城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)解析(商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然階段)

1、城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)解析,2010.12.25,前言：城市綜合體的最新發(fā)展（一,房地產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)型搏殺商業(yè)地產(chǎn) 繼華潤(rùn)置地上月底在香港2009年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上率先披露公司商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)將上升至40%以后，一直專注于住宅開(kāi)發(fā)的雅居樂(lè)地產(chǎn)隨后也在中山拋出20萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。近日，宣布涉足商業(yè)地產(chǎn)后，萬(wàn)科三個(gè)大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在10余天內(nèi)先后曝光；昨天，央企地產(chǎn)大佬保利地產(chǎn)再度向記者透露，該公司計(jì)劃到2010年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資總額將占到總投資的30%，商業(yè)物業(yè)面積將增加到300萬(wàn)平方米。 “商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然階段。” 在中國(guó)房地產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)型的背后，逐漸成熟

2、的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正掀開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代,前言：城市綜合體的最新發(fā)展（二,商業(yè)地產(chǎn)每年增量將達(dá)1300萬(wàn)平方米 在5月8日舉行的2010中國(guó)（深圳）商業(yè)房地產(chǎn)合作大會(huì)上，諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)可能將進(jìn)入新一輪快速擴(kuò)張。 當(dāng)前中國(guó)不少城市提出城市升級(jí)的概念，第一階段是以改造城區(qū)和打造商務(wù)為主旋律；第二階段是從現(xiàn)在開(kāi)始以打造新城、新區(qū)為主旋律。以上海和杭州為例，目前上海提出要打造147個(gè)商業(yè)中心，杭州明確提出要打造100個(gè)商業(yè)綜合體。 目前中國(guó)趕上了城市化發(fā)展的“鉆石時(shí)期”，每年將有1300萬(wàn)人進(jìn)城。如果按照每人商業(yè)配套1平方米，將是1300萬(wàn)平方米的增量工作。目前中國(guó)社會(huì)商品零售總額是13萬(wàn)億人民幣，

3、而美國(guó)社會(huì)商品零售總額高達(dá)10萬(wàn)億美元，與國(guó)外相比我們還很落后,提綱,第一篇 城市綜合體概述 第一章 城市綜合體的定義、特征與價(jià)值前景 第二章 城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點(diǎn) 第二篇 城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì) 第一章 城市綜合體開(kāi)發(fā)的前期策劃 第二章 城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 第三章 城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 第三篇 案例分析,第一篇 城市綜合體概述,第一章 城市綜合體的定義、特征與價(jià)值前景 第二章 城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點(diǎn),第一章 城市綜合體的定義、特征與價(jià)值前景,1、城市綜合體的定義 2、城市綜合體的特征 3、城市綜合體的價(jià)值前景,1.1 城市綜合體的定義,中國(guó)大百科全書(shū)：建筑綜合體為多個(gè)

4、功能不同的空間組合而成的建筑。 美國(guó)建筑百科全書(shū)：建筑綜合體是在一個(gè)位置上，具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑。 城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。 城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，它具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過(guò)街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值,城市綜合體,樓盤(pán)類型：寫(xiě)字樓、商住公寓、購(gòu)物中心 建筑規(guī)模：總規(guī)劃占地逾10公頃，總建筑面積超過(guò)48萬(wàn)平方米 開(kāi) 發(fā) 商：

5、北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：北京萬(wàn)達(dá)cbd聚合品牌商業(yè)中心、國(guó)際商務(wù)港、五星級(jí)酒店、5a級(jí)寫(xiě)字樓、特色商業(yè)區(qū)于一身，是cbd核心區(qū)鉆石級(jí)商務(wù)聚合體。xwho的設(shè)計(jì)師試圖以更有吸引力的方式創(chuàng)造城市生態(tài)空間，而不僅僅是對(duì)自然進(jìn)行模仿。廣場(chǎng)上有兩處規(guī)整的“城市森林”，商鋪前茂盛的樹(shù)叢也構(gòu)成了一個(gè)小森林,城市綜合體,樓盤(pán)類型：寫(xiě)字樓、國(guó)際公寓、豪華酒店、國(guó)際商城 建筑規(guī)模：總占地面積6萬(wàn)平方米，總筑面積100萬(wàn)平方米 開(kāi) 發(fā) 商：北京國(guó)華置業(yè)有限公司 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：華貿(mào)中心由三棟高逾百米的5a智能寫(xiě)字樓、2座豪華酒店、大型國(guó)際商城、國(guó)際公寓和中央公園組成。華貿(mào)中心的整體設(shè)計(jì)由世界著名的美國(guó)k

