房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理違規(guī)總結(jié)

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理違規(guī)總結(jié)篇一：房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和稅務(wù)處理一、房地產(chǎn)涉及的稅種：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。1、營業(yè)稅：稅率5%。2、城市維護(hù)建設(shè)稅計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅率。3、教育費附加計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。計算公式:應(yīng)交教育費附加額=營業(yè)稅3%。4、印花稅：（1）財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為千分之

2、一；（2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、貨運運輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五；（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三；（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；（5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花；（6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。5、個人所得稅：工資、薪金不含稅收入適用稅率表級數(shù)應(yīng)納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(shù)(元)1 不超過500元的部分 5 02 超過500元至20XX元的部分 10 253 超過20XX元至5000元的部分 15 1254 超過5000元至20XX0元的部分 20 3755

3、超過20XX0元至40000元的部分 25 13756 超過40000元至60000元的部分 30 33757 超過60000元至80000元的部分 35 63758 超過80000元至元的部分 40 103759 超過元的部分 45 15375最全面的范文參考寫作網(wǎng)站計算公式：應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率-速算扣除數(shù)應(yīng)納稅額=工資薪金收入-20XX-“三險一金”（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。計算公式：應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率（3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。計算公式：應(yīng)交所

4、得稅=利潤總額*所得稅稅率（4）所得稅稅率：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15的稅率征收企業(yè)所得稅。7、房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12。8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：（1）大城市元至30元；（2）中等城市元至24元；（3）小城市元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)元至12元。9、土地增值稅土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

5、收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計算增值額的扣除項目金額包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50的部分，XX稅率30。增值額超過扣除項目金額50，未超過扣除項目金額100的部分，稅率40。增值額超過扣除項目金額100，未超過扣除項目金額200的部分，稅率50。增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理給你提供一份房地

6、產(chǎn)企業(yè)會計制度。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費共有11種（11稅1費）稅：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。費：教育費附加1.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨計繳增值稅。2.房屋租賃（出租）屬于服務(wù)業(yè)租賃業(yè)3.房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售超過買斷價格外的收入作為手續(xù)費收入，按“營業(yè)稅-服務(wù)業(yè)”繳納營業(yè)稅4.單位將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈與他人視同銷售不動產(chǎn)5.銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為比照銷售不動

7、產(chǎn)征收營業(yè)稅6.納稅人自建后銷售房屋自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。二、增值稅銷售房屋的同時贈送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。三、土地增值稅（一）一般規(guī)定1.出售征包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣其中對于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財政部規(guī)定的其他扣除項目對于（3）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項目房屋及建筑物的評估價格。評估價格重置成本價成新度折扣率取得

8、土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。2.房地產(chǎn)抵押（1）抵押期不征；（2）抵押期滿償還債務(wù)本息不征；（3）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債征。3.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；4.將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）5.合作建房建成后自用不征；建成后轉(zhuǎn)讓征。6.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。7.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。8.將開發(fā)的部

9、分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移不征收（清算時不扣除相應(yīng)的成本和費用）（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算1.土地增值稅的清算單位對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計算增值額。2.土地增值稅的清算條件（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。3.土地增值稅的扣除項目扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、思想?yún)R報專題房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法

10、有效憑證的，不予扣除。清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的；C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，不得扣除。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按

11、清算項目可售建筑面積所占比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。四、房產(chǎn)稅1.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。2.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、范文寫作材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。五、城鎮(zhèn)土地使用稅1.城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。2.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

12、但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。六、契稅（承受方）1.企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2.企業(yè)股權(quán)重組不征3.企業(yè)合并免征合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4.企業(yè)分立不征企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為

13、兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。5.企業(yè)出售買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。6.企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。7.房屋的附屬設(shè)施對于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，征收契稅，不涉及的，不征。七、企業(yè)所得稅（一）預(yù)繳企業(yè)所得稅篇二：房地產(chǎn)及建筑行業(yè)營改增應(yīng)對策略總結(jié)房地產(chǎn)及建筑行業(yè)營

