銀灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司偷逃企業(yè)所得稅案例分析.ppt

1、房地產(chǎn)業(yè)偷逃企業(yè)所得稅案例分析,銀灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,小組成員,01,02,03,04,企業(yè)所得稅概念,案情介紹,案件分析,違法事實(shí)及定性處理,目 錄 / contents,01,企業(yè)所得稅的概念,Part One,一、企業(yè)所得稅概念,企業(yè)所得稅的含義：是指對(duì)取得應(yīng)稅所得、實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的境內(nèi)企業(yè)或者組織，就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的純收益、所得額和其他所得額征收的一種稅。 （一）企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象 是納稅人每一納稅年度內(nèi)來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得。 （二）企業(yè)所得稅的納稅人 企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人應(yīng)同時(shí)具備以下三個(gè)條件： 1在銀行開(kāi)設(shè)結(jié)算賬戶； 2獨(dú)立建立賬簿，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表

2、； 3獨(dú)立計(jì)算盈虧。 所得稅的計(jì)算式 應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額稅率-減免稅額-抵免稅額,三）企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)納稅所得額。 應(yīng)納稅所得額年收入總額-準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目,四）稅率,開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的,其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額,扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 計(jì)稅毛利=營(yíng)業(yè)收入計(jì)稅成本；計(jì)稅毛利率=計(jì)稅毛利/預(yù)售收入,預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率,五）納稅期限,知識(shí)補(bǔ)充： 稅務(wù)稽查認(rèn)定企業(yè)有偷稅、漏稅嫌疑是根據(jù)企業(yè)申報(bào)納稅的

3、預(yù)警系統(tǒng)來(lái)完成的，一般都是由計(jì)算機(jī)采用以下數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行評(píng)估。 （1）稅負(fù)。 （2）用票數(shù)量。 （3）毛利率 （4）期間費(fèi)用比率 （5）實(shí)收資本總額 （6）稅負(fù)的波動(dòng)程度 （7）企業(yè)性質(zhì)和國(guó)家政策,02,案情介紹,Part two,一）公司簡(jiǎn)介,銀灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2003年10月。工商登記類型：內(nèi)資有限責(zé)任公司。 該公司2003年以186.48萬(wàn)元每畝的價(jià)格在市中心取得拍賣土地85.8畝，共開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目：城市海景一期、城市海景二期，規(guī)劃建筑面積20萬(wàn)平方米。其中城市海景一期建筑面積10萬(wàn)平方米，于2006年竣工；城市海景二期建筑面積10萬(wàn)平方米，尚未竣工,二）基本案情,該企業(yè)2004

4、年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入9863.90萬(wàn)元，2005年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入10821.23萬(wàn)元，2006年實(shí)現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入12000萬(wàn)元，二期預(yù)售收入3000萬(wàn)元。該地區(qū)對(duì)預(yù)售收入適用15%預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，土地增值稅按照收入1%比例預(yù)征。截至2006年底，城市海景一期所有房屋均已售出。企業(yè)成立三年來(lái)，共取得銷售收入和預(yù)售收入35685.13萬(wàn)元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加2337.38萬(wàn)元,稽查人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表。對(duì)報(bào)表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項(xiàng)目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對(duì)樓盤銷售情況有了一個(gè)全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高

5、，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致,三）提出疑點(diǎn),疑點(diǎn)一： 根據(jù)企業(yè)取得的預(yù)售收入及銷售收入和所繳納的企業(yè)所得稅，可以得出其所得稅貢獻(xiàn)率即所得稅負(fù)稅（47.57/32685.13*100%）為0.13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般房地產(chǎn)的預(yù)警負(fù)稅率為4%。除此之外，根據(jù)該公司給出的毛利率僅為7%，遠(yuǎn)低于該地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的30%，因?yàn)槊?（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本）/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*100%,不難發(fā)現(xiàn)銀灘公司可能存在虛增成本或者少計(jì)收入等問(wèn)題,疑點(diǎn)二： 國(guó)稅總局有關(guān)稅收政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成

