淮安[共33頁(yè)]

1、中國(guó)淮安,項(xiàng)目背景匯報(bào),掌 握 項(xiàng) 目 背 景,如 何 了 解 城 市,城市的區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源狀況,城市的未來發(fā)展趨勢(shì)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展類型,同等性質(zhì)的城市競(jìng)爭(zhēng)力分析,結(jié)論,To do or not to do,一、淮安市的城市介紹 二、淮安市的總體規(guī)劃 三、中心城區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃 四、淮安市的樓市分析,目 錄,一、淮安市的城市介紹,1、區(qū)域位置,淮安位于蘇北平原腹地，市境北接連云港，東北接鹽城市,東南接揚(yáng)州市,南鄰省會(huì)南京市,西北連宿遷市。京杭大運(yùn)河與古淮河交匯處，境內(nèi)有全國(guó)五大淡水湖之一的洪澤湖。 面積：全市總面積1.01萬平方公里，其中市區(qū)面積3218平方公里。 人口：全市總?cè)丝诮?00萬

2、，其中市區(qū)人口246萬。 行政區(qū)劃：市區(qū)：清河區(qū)、清浦區(qū)、楚州區(qū)、淮陰區(qū)、淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；轄縣：金湖縣、盱眙縣、漣水縣、洪澤縣,宏觀區(qū)位,中觀區(qū)位,微觀區(qū)位,2、經(jīng)濟(jì)狀況,根據(jù)2010年統(tǒng)計(jì)局資料顯示： 全省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值40903.3億元，比上年增長(zhǎng)12.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值2539.6億元，增長(zhǎng)4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值21753.9億元，增長(zhǎng)13.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值16609.8億元，增長(zhǎng)13.1%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲3.8%，漲幅比上年提高4.2個(gè)百分點(diǎn)。 全年糧食總產(chǎn)量達(dá)3235.1萬噸，比上年增加5萬噸，增長(zhǎng)0.2%。 全年規(guī)模

3、以上工業(yè)增加值21223.8億元，比上年增長(zhǎng)16.0%，工業(yè)類型包括交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、電子設(shè)備制造業(yè)等等。 全省建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額1009.8億元，比上年增長(zhǎng)28.7%。全年共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值12323.6億元，增長(zhǎng)20.1%；竣工產(chǎn)值9246.0億元，增長(zhǎng)13.2%，竣工率達(dá)75%； 還有固定資產(chǎn)投資、國(guó)內(nèi)貿(mào)易、開放型經(jīng)濟(jì)、交通運(yùn)輸、旅游業(yè)、電信郵政、財(cái)政金融證劵等等均有提升。 綜上所述：淮安的經(jīng)濟(jì)狀況顯穩(wěn)定上升趨勢(shì),十一五”時(shí)期地區(qū)生產(chǎn)總值與增長(zhǎng)速度,十一五”時(shí)期糧食總產(chǎn)量,十一五”時(shí)期規(guī)模以上工業(yè)增加值與增長(zhǎng)速度,3、

4、旅游資源,淮安旅游資源豐富，風(fēng)景優(yōu)美，沿大運(yùn)河，環(huán)洪澤湖，既可領(lǐng)略自然風(fēng)光，又可觀賞名勝古跡。境內(nèi)的盱眙第一山國(guó)家森林公園和明祖陵。 周恩來紀(jì)念館坐落在楚州區(qū)東北桃花垠的一個(gè)三面環(huán)水的湖心半島上。建筑造型莊嚴(yán)肅穆，形式樸實(shí)典雅。 明祖陵位于淮河之濱、古泗州城北的洪澤湖畔，淹沒在淮河水下達(dá)300年之久。 周恩來故居位于楚州區(qū)鎮(zhèn)淮樓西北隅三百米外的駙馬巷7號(hào)門內(nèi)，建筑青磚灰瓦、古樸典雅，周總理十二個(gè)春秋，系全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。 清晏園位于淮陰市區(qū)人民南路之西側(cè)，環(huán)城路之北側(cè)，建于康熙年間，是蘇北地區(qū)最有代表性的古典園林。 楚秀園位于淮陰市區(qū)中心，淮海南路之東側(cè)，占地面積720畝，全江蘇省最大的一

