遼寧朝陽物流CBD項目營銷策劃方案

1、朝陽物流CBD項目營銷策劃方案青海天驥房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 二零一一年四月第一章 項目分析及定位第一部分 項目概況一、建設(shè)規(guī)模二、建設(shè)內(nèi)容三、建設(shè)位置第二部分 區(qū)域分析一、區(qū)域價值分析二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析三、項目SWOT分析第三部分 項目定位分析一、項目定位二、項目目標市場三、目標市場區(qū)域范圍界定第四部分 項目主題定位及推廣思路一、主題定位思路二、推廣思路市場依據(jù)三、本項目在推廣定位的基礎(chǔ)上需體現(xiàn)個性化原則四、項目的買點梳理及解析第五部分 價格定位一、定價策略二、定價原則三、定價說明四、城北區(qū)項目分析五、定價建議六、價格執(zhí)行第二章 營銷戰(zhàn)略分析第一部分 營銷思路一、戰(zhàn)略背景與原則二、總體推

2、廣戰(zhàn)略三、廣告組合策略四、開盤時機建議第二部分 營銷目標一、2011年銷售計劃及目標二、策略運用第三部分 開盤前準備工作一、開盤前客戶積累工作二、工地現(xiàn)場安排三、現(xiàn)場周邊及戶外廣告的包裝四、進場前銷售資料的準備五、樣板房設(shè)計建議六、售樓處展示區(qū)布置第四部分 項目銷售進程一、銷售階段劃分二、強勢推廣結(jié)點三、2011年階段營銷重點出高品質(zhì)、高享受、便捷生活的營銷重點。第五部分 新政分析及銷售控制一、新政策對房地產(chǎn)市場的影響二、銷控策略三、調(diào)價策略及幅度第一章 項目分析及定位第一部分 項目概況 “朝陽物流CBD”項目由西寧朝陽商城經(jīng)營管理有限公司投資建設(shè)，該項目屬于經(jīng)營性新建項目，開發(fā)前期工作已于2

3、010年3月份展開，計劃于2011年底完成前期準備工作，并擬定于2011年3月開工建設(shè)。一、建設(shè)規(guī)模項目建成后，集商務(wù)辦公、公寓式辦公、商業(yè)等多種功能?？偨ㄔO(shè)用地面積38畝、總建筑面積145466.10。主要包括5棟高層公寓式辦公樓和一棟九層、辦公樓。其中：1號樓A座二十八層板式高層，B座三十層板式高層，2號樓三十二層板式高層，3號樓二十八層板式高層及4號樓九層框架，地面及地下停車位340個。二、建設(shè)內(nèi)容項目總用地面積38畝、設(shè)計設(shè)計總建筑面積145466.10。其中住宅面積115664.99；商業(yè)建筑面積10274.5；地下停車場面積12838.5；地下停車庫設(shè)有機械和固定車位340個；九層

4、辦公建筑面積約12842.51，地下設(shè)備用房、室外管網(wǎng)道路、景觀綠化及附屬設(shè)施等。三、建設(shè)位置西寧市朝陽西路52號，西鄰朝陽西路、東鄰寧大高速、南鄰天津路，北面與朝陽國際建材商城連為一體。第二部分 區(qū)域分析一、區(qū)域價值分析“朝陽物流CBD”項目位于西寧城北板塊區(qū)域內(nèi)，所以我們有必要了解一下城北區(qū)板塊的經(jīng)濟環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃。（一）城北區(qū)經(jīng)濟環(huán)境分析1、“十二五”時期，全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的指導(dǎo)思想是：以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高北區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的質(zhì)量和效益為核心，以富民強區(qū)為目標，以國家級高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，以農(nóng)副產(chǎn)品集散中心、北川河流域開發(fā)、現(xiàn)代物流園區(qū)和科教研發(fā)服務(wù)基地建設(shè)為契機，全力打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