6、本。但銀灘房地產(chǎn)2006年以前所有樓盤均未完工，但是該企業(yè)04-05年利息支出在財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支1164.68萬(wàn)元，如此大數(shù)額的利息支出，可能為企業(yè)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而借入的抵押貸款利息,疑點(diǎn)三： 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)稅收政策規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。但是銀灘公司在2004、2005年列支的業(yè)務(wù)招待費(fèi)255萬(wàn)元做了允許稅前扣除的會(huì)計(jì)處理。由此可見(jiàn)該企業(yè)可能存在少繳稅的嫌疑,被迫交出賬簿,聲稱會(huì)計(jì)資料燒毀,下達(dá)檢查通知書(shū)和調(diào)賬通知書(shū),7.23,7.19,7.18,稽查實(shí)施流程圖,2007年7月18日，稽查局向銀灘公司下達(dá)了檢查通知書(shū)及調(diào)賬通知書(shū)，該企業(yè)簽收檢查文書(shū)后，于次日聲稱所有賬簿及其它會(huì)計(jì)

7、資料于5月財(cái)務(wù)室失火中燒毀，無(wú)法提供?；槿藛T對(duì)財(cái)務(wù)人員就此事作了詢問(wèn)筆錄。稽查人員分析認(rèn)為：該企業(yè)辦公樓僅僅財(cái)務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失，這種可能性不大。在稅務(wù)部門強(qiáng)大的壓力下，2007年7月23日，該企業(yè)被迫交出了賬簿,03,案件分析,Part three,該企業(yè)負(fù)稅以及毛利率明顯偏低，是否存在少計(jì)收入的可能,問(wèn)題一,問(wèn)題二,該企業(yè)的毛利率偏低，是否存在虛增成本、虛開(kāi)發(fā)票的可能,該企業(yè)是否多列了期間費(fèi)用,問(wèn)題三,對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，提出問(wèn)題,一）收入分析,1、隱藏預(yù)收款項(xiàng) 通過(guò)查閱收入及預(yù)收賬款有關(guān)賬簿，并對(duì)企業(yè)提供的銷售合同進(jìn)行了累加，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。后來(lái)發(fā)現(xiàn)該企業(yè)采取支付手續(xù)費(fèi)

8、委托銷售的方式，發(fā)現(xiàn)其在2004年12月31日和2005年12月31日的憑證中共支付銷售傭金680.56萬(wàn)元，而且憑證后附的委托代銷合同中規(guī)定代銷手續(xù)費(fèi)為3%，以此可推算出該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)有22685.13萬(wàn)元預(yù)售收入，但該企業(yè)只申報(bào)了20685.13萬(wàn)元預(yù)售收入，差額居然有2000萬(wàn)元之多,2、隱瞞首付款項(xiàng) 經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計(jì)570萬(wàn)元。而企業(yè)辯稱這是因?yàn)橐鏄I(yè)戶辦理按揭貸款，偽造收據(jù)采取的變通措施，實(shí)際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實(shí)，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了戶購(gòu)房戶，并作了詢問(wèn)筆錄，證實(shí)購(gòu)房戶早在

9、2004年就已經(jīng)將首付款項(xiàng)交付給銀灘公司。從而對(duì)該項(xiàng)少記收入問(wèn)題取得了確鑿證據(jù),二）成本分析,1、假發(fā)票 經(jīng)測(cè)算，單位建筑安裝成本達(dá)到2009元。根據(jù)市稽查局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)檢查的經(jīng)驗(yàn)值，18層以上層高的高層樓建筑，該市單位建安成本一般在1600元/平方米左右，銀灘公司的單位建安成本明顯高于正常值。該企業(yè)對(duì)主要材料采取甲方供材的方式，自行采購(gòu)。甲方供材2365.88萬(wàn)元，建安成本費(fèi)7731.30萬(wàn)元，均存在真票假票混雜，虛增成本的可能性,在檢查建安費(fèi)用發(fā)票時(shí)，檢查人員發(fā)現(xiàn)有幾張某地稅局開(kāi)出的建筑安裝業(yè)代開(kāi)發(fā)票存在疑點(diǎn)： 一是同一時(shí)間、同一開(kāi)票人開(kāi)出的代開(kāi)發(fā)票號(hào)碼不在一個(gè)號(hào)段上； 二是發(fā)票上代開(kāi)機(jī)關(guān)