14、改增應(yīng)對策略總結(jié)一、“營改增”對建筑業(yè)的影響1.增值稅是價外稅，營改增后建筑業(yè)營業(yè)收入從原來的營業(yè)稅收中剔除了應(yīng)交納11%的增值稅銷項稅額，因此價格不變的情況下，收入會正常下降約%。2.稅(來自: XX:)負(fù)和現(xiàn)金流出增加，利潤總額下降，本質(zhì)上是進(jìn)項發(fā)票無法足額取得，可以抵扣的進(jìn)項稅少，造成稅負(fù)和現(xiàn)金流出增加，利潤總額下降。二、“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響1.房屋無法提價，增值稅是價外稅，不能加入到價格當(dāng)中，最終消費者大多為個人不能進(jìn)項抵扣。如果盲目提價，不利于在市場競爭，所增加的價格也要付出相應(yīng)的稅金。2.土地使用權(quán)費和金融機(jī)構(gòu)利息支出占開發(fā)成本的比重較高，能否進(jìn)項抵扣關(guān)系重大。專業(yè)人士認(rèn)為

15、: 一方面，營改增允許進(jìn)項稅額抵扣。只要企業(yè)能夠取得、保管增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行有效抵扣則不會增加營業(yè)成本。另一方面，由于稅率上升，如果企業(yè)不能夠有效地管理進(jìn)項稅額的話，會使得稅負(fù)上升。三、“營改增”后房地產(chǎn)和建筑行業(yè)可能面臨的挑戰(zhàn)1、交易對方管理挑戰(zhàn)一：交易對方納稅人資格梳理以及信息登記挑戰(zhàn)二：如何進(jìn)行價稅分離，并固化在系統(tǒng)中挑戰(zhàn)三：如何根據(jù)“營改增”需求修訂現(xiàn)有的業(yè)務(wù)合同明確價格為含稅價/不含稅價發(fā)票開具對存在稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險的項目，進(jìn)行合同內(nèi)容的調(diào)整挑戰(zhàn)四：如何調(diào)整交易對方的評估標(biāo)準(zhǔn)和審核流程如何制定價格調(diào)整系數(shù)以利于稅后比價 如何調(diào)整交易對方準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和審核流程對于特殊交易對方的處理挑戰(zhàn)五：如

16、何建立溝通渠道，使交易對方能夠了解公司最新政策挑戰(zhàn)六：定價如何調(diào)整專業(yè)人士建議財務(wù)人聯(lián)合業(yè)務(wù)人員，在業(yè)務(wù)前端對交易對象的納稅人資格進(jìn)行梳理以及登記。根據(jù)“營改增”需求，比照涉稅條款和標(biāo)準(zhǔn)合同條款，修訂現(xiàn)有的業(yè)務(wù)合同。明確價格為含稅價/不含稅價，調(diào)整合同價格。財務(wù)和會計的影響會計處理：新增會計科目，不同業(yè)務(wù)的記賬方法和財務(wù)處理績效考核：根據(jù)政策調(diào)整績效考核標(biāo)準(zhǔn)，如果多檔稅率時如何調(diào)整；績效考核標(biāo)準(zhǔn)的解釋和落實。利潤影響：不同的增值稅率或征收率，導(dǎo)致利潤的變化；進(jìn)項抵扣率的高低影響利潤水平現(xiàn)金流影響：稅負(fù)變化可能導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流的相應(yīng)調(diào)整預(yù)算調(diào)整：考慮財稅的影響后調(diào)整預(yù)算專業(yè)人士建議財務(wù)人員在做20

