淺析影響物業(yè)管理費收繳率的因素及改進對策(word版)

1、 精編范文 淺析影響物業(yè)管理費收繳率的因素及改進對策溫馨提示：本文是筆者精心整理編制而成，有很強的的實用性和參考性，下載完成后可以直接編輯，并根據(jù)自己的需求進行修改套用。淺析影響物業(yè)管理費收繳率的因素及改進對策 本文簡介：淺析影響物業(yè)管理費收繳率的因素及改進對策?摘要：物業(yè)管理費收繳率是所有物業(yè)管理企業(yè)都要面臨的一個重大問題。它不僅關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展, 更是衡量企業(yè)運營狀況好壞的標桿, 也是衡量業(yè)主滿足度的標準?，F(xiàn)在普遍存在的“收費難”問題已經(jīng)成為制約物業(yè)管理公司發(fā)展的“瓶頸”, 這在一定程度上影響淺析影響物業(yè)管理費收繳率的因素及改進對策 本文內(nèi)容：淺析影響物業(yè)管理費收繳率的因素及改進

2、對策?摘要：物業(yè)管理費收繳率是所有物業(yè)管理企業(yè)都要面臨的一個重大問題。它不僅關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展, 更是衡量企業(yè)運營狀況好壞的標桿, 也是衡量業(yè)主滿足度的標準?，F(xiàn)在普遍存在的“收費難”問題已經(jīng)成為制約物業(yè)管理公司發(fā)展的“瓶頸”, 這在一定程度上影響整個行業(yè)的健康發(fā)展。因此, 如何解決物業(yè)管理收費難就成為物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要課題。本文通過對普遍存在的“收費難”現(xiàn)狀及物業(yè)管理收費糾紛產(chǎn)生的原因進行了簡要論述, 找出“收費難”的癥結(jié)所在, 進而提出解決問題的基本思路。?一、物業(yè)管理費收繳現(xiàn)狀?關(guān)于物業(yè)服務費的收繳率, 目前各部門在數(shù)據(jù)上存在些許的差異, 包括不同的關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)組織和一些

3、報道給出的數(shù)據(jù)。通過這些數(shù)據(jù), 我們可以從宏觀的角度觀察全國的物業(yè)服務費的收繳情況。?序號物業(yè)類型收繳率（%）1房改房75.472經(jīng)濟適用房76.093商品房79.484辦公用房90.715?工業(yè)用房92.85?表1全國物業(yè)服務費收繳率情況表?資料來源：中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告2008.5?從以上中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)可以看出, 從全國的情況來看, 居住型物業(yè)的物業(yè)服務費的收繳率明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè), 其中房改房和經(jīng)濟使用住房的收繳率更低, 相信今后這部分物業(yè)管理的物業(yè)費收繳問題會更加突出。?而一些有關(guān)報道給出的數(shù)據(jù)也不甚相同, 總體來說我們能夠透過這些數(shù)據(jù)了解到各個城

4、市的物業(yè)管理費收繳率的情況, 與中國物業(yè)管理協(xié)會的全國平均收繳率大致相符。以下給是一些網(wǎng)絡上的數(shù)據(jù)報告情況。?以我國的一級城市的物業(yè)服務費收繳率為例, 北京市的物業(yè)收繳率一般僅為50%60%, 最低的只有30%左右, 能達到90%以上的屈指可數(shù)；在*市300多家物業(yè)管理企業(yè)中, 小區(qū)物業(yè)管理運行得較好的的收繳率只能達到80%的, 差的甚至只有20%；*市居住型物業(yè)服務費平均收繳率不足70%；*市約有20%的業(yè)主拒繳物業(yè)服務費；*平均收繳率在80%以上。而內(nèi)地三級城市的收繳率最高能達到40%。據(jù)不完全統(tǒng)計, 全國大城市的商品房物業(yè)服務費平均收繳率不足70%。從以上數(shù)據(jù)可以分析出目前從總體上講物業(yè)

