市區(qū)用地，主要用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)和公共基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，增加人均居住用地的水平，打造宜居城市。至2020年，人均綠地達(dá)到15平方米以上，其中人均公共綠地為10平方米以上。由于濱海新區(qū)的迅速崛起，未來天津市中心城區(qū)人口向?yàn)I海新區(qū)流動(dòng)是必然趨勢，其中主要以外來人口和一部分區(qū)縣人口為主；天津市人口的另一個(gè)重要流向就是在現(xiàn)在郊區(qū)縣政府所在地基礎(chǔ)上發(fā)展起來

9、的市區(qū)外圍新城(衛(wèi)星城)。未來20年，多個(gè)離市區(qū)較近、交通便利、地鐵快速路等能夠連接到的小城鎮(zhèn)都將發(fā)展成為市區(qū)外圍新城。（2）告別距離的便捷交通沒有比“把交通比作城市動(dòng)脈”更為貼切的比喻了，對于在“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”和在“京津一體化”中的天津來說，道路就像血管，道路越寬越多，“血液”就循環(huán)得越好，城市也就越健康越具有活力。新總體規(guī)劃中明確提出：要構(gòu)筑以京津?yàn)殡p核心，各種交通方式緊密銜接、快速轉(zhuǎn)換、通達(dá)腹地的區(qū)域一體化的現(xiàn)代交通體系。2005 年6 月，京津塘高速公路二線工程（天津段）已經(jīng)開工，計(jì)劃工期為三年，將于2007年年底完成主體工程，2008 年奧運(yùn)會(huì)之前確保全線通車。這條線路起于北京朝陽區(qū)

10、，終至天津塘沽北塘鎮(zhèn)，全長177.8公里。天津段包括一條主線和三條聯(lián)絡(luò)線：主線起于武清區(qū)高村，經(jīng)梅廠、東堤頭、東麗湖、胡張莊，止于北塘，與擬建的濱海新區(qū)環(huán)線相連，雙向八車道；三條聯(lián)絡(luò)線分別連接京滬高速公路、天津市區(qū)和津漢公路。此外，正在規(guī)劃中的京津塘第三條高速公路將位于京津塘高速公路南部，分別由從北京四環(huán)經(jīng)河北廊坊到天津石各莊鎮(zhèn)、長度70公里的新修路段，加上石各莊鎮(zhèn)到當(dāng)城立交橋一段16公里的京滬高速公路，以及從當(dāng)城立交橋到寧港工業(yè)區(qū)一段77 公里的津晉高速公路三部分組成。不出幾年，在北京市與天津市區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之間的大片土地上，將出現(xiàn)縱橫密集的道路網(wǎng)絡(luò)，地區(qū)與地區(qū)之間原本不長的距離也將因交通

11、的通達(dá)而顯得越來越短。距離和城際的概念正在人們心中淡化，四通八達(dá)的交通將使道路變成輻射帶，促進(jìn)沿線新經(jīng)濟(jì)和新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）東麗湖成為天津人居中心的可能根據(jù)新總規(guī)中“一軸兩帶三區(qū)”的示意圖，可以發(fā)現(xiàn)，其中“一軸”與“兩帶”的交會(huì)點(diǎn)分別是中心城區(qū)與濱海新區(qū)。中心城區(qū)是天津的根脈所在，具有600年的滄桑歷史，文化積淀與經(jīng)濟(jì)建設(shè)最為成熟；而濱海新區(qū)正在肩負(fù)著國家賦予的重任，致力成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心，成為第二個(gè)浦東。這兩個(gè)軸帶的交會(huì)處一方具有人口與文化的現(xiàn)存資源，另一方則具有沿海經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢?，F(xiàn)在，兩地東西相望，距離并不遙遠(yuǎn)，隨著區(qū)域的連結(jié)性建設(shè)，兩地在未來形成一體將是必然趨勢。因此有人大膽預(yù)測未來的城

12、市中心有可能就出現(xiàn)在兩地之間。目前，在該區(qū)域內(nèi)天津機(jī)場附近已經(jīng)開始東擴(kuò)興建空港物流保稅區(qū)，開發(fā)區(qū)西區(qū)也正在如火如荼地?fù)]戈西進(jìn)。這些都將促進(jìn)未來人口的大量遷移。在兩地之間是大片大片未被開發(fā)、生態(tài)資源豐富的處女地，在這里，動(dòng)物、植物與水和諧共生，天然相成，是適合人類居住和生活的絕佳場所。目前，東麗湖地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)階段，部分具有前瞻眼光的置業(yè)者已經(jīng)開始關(guān)注這一區(qū)域。而該地區(qū)的潛在資源也正在被大力挖掘，2005年，世界滑水錦標(biāo)賽和嘉年華兩項(xiàng)國際大事同時(shí)落于該地，這不能不說明地區(qū)的重要價(jià)值。以湖為中心不是沒有可能。在杭州，由于價(jià)格奇高，臨西湖而住已經(jīng)成為普通人難以實(shí)現(xiàn)的夢想。而在天津未來可能的中心，正

13、潛藏著一個(gè)面積相當(dāng)于西湖一個(gè)半的東麗湖。2、住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢二戰(zhàn)后，西方老城市以地鐵和高速公路為基礎(chǔ)，出現(xiàn)住宅大規(guī)模郊區(qū)化，區(qū)別于別墅和單元住宅的郊外小住宅(低層、低密度)成為小資產(chǎn)階層的居住方式。90年代初期，中國較發(fā)達(dá)的大城市北京、上海、廣州相繼出現(xiàn)住宅城郊化。針對中產(chǎn)階級(jí)以大規(guī)模小住宅為發(fā)展概念的項(xiàng)目都獲得較大成功，較為代表的有廣州的祈福新村、碧桂園和上海的錦秋加州項(xiàng)目。因此隨著天津的城市發(fā)展，住宅郊區(qū)化將會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)，東麗湖正好迎來非常好的發(fā)展機(jī)會(huì)。3、東麗湖項(xiàng)目的優(yōu)劣勢（1）項(xiàng)目2大優(yōu)勢優(yōu)勢一：具備良好區(qū)位優(yōu)勢直隸天津未來最具活力的濱海新區(qū)行政區(qū)劃；東麗湖地區(qū)與京、津、塘的交通網(wǎng)

