鄭東新區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、鄭東新區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告天津順馳地產(chǎn)有限公司目 錄1.項(xiàng)目所在區(qū)域概況31.1鄭東新區(qū)概況31.2鄭東新區(qū)在城市發(fā)展中的地位41.3鄭東新區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)51.4鄭東新區(qū)起步區(qū)概況62. 項(xiàng)目地塊分析82.1宗地描述82.2宗地規(guī)劃條件92.3周邊環(huán)境分析93.市場情況103.1市場總體情況103.2市場供給情況113.3市場需求情況123.4對供需的總結(jié)以及對市場的預(yù)期134.SWOT矩陣分析144.1優(yōu)勢和劣勢分析144.2機(jī)會點(diǎn)和威脅分析155.項(xiàng)目定位195.1.市場定位應(yīng)考慮的要素195.2客群定位205.3.產(chǎn)品定位225.4價(jià)格定位236.時(shí)間節(jié)點(diǎn)267.結(jié)論27附表1：項(xiàng)目方案28附表

2、2：107國道周邊區(qū)域市場調(diào)研29前言本次報(bào)告是在市場研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的自身優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會與威脅，提出有針對性的產(chǎn)品定位，旨在最大限度地強(qiáng)化本項(xiàng)目的特有優(yōu)勢，消除或轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢，規(guī)避項(xiàng)目的客觀威脅，從整體上提高本項(xiàng)目的總體素質(zhì)和市場競爭力，并作為我們項(xiàng)目綜合素質(zhì)的參考意見。在對鄭州市房地產(chǎn)市場和項(xiàng)目所處區(qū)域鄭東新區(qū)做了較為深入的研究后，結(jié)合項(xiàng)目自身S.W.O.T.分析，以期為本項(xiàng)目做出切合實(shí)際的市場定位，也就是旨在尋求市場需求熱點(diǎn)和市場供給空白點(diǎn)的同時(shí)堅(jiān)持“創(chuàng)新性”和“可執(zhí)行性”兩個(gè)基本原則，為項(xiàng)目準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1.項(xiàng)目所在區(qū)域概況1.1鄭東新區(qū)概況鄭州是河南

3、省省會，位于河南省中部偏北，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。鄭州地處中原腹地，為全國重要的交通、通訊樞紐。兩大鐵路動脈京廣鐵路、隴海鐵路，兩大公路動脈京珠高速、連霍高速均在此交匯，交通便利。鄭州市優(yōu)越的地理位置對周邊地區(qū)有很強(qiáng)的輻射力，會展、商業(yè)批發(fā)和零售設(shè)施齊全，物流集散量和人員流動量大，信息網(wǎng)絡(luò)健全，通訊設(shè)備先進(jìn)，商機(jī)非常大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鄭州城市擴(kuò)展速度很快，但仍然難以滿足一個(gè)擁有近億人口大省省會城市的發(fā)展要求。省政府提出的穩(wěn)步推進(jìn)城市化進(jìn)程、完善基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境、提高文化品位，把鄭州建設(shè)成為全國區(qū)域性中心城市的重要舉措。鄭東新區(qū)位于國務(wù)院批準(zhǔn)的鄭州城市總體規(guī)劃的城市東

4、部圃田組團(tuán)。建設(shè)鄭東新區(qū)的目的是把鄭州發(fā)展成為區(qū)域性中心城市和社會主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市而采取的重大舉措。鄭東新區(qū)總面積155平方公里，整體規(guī)劃為一條西南東北走向的歷史文化和生態(tài)發(fā)展軸線，匯聚了二七廣場、商城遺址、省市行政辦公區(qū)、新區(qū)CBD、CBD副中心、龍湖以及貫穿市區(qū)的主要河流，發(fā)揮著城市中樞的功能。鄭東新區(qū)總體發(fā)展概念規(guī)劃方案，將“共生城市”、“新陳代謝城市”，以及“環(huán)形城市”等先進(jìn)的城市規(guī)劃理論應(yīng)用于新區(qū)總體規(guī)劃中，體現(xiàn)了新穎的創(chuàng)意和獨(dú)特的風(fēng)格。鄭東新區(qū)高速公路環(huán)繞，交通發(fā)達(dá)。根據(jù)概念規(guī)劃編制的鄭東新區(qū)總體規(guī),使未來的鄭州具有歷史與現(xiàn)代、新城與老城、自然與城市“共生”的理念，成為世界城市之

5、林中富有魅力和特色的現(xiàn)代化城市。1.2鄭東新區(qū)在城市發(fā)展中的地位 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鄭州城市擴(kuò)展速度很快，但仍然難以滿足一個(gè)擁有近億人口大省省會城市的發(fā)展要求。 建設(shè)鄭東新區(qū)正是在這種歷史背景下，為抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，把鄭州發(fā)展成為區(qū)域性中心城市和社會主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市而采取的重大舉措。 城市其他三個(gè)方向的不可發(fā)展性：北部已經(jīng)抵達(dá)到黃河，沒有發(fā)展的空間；西部為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)；南部為工業(yè)區(qū)和自然村莊不利于整體規(guī)劃和居住。 貫穿城市的京廣、隴海兩大鐵路干線交匯于城市中心，將城市劃分為西北、東南兩大產(chǎn)業(yè)帶和東北、西南兩大城市板塊，其中東北城市板塊是鄭州市的政治、經(jīng)濟(jì)中心，是城市發(fā)展的熱點(diǎn)。鄭東新區(qū)憑借其

6、毗鄰東北板塊的優(yōu)勢成為新城區(qū)建設(shè)的首選之地。 鄭東新區(qū)屬于城市總體規(guī)劃的東部圃田組團(tuán)，西起107國道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場快速路，交通便捷。 為加快新區(qū)建設(shè)，鄭州市投入巨額資金進(jìn)行了機(jī)場遷移和快速路網(wǎng)的建設(shè)，修建了兩座橫跨市區(qū)和新區(qū)的立交橋，將鄭東新區(qū)與鄭州市區(qū)融為一體。其中107國道與金水東路立交橋是目前省會規(guī)模最大、一次性投資最多的立交橋，現(xiàn)已修建完成正式通車。1.3鄭東新區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)1.3.1總體規(guī)劃鄭東新區(qū)概念規(guī)劃構(gòu)畫了一條西南東北走向的歷史文化和生態(tài)發(fā)展軸線，匯聚了二七廣場、商城遺址、省市行政辦公區(qū)、新區(qū)CBD、CBD副中心、龍湖以及貫穿市區(qū)的主要河流金水河與熊

