代理商和開發(fā)商之間的代理合同怎么談判

1、代理商和開發(fā)商之間的代理合同怎么談判，一般都是哪些內(nèi)容？一、委托代理項(xiàng)目甲方委托乙方代理樓盤（以下稱本樓盤），本樓盤位于地塊內(nèi)（以甲方所提供之土地規(guī)劃許可證內(nèi)所定范圍為準(zhǔn)）。本樓盤是經(jīng)房屋土地管理局批準(zhǔn)建造合法 的產(chǎn)權(quán)商品房，現(xiàn)已具備政府規(guī)定的預(yù)售及銷售條件：本樓盤預(yù)售許可證編號(hào)。二、代理期限1、代理期為簽定本合約后，本樓盤正式開盤之日起至交房后三個(gè)月為代理期限。2、代理期間內(nèi)甲方同意本樓盤為乙方獨(dú)家代理。3、合同到期時(shí)，雙方可視情況及意愿經(jīng)協(xié)商后再延續(xù)本合同。三、代理銷售戶數(shù)及代理價(jià)格確定1、 本樓盤由乙方代理銷售的可售戶數(shù)為戶，可銷售面積為平方米，具體詳見合約附件（一）可售戶數(shù)確認(rèn)書。注：

2、2、 甲方同意本樓盤代理銷售均價(jià)底價(jià)為每平方米元人民幣。3、甲方同意由乙方根據(jù)本樓盤市場(chǎng)情況及銷售狀況預(yù)計(jì)，擬定本樓盤各期及各階段銷售底價(jià)，并形成合約附件（二）銷售底價(jià)確認(rèn)書。4、該銷售底價(jià)確認(rèn)書須由甲乙雙方確認(rèn)蓋章后方可執(zhí)行銷售。5、乙方須嚴(yán)格根據(jù)甲方確認(rèn)的底價(jià)表執(zhí)行銷售，如因特殊情況低于底價(jià)成交的，須經(jīng)甲方書面確認(rèn)，方可執(zhí)行銷售。四、甲方應(yīng)負(fù)責(zé)事項(xiàng)1、甲方應(yīng)提供本樓盤的建筑施工圖及銷售有關(guān)之資料。2、 甲方應(yīng)在簽定本合約時(shí)，提供合約附件（一）可銷售戶數(shù)確認(rèn)書。3、提供有關(guān)本樓盤銷售證件之復(fù)印件。4、 設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)接待中心，接待中心的銷售道具包含銷售海報(bào)、DM、效果圖、全區(qū)、鳥瞰圖等。5、大型燈

3、箱（視接待中心大小調(diào)整）。6、模型依實(shí)際要求制作，及必需之房型剖面模型。7、銷控臺(tái)，洽會(huì)桌、椅子，室內(nèi)綠化，飲水機(jī)、音響，傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)等設(shè)備。&看板，效果圖及全區(qū)鳥瞰圖根據(jù)實(shí)地面積制定：接待中心冷暖空調(diào)、四門直線電話，另外提供一門電話傳真。9、樣板房設(shè)計(jì)、施工及布置完成。10、看房車量等必事的看房工具。11、其它銷售道具及銷售現(xiàn)場(chǎng)用品等事項(xiàng)。五、乙方應(yīng)負(fù)責(zé)事項(xiàng)1、代理期限內(nèi)，乙方應(yīng)為本樓盤進(jìn)行銷售及市場(chǎng)推廣，具體銷售工作 事項(xiàng)如下：1 ）、市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品定位部分A .區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)a. 項(xiàng)目所在區(qū)域標(biāo)地圖b. 市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)詳列表c. 項(xiàng)目所在區(qū)域競爭個(gè)案產(chǎn)品附加值調(diào)查統(tǒng)計(jì)詳列表d. 項(xiàng)目所

4、在區(qū)域供求狀況詳列表e. 抽樣調(diào)查表（抽樣數(shù)為100 500組）B .區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析a. 項(xiàng)目所在區(qū)域開發(fā)量體分析b. 項(xiàng)目所在區(qū)域競爭個(gè)案對(duì)比分析I主力面積I主力總價(jià)I主力戶型I建筑風(fēng)格I平面戶數(shù)配置及設(shè)計(jì)1 產(chǎn)品附加值分析c. 項(xiàng)目所在區(qū)域供求狀況分析d. 客源需求調(diào)查分析C .產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議a. 產(chǎn)品主力面積建議b. 產(chǎn)品主力房型及戶型功能建議c. 產(chǎn)品均價(jià)及主力總價(jià)建議d. 產(chǎn)品外立面建筑風(fēng)格建議e. 平面設(shè)計(jì)及平面戶數(shù)配置建議f. 產(chǎn)品會(huì)所功能建議及其它附加值建議D .確立產(chǎn)品策略a. 品牌形象b. 建筑風(fēng)格定位c. 戶型定位d. 會(huì)所定位e. 景觀定位f. 安保系統(tǒng)定位E .確