6、pf建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，建筑設(shè)計(jì)極富紀(jì)念性和時(shí)代感,1.2 城市綜合體的特征（一,1,2,3,4,5,6,7,8,高可達(dá)性,高密度、集約性,整體統(tǒng)一性,功能復(fù)合性,土地使用均衡性,空間的連續(xù)性,內(nèi)外部關(guān)系完整性,社會(huì)效應(yīng)及升值價(jià)值,1.2 城市綜合體的特征（二,位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò),高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ),建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào),可實(shí)現(xiàn)自身完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，

7、缺一不可,1.2 城市綜合體的特征（三,注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過(guò)分集中于某一特定功能,鑒于都市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面和空間均表現(xiàn)為連續(xù)性、統(tǒng)一性：其設(shè)計(jì)通常采用整體設(shè)計(jì)，內(nèi)部建筑物風(fēng)格統(tǒng)一；建筑體之間均通過(guò)空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)、流動(dòng)、連續(xù)的空間體系,內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過(guò)立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合； 對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模,因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)； 同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的hopsca，隨著城

8、市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力,1.3 城市綜合體的價(jià)值前景,城市綜合體各子項(xiàng)在功能上的互補(bǔ)性和實(shí)際生活中的互動(dòng)性，使各子項(xiàng)互為配套，互為支持，最大程度地形成資源共享，從而使各項(xiàng)子功能有可能在綜合體自身一體化價(jià)值平臺(tái)上，對(duì)自身的價(jià)值鏈進(jìn)行全面超越。 一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，會(huì)為開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值和高升值的前景。 城市綜合體是城市化進(jìn)程和體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要載體，多種業(yè)態(tài)相互作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)的高度集約，將大大提升城市區(qū)域的價(jià)值，帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值；其發(fā)展是適應(yīng)區(qū)域開(kāi)發(fā)和提高土地集約利用的趨勢(shì)，也將成為中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式之一,第

9、二章 城市綜合體的主要產(chǎn)品構(gòu)成及特點(diǎn),城市綜合體的四大 產(chǎn)品構(gòu)成： 1、住宅、公寓 2、辦公 3、酒店 4、商業(yè)零售及服務(wù),2.1 住宅、公寓（一,選址特點(diǎn),目標(biāo)客戶,住宅類型,產(chǎn)品特點(diǎn),普通住宅,大眾消費(fèi)者,具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū),戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以居以上為主 一般為毛坯房，近年來(lái)精裝修開(kāi)始流行 配套以停車場(chǎng)及公共廣場(chǎng)為主,商住樓,商務(wù)區(qū)域,投資者 中小企業(yè)主,既可居住又可辦公；部分沒(méi)有廚房功能 強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套 毛坯房為主,住宅類型,2.1 住宅、公寓（二,選址特點(diǎn),目標(biāo)客戶,公寓類型,產(chǎn)品特點(diǎn),投資者 高收入白領(lǐng),普通公寓,酒店式公寓,投資者 高級(jí)經(jīng)理人 外籍人士

10、,商業(yè)繁華區(qū)域,商業(yè)繁華區(qū)域,戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器 星級(jí)裝修，尤其是公共區(qū)域 提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù) 通常設(shè)有會(huì)所，提供餐飲、康體等配套服務(wù),戶內(nèi)各功能房間完善；小戶型比例較大 精裝修 一般設(shè)有大堂,公寓類型,2.1 住宅、公寓（三,公寓： 最接近住宅的商業(yè)性質(zhì)物業(yè)； 城市綜合體平衡現(xiàn)金流的擋箭牌； 由于自住成本高，通常作為投資型物業(yè)，對(duì)投資市場(chǎng)成熟度要求較高； 高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于天敵關(guān)系，交通設(shè)計(jì)中須充分分區(qū)； 其總銷售額在可能的前提下，盡量達(dá)到或超過(guò)整個(gè)綜合體的總投資額,2.2 辦公（一,選址,服務(wù)配套,類型,建筑特點(diǎn),租戶特點(diǎn),頂級(jí)寫(xiě)字樓,建筑品

11、質(zhì)一流 頂級(jí)裝修 通常為5萬(wàn)平米以上,商務(wù)核心區(qū)域,知名大型跨國(guó)公司 金融機(jī)構(gòu),甲級(jí)寫(xiě)字樓,商務(wù)區(qū)或區(qū)域中心,建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落后 中檔裝修 1萬(wàn)平米左右,乙級(jí)寫(xiě)字樓,中小型私營(yíng)企業(yè)為主,丙級(jí)寫(xiě)字樓,建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊 普通裝修 小于1萬(wàn)平米,小型私營(yíng)企業(yè),寫(xiě)字樓類型,市區(qū),市區(qū),大中型各類企業(yè)、機(jī)構(gòu),設(shè)施設(shè)備,建筑品質(zhì)優(yōu)良 高檔裝修 通常2-5萬(wàn)平米,有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施 地上地下停車位充足,有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施 地上地下停車位充足,有部分商務(wù)配套 有地上地下停車位,幾乎沒(méi)有服務(wù)配套,品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng) 智能化樓宇自控系統(tǒng) 先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信,品牌高效中央空調(diào)

