（推薦）怎樣做好計劃管理保證目標達成

1、如何做好計劃管理保證目標達成摘要：房地產(chǎn)公司是以開發(fā)、經(jīng)營項目為主要業(yè)務的企業(yè)，從某種意義上說，房地產(chǎn)企業(yè)地成功來自于公司眾多項目的成功，一個項目的成功，往往有多方面綜合而成，作為工程方面，要在整個系統(tǒng)中，確立好自己本身計劃系統(tǒng)的管理以及與本身外各部門之間計劃系統(tǒng)的協(xié)同。關鍵詞：工程、計劃制定、計劃管理計劃管理是企業(yè)在一定時期內(nèi)確定和組織全部生產(chǎn)經(jīng)營活動的綜合規(guī)劃。它在國民經(jīng)濟計劃指導下，根據(jù)市場需求和企業(yè)內(nèi)外環(huán)境和條件變化并結(jié)合長遠和當前的發(fā)展需要，合理地利用人力、物力和財力資源，組織籌謀企業(yè)全部經(jīng)營活動，以達到預期的目標和提高經(jīng)濟效益。工程目標包括質(zhì)量、進度、成本、安全文明等目標，為了達成

2、目標，需要我們制定詳細、全面、可行的質(zhì)量計劃、成本計劃、進度計劃及安全文明施工計劃等等。一、 質(zhì)量計劃及其管理質(zhì)量，作為工程的一個重要控制目標，對工程建設甚至整個開發(fā)項目的成敗和經(jīng)濟效益具有決定性的影響，因此，做好質(zhì)量計劃及其管理具有重大意義。一個完整的質(zhì)量計劃書應主要包括以下十九個重要章節(jié)：1、工程概況2、編制依據(jù)3、項目質(zhì)量管理目標4、項目組織機構(gòu)人員、職責分配5、總體施工方案6、施工準備計劃7、合同評審8、物資采購9、質(zhì)量檢驗和試驗計劃10、過程控制11、質(zhì)量問題預防措施12、質(zhì)量保證措施13、職工培訓14、工程保修及回訪15、文件資料管理16、完成質(zhì)量目標的其他方法17、施工總進度計劃

3、18、勞動力安排計劃19、施工總平面圖 要做好一個質(zhì)量計劃書的管理工作，要充分了解項目工程建設的實際情況，針對質(zhì)量計劃書的內(nèi)容，確定質(zhì)量目標及管理目標，同時、協(xié)調(diào)好與進度、造價、安全文明的關系，保證質(zhì)量計劃目標的實現(xiàn)。二、 進度計劃項目進度計劃是在擬定年度或?qū)嵤╇A段完成投資的基礎上，根據(jù)相應的工程量和工期要求，對各項工作的起止時間、相互銜接協(xié)調(diào)關系所擬定的計劃，同時對完成各項工作所需的勞力、材料、設備的供應做出具體安排。進度計劃關系到項目目標的實現(xiàn)，具有牽涉面廣，影響范圍大等特點。按照項目不同階段的先后順序，分為以下幾種計劃： 1、項目實施計劃 基于企業(yè)給定的重大里程碑時間，根據(jù)在設計、采辦、

4、施工等各方面的資源，綜合考慮國內(nèi)局勢以及項目所在地的社會及經(jīng)濟情況制定出的總體實施計劃。明確各方面工作的計劃安排。 2、詳細的執(zhí)行計劃（目標計劃） 該計劃是建立在項目實施計劃基礎之上，制定出詳細的工作分解，再根據(jù)施工網(wǎng)絡技術(shù)原理，按照緊前緊后工序編制完成。3、詳細的執(zhí)行計劃（更新計劃） 在目標計劃的執(zhí)行過程中，通過對實施過程的跟蹤檢查，找出實際進度與計劃進度之間的偏差，分析偏差原因并找出解決辦法。如果無法完成原來的目標計劃，那么必須修改原來的計劃形成更新計劃。更新計劃是依據(jù)實際情況對目標計劃進行的調(diào)整，更新計劃的批準將意味著目標計劃中邏輯關系、工作時段、供貨時間等方面修改計劃的批準。制定方法