7、耳河，發(fā)揮著城市中樞的功能。針對京廣、隴海兩大鐵路干線交匯于城市中心的特點(diǎn)，規(guī)劃提出雙“V”字型城市產(chǎn)業(yè)帶的構(gòu)想，優(yōu)化了鄭州城市空間和功能布局。鄭州未來的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成，將加強(qiáng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和提升，重視21世紀(jì)新的成長產(chǎn)業(yè)，即IT、物流、生物等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？焖俚缆肪W(wǎng)絡(luò)把新區(qū)與老區(qū)連成一體，新區(qū)建設(shè)將為老城區(qū)改造提供新的活力和空間支撐。1.3.2新陳代謝城市鄭東新區(qū)的遠(yuǎn)景總體發(fā)展概念規(guī)劃，引入了新陳代謝城市的先進(jìn)理念，立意新穎、風(fēng)格獨(dú)特，體現(xiàn)出以人為本的精神和改善人居環(huán)境的意愿。新的規(guī)劃一改過去“攤大餅”式城市擴(kuò)張模式，采取組團(tuán)開發(fā)的概念，把城市結(jié)構(gòu)分為CBD、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

8、等若干組團(tuán)，從而為鄭州城市遠(yuǎn)景建設(shè)制定出具有中國特色的可持續(xù)性城市發(fā)展方案。每個(gè)組團(tuán)把商業(yè)、服務(wù)、行政中心沿著環(huán)形公路布置，并通過環(huán)形公路的相互連通來聯(lián)系組團(tuán)。沿河流、湖泊、高速公路、干線公路都規(guī)劃有大面積的生態(tài)回廊綠地，為人居環(huán)境創(chuàng)造理想的空間。1.3.3生態(tài)城市鄭州市的規(guī)劃遠(yuǎn)景是擁有三大生物圈的生態(tài)城市：嵩山生物圈、龍湖生物圈、黃河生物圈。三大生物圈既有聯(lián)系又有區(qū)別，通過規(guī)劃形成一個(gè)生態(tài)回廊。充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了人與自然的和諧。 1.3.4環(huán)形城市 為緩解城市交通而設(shè)的五條環(huán)形公路及CBD和CBD副中心的環(huán)形建筑群形成了一個(gè)交通發(fā)達(dá)的環(huán)形城市。目前鄭州市在鄭東新區(qū)的

9、道路建設(shè)方面下了很大的精力。1.3.5共生城市龍湖地區(qū)規(guī)劃為多層住宅，通過導(dǎo)入傳統(tǒng)的四合院布局，巧妙地把中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代建筑理念結(jié)合起來，體現(xiàn)了傳統(tǒng)與現(xiàn)代的共生。1.4鄭東新區(qū)起步區(qū)概況鄭東新區(qū)由起步區(qū)（起步區(qū)33平方公里 ，包括中央商務(wù)區(qū)、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)）、運(yùn)動城、龍子湖度假居住區(qū)、科技研究城、高科技工業(yè)區(qū)組成。1.4.1CBD-起步區(qū)的核心CBD位于老機(jī)場地區(qū)，面積3.45平方公里，是鄭東新區(qū)的核心區(qū)和 鄭州市的商務(wù)中心區(qū)。它是由兩圈高層建筑群組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高度80米，外環(huán)建筑高度120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街。金融、商務(wù)、辦公、住宅、旅游、娛樂、服務(wù)、信

10、息和研究等多功能復(fù)合的土地利用方式使CBD具有24小時(shí)城市的功能。環(huán)形建筑群的中間是橢圓形的中心公園，由中心湖、標(biāo)志性建筑和綠地組成。橢圓形中心公園內(nèi)布置了國際會展中心、河南省藝術(shù)中心和鄭州賓館等標(biāo)志性建筑。國際會展中心由展覽中心、會議中心和多功能大廳組成，第一期工程約17萬平方米。與國際會展中心相連的鄭州賓館高360米，為五星級國際賓館。1.4.2龍湖居住區(qū)龍湖規(guī)劃水域面積約6平方公里，根據(jù)中原文化關(guān)于龍的傳說及湖的形態(tài)，取名為龍湖。龍湖與流經(jīng)老城的金水河、熊耳河、七里河、賈魯河、東風(fēng)渠等形成了一個(gè)完整的城市生態(tài)水系。按照水系專項(xiàng)規(guī)劃，利用東風(fēng)渠引入的黃河水、賈魯河水、豐富的地下水形成龍湖。

11、湖區(qū)通過每年4次的水體循環(huán)，其水質(zhì)可達(dá)到國家景觀和娛樂B類標(biāo)準(zhǔn)，湖區(qū)循環(huán)排水則用于鄭東新區(qū)的工業(yè)用水及農(nóng)業(yè)灌溉。根據(jù)專項(xiàng)經(jīng)濟(jì)測算，龍湖建設(shè)所需經(jīng)費(fèi)可以通過龍湖地區(qū)土地升值來解決，平衡有余。龍湖地區(qū)規(guī)劃為多層住宅。通過導(dǎo)入傳統(tǒng)的四合院布局，巧妙地把中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代建筑理念結(jié)合起來，體現(xiàn)了傳統(tǒng)與現(xiàn)代的共生。龍湖西側(cè)是已建的國家森林公園，面積約210公頃。伸入龍湖的半島，為CBD副中心，面積約48公頃。CBD副中心是由賓館和特色住宅組成的另一個(gè)環(huán)形城市,集商務(wù)、居住、旅游、娛樂及休閑。CBD與CBD副中心通過一條約3.7公里長的運(yùn)河相連，兩岸是40米高的建筑，以商業(yè)、文化、居住等功能為主。建筑