12、系統(tǒng) 智能化樓宇自控系統(tǒng) 先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信,有中央空調(diào)系統(tǒng) 有樓宇自控系統(tǒng) 無(wú)綜合布線,無(wú)中央空調(diào)系統(tǒng) 無(wú)樓宇自控系統(tǒng) 無(wú)綜合布線,2.2 辦公（二,性價(jià)比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn)； 可實(shí)現(xiàn)局部回款，但在二、三線城市中屬于高風(fēng)險(xiǎn)性物業(yè)； 在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格控制放量比例； 在非一線城市中。5a甲級(jí)寫(xiě)字樓性價(jià)比低于乙級(jí)寫(xiě)字樓； 寫(xiě)字樓的四大直觀產(chǎn)品指標(biāo) 電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻； 銷售及租賃時(shí)，以鏈型營(yíng)銷思路為主 主力客戶的特點(diǎn),2.3 酒店（一,選址,經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),酒店類型,目標(biāo)客戶,代表項(xiàng)目,商務(wù)酒店,以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客,城市中心 商務(wù)區(qū) 區(qū)域中心,除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳

13、、會(huì)議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求 設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn),香格里拉 洲際酒店,經(jīng)濟(jì)型酒店,商業(yè)中心附近 選址靈活,國(guó)內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主,團(tuán)體會(huì)議及會(huì)展服務(wù)接待為主,會(huì)議/會(huì)展酒店,北京九華山莊 五洲大酒店,旅游度假酒店,景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯,三亞天域酒店,酒店類型,市區(qū)或郊區(qū),遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū),以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務(wù)配套功能，價(jià)格實(shí)惠 通常以品牌連鎖形式經(jīng)營(yíng),在一般商務(wù)酒店基礎(chǔ)上，強(qiáng)化會(huì)議會(huì)展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)服務(wù) 建設(shè)有多個(gè)不同規(guī)模的會(huì)議廳；及更加豐富的休閑娛樂(lè)設(shè)施,如家快捷 速,具有完善的休閑娛樂(lè)設(shè)施 突出個(gè)性化服務(wù)；創(chuàng)造放

14、松環(huán)境 酒店建設(shè)強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合,2.3 酒店（二,成本投入最高，回收難度極大； 優(yōu)質(zhì)酒店對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理要求很高； 1、已上市公司； 2、待上市公司； 3、政府強(qiáng)制要求； 4、體量實(shí)在過(guò)剩 除上述四種狀況，不建議開(kāi)發(fā)或持有。 酒店標(biāo)準(zhǔn)制定與策略,2.4 商業(yè)零售及服務(wù)（一,選址特點(diǎn),業(yè)態(tài)組合,類型,商圈范圍,代表項(xiàng)目,城市購(gòu)物中心,核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈40公里,城市中心區(qū)域 10萬(wàn)平米以上,香港ifc 北京東方廣場(chǎng),購(gòu)物中心類型,主力店,購(gòu)物60-70% 餐飲10-20% 休閑娛樂(lè)15-20,3-5個(gè)主力店 主力店面積占比40-60,區(qū)域購(gòu)物中心,區(qū)域中心 5-8萬(wàn)平米,

15、北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 深圳花園城,購(gòu)物60-70% 餐飲15-25% 休閑娛樂(lè)10-15,2-3個(gè)主力店 主力店面積占比40-60,鄰里購(gòu)物中心,社區(qū)中心 不超過(guò)4萬(wàn)平米,伊藤洋華堂 華潤(rùn)萬(wàn)佳,購(gòu)物70-80% 餐飲10-15% 休閑娛樂(lè)3-5% 服務(wù)5,1-2個(gè)主力店 主力店面積占比40-60,能量中心,郊區(qū) 4-10萬(wàn)平米,北京金源茂,購(gòu)物80-95% 餐飲10-20,3以上個(gè)主力店 主力店面積占比70-90,生活方式購(gòu)物中心,高檔住宅區(qū)附近 自然條件優(yōu)越 1-5萬(wàn)平米,上海新天地 美國(guó)cocowalk,購(gòu)物30-40% 餐飲30-40% 休閑娛樂(lè)30-40,0-2個(gè)主力店 主力店面積占比0-50