5、：關鍵日期表 甘特圖 也叫做線條圖或橫道圖 關鍵路線法 計劃評審技術(shù) 很顯然，采用以上幾種不同的進度計劃方法本身所需的時間和費用是不同的。在實際運用中，可針對實際情況，綜合運用各種方法，達到效果最優(yōu)化的結(jié)果?？紤]因素： 項目的規(guī)模大小 項目的復雜程度 項目的緊急性 對項目細節(jié)掌握的程度 總進度是否由一、兩項關鍵事項所決定 有無相應的技術(shù)力量和設備 根據(jù)情況不同，到底采用哪一種方法來編制進度計劃，要全面考慮以上各個因素。項目進度步驟 ：編制進度計劃 制定控制流程 影響因素分析 項目進度實施進度動態(tài)監(jiān)測進度分析比較和更新計劃與控制的關系進度計劃控制管理 進度計劃控制管理是采用科學的方法確定進度目標

6、，編制進度計劃與資源供應計劃，進行進度控制，在與質(zhì)量、費用、安全目標協(xié)調(diào)的基礎上，實現(xiàn)工期目標。由于進度計劃實施過程中目標明確，而資源有限，不確定因素多，干擾因素多，這些因素有客觀的、主觀的，主客觀條件的不斷變化，計劃也隨著改變，因此，在項目施工過程中必須不斷掌握計劃的實施狀況，并將實際情況與計劃進行對比分析，必要時采取有效措施，使項目進度按預定的目標進行，確保目標的實現(xiàn)。進度控制管理是動態(tài)的、全過程的管理，其主要方法是規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)。 三、成本計劃（控制）：開發(fā)成本控制做為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，對房地產(chǎn)的發(fā)展以至國民經(jīng)濟的健康發(fā)展有著重要意義。房地產(chǎn)的開發(fā)成本應該從前期調(diào)研、設計、施工和竣

7、工驗收四個方面進行控制。對房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段進行全過程成本管理與控制，用科學的方法和合理的管理措施，把每一階段的成本控制在合理的范圍和核定的投資限額以內(nèi)，以求合理使用人力、物力和財力，取得較好投資效益。成本計劃：成本控制是一個系統(tǒng)工程,也是控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的關鍵環(huán)節(jié)，要實施全成本控制戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各部門必須從項目的投資決策、規(guī)劃設計、招投標、采購管理、工程管理、銷售管理等環(huán)節(jié)對成本進行的控制與管理。1、 投資決策環(huán)節(jié)投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是關系到項目投資成敗的決策，項目投資決策成敗直接關系到項目將來發(fā)生的實際成本。房地產(chǎn)開發(fā)投資的綜合性、投資額大、建設周期長和涉及面廣等特點使房

8、地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如何建立科學的決策機制，正確規(guī)避決策中的各種風險，成了成本控制的關鍵2、 設計環(huán)節(jié)設計階段對投資的影響程度高達70%-90%。設計階段工作水平的高低,設計質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟效益的高低?？刂品慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的建設工程成本,首先應從設計開始,因為設計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設的靈魂,是控制基本建設投資規(guī)模,提高經(jīng)濟效益的關鍵。3、 招投標環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目推行工程招投標制對降低工程造價，使工程造價得到合理的控制具有非常重要的影響。這種影響主要體現(xiàn)在：第一，推行招標投標制基本上形

9、成了由市場定價的價格確定機制，使工程造價趨于合理，有利于節(jié)約投資，提高投資效益；第二，推行招標投標制能夠不斷降低社會平均勞動消耗水平，使工程造價得到有效的控制，更為合理；第三，推行招標投標制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價更加符合價值基礎；第四，推行招標投標制有利于規(guī)范價格行為，使公開，公正的原則得以貫徹。4、 采購環(huán)節(jié)采購管理環(huán)節(jié)的成本控制必須建立采購全流程成本概念，要關注整個項目采購流程中的成本降低，是對總成本控制，而不是單一的針對采購貨物或服務的價格。獲得了低價的采購物品固然是成本的降低，但獲得優(yōu)質(zhì)的服務、及時的供貨、可靠的貨源保證等也是成本上的利益，同時，降低采購成本不僅指降低采購