14、絡(luò)基本成型；自然環(huán)境十分優(yōu)越，附近地區(qū)無工業(yè)項(xiàng)目，空氣、水體、土壤均沒有受到污染。優(yōu)勢二：生態(tài)環(huán)境好東麗湖位于天津市七個(gè)生態(tài)自然保護(hù)區(qū)和天津市十大旅游風(fēng)景區(qū)之一的東麗區(qū)東麗湖溫泉度假旅游區(qū)內(nèi)，是為農(nóng)業(yè)灌溉而人工開挖的水庫，蓄水量2200萬立方米，湖岸周長12公里，面積達(dá)7.3平方公里（約1.1萬畝）。具有特色的湖區(qū)景觀，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。（2）項(xiàng)目2劣勢劣勢一：位置遠(yuǎn)離市區(qū)，周邊配套不成熟距離外環(huán)路8公里，周邊有正在興建的天津空港工業(yè)區(qū)，但是就目前的環(huán)境來看不成熟，缺少配套設(shè)施，就交通來講，通往外環(huán)有一條新修的快速路，（2005 年剛通車）但是沒有地鐵通往。劣勢二：市場發(fā)展程度不夠成熟目前天津的房

15、地產(chǎn)市場發(fā)展相比前幾年有所進(jìn)步，但離市場的真正成熟還有一段距離，項(xiàng)目所處的地塊離市區(qū)較遠(yuǎn)，面積又大，要消耗到這么大面積的住宅體量，項(xiàng)目還需要一定的時(shí)間來培育這個(gè)市場。三、項(xiàng)目定位建筑生態(tài)新市鎮(zhèn)面對一個(gè)占地4095畝，擁有良好的生態(tài)資源項(xiàng)目，想要給其定位是件困難的事。萬科對東麗湖項(xiàng)目經(jīng)過了5年的揣摩，最終確定了建筑一個(gè)集居住、教育、旅游、休閑為一體的生態(tài)新市鎮(zhèn)。1、項(xiàng)目總體定位萬科在2000年取得東麗湖的土地，但是由于2000年天津的房地產(chǎn)市場還處于較為初級(jí)的階段，市場的發(fā)育程度遠(yuǎn)不如現(xiàn)在。周邊的交通及市政配套極其不完善，客戶對項(xiàng)目位置的認(rèn)知、對產(chǎn)品的認(rèn)知、對價(jià)格的認(rèn)知都不如現(xiàn)在理性和成熟，萬科

16、沒有把握啟動(dòng)市場。直到2003年底，天津明確了城市東擴(kuò)、大力發(fā)展濱海新區(qū)的戰(zhàn)略，明確了開發(fā)區(qū)西區(qū)和空港物流加工區(qū)的清晰規(guī)劃和定位，并把東麗湖區(qū)域劃入七里海大黃堡生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)，萬科東麗湖才最終確定了規(guī)劃思路：即以生態(tài)為主線，以新城市主義思想為核心。項(xiàng)目總體定位為：計(jì)劃在8 - 10 年內(nèi)建設(shè)成為一個(gè)集居住、教育、旅游、休閑為一體的功能齊全完整的綜合性新市鎮(zhèn)。2、產(chǎn)品定位：建筑形式多樣化由于天津已明確了東向發(fā)展計(jì)劃，東部形成“新市鎮(zhèn)”的趨勢將逐步顯現(xiàn)，多樣化的居住缺口已經(jīng)形成。對旁邊兩大經(jīng)濟(jì)新區(qū)來說，高品質(zhì)社區(qū)的需求更是毋庸置疑。因此，為滿足多種收入階層的需求，復(fù)合型建筑規(guī)劃必不可少。再者目前國

17、家已嚴(yán)控可建設(shè)用地的批用，土地資源十分緊張。此時(shí)如果在這四千余畝的地面上全部蓋上別墅，那將是一種嚴(yán)重的浪費(fèi)。另外，臨湖居住的生活狀態(tài)本不多得，它應(yīng)屬于大多數(shù)人，實(shí)現(xiàn)臨湖生活的分享，也是萬科體現(xiàn)自身社會(huì)價(jià)值的一面。最后為了提高居住的生態(tài)性，在規(guī)劃中，萬科期望盡可能地保留原有水景，并在此基礎(chǔ)上建林蔭大路和人工濕地。同時(shí)，低密度又是萬科一貫堅(jiān)持的產(chǎn)品特色，在這樣的條件下還要保證容積率，多層建筑和高層建筑就成為了必不可少的產(chǎn)品形式。綜合以上原因，萬科東麗湖項(xiàng)目將產(chǎn)品定位為：建筑形式多樣化的北歐風(fēng)情產(chǎn)品。別墅、板式小高層、塔式高層、低層住宅、街坊多層等多種產(chǎn)品同存。3、客戶定位由于東麗湖萬科項(xiàng)目地塊處于

18、天津市和天津?yàn)I海新區(qū)的中間位置。隨著天津市產(chǎn)業(yè)東移策略的執(zhí)行，東麗湖地區(qū)的產(chǎn)業(yè)走廊地位將更加重要。因此項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要定位為：以天津本土居民為主，小量來自北京等外省市地區(qū)。由于東麗湖項(xiàng)目體量，因此社區(qū)人群將大致分為三大類：第一類客戶群：居住者東麗湖萬科城社區(qū)的居民是中到中上收入的人群，有行政管理人員、當(dāng)?shù)亟?jīng)營者等，年齡集中在30-50 歲，除此之外，社區(qū)對退休、半退休人員及年輕創(chuàng)業(yè)者和他們的家庭也有很大吸引力。第二類客戶群：度假旅游者東麗湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者來此享受寧靜的鄉(xiāng)間生活。社區(qū)重視健康、保健、自然和休閑，富有休閑度假的氛圍，為周圍城市居民提供了一個(gè)獨(dú)特的去處