16、,核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈10公里,核心商圈1公里 次級(jí)商圈3公里,核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈20公里,核心商圈1公里 次級(jí)商圈3公里,2.4 商業(yè)零售及服務(wù)（二,商業(yè)零售及服務(wù)的形式： （1）商業(yè)街； （2）住宅或辦公樓底商； （3）裙房； （4）建筑單體,2.4.1 商業(yè)街,對(duì)于用地強(qiáng)度占用最大，適合低密度商業(yè)用地； 有效渠道的前提下，套現(xiàn)能力最強(qiáng)； 常規(guī)單位鋪面不高于400平米； 在無(wú)法保證充足消費(fèi)人流的基礎(chǔ)上，原則上不要出現(xiàn)內(nèi)街,2.4.2 住宅或辦公樓底商,受到一定程度的業(yè)態(tài)限制； 較好操作，易于套現(xiàn)； 盡量通過(guò)轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)將商業(yè)部分處理為框架模式，剪力墻對(duì)

17、商業(yè)價(jià)值影響很大； 原則上設(shè)計(jì)層數(shù)不要高于兩層,2.4.3 裙房,由于建筑格局及單元面積，造成風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最高，最難套現(xiàn)； 受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大； 即便租賃，通常也為大面積低租金業(yè)態(tài)（同樣受底商業(yè)態(tài)限制）； 由于投資總額過(guò)高，極難銷售（除產(chǎn)權(quán)式切割商鋪，但操作難度較大,2.4.4 建筑單體,操作難度最高，經(jīng)濟(jì)效益最難實(shí)現(xiàn)； 2萬(wàn)平米以上單體必須多業(yè)態(tài)操作； 有可能出現(xiàn)主力店，性價(jià)比低且難以套現(xiàn)； 只能出現(xiàn)局部散售，且存在銷售比例風(fēng)險(xiǎn)； 在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流很難支持,第二篇 城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì),第一章 城市綜合體開(kāi)發(fā)的前期策劃 第二章 城市綜合體的

18、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 第三章 城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì),第一章 城市綜合體開(kāi)發(fā)的前期策劃,1、城市綜合體的開(kāi)發(fā)條件及定位 2、城市綜合體的區(qū)位選擇 3、城市綜合體的開(kāi)發(fā)時(shí)序,1.1.1 城市綜合體開(kāi)發(fā)的條件因素,1.1.2 城市綜合體開(kāi)發(fā)的定位（一,定位需滿足的目標(biāo)： 1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求 2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價(jià)值 3、符合市場(chǎng)要求，實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo),1.1.2 城市綜合體開(kāi)發(fā)的定位（二,定位依據(jù),1.1.3 城市綜合體開(kāi)發(fā)的定位（三,三位一體定位方法,1.1.3 城市綜合體開(kāi)發(fā)的定位（三,城市綜合體的開(kāi)發(fā)模式： 1、均衡發(fā)展的模式 2、以辦公業(yè)為核心的發(fā)展模式

19、3、以酒店業(yè)為核心的發(fā)展模式 4、以零售業(yè)為核心的發(fā)展模式,1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（一,城市綜合體的發(fā)展離不開(kāi)城市化發(fā)展進(jìn)程,1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（二,一個(gè)城市只有一個(gè)中心,廣州-北京路,重慶-解放碑,北京-西單,上海-南京路,一個(gè)城市只有一個(gè)中心”，上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說(shuō)法，然而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求嗎,城市化發(fā)展,1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（三,上海由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展,上海-淮海路,上海-人民廣場(chǎng),上海-陸家嘴,上海-徐家匯,上海-虹橋,上海南京路,城市化發(fā)展,1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（四,北京西單的核心地位正

20、逐步被國(guó)貿(mào)cbd取代,城市化發(fā)展,城市化多核發(fā)展是必然趨勢(shì),1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（六,未來(lái)深圳可能面臨的城市綜合體形態(tài),核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體,1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（七,城市綜合體可以存在于cbd，可以存在于城市副中心內(nèi)，也可以位于cbd和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位,在城市綜合體項(xiàng)目所處的區(qū)域中，具體位置不同，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平也會(huì)有 所不同；而在這個(gè)區(qū)域中，一般認(rèn)為一定存在一個(gè)重要的點(diǎn)，這就是峰值 地價(jià)交叉點(diǎn),1.2 城市綜合體的區(qū)位選擇（八,居住區(qū),市中心,a,b,1.3 城市綜合體開(kāi)發(fā)的時(shí)序,正確的開(kāi)發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極

