第十章寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理

1、-第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié) 寫字樓及寫字樓物業(yè)管理1、簡述寫字樓的特點？答：寫字樓的特點，主要集中在以下幾個方面：（1）所處區(qū)位好，規(guī)模大；（2）多為現(xiàn)代化的高層建筑；（3）功能齊全、配套設(shè)施完善；（4）多有專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理；（5）保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。2、簡述寫字樓物業(yè)管理的目標有哪些？ 答：寫字樓物業(yè)管理的目標可分為宏觀目標（通過物業(yè)管理充 分發(fā)揮寫字樓的形象作用可被稱為物業(yè)管理的宏觀目標） 、常規(guī)目標 和微觀目標（圍觀目標也就是寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標）3、簡述寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標的主要內(nèi)容？ 答：寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一

2、體， 互相滲透。（一）經(jīng)營目標： 收益部分使用率最大化。租售型寫字樓的空間，可以以是否取得直接受益為標準分為收 益部分（專用部分）和非收益部分（共用部分） 。普通租售型商務(wù)寫字樓的有效使用率一般為：（1）標準層有效使用率=專用部分面積/標準層面積 =70%80% ；（2）寫字樓整體有效使用率 =專有部分面積 /總建筑面積 （停車 場除外） =60%70% ；使收益部分的使用率最大化，這是寫字樓物業(yè)管理的第一個常 規(guī)目標。（二）管理目標： 物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。 從管理的角度，確保物業(yè)資產(chǎn)保值和升值率最大化的關(guān)鍵措 施，是做好房屋與設(shè)備維護工作。 這是寫字樓物業(yè)管理的第二個目標 。（三）

3、服務(wù)管理： 物業(yè)所有人和使用人滿意率最大化。4、簡述寫字樓物業(yè)管理的工作模式？ 答：寫字樓物業(yè)管理工作中的每一分部分工作，都應(yīng)以滿足當 前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。因此，通常將寫字樓物業(yè)管理工作（模式）分成以下幾個相互 聯(lián)系和影響的方面：（1）物業(yè)發(fā)展目標：（2）物業(yè)管理目標：（3）租戶管理：（4）租務(wù)市場管理：（5）租賃期間管理：（6）人事管理：7）建筑物管理：（8）財務(wù)管理：（9）經(jīng)營狀況評估：5、簡述寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理工作的內(nèi)容？ 答：寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容包括：（1）寫字樓物業(yè)市場營銷 物業(yè)管理師通常要努力進行市場宣傳以使物業(yè)達到一個較為 理想的租金水平。 這種宣傳一般圍繞

4、物業(yè)的特性來進行， 如宣傳物業(yè) 所處的位置、 周圍景觀、通達性和方便性等， 他們一般很少通過強調(diào) 租金低廉來吸引租戶。 因為很多情況下， 租金水平相對與物業(yè)的其他 特點來說可能并不十分重要。（2）制定租金收取辦法 在制定租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理師通常對按時支付租 金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。（3）協(xié)調(diào)業(yè)主和租戶的關(guān)系 及時對話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理師和租戶三方之間良好 關(guān)系的關(guān)鍵。（4）組織與控制第二節(jié) 寫字樓租賃管理1、簡述寫字樓租戶的選擇？答：選擇租戶應(yīng)考慮的三個方面的因素：（一）租戶的商業(yè)信譽和財務(wù)狀況（二）所需面積的大小 在考慮是否有合適的面積空間可以

5、供尋租者使用時，常常要考 慮以下三個因素。（1）可能面積的組合（2）尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)（3）尋租者將來擴展辦公室面積的計劃 一般來說，為每個辦公室工作人員提供 1520m2 的單元內(nèi)建筑 面積比較合適。（三）需要提供的物業(yè)管理服務(wù)2、簡述寫字樓租金的確定與調(diào)整方法和特點？答： 租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)。 物業(yè)經(jīng)營管 理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面因素：（1）計算可出租或可使用面積 在測量寫字樓面積時有三個概念非常重要，及 建筑面積 、可出 租面積 和出租單元內(nèi)建筑面積 。出租單元內(nèi)建筑面積=單元內(nèi)使用面積+外墻、單元間以及單 元與公用建筑空間分隔墻水平投影

6、面積的一半。可出租面積=出租單元內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積。在寫字樓出租工程中，物業(yè)管理師常要計算可出租面積和出租 單元內(nèi)建筑面積的比例系數(shù)（R/U系數(shù)），實際歸租戶獨立使用的 面積是單元內(nèi)建筑面積， 但在計算租金時要將該單元內(nèi)建筑面積乘以R/U系數(shù)。(R/U系數(shù)=可出租面積/出租單元內(nèi)建筑面積)(2) 基礎(chǔ)租金與市場租金 租金一般是指租戶用每平方米可出租面積按月或按年支付的金額。寫字樓的租金水平， 主要取決與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況 (即市 場供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、 調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的 那一個階段)。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水 平主要取決于物業(yè)本身的狀況及