5、立銷售策略2 ）、業(yè)務(wù)執(zhí)行部分a. 銷具制作建議 模型 效果圖 墨線圖 樓書印刷 銷海、DM印刷 展板、裱板 內(nèi)外燈箱 POP其它b. 售樓處建議 裝潢設(shè)計(jì) 施工裝修 家具設(shè)備 電話 案場(chǎng)耗材c. 人員 培訓(xùn) 銷售講習(xí) 市場(chǎng)調(diào)研 案前考核及制度頒布 進(jìn)場(chǎng)演練 進(jìn)場(chǎng)試銷 正式開盤d. 銷售執(zhí)行準(zhǔn)備 底價(jià)表 表價(jià)表 銷控表 樣本合同 相關(guān)證照e. 銷售執(zhí)行 銷售執(zhí)行 銷售控制 銷售統(tǒng)計(jì) 銷售分析 策略調(diào)整 價(jià)格及銷控調(diào)整 銷具清潔與維護(hù) 策略突圍 SP公關(guān)活動(dòng)f.結(jié)案清盤篇 整理銷售資料歸檔 清理銷售道具 售后服務(wù)工作 核實(shí)銷售報(bào)表 擬寫銷售總結(jié) 清場(chǎng)2、乙方應(yīng)按甲方確認(rèn)的底價(jià)表，制定表價(jià)和付款方

6、式進(jìn)行銷售底價(jià)， 特殊情況應(yīng)經(jīng)甲方同意后可變動(dòng)。3、乙方應(yīng)協(xié)助甲方與客戶簽定房屋定購單，并協(xié)助甲方與客戶簽定房 屋出（預(yù)）售合同，銀行按揭由甲方指派人員辦理，乙方則協(xié)助甲方為客戶辦理銀行按揭及公證等相關(guān)手續(xù)。4、乙方應(yīng)提供房屋定購單，并可應(yīng)甲方需要代收客戶所繳之定金及房 款后交甲方相關(guān)財(cái)務(wù)人員。六、甲方責(zé)任及義務(wù)1、甲方保證委托乙方代理銷售之不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)權(quán)清楚，如因可歸責(zé)于甲方之事由與客戶發(fā)生糾紛時(shí)，由因此而產(chǎn)生的退房等問題，由甲方自行負(fù)責(zé)處理，不影響 乙方應(yīng)得傭金的提取。2、因執(zhí)行銷售所致之交際費(fèi)、罰款、促銷個(gè)別獎(jiǎng)金等業(yè)務(wù)雜支，由甲 方負(fù)責(zé)交付。七、乙方責(zé)任及義務(wù)1、乙方代理甲方簽定客戶之訂

7、單中，如有附加條件，需事先經(jīng)甲方簽認(rèn)同意，否則一切責(zé)任概由乙方自行負(fù)責(zé)，若有損失，則損失金額經(jīng)甲方估算，由乙方之代 理傭金中扣抵。2、乙方對(duì)甲方與客戶所簽立買賣合約書內(nèi)容，未經(jīng)甲方事先出面同意，不得擅自更改，或 做夸大不實(shí)之解釋說明，如因此而導(dǎo)致與客戶發(fā)生糾紛或解約退房等情況，經(jīng)查證屬實(shí)且可 歸責(zé)于乙方，概由乙方負(fù)責(zé)賠償損失，并退還該部分已領(lǐng)代理傭金。3、乙方應(yīng)善加控制銷售情況，不得有重復(fù)出售或金額誤寫等情況發(fā)生，否則乙方應(yīng)負(fù)處理 善后、賠償損失之責(zé)任。4、乙方保證不做夸大不實(shí)之廣告，如有不實(shí)之廣告違反有關(guān)國家及政府制定的相關(guān)法律法 規(guī)等情況發(fā)生，概由乙方負(fù)完全責(zé)任。5、乙方不得向客戶請(qǐng)求任何