5、管理收繳率處于一個較低的水平。?當物業(yè)收費難成為一種普遍現(xiàn)象, 業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大, 訴訟官司越來越多, 甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會問題的時候, 必然有其深刻的社會背景和原因, “物業(yè)經(jīng)理身背催費牌辦公”是一種無奈, 也是一個悲劇。是與我們構(gòu)建和諧社會的目標不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決, 才能徹底消除這種不幸和悲劇。?二、影響物業(yè)管理費收繳率低的因素?筆者認為物業(yè)收費收繳率低主要是由開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方面的原因?qū)е碌摹?（一）開發(fā)商的遺留的問題。?1、部分業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由而拒交物業(yè)費。我國的物業(yè)管理有多種形式, 但不管是哪一

6、種形式都與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系。由于少數(shù)開發(fā)商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規(guī)范進行施工, 使得部分房屋的建筑工程質(zhì)量存在一定的問題, 業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)后意見較大。面對這些建筑工程質(zhì)量方面的問題, 有不少業(yè)主, 分辨不清所發(fā)生的房產(chǎn)質(zhì)量問題屬于建設質(zhì)量問題還是管理質(zhì)量問題, 不知道應該同開發(fā)商、施工單位（在維保期內(nèi)）進行交涉和維權(quán), 導致最終把一切矛盾、意見和問題統(tǒng)統(tǒng)推向物業(yè)管理企業(yè), 全部交由物業(yè)管理企業(yè)予以解決, 讓物業(yè)管理企業(yè)代為受過。?2、開發(fā)商越權(quán)承諾使物業(yè)管理公司長期受苦。開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取減免或打折物管費等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶, 實際上這些承諾已經(jīng)越權(quán)

7、了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當初的承諾無法兌現(xiàn)。由于業(yè)主對物業(yè)管理了解不夠, 不知道物業(yè)管理公司和開發(fā)商是“各司其職”, 所以把一切怨氣都發(fā)泄在物業(yè)管理公司頭上, 而面對這些問題時, 物業(yè)管理企業(yè)缺乏對開發(fā)商的有效制約, 不能從根本上去解決業(yè)主面臨的問題, 從而引發(fā)業(yè)主以拒交物業(yè)管理費的方式來維權(quán)。?（二）業(yè)主的觀念以及意識問題。?1、業(yè)主有償付費的觀念未形成。業(yè)主還沒有完全形成享受物業(yè)管理服務需要付費的觀念。由于長期計劃經(jīng)濟下的觀念根深蒂固, 隨著住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地產(chǎn)迅猛發(fā)展, 人們將逐漸告別原有的住房分配形式, 也就意味著必將拋棄陳舊的房管意識, 來順應和接受新興的物業(yè)管

8、理模式。而目前的狀況正處于兩種意識的交接過渡期, 業(yè)主和住戶在心理上還保留著很大一部分舊觀念, 把物業(yè)管理當作一種服務性消費來支出還有待時日。并且廣大市民的素質(zhì)參差不齊, 一部分業(yè)主對新的事物存在一定的抵觸心理。?2、業(yè)主對物業(yè)管理實際內(nèi)涵的了解程度。由于部分業(yè)主對物業(yè)管理服務了解甚少, 不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務行為, 導致物業(yè)管理費用與業(yè)主期望的支付費用不成正比。少數(shù)業(yè)主甚至認為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外, 自己的房屋存在的一切問題, 包括建筑的質(zhì)量問題, 也全部應由物業(yè)管理企業(yè)負責, 他們把物業(yè)管理公司的服務看作是萬能的, 以為交了少量的管理費就可以包攬一切。所以,

9、 一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題, 就將責任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上, 并以此作為有力的“借口”, 進而少交、欠交物業(yè)費。這樣必然會使物業(yè)管理公司進退兩難, 不該服務的項目不得不去做, 應該服務的項目也沒有做好, 導致整體服務水準下降。?（三）物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問題。?1、從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)和服務意識較低。據(jù)物業(yè)管理從業(yè)人員的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示, 80的物業(yè)管理從業(yè)人員是半路出家, 自身的服務意識和觀念滯后, 不能夠及時地為業(yè)主解決問題, 只管理不服務, 對業(yè)主要求的多, 而自己卻做得少。另外從業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)水平和服務素質(zhì)不高, 在服務過程中不能很好操作。再次, 從業(yè)人員的方法不得當, 加深了管理工