10、項目本身的成本，還要考慮相關方面的利益，這就像“U”型管中水銀，壓縮這邊成本，那邊成本就會增加，因此單獨降低某項成本，而不顧其他方面的反應，這種降低是不會體現(xiàn)在項目采購管理的利潤之中的，所以需要建立全流程成本概念，來達到對整個項目采購成本的控制和降低。我們不應該僅僅只看到最直接的成本降低，還應從項目采購的全過程來衡量成本的收效，從項目采購的全過程來探求降低總成本的有效措施，只有這樣才能發(fā)掘無處不在的降低成本的機會。采購環(huán)節(jié)涉及的費用主要是材料費用，材料費用一般占到工程總費用的65-75%，所以它對工程成本和利潤的影響很大。5、 工程管理環(huán)節(jié)成在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有成本中，建安成本所占比例最大，也

11、是變數(shù)最多的部分，建安成本控制對象是工程項目，它是工程項目施工過程中各種耗費的總和，它從項目中標簽約開始、到施工準備、現(xiàn)場施工、竣工驗收等，每個環(huán)節(jié)都離不開成本控制工作，其主要涉及的費用有人工費用、材料費用、其他費用（機械使用費用、輔助工程費用、臨時設施費用等）。工程成本控制方法房地產(chǎn)公司成本控制中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達70%-80%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小。因此，工程成本控制及財務成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關鍵所在，而且是動態(tài)博弈的控制。工程造價成本控制的基本原理是以工程量清單計價和企業(yè)定額為基礎的全過程控制方法。要以設計階段為重點，在優(yōu)化建設方案、設

12、計方案的基礎上，在建設程序的各個階段采用一定的方法和措施把工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額內(nèi)。 工程成本控制貫穿于項目建設全過程，這一點是毫無疑問的，但是進行全過程控制還必須突出重點，根據(jù)國內(nèi)統(tǒng)計資料表明，設計階段對投資的影響度為75-95，而在施工階段通過技術(shù)革新等手段，對工程造價的影響只有5-10，很顯然，控制工程造價的關鍵是在設計階段。 設計方案選定、結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、新材料的采用是影響工程造價的重要因素，同時設計決定了工程量的大小，也決定了資源的消耗量。設計的質(zhì)量、設計的深度也決定了工程造價的可靠程度。設計階段既是控制工程造價最有效的階段，也是最難以控制的階段，設計階段工程造價

13、控制內(nèi)容主要包括設計方案優(yōu)化、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程價款調(diào)整。 長期以來，在傳統(tǒng)定額計價模式下，工程施工階段一直是開發(fā)商進行造價確定與控制的重點。在工程量清單計價模式下，該階段仍然對工程項目的最終造價產(chǎn)生重要的影響。工程施工階段造價控制的主要內(nèi)容為：落實清單中各項工程的實施情況，做好設計變更及工程簽證的確認，以便合理的調(diào)整工程數(shù)量及合同單價，同時要處理好承包商提出的各項索賠。 工程項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個施工周期，從施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保質(zhì)期結(jié)束。在整個過程中分階段進行目標成本、實際成本的實際對比，對各階段目標成本完成情況進行差異分析，提出改進建議，使實際

14、成本接近或控制在目標成本之下。1.控制采購成本利用科學的決策分析方法，合理決定經(jīng)濟訂貨量或經(jīng)濟批量、決定采購項目、選擇供應單位、決定采購時間；進一步推進集中采購制，建立原材料、輔料、低值易耗品、辦公用品、對外服務的統(tǒng)一采購平臺，實現(xiàn)價格、供應商等資源共享；推進直供制，逐步取消中間供應商；建立采購責任制，強化采購人員、審價人員的責任意識；整頓輔料、零星物資采購價格，采購價格要在前一次采購銷售價格的基礎上逐步下降；探索建立采購獎罰制度，獎罰要與領導、個人掛鉤；加強技術(shù)攻關力量，降低采購成本。2.編制目標責任成本和目標責任預算。工程中標后開工之前，造價編制與管理人員應指導項目部確定工程的目標責任成本