19、。第三類客戶群：在東麗湖工作的人群醫(yī)療保健、教育、藝術(shù)、文化及溫泉、旅館、餐館的經(jīng)營者及職員、商店主、娛樂專家及行政管理者；大批高科技產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員；社區(qū)將順應(yīng)當(dāng)今潮流，形成在家辦公的模式，利用通訊技術(shù)的最新成果，通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。四、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)建中國首例生態(tài)社區(qū)東麗湖萬科城結(jié)合了近現(xiàn)代的新城市主義設(shè)計(jì)思潮影響，著力融合城市可以掌握的自然生態(tài)資源（區(qū)位、土地、山丘、河湖、樹木等）和具有使用價(jià)值的人力作用資產(chǎn)（道路、橋梁、車船等）作為運(yùn)營的基礎(chǔ)資本，在規(guī)劃上解決實(shí)際生產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展模式。1、規(guī)劃理念：生態(tài)居住區(qū)東麗湖及周邊區(qū)域是一塊難得的自然原生態(tài)地塊，按照萬科的計(jì)劃是，在東麗湖畔4095

20、畝土地上大規(guī)模開發(fā)生態(tài)居住區(qū)，建成有濕地、水系、野鳥、溫泉的生態(tài)居住區(qū)，成為對華北地區(qū)乃至全國的先例，作為可持續(xù)性發(fā)展的生態(tài)社區(qū)在中國率先實(shí)踐之一。因此，萬科東麗湖項(xiàng)目將“經(jīng)筑文脈”、“優(yōu)秀小區(qū)的基本要素”和“良好的城市形態(tài)”三個(gè)設(shè)計(jì)思想結(jié)合在一起。依據(jù)土地原有的特點(diǎn)和周邊環(huán)境的影響，基于新市鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃及原則，最終形成一個(gè)具有底蘊(yùn)、經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的優(yōu)秀小區(qū)。（1）規(guī)劃理念之一：一切以環(huán)境作為先決條件東麗湖所采用的設(shè)計(jì)手法最根本的一點(diǎn)是對地塊建筑文脈的透徹理解，萬科通過對東麗湖環(huán)境的考察研究，對地塊進(jìn)行了解，在開發(fā)上遵循了生態(tài)社區(qū)的開發(fā)原則：先看哪些地方值得保存，再?zèng)Q定建筑用地的選址，最大限度地

21、保持原有自然形態(tài)，減少人為改造的成分，維護(hù)原有生態(tài)系統(tǒng)，一切以環(huán)境作為先決條件。（2）規(guī)劃理念之二：保持并改善原居住地生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)建生態(tài)城萬科東麗湖生態(tài)居住區(qū)借鑒國外新理念，其中主要是借鑒美國錫萊瑞辛生態(tài)居住區(qū)和澳大利亞哈利法克斯生態(tài)城的開發(fā)模式。借鑒錫萊瑞辛生態(tài)居住區(qū)臨湖而居的開發(fā)模式錫萊瑞辛生態(tài)居住區(qū)位于美國佛羅里達(dá)州，是美國當(dāng)代十個(gè)典范住宅社區(qū)之一。居住區(qū)周邊有4700英畝的自然保護(hù)區(qū)，保護(hù)那些瀕臨滅絕的生物，實(shí)際開發(fā)區(qū)域只占整體的1/3，其余區(qū)域則被修建成開放式廣場、自然保護(hù)區(qū)和濕地緩沖帶，它的定居型住宅大多臨湖而建。借鑒錫萊瑞辛生態(tài)居住區(qū)的開發(fā)模式，萬科對于4095畝中的218畝沼澤

22、地和1046畝魚塘不是加以填平建房，而是將其中的濕地帶適度保護(hù)，成為該項(xiàng)目寶貴的生態(tài)資源。形成“居住區(qū)自然保護(hù)濕地”的開發(fā)模式，直至最后居住區(qū)建成后，也要保留一塊濕地，在居住區(qū)內(nèi)興建水面水體景觀，將與濕地連成濕地水系系統(tǒng)，讓濕地水體景觀成為居住區(qū)與濕地的聯(lián)結(jié)點(diǎn)和受益點(diǎn)。借鑒哈利法克斯生態(tài)城自然是生態(tài)的開發(fā)模式哈利法克斯生態(tài)城是澳大利亞第一例生態(tài)城市，它提出生態(tài)城開發(fā)模式，主要是恢復(fù)退化的土地、適應(yīng)生物區(qū)，開發(fā)模式與景觀、土地固有形式相適應(yīng)，保護(hù)現(xiàn)存的生態(tài)特征。創(chuàng)造安全、健康的居住、工作和休閑空間。萬科東麗湖生態(tài)居住區(qū)將借鑒哈利法克斯生態(tài)城的開發(fā)理念，開發(fā)中將圍繞“自然生態(tài)、健康運(yùn)動(dòng)、涉外”主題

23、，保護(hù)現(xiàn)有的濕地、水系、水鳥、原生植被和鄉(xiāng)土植被、溫泉等生態(tài)資源，并加以適度開發(fā)利用。（3）規(guī)劃理念之三：增添時(shí)尚新生活元素汲取并采用了北美在住宅小區(qū)建設(shè)方面的最新設(shè)計(jì)思想“城市新生活”，更新喚起人們對建設(shè)精彩持久的住宅小區(qū)的熱情。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)萬科東麗湖進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，考慮每一家庭成員同周邊自然生物、社會(huì)關(guān)系、市場經(jīng)濟(jì)、資訊信息等之間所達(dá)成的融洽尺度，在整套方案中，耗費(fèi)三年推敲關(guān)于宏觀、生態(tài)、復(fù)合、國際、人文的細(xì)節(jié)分派指標(biāo)，形成城市具體形狀的妥當(dāng)安排。并把滿足當(dāng)代中國居民的一切要求承擔(dān)所有的城市和環(huán)境品質(zhì)的職責(zé)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，萬科探索出了三條最重要的設(shè)計(jì)理念：（1）總體規(guī)劃在占地4095

24、畝的地域面積上，項(xiàng)目將宏觀社會(huì)性、生態(tài)、復(fù)合、國際、人文作為密不可分的整體，綜合考慮社區(qū)的多樣性、人口規(guī)模、公用空間、交通系統(tǒng)，分期規(guī)劃多個(gè)居住組團(tuán)。整個(gè)項(xiàng)目分8期開發(fā)，一期于2005年9 月開盤，主要是獨(dú)棟別墅面積在199-272平方米，連排別墅面積160-180平方米，合院別墅面積165-210平方米。二期2005年11月份開盤，產(chǎn)品主要是板式小高層，踏式高層，底層住宅，街坊多層等多種產(chǎn)品。剩下的六 期將于未來的9年繼續(xù)開發(fā)。（2）配套設(shè)施規(guī)劃除住宅產(chǎn)品外，項(xiàng)目在社區(qū)配套上設(shè)有2萬平方米的運(yùn)動(dòng)公園，包括室外籃球場、網(wǎng)球場等活動(dòng)場所；占地4 萬平米的九年學(xué)校，并設(shè)有幼兒園，可容納1000 多