21、為重要的意義。 首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后；而為了樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。 其次，不同物業(yè)之間的影響也對(duì)入市時(shí)機(jī)有一定選擇。如寫(xiě)字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動(dòng)公寓的銷售。 綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含幾個(gè)方面的含義： 1、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值； 2、最大可能實(shí)現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動(dòng)價(jià)值； 3、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響,第二章 城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃,1、商業(yè)地產(chǎn)概述 2、城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性 3、城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn) 4、如何在商業(yè)規(guī)劃階段規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 5、塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素,2.1 商業(yè)地產(chǎn)概述（

22、一,商業(yè)地產(chǎn)核心規(guī)律 渠道,2.1 商業(yè)地產(chǎn)概述（二,1、商業(yè)地產(chǎn),為社會(huì)交易創(chuàng)造交易地點(diǎn)和交易平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)，能夠使商人們更容易的接觸到他們所需要推銷商品的客戶；因此其愿意為獲得這一機(jī)會(huì)支付租金,2、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,商業(yè)地產(chǎn)的真正價(jià)值不在于鋼筋水泥建得有多漂亮，而在于這塊地點(diǎn)是否能有效交易（能夠接觸到他所需要的消費(fèi)者）渠道價(jià)值。 商業(yè)地產(chǎn)賣的是“接觸客戶的機(jī)會(huì)”而非建筑價(jià)值。開(kāi)發(fā)商將交易場(chǎng)地租給商人，商人見(jiàn)到的客戶越多、實(shí)現(xiàn)的交易越大，愿意付出的代價(jià)越高,2.1 商業(yè)地產(chǎn)概述（三,3、商業(yè)地產(chǎn)三大盈利點(diǎn),一大盈利，商業(yè)租售贏利,二大盈利，物業(yè)升值，并以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信 額度

23、；融資后進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā),三大盈利，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌知名度，成為上市的資產(chǎn)包基礎(chǔ)；或 對(duì)于已上市公司，增加其股票在資本市場(chǎng)上的吸引力,2.1 商業(yè)地產(chǎn)概述（四,4、商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別,產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成：生產(chǎn) 流通（渠道） 消費(fèi),商業(yè)地產(chǎn)賣的不是物業(yè)，而是渠道價(jià)值,5、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷如同建水庫(kù),住宅操作思路：造水庫(kù) 賣水庫(kù) （不一定有水,商業(yè)操作思路：造水庫(kù) 引水 賣水籠頭 （喝水的機(jī)會(huì),住宅客戶無(wú)辜的購(gòu)房者，商業(yè)客戶精明的商人。誰(shuí)比誰(shuí)傻,2.1 商業(yè)地產(chǎn)概述（五,6、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程對(duì)比,第二個(gè)階段：競(jìng)爭(zhēng)的加劇與產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，不具備多少能力的發(fā)展商幾乎被淘汰了，能生存下來(lái)的發(fā)展商必須

24、都是具有較強(qiáng)的實(shí)力與操作能力的發(fā)展商，成功變成了一種實(shí)力與能力的考驗(yàn),第一階段：利用了城市化所帶來(lái)的巨大市場(chǎng)需求，只要拿到一塊地，通過(guò)一定的資本運(yùn)營(yíng)就可以將項(xiàng)目建成，實(shí)現(xiàn)成功銷售，項(xiàng)目即告完成，這一成功帶有很大的機(jī)會(huì)主義色彩,住宅地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)過(guò)了兩個(gè)階段，但商業(yè)地產(chǎn)只有后一個(gè)階段,在過(guò)程上來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)住宅地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)過(guò)了兩個(gè)階段，那么現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻只有一個(gè)階段。 住宅地產(chǎn)發(fā)展的兩個(gè)階段是,2.1 商業(yè)地產(chǎn)概述（六,現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)一邊是天堂，一邊是地獄。 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)沒(méi)有和棋，運(yùn)營(yíng)得好，寸土寸金，運(yùn)營(yíng)得不好，則一文不值。 住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本質(zhì)的不同之處就在于：住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)

25、重結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)卻重過(guò)程。住宅地產(chǎn)在銷售完成之后即可見(jiàn)到結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)卻需要經(jīng)過(guò)一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程之后才可見(jiàn)到結(jié)果。在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的制度、人才和文化建設(shè)普遍欠缺的情況下，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不具備開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的能力的，這句話雖然很武斷，卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),2.2 城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性（一,在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，很多人會(huì)發(fā)出這樣的感慨：成也規(guī)劃，敗也規(guī)劃。人們普遍認(rèn)為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃指的就是建筑規(guī)劃；事實(shí)上，規(guī)劃又分為兩個(gè)方面，分別是硬件設(shè)施的規(guī)劃和軟件設(shè)施的規(guī)劃，概而言之，就是建筑格局規(guī)劃與商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 很多商業(yè)地產(chǎn)商在做項(xiàng)目的時(shí)候，很容易進(jìn)入一個(gè)誤區(qū)：認(rèn)為只要做好

