唐山豐南區(qū)項目調(diào)研報告

1、唐山豐南區(qū)項目調(diào)研一、豐南區(qū)概況豐南區(qū)位于唐山市中心的南部，總面積1573.8平方公里，總?cè)丝?1.9萬，轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（12鎮(zhèn)3鄉(xiāng)），477個村委會25個居委會。國民經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟總量進(jìn)一步擴大。工業(yè)的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量的比重進(jìn)一步提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。到2010年，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到31億、255億和116億元，占全區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別達(dá)到8.3%、60.5%和31.2%。二、唐山房地產(chǎn)市場供應(yīng)及銷售情況2012年1-11月份唐山市共成交389.69萬平米，相較去年同期增長184.8%，可謂成交紅火。2011.11-2012.11唐山商品住宅市場成交面

2、積情況去年一年唐山每月平均成交面積為30萬方左右，受政策影響，下半年有井噴的態(tài)勢，平均每月成交在50萬方左右。2011.11-2012.11唐山商品住宅市場成交均價走勢 唐山整體均價受推售量的影響，每月均價變化較大，總體均價在5500左右。2010.1-2012.11唐山住宅用地推出情況前2年唐山商品住宅年成交量在150萬平米左右，而前2年土地出讓及成交量非常大，年成交建面在800萬平米以上，導(dǎo)致多數(shù)開發(fā)商及項目后期待開發(fā)量非常大，預(yù)計未來唐山住宅用地市場競爭將激烈。2010.1-2012.11唐山住宅用地成交情況近兩年今年成交土地平均樓面價在900左右，整體趨于平穩(wěn)。截止到10月21日為止，

3、唐山地區(qū)在售住宅項目共233個。近一個月內(nèi)，共有17個項目的銷售價格出現(xiàn)上漲，7個項目的銷售價格出現(xiàn)下跌，另有209個項目的銷售價格與之前持平。9月(9月2日-9月29日)唐山市中心區(qū)新建商品房成交1463套，環(huán)比8月1304套的總成交量上漲12.19%，其中新建商品房住宅成交1195套，環(huán)比上漲21.94%；非住宅成交268套，環(huán)比下跌17.28%。路北、高新區(qū)域的成交上升率為突顯，路北區(qū)住宅成交701套，環(huán)比8月上漲44.54%；高新區(qū)9月新建商品房成交134套，環(huán)比8月上漲高達(dá)1240.00%；2013年9月唐山市中心區(qū)域成交面積統(tǒng)計:2013年9月唐山市中心區(qū)域成交面積統(tǒng)計成交面積（單

4、位：M2）住宅成交面積（單位：M2）非住宅成交面積（單位：M2）路北區(qū)路南區(qū)高新區(qū)路北區(qū)路南區(qū)高新區(qū)2013年9月80772.3639791.916707.6513044.3212516.51688.942013年8月60873.4651691.03119.2522410.368835.1302.72環(huán)比2013年8月32.69%-23.02%1392.75%-41.79%41.67%457.92%注：2013年9月采集區(qū)間：2013年9月2日-2013年9月29日 2013年8月數(shù)據(jù)采集區(qū)間：2013年8月5日-2013年9月1日2013年9月唐山市中心區(qū)域成交套數(shù)統(tǒng)計:2013年9月唐山市

5、中心區(qū)域成交套數(shù)統(tǒng)計成交面積（單位：M2）住宅成交面積（單位：M2）非住宅成交面積（單位：M2）路北區(qū)路南區(qū)高新區(qū)路北區(qū)路南區(qū)高新區(qū)2013年9月70136013416127802013年8月48548510258615環(huán)比2013年8月44.54%-25.77%1240.00%-37.60%-55.74%1500.00%注：2013年9月采集區(qū)間：2013年9月2日-2013年9月29日 2013年8月數(shù)據(jù)采集區(qū)間：2013年8月5日-2013年9月1日10月第二周(10月7日-10月13日)唐山市中心區(qū)新建商品房成交套數(shù)為272套，環(huán)比上漲109.23%。其中新建商品房住宅成交211套，非

6、住宅成交61套。唐山市中心區(qū)2013.10.7-2013.10.13成交面積統(tǒng)計 單位 M2序號住宅非住宅全部環(huán)比漲幅路北區(qū)17378.433785.0721163.5105.15%路南區(qū)6146.081026.387172.4674.48%高新區(qū)362.31344.45706.76500.53%合計23886.825155.929042.7299.68%(10月7日-10月13日)唐山市路北區(qū)新建商品房住宅成交154套，非住宅成交49套，環(huán)比漲幅123.08%；唐山市中心區(qū)2013.10.7-2013.10.13成交套數(shù)統(tǒng)計 單位 套序號住宅非住宅全部環(huán)比漲幅路北0