25、人；商業(yè)配套，例如便利店、咖啡館、餐廳等生活服務(wù)設(shè)施。以上配套預(yù)計(jì)2006-2007 年投入使用。（3）公共環(huán)境體系規(guī)劃東麗湖在公共環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)上將新城市主義奉行到底。新城市主義定義是創(chuàng)造低層高密度的城市環(huán)境，并將居住功能、公共與商業(yè)服務(wù)最優(yōu)化地結(jié)合起來。這一定義可以在一些方面得到延伸，如上圖?？梢钥吹?，新城市主義的一個(gè)重要方面就是公共設(shè)施與商業(yè)服務(wù)、工作地點(diǎn)與住宅在城市環(huán)境中的混合與整合，這將有利于形成當(dāng)?shù)亓己玫纳瞽h(huán)境。景觀系統(tǒng)沿湖堤景觀有中心公園、帶狀綠地，融合為一體，不同的草地，不同的水體，繁多的植物規(guī)劃把天然景觀和人工景觀有機(jī)融合。水道系統(tǒng)優(yōu)美而有效水道系統(tǒng)，具有排放大量地表水的能力

26、和景觀的娛樂功能。車行系統(tǒng)以車行道路為主將小區(qū)內(nèi)的主要建筑串聯(lián)起來，次要的車行路、街巷及步行道相互連接，形成活力的交通網(wǎng)絡(luò)。步行系統(tǒng)步行道路系統(tǒng)進(jìn)一步完善區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)并通過它接近自然。營造步行5分鐘尺度規(guī)則，增強(qiáng)居民戶外街區(qū)活動(dòng)的交融性。五、建筑設(shè)計(jì)特色有效吸收“有機(jī)建筑”設(shè)計(jì)理念東麗湖萬科城在建筑設(shè)計(jì)上吸收了美國著名建筑師賴特的“有機(jī)建筑”理論思想，在別墅設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)與自然的融合，屋頂為質(zhì)地輕盈的鋼結(jié)構(gòu)屋面。室內(nèi)外空間咬合，互相滲透，充分發(fā)揮木材、石材、鋼、玻璃、混凝土、磚等材料的表現(xiàn)力。建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約、清新自然。東麗湖的建筑設(shè)計(jì)是由萬科與瑞典SWECO一起設(shè)計(jì)的。項(xiàng)目從社區(qū)規(guī)劃到建筑細(xì)節(jié)，

27、從空間設(shè)計(jì)到生活意向到處洋溢著和諧的氣氛。1、獨(dú)立北歐別墅的三大設(shè)計(jì)特點(diǎn)東麗湖的獨(dú)立別墅采用的是北歐風(fēng)情設(shè)計(jì)。其建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行了創(chuàng)新，特點(diǎn)如下。（1）革命性的立面設(shè)計(jì)鍍鋅鋼板屋頂、大面積玻璃、文化石、鋁木復(fù)合窗的有機(jī)結(jié)合，使建筑擺脫了花哨繁復(fù)的外表，達(dá)到了功能和形式的高度統(tǒng)一，也使北歐墅區(qū)別于市面上的其他別墅。（2）顛覆性的大面寬設(shè)計(jì)大面寬意味著更多的陽光、更好的通風(fēng)、更高的生活品質(zhì)。即使是北歐墅最小的A戶型，其面寬也超過了15米，進(jìn)深卻不足10米，配合大面積采光窗，保證了居家的陽光品質(zhì)。（3）創(chuàng)造性的面積控制從199平方米的A戶型到272平方米的E戶型，北歐墅提供五種不同面積的別墅，適應(yīng)不同人

28、群的不同需求。但通過合理的功能分區(qū)和空間分隔，刪除了大而不當(dāng)?shù)目臻g浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)了面積和功能的和諧統(tǒng)一。以B戶型為例，在215平方米的建筑面積里實(shí)現(xiàn)了五房三廳的功能，使得B 戶型成為備受客戶和同行追捧的經(jīng)典。北歐墅，建筑在整個(gè)2.7平方公里萬科城的基礎(chǔ)之上，享有整個(gè)新城市的配套、人氣和繁華。2、聯(lián)排別墅的五大特色東麗湖聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)借用了北方傳統(tǒng)庭院建筑空間組合形式，它對單個(gè)傳統(tǒng)的庭院建筑通過空間、環(huán)境、建筑、流線、小品等方面全新的改造，使其形成一系列組合庭院空間，這種類似村落式的布局方式是對現(xiàn)有火柴盒風(fēng)格的聯(lián)排別墅的一種挑戰(zhàn)。以下為東麗湖聯(lián)排別墅的主要設(shè)計(jì)特點(diǎn)：（1）空間組織聯(lián)排別墅用建筑、圍墻、

29、平臺(tái)來圍合出露天庭院，并把它作為建筑的中心，這是對露天空間進(jìn)行探索性嘗試。（2）方形平面的變異從方出發(fā)，尋找符合基地的特征模數(shù)，再進(jìn)行變異、翻轉(zhuǎn)，形成具有特征性的建筑及空間。（3）中央鄰里共享空間聯(lián)排別墅創(chuàng)造性地強(qiáng)化了這一概念，并把它還原成傳統(tǒng)院落的概念，4 戶一組的鄰里共享空間，為其提供了一個(gè)半公共休息場所，在這里，植樹種草，并配上鋪地流水，降低了小環(huán)境的溫度，提供了濕度，并能充分享受到陽光，有別于以往公共綠地、庭院所帶給人們的感受。（4）花園平臺(tái)一種溫馨、親切感覺，使二層用戶既有親臨地面的感覺，可以視線無遮擋地欣賞景觀，同時(shí)也調(diào)節(jié)了室內(nèi)的氣候。 把多個(gè)成組聯(lián)排別墅布置的戶型，通過平臺(tái)貫通的

