對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)預(yù)測(cè)和提出建議

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商攻供給商品房的影響因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是影響房地產(chǎn)供給的首要因素，因?yàn)樵诔杀炯榷ǖ那闆r下，市場(chǎng)價(jià)格的高低將決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有否盈利和盈利多少。一般而言，當(dāng)價(jià)格低于某一特定水平，則不會(huì)有房地產(chǎn)供給，高于這一水平，才會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)供給，而且供應(yīng)量隨著價(jià)格的上升而增加，隨價(jià)格的降低而減少。土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量：土地價(jià)格是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，中國(guó)城市中目前土地費(fèi)用約占商品房總成本的30%左右。土地價(jià)格的提高，將提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采用兩種可選對(duì)策：一是增加容積率，使單位建筑面積所含的地價(jià)比重下降，消化地價(jià)成本的上升，從而有利于增加房地產(chǎn)供應(yīng)

2、。二是縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度，從而會(huì)引起房地產(chǎn)供給的減少。城市房地產(chǎn)的供給能力，在很大程度上取決于能夠供給城市使用的土地?cái)?shù)量。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，特別是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力越高，則可提供給城市使用的土地就越多。資金供應(yīng)量和利率：由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，開(kāi)發(fā)建設(shè)需投入大量資金，除自有資本金投入外、還需銀行等金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)貸款的支持，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中直接和間接來(lái)自銀行貸款的約占60%，依存度很高。因此，國(guó)家的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)供給的影響極大。若貨幣供應(yīng)量緊縮，對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款減少，建設(shè)資金緊缺，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量下降；反之，當(dāng)貨幣供應(yīng)量擴(kuò)張，對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款增加，建設(shè)資金充裕，則房地產(chǎn)

3、供給量上升。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率的高低也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供給帶來(lái)重大影響，若銀行的貸款利率提高，會(huì)增加利息成本，在銷(xiāo)售價(jià)格不變的情況下勢(shì)必減少利潤(rùn)，影響其開(kāi)發(fā)積極性，導(dǎo)致供給量減少，反之則相反。所以，銀行的信貸政策是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給的重要因素。稅收政策：稅收是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要因素，我國(guó)目前各種稅費(fèi)約占房地產(chǎn)價(jià)格的10%15%。如果實(shí)行優(yōu)惠稅收政策，減免稅收和稅收遞延，就會(huì)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，使同量資金的房地產(chǎn)實(shí)物量的供給增加，會(huì)提高開(kāi)發(fā)商盈利水平，從而吸引更多的社會(huì)資本從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最終會(huì)增加房地產(chǎn)的供給量。反之，若增加稅費(fèi)，則會(huì)直接增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，使同量資金的房地產(chǎn)實(shí)物量的供給減少

4、，會(huì)降低開(kāi)發(fā)商盈利水平，使開(kāi)發(fā)商縮小其投資規(guī)模，甚至將資本轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)中去，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給量的減少。建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力：建筑材料如鋼材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供應(yīng)能力是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和水平的物質(zhì)基礎(chǔ)。建筑能力包括建筑技術(shù)水平、裝備水平、管理水平以及建筑隊(duì)伍的規(guī)模等因素，是決定房地產(chǎn)供應(yīng)水平的直接因素。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)建材工業(yè)和建筑業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，技術(shù)水平、裝備水平、管理水平及職工隊(duì)伍素質(zhì)都有很大的提高，建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力基本上已能滿足房地產(chǎn)生產(chǎn)的需要，但近年來(lái)也出現(xiàn)建筑材料供應(yīng)緊張的狀況。所以，房地產(chǎn)供給水平也必須與建材的供應(yīng)能力相適應(yīng)。居民個(gè)

5、人購(gòu)買(mǎi)住房的制約因素：1、隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升，居民購(gòu)房承受力指數(shù)的相對(duì)下降。2. 部分居民的預(yù)期支出的不確定性。3由于種種原因，部分居民對(duì)住房面積的要求增加。 被訪者再購(gòu)房的面積偏好 而鄭州是居民對(duì)于未來(lái)購(gòu)房面積的選擇上，41.2%的被訪者熱衷于80-100m2的房子，36%的被訪者則偏向于100-140m2的房子，50m2以下的小戶型以及超過(guò)140m2房子并沒(méi)有得到多數(shù)被訪者的追捧。其中25-35歲的人群對(duì)超過(guò)140m2的房子興趣較大，而其余年齡段的被訪者對(duì)此興趣不大。另外隨著年齡的增加，人們對(duì)100-140m2的需求越來(lái)越大。4有些居民支付首期有困難。一般來(lái)說(shuō)消費(fèi)者的收入水平與自住房時(shí)一

