山西長治中心商城基本構(gòu)思(北京商達(dá)利策劃32P

1、中 心 商 城 基本構(gòu)思,一、長治市概況 1、 長治市自然環(huán)境 2、長治市社會環(huán)境 3、長治市商業(yè)環(huán)境 二、中心商城立地條件 三、商業(yè)環(huán)境走向分析 四、經(jīng)營概念的形成 五、經(jīng)營形態(tài)的構(gòu)想 六、中心商城業(yè)態(tài)提案（如后頁,七、招商策略,方面對永基公司 對經(jīng)營層面 對具體規(guī)劃 商場定位 訴求主題 目標(biāo)客層 主要業(yè)種 經(jīng)營形態(tài) 利基點分析 問題點分析,一）商場業(yè)態(tài)定位提案基本考量,二）中央商城定位建議及評估案,一、長治市概況,長治市自然環(huán)境： 1、地理位置： 長治市地處中國山西省東南部，是連接晉、冀、豫三省的重要通道。全市總面13896平方公里，其中市區(qū)面積334平方公里。平均海拔1000米，最高處2

2、453米。由于居太行之巔，有“與天為黨”之說，故又稱“上黨”。因其地勢險要，自古以來為兵家必爭之地，素有“得上黨可望中原”之說。 2、氣候： 長治屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候。全年冬天嚴(yán)寒，夏無酷署，氣溫適中，四季分明。全市水資源總量為22.96億立方米，是中國華北地區(qū)相對富水區(qū)。森林覆蓋率為23%，自然環(huán)境十分優(yōu)越,長治市社會環(huán)境,1、人口結(jié)構(gòu)： 長治現(xiàn)轄10縣2區(qū)1個縣級市，總?cè)丝?12萬人，其中市區(qū)人口55萬。市 區(qū)中回民較多，是繼漢族后第二大民族,長治市經(jīng)濟發(fā)展居山西省乃至中國中西部地區(qū)中上游水平。2000年以 來，長治市委、市政府結(jié)合實際提出了七年再造一個新長治的目標(biāo)。 2001年，

3、全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到185億元。財政總收入17.91億元，農(nóng) 民人均純收入2427元，城鎮(zhèn)居民可支配收入5244元,2、社會生活,經(jīng)濟發(fā)展框架： 針對經(jīng)濟發(fā)展，長治市提出了百強工程，其目標(biāo)是：集中全市力量，匯聚各方才 智，融通多元資本，爭取用2到3年的時間，在全市不同經(jīng)濟領(lǐng)域培育和發(fā)展100個左右的年產(chǎn)值或年銷量收入在億元左右的“小巨人”企業(yè)或企業(yè)集團，屆時百強企業(yè)年實現(xiàn)總產(chǎn)值將到達(dá)200億元以上，年上繳稅金達(dá)到達(dá)22億元以上，全市經(jīng)濟總量在全省的位次進一步前移；為吸引外資，長治市同時推出了優(yōu)惠的招商政策；長治商業(yè)發(fā)展迅速，全市有各類商業(yè)企業(yè)1.8萬個，商業(yè)網(wǎng)點5萬余個。其中有20多個大型購物

4、中心,長治市商業(yè)市場環(huán)境,2003年長治市市零售額前10名大中型商場,二、中心商城立地條件,中心商城位處長治市商業(yè)中心繁華區(qū)內(nèi)，東大街之金三角商業(yè)區(qū)系長治市最具競爭力的商業(yè)街商圈，東大街是新發(fā)展起來的商業(yè)中心，其興起源于長治商業(yè)大廈的創(chuàng)建、開業(yè)，繼商業(yè)大廈后，金威商廈、東南購物城相繼成立。三座商廈組成了長治新的商業(yè)圈，亦帶動了周邊的商業(yè)發(fā)展。該商圈較小，兩商場之間最大距離不超過100米，商品以中高檔為主，屬于長治市高消費區(qū)，這一點，與英雄中路形成錯位經(jīng)營。目前兩商圈已經(jīng)連成一片，重心在向東大街方向發(fā)展。本項目地正處于新老商業(yè)圈交匯地，屬于過渡地段。因此在地理位置上比較有優(yōu)勢，但劣勢是地處交錯地

5、帶不易準(zhǔn)確定位，也難以形成鮮明特色。對此找到一個準(zhǔn)確的銜接點至關(guān)重要,三、商業(yè)環(huán)境走向分析,不可避免的發(fā)展趨勢 近年來，山西省流通業(yè)在大型連鎖百貨、大型量販店、倉儲型量販店等；自其他省外陸續(xù)登陸山西現(xiàn)有市場后，其經(jīng)營理念與經(jīng)營業(yè)態(tài)給長治業(yè)界不少的沖擊；而令人關(guān)心的零售業(yè)，下一波的變革與沖擊將會是甚么？在單店與單店的競爭已經(jīng)變成商圈與商圈的對決演進趨勢中，似可感覺出或許將來大連市流通業(yè)革命的下一波趨勢將是以創(chuàng)造新商圈觀念，開發(fā)復(fù)合式業(yè)態(tài)廣場中心將成為長治市流通業(yè)，不可避免的發(fā)展趨勢,具備條件的先天優(yōu)勢 業(yè)態(tài)主題廣場的投資環(huán)境，主要是運用在自有土地資源上的利用，由于政府規(guī)劃的東大街商業(yè)區(qū)遺漏了大型