30、視線串聯(lián)起來。（5）漫游的路徑這一概念來源于印度建筑師柯里亞的作品，甘地紀(jì)念館設(shè)計(jì)中，柯里亞追求一種無定形的“非建筑”，一條漫游的路徑沿著轉(zhuǎn)換的軸線將漫游者帶到各個(gè)功能空間。 東麗湖聯(lián)排別墅重要概念之一也是基于這一思路，成組布置的戶型，被貫穿其間的花園平臺(tái)和庭院、休息亭在各個(gè)方向上聯(lián)系起來，形成迷宮般的效果，各部分在漫游者閑適、隨意的游歷過程中不經(jīng)意地逐漸展示出來，其內(nèi)部路徑就像進(jìn)入傳統(tǒng)村莊的布局。3、合院別墅的住宅功能分區(qū)東麗湖的合院別墅采用三重戶外空間設(shè)計(jì)：中心庭院、獨(dú)立私人花園、雙露臺(tái)。每戶都是由5.1米 5.1米的近似方型的空間構(gòu)成，臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間等功能空間分別包容在多個(gè)方形

31、盒子里，最多4戶共同組合成“回”字形平面。（1）功能分區(qū)每戶住宅分為三個(gè)相對獨(dú)立的區(qū)域，每區(qū)都有特定功能組成。第一個(gè)區(qū)域由臥室、廁所、儲(chǔ)藏等排它性私密空間組成，其室外環(huán)境面對主要是半公共鄰里共享空間，這里強(qiáng)調(diào)的是靜謐、舒適、私密；第二個(gè)區(qū)域是起居室、廚房、餐廳等，其室外環(huán)境面對主要是公共交往綠地空間，使得其能夠接受到充足的陽光和徐徐的涼風(fēng)，這里強(qiáng)調(diào)的是交往、開放、享受；第三個(gè)區(qū)域是由遮陽棚架覆蓋的平臺(tái)及露臺(tái)組成，夜晚和清晨于此活動(dòng)，非常愜意，它是前兩者的過渡與聯(lián)系空間，強(qiáng)調(diào)的是視線、趣味與交流。（2）三大設(shè)計(jì)特點(diǎn)平臺(tái)的設(shè)立，保證了室內(nèi)外貫通的視線串聯(lián)，營造了一種溫馨、親切感覺，使二層用戶又多了

32、個(gè)自家的花園，可以視線無遮擋地欣賞景觀，同時(shí)也調(diào)節(jié)了室內(nèi)的氣候。所有戶型銷售面積都控制在165-210平方米，具有超高的居住率。起居室超大5.1米開間，多面采光，形成陽光客廳。每戶二層為雙露臺(tái)設(shè)計(jì)，46-53平方米露臺(tái)空間贈(zèng)送。一層客臥與衛(wèi)生間為一體式設(shè)計(jì)，廚房餐廳相鄰，整體化功能構(gòu)造。4、公寓東麗湖的公寓采用歐式小鎮(zhèn)式的低層、低密度的建筑布局進(jìn)行設(shè)計(jì)。環(huán)抱式鄰里組合模式，減少自家公共空間的浪費(fèi)，增加鄰里交流。（1）風(fēng)格在建筑風(fēng)格表現(xiàn)上，節(jié)點(diǎn)精致、材料自然環(huán)保，體現(xiàn)著北美風(fēng)格。（2）外觀整體樓座擺放自然、規(guī)整，但每棟公寓外觀造型變化豐富，追求輕盈、豐富的體型，多住宅入口樣化的手法，使視覺形成錯(cuò)

33、落有致的感覺。 （3）屋頂設(shè)計(jì)屋頂形態(tài)極具個(gè)性，線條洗練平直，充分利用日照資源。（4）陽臺(tái)陽臺(tái)均為敞開式，以增加生活空間與建筑外部空間過渡的灰空間，打破傳統(tǒng)的二元空間模式。（5）戶型每戶“多入口”設(shè)計(jì)，多出口、多功能、多靈活性地制造出多重私密領(lǐng)地，無一不是室內(nèi)空間向室外多個(gè)方向的延展。5、二期丹麥印象公寓東麗湖二期丹麥印象公寓采用斯堪的那維亞建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，深受人們贊賞的斯堪的那維亞建筑設(shè)計(jì)最主要的共性是精煉的幾何造型、對材料的忠實(shí)表現(xiàn)以及精致的細(xì)部設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)原則在二期住宅立面設(shè)計(jì)中項(xiàng)目遵循以下的主要原則：6、設(shè)計(jì)共性盡管二期中的不同住宅類型有各自不同的特點(diǎn)，但是它們也擁有一些重要的共性：（1）

34、建筑的體形和元素?fù)碛泻啙嵉男螤罾缫赃B續(xù)通長的陽臺(tái)代替各自獨(dú)立的陽臺(tái)，在立面上形成橫向線條；由幾個(gè)單元形成的住宅作為一個(gè)整體來設(shè)計(jì)，使建筑擁有平和、安靜的外觀；在有些位置，建筑的東側(cè)采光退臺(tái)形成屋頂平臺(tái)，使得整體的建筑有所變化，并更好地結(jié)合公園和水面的景觀。建筑立面反映內(nèi)部功能，窗的設(shè)置方式直接反映不同的居室空間。（2）立面設(shè)計(jì)與住宅所處的位置密切結(jié)合面對綠地或水面的山墻或建筑局部都有相應(yīng)的設(shè)計(jì)調(diào)整，最好地集合這些景觀資源。而靠近繁忙街道的建筑立面就采用不同的處理方式。適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，南立面比較開敞，北立面比較封閉。（3）窗的分隔方式和細(xì)部采用現(xiàn)代的設(shè)計(jì)語匯窗戶經(jīng)常與水泥外墻面板結(jié)合，在重

35、要的位置布置角窗。立面上的主要材料是淺色的涂料。涂料的顏色強(qiáng)化出建筑的體塊。其它部分的立面材料以輕質(zhì)的板材或木質(zhì)水泥外墻條板為主。（4）四類重點(diǎn)戶型介紹第一類A戶型：薄板小高層，基本為二室二廳一衛(wèi)戶型。主體為十層，西端為十一躍十二層, 四室二廳二衛(wèi)。戶型總開間很大，將近12米寬，進(jìn)深很小，明廚明衛(wèi)，明餐明臥，通透性好。 流線組織合理，動(dòng)靜區(qū)分明確。 客廳餐廳統(tǒng)一在一個(gè)朝南的大空間內(nèi)，通風(fēng)采光優(yōu)越，景觀視線深遠(yuǎn)通暢，豐富的資源為此戶型提供難得的舒適性。 大開間的衛(wèi)生間、廚房等功能空間變得非常經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 陽臺(tái)設(shè)計(jì)方正實(shí)用，而南向淺陽臺(tái)則為家庭提供觀景的趣味空間，并起遮擋夏日南向直射陽光的作用。第二