12、外側(cè)依次為15米、20米高的多層居住區(qū)。1.4.3商住物流區(qū)住物流區(qū)是CBD的功能支撐區(qū)，是以批發(fā)、物流、居住、服務(wù)等功能為主體的綜合區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)代公共基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，七里河伴著河濱生態(tài)公園蜿蜓而過，商業(yè)和設(shè)施布局合理，購物游憩空間廣闊，生活環(huán)境舒適優(yōu)雅。發(fā)揮著國家交通樞紐作用的京廣、隴海鐵路，連霍、京珠高速公路，將該區(qū)形成以信息、物流、倉儲、批發(fā)為主的現(xiàn)代物流倉儲產(chǎn)業(yè)區(qū)。鄭東新區(qū)的發(fā)展前景非常好，是一個(gè)并列于鄭州市區(qū)的新興市區(qū)。隨著政府優(yōu)惠政策的出臺，鼓勵投資力度的加大，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，以及高素質(zhì)人口的不斷涌入，新區(qū)房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入快速發(fā)展階段。2. 項(xiàng)目地塊分析2.1

13、宗地描述該地塊位于鄭東新區(qū)西南部地區(qū)，四至范圍是：東至第三城市中心軸線道路（50米）；南至第三東西橫貫道路（農(nóng)業(yè)東路、50米）；西至金水河；北至第二東西橫貫道路（東風(fēng)東路、60米）。該宗地被三條規(guī)劃道路劃分為六部分。地塊總用地面積平方米（497畝），其中建設(shè)用地面積.5平方米（329畝），公共道路用地.5平方米（168畝）。其中：S1-3：18063.8平方米；S1-4：46081.0平方米；S1-5：49177.9平方米；S1-10：17367.0平方米；S1-11：43115.8平方米；S1-12：45652.0平方米。2.2宗地規(guī)劃條件序號項(xiàng)目內(nèi)容1項(xiàng)目名稱鄭州鄭東新區(qū)地塊2地理位置本項(xiàng)

14、目位于鄭州市鄭東新區(qū)起步區(qū)，東至第三城市中心軸線道路（50米）；南至第三東西橫貫道路（農(nóng)業(yè)東路、50米）；西至金水河；北至第二東西橫貫道路（東風(fēng)東路、60米）。3用地面積地塊總用地面積平方米（497畝），其中建設(shè)用地面積.5平方米（329畝），公共道路用地.5平方米（168畝）。4用地性質(zhì)住宅用地5容積率規(guī)劃容積率1.6，建議采用1.06地塊現(xiàn)狀地塊形狀近似長方形，被三條規(guī)劃路分割為6小塊，每塊土地均十分方正。地塊現(xiàn)狀為：三分之二為村莊、三分之一為耕地。2.3周邊環(huán)境分析 人文方面：該地塊位于鄭東新區(qū)的起步區(qū)內(nèi)，位于CBD中心和龍湖居住區(qū)之間，西鄰107國道，該區(qū)域四周道路通暢，區(qū)內(nèi)規(guī)劃有中學(xué)

15、、商業(yè)、郵政、消防站，周圍有外國語小學(xué)、緯五路一小、鄭州一中、藝術(shù)中心、會展中心、47中；河南友誼醫(yī)院、距離老城區(qū)較近。 商務(wù)方面：該區(qū)域南鄰CBD中心，西面為老城區(qū)。 生活配套方面：污水、自來水、通訊、天然氣所有基礎(chǔ)設(shè)施管線要在明年10月份投入使用。 道路交通體系：該地塊位于北臨東風(fēng)路（第二東西橫貫路），南臨龍湖環(huán)路，東臨第三城市中心軸線道路，西臨北大附中河南分校外國語小學(xué)（已拿地，未建）和河南友誼醫(yī)院（已評審，年內(nèi)開工）?？傉嫉孛娣e66.17公頃（992.55畝），農(nóng)業(yè)路（第三東西橫貫路）東西橫貫、一條規(guī)劃路南北貫通該地塊?？梢钥闯?，此地塊交通極為便利。3.市場情況3.1市場總體情況鄭州房

16、地產(chǎn)市場近三年各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)出快速增長，整個(gè)市場開發(fā)投資高位運(yùn)行，處于明顯的景氣狀態(tài)。特別是2003年上半年鄭州房地產(chǎn)市場處于與上兩年呈現(xiàn)出較大差異，總體有以下特點(diǎn)：3.1.1商品房價(jià)格運(yùn)行平穩(wěn)2003年上半年，價(jià)格呈現(xiàn)出理性、平和的發(fā)展態(tài)勢波動不大，上半年住宅類均價(jià)為2258元/平方米，鄭州東部區(qū)域?yàn)?643元/平方米，107國道沿線區(qū)域?yàn)?200元，與去年全年水平相比上漲了8%左右。3.1.2大盤鋒芒再露自2000年鄭州樓市出現(xiàn)大型項(xiàng)目以來，目前投放面積在5萬平方米以上的樓盤達(dá)到了62個(gè)，較去年增加了14個(gè)，占到在售樓盤的16.8%，其中：投放面積在10萬平方米以上的樓盤達(dá)到了16個(gè)，僅占

17、在售樓盤的4.1%，而上半年年這部分樓盤的銷量39.39萬平方米，占總銷量的23.1%，在上半年的銷量排行榜前十位的樓盤，投放面積超過10萬平方米的就有7個(gè)。3.1.3鄭東新區(qū)建設(shè)提速以起步區(qū)為例： 2003年CBD區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目17個(gè)，總投資約22.7億元，建設(shè)規(guī)模約65.5萬平方米，分別較上年增加114.66%和44.27%。截止2003年底，CBD高層項(xiàng)目中已經(jīng)確定的有29棟，占全部高層的48.3%。內(nèi)環(huán)先期開工的17棟高層形象進(jìn)度達(dá)到4層，累計(jì)完成投資6.2億元人民幣； CBD標(biāo)志性建筑鄭州會展中心已建設(shè)至2層；河南省藝術(shù)中心已于12月12日開工；鄭州賓館也已簽訂合作意向； 107國道：