26、了硬件設(shè)施規(guī)劃，就可以在日后隨意對(duì)商業(yè)布局進(jìn)行調(diào)整，具體表現(xiàn)在一種“走一步看一步，摸著石頭過(guò)河”的思想上，這種思想并且在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里占主導(dǎo)地位。但近年以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界一種新的風(fēng)潮正在涌起：那就是商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)先于建筑格局規(guī)劃,1、規(guī)劃決定成敗,2.2 城市綜合體商業(yè)規(guī)劃的重要性（二,這種思想反映了一種科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路，是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)觀念的一次重要變革。在以前的觀念中，大家普遍認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是由玻璃、水泥、鋼筋和裝飾材料組成的一個(gè)購(gòu)物中心，這是一種短淺、片面的目光，而不是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)、全局的目光。在行為上，可以稱之為割裂的、短期的行為。 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)思想將商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃視作與建筑格

27、局規(guī)劃同等重要的一環(huán)，成為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃當(dāng)中不可分割的兩個(gè)部分，甚至在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更加重要?？茖W(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)的是整體戰(zhàn)略，在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)觀念中，硬件規(guī)劃與軟件規(guī)劃是一個(gè)不可分割的整體。而這，正是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃科學(xué)的基本原則。 發(fā)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解，忽視商業(yè)規(guī)劃則會(huì)走上彎路，造成投入成本的浪費(fèi)，使項(xiàng)目本身不能發(fā)揮最大的成本效應(yīng),2、商業(yè)規(guī)劃比建筑規(guī)劃更重要,2.3 城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)（一,1、規(guī)劃的布局順序 一個(gè)大型的購(gòu)物中心會(huì)包括超市、百貨、餐飲、娛樂(lè)、家電與信息產(chǎn)品等多功能的業(yè)態(tài)，但是，圍繞著這些功能配置該如何來(lái)進(jìn)行布局，使各個(gè)功能主題明確，互相促進(jìn)，

28、互不干擾，同時(shí)達(dá)到最有利于商場(chǎng)旺場(chǎng)和實(shí)現(xiàn)租金收入最大化的目的。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃,有利于形成最合理的商業(yè)布局，這也是成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的基本原則之一；在中國(guó)，如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，就都是遵循這一原則，先進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，再進(jìn)行建筑方面的規(guī)劃。萬(wàn)達(dá)在全國(guó)各地開(kāi)設(shè)了眾多的購(gòu)物中心，成為中國(guó)在購(gòu)物中心圈地運(yùn)動(dòng)中的領(lǐng)頭羊；如萬(wàn)達(dá)在長(zhǎng)沙黃興南路步行街開(kāi)設(shè)的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)二、三層開(kāi)設(shè)18000平方米的大型超市；從項(xiàng)目開(kāi)始策劃之初，沃爾瑪超市就深度介入其中，就其專業(yè)的細(xì)節(jié)與發(fā)展商達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣一來(lái)，就確保了商業(yè)項(xiàng)目建成之后就成為一個(gè)一步到位的產(chǎn)品；同時(shí)雙方建立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系,2.3

29、 城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)（二,商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃有利于實(shí)現(xiàn)低成本的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)還具有以下顯著的優(yōu)點(diǎn)： 1)縮短了整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。 2)構(gòu)成整體效益對(duì)散件效益的優(yōu)勢(shì)。 因此，無(wú)論是從成本運(yùn)作的角度來(lái)看，還是從商業(yè)整體效益的角度來(lái)看，商業(yè)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃都將提高商業(yè)中心的整體競(jìng)爭(zhēng)力,2.3 城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)（三,2、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的尺度就是人的尺度 任何商業(yè)都希望擁有一流的規(guī)劃，但規(guī)劃也意味著代價(jià)，先進(jìn)的規(guī)劃更意味著巨大的代價(jià)。 無(wú)視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和現(xiàn)代商業(yè)科學(xué)，而以短期利益和回報(bào)最大化的思想來(lái)衡量購(gòu)物中心的規(guī)劃方案，無(wú)視商業(yè)的客觀規(guī)律，往往是導(dǎo)致購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)失敗的原因。 商業(yè)地產(chǎn)的