10、作的服務難度, 致使業(yè)主體會不到物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務。?2、服務項目的明晰程度。提交物業(yè)收費的預算、決算等財務報告, 無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費究竟是如何構(gòu)成和分配使用的。進而導致業(yè)主自身理解的偏差和接受服務的偏好不同, 加之確實有一些物業(yè)管理企業(yè)為了一己之利巧立名目進行亂收費的現(xiàn)象, 業(yè)主對物業(yè)服務收費的標準、項目和收費方式不滿, 以及對于共用設施設備、場地維護費用的分攤不滿等。?3、多樣化服務的發(fā)展水平。一份調(diào)查顯示。有58.1%的居民表示需要特約服務, 其中較集中的是各種代繳費用, 如代繳手機, 電話費, 占30.8%；其次是送報, 送奶等各種專送占29.5%；管道疏通服務需要占26

11、.6%, 此外還有照顧老人或病人, 接送小孩, 提供家庭衛(wèi)生清潔, 室內(nèi)裝修等也都有一定的需求, 這也就意味著社區(qū)服務行業(yè)有著廣泛的發(fā)展前景。物業(yè)管理不是為一家服務的, “眾口難調(diào)”, 表面上看似容易的事, 在實施中卻不那么容易。需要物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供多樣并創(chuàng)新的服務, 以使業(yè)主的滿意度達到最大化, 進而達到物業(yè)管理費用收繳率的提高。?4、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主溝通是否有效。有人把物業(yè)管理公司與業(yè)主間的關(guān)系形象地比喻為“相愛容易相處太難”。改善與業(yè)主的關(guān)系, 增強與業(yè)主間的溝通, 樹立人性化管理、親情化服務的理念, 妥善解決業(yè)主提出的實際問題, 是提高物業(yè)費收繳率的先決條件。而有些物業(yè)公司缺乏

12、與業(yè)主間的溝通交流, 引起業(yè)主對物業(yè)公司在收費標準和服務質(zhì)量等方面存在質(zhì)疑, 卻無法對物業(yè)管理企業(yè)進行及時地咨詢來消除疑慮, 最終導致對物業(yè)管理費收繳的抵觸情緒。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是否通過良好的溝通從而很好地建立起一種平等的“伙伴型”關(guān)系, 物業(yè)管理企業(yè)是否用心與業(yè)主進行交流交流、仔細傾聽業(yè)主的訴求, 用每一個物業(yè)人自己的精神面貌和人性化的服務, 去打動業(yè)主。溝通將是影響整個物業(yè)服務費收繳率的關(guān)鍵所在, 并且也是所有物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主矛盾解決的關(guān)鍵點所在。?（四）法律規(guī)范不完善。物業(yè)管理條例于2003年9月1日實施后, 從根本上改變了物業(yè)管理行業(yè)無法可依的局面, 但是配套的法律規(guī)范還不健全

13、和完善, 在貫徹執(zhí)行中缺乏監(jiān)管力度。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業(yè), 它的綜合性決定了在其運作的過程中會出現(xiàn)各式各樣的問題, 而且大都很復雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭議中, 大多數(shù)都是因為沒有明確的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進行有效地約束, 無法明確雙方在法律上的權(quán)利和義務。所以一旦發(fā)生爭議, 業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費的方式發(fā)泄出來。再加上政府宏觀調(diào)控不夠, 導致新舊體制形成對立, 對物業(yè)管理收費問題產(chǎn)生了影響。?（五）物業(yè)服務費本身所具有的特性。物業(yè)服務費的無形性使得業(yè)主所享受的服務質(zhì)量與業(yè)主繳納物業(yè)服務費之間的性價比評估較為困難；物業(yè)服務費的綜合性、公共性使得單個