5、區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)和山水生態(tài)宜居區(qū)，為把北區(qū)建設(shè)成更加繁榮、更加美麗、更加宜居的高原山水城區(qū)打下堅實的基礎(chǔ)。 具體目標是：地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長14%，到2015年達到250億元；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長17%以上；一般預(yù)算收入年均增長15%；社會消費品零售總額年均增長15%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長10%；農(nóng)民人均純收入年均增長12%。節(jié)能減排約束性指標控制在市上下達的指標以內(nèi)。經(jīng)過五年時間，把北區(qū)建設(shè)成綜合經(jīng)濟實力明顯增強，基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，城鎮(zhèn)化率大幅度提升，生態(tài)環(huán)境更加優(yōu)美宜居，社會事業(yè)全面發(fā)展，公共服務(wù)和社會保障體系進一步健全，民主法制和精神文明建設(shè)成效顯著的富裕、文明、和諧新

6、北區(qū)。2、西寧城北區(qū)131個項目推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 2011年，西寧市城北區(qū)依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)投資導(dǎo)向相關(guān)政策，共征集涉及農(nóng)業(yè)、工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)、商貿(mào)流通、房地產(chǎn)開發(fā)等重點建設(shè)項目6大類131項，計劃總投資83.98億元。其中，今年計劃投資20.89億元。今年，該區(qū)重點實施農(nóng)業(yè)及新農(nóng)村建設(shè)項目55項， 2011年計劃投資6.62億元。重點發(fā)展城北區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園區(qū)建設(shè)，人畜安全飲水建設(shè)，晉家灣、陶南村等村溫室節(jié)水灌溉建設(shè)，中低產(chǎn)田改造，設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)，朝陽、寺臺子、北園二社、祁家城等村安置小區(qū)建設(shè)等項目；實施工業(yè)項目7項，2011年計劃投資1.99億元。重點項目包括城北區(qū)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園規(guī)劃建

7、設(shè)、百祥紙業(yè)10萬噸再生紙箱板材項目，兆寧建材蒸壓加氣混凝土砌塊生產(chǎn)線建設(shè)，盛安物資堆繡唐卡系列產(chǎn)品加工，壹加壹食品青海土特產(chǎn)及冬蟲夏草精深加工，西秀天然蟲草保健酒廠年產(chǎn)500噸蟲草酒加工生產(chǎn)線等；實施基礎(chǔ)設(shè)施項目15項， 2011年計劃投資0.73億元。重點項目包括城北區(qū)環(huán)衛(wèi)停車場綜合辦公樓建設(shè)，北川河水系規(guī)劃，秀水北路延長段、北川河濱河?xùn)|路等道路建設(shè)等。實施社會事業(yè)項目33項， 2011年計劃投資1.31億元。重點項目包括山川學(xué)校、大堡子小學(xué)、馬坊小學(xué)、吳仲學(xué)校等學(xué)校校安工程建設(shè)，區(qū)中醫(yī)院、衛(wèi)生監(jiān)督所、婦幼保健站、食品藥品檢驗中心建設(shè)，農(nóng)村困難群眾危舊房改造，大堡子鎮(zhèn)、二十里鋪鎮(zhèn)綜合文化站

8、建設(shè)等；實施商貿(mào)流通項目13項，2011年計劃投資3.54億元。重點項目包括城北區(qū)瑞城集貿(mào)中心建設(shè)，鹽莊村蔬菜保鮮庫、家美家居物流城、朝陽建國物流大廈，大堡子綜合市場改造、青海糧油加工物流倉儲區(qū)建設(shè)等；實施房地產(chǎn)項目8項， 2011年計劃投資6.7億元。重點建設(shè)項目為寧瑞水鄉(xiāng)家園、路橋匯吉陽光麗景、瑞景河畔小區(qū)、國太時代廣場、西格復(fù)線拆遷安置及保障房建設(shè)等。（二）城北區(qū)未來城市發(fā)展規(guī)劃未來五年，城北區(qū)以祁連路、柴達木路及小橋大街等干道為主骨架，強化區(qū)內(nèi)道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有機結(jié)合城區(qū)點、線、面發(fā)展，打造“兩帶六區(qū)”發(fā)展新格局。 城北區(qū)提出的“兩帶六區(qū)”發(fā)展新格局中，“兩帶”是指北川河水系景觀帶