17、XX年的預(yù)算的時候需要考慮增值稅改革的影響，估計企業(yè)受到營改增影響最差和最好的影響，事先做好準(zhǔn)備。2.法律合規(guī)營改增前后，其會計處理是不同的，成本收入都會受到影響。企業(yè)應(yīng)秉持著收入與成本不變的原則，修改合同條款。3.需要修訂的合同模板挑戰(zhàn)一：如何確定和梳理需要進(jìn)行修訂的合同模板根據(jù)輕重緩急進(jìn)行梳理統(tǒng)一歸集整理稅務(wù)處理不明確業(yè)務(wù)的相關(guān)合同結(jié)算進(jìn)度挑戰(zhàn)二：修訂合同的涉稅條款價款含稅/不含稅對供應(yīng)商的開票要求向客戶開具發(fā)票的時間合理安排付款方式服務(wù)內(nèi)容具體化以減少稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險開票對象的資質(zhì)挑戰(zhàn)三：對于政策不明確的項目，如何修訂合同以應(yīng)對未來稅收政策的變化。企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮，如何使集團(tuán)內(nèi)的多家公司在規(guī)定的

18、短時間內(nèi)實現(xiàn)從營業(yè)稅納稅人向增值稅納稅人的平穩(wěn)過渡，保障公司的正常運營。以及在稅務(wù)合規(guī)的前提下，探索稅務(wù)優(yōu)化的方案。4.鑒于目前針對四大業(yè)的營改增稅收政策尚未頒布，企業(yè)可以考慮采取分階段的方式應(yīng)對營改增：第一階段法規(guī)公布前企業(yè)特別是房地產(chǎn)或者金融行業(yè)這類涉及范圍較廣的企業(yè)需要成立一個營改增小組，小組成員包括管理層代表，業(yè)務(wù)部門，設(shè)計部門，財務(wù)部門等各部門代表。營改增小組評估營改增將會對企業(yè)集團(tuán)在財務(wù)及稅務(wù)方面可能帶來的影響，并根據(jù)不同的情況制定不同的應(yīng)對策略，同時就營改增的相關(guān)準(zhǔn)備制定公司戰(zhàn)略以及詳細(xì)的工作計劃。前期收集政策匯編，梳理業(yè)務(wù)模式及方案。除此之外，建議企業(yè)事先做自我評估，測算每一個

19、業(yè)務(wù)，每一項采購，對企業(yè)的影響程度。在測算過程中，去了解供應(yīng)商和經(jīng)銷商的納稅人資質(zhì)情況。最后根據(jù)評估的結(jié)果更新改進(jìn)企業(yè)的系統(tǒng)，使其能滿足營改增后對合規(guī)性的要求。梳理供應(yīng)商信息和納稅人資質(zhì)，并錄入系統(tǒng)中。再次，對相關(guān)人員（如財務(wù)/稅務(wù)、法務(wù)、采購和銷售人員）進(jìn)行初步的培訓(xùn)。最后復(fù)核公司所使用的典型商業(yè)合同中的稅務(wù)條款。第二階段法規(guī)公布后營改增細(xì)則出臺后，企業(yè)需要復(fù)核第一階段的工作并做出必要的修正。在此基礎(chǔ)上，落實工作計劃，例如：實施系統(tǒng)改進(jìn)；與供應(yīng)商和客戶就營改增可能帶來的影響做進(jìn)一步的溝通；對相關(guān)人員針對具體的稅法規(guī)定做進(jìn)一步的培訓(xùn)；制定增值稅合規(guī)工作流程手冊等。同時，財務(wù)人員與主管稅務(wù)進(jìn)行溝

20、通，進(jìn)行增值稅納稅登記、發(fā)票申領(lǐng)等相關(guān)合規(guī)性工作。第三階段營改增過渡完成后企業(yè)根據(jù)前兩階段的實施效果以及相關(guān)系統(tǒng)運行一段時間（例如：3個月）后的情況，再次進(jìn)行系統(tǒng)復(fù)核，識別相關(guān)問題并尋求解決方案。企業(yè)可以自行或者尋求第三方做營改增差異分析。首先，需要梳理企業(yè)的業(yè)務(wù)流程和內(nèi)部管理流程，找出并標(biāo)注與稅相關(guān)的流程和環(huán)節(jié)。其次找出增值稅與現(xiàn)行稅收情況的差異。最后針對這些差異，本著稅務(wù)合規(guī)和稅務(wù)優(yōu)化的要求，進(jìn)一步改進(jìn)流程和環(huán)節(jié)。企業(yè)制作增值稅管理手冊及成本費用抵扣手冊或者組織相關(guān)人員的培訓(xùn)。增值稅管理手冊實質(zhì)屬于內(nèi)控管理手冊，比如手冊中規(guī)定各個部門的涉稅人員的操作流程，設(shè)置管理復(fù)核崗位，劃分各個崗位的職