18、鄭州段東側(cè)新修一條107輔道，明年6月30日全線通車，明年7月1日對目前的107國道鄭州段進(jìn)行徹底改造，使其成為鄭州市區(qū)道路； 3.7公里的內(nèi)環(huán)路已全線貫通，CBD外環(huán)道路3個(gè)標(biāo)段已全部開工。外環(huán)路已在9月底完成大部分管線施工；11月份已開始道路和街景綜合照明工程及綠化工作；年底前完成9條CBD和外部區(qū)域連接道路。3.2市場供給情況鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，市場供應(yīng)量逐年遞增，從2001年到2003年，供應(yīng)量凈增110萬平方米，市場呈現(xiàn)出蒸蒸日上的趨勢；2004年的開發(fā)規(guī)模政府已經(jīng)確定總量為450萬平方米；在地域分布上，107國道以西安排250萬平方米，鄭東新區(qū)安排200萬平方米。 鄭東新區(qū)必

19、將是未來房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域，以2003年上半年為例：產(chǎn)品類型2003年上半年同比+ -%占總量的比重住宅126.78-1.70%85.80%其中：多層83.25-1.30%56.40%高層41.094.50%27.80%別墅2.44-53.70%1.70%非住宅20.9533.50%14.20%其中：辦公用房3.95109.00%2.60%商業(yè)用房1723.20%11.50%合計(jì)147.732.20%- - -2003年上半年，共計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目73個(gè)，建筑面積147.73萬平方米，與去年同期相比，項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少了11%，面積增長了2.2%，其中5萬平方米以上的樓盤有6個(gè)。與2001年投放

20、量增幅49.5%和2002年增幅12.2%相比，市場投放增幅明顯回落。主要原因是政府對2003年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模進(jìn)行了宏觀調(diào)控。3.3市場需求情況3.3.1總體需求情況產(chǎn)品形式2003年上半年同比+-%占總量的比重住宅170.3236.80%92.30%其中：多層121.8733.70%66.10%高層43.3749.30%23.50%別墅5.0817.90%2.80%非住宅14.1433.50%7.70%其中：商業(yè)用房10.4555.30%5.60%辦公用房3.16-6.00%1.70%其他用房0.53-6.00%1.70%合計(jì)184.4636.50%- - -2003年上半年共計(jì)銷售18

21、4.46萬平方米，除4月份受“非典”影響，銷量略低于去年同期外，其它各月銷量均高于同期水平，以相當(dāng)去年前七個(gè)月的銷量，是2000年以來同一時(shí)期銷量最高的。3.3.2下面針對性的對多層市場進(jìn)行分析 多層住宅項(xiàng)目的銷售比例：2003年上半年多層住宅銷售量占總銷售量的66.1%，占住宅銷售量的71.6%。多層銷量占住宅總銷量的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于多層投放占住宅總投放量的比例，說明目前鄭州市場上多層住宅的可接受性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它各類型物業(yè)，多層住宅開發(fā)有著巨大的市場空間。 多層住宅各種戶型比例：戶型1室1廳2室1廳2室2廳3室1廳3室2廳4室2廳復(fù)式其它銷售套數(shù)7916862355254462867585268所

22、占比例%7.76.722.82.544.96.58.30.7戶均面積36.9778.1495.79105.13128.82165.41193.16- - - 消費(fèi)者構(gòu)成（1）外地消費(fèi)者購房比例上升客戶群分類占總體（）占多層（）外地人購房43.949.5本地人購房53.747.6單位購房2.32.9上半年首次外地置業(yè)者超過了本地置業(yè)，外來人口的不斷增加充分體現(xiàn)了鄭州作為中原第一大省的會聚能力，同時(shí)充分的保障了鄭州房地產(chǎn)市場容量的不斷增加。加快了鄭州市的城市化進(jìn)程，推動了鄭東新區(qū)的快速建設(shè)，同時(shí)為開發(fā)商提供了房地產(chǎn)開發(fā)的契機(jī)。（2）消費(fèi)群體以35歲以下為主力指標(biāo)25歲以下26-35歲36-55歲5

23、6歲以上無年齡段銷售套數(shù)149252972896235384所占比例%14.551.428.12.33.8多層的消費(fèi)群體主力集中在35歲以下，說明消費(fèi)者置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，提前消費(fèi)、按揭買房已被普遍認(rèn)可。3.4對供需的總結(jié)以及對市場的預(yù)期鄭州市房地產(chǎn)市場供求平衡、價(jià)格平穩(wěn)適宜開發(fā)。從目前市場的供應(yīng)量與需求量來看，在舊區(qū)內(nèi)，整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民需要改善現(xiàn)有居住條件，市場需求量很大，但土地資源嚴(yán)重短缺，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，低層、低密、高舒適度的多層住宅稀缺，市場前景廣闊。目前地塊所在的鄭東新區(qū)正處于發(fā)展的快速起步階段、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小操作水平不高，目前是我們進(jìn)入鄭州市場的最佳時(shí)機(jī)。4.SWOT

24、矩陣分析4.1優(yōu)勢和劣勢分析4.1.1 Strength（優(yōu)勢分析）S1.規(guī)整的地塊形狀項(xiàng)目地塊形狀較為方正、規(guī)整，呈長方形，在區(qū)內(nèi)做規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，能在最大限度保證房屋銷售面積基礎(chǔ)上，做出較為合理的規(guī)劃布局，創(chuàng)造本項(xiàng)目舒適的生活空間和良好的環(huán)境景觀。S2.地塊規(guī)模大項(xiàng)目可規(guī)劃用地面積21.95萬平方米，有足夠的空間予規(guī)劃公司以想象的空間，便于形成規(guī)模效應(yīng)。S3.良好交通體系周邊的主要干線包括：107國道；第三東西貫通道路；第三城市中心軸線道路；第二東西貫通道路。S4.密度較低，舒適度高本項(xiàng)目的容積率約為1.0（暫定），遠(yuǎn)低于周邊其他的項(xiàng)目，是真正意義上的低密度、高舒適度小區(qū)。S5.毗鄰CBD本項(xiàng)