9、和柴達木路沿線山體景觀帶，“六區(qū)”是指現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)及綜合服務(wù)區(qū)、創(chuàng)新科教研發(fā)服務(wù)區(qū)、朝陽現(xiàn)代物流園區(qū)、小橋大街商務(wù)區(qū)和北禪寺旅游綜合休閑區(qū)。 未來五年，城北區(qū)將著力打造優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、農(nóng)業(yè)科技示范培訓(xùn)基地，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，促進農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收；以現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)為載體，做好為大中型企業(yè)的配套及服務(wù)工作，扶持發(fā)展與大中型企業(yè)相配套的中小企業(yè)，積極培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；運用現(xiàn)代經(jīng)營方式和信息技術(shù)改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)流通業(yè)，著力打造小橋現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)區(qū)和朝陽物流園“商務(wù)文化服務(wù)商圈”、一區(qū)四園“商務(wù)服務(wù)商圈”、西鋼集團“大企業(yè)服務(wù)商圈”和大堡子“十里綠色長廊服務(wù)商圈”等四大特色服務(wù)商圈

10、，大力發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)。城北區(qū)將以現(xiàn)代物流園區(qū)建設(shè)為契機，通過朝陽國際商城、建國物流、家美家居物流等項目形成的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，來提高物流產(chǎn)業(yè)競爭能力；以農(nóng)副產(chǎn)品集散中心建設(shè)為契機，提升大項目對地區(qū)經(jīng)濟和周邊農(nóng)村的帶動作用；以科教研發(fā)服務(wù)基地建設(shè)為契機，籌建“大學(xué)產(chǎn)業(yè)園”，構(gòu)建農(nóng)業(yè)開發(fā)、傳統(tǒng)工業(yè)技術(shù)改造和品牌打造等各類產(chǎn)學(xué)研結(jié)合基地。 （三）通過上述分析2011年城北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展及城市發(fā)展將進入快車道，通過一系列的區(qū)域重大項目投資建設(shè)，城北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿χ饾u顯現(xiàn)，隨著城北區(qū) “兩帶六區(qū)”發(fā)展新格局確定，城北區(qū)未來城市發(fā)展已進入城市改造的重要時期，一個充滿活力氣息的城區(qū)必將會成為西寧人的關(guān)注焦點

11、。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）城北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展在加快小橋大街商務(wù)區(qū)建設(shè)中，將以小橋大街為中心，以門源路延長段與海湖路連通為契機，依托歷史文化要素和地域原貌景觀，高標準規(guī)劃開發(fā)小橋后山片區(qū)，加快建設(shè)一批舒適典雅、優(yōu)美潔凈的高檔社區(qū)，提升城區(qū)品位。整治小橋大街整體景觀，規(guī)劃和美化沿線建筑立面、夜景燈飾，重點建設(shè)商務(wù)辦公、酒店、文化娛樂等配套設(shè)施，加快發(fā)展金融、貿(mào)易、信息等服務(wù)機構(gòu)，著力打造小橋中心商務(wù)區(qū)。城北區(qū)將高標準規(guī)劃北川河生態(tài)體系，計劃實施北川河朝陽橋至天峻橋段水景改造和綜合開發(fā)，將沿河兩岸建成集居住、文化、娛樂、商業(yè)為一體的生態(tài)景觀長廊；同時，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，構(gòu)建適度超前、功能配套、

