購(gòu)房消費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文

1、購(gòu)房消費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型 的認(rèn)知和接受程度 （ 鳳凰城購(gòu)房消費(fèi)支撐力度 ）調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣 （ 不同年齡層 ） 和分塊隨機(jī)抽樣 調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗 商品大世界調(diào)查時(shí)間： XX.4.14 鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大 板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部 分是外地人， 他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。 了解這一人群的收入 水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。XX.4.14 ，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)， 對(duì)小戶型的 市場(chǎng)消化力做了調(diào)

2、查， 而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心， 或 拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏 感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：1 、 大部分員工租房住，潛在客戶存在 ;市場(chǎng)潛量比較大，但需 要推廣的成本較高2 、 大部分員工外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足3 、 小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感4 、 市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素， 8-9 月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆 田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代5 、 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡 一步到位6 、 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍7 、 附近都市村莊較

3、多，租務(wù)市場(chǎng)一般 80150元/月8 、 作為首次購(gòu)買者，最重要的還是價(jià)格9 、 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、 安逸、清凈10 、 相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售11 、 同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要 的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能12 、 普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地， 她們往往因?yàn)?居住而更換工作，普通員工流動(dòng)性比較大13 、 對(duì) 6080 平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有 力的市場(chǎng)動(dòng)力14 、 鳳凰城知名度不高，口碑不好15 、 外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望， 但鄭汴路的升值充滿信心 鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)

4、潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā) 和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成， 鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化， 故前期 概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)” 的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功 !2) 鄭汴路板塊高檔樓盤云集， 已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣， 成為 身份、財(cái)富的象征。鳳凰城二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。3) 正在形成的 “大賣場(chǎng)” 商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)鳳凰城二期的投資 價(jià)值，甚至有可能使鳳凰城二期成為“大賣場(chǎng)”的附屬配套。該局面 一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。4) 鳳凰城項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利a 、 107 國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州

5、東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn) 站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成 為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英 協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地 產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三 期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。b 、 鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。 鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老 城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶， 配套齊全， 生活便利的條件將給鄭汴路東 段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。 而鳳凰城項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。二)劣勢(shì)1) 、鳳凰城可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè) 形

6、態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。 尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤 階段，可售資源僅 850萬(wàn)元，房源主力是 159平米的五、六樓 3室 2廳。目前，通常 142 平米的面積即能做出比較舒適的 4室 2 廳，大 戶型并非市場(chǎng)的主力所在， 由于總價(jià)原因， 總面積在 150 以上的多層 戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、 金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所 有的樓盤相競(jìng)爭(zhēng)。 尤其是 850 萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源， 不能放任 由二期帶一期 (通常小戶型帶不動(dòng) 100平米以上的大戶型 ) ，不能全力 以赴主打現(xiàn)有房源 (總房源有限， 導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷資源總量較

7、少 )，也不能先 做二期樹(shù)品牌， 在形成二期勝局后再做一期尾房。 這對(duì)營(yíng)銷工作是一 個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。2) 鳳凰城二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市 場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。 鳳凰城一期、二期又被青年路所分隔， 很難形成整體樓盤感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。3) 鳳凰城二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全 系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。4) 與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低，形成鳳凰城二期銷 售心理價(jià)位抗性。5) 非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。6) 非獨(dú)立廚房， 做飯起居不方便， 這與目前鄭汴路商戶想改變 天天吃大排擋的愿望不符

8、。三)、機(jī)會(huì)1) 商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租 房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約 4000戶商戶， 2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群 體將突顯鳳凰城二期的投資價(jià)值。 因勢(shì)利導(dǎo)， 單純商鋪拆遷形成的居 住需求，即可成為鳳凰城二期主力客源。2) 挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉(cāng)庫(kù)資源緊張，從費(fèi)用角度考慮， 商戶、店員在二樓居住很不劃算。 動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出 來(lái)，到鳳凰城置業(yè)，開(kāi)拓新市常3) 鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商戶為 了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬， 已開(kāi)始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。 這些房屋通常位于商鋪附近， 以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活 工作需求，而鳳凰

9、城二期恰恰符合商戶們的這一需求。4) 大賣場(chǎng)”的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，鳳凰城二期有可 能成為“大鱷”的商務(wù)配套。a) 小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。 鳳凰城二 期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。b) 鳳凰城二期產(chǎn)品總價(jià)低， 置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市 場(chǎng)火爆，且本樓盤有“大賣場(chǎng)”作依托，購(gòu)房、租房需求恒久存在， 物業(yè)幾乎不可能貶值， 也比較容易轉(zhuǎn)手或出租， 這非常符合外地商人 置業(yè)心理。c) 鳳凰城二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資源， 消費(fèi)的中堅(jiān)力量是 建材市場(chǎng)中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣 播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。d) 小戶型現(xiàn)房階段