25、目位于起步區(qū)內(nèi)，毗鄰CBD，對提升地塊價(jià)值具有重大作用。S6.地處新老城區(qū)交界處，客戶范圍廣闊本項(xiàng)目位于鄭州老城區(qū)和新區(qū)交界處，該區(qū)域擁有更大范圍的客戶群，隨著鄭州市政府對新區(qū)的大力投入和宣傳，區(qū)域的市場認(rèn)可度大幅度提高。S7.毗鄰龍湖風(fēng)景區(qū)龍湖風(fēng)景區(qū)規(guī)劃水域面積約6平方公里，龍湖西側(cè)是已建的國家森林公園，面積約210公頃。龍湖與流經(jīng)老城的金水河、熊耳河、七里河、賈魯河、東風(fēng)渠等形成了一個(gè)完整的城市生態(tài)水系。對改善周邊區(qū)域的自然環(huán)境，提升區(qū)位價(jià)值具有重要作用。S8.客戶對該區(qū)域的認(rèn)同感強(qiáng)通過我公司對市場的深入調(diào)研，發(fā)現(xiàn)鄭州市居民對該區(qū)域的認(rèn)同感很強(qiáng)，認(rèn)為新區(qū)必將是城市的發(fā)展方向，新的城市核心必

26、將轉(zhuǎn)移到新區(qū)。S9.周邊景致好良好的自然景觀資源在為居住者帶來心曠神怡的審美愉悅的同時(shí)，也大大提高了項(xiàng)目物業(yè)品質(zhì)。許多項(xiàng)目以此為主要賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳。而本項(xiàng)目的西側(cè)便是即將改造好的金水河，為本項(xiàng)目增色不少。4.1.2 Weakness（劣勢分析）W1 .規(guī)模大，開發(fā)周期長項(xiàng)目規(guī)模大雖然有諸多好處，但同時(shí)不能忽視的是隨之而來的是開發(fā)周期會相對較長，由于房地產(chǎn)市場變化很快，產(chǎn)品的更新?lián)Q代的頻率也是越來越快，這就無形中給項(xiàng)目的開發(fā)增加了難度。W2.開發(fā)商在鄭州知名度有限我們雖然在天津有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但在鄭州沒有運(yùn)作過項(xiàng)目，因而無論是在宣傳推廣方面（與媒體良好合作），還是在銷售方面（打消客戶心中疑慮）均

27、有大量工作亟待完成。4.2機(jī)會和威脅分析4.2.1 Opportunity(機(jī)會分析)O1.房產(chǎn)市場走勢平穩(wěn)，前景看好鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，市場供應(yīng)量逐年遞增，從2001年到2003年，供應(yīng)量凈增110萬平方米，市場呈現(xiàn)出蒸蒸日上的趨勢；年的開發(fā)規(guī)模政府已經(jīng)確定總量為萬平方米；在地域分布上，國道以西安排萬平方米，鄭東新區(qū)安排萬平方米。以2003年為例，新開工面積達(dá)到201.05萬平方米，同比增長32.4；房地產(chǎn)交易面積210.77萬平方米，同比增長57.0；各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)出快速增長，整個(gè)鄭州房地產(chǎn)市場開發(fā)投資高位運(yùn)行，處于明顯的景氣狀態(tài)。O2.整體經(jīng)濟(jì)向好，生活水平提高2002年，鄭州市國

28、民經(jīng)濟(jì)一直保持較快的增長態(tài)勢，全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值928.3億元，比上年增長11%。人均GDP1.45萬元，比上年增長8.9%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7494元，消費(fèi)支出5479元。其中第一產(chǎn)業(yè)值47.3億元，增長3%；第二產(chǎn)業(yè)值453.7億元，增長10.7%；第三產(chǎn)業(yè)值427.3億元，增長12.4%。工業(yè)總產(chǎn)值1212億元，比上年增長10%，鄭州市相繼提高了國家公務(wù)人員和事業(yè)單位職工的工資，隨著收入增加，人們生活水平也在不斷提高。預(yù)計(jì)全年鄭州市在崗職工平均工資達(dá)11750元，比上年增長13%；中心城區(qū)城市居民人均可支配收入為7850元，增長17.5%。收入的增加使我市居民消費(fèi)也隨之上升，預(yù)計(jì)

29、全年中心城區(qū)城市居民人均消費(fèi)性支出為5870元，比上年增長5%。為追求生活品質(zhì)而進(jìn)行置業(yè)家庭的增加，引發(fā)住宅市場升溫。O3.本區(qū)域無成熟社區(qū)目前本區(qū)域?qū)儆谄鸩絽^(qū)，沒有成熟的社區(qū)，應(yīng)把握此市場空白點(diǎn)，盡量發(fā)揮項(xiàng)目在規(guī)模上的優(yōu)勢，創(chuàng)造出價(jià)性比高、主題鮮明的大型住宅社區(qū)。O4.鄭東新區(qū)不斷發(fā)展，帶動整體房地產(chǎn)發(fā)展鄭東新區(qū)作為政府的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，對基本建設(shè)投入了大量的人力、財(cái)力等，而它的發(fā)展也相應(yīng)的會帶動整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。O5.區(qū)域周邊市場原有產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，全新產(chǎn)品可望受到青睞無論從產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、專業(yè)水平還是從開發(fā)商對產(chǎn)品設(shè)計(jì)人性化的重視程度，都有一定的缺陷。如果本區(qū)域有設(shè)計(jì)先進(jìn)，更具人性化的產(chǎn)品

30、出現(xiàn)，必將引起廣泛關(guān)注，成為市場亮點(diǎn)。O6.隨著新區(qū)的不斷發(fā)展，土地不斷升值目前鄭東新區(qū)屬于起步階段，無論從土地獲取價(jià)格還是政府優(yōu)惠政策的額度都是一個(gè)進(jìn)入鄭州市場的絕好機(jī)會。相信在不久的將來，土地價(jià)值必定有一個(gè)大幅度的上漲。O7.政府為了招商引資，出臺了大量的優(yōu)惠政策，緩解了開發(fā)商的資金壓力關(guān)于土地使用的規(guī)定：所有使用土地出讓金額在億元以上、信用等級不低于級的投資商，可以分期支付土地出讓價(jià)款。所有使用土地出讓金額在億元以上、信用等級不低于級的投資商，可以分期支付土地出讓價(jià)款。出讓金額在億億元的，分期付款期限不得超過年；億億元的，不得超過年；億元以上的，不得超過年。這一政策大大緩解了開發(fā)商的資金