21、能等等。篇三：房地產(chǎn)企業(yè)收入的會計與稅務(wù)處理差異房地產(chǎn)企業(yè)收入的會計與稅務(wù)處理差異房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象的企業(yè)。在銷售方式上一般的工業(yè)企業(yè)以現(xiàn)銷、賒銷為主要方式?房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式則包括現(xiàn)售、預(yù)售、分期收款方式銷售等?其中以預(yù)售方式為主。對于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售和收入的處理?企業(yè)會計準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同?致使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售和收入的結(jié)轉(zhuǎn)在會計處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售和收入業(yè)務(wù)的會計處理根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定?房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理為?當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項時?由于不符合收入的確認(rèn)原則?不確認(rèn)收入?而是作為負(fù)債計入預(yù)收賬款?待房屋交給購買方時?再確認(rèn)收入。對于預(yù)售

22、收入?按規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅及土地增值稅等?房地產(chǎn)企業(yè)直接在應(yīng)交稅費的借方反映?銷售收入實現(xiàn)時?再將預(yù)繳稅費轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。例?甲房地產(chǎn)公司20XX年開始在乙地級市開發(fā)A地塊?A地塊共計興建A1、A2房產(chǎn)。A1房產(chǎn)于20XX年8月起開始預(yù)售?20XX年10月份完工?A2房產(chǎn)于20XX年2月開始預(yù)售?20XX年未完工。20XX年共計取得A1房產(chǎn)預(yù)售房款4000萬元?當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出50萬元、業(yè)務(wù)招待費支出90萬元、廣告宣傳費支出300萬元?20XX年銷售A1房產(chǎn)取得收入20XX萬元?假定為完工后實現(xiàn)的銷售收入?預(yù)售A2房產(chǎn)取得預(yù)售房款5000萬元?A1房產(chǎn)完工開發(fā)成本共計4000萬元?

23、當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出55萬元、業(yè)務(wù)招待費支出60萬元?廣告宣傳費支出200萬元?營業(yè)稅及城建稅和教育費附加?土地增值稅按1%預(yù)繳?預(yù)計毛利率10%.例中未涉及因素假設(shè)不考慮?。甲房地產(chǎn)公司對上述業(yè)務(wù)進(jìn)行會計處理?編制會計分錄如下?單位?萬元?20XX年度會計處理?1?20XX年度收到預(yù)售房款借?銀行存款 4000貸?預(yù)收賬款A(yù)1房產(chǎn) 4000.?2?預(yù)繳營業(yè)稅、城建稅和土地增值稅借?應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅A1房產(chǎn)200 應(yīng)交稅費應(yīng)交城建稅A1房產(chǎn) 14 應(yīng)交稅費應(yīng)交教育費附加A1房產(chǎn) 8 應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅A1房產(chǎn) 40貸?銀行存款 262.?3?支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費和廣告宣傳費借