6、種正相關(guān)關(guān)系。根據(jù)2002年的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房占購(gòu)房總數(shù)的84%，可以說(shuō)城鎮(zhèn)居民是住房的主要消費(fèi)群體，而收入又是制約人們購(gòu)買(mǎi)能力的主要因素。鄭州市的城鎮(zhèn)居民的年人均可支配收入從1991年的2130元上升到2006年的12360元的，但是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物價(jià)不斷的上漲，很多居民支付首期有困難。5經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)。最直觀的就是居民能住單位的低租金公房，就不會(huì)買(mǎi)房。由于鄭州的不斷開(kāi)發(fā)，市中心無(wú)論是交通還是環(huán)境都不如郊區(qū)，并且目前，很多居民都居住單位的公房，并且租房?jī)r(jià)格不貴。另一方面，就是很多居民獨(dú)自一人來(lái)鄭州打工賺錢(qián)，對(duì)住房要求不高。 個(gè)百分點(diǎn)，5年是上升1995年到1991五年以上貸款利

7、率從央行的各項(xiàng)政策。、6而從1995到2002年下降了8個(gè)百分點(diǎn)，2002年到2007年利率增長(zhǎng)幅度不大，變化范圍大概在一個(gè)百分點(diǎn)左右。由此可見(jiàn)貸款利率和住房需求呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的趨勢(shì)。2008年1月25日我國(guó)的法定存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了15%。法定準(zhǔn)備金的提高意味著銀行的可貸資金的減少，貨幣的乘數(shù)效益減弱。央行的這些政策從兩個(gè)方面影響住房銷(xiāo)售，一方面影響居民的購(gòu)房或投資需求；另一方面增加了房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的難度，增加開(kāi)發(fā)成本，從而影響住房的價(jià)格和銷(xiāo)售量。 對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房的主要影響因素進(jìn)行分析和對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住房的主要制約因素進(jìn)行評(píng)價(jià)：由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，開(kāi)發(fā)商將增加開(kāi)發(fā)商品房的數(shù)量。改革開(kāi)放以來(lái)，中

8、國(guó)建材工業(yè)和建筑業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，技術(shù)水平、裝備水平、管理水平及職工隊(duì)伍素質(zhì)都有很大的提高，建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力基本上已能滿足房地產(chǎn)生產(chǎn)的需要，但近年來(lái)也出現(xiàn)建筑材料供應(yīng)緊張的狀況。所以，房地產(chǎn)供給水平也必須與建材的供應(yīng)能力相適應(yīng)。若貨幣供應(yīng)量緊縮，對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款減少，建設(shè)資金緊缺，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量下降；反之，當(dāng)貨幣供應(yīng)量擴(kuò)張，對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款增加，建設(shè)資金充裕，則房地產(chǎn)供給量上升。 同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率的高低也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供給帶來(lái)重大影響，若銀行的貸款利率提高，會(huì)增加利息成本，在銷(xiāo)售價(jià)格不變的情況下勢(shì)必減少利潤(rùn)，影響其開(kāi)發(fā)積極性，導(dǎo)致供給量減少，反之則相反。所以，銀行的信貸政策

9、是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給的重要因素。 央行的各項(xiàng)政策。五年以上貸款利率從1991年到1995年是上升5個(gè)百分點(diǎn)，而從1995到2002年下降了8個(gè)百分點(diǎn)，2002年到2007年利率增長(zhǎng)幅度不大，由此可見(jiàn)貸款利率和住房需求呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的趨變化范圍大概在一個(gè)百分點(diǎn)左右。勢(shì)。2008年1月25日我國(guó)的法定存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了15%。法定準(zhǔn)備金的提高意味著銀行的可貸資金的減少，貨幣的乘數(shù)效益減弱。央行的這些政策從兩個(gè)方面影響住房銷(xiāo)售，一方面影響居民的購(gòu)房或投資需求；另一方面增加了房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的難度，增加開(kāi)發(fā)成本，從而影響住房的價(jià)格和銷(xiāo)售量。 一般來(lái)說(shuō)消費(fèi)者的收入水平與自住房時(shí)一種正相關(guān)關(guān)系。根據(jù)2002年的