31、壓力。O8.市場需求旺盛，源動力購買能力強(qiáng)2003年上半年，新開工面積達(dá)到201.05萬平方米，同比增長32.4%；房地產(chǎn)交易面積210.77萬平方米，同比增長57.0%；市場需求旺盛，可挖掘潛力巨大。4.2.2 Threat(威脅分析)T1.區(qū)域內(nèi)大量土地正待開發(fā)，市場供應(yīng)日趨增大目前，項(xiàng)目周邊有部分土地準(zhǔn)備開發(fā)，市場供應(yīng)量會增大。激烈的競爭使項(xiàng)目品質(zhì)越來越高，而且消費(fèi)者日漸成熟理智，本項(xiàng)目要走高品質(zhì)路線就必須有突出的硬件和軟件相配合，缺一不可。T2.源于本地塊良好的市場前景，被多家開發(fā)商看好，獲取難度加大無論本項(xiàng)目的地理位置、還是良好地塊素質(zhì)、政府配套的大量投入，都為該地塊勾畫出美好的前景

32、，多家開發(fā)商都力爭本項(xiàng)目，希望以此為基點(diǎn)，進(jìn)入鄭州市場，尤其像浙江綠城這樣實(shí)力不薄的對手，更是增大了我們獲取地塊的難度?？偨Y(jié)：將優(yōu)劣勢，機(jī)會及威脅點(diǎn)總結(jié)如下：1.Strength（優(yōu)勢分析）2.Weakness（劣勢分析）S1.規(guī)整的地塊形狀S2.地塊規(guī)模大S3.良好交通體系S4.密度低，舒適度高S5.毗鄰CBDS6.地處新老城區(qū)交界處，客戶范圍廣闊S7.毗鄰龍湖風(fēng)景區(qū)S8.客戶對該區(qū)域的認(rèn)同感強(qiáng)S9.周邊景致好W1 .規(guī)模大，開發(fā)周期長W2.開發(fā)商在鄭州知名度有限3.Opportunity（機(jī)會分析）4.Threat（威脅分析）O1.產(chǎn)市場走勢平穩(wěn)，前景看好O2.整體經(jīng)濟(jì)向好，生活水平提高O

33、3.本區(qū)域無成熟社區(qū)O4.鄭東新區(qū)不斷發(fā)展，帶動整體房地產(chǎn)發(fā)展O5.區(qū)域周邊市場原有產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，全新產(chǎn)品可望受到青睞O6.隨著新區(qū)的不斷發(fā)展，土地不斷升值O7.政府為了招商引資，出臺了大量的優(yōu)惠政策，緩解了開發(fā)商的資金壓力O8.市場需求旺盛，源動力購買能力強(qiáng)T1.區(qū)域內(nèi)大量土地正待開發(fā)，市場供應(yīng)日趨增大T2.源于本地塊良好的市場前景，被多家開發(fā)商看好，獲取難度加大4.3總結(jié)通過以上對優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會與威脅的分析，我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式，提升了自身素質(zhì)和競爭能力，再加上對市場機(jī)會的準(zhǔn)確把握與充分利用，本著人性化設(shè)計(jì)理念，從建筑質(zhì)量、外部風(fēng)格、內(nèi)部格局、園林景觀及配套服務(wù)等各細(xì)節(jié)入手

34、，全力打造出真正適合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。本項(xiàng)目還是擁有這一區(qū)域未來競爭物業(yè)所不具有的優(yōu)勢，而機(jī)會與威脅則多數(shù)是它們需要共同面對的。而若要贏得成功，就要做好兩點(diǎn)，第一是樹立精品意識，創(chuàng)造地區(qū)名牌，也為公司持續(xù)經(jīng)營打下基礎(chǔ)；第二要充分利用差異化競爭策略，做出特色與差異，以個(gè)性獲得客戶青睞，從以上分析中可以看到只有中高檔次的產(chǎn)品才能適合這些要求。在對項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行分析后，結(jié)合本項(xiàng)目開發(fā)方向已確定為“低層低密高舒適度社區(qū)”。5.項(xiàng)目定位5.1.市場定位應(yīng)考慮的要素切合實(shí)際的市場定位，對于任何物業(yè)而言，都是至關(guān)重要的。定位過高會使消費(fèi)者望而卻步，失去許多潛在的顧客。定位過低會造成顧客對物業(yè)的印象模糊，看

35、不出與其他物業(yè)有什么差別。只有對整體市場狀況、物業(yè)自身特點(diǎn)及同類物業(yè)市場情況做出正確分析，確定了物業(yè)合理市場定位，才能為物業(yè)的銷售工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。確定一個(gè)物業(yè)的綜合素質(zhì)、最終市場定位以及由它們所引發(fā)的銷售業(yè)績，基本上是由以下幾個(gè)方面的因素確定的。5.1.1政府產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向國家乃至于地方政府產(chǎn)業(yè)政策的傾向直接影響了整個(gè)市場的供需關(guān)系，尤其會有效地刺激需求，相關(guān)金融政策也向利好的方向發(fā)展。因此，從宏觀層面來看，鄭州市產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向與宏觀市場狀況呈向好趨勢。5.1.2 目標(biāo)市場供需對比當(dāng)某個(gè)細(xì)分市場中供不應(yīng)求，競爭不甚激烈時(shí)，則物業(yè)最終推向市場時(shí)銷售風(fēng)險(xiǎn)為最低；當(dāng)某個(gè)細(xì)分市場中供過于求，競爭激烈時(shí)

36、，則物業(yè)最終推向市場時(shí)銷售風(fēng)險(xiǎn)最大，因此尋求需求最旺盛與供應(yīng)量對比超出較多的細(xì)分市場，將是有利的開發(fā)方案。就本項(xiàng)目而言，在市場競爭逐漸激烈的情況下，應(yīng)尋找市場空白點(diǎn)，塑造產(chǎn)品獨(dú)特的市場形象，從而提高項(xiàng)目在市場中的競爭力。鄭州新區(qū)市場普遍缺乏低密度、配套完善的中高檔次的低層住宅項(xiàng)目，而需求調(diào)研的情況表明，地區(qū)市場較為接受低層的住宅類型，而買家對配套設(shè)施及社區(qū)服務(wù)的要求也在逐漸提高，表明市場的成熟度在增強(qiáng)，客戶不再單看房子的內(nèi)部，更會看中社區(qū)環(huán)境的營造。5.2客群定位5.2.1 市場定位點(diǎn)綜合應(yīng)考慮的因素，建議本項(xiàng)目的市場定位為：中高檔次的新生活之城5.2.2 市場范圍鄭州市是一個(gè)匯集能力很強(qiáng)的區(qū)