12、安全高效的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系，推進城區(qū)由單中心結(jié)構(gòu)向多元、多中心、多功能城區(qū)格局的轉(zhuǎn)變。（二）城北區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域分析城北區(qū)十二五規(guī)劃中指出打造以小橋為中心的商務(wù)區(qū)，現(xiàn)階段看來小橋附近交通不便，道路兩側(cè)商業(yè)形式復(fù)雜多樣，檔次差異較大，小橋區(qū)域內(nèi)建筑類型眾多，雖然以形成規(guī)?；纳虡I(yè)集群，但屬于純粹天然形成，未經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、招商。此區(qū)域必然是未來城市改造的重點區(qū)域，但是改造困難可想而知，改造周期也必將久遠。同樣是十二五規(guī)劃的重點區(qū)域朝陽片區(qū)則具備得天獨厚的先天條件，通過城北區(qū) “兩帶六區(qū)”發(fā)展新格局確定，可以看出未來相互連接、功能互補的大城北的概念已經(jīng)是大勢所趨。天峻路位于城北區(qū)北部區(qū)域中軸位置

13、，未來交通便利，區(qū)域規(guī)劃布局合理，承載了朝陽片區(qū)的商務(wù)功能，后期發(fā)展?jié)摿薮?。（三）交通及環(huán)境分析項目所處區(qū)位道路通達，西鄰朝陽西路、東鄰寧大高速、南鄰天峻路、朝陽東路已延長至物流園區(qū)內(nèi)部，未來車行條件較為便利，但現(xiàn)階段由于天峻路的修建導(dǎo)致地塊區(qū)域內(nèi)交通出行不便。由于過境高速的修建使本項目的對外展示效果欠佳。地塊臨近天峻橋公交車站，到達市內(nèi)的公交車線路共計3條，101路(天峻橋-陸軍4醫(yī)院)、108路(北出口-省商校)、13路(東臺小區(qū)-天峻橋)，天峻橋至雙蘇堡村公交線路1條201路，公交出行較為方便。項目周邊現(xiàn)階段整體環(huán)境較差，車輛、行人無統(tǒng)一管理，對項目的整體形象將造成一定的負面影響。 本

14、項目臨近過境高速公路，未來過往大車較為頻繁，噪聲及粉塵污染將比較嚴重；對本項目6-8層居民的視野有一定的阻礙性。三、項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢項目所在板塊已經(jīng)向商務(wù)區(qū)發(fā)展，區(qū)位價值明顯；項目所處區(qū)位道路通達，公共交通系統(tǒng)較完善；企業(yè)品牌的市場認可度高；臨近朝陽物流園區(qū)，未來購房需求巨大。教育資源充足自然景觀優(yōu)越區(qū)域生活配套檔次有待提升與發(fā)展；用地不規(guī)則，地塊由朝陽東路分成兩塊，整體性不強； 地塊臨近過境高速公路，未來會產(chǎn)生噪音及粉塵污染； 天峻路的修建及周邊拆遷項目會影響本項目的對外展示。機遇挑戰(zhàn)區(qū)域房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期，未來發(fā)展形式較好；區(qū)域商務(wù)形象高端，具有較強的發(fā)展?jié)摿?；天津路的修建?/p>

15、極大的提升項目可達性；市場現(xiàn)有項目開始走向尾盤；朝陽區(qū)域未來規(guī)劃及改造給項目帶來機遇。宏觀調(diào)控帶來的市場不確定性；市場價格不斷上升使客戶群變化難把握；朝陽片區(qū)未來房地產(chǎn)市場競爭增大。第三部分 項目定位分析一、項目定位依據(jù)上述的項目資源梳理及SWOT分析，項目的總體定位應(yīng)該是立足西寧城北區(qū)，依托于朝陽物流園區(qū)的國際化商務(wù)核心標志性物業(yè)，以獨一無二的現(xiàn)代的建筑規(guī)劃、先進的智能化物業(yè)管理設(shè)計打造一個西寧最具標志性的國際化品質(zhì)的商務(wù)活動區(qū)-朝陽國際物流CBD。項目案名：朝陽國際尚城核心定位：朝陽國際物流CBD核心領(lǐng)域主推廣語：朝陽御席 尚流華府 定位分解：要素A：品質(zhì)（建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計）要素B：服務(wù)