36、類D、E戶型：四層至六層，主要為三室二廳一衛(wèi)戶型，其中鄰水戶型為三室二廳二衛(wèi)，頂層有部分二室二廳一衛(wèi)戶型。D系列戶型為南入口，首層設(shè)有情景房，二層戶型從情景花園入戶；E系列戶型為北入口，無情景房，以上各層與D系列標(biāo)準(zhǔn)層相同。D、E 類為本期住宅中的主力戶型，大部分不超過110平方米，鄰水戶型不超過135 平方米。戶型均有南向?qū)拸d，餐廳、客廳并列布置在朝南方位，使戶內(nèi)主要公共空間獲得充足的陽光、景觀資源，提供了良好的生活場所。享受情景花園的生活方式。各功能空間考慮周到慎密，為業(yè)主設(shè)置了居家需要的儲(chǔ)藏室。衛(wèi)生間置于臥室區(qū)的中央，使用很方便而且避免了面積浪費(fèi)。第三類G 戶型：五層至六層，基本為二室二

37、廳一衛(wèi)戶型，頂層有少量三室二廳一衛(wèi)戶型及三室一廳二衛(wèi)躍層戶型。G系列戶型為南入口戶型，首層有庭院，設(shè)有情景房，二層戶型從情景花園入戶，三層以上從南向陽臺(tái)入戶。戶型南北朝向，開間大進(jìn)深小，采光通風(fēng)良好。 享受院落式情景花園的生活方式，南向花園入戶?？蛷d、主臥朝南，明廚明餐，衛(wèi)生間在臥室之間，使用方便。在4、6西端及兩端有部分一室一廳一衛(wèi)及一室二廳一衛(wèi)東西向戶型，戶型實(shí)用合理，臥室朝東或朝南，客廳、餐廳朝東西景觀方向。此系列戶型面積均較小，一般不超過90平方米。第四類H 戶型：五層至六層，基本為二室二廳一衛(wèi)戶型。H系列戶型為北入口，無情景房，二層及以上基本為標(biāo)準(zhǔn)層。戶型經(jīng)濟(jì)實(shí)用，設(shè)計(jì)杜絕面積浪費(fèi)，

38、走道和其它不必要的面積盡可能少。衛(wèi)生間處于兩個(gè)臥室之間，方便夜間使用。在45樓東西兩端有部分一室一廳一衛(wèi)及二室二廳一衛(wèi)戶型，其中西端有一戶。此系列戶型面積均較小，一般不超過90平方米。六、大量運(yùn)用生態(tài)技術(shù)由于東麗湖萬科城自然資源得天獨(dú)厚，為使項(xiàng)目開發(fā)不破壞生態(tài)環(huán)境，項(xiàng)目采用了大量的生態(tài)技術(shù)，使得項(xiàng)目更具可持續(xù)發(fā)展性。1、利用水循環(huán)保護(hù)水體生態(tài)系統(tǒng) 東麗湖現(xiàn)存植物種類60余種；湖內(nèi)放養(yǎng)鯉魚、鰱魚、草魚、河蟹、銀魚等魚種；上十萬只的各種鳥類于本地區(qū)遷徙繁衍；更有豐富得無以計(jì)數(shù)的昆蟲以及田鼠、野兔、蝙蝠、刺猬等北方常見哺乳類小動(dòng)物在此定居。保護(hù)東麗湖水體生態(tài)系統(tǒng)，充分利用東麗湖大面積湖景和堤岸景觀，

39、改善社區(qū)環(huán)境，成為本區(qū)域最顯著的景觀特征。（1）水環(huán)境的整體規(guī)劃水環(huán)境整體規(guī)劃，是東麗湖萬科城生態(tài)規(guī)劃的重中之重。主要體現(xiàn)在一期，雨水通過地面雨水收集系統(tǒng)，進(jìn)入約10.5 萬平方米的人工湖，使人工濕地和湖形成一個(gè)凈化循環(huán)系統(tǒng)。（2）滲水路面系統(tǒng)滲水路面系統(tǒng)指路面強(qiáng)度等性能滿足要求的同時(shí)，使路面保持良好的透水性，雨水能及時(shí)透過路面滲入地下土壤。路面設(shè)計(jì)達(dá)到快速排水的目的。滲水路面有利于生態(tài)和環(huán)保，在日本、歐美等發(fā)達(dá)國家已應(yīng)用多年，取得了良好的社會(huì)效益，對比普通硬地做法，其優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在如下方面：（3）雨水收集系統(tǒng)雨水人工貯存隨著人類對自然環(huán)境的利用和破壞，越來越多的自然資源急劇減少，水資源作為人

40、類賴以生存的自然資源之一，正受到嚴(yán)重威脅。盡管東麗湖項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的水資源，為了更好地節(jié)約水資源，在設(shè)計(jì)之初就考慮到了自然雨水的應(yīng)用。項(xiàng)目內(nèi)設(shè)計(jì)利用具有綠化景觀效果的雨水明溝讓雨水流進(jìn)杠區(qū)內(nèi)的水系，用于補(bǔ)充水景用水和濕地景觀用水。除非遇到特大暴雨需通過溢流管排進(jìn)區(qū)外的雨水管道，正常年份社區(qū)內(nèi)的雨水也爭取做到零排放，節(jié)約景觀用水和綠化灌溉用水。（4）中水回收系統(tǒng)中水寶貴的水資源應(yīng)得到充分利用，天津市區(qū)內(nèi)已經(jīng)建立了多家大型中水處理廠，經(jīng)過深度處理后的中水在各項(xiàng)指標(biāo)都嚴(yán)格達(dá)標(biāo)的前提下回用給住戶，中水的價(jià)格是自來水價(jià)格的一半左右，因此，高效地利用中水資源既是對水資源的節(jié)約，也是減少業(yè)主水費(fèi)負(fù)擔(dān)的有效