30、規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要，要根據(jù)人的習(xí)慣來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)；如人們?cè)谏虡I(yè)街內(nèi)行走時(shí)，對(duì)一層以上的范圍幾乎是“視而不見(jiàn)”的，而橫向關(guān)注范圍就在10米至20米之間，至于超過(guò)20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪。因此，在規(guī)劃中，我們不應(yīng)當(dāng)只考慮某一個(gè)方面，而要從各方面進(jìn)行綜合的考慮,2.3 城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)（三,3、商業(yè)面積的規(guī)劃 在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃方案當(dāng)中，商業(yè)面積的規(guī)劃，是最根本的、也是最重要的規(guī)劃。科學(xué)地說(shuō)，購(gòu)物中心商業(yè)面積的規(guī)劃并不只是一個(gè)技術(shù)層面的工作，而是一個(gè)戰(zhàn)略層面的工作。在一塊土地上根據(jù)地形地勢(shì)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，是任何一位建筑設(shè)計(jì)師可以做的工作，但是，如

31、何確保購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)模能引爆市場(chǎng)，并使購(gòu)物中心在未來(lái)獲得可持續(xù)的發(fā)展，就需要對(duì)社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均購(gòu)買力和城市發(fā)展進(jìn)行全方位的分析和判斷。 目前在中國(guó)開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心，相當(dāng)多數(shù)的購(gòu)物中心一味追求規(guī)模效應(yīng)，將購(gòu)物中心的規(guī)模做得足夠大，這種出發(fā)點(diǎn)，本身就是不成熟的。 商業(yè)面積并不是越大越好,2.3 城市綜合體商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)（四,4、商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合 商業(yè)專家們?cè)诮?jīng)過(guò)對(duì)國(guó)外、國(guó)內(nèi)一些成功的“shopping mall”進(jìn)行研究之后，得出一個(gè)被眾多商業(yè)專家所廣泛認(rèn)同的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)52：30：18，即商業(yè)：娛樂(lè)：餐飲=52：30：18，我們稱之為商業(yè)黃金分割定律。 這個(gè)數(shù)據(jù)是經(jīng)過(guò)對(duì)大量的“shoppi

32、ng mall”綜合分析統(tǒng)計(jì)后而得出來(lái)的結(jié)論，并得到了眾多商業(yè)專家的肯定；然而在運(yùn)用起來(lái)的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行起來(lái)非常困難,體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)“理論卻認(rèn)為：當(dāng)未來(lái)的社會(huì)商品消費(fèi)結(jié)構(gòu)更加豐富時(shí)，商場(chǎng)憑什么讓消費(fèi)者產(chǎn)生更多的消費(fèi)欲望，營(yíng)造劇場(chǎng)式的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)效果就成為一種必要,2.4 如何在商業(yè)規(guī)劃階段規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),絕大多數(shù)情況下，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就在于招商階段，招商不成功或者時(shí)間的滯后，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)失敗的陰影。招商就好像是商業(yè)發(fā)展的瓶頸，嚴(yán)重制約著商業(yè)地產(chǎn)的成熟與發(fā)展。 招商的問(wèn)題并不在于能不能實(shí)現(xiàn)招商，而是招一些什么質(zhì)素的商家，如何使較大規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)中心具有合理的商業(yè)組合，并

33、使這些商家能持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。 商業(yè)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃是解決“招商瓶頸”的最佳方案，對(duì)規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)能起到較大的保障作用,2.5 塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（一,1、定位主題 成功的商業(yè)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間會(huì)加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來(lái)訪的動(dòng)機(jī)，并提升消費(fèi)購(gòu)物的附加價(jià)值。 國(guó)內(nèi)成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等,2.5 塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（二,2、主力店設(shè)置（anchor store） 主力店是商業(yè)招商成功與否的關(guān)鍵因素。高知名度的主力店有助于渠道的建立、商業(yè)形象的提升，并增加商場(chǎng)的辨識(shí)度。 主力店對(duì)于賣場(chǎng)面積、交通組織、貨架陳列、停車需求均有一系

34、列的要求，為了吸引主力店額進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)者必須在商場(chǎng)的規(guī)劃之初充分了解預(yù)期引入的主力店的各項(xiàng)需求,2.5 塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（三,3、動(dòng)線 區(qū)分人流、車流與貨流，妥善配置商場(chǎng)動(dòng)線，避免動(dòng)線沖突。 規(guī)劃流暢的人流動(dòng)線，強(qiáng)調(diào)水平與垂直動(dòng)線的連續(xù)性，應(yīng)規(guī)劃簡(jiǎn)易辨識(shí)的動(dòng)線系統(tǒng)，盡量讓水平動(dòng)線形成回路，并加強(qiáng)垂直動(dòng)線的可見(jiàn)度，避免產(chǎn)生死角空間。 4、布局 商場(chǎng)的平面配置應(yīng)合乎商場(chǎng)的定位與設(shè)計(jì)主題，同時(shí)應(yīng)以便于消費(fèi)者參觀選購(gòu)商品、便于展示與出售商品為前提，且讓店鋪有更好的展示空間,2.5 塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（四,5、視覺(jué)設(shè)計(jì) 商場(chǎng)空間的整體視覺(jué)設(shè)計(jì)對(duì)商場(chǎng)形象的塑造有關(guān)鍵性的影響。 具有強(qiáng)烈辨識(shí)