16、（大型配套、會所設(shè)計、智能化管理）要素C：商務(wù)（匯聚精英企業(yè)、商務(wù)人士、白領(lǐng)階層）二、項目目標市場根據(jù)區(qū)域消費群市場的調(diào)查,按客戶特征劃分,本項目目標客戶主要可分為以下幾類:1、時尚白領(lǐng)階層(包括企事業(yè)單位職工)購買用途:居家、休閑客戶特征:這部分人消費能力較強,消費意識較為超前,容易接受新生事物.年齡一般在25-45歲之間,有一定的學(xué)歷和專業(yè)技能，有足夠的經(jīng)濟能力滿足基本的小康生活,對生活質(zhì)素有一定的美好憧憬與追求、但又較為精明、謹慎、注重實際,不愿意或不足以追求華而不實,超越自身負擔(dān)能力的豪宅?？蛻絷P(guān)注:設(shè)計理念超前、規(guī)模大、檔次高、配套完善生活方便,較實惠的價格。2、本地的個體經(jīng)營戶購買

17、用途:居家、投資客戶特征: 主要是集中在城北區(qū)的個體經(jīng)營戶和私企老板,他們正處于事業(yè)的黃金時期,經(jīng)濟實力強,平時忙于工作和生意,對居家的安全、檔次、交通及子女的生活和學(xué)業(yè)有著較強的要求，年齡3045歲。客戶關(guān)注:地段、環(huán)境、景觀、車位、多種配套設(shè)施等。3、中小型企事業(yè)單位購買用途:辦公、投資客戶特征:西寧市具有一定資金實力的投資或自用辦公企事業(yè)群體，公司發(fā)展?jié)摿^大，需要獨立的辦公環(huán)境或進行不動產(chǎn)投資?？蛻絷P(guān)注:商務(wù)活動便利性、商務(wù)環(huán)境的優(yōu)質(zhì)性等。三、目標市場區(qū)域范圍界定本項目屬于西寧市城北中心首席中高檔物業(yè)，目標市場區(qū)域范圍界定為：1、西寧城北區(qū)域內(nèi)辦公的的高級白領(lǐng)；2、在項目周邊的市場及個

18、體私營業(yè)主；3、輻射西寧地區(qū)的私營業(yè)主及周邊地區(qū)城市的高收入人群；4、周邊區(qū)縣的私營業(yè)主、個體經(jīng)商戶以及公務(wù)員和事業(yè)單位人員；5、西寧城北區(qū)域有住房改善訴求的購房者。第四部分 項目主題定位及推廣思路一、主題定位思路消費者的購房理性日趨理性，市場日趨成熟。城北區(qū)樓盤相對市中心樓盤價位偏低，但是由于未來城北區(qū)大面積的拆遷改造及朝陽片區(qū)房地產(chǎn)項目的增多，我們所面臨的競爭將會更加激烈。本項目的開發(fā)已不能看作是對房子簡單的建造，而應(yīng)該是產(chǎn)品的再創(chuàng)造。同樣本項目的營銷不僅是形象化的簡單包裝，更要主題思想的提升，注重高檔的生活方式，尊卻的定位目標客戶群。本項目營銷策略需要側(cè)重指出的是樓盤形象和概念上的定位。

19、提出一個即能整合項目核心賣點，又具超前現(xiàn)代感及符合市場走勢需求的口號和概念，盡可能地提升項目的附加值；并將之體現(xiàn)在樓書、報刊、廣播等若干媒體中。二、推廣思路市場依據(jù)本項目采用“以打造產(chǎn)品為主、進行相應(yīng)的主題包裝為輔”的推廣思路，建議在延用此思路的基礎(chǔ)上著重突出地段、環(huán)境、規(guī)模、品質(zhì)、定位和個性化。隨著西寧房地產(chǎn)市場的越來越成熟，開發(fā)商的投資目的和傾向性更為縝密和前瞻性，消費者的置業(yè)心理也趨于理性。片面追求廣告效應(yīng)而夸大其辭的產(chǎn)品在市場上的空間已經(jīng)不大。因此綜觀整個西寧房地產(chǎn)市場樓盤的去化情況，真正左右客戶下決心購買的是產(chǎn)品本身具有的內(nèi)涵和品質(zhì)，其中包含地段的優(yōu)越、產(chǎn)品質(zhì)量、樓盤品牌、居住的舒適