5、個(gè)新建的市級(jí)綜合性文化憩息公園。 蘇皖邊區(qū)政府舊址現(xiàn)存兩個(gè)院落，占地6100平萬米。保存磚木結(jié)構(gòu)、古色古香的平房（其中部分房屋為兩層樓房）48間，建筑面積1300平方米,二、淮安市的總體規(guī)劃,1、城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)規(guī)劃,2011年7月30日，江蘇省政府正式批復(fù)了由中國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制的淮安市總體規(guī)劃（20092030）。 1.1空間結(jié)構(gòu) 市域形成“一主四副多點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)化”的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)，推動(dòng)“多節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)化”空間結(jié)構(gòu)的形成。 一主：即淮安中心城市，通過聚合區(qū)域高端職能，輻射帶動(dòng)市域發(fā)展。 四副：即漣水縣城、洪澤縣城、盱眙縣城和金湖縣城四個(gè)市域次中心城市。 多點(diǎn)：即其他城鎮(zhèn)。 網(wǎng)絡(luò)化：以高速公路、一級(jí)

6、公路和鐵路等交通設(shè)施為骨架，以市縣域中心城市和重點(diǎn)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，構(gòu)建開放的網(wǎng)絡(luò)化空間格局。 1.2等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu) 市域城鎮(zhèn)形成四級(jí)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)。 1、市域中心城市：即淮安中心城市，規(guī)劃城市人口220萬人。 2、市域次中心城市：包括漣水縣城、洪澤縣城、盱眙縣城和金湖縣城等4座，規(guī)劃城市人口2030萬人。 3、重點(diǎn)鎮(zhèn)：共13座，規(guī)劃城鎮(zhèn)人口27萬人。 4、一般鎮(zhèn)：共40座，規(guī)劃城鎮(zhèn)人口0.52萬人,市域城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖,2、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃,2.1 中心城市以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮安工業(yè)園、淮陰、楚州、鹽化工等5個(gè)工業(yè)片區(qū)為載體，分類整合現(xiàn)狀工業(yè)用地，鼓勵(lì)城市中心區(qū)工業(yè)逐步向外搬遷。在鞏固提升傳統(tǒng)大型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的同

7、時(shí)，吸納符合環(huán)境要求和投資強(qiáng)度的大型工業(yè)企業(yè)，逐步建立根植于本地的工業(yè)體系。 2.2 在中心城市以外規(guī)劃16個(gè)工業(yè)集中區(qū)作為工業(yè)發(fā)展載體，鼓勵(lì)各區(qū)縣、鎮(zhèn)探索統(tǒng)一招商、集中建設(shè)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)、財(cái)稅分成的體制改革,市域產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃圖,3、綜合交通規(guī)劃,3.1市域鐵路網(wǎng)規(guī)劃 1、新建淮（安）宿（州）鐵路、淮（安）連（云港）鐵路、蚌（埠）鹽（城）鐵路等3條鐵路和淮（安）揚(yáng)（州）鎮(zhèn)（江）、寧（南京）淮（安）、徐（州）淮（安）滬（上海）3條城際鐵路客運(yùn)專線。 2、新長(zhǎng)鐵路既有線保留不變，2015年前完成電氣化改造和復(fù)線改造。遠(yuǎn)景新長(zhǎng)鐵路貨運(yùn)功能外移至京滬高速公路東側(cè)。 3、遠(yuǎn)景建設(shè)京滬高速鐵路客運(yùn)專線徐淮滬支

8、線。 3.2市域鐵路樞紐規(guī)劃 1、鐵路樞紐：淮安北站和淮安南站。 2、鐵路站場(chǎng)：淮安東站、淮安西站、袁北站、季橋站、朱橋站、和平站、漣水站、洪澤站、馬壩站、金湖站、盱眙站,市域綜合交通規(guī)劃圖,4、空間發(fā)展策略,4.1 極化中心城市，強(qiáng)化區(qū)域服務(wù)職能 中心城市應(yīng)強(qiáng)化交通樞紐、商貿(mào)流通和生產(chǎn)性服務(wù)職能，提升中心城市的區(qū)域輻射和帶動(dòng)能力。 4.2 拓展一軸兩翼，注重區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展 （1）一軸，通過整合各區(qū)發(fā)展動(dòng)力，打造具有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的淮安中心城市，中心城市向北發(fā)展空港新區(qū)，帶動(dòng)漣水縣城的發(fā)展；向南以發(fā)展鹽化工業(yè)區(qū)為主體，帶動(dòng)洪澤縣城的發(fā)展。形成漣水淮安洪澤的規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)空間發(fā)展主軸。 （2）兩翼，即由京