8、報(bào)酬或收取額外款項(xiàng)，如有違反本條規(guī)定，除該戶之代理傭金 不予計(jì)付外，若甲方權(quán)益受損時(shí)，乙方應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，惟經(jīng)甲方書面同意之特殊情況則不在 此限。6、乙方保證維護(hù)甲方公司商譽(yù)，并嚴(yán)守甲方公司之一切業(yè)務(wù)秘密，否則，甲方得要求乙方 賠償相當(dāng)金額包括商譽(yù)與其它損失及返還因侵害行為所得之利益。八、雙方約定1、 甲方同意廣告預(yù)算為該樓盤的總銷金額的1.5%-2%，乙方須編制整案之廣告預(yù)算，經(jīng)甲 方認(rèn)可后執(zhí)行。2、甲方同意乙方與客戶簽定房屋訂購單后，即視為乙方銷售完成。3、銷售額的認(rèn)定：代理期間售出之房屋總銷金額。4、銷售率的認(rèn)定：實(shí)際已售之房屋面積總和除以當(dāng)期實(shí)際可售總面積。5、代理期限內(nèi)甲方自行售出之戶

9、數(shù)，亦算乙方之銷售業(yè)績。九、代理銷售指標(biāo)的確定1、甲乙雙方經(jīng)共同商定，確定本樓盤各階段的代理銷售指標(biāo)，并形成合約附件（三） 階段性銷售指標(biāo)確認(rèn)書。2、銷售指標(biāo)確定后，乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守，同時(shí)也作為甲方考核的標(biāo)準(zhǔn)。3、銷售指標(biāo)的考核期以每三個(gè)月為準(zhǔn)。4、如在考核期內(nèi)，乙方未能達(dá)成銷售指標(biāo)的要求，甲方有權(quán)終止本合同。十、費(fèi)用支付1、本樓盤相關(guān)銷售道具以及樣板房售樓處裝修布置，設(shè)備添置，看房工具購置等費(fèi)用由 甲方支付。2、本樓盤對(duì)外所有媒體宣傳發(fā)布及制作費(fèi)用由甲方支付（乙方將根據(jù)本合約第八條第一 款之約定編制整案之廣告媒體預(yù)算）。3、銷售現(xiàn)場(chǎng)之人員管銷費(fèi)用由乙方自行支付，水、電、氣、電話費(fèi)用 等雜支由甲

10、方支付。4、如發(fā)生之不可預(yù)計(jì)費(fèi)用，由雙方協(xié)商解議。十一、報(bào)酬支付1、 本樓盤自本合同簽定之日起，甲方每月支付乙方人民幣80, 000元，作為前期費(fèi)用，該 費(fèi)用為每季支付至本樓盤正式開盤之日止。2、 本樓盤采用分階段銷售的銷售策略，在階段代理期內(nèi)，乙方累積銷售率30%之內(nèi)，則甲 方同意按累計(jì)簽約成交價(jià)之 2%支付乙方傭金；乙方累積銷售率達(dá) 30-50%，則甲方同意按 累計(jì)簽約成交價(jià)之2.3%支付乙方傭金；乙方累積銷售率達(dá)50-80%，則甲方同意按累計(jì)簽約成交價(jià)之2.7%支付乙方傭金；乙方累積銷售達(dá) 80%以上，則甲方同意按累計(jì)簽約成交價(jià)之3%支付乙方傭金。3、 溢價(jià)定義：系指成交價(jià)超出底價(jià)部分，

11、甲方分得60%，乙方分得40%。乙方溢價(jià)部分 仍以傭金形式結(jié)算給乙方，結(jié)算依第七條第四款規(guī)定。4、若客戶出價(jià)低于雙方所定之底價(jià)時(shí)，乙方在未得到甲方許可前不得自行銷售，但特殊客 戶經(jīng)甲方簽字認(rèn)可，傭金則以實(shí)際成交價(jià)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。且計(jì)入考核指標(biāo)。5、若購買方在簽定房屋訂購單后因故違約，所沒收之定金由雙方五五分成。雙方約定之指標(biāo)傭金應(yīng)在客戶簽完預(yù)售合同后，每月月底與乙方結(jié)算傭金，與一星期內(nèi) 結(jié)算傭金并交于乙方。若甲方拖欠乙方傭金，則應(yīng)支付乙方請(qǐng)款金額利息。（利息以銀行公告同期貸款利率為準(zhǔn)。）十二、合約附件（一）可售戶數(shù)確認(rèn)書。（二）銷售底價(jià)確認(rèn)書。（三）階段性銷售指標(biāo)確認(rèn)書。（四）廣告預(yù)算分配確認(rèn)書。另注：其他由雙方確認(rèn)的與本樓盤代理銷售業(yè)務(wù)有關(guān)的一切書面材料，經(jīng)雙方議定并達(dá)成共 識(shí)后，均可作為合約附件具同等法律效力。十三、本合約法律效力及違約責(zé)任1、本合約壹式肆份（含合約附件）雙方各執(zhí)貳份，具同等法律效力。2、本合同由雙方代表人簽署蓋章后生效。3、因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均可提請(qǐng)有資格的 仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解，調(diào)解不成，雙方均