24、?管理費用工資50管理費用業(yè)務(wù)招待費 90 銷售費用廣告宣傳費 300貸?銀行存款 440.?4?年末對預(yù)收賬款根據(jù)賬面價值與計稅基礎(chǔ)的差異進(jìn)行遞延所得稅處理?即400010%?4000?%?1%? 25%?借?遞延所得稅資產(chǎn) 貸?所得稅費用 年度按企業(yè)會計準(zhǔn)則計算的稅前會計利潤為-440萬元。20XX年度會計處理?1?20XX年度收到A2房產(chǎn)預(yù)售房款借?銀行存款 5000貸?預(yù)收賬款A(yù)2房產(chǎn) 5000.?2?A2房產(chǎn)預(yù)售收入預(yù)繳營業(yè)稅和土地增值稅借?應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅A2房產(chǎn) 250 應(yīng)交稅費應(yīng)交城建稅稅A2房產(chǎn)應(yīng)交稅費應(yīng)交教育費附加A2房產(chǎn) 10 應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅A2房產(chǎn) 50貸?銀

25、行存款 ?3?支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費和廣告宣傳費借?管理費用工資55管理費用業(yè)務(wù)招待費 60 銷售費用廣告宣傳費 200貸?銀行存款315.?4?A1房產(chǎn)20XX年度預(yù)售收入轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入?上年繳納營業(yè)稅和土地增值稅轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加借?預(yù)收賬款A(yù)1房產(chǎn)4000貸?主營業(yè)務(wù)收入A1房產(chǎn)4000.借?營業(yè)稅金及附加 262貸?應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅A1房產(chǎn) 200應(yīng)交稅費應(yīng)交城建稅-A1房產(chǎn) 14應(yīng)交稅費應(yīng)交教育費附加-A1房產(chǎn) 8應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅-A1房產(chǎn) 40.?5?A1房產(chǎn)20XX年度銷售收入、繳納營業(yè)稅金及附加?結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本借?銀行存款A(yù)1房產(chǎn)20XX貸?主營業(yè)務(wù)收入A1房產(chǎn)

26、20XX.借?營業(yè)稅金及附加 131貸?應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅-A1房產(chǎn) 100應(yīng)交稅費應(yīng)交城建稅稅A1房產(chǎn) 7應(yīng)交稅費應(yīng)交教育費附加A1房產(chǎn) 4應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅A1房產(chǎn) 20.借?開發(fā)產(chǎn)品A1房產(chǎn) 4000貸?開發(fā)成本A1房產(chǎn)4000.借?主營業(yè)務(wù)成本-A1房產(chǎn) 4000貸?開發(fā)產(chǎn)品-A1房產(chǎn) 4000.?6?年末對預(yù)收賬款根據(jù)賬面價值與計稅基礎(chǔ)的差異進(jìn)行遞延所得稅處理根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法?當(dāng)年新增預(yù)收賬款5000萬元?與上年資產(chǎn)負(fù)債表相比凈增1000萬元?5000-4000?10%-?5000-4000?%+1%? 25%=借?遞延所得稅資產(chǎn)貸?所得稅費用 年度按企業(yè)會計準(zhǔn)則計算稅前會計

27、利潤為4000+20XX-4000-55-60-200-262-131?1292?萬元?。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售和收入業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?國稅發(fā)20XX31號?對房地產(chǎn)企業(yè)的收入處理進(jìn)一步作出比較明確的規(guī)定。國稅發(fā)20XX31號文件不再有預(yù)售收入的表述、該文第六條規(guī)定?企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入?應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。第九條規(guī)定“開發(fā)產(chǎn)品完工后?企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額?同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額?計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額”表述的也是此前銷售收入的實際毛利額

28、。從這點來看房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的規(guī)定與企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號收入關(guān)于銷售商品的收入確認(rèn)規(guī)定有所不同?同一般企業(yè)適用的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)即國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知?國稅函20XX875號?中“?一?企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的?應(yīng)確認(rèn)收入的實現(xiàn)?1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂?企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方?2.企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)?也沒有實施有效控制?3.收入的金額能夠可靠地計量?4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算?！毕啾扔凶陨淼奶厥庑?所以正確理解該文關(guān)于銷售收入的確認(rèn)規(guī)定對于準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅至為重要。根據(jù)國稅發(fā)20XX31號文件和企業(yè)所得稅法實施條例中關(guān)于業(yè)務(wù)招待費、廣告宣傳費扣除的規(guī)