14、業(yè)主不能對物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務項目、物業(yè)服務標準做出選擇（尤其在前期）, 而物業(yè)管理企業(yè)也不能因個別業(yè)主欠費、違規(guī)而有針對性地終止服務, 所以雙方都很難以對服務進程進行控制。除此之外, 物業(yè)服務合同期較長, 容易使物業(yè)服務費這三大特征表現(xiàn)得更加明顯。使得業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方容易產(chǎn)生、擴散、積累矛盾, 從而從長遠來說影響物業(yè)服務費的收繳率。?三、物業(yè)管理收費難的解決方法?解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關(guān)政策法規(guī)、收費標準乃至整個社會, 所以解決“收費難”是一項系統(tǒng)工程。?（一）公開服務項目, 增強信息透明度。物業(yè)管理服務收費是直接關(guān)系到業(yè)主, 使用人和物業(yè)公司利益的敏感問題。物業(yè)管理企

15、業(yè)要強化管理, 建立規(guī)范自身行為的約束機制, 使收費與提供的服務相符合。要加強收費的內(nèi)外監(jiān)督, 加強財務審計和成本核算, 規(guī)范收費行為。公開服務項目, 服務標準及收費標準, 定期公布收支情況, 接受業(yè)主和業(yè)主委員會的質(zhì)詢和監(jiān)督。?（二）加強物業(yè)管理有關(guān)政策知識的宣傳。為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關(guān)系, 從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題, 應對業(yè)主加強物業(yè)管理條例和物業(yè)管理有關(guān)收費政策知識的宣傳。物業(yè)費收取的標準、物業(yè)管理服務的標準, 應經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)、上級主管部門共同研究, 并公布于眾。同時, 媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度, 全面正確地進行輿論引導, 提高廣大業(yè)

16、主對物業(yè)管理服務工作的認知度, 讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務成果的同時, 明確樹立依據(jù)物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理費是全體業(yè)主的法定義務的意識。?（三）加強物業(yè)管理企業(yè)自身建設。?1、培養(yǎng)高素質(zhì)的服務團隊。物業(yè)管理行業(yè)不同于其它行業(yè), 有時它對員工的個人素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì), 要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓, 培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力, 注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系, 切實維護業(yè)主的利益, 使業(yè)主真正體會到物業(yè)管理公司“業(yè)主至上”的服務宗旨, 日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主解決困難的問題, 點點滴滴見真情, 把各項服務都做到讓業(yè)主滿足。?2、開展創(chuàng)新的多樣化服務。目前多數(shù)物業(yè)管理

17、提供的專項服務和特約服務較少, 并且業(yè)主消費得也不多。而使獨具特色的增值服務成為物業(yè)管理服務的亮點, 將對提高物業(yè)費收繳率起到積極作用。因此物業(yè)管理公司要進行服務創(chuàng)新, 積極開發(fā)延伸性和差異化服務, 在樹立良好的品牌服務的同時, 分析業(yè)主需求, 開發(fā)適合該物業(yè)范圍內(nèi)適宜的服務產(chǎn)品。并且采取有效的營銷策略, 以滿足業(yè)主不斷增長的需求, 進而提高業(yè)主對物業(yè)管理公司的滿意度, 改善物業(yè)管理現(xiàn)狀, 增加物業(yè)管理的盈利, 促進物業(yè)管理公司發(fā)展以及物業(yè)管理行業(yè)健康成長。?（四）同開發(fā)單位一起做好房屋驗收、交接工作。為防止業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題, 在與開發(fā)商辦理房屋交接驗收的過程中, 物業(yè)管理企業(yè)應當嚴

18、格按照規(guī)章制度辦事, 認真細致不漏項, 對有問題的房屋, 要在開發(fā)商處理完畢后再接管。業(yè)主也應增強相應的維權(quán)意識, 認真參與房屋驗收工作, 把問題盡可能在入住之前解決。?（五）實施人性化服務, 加強溝通交流。物業(yè)管理企業(yè)應對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解, 在制定前期物業(yè)管理方案的時候, 更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā), 充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力, 確定一個能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案, 才能為入住后的管理打下良好的基礎。業(yè)主入住后, 加強溝通與交流, 建立良好的溝通平臺, 了解業(yè)主所需所想, 更好的為業(yè)主服務。?（六）加強和完善物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。政府部門應盡快細化有關(guān)政策, 規(guī)范物業(yè)管理