9、滬高速以東、徐宿淮鹽高速公路以南的城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村構(gòu)成的東部發(fā)展翼，和由寧連高速公路以北、以西的城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村構(gòu)成的西部發(fā)展翼。東部發(fā)展翼重點(diǎn)發(fā)展車橋鎮(zhèn)，強(qiáng)化培育欽工、范集等重點(diǎn)鎮(zhèn)的綜合功能和朱橋、平橋等鎮(zhèn)的特色職能。西部發(fā)展翼重點(diǎn)發(fā)展徐溜鎮(zhèn)，強(qiáng)化培育漁溝、南陳集等重點(diǎn)鎮(zhèn)的綜合功能，和碼頭、趙集、劉老莊等鎮(zhèn)的特色職能。通過增強(qiáng)小城鎮(zhèn)的設(shè)施服務(wù)能力，帶動(dòng)其各自周邊鄉(xiāng)村地區(qū)整體協(xié)調(diào)發(fā)展,規(guī)劃區(qū)空間結(jié)構(gòu)圖,5、中心城區(qū)總體結(jié)構(gòu),5.1 城市發(fā)展方向 近期，完善高速公路環(huán)內(nèi)的城市建設(shè)；中遠(yuǎn)期，城市跨京滬高速公路向東發(fā)展，跨淮鹽高速公路向南延伸。 5.2 城市空間結(jié)構(gòu) 中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)為三軸四帶多組團(tuán)。 1、三軸：

10、東部新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、中部城市服務(wù)功能軸和西部特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。 2、四帶：分別為鹽河現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、古黃河生態(tài)功能帶、里運(yùn)河文化景觀帶和蘇北灌溉總渠田園風(fēng)光帶。 3、多組團(tuán)：分別為中心組團(tuán)、淮陰組團(tuán)、清浦組團(tuán)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)組團(tuán)、楚州組團(tuán)、黃碼組團(tuán)和南部組團(tuán),中心城區(qū)用地結(jié)構(gòu)圖,6、中心城區(qū)用地規(guī)劃,6.1 中心城區(qū)城市建設(shè)用地平衡表,中心城區(qū)用地規(guī)劃圖,7、近期建設(shè)規(guī)劃,7.1 近期建設(shè)規(guī)模 到2015年，中心城區(qū)城市人口規(guī)模為145萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為174平方公里，人均城市建設(shè)用地控制在120平方米以內(nèi)。 7.2 近期發(fā)展指引 1、近期重點(diǎn)建設(shè)地區(qū) 包括板閘地區(qū)市級(jí)行政中心、水渡口市級(jí)商務(wù)

11、中心、淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南馬廠片、鹽化工業(yè)區(qū)等。 2、近期重點(diǎn)改造地區(qū) 包括淮陰工業(yè)片區(qū)在新長(zhǎng)鐵路以西地區(qū)、京杭大運(yùn)河以北舊居住區(qū)等。 3、近期重點(diǎn)建設(shè)交通設(shè)施 包括環(huán)形快速路網(wǎng)、結(jié)構(gòu)性主干道、公交優(yōu)先道路等,中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃圖,三、中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,1、總則,1.1 規(guī)劃目的：為了貫徹落實(shí)淮安市城市總體規(guī)劃（20092030），加強(qiáng)淮安市中心片區(qū)的規(guī)劃建設(shè)管理，統(tǒng)籌安排中心片區(qū)內(nèi)各項(xiàng)社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施的配置，保障土地科學(xué)合理、集約高效的利用，提升中心片區(qū)綜合服務(wù)功能，加強(qiáng)城市空間特色，促進(jìn)節(jié)約型建設(shè)。 1.2 規(guī)劃范圍：東至翔宇大道，南至京杭大運(yùn)河，西至韓候大道，北至古黃河