41、方式。東麗湖萬科城項(xiàng)目內(nèi)設(shè)計(jì)建設(shè)了小型中水處理站，中水站采用先進(jìn)工藝技術(shù)及地下建筑方式。建成后的中水站每天將處理住區(qū)內(nèi)的生活污水，處理后的中水將回用于小區(qū)的綠化灌溉等方面。（5）人工濕地系統(tǒng)人工濕地系統(tǒng)水質(zhì)凈化技術(shù)是一種生物處理方法，屬國家專利技術(shù)，其基本原理是在一定的填料上種植特定的濕地植物，從而建立起一小人工濕地生態(tài)系統(tǒng)。當(dāng)污水通過系統(tǒng)時(shí)，其中的污染物質(zhì)和營養(yǎng)物質(zhì)被系統(tǒng)吸收或分解，使水質(zhì)得到凈化。凈化過程人工濕地水質(zhì)凈化的過程包括物理沉降，根系阻截、化學(xué)沉淀、土壤及植物根系表面的吸附與吸收、微生物代謝，起主要作用的是微生物。實(shí)際應(yīng)用東麗湖萬科城項(xiàng)目人工濕地系統(tǒng)，主要作用在于對濕地公園用水進(jìn)

42、行水質(zhì)凈化，由于濕地的生物處理功能，實(shí)現(xiàn)濕地公園人工湖水的水體循環(huán)再利用。既節(jié)約了補(bǔ)充用水，也由水體循環(huán)處理帶來了碧波蕩漾的優(yōu)美景色。同時(shí)由于濕地系統(tǒng)由蘆葦、香蒲、菖蒲、千屈菜、美人蕉等多種水生植物構(gòu)成，形成了別具風(fēng)味的景觀效果，為業(yè)主提供觀賞游玩之處。2、營造自然風(fēng)貌的原生植物園區(qū)東麗湖萬科城項(xiàng)目在最大程度上體現(xiàn)出生態(tài)社區(qū)的特色，為了維護(hù)當(dāng)?shù)刈匀簧鷳B(tài)群落，在東麗湖項(xiàng)目內(nèi)設(shè)計(jì)了原生植物區(qū)域，種植當(dāng)?shù)爻Ｒ姷泥l(xiāng)土樹種和草本植物，如垂柳、饅頭柳、毛白楊、法桐、泡桐、國槐、白蠟、火炬樹、合歡、千頭椿、臭椿、欒樹、檉柳、檜柏以及木槿、紫薇等。結(jié)合人工湖水種植蘆竹、香蒲、荷花、睡蓮、蘆葦、水蓼、水芋、茭白

43、、水蔥等水生植物，營造符合當(dāng)?shù)刈匀伙L(fēng)貌的原生植物園區(qū)。（1）土壤改良排鹽系統(tǒng)土地生態(tài)改良為了減少人為建筑對自然環(huán)境的破壞，挑選的建設(shè)居住活動(dòng)區(qū)的位置是以開發(fā)區(qū)域內(nèi)土壤條件較差、植被較稀疏、長勢較弱的區(qū)域作為居住建筑的建設(shè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)原狀土壤為輕度鹽堿土。為保證良好生態(tài)綠化效果，居住建筑區(qū)內(nèi)的綠化用地，采取了先進(jìn)的排鹽技術(shù)，對原狀土壤進(jìn)行改良。改良方法包括：鋪設(shè)排鹽淋層，地下盲管排鹽；根據(jù)種植區(qū)域不同更換不同厚度的綠化種植用土；優(yōu)先選用適合當(dāng)?shù)厣L的樹種種植，如國槐、白蠟、柳樹等；建設(shè)“實(shí)驗(yàn)田”，選擇項(xiàng)目內(nèi)合適用地，進(jìn)行適合鹽堿工濕地生長的植物的試種和馴化，如本地生長的蘆葦、香蒲、水蓼、水蔥等；

44、引進(jìn)蘆竹、荷花、睡蓮、水芋、茭白、鳶尾、萱草、馬蹄蓮等。（2）屋頂綠化系統(tǒng)佛甲草種植人工屋頂隔熱：佛甲草，也叫萬年草，是景天科佛甲草屬多年生草本植物。主莖匍匐生長，直徑約3-4毫米，高約250-400 毫米，著地后各節(jié)能長出不定根和分枝。憑此伏地蔓延可生出龐大的株叢。葉呈半園柱狀、條形，葉10- 20毫米。主根下部節(jié)短，根系不發(fā)達(dá)，是一種耐旱性極強(qiáng)的植物。覆蓋率高供氧量大：佛甲草在環(huán)境惡劣的屋頂上生長，株距密四季常青，枝繁葉茂，實(shí)用綠化覆蓋高達(dá)90以上。特別是佛甲草的呼吸作用，經(jīng)科學(xué)驗(yàn)證，與其它植物相反，晚上吸入二氧化碳，白天放出氧氣，且能量比一般植物大30倍。大面積屋頂種植，對平衡大氣中的氫

45、和二氧化碳能起到積極作用，它是適合屋頂種植的最優(yōu)秀的草種。三大優(yōu)點(diǎn)：改善天臺(tái)眩光，令人賞心悅目隨著城市高層建筑的崛起，越來越多的人們工作與生活在城市高空，經(jīng)常俯視樓下的景物。而建筑屋頂?shù)谋砻娌牧希趶?qiáng)烈的陽光照射下，反射刺目的眩光，經(jīng)心理科學(xué)驗(yàn)證，在人的視野中當(dāng)綠色達(dá)到30時(shí)，人的心情最為舒暢，而佛甲草，天臺(tái)綠化恰恰給人們帶來這種效果。美化城市環(huán)境現(xiàn)代人類追求回歸自然的生活方式，生活在城市里的人們，所見到和接觸到的多為人工制品。代表自然環(huán)境的綠色植物，是生活在鬧市人們的向往之物。天臺(tái)綠化的建造，使人們更加接近綠色環(huán)境。隔熱防水并舉建筑物的隔熱防水一直是建筑設(shè)計(jì)師攻克難點(diǎn)和住戶十分關(guān)注的“熱”點(diǎn)

