土地流轉(zhuǎn)是城鄉(xiāng)第三道市場(chǎng)之門

1、土地流轉(zhuǎn)是城鄉(xiāng)第三道市場(chǎng)之門土地流轉(zhuǎn)是城鄉(xiāng)間的第三道市場(chǎng)之門。比較而言，前兩道門農(nóng)副產(chǎn)品與農(nóng)村勞力市場(chǎng)都是率先從農(nóng)村突破，“天下圍城”，然后才由鄉(xiāng)入城，形成城市的農(nóng)產(chǎn)與外來(lái)打工市場(chǎng)。唯土地市場(chǎng)之門，是反向打開的，先出現(xiàn)城市土地交易，再由近而遠(yuǎn)向外輻射，慢慢合成一個(gè)城鄉(xiāng)相通的土地市場(chǎng)?！奥肪€圖”之不同，有什么講究嗎？想來(lái)想去，意義重大。原來(lái)不知不覺之間，中國(guó)從“10億人口、8億農(nóng)民”轉(zhuǎn)入了快速工業(yè)化，又因?yàn)楦喟l(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的緣故，開啟了快速城市化。新背景之下，城市土地與空間的相對(duì)市值急速上升，引發(fā)一連串事件，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展與制度變遷，雙雙裝上了功力強(qiáng)大的新引擎。其實(shí)，農(nóng)副產(chǎn)品非要進(jìn)城不可，早已顯示出

2、城鎮(zhèn)的主導(dǎo)地位。要不是城鎮(zhèn)在經(jīng)濟(jì)上十分重要，為什么8億農(nóng)民生產(chǎn)的農(nóng)副產(chǎn)品，非賣給2億城鎮(zhèn)居民才構(gòu)成農(nóng)民致富的第一桶金？同樣道理，農(nóng)民為農(nóng)民打工，市場(chǎng)太小，收入不高，非千辛萬(wàn)苦進(jìn)城打工，才在農(nóng)戶收入的賬本上，記下一個(gè)越來(lái)越有意義的數(shù)。這是說(shuō)，農(nóng)村人口眾多，但從經(jīng)濟(jì)實(shí)力著眼，城鎮(zhèn)早早就是經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)了。問(wèn)題是城鄉(xiāng)隔絕體制，壓制城市的引擎功用。過(guò)去很多年，不但不能以城帶鄉(xiāng)，反而以城抑鄉(xiāng)，導(dǎo)致農(nóng)民人口過(guò)多、溫飽不足、供給農(nóng)產(chǎn)的積極性很低、農(nóng)民自己的收入也增加不了，無(wú)從支撐國(guó)家工業(yè)化的高歌猛進(jìn)。早期改革，率先農(nóng)村突圍，沿著釋放農(nóng)副產(chǎn)品和農(nóng)村勞力供給潛力的路線展開，放寬管制，打開城門，發(fā)展城鄉(xiāng)間市場(chǎng)關(guān)系，國(guó)

3、民經(jīng)濟(jì)終于活了起來(lái)。一旦放開要素流動(dòng)，集聚之勢(shì)難以阻擋。這也是本系列開篇后的第一個(gè)題目。為什么城市？為什么城市化？蓋因“密度”而起城市由密度定義，集聚起來(lái)的經(jīng)濟(jì)密度刺激人口密度上升，而人口密度又因集合的需求而不斷提升分工、效率與收入，交互作用之下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的空間分布呈聚合狀態(tài)，多少年似乎不存在的“城市引擎”終于日顯其形。城市不但驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更是精神、文化、科學(xué)、創(chuàng)新與時(shí)尚的發(fā)源地。經(jīng)濟(jì)上最重要的變化，是城市土地其實(shí)是空間位置相對(duì)價(jià)格的急速上漲。這些年房?jī)r(jià)成為社會(huì)第一關(guān)注議題，很多人驚呼看不懂。其實(shí)磚瓦加安裝建筑，沒有什么看不懂的，真正難懂的是地價(jià)。說(shuō)貨幣、說(shuō)炒作、說(shuō)泡沫，或各有其理，但個(gè)人之

4、見，決定性的因素還是既聚人氣、又聚財(cái)氣的空間位置嚴(yán)重供不應(yīng)求。諾大一個(gè)中國(guó)，東南西北到處看，“招人”又“招事”、招了事更招人的“地方”，還真就沒有那么多。物以稀為貴，這些地方無(wú)一例外是城市特別是大都市的土地之價(jià)，擋也擋不住地上漲。1988年的憲法修正案，開啟城市土地市場(chǎng)化的合法通道。交代過(guò)了的，當(dāng)時(shí)并沒有誰(shuí)刻意只許城市土地市場(chǎng)化，因?yàn)閼椃ㄎ谋镜谋硎鍪恰巴恋氐氖褂脵?quán)可以依法流轉(zhuǎn)”，并沒有限定唯城市土地才可流轉(zhuǎn)。只不過(guò)憲法講了要依法流轉(zhuǎn)，而1990年頒布的是“城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，農(nóng)村集體土地可不可以流轉(zhuǎn)被束之高閣（再過(guò)10年入了“負(fù)面清單”），才形成城市土地率先合法進(jìn)入市場(chǎng)的格局。平心