15、，項目部應根據(jù)目標責任成本編制控制計劃。根據(jù)本工程的合同承諾、工程所處環(huán)境、人材機的配備及市場趨勢分別控制定出材料費、機械費、人工費及數(shù)量比較大的材料單價控制表，并制定出各分部分項工程的責任預算。項目部以各分部分項工程的實物量為基礎，按照部門、施工隊和班組的分工進行分解，形成各部門、施工隊和班組的責任成本，為以后的成本控制作好準備。項目經(jīng)理對各工長簽訂以考核工期、質(zhì)量、安全、成本為主要指標的分項工程承包合同，各工長將承包指標以施工任務書形式落實到施工隊組，各施工隊組以定額為依據(jù)，對施工小組逐日下達施工任務。3.最高決策層從思想層面上充分認知決策成本，決策的成本，直接影響著執(zhí)行的成本。在條件允許

16、的情況下，適當增加決策成本、增大決策過程多環(huán)節(jié)的投入，謹慎決策，將各方面的可能問題與困難納入利弊得失的分析，同時自覺運用管理科學中一切科學的決策方法，可以更加科學合理地決策。4.加強質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本。質(zhì)量成本是指項目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費用，以及未達到質(zhì)量標準而產(chǎn)生一切損失費用之和。質(zhì)量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程質(zhì)量越高，故障成本就越低。5.堅持現(xiàn)場管理標準化，堵塞浪費漏洞?，F(xiàn)場平面布置管理和現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理，稍有不慎，就會造成浪費和損失。6.正確處理安全、質(zhì)量、進度、成本的關系，四者是相輔相成的。四、安全文明計劃（控制）安全作為國家重點監(jiān)控的主題，作為房

17、地產(chǎn)企業(yè)，同樣要放到第一的高度去進行管理，監(jiān)控。安全問題，不僅牽涉到人身、財物安全，同時，對成本、進度等方面同樣會有嚴重影響，因此，將安全問題作為其他計劃實施控制目標的前提，并不為過。同樣，隨著時代發(fā)展，社會進步，文明施工越來越受到社會、企業(yè)、大眾的關注，文明施工，不僅是對現(xiàn)場相關人員的工作環(huán)境的保護，也是對自然環(huán)境的一種負責任的行為，同時，也是對外宣傳、樹立形象的一種有效方式，因此，作為一個負責任的房地產(chǎn)企業(yè)，應將現(xiàn)場文明施工放到高度控制的地位，規(guī)范管理，規(guī)范施工，為企業(yè)樹立良好形象。在一個項目運行中，在工程方面，主要應在以上四個方面做好重點計劃及管理工作，但是，要實現(xiàn)總體目標，上述四個方面是不可分割，相互聯(lián)系的。這也就是在書中所提到的，協(xié)同，是計劃管理第一要素，實現(xiàn)“縱向合理分工，橫向相互承諾”，加強工作的計劃性和系統(tǒng)性，加強部門內(nèi)各專業(yè)、各標段之間的協(xié)調(diào)、溝通、統(tǒng)一以及及與部門外部門之間、上下級之間做好協(xié)同，以促進項目運營效率的整體提升。在實際實施中，計劃制定及實施往往存在一些問題，如制定計劃不能根據(jù)層位不同不能有重點進行計劃，導致制定計劃過細或過粗，因此計劃的制定應抓大放小、層層聚焦、權(quán)責清晰，構(gòu)建各層級計劃的關聯(lián)關系，由工程總監(jiān)(工程部經(jīng)理)制定好本部門計劃，作為各專業(yè)工程師、各項目部（部門）計劃的基礎和約束，責任到人，有效分解，支撐項