7、其所處的位置。在確定租金時看，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率 目標和其可接受的最低租金水平 (即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、 經(jīng) 營費用和空置損失的租金。 在寫字樓比較理想的情況下， 市場租金一 般高于基礎(chǔ)租金。(3) 出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修(4) 租金的調(diào)整 租金調(diào)整一般是基于消費之價格指數(shù)、零售物業(yè)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。3、簡述如何制定寫字樓的租約？答：(1)標準租約的重點條款 在編制標準租賃合約(簡稱)的過程中，業(yè)主的主要目標之一 是在其所收取的租金中， 盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營費用； 而對于潛 在的租戶來說， 則希望在支付一定租金的前提下， 獲得盡可能大的權(quán)

8、 利，得到盡可能多的服務(wù)。由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，再租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。 這一條款， 可能 規(guī)定要參考一個標準指數(shù) （如消費者價格指數(shù)或商業(yè)零售價格指數(shù)） ， 來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。在寫字樓物業(yè)租約中，在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付經(jīng)營 過程中所有費用， 并且要在所收取的租金中包括這些費用， 但這種租 賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。 而代收代繳的方式很受業(yè)主或 租戶的歡迎。當所有的經(jīng)營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式為 “凈租”。由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)代收代繳的費用可按租賃面積基礎(chǔ)資 金的一個固定比例計算。一般情況下，代收

9、代繳的費用越多，基礎(chǔ)租 金就越低。具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱， 以及每項費用在租戶間按比例分攤計算的方法。 最常見的代收代繳費 用是除房產(chǎn)稅和保險費外的水、電、煤氣等資源的使用費。此外，設(shè) 備使用費和寫字樓公共空間的維護費用， 也常常單獨繳費。 設(shè)備和公 共空間的更新改造投資也要在租戶間進行分攤， 但要注意處理好更新 改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關(guān)系。寫字樓物業(yè)“毛租”時的租金很高，因為主要從所收取租金中 支付所有的經(jīng)營費用：采取“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內(nèi) 容越多，基礎(chǔ)租金就越低， 因為租戶直接分擔了寫字樓經(jīng)營過程中的 部分或全部費用。2）折讓優(yōu)惠

10、和租戶權(quán)利的授予 折讓優(yōu)惠如給租戶一個免租期、為租戶遷入提供資金幫助、替租戶支付提前終止原租約的違約金、 對租戶入住前的裝修提供資金幫 助。在租賃期間，折讓優(yōu)惠的資金要通過各種方式歸還業(yè)主，此外， 業(yè)主通常給租戶優(yōu)先承租相鄰空置單元的權(quán)利。第三節(jié) 寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇與評價1、簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇標準？ 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇標準通常包括：（1）能否令業(yè)主滿意。（2）專業(yè)服務(wù)水平。（3）向業(yè)主提供信息的能力。（4）管理計劃。2 簡述物業(yè)管理工作的評價？答：良好的物業(yè)管理并不僅僅意味著百分之百的出租率。物業(yè)管理工作的評價應(yīng)著重從以下幾個方面考慮： 與租戶有良 好的溝通；及時收取租金；及時處

11、理租戶的投訴； 達到了出租率目標； 物業(yè)維修狀況良好； 經(jīng)營費用沒突破事先的預(yù)算； 及時提供有關(guān)物業(yè) 報告；為業(yè)主的利益主動提出建議；對業(yè)主的批評或建議反應(yīng)迅速3、簡述寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價？答：寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價的三項主要指標：（ 1）服務(wù)滿意度：這是寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的第一項指標。主要是指業(yè) 主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度和員工對物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)的滿意度。主要有六個方面的區(qū)分：快與慢的之分 （服務(wù)效率）；熱與冷 之分（服務(wù)態(tài)度）；好與壞之分 （服務(wù)質(zhì)量）；全與缺之分（服務(wù)制度）； 有與無之分 （服務(wù)程序）；明與暗之分 （服務(wù)標準）。前三項方面屬于“硬水平” ，屬于感性服務(wù)，是

12、向業(yè)主輸出一 種感覺，主要體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度； 后三個方面屬于“軟 水平”，屬于理性服務(wù)，是向員工輸入一種理念主要體現(xiàn)員工對物業(yè) 管理領(lǐng)導(dǎo)的滿意度。（2）物業(yè)經(jīng)濟指標 此為寫字樓經(jīng)營管理績效評價的第二類指標。 項目經(jīng)濟指標，包括租賃經(jīng)營方面的指標和物業(yè)管理服務(wù)方面 的指標。寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營方面績效的主要指標包括：租金價格水 平、出租經(jīng)營成本、 凈租金收入占毛租金收入的比率、 寫字樓物業(yè)投 資收益率等。物業(yè)管理方面績效的主要指標，包括出租率、租金拖欠和壞賬 情況，以及租約續(xù)簽、擴簽、新簽、退簽等指標。（3）物業(yè)品牌化第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié) 寫字樓及寫字樓物業(yè)管理1、簡述寫字樓的特點？2、簡述寫字樓物業(yè)管理的目