5、而論，真正賣得起價(jià)錢的，還就是城市土地。弄懂這一點(diǎn)，對(duì)理解城鄉(xiāng)之間大開土地市場(chǎng)之門的實(shí)踐，極為重要。道理也不深?yuàn)W，我們不妨從“資產(chǎn)”概念開始凡可以源源不斷帶來(lái)未來(lái)收入之資源，皆為資產(chǎn)。土地可不斷產(chǎn)出農(nóng)副產(chǎn)品，也可“種樓”源源不斷讓人使用，當(dāng)然也是資產(chǎn)。資產(chǎn)如何定價(jià)呢？費(fèi)雪定下的準(zhǔn)則是“未來(lái)收入的貼現(xiàn)”。如果一幅土地未來(lái)每年可收入100元，假定利率為10，那我們說(shuō)這幅土地值1000元含義是這幅土地好比一筆存入銀行的現(xiàn)金資產(chǎn)，既然每年可得百元利息，那它的資產(chǎn)價(jià)值就是千元。當(dāng)然，資產(chǎn)收入是未來(lái)時(shí)，靠預(yù)期決定，而人的預(yù)期又總會(huì)出點(diǎn)偏差。這也是資產(chǎn)定價(jià)麻煩的地方。不過(guò)經(jīng)驗(yàn)又說(shuō)，再麻煩嚴(yán)重的就是金融危機(jī)也

6、遠(yuǎn)勝不讓資產(chǎn)價(jià)格發(fā)揮資源配置功能的體制。今天講“市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用”，很重要的一點(diǎn)，就是讓資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制發(fā)揮作用。土地可種植農(nóng)產(chǎn)品，也可承載建筑，都為人類改善生活所不可或缺。問(wèn)題是資源配置留多少土地種農(nóng)產(chǎn)，又用多少土地“種樓”？計(jì)劃主義者今天戴上了比較時(shí)髦的面具聲稱他們真懂得最優(yōu)配置，但經(jīng)驗(yàn)證明，其實(shí)人們對(duì)此所知甚少。講市場(chǎng)配置要靠?jī)r(jià)格機(jī)制，講到底就是靠相對(duì)價(jià)格的變動(dòng)來(lái)提醒、誘導(dǎo)行為主體“配置”資源。簡(jiǎn)略劃分，有種植農(nóng)產(chǎn)的土地，在農(nóng)村蓋房的土地，以及在城市“種樓”的土地。問(wèn)哪一類土地的市價(jià)升得更快？答案是城市承載建筑之土地。為什么呢？農(nóng)產(chǎn)需求受恩格爾定律的影響，增加有限。同時(shí)，技術(shù)進(jìn)步

7、和進(jìn)口又容易提供替代。農(nóng)村蓋房的需求，早期非常旺，但農(nóng)民可以外出打工之后，此種需求就平穩(wěn)下降了。但城市特別是非常吸引人去的好城市的“種樓”需求長(zhǎng)興不衰，又面臨供給約束。加到一起，說(shuō)城市土地比農(nóng)地和農(nóng)村土地的相對(duì)價(jià)格漲得更快，應(yīng)該是靠譜的。背后的秘密，還是“集聚”與“密度”，講到底還是客觀變化見之于主觀預(yù)期。預(yù)期也離不開經(jīng)驗(yàn)的支持。自己的經(jīng)驗(yàn)無(wú)可替代，別人的經(jīng)驗(yàn)也幫得上忙。這方面，開放功不可沒。如大陸城市土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓的制度俗稱“土地批租”基本上就學(xué)自香港。為什么學(xué)香港？靠得近有地利之便，參觀考察成本低廉。最重要的是可以“看到”效果，人家實(shí)施土地批租，開出一條為城市基礎(chǔ)設(shè)施籌資之路，大陸為什么

8、不可以也走一走？港人見識(shí)過(guò)城市地價(jià)隨經(jīng)濟(jì)起飛而“起飛”，預(yù)期自然不同凡響。數(shù)年前我在成都看拍賣土地，遇到一個(gè)“地王”的案例。但見內(nèi)地房企代表舉牌舉到胳膊發(fā)抖，要同事幫忙摁住胳膊才能出價(jià)！可九龍倉(cāng)的代表臉不變色、手不抖，你舉他就舉，真到勝出為止。那場(chǎng)競(jìng)拍的地價(jià)，記得是每畝8800萬(wàn)元人民幣。為什么香港來(lái)者有大將之風(fēng)？資本雄厚是一面，更重要是人家在香港歷練過(guò)，大巫見小巫而已。別家經(jīng)驗(yàn)加上自己的，一起支持預(yù)期，算到今天，就是城市土地的現(xiàn)價(jià)。因?yàn)橄嘈盼磥?lái)收益將會(huì)大升，所以愿意出現(xiàn)金向土地出讓方購(gòu)買未來(lái)收益機(jī)會(huì)。這筆投資拿過(guò)來(lái)，修街道、建設(shè)施、挖地鐵，就有錢了。把資本砸到城市的土地里，承載經(jīng)濟(jì)集聚于人口集聚的能力大增，“密度”產(chǎn)生更高收入的預(yù)想成真，城市發(fā)動(dòng)機(jī)轟隆作響，“城市化驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”隆重登場(chǎng)。原來(lái)，城市地價(jià)與土壤肥力無(wú)涉，僅與位置相關(guān)。簡(jiǎn)單而靜態(tài)地看，城市密度的最高處，未來(lái)收益的預(yù)期最高，大家搶著要來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)把地價(jià)推到最高。隨密度降低，地價(jià)也降低。如此城市地價(jià)的分布，決定了土地的市場(chǎng)化之路，不是“農(nóng)村包圍城市”，而是從城市中心向外輻射、向外擴(kuò)散。如果說(shuō)農(nóng)副產(chǎn)品和農(nóng)村勞力，都是先在農(nóng)村自由踏入市場(chǎng)，然后拱開城門，直到出現(xiàn)一個(gè)城市市場(chǎng)，那么土地的市場(chǎng)化，卻一般從大都市開始，由里向外擴(kuò)展。由此，我們也看到改