6、停車空間與寬闊的交通環(huán)境的基本條件；其所需要的土地面積，往往須結(jié)合不動產(chǎn)與流通業(yè)的共同力量，才能推動集團在已取得前述最不易具備的條件。在沒有此一得天獨厚的優(yōu)勢下，開創(chuàng)出長治市第一個能與流行接軌的復(fù)合型業(yè)態(tài)廣場。針對此一課題，提出以下開發(fā)計劃的初步提案,長治市商圈圖,四、商業(yè)環(huán)境走向分析,前瞻性潛力的投資 業(yè)態(tài)主題廣場，在經(jīng)濟上代表了一種新的零售業(yè)變革，也是長治都市規(guī)劃的新概念，由于流行趨勢結(jié)合了休閑、娛樂、餐飲、購物及文化等多方面功能，而由商品販賣延伸至非商品層次；如各種復(fù)合性飾品、休閑性服飾、搭配性娛樂。 在商圈上將構(gòu)成一個新的現(xiàn)代化長治市民的交點新型態(tài),可行性需審慎評估 委托專業(yè)顧問，依據(jù)

7、市場調(diào)查，政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料及城市開發(fā)計劃之可行性咨詢溝通，提出具體的投資計劃，并委托經(jīng)營顧問規(guī)劃設(shè)計組織協(xié)力作出整體的環(huán)境與空間規(guī)劃，以此提出具投資計劃與執(zhí)行計劃從事營運損益分析，將是投資本案旗開得勝的關(guān)鍵,四、經(jīng)營概念形成,商圈條件 車程5-15分鐘交通便利可及性良好 自創(chuàng)的商圈吸引力 交通方便吸引第三商圈客層 位居商業(yè)區(qū)，旅游區(qū)，購物區(qū)及休 閑區(qū)的中心點,目標(biāo)客層 收入小康向上型家庭 雙薪族，價值感取向的新家庭 個人意識取向強烈的新新人類 市民，商業(yè)客，旅游過境客 好奇憧憬新鮮事物的第二代客層,業(yè)態(tài)構(gòu)成 個自獨立又可雙向結(jié)合發(fā)揮相輔 相成效益的 滿足消費追求“超質(zhì)生活”欲求的 滿足消費追求

8、“合理節(jié)約“欲求的 差別化，區(qū)隔化，特色化，多文化的,經(jīng)營理念 開拓知性與感性的空間 創(chuàng)造向上的生活領(lǐng)域 滿足“新價值觀”的欲求,中心商城 以復(fù)合式業(yè)態(tài)創(chuàng)造獨 俱魅力的地區(qū)吸引力 以專業(yè)性業(yè)種滿足消費 者知性與感性的欲求,業(yè)種構(gòu)成 與健康主題切合的 相互搭配擁有共通客層的 產(chǎn)生互動效益而不相抵觸競爭的 針對目標(biāo)客層而選定的商品組合 配比合理，創(chuàng)造漸進績效的,環(huán)境構(gòu)成 明視性，高感度的 感性的，知性的，活潑的 自在舒適，無拘無束的 新都市，新生活品味的 匠心獨具不可思議的,服務(wù)構(gòu)成 兼具“商品面”，“設(shè)施面”與 “人 員面”之全方位服務(wù) 站在消費者立場，用“心”樹立 服務(wù)形象口碑 “滿足消費者需

9、求”提升至”超越 消費者需求” 運動情報訊息及流行情報訊息 的傳達(dá)者,風(fēng)格構(gòu)成 與都會接軌的，都市化的 與生活環(huán)境意識濃厚的 塑造歐洲現(xiàn)代文明形態(tài)的 流線開放型主題性廣場,新概念 休閑 / 娛樂 / 餐飲 / 購物 / 文化 復(fù)合化空間 。新地標(biāo) 。新景點 年輕感 / 便利性 / 人性化 / 大眾型 主題式 / 現(xiàn)代化 / 樂感 / 趣味性 新話題景點 復(fù)合式廣場 中心商城 。新賣場 。新價值 目的客層 / 復(fù)合型 / 自選式 / 生活化 主題化 / 活潑式 / 年輕感 / 流行性 主題性廣場 活力傳達(dá)者,五、經(jīng)營形態(tài)構(gòu)想中心購物廣場,六、中央商城業(yè)態(tài)定位提案,一）商場業(yè)態(tài)定位提案基本考量：

10、對永基公司： 利于1F有效銷售 利于集團公司未來的商場物業(yè)開發(fā)項目 減輕商場前期投資資金壓力，縮短商場投資報酬回收期,經(jīng)營層面,塑造獨特的商場主題風(fēng)格，與商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)商場之定位風(fēng)格做有效的明顯區(qū)隔。 開創(chuàng)中央商城的特有客層 利于招商目標(biāo)的達(dá)成 利于長期營運管理運作 利于創(chuàng)造營運效益,運作層面,中心商城于周遭現(xiàn)存交通環(huán)境條件限制下，不宜定位為特定品種的批發(fā)商場及餐飲城。 中心商城之賣場面積及建筑結(jié)構(gòu)，可定位為多業(yè)態(tài)（或多業(yè)種）購物商場。 基于商圈內(nèi)同業(yè)（如金威、東南、長治）之競爭壓力，長治市商場之消費購物習(xí)性與中央商城自身的建筑結(jié)構(gòu)條件限制，不宜定位為主題式in-shop（店中店）式或特定客層之百貨店。 就商圈內(nèi)主客流之客層分析及同業(yè)商場的現(xiàn)況，young-mind(心態(tài)年輕化)客層應(yīng)是中央商城定位上主要訴求之