12、，總用地面積約36.92平方公里。 1.3 規(guī)劃理念：提升功能，優(yōu)化布局；整合資源，強(qiáng)化特色；交通引導(dǎo)，集約發(fā)展；保護(hù)生態(tài)，節(jié)能減排。 1.4 功能定位：城市商業(yè)商務(wù)中心；淮安歷史文化的重要傳承區(qū)和濱水文化復(fù)興展示區(qū)；融商業(yè)商務(wù)、文化旅游、居住功能于一體的復(fù)合片區(qū),中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍圖,2、用地布局,1.1 總體布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃形成“十字+一環(huán)”的軸線結(jié)構(gòu)，并于軸線節(jié)點(diǎn)形成各級(jí)中心。“十字”兩條市級(jí)公共設(shè)施主軸，分別依托淮海南北路及淮海東西路翔宇大道的軌道交道走廊形成公共設(shè)施軸，兩軸交匯處為城市商業(yè)商務(wù)中心；“一環(huán)”串聯(lián)分區(qū)的環(huán)形公共設(shè)施次軸，即依托健康路、西安路、延安路和天津路組成，軸

13、線交匯處形成分區(qū)中心。 1.2 居住用地：提供多樣化的住宅；結(jié)合區(qū)位條件，合理布局各類住宅用地，適度混合搭配日常消費(fèi)和文化休閑，增強(qiáng)社區(qū)活力，以街道級(jí)社區(qū)完善配套。 1.3 公共設(shè)施用地：按市級(jí)中心、分區(qū)級(jí)中心和街道社區(qū)級(jí)中心三級(jí)配套，突出中心片區(qū)的主導(dǎo)功能，健全公共設(shè)施體系。 1.4 工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向設(shè)計(jì)、研發(fā)等方向轉(zhuǎn)型，發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)保留京杭大運(yùn)河?xùn)|港西側(cè)的倉(cāng)儲(chǔ)用地，調(diào)整為生活性物資倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,總體布局結(jié)構(gòu)圖,土地利用規(guī)劃圖,3、綜合交通,1.1 對(duì)外交通：鐵路保留新長(zhǎng)鐵路專用線，平行線路預(yù)留寧淮城際鐵路通道，保留鐵路西站為鐵路貨運(yùn)站，發(fā)展鐵水聯(lián)運(yùn)。公路外遷寧連一級(jí)公路，原有城區(qū)

14、段改造為城市快速路；205國(guó)道城區(qū)段改造為城市道路 1.2 城市道路：快速路為北京路、延安路、翔宇大道和寧連一級(jí)公路；主干道形成“四橫七縱”的主干路網(wǎng)絡(luò)；次干路加強(qiáng)梳理，網(wǎng)絡(luò)化，加強(qiáng)片區(qū)內(nèi)部交通；支路進(jìn)行優(yōu)化。 1.3 公共交通：開通城市軌道交通3條線路；1條快速公交線路；“四橫五縱”的公交專用道網(wǎng)絡(luò)；運(yùn)河上水上公交一條,綜合交通規(guī)劃圖,公交系統(tǒng)規(guī)劃圖,4、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo),1.1 空間景觀結(jié)構(gòu)：三水穿越古黃河、大運(yùn)河、里運(yùn)河；兩軸交織淮南東西路、淮南南北路形成現(xiàn)代高雅的景觀道路；核心多點(diǎn)廣場(chǎng)商業(yè)中心與水渡口商務(wù)中心，以及各分區(qū)核心。 1.2 景觀道路：打造“三橫四縱”景觀道路，“三橫”為淮海東路

15、淮海西路、漕運(yùn)東路漕運(yùn)西路、延安路；“四縱”為淮海南路淮南北路、北京路、勤政路、翔宇大道。 1.3 濱水空間建設(shè)：建設(shè)古黃河休閑風(fēng)光帶，里運(yùn)河活力文化帶，京杭運(yùn)河生態(tài)景觀帶，游憩型河道和生態(tài)防護(hù)型河道。 1.4 特色街區(qū)：以豐富城市空間，促進(jìn)旅游消費(fèi)，主要是東西大街商業(yè)街，豐登路精品服飾街、大閘口美食街、運(yùn)北路運(yùn)河文化風(fēng)情街、文廟路古玩一條街、工農(nóng)路美食街、大慶路文化藝術(shù)街和輪埠路酒吧風(fēng)情街,景觀系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖,濱水空間規(guī)劃圖,5、生態(tài)系統(tǒng),1.1 生態(tài)控制：“三橫”沿古黃河、里運(yùn)河、京杭運(yùn)河的生態(tài)廊道；“三縱”沿韓候大道、北京路、翔宇大道的生態(tài)廊道；以及柳樹灣公園和清安濕地公園2處生態(tài)節(jié)點(diǎn)。 1