35、性的商場(chǎng)視覺(jué)設(shè)計(jì)有助于消費(fèi)者建立對(duì)商場(chǎng)的認(rèn)同與了解。建筑立面、空間塑造、賣場(chǎng)的指針系統(tǒng)、櫥窗設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修色彩計(jì)劃、燈光及景觀等都是商場(chǎng)視覺(jué)形象塑造的重要元素，應(yīng)能呼應(yīng)商場(chǎng)的主題定位和整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升賣場(chǎng)整體形象,2.5 塑造成功商業(yè)規(guī)劃的主要因素（五,6、塑造氣氛 商場(chǎng)的人氣需要一些活力的引擎空間來(lái)帶動(dòng)，可短期聚集人潮的活動(dòng)與娛樂(lè)休閑設(shè)施絕對(duì)是商場(chǎng)活力與能量的來(lái)源。購(gòu)物消費(fèi)是歡樂(lè)愉悅的生活體驗(yàn)，除了購(gòu)物，還包括放松和休閑，所以購(gòu)物氣氛的營(yíng)造是必要的。 商場(chǎng)在空間設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量去提供一個(gè)活潑放松的環(huán)境，比如電影院、娛樂(lè)場(chǎng)、餐飲空間以及不定期舉辦的活動(dòng)均是提供商場(chǎng)活力的來(lái)源,2.5 塑造成功商業(yè)

36、規(guī)劃的主要因素（六,7、地域 商場(chǎng)地點(diǎn)需選擇正確，利用地利提升商場(chǎng)的成功率。注意要具備：周邊要有規(guī)律的客流，交通便利，商業(yè)環(huán)境的群聚效應(yīng)，合宜的地塊發(fā)展條件等因素。 同時(shí)要采用始于當(dāng)?shù)匕l(fā)展的規(guī)劃思維，不能照搬之前不同地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，地域性的考慮必須反映在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,第三章 城市綜合體的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì),1、項(xiàng)目土地解讀 2、城市綜合體各種功能的規(guī)模 3、城市綜合體各種功能的分區(qū) 4、城市綜合體的交通系統(tǒng) 5、城市綜合體的空間布局 6、城市綜合體的環(huán)境景觀設(shè)計(jì),3.1 項(xiàng)目土地解讀,項(xiàng)目前期規(guī)劃最核心的工作是項(xiàng)目土地解讀。 所謂解讀，從大的方面講，是對(duì)項(xiàng)目周邊情況，項(xiàng)目所處區(qū)域在城市中的地位，項(xiàng)目所

37、在城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達(dá)程度，居民購(gòu)買力及消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行解讀； 對(duì)項(xiàng)目具體土地解讀分為： 1、城市商業(yè)特點(diǎn)及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等；這個(gè)城市缺什么？我 們能帶給城市什么？ 2、解讀項(xiàng)目周圍市政及交通情況，是否有城市地鐵、輕軌經(jīng)過(guò)等； 3、基地內(nèi)有沒(méi)有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中； 4、項(xiàng)目可利用資源，如：河流，公園等； 5、項(xiàng)目規(guī)劃條件：退讓、容積率、限高等； 6、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等,3.2 城市綜合體各種功能的規(guī)模（一,1、居住功能的規(guī)模 居住功能是城市綜合體中平衡酒店、商業(yè)、辦公等功能的重要功能。 在城市綜合體的設(shè)計(jì)中，人流的密度必須達(dá)到足夠程度；因此

38、必須考慮周邊環(huán)境的住宅密度問(wèn)題，過(guò)低的密度會(huì)不利于對(duì)多樣性的支持，而導(dǎo)致整體失敗。在這種情況下，應(yīng)該通過(guò)增加項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊 功能要素，來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目人流密度的不足。 居住物業(yè)的體量分析： d = h（r，y）*n 其中，h（r）為平均每人的居住需求量函數(shù)，y為收入因素，n為人口數(shù)目,3.2 城市綜合體各種功能的規(guī)模（二,2、商業(yè)功能的規(guī)模 按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開(kāi)設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計(jì)入） 零售飽和理論公式： irs = c * re / rf c： 潛在客戶數(shù)量 re：人均消費(fèi)支出 rf：營(yíng)業(yè)面積,3.2 城市綜合體各種功能的規(guī)模（三,商業(yè)空間往往會(huì)在整個(gè)項(xiàng)