7、8%路南區(qū)54106468.42%高新區(qū)225400.00%合計21161272109.23% 2012年中心區(qū)商品房供應(yīng)面積為285.93萬平方米，環(huán)比2011年下降12%，去化面積215.75萬平方米，環(huán)比2011年上漲13.74%；2012中心區(qū)成交金額為165億元，環(huán)比2011年上漲10.27%，成家均價為7660元沒平米，環(huán)比下降2.82%。三、項目基本情況1、 項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：地塊占地面積：約830畝；其中住宅建筑面積：約765畝。用地性質(zhì)：工業(yè)用地，綜合容積率：Far1.37；2、 項目現(xiàn)狀及周邊未來發(fā)展：項目地塊為凈地，無需拆遷。3、 交通：位于205國道與稻胥路交叉處，

8、距離絕對市中心直線距離約9.5公里，周邊公交線路有44路，交通較為不便。4、 配套：地塊位于豐南區(qū)西北部，有超市3個：家萬佳超市小王莊店、佳順超市、誠意超市；學(xué)校3個：于莊子小學(xué)、鐵南小學(xué)、唐山市體育運動學(xué)校乒乓球分校；加油站2個；衛(wèi)生室5個。配套較為缺乏5、 價格：截至2013年11月8日，豐南區(qū)共有在售住宅項目11個，所有在售住宅項目的銷售均價5437元/平米，從8月至今房價上漲37元，漲幅為0.69%。其中兩個項目銷售價格出現(xiàn)下跌，跌幅為4.08%、8.77%，一個項目銷售價格出現(xiàn)上漲，漲幅為11.76%；售價最高的嘉誠華府9500元/平米，售價最低的龍鳳嘉苑2800元/平米。據(jù)地塊3公

9、里范圍內(nèi)高層住宅價格為4700-5500元/平米，小高層住宅價格為5300-5400元/平米，商業(yè)價格為7740元/平米，其中雙湖錦苑、豐南星河灣、榮盛錦繡花苑、榮盛湖畔酈舍、榮盛錦繡天地均有小高層銷售。四、項目周邊主要競品概況：位置及配套及競品情況（在售項目均價為準(zhǔn)）明珠都市花園三期雙湖錦苑榮盛錦繡天地榮盛湖畔酈舍榮盛錦繡花苑豐南星河灣本項目1、榮盛湖畔酈舍地址 豐南匯通路與清源街交叉口西北側(cè)占地面積 平方米總建筑面積 平方米建筑形式板樓 小高層 高層項目特色 水景地產(chǎn),宜居生態(tài)地產(chǎn)開盤時間2013-03-16主力戶型 123 m2項目定位 推廣主色調(diào) 酒紅、米黃物業(yè)管理費 1.20元/平方

10、米月容積率 2.60綠化率 38.23%項目現(xiàn)狀：榮盛湖畔酈舍項目商品房均價5200元/平米左右，現(xiàn)房發(fā)售中，交1500元享受最高12萬優(yōu)惠。榮盛湖畔酈舍推出新一批回遷房，起價3998元/平米左右。荷風(fēng)苑現(xiàn)房出售，推出85-99平米陽光婚房，13號樓為兩梯三戶，面積區(qū)間85160平米，南北通經(jīng)典戶型可供選擇，105、107平米暢銷。車位10萬，物業(yè)費1.2元/平米，底商僅剩幾十余套，價格在1.2萬1.6萬之間，均價1.3萬?，F(xiàn)有戶型： 117 m2 94 m2 105 m2 85 m2開發(fā)商：唐山榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、榮盛錦繡花苑地址 豐南青年路與胥新街交叉口東北角占地面積 77643平方

11、米總建筑面積 平方米建筑形式板樓 小高層 高層項目特色 景觀居所,水景地產(chǎn),宜居生態(tài)地產(chǎn),投資地產(chǎn)開盤時間2013-6-22主力戶型 80-217平米項目定位 推廣主色調(diào) 土黃物業(yè)管理費 1.20元/平方米月容積率 2.60綠化率 40.56%項目現(xiàn)狀：榮盛錦繡花苑一期正在交房中。本月新開15號樓，均價5300元/平米。榮盛錦繡花苑毛坯樣板間已經(jīng)開放，住宅現(xiàn)在施工進(jìn)度：1#、2#、3#、6#、7#、8#樓主體竣工，外墻外保溫基本完成，正在進(jìn)行門窗安裝、水電施工及外墻涂料施工。4#樓十四層；5#樓十三層；9#樓主體十四層；12#樓主體十八層，16#樓主體十七層。接待中心位于豐南區(qū)春暉路與胥新街交

12、叉口（榮大A座北行100米）。現(xiàn)有戶型： 88.19 m2 128.77 m2 80 m2 217.47 m2開發(fā)商：唐山榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、榮盛錦繡天地地址 豐南匯通路與文化大街東北角占地面積 93708平方米總建筑面積 平方米建筑形式板樓 小高層項目特色 品牌地產(chǎn),水景地產(chǎn),宜居生態(tài)地產(chǎn),投資地產(chǎn)開盤時間2013-7主力戶型 75m2 、94m2項目定位 推廣主色調(diào) 酒紅、土黃物業(yè)管理費 待定容積率 2.53綠化率 30.70%項目現(xiàn)狀：榮盛錦繡天地搜房狂五折房震撼來襲，0首付、月供僅需1400元，總價28萬狂購95平三居！搜房會員還可獨享每平米減免200元鉅惠，優(yōu)惠后均價5200元