37、域，具有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)在2003年上半年的市場消費(fèi)份額中，本地居民與外來人口基本各自占據(jù)半壁江山，本地人口的消費(fèi)量達(dá)到53.7%，外來人口的比例為43.9%，說明外來人口的購買能力很強(qiáng)，從年齡角度來看，年輕人是市場的主要消費(fèi)者，還是以2003年為例，在整個(gè)購房體系中，35歲以下的購房者為主力軍，達(dá)到總量65.9%。綜上所述，本項(xiàng)目的客戶群從區(qū)域界定角度來看，主要為以上兩大部分鄭州市本地人口、外來人口；從年齡角度來看，主要是35歲以下的年輕人，可見該城市的潛力巨大；鄭州市 2002年全市年末總?cè)丝跒?87.7萬，其中城鎮(zhèn)人口384.2萬人，中心城區(qū)建成區(qū)人口220.9萬人，基本平均每3戶一個(gè)家庭，那

38、么鄭州市共有家庭數(shù)約為230萬戶。5.2.3 地區(qū)人口收入水平鄭州市相繼提高了國家公務(wù)人員和事業(yè)單位職工的工資，隨著收入增加，人們生活水平也在不斷提高。預(yù)計(jì)全年鄭州市在崗職工平均工資達(dá)11750元，比上年增長13%；中心城區(qū)城市居民人均可支配收入為7850元，增長17.5%。收入的增加使鄭州市居民消費(fèi)也隨之上升，預(yù)計(jì)全年中心城區(qū)城市居民人均消費(fèi)性支出為5870元，比上年增長5%。從以上數(shù)據(jù)中可以看出，整個(gè)鄭州市有一定的購買力。5.2.4 目標(biāo)客群階層界定本項(xiàng)目定位于中高檔住宅產(chǎn)品，本項(xiàng)目面向的客戶群應(yīng)定位于中高檔階層客戶群體。這部分客戶群基本屬于整體消費(fèi)階層金字塔較為頂端的群體，有某些共同的特

39、征，在這里將兩部分客戶群給予一個(gè)共同的稱謂新生代中產(chǎn)階級。下面對客群詳細(xì)闡述：這部分人年齡處于2535歲之間，事業(yè)處于上升發(fā)展期，能夠接受新生事物，追求新潮時(shí)尚，希望提高生活質(zhì)量，但經(jīng)濟(jì)能力尚屬于一般。由其家庭月收入在500010000元的水平進(jìn)行初步推算，其按揭買樓的月供款為2000元3000元之間，則其選擇樓款總價(jià)在3045萬之間,因而提供給這部分人的產(chǎn)品總價(jià)不應(yīng)過高。5.2.5 目標(biāo)客戶群新生代中產(chǎn)階級主要包括金融、銀行、證券、地產(chǎn)及貿(mào)易等行業(yè)的從業(yè)人員，包括律師，會計(jì)等專業(yè)人士，還包括跨國公司的企業(yè)員工，尤其是鄭州新區(qū)內(nèi)的企業(yè)及公司中高層員工。律師、會計(jì)師由于其工作性質(zhì)的原因，擁有相對

40、較高的收入，工作時(shí)間多由自己決定，這部分人均接受過良好教育，具有較高的知識層次和生活品位；同時(shí)他們對高品質(zhì)生活抱有相當(dāng)大的憧憬，有長期穩(wěn)定的收入，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對交通所用的時(shí)間的敏感度相對于中、低收入人士要低。私營業(yè)主及企業(yè)管理者鄭州的城市定位是商貿(mào)城市，是國務(wù)院確定的3個(gè)商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一，鄭州市優(yōu)越的地理位置對周邊地區(qū)有很強(qiáng)的輻射力，會展、商業(yè)批發(fā)和零售設(shè)施齊全，物流集散量和人員流動量大，信息網(wǎng)絡(luò)健全，通訊設(shè)備先進(jìn)，商機(jī)非常大。改革開放的不斷深化，不同的經(jīng)濟(jì)形態(tài)產(chǎn)生了強(qiáng)大的活力，私營及股份制企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會中占有越來越重要的地位；同時(shí)使其企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者聚集了大量的個(gè)人財(cái)富。由于工作時(shí)

41、間和工作安排由其個(gè)人確定，因此這部分人群不會因?yàn)榭紤]上班時(shí)間而對物業(yè)位置和距離有過多要求?？沼鄷r(shí)間充裕，使得這部分客戶在擁有更多的家居生活時(shí)間，因此對居住的舒適性和生活品質(zhì)有相對高的要求，使其成為中高檔次物業(yè)的主要消費(fèi)群體，這部分人屬于高檔客戶群。外地來本地做生意的小老板這部分客群有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，教育水平較低，但屬于高檔客群，針對這一部分人，項(xiàng)目必須能夠提供舒適空間、有一定檔次的物業(yè)類型才能滿足這部分人的需要。本項(xiàng)目的定位及形象恰好滿足這部分人對居住方式的需要及心理方面的滿足感。5.3.產(chǎn)品定位產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足市場中潛在消費(fèi)者的需求，以產(chǎn)品能夠滿足客戶消費(fèi)欲望為最終目的。只有一切從市場出發(fā)