10、的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別； 三是機(jī)打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調(diào)整過(guò)打印格式。 經(jīng)地稅局確認(rèn)，共有19份建筑安裝發(fā)票屬假票。其中12份建安發(fā)票屬于城市海景一期，涉及金額1450.05萬(wàn)元。 檢查組對(duì)該企業(yè)大額支出的成本費(fèi)用項(xiàng)目涉及的發(fā)票進(jìn)行了全面檢查，分別錄入發(fā)票查詢系統(tǒng)系統(tǒng)進(jìn)行查詢。經(jīng)核查，銀灘公司以虛假發(fā)票列入開(kāi)發(fā)成本的有3020萬(wàn)元，其中應(yīng)歸屬城市海景一期的材料成本1961.28萬(wàn)元,2、偽造拆遷協(xié)議 企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中共列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)2300萬(wàn)元，檢查人員核查拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。經(jīng)核查，查實(shí)該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議

11、25份。經(jīng)過(guò)分?jǐn)傆?jì)算，城市海景一期涉及虛列成本701.11萬(wàn)元,3、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，熱力站成本全入一期 檢查人員對(duì)該企業(yè)的成本結(jié)算進(jìn)行了核實(shí)，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于2006年完工，其成本全部記入城市海景一期項(xiàng)目。 其發(fā)生的1000萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)?，該企業(yè)城市海景一期及二期建筑面積均為10萬(wàn)平方米，則針對(duì)其發(fā)生的1000萬(wàn)元成本，一期以及二期應(yīng)該分別分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元，但是該企業(yè)城市海景一期建筑多列開(kāi)了開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元。違反了稅法的規(guī)定,三）期間費(fèi)用分析,1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出 2004年取得兩年期的項(xiàng)目貸款9000萬(wàn)元，然后20042005年多列支了“財(cái)務(wù)費(fèi)用

12、利息支出”1164.68萬(wàn)元。但是，（國(guó)稅發(fā)84號(hào)文）第五十三條規(guī)定，因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在完工之前發(fā)生的應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，不能作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支,2）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi) 根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，檢查人員對(duì)預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)在預(yù)售階段列支廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)共計(jì)255萬(wàn)元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬(wàn)元,由于該企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用三個(gè)所得稅要素中均存在問(wèn)題，檢查人員采取了重新計(jì)算應(yīng)納稅所得額比對(duì)的方法，計(jì)算查補(bǔ)稅款。 通過(guò)稽查，銀灘公司的收入、成本及應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生了較大變化?？偸杖胗刹榍暗?5685.13萬(wàn)元上升到38655.13萬(wàn)元

13、；成本則由查前的30397.17萬(wàn)元下降到查后的26367.07萬(wàn)元，稽查工作達(dá)到了預(yù)期目的,04,違法事實(shí)及定性處理,Part four,一）根據(jù)稅收征收管理法第六十三條之規(guī)定，決定對(duì)該公司隱瞞收入、虛列成本，造成少繳企業(yè)所得稅款1777.87萬(wàn)元的行為，定性為偷稅，并處偷稅數(shù)額50%的罰款計(jì)888.94萬(wàn)元。 （二）對(duì)該公司在稅前多扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)，造成少繳企業(yè)所得稅款468.50萬(wàn)元的行為，按照稅法規(guī)定追繳稅款。 以上共應(yīng)補(bǔ)繳所得稅款2246.36萬(wàn)元，罰款888.94萬(wàn)元，合計(jì)3135.30萬(wàn)元。根據(jù)稅收征收管理法第三十二條規(guī)定，對(duì)少繳稅款加征滯納金。 （三）根據(jù)發(fā)票管理辦法第三十六條、發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則第四十八條之規(guī)定，對(duì)該公司取得假發(fā)票行為，責(zé)令限期改正，并處萬(wàn)元罰