13、/平。具體搖號時間待定。榮盛錦繡天地目前住宅工程進(jìn)度：7#樓四層，8#樓五層，9#樓十層，10#樓八層，11#樓十三層，13#樓九層，12#樓六層，14#樓五層，15#樓四層，16#樓十一層。商業(yè)已經(jīng)開盤。商業(yè)工程進(jìn)度業(yè)部分S8完成結(jié)構(gòu)封頂，S9完成二層結(jié)構(gòu)，S10完成二層混凝土澆筑，S15一層鋼筋綁扎?，F(xiàn)有戶型： 75 m2 94 m2開發(fā)商：唐山榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4、明珠都市花園三期地址 豐南匯通路西，商廈南30米占地面積 23635平方米總建筑面積 82723平方米建筑形式板樓 磚樓 高層 項目特色 景觀居所,經(jīng)濟住宅開盤時間2012-6-30主力戶型 89、107項目定位 推廣主色

14、調(diào) 米白、酒紅物業(yè)管理費 0.50元/平方米月 容積率 3.50 綠化率 33% 均價5500元/平米項目現(xiàn)狀： 34號樓已經(jīng)開盤。起價5300元/平方米，均價5500元/平方米，物業(yè)費0.50元/平方米月，35號樓只剩下少數(shù)尾房在銷售，35、36號樓項目已經(jīng)封頂，在做內(nèi)裝，34號樓建到22層左右。車位數(shù)量138個，價格8-15萬。項目為商住樓，房源在售，主要戶型為主89、94、106、126、132、155平米，89平米熱銷中?，F(xiàn)有戶型：開發(fā)商：唐山榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5、雙湖錦苑地址 豐南青年路與文化大街交叉口西行100米路南占地面積 平方米總建筑面積 平方米建筑形式板樓 多層 小高層

15、高層項目特色 高層住宅，交通便利開盤時間2013-04-19雙湖錦苑三期加推六棟主力戶型 63、106、116、120、124項目定位 推廣主色調(diào) 酒紅、天藍(lán)物業(yè)管理費 1.50元/平方米月容積率 2.75 綠化率 40%均價5500元/平米項目現(xiàn)狀： 317、318、320、321、322、323六棟已經(jīng)封頂，在做內(nèi)裝，預(yù)計年底交房。均價5500元/平米，起價4000元/平米左右，最高價6580元/平米，全款優(yōu)惠188元/平米，戶戶贈送太陽能；315、316、319將于下半年推出，主打戶型為80平米，剛需戶型，已經(jīng)出地面?，F(xiàn)有戶型：E戶型2室2廳1衛(wèi)1廚 106.00 D戶型2室2廳1衛(wèi)1廚

16、 107.00A戶型3室2廳1衛(wèi)1廚 120.00 A3戶型3室2廳1衛(wèi)1廚 116.00A2戶型3室2廳1衛(wèi)1廚 124.00 A2戶型3室2廳1衛(wèi)1廚 124.00開發(fā)商：唐山建功置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司6、豐南星河灣地址 豐南文化大街與建設(shè)路交口東側(cè) 占地面積 59018平方米總建筑面積 平方米建筑形式板樓 小高層 高層項目特色 水景地產(chǎn),景觀居所開盤時間2009年7月1日主力戶型 55-183平米項目定位 推廣主色調(diào) 金色、棕色物業(yè)管理費 0.80元/平方米月容積率 3.22 綠化率 25.20%均價4700元/平米項目現(xiàn)狀： 項目現(xiàn)房尾盤銷售僅剩20多套，南北通和雙陽房源面積為70160，

17、均價4700元/平米。樓中樓房源面積125-170平米，價格4700元/平米，地下室1700元/平米，地下車位10萬一個，到場咨詢有優(yōu)惠，地上車位出租一年1000元，一次交清三年現(xiàn)有戶型：建筑開發(fā)商：唐山奧凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五、SWOT分析：1、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）：1、地處未來市政規(guī)劃利好區(qū)域，未來規(guī)劃前景良好。劣勢（W）：1、 地塊較大，臨快速通道，現(xiàn)階段距離主城在當(dāng)?shù)厝诵睦砩陷^遠(yuǎn)； 2、 地塊周邊住宅品質(zhì)良莠不齊，唐山市場飽和度高；機會（O）：1、 整個區(qū)域內(nèi)直接競爭項目較少；2、 地塊區(qū)域內(nèi)大多為小高層、高層物業(yè)形式，高層占比80%以上；3、 地塊區(qū)域內(nèi)項目客群以剛需、剛改為主；威脅（