10、數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房占購(gòu)房總數(shù)的84%，可以說(shuō)城鎮(zhèn)居民是住房的主要消費(fèi)群體，而收入又是制約人們購(gòu)買(mǎi)能力的主要因素。鄭州市的城鎮(zhèn)居民的年人均可支配收入從1991年的2130元上升到2006年的12360元的，但是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物價(jià)不斷的上漲，很多居民支付首期有困難。隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升，居民購(gòu)房承受力指數(shù)的相對(duì)下降。由于鄭州的不斷開(kāi)發(fā)，市中心無(wú)論是交通還是環(huán)境都不如郊區(qū)，并且目前，很多居民都居住單位的公房，并且租房?jī)r(jià)格不貴。另一方面，就是很多居民獨(dú)自一人來(lái)鄭州打工賺錢(qián)，對(duì)住房要求不高。 根據(jù)房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素對(duì)鄭州市住房?jī)r(jià)格的將來(lái)走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)：2009年，鄭州樓市價(jià)格和成交量一路飆升

11、，雙雙創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，超過(guò)了房地產(chǎn)巔峰期的2007年。而銷(xiāo)售火爆的市區(qū)商品住宅，有52%被外地人買(mǎi)走。2009年，鄭州市商品房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)4910元/平方米，同比上漲10%。盡管漲幅低于2007年和2008年，但這一價(jià)格與2007年的高峰期相比，每平方米高出近100元。其中，商品住宅2009年銷(xiāo)售均價(jià)為4580元/平方米，比2008年漲了586元，漲幅為14.7%。非住宅銷(xiāo)售均價(jià)為6939元/平方米，漲幅為1.6%。從數(shù)據(jù)上看，2009年商品住宅的漲幅明顯高于商品房整體漲幅，并高于全國(guó)的平均水平，這說(shuō)明2009年上漲的房?jī)r(jià)，更多是因?yàn)樯唐纷≌焖偕蠞q拉動(dòng)所致。在月度商品住宅年唯2009平方米的

12、價(jià)格是全年最低，這也是/元3908月份1銷(xiāo)售均價(jià)對(duì)比上，一一個(gè)在4000元/平方米關(guān)口之下的月份。全年價(jià)格最高的月份是11月，當(dāng)月商品住宅均價(jià)為4850元/平方米，比1月份每平方米漲了942元。12月份，一批經(jīng)適房集中銷(xiāo)售拉低了當(dāng)月房?jī)r(jià)，盡管如此，當(dāng)月商品住宅均價(jià)也達(dá)4545元/平方米，比1月份高了637元。從不同價(jià)位商品住宅的銷(xiāo)售情況看，每平方米4000元5000元的銷(xiāo)售比重達(dá)到43.4%;其次是每平方米5000元6000元的商品住宅，其銷(xiāo)售比重占到23.8%。這兩個(gè)價(jià)位段的商品住宅的銷(xiāo)售套數(shù)占到商品住宅整體銷(xiāo)售套數(shù)的2/3，是鄭州樓市的主力成交價(jià)格。同時(shí)，這兩個(gè)價(jià)位段的銷(xiāo)售比重均較前兩年有

13、較大提高，其中前者同比提高了8.9個(gè)百分點(diǎn)，后者提高 個(gè)百分點(diǎn)。 了6.6 鄭州市房?jī)r(jià) /月均價(jià)：5520元平米12 11月上漲：1.30% 比 從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，目前鄭州乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的上升期，旺盛的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭不可能在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)。且從經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的大局出發(fā)，政府也不可能有急剎車(chē)的政策選擇。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的就是使其健康穩(wěn)定發(fā)展，不期望其出現(xiàn)大起大落的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給主要來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模依然過(guò)大，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)一步加快也是不現(xiàn)實(shí)的，因此供給狀況近期內(nèi)難以有大的改觀。 所以鄭州市住房?jī)r(jià)格還將上漲。 個(gè)人根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)個(gè)人