42、、了解目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特征，才能夠使產(chǎn)品在進(jìn)入市場之后快速的“站穩(wěn)腳跟”，得到客戶的認(rèn)可、市場的承認(rèn)。我公司通過研究目前市場中競爭物業(yè)的產(chǎn)品特征以及結(jié)合本項(xiàng)目所在區(qū)位和潛在消費(fèi)群的需求特征等，為本項(xiàng)目提出最佳產(chǎn)品定位，即中高檔次表現(xiàn)綠色環(huán)境、個(gè)性生活的新生活之城?，F(xiàn)代社會中，拋離水泥叢林，回歸個(gè)性綠意，尋找以往的鄉(xiāng)土情懷，小城故事，生活與真情在這景觀空間中,除建立新生活之外,更醞釀著健康、陽光的生命力量。根據(jù)這一定位提供以下有關(guān)本項(xiàng)目產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)的具體建議。5.3.1供給情況分析樓體類型市場調(diào)研現(xiàn)在及未來供應(yīng)量（以樓體類型分列）物業(yè)名稱低層及別墅多層小高層及高層天下城30心湖.廊橋50建業(yè)新天

43、地.桂園12.5錦江國際花園16金城宜家美景5.7德億.時(shí)代城60鑫苑名家5.2512.2517.5英協(xié)花園31215總計(jì)8.2536.75194.2由上表的資料顯示，區(qū)域市場中小高層及高層的供應(yīng)量最大，為194.2萬平方米；多層供應(yīng)量為36.75萬平方米；而低層及別墅（townhouse）的供應(yīng)量最小，為8.25萬平方米，為市場的空白點(diǎn)。5.4價(jià)格定位在房地產(chǎn)營銷過程中，定價(jià)是最敏感最重要的環(huán)節(jié)，開發(fā)商對此也最感興趣。方案能賺多少錢，能達(dá)到多少預(yù)期的利潤，全在定價(jià)一舉。價(jià)格定高了，不會被購房者所接受而滯銷，如果定低了，雖然能在很短的時(shí)間內(nèi)搶購一空，但發(fā)展商就會少賺很多利潤。在具體制訂房地產(chǎn)價(jià)

44、格的過程中，要考慮諸多因素，確定最恰當(dāng)?shù)膬r(jià)格，獲取最大的利潤目標(biāo)。結(jié)合以往定價(jià)經(jīng)驗(yàn)及市場狀況，本項(xiàng)目定價(jià)采取“成本加成定價(jià)法”與“市場比較定價(jià)法”相結(jié)合的定價(jià)方法。5.4.1成本法以下是不同容積率下的產(chǎn)品形式的成本測算明細(xì)表(土地款按85萬元/畝計(jì)算)項(xiàng)目住宅商業(yè)會所綜合容積率1.01.31.61.01.31.61.01.31.61.01.31.6土地成本（元/m2）1338.021030.48838.591338.021030.48838.591338.021030.48838.591356.61041.44843.40直接成本（元/m2）2447.612107.251883.022655.

45、612314.252133.522855.612514.252333.522494.972139.621902.13間接成本（元/m2）182174169260260260505050185.59177.23171.38總成本（元/m2）2629.612281.252052.022915.612574.252393.522905.612564.252383.522680.562316.852073.51售價(jià)（元/m2）310027002450700070007000非售3244.442821.992554.3毛利率(%)21.0421.9523.1462.0666.9469.5223.124.

46、1725.53銷售利潤率(%)15.1710.8611.3758.3544.2646.0617.3817.918.82通過綜合考察容積率為1.0、1.3、1.6三個(gè)方案的成本測算結(jié)果，我們可以看出，當(dāng)容積率為1.0時(shí)，由于我們可以操作與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目有較大差異性的產(chǎn)品，彌補(bǔ)市場空白點(diǎn)，占領(lǐng)高端市場，從而獲得較為理想的利潤回報(bào)，是我們優(yōu)先選擇的方案。當(dāng)該方案的銷售利潤率達(dá)到20%以上時(shí)，住宅的售價(jià)應(yīng)達(dá)到3300元/平方米；商業(yè)售價(jià)達(dá)到8000元/平方米，結(jié)合市場分析的結(jié)果，該售價(jià)的可行性較高。5.4.2市場比較定價(jià)法通過對107國道沿線典型項(xiàng)目深入而廣泛的調(diào)研分析，當(dāng)?shù)啬壳暗闹懈邫n產(chǎn)品的建筑形式以高層

47、、小高為主；戶型格局以三室二廳和復(fù)式為主；產(chǎn)品主要分布于價(jià)格為3100-3200元/平方米的中高檔產(chǎn)品（51%）和價(jià)格為3500-3700元/平方米的高檔產(chǎn)品（35%），三室總價(jià)款集中在45-60萬之間；復(fù)式總價(jià)款集中在77-90萬元之間。各項(xiàng)目銷售狀況良好，銷售周期短，資金回收快。綜上所述，該區(qū)域市場對中高檔產(chǎn)品的需求旺盛，購買力強(qiáng)，市場前景廣闊。另一方面，該區(qū)域目前的再售項(xiàng)目產(chǎn)品形式單一，以小高和高層為主，而市場認(rèn)可度最高的多層產(chǎn)品極為缺乏，是市場空白點(diǎn)。本項(xiàng)目抓住該市場機(jī)會，利用鄭東新區(qū)土地出讓的優(yōu)惠政策，推出性價(jià)比較高的低密度、高綠化率、高舒適度的多層花園洋房，通過差異化的產(chǎn)品和適中的

48、價(jià)格（3300元/平方米），總價(jià)控制在30-45萬元之間，獲得較高的市場占有率和利潤回報(bào)。6.時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間具體工作備注2003.12.112.51、 招標(biāo)公告、并購買招標(biāo)文件2、 協(xié)調(diào)研發(fā)對方案進(jìn)行設(shè)計(jì)12.5-2004.1.71、 對成本、市場、對手進(jìn)行了解2、 招標(biāo)前作出招標(biāo)價(jià)最終分析3、 對前期開發(fā)關(guān)系進(jìn)行聯(lián)系4、 進(jìn)行招標(biāo)，交首期地款5、 注冊公司，選取辦公地點(diǎn)12.25日前交納1500萬元保證金1月7日交納首期土地款（總地款的30）7400萬元，其余地款：2004年11月30日付9000萬元，2005年11月30日付12000萬元2004.1.8-2004.1.201、 完成招標(biāo)后各項(xiàng)手續(xù)2、 完成規(guī)劃詳細(xì)方案設(shè)計(jì)3、