46、。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國平屋頂滲漏現(xiàn)象高達(dá)85之多，成為建筑界一直未能解決的技術(shù)難題。經(jīng)測試，夏季佛甲草綠化較好的屋頂，種植層下屋頂表面的最高溫度僅20-25 度。這樣有效地阻止了屋頂溫度的升高，控制了溫差對屋面形成的強(qiáng)烈破壞，達(dá)到了隔熱和保護(hù)防水層的目的。3、應(yīng)用節(jié)能技術(shù)，享受自然資源項(xiàng)目所在區(qū)域處海濱平原，屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫在11以上，年降水量超過五六百毫米，雨量充足，有著豐富而充沛的地?zé)?，風(fēng)能、太陽能等自然資源，東麗湖通過運(yùn)用節(jié)能技術(shù)充分利用這些免費(fèi)而環(huán)保的自然資源。（1）日照與采光利用萬物生長靠太陽，舒適的居住也離不開對日照與采光的科學(xué)安排。在東麗湖萬科城，通過日照的分析模

47、擬，調(diào)整住宅的開窗位置及開窗面積，盡可能地利用自然能源，而在北側(cè)則盡量減少開窗面積，減少能源流失及視線干擾。（2）保溫技術(shù)利用外墻外保溫外墻高級(jí)涂料；50mm 厚聚苯板外保溫；200mm 厚爐渣空心砌磚。東麗湖萬科城的別墅外墻傳熱系數(shù)達(dá)到0.4W/m2，保障了別墅墻體的高質(zhì)量保溫效果。屋頂保溫鍍鋁鋅彩色壓型鋼板；80mm厚玻璃棉保溫；130mm厚混凝土板。東麗湖萬科城的別墅屋頂傳熱系數(shù)達(dá)到0.35W/m2，在高質(zhì)量效果下為別墅的頂層生活提供保溫隔熱。建筑的質(zhì)材外窗型材采用鋁合金斷熱型材(獨(dú)棟別墅重要居室為外木內(nèi)鋁)，配高強(qiáng)度密封膠條；采用雙層中空玻璃。東麗湖萬科城的部分住宅外窗傳熱系數(shù)達(dá)到了2

48、.7W/m2，在透明材質(zhì)的基礎(chǔ)上仍然保障室內(nèi)的適宜溫度恒定。（3）太陽能利用太陽能是清潔能源之一，將太陽能轉(zhuǎn)換為電能并用于夜間照明，是有效利用自然能源的一大手段。東麗湖萬科城項(xiàng)目應(yīng)用了太陽能庭院燈和太陽能草坪燈。由于采用了先進(jìn)的太陽能光電板蓄電池系統(tǒng)，保證了夜間照明供電的需要。減少了電線電纜的鋪設(shè)，很大程度上保證了夜間照明系統(tǒng)的持續(xù)安全性：無需傳統(tǒng)供電，有效地節(jié)約了住區(qū)內(nèi)用電成本。自動(dòng)靈活的開啟方式，跟隨著天氣的變化自動(dòng)開啟照明裝置，為業(yè)主的生活增添了一份便利。（4）地?zé)豳Y源的梯度利用東麗湖擁有豐富的地?zé)豳Y源，溫泉度假為天津市民所推崇。為了更好地利用大自然的恩賜，東麗湖萬科城在項(xiàng)目規(guī)劃了地?zé)豳Y

49、源的梯度利用系統(tǒng)：地?zé)崴疄?0度，轉(zhuǎn)為70度的暖氣用水，用于公共建筑及部分住宅的采暖，經(jīng)再次循環(huán)后處理為40 度，用于住宅的地板采暖。天津地處我國北方，冬季采暖時(shí)間長達(dá)5個(gè)月左右，至今仍然普遍使用的傳統(tǒng)鑄鐵散熱器，存在能耗高和污染大的缺陷，特別是對居室的裝飾效果有一定影響。近年來，低溫供熱的采暖方式開始流行，這種方式不僅可以節(jié)約能源，還可以使居住者感到更加舒適。東麗湖萬科城部分采用了熱水地板輻射采暖的采暖形式，熱水地板采暖是以熱水作為熱媒，將熱水管埋設(shè)在地板中，在采暖空間進(jìn)行自下而上的低溫輻射供暖。具有供熱量分配均勻，提高供熱舒適度，節(jié)省耗能費(fèi)用的特點(diǎn)。4、空氣環(huán)境技術(shù)的運(yùn)用室外空氣流動(dòng)情況對

50、小區(qū)內(nèi)的微氣候有著重要的影響，局部地方風(fēng)速太大，可能對人們的生活、行動(dòng)成不便，也有可能在某些地方形成旋渦和死角，不利于室內(nèi)的自然通風(fēng)。此外，冬季風(fēng)速過大還會(huì)造成建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的冷風(fēng)滲透，從而使得采暖負(fù)荷增加。東麗湖萬科城對風(fēng)環(huán)境進(jìn)行了詳細(xì)的模擬研究。從而在規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)上充分考慮風(fēng)向風(fēng)能的影響，既保證了空氣在室內(nèi)室外的流通，又避免了過大的風(fēng)速帶來居住的不適。（1）住宅室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)新鮮空氣是人們健康生活的根本保障，污濁的環(huán)境不僅讓人感到不舒適，更會(huì)帶來疾病。根據(jù)衛(wèi)生學(xué)原理：氧氣含量低、有異味、帶塵土的空氣是損害人體健康的；從建筑物理學(xué)觀點(diǎn)看，過度潮濕、不流通的空氣會(huì)產(chǎn)生霉菌，損壞建筑。住宅新風(fēng)微循環(huán)技術(shù)是低能耗住宅的主要技術(shù)之一。既能保證室內(nèi)新鮮空氣的含量，又可將通風(fēng)造成的能量損失降到最低限度，并減少灰塵和噪音。東麗湖萬科城項(xiàng)目部分采用德國LUNOS 公司的外墻式通風(fēng)系統(tǒng)，由安裝于衛(wèi)生間的風(fēng)機(jī)和安裝于外墻的通風(fēng)口組合而成。多點(diǎn)進(jìn)風(fēng)(由安裝于起居室、臥室的進(jìn)風(fēng)口有組織，定量的引入經(jīng)過濾處理后的室外新鮮空氣)和一點(diǎn)出風(fēng)，以達(dá)到室內(nèi)外空氣的循環(huán)，為人們創(chuàng)造一個(gè)健康、舒適的居住環(huán)境。（2）變壓止逆煙道利用變壓止逆閥煙道又稱變壓防串煙防倒灌排氣道，吸取了變壓式煙