16、.2 綠地布局：公園7處城市級(jí)公園、10處分區(qū)級(jí)公園，12處社區(qū)級(jí)公園；規(guī)劃街頭綠地服務(wù)半徑300米；快速路沿線、高壓走廊和市政公用設(shè)施的防護(hù)綠地。 1.3 水系規(guī)劃：規(guī)劃形成“三橫四縱”河道水系結(jié)構(gòu)，三橫為古黃河、里運(yùn)河、京杭運(yùn)河；四縱為韓候河、新港豎河、電廠河、越河大溝文渠河，活水通道，增加濱水空間。 1.4 環(huán)境保護(hù)：污水處理率達(dá)90%以上，調(diào)整能源結(jié)構(gòu)，推廣清潔高效能源，控制汽車尾氣排放；固體垃圾分類，促進(jìn)垃圾減量,生態(tài)系統(tǒng)控制圖,生態(tài)環(huán)境保護(hù)圖,四、淮安市的樓市分析,淮安的樓盤分布,清河區(qū)樓盤分布,淮陰區(qū)樓盤分布,淮安的樓盤分布,開發(fā)區(qū)樓盤分布,清浦區(qū)樓盤分布,1、建華玖瓏灣,項(xiàng)目位

17、于淮安市楚州區(qū)，生態(tài)商務(wù)新城板塊，翔宇大道路北側(cè)、淮安森林生態(tài)公園東側(cè)、淮安國(guó)際商城對(duì)面，西沿海天路，東臨經(jīng)二路。 建筑類型：板樓,高層 物業(yè)類別：普通住宅 建筑面積：476658平方米 占地面積：133907平方米 容積率 ：3.0 綠化率：42% 總戶數(shù)：2619 車位數(shù)：1996 均價(jià)：4400元/平方米,2、茂華國(guó)際匯,項(xiàng)目位于淮安市清河區(qū)，珠江路北側(cè)、缽池山生態(tài)公園東側(cè)、西沿翔宇大道，東臨南昌路。 建筑類型：板樓,高層 物業(yè)類別：普通住宅 建筑面積：800000平方米 占地面積：300000平方米 容積率 ：2.3 綠化率：35% 總戶數(shù)：1877 均價(jià)：5800元/平方米,3、東湖

18、怡景苑,項(xiàng)目位于淮安市開發(fā)區(qū)，汕頭路北側(cè)、韓泰路西側(cè)、翔宇大道東側(cè)、大連路南側(cè)。 建筑類型：板樓,高層 低層 物業(yè)類別：普通住宅 建筑面積：730000平方米 占地面積：490000平方米 容積率 ：1.5 綠化率：40% 總戶數(shù)：503 均價(jià)：4200元/平方米,4、中南世紀(jì)城,項(xiàng)目位于淮安市開發(fā)區(qū)，位于淮安生態(tài)新城西片區(qū)，枚皋中路（淮安市體育中心東側(cè)） 建筑類型：板樓,高層 低層 物業(yè)類別：普通住宅 建筑面積：1600000平方米 占地面積：533360平方米 容積率 ：2.2 綠化率：55.4% 均價(jià)：4200元/平方米,5、四季金輝,項(xiàng)目位于淮安市清浦區(qū)，淮海東路中央新亞商城（近淮海廣場(chǎng)）和淮海南路198號(hào)（淮安日?qǐng)?bào)社北側(cè)） 建筑類型：板樓,高層 物業(yè)類別：普通住宅 建筑面積：900000平方米 占地面積：300000平方米 容積率 ：3.76 綠化率：31.5% 總戶數(shù)：541戶 均價(jià)：4550元/平方米,6、北京如意國(guó)際花園,項(xiàng)目位于淮安市淮陰區(qū)，淮安市淮陰區(qū)北京北路與黃河西路交匯處 建筑類型：板樓,高層 低層 物業(yè)類別：普通住宅 商業(yè) 建筑面積：300000平方米 占地面積：120000平方米 容積率 ：2.0 綠化率：37% 總