14、和企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資提出合理化建議：資金實(shí)力及租賃市場(chǎng)的分析：首先房產(chǎn)投資要有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力作為后盾。購(gòu)房的先期投入較大，而且如果投資采取出租的方式，則投資回收期相對(duì)較長(zhǎng)，因此是否將房地產(chǎn)作為投資工具的選擇，要結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行分析。其次在投資前要在對(duì)租賃市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)租賃市場(chǎng)有一定把握，避免投資的盲目性。房產(chǎn)投資品種的選擇目前可供個(gè)人投資者選擇的投資種類(lèi)主要有住宅、商鋪、寫(xiě)字樓等。其中住宅投資較為活躍，在一些旺銷(xiāo)樓盤(pán)中，用于投資目的而購(gòu)房的占到總量的40左右，尤其在一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，這一狀況更為顯著。由于鄭州的土地?cái)?shù)量有限，人口不斷的增加，對(duì)住房的需求也在不斷的增加，所以房?jī)r(jià)

15、很有可能會(huì)上漲，所以對(duì)以上幾種房產(chǎn)投資是非?？捎^的。 購(gòu)置投資型房產(chǎn)應(yīng)注意的問(wèn)題作為投資用的房地產(chǎn)，在購(gòu)置時(shí)要綜合考慮該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、地點(diǎn)、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面問(wèn)題。項(xiàng)目的選擇：有的房屋雖然價(jià)格較高，但設(shè)計(jì)合理、質(zhì)量?jī)?yōu)良、配套完善等，可以給人較大的消費(fèi)滿足，且今后仍有升值空間，這種項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)是投資的最佳選擇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)。特別是在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，更應(yīng)弄清開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，能否按期竣工、準(zhǔn)時(shí)交房。地點(diǎn)的選擇：在一個(gè)城市中不同地點(diǎn)的房地產(chǎn)，往往需求差距很大，比如在各種公司集中的地方，對(duì)高檔公寓的需求就比較旺盛；另外開(kāi)發(fā)比較成熟、交通便捷的地方，也常成為投資的首選。購(gòu)買(mǎi)住宅也

16、要選擇已形成或即將形成一定居住氛圍的地區(qū)。物業(yè)管理：考察物業(yè)管理水平，詢問(wèn)物業(yè)管理收費(fèi)情況。物業(yè)管理狀況也是影響居住舒適程度和今后房屋升值的一個(gè)重要因素。物業(yè)管理及小區(qū)配套服務(wù)質(zhì)量是房產(chǎn)增值的必要條件之一。物業(yè)管理水平如何除了表現(xiàn)在對(duì)設(shè)備日常維護(hù)之外，主要還在于對(duì)生活瑣事的服務(wù)中。個(gè)人投資房地這就決定了相對(duì)于其他投資工具而產(chǎn)應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)具有增值的特性，你不僅言，房地產(chǎn)投資有收益大風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)。如果你將購(gòu)置的房產(chǎn)用于出租，這時(shí)幾乎沒(méi)有任何風(fēng)可以收回一部分資金，還可以獲得房產(chǎn)升值所帶來(lái)的收益， 險(xiǎn)。 注釋和參考文獻(xiàn) , 2004 D. 東南大學(xué)1 張馳. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

17、研究, 2008 西安科技大學(xué)D. 2 王新芳. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究, 2004 黑龍江大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的法律問(wèn)題研究 3 趙文軍. D. , 2001 東北農(nóng)業(yè)大學(xué). 4 宋戈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究D. , 2004 東南大學(xué)趙長(zhǎng)征 5 . 房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)研究D. , 2004 清華大學(xué)6 黃霆. 基于實(shí)物期權(quán)模型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策研究D. , 2004 西安理工大學(xué) 7 程健. 上海復(fù)地集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究D. , 2003 重慶大學(xué) 8 汪建文. 重慶興茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略研究D. , 2004 中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué) 9 李濤. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析及評(píng)價(jià)研究D. , 2004 D. 10 段濤. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入法律問(wèn)題研究西南政法大學(xué), 2004 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究