20、和方便、環(huán)境的優(yōu)美、配套的完善、戶型的設(shè)計等。本項目位于西寧城北區(qū)新興朝陽商圈核心位置，從外在的客觀因素來看，作為朝陽物流園區(qū)龍頭區(qū)域，未來商業(yè)環(huán)境發(fā)展?jié)摿薮?，地段?yōu)勢明顯；交通較為便利，臨近主干道朝陽東路、朝陽西路、天峻路；南望城北城區(qū)視野開闊；西望北川河景觀水洗并臨近大型成熟社區(qū)；東望北山綠化區(qū)自然景觀優(yōu)越。從項目本身來看，擁有大型商業(yè)、地下停車場、花園廣場等全方位的服務(wù)性配套設(shè)施，這些條件使賦予了本項目獨一無二的個性化氣質(zhì)。三、本項目在推廣定位的基礎(chǔ)上需體現(xiàn)個性化原則1、與城市的關(guān)系：項目建設(shè)將提高朝陽區(qū)域的整體形象高度，加快促進核心商務(wù)區(qū)氛圍的形成，刺激在該區(qū)域內(nèi)的居住、商務(wù)辦公需求

21、，從而有力地推動朝陽區(qū)域以及西寧市經(jīng)濟的發(fā)展，并且為西寧市城市化發(fā)展建設(shè)增添一道新的風(fēng)景。2、與自然的關(guān)系：本項目作為城北區(qū)屈指可數(shù)的高層建筑，在建筑高度上具有絕對優(yōu)勢，享有北山綠化區(qū)及北川河水系自然景觀，視野綠色、空氣綠色、生活綠色。3、與商務(wù)文化的關(guān)系：朝陽國際尚城應(yīng)從立面、造型、色彩、空間來營造一種核心商務(wù)文化，提高商務(wù)文化審美水平。同時應(yīng)加強商務(wù)配套的相關(guān)前期規(guī)劃，如：商務(wù)服務(wù)、智能化、商業(yè)配套等。4、與產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)系：項目以創(chuàng)新及高檔的開發(fā)理念和商務(wù)美學(xué)化的方式打造朝陽CBD首席高品質(zhì)、高標準、不可復(fù)制的高檔商務(wù)寫字樓、公寓、商業(yè)配套項目?！翱萍?、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能”的設(shè)計及良好的商業(yè)

22、配套必將在朝陽區(qū)域形成良好的商務(wù)社區(qū)氛圍。四、項目的買點梳理及解析（一）賣點梳理：根據(jù)項目的定位，我們對本案的賣點作出如下梳理： 青海省十二五重點項目； 朝陽國際物流核心商務(wù)區(qū)； 朝陽新地標； 大型現(xiàn)代商務(wù)區(qū) 頂級商業(yè)配套 現(xiàn)代簡約風(fēng)格，上層生活領(lǐng)地 智能化系統(tǒng) 高端的理想生活 獨有自然景觀 優(yōu)越的教育資源（二）賣點解析1、青海省十二五重點項目本項目由西寧朝陽商城經(jīng)營管理有限公司投資建設(shè)，項目總投資約3.9億元。作為青海省朝陽物流園區(qū)首席中央商務(wù)區(qū)，已列入朝陽物流園區(qū)“十二五”規(guī)劃的重要開發(fā)項目，并得到了省市政府各相關(guān)部門的大力支持，項目的建成必將推進城北區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和園區(qū)的發(fā)展步伐，其項目意

23、義十分深遠，將起到舉足輕重的作用。2、朝陽國際物流核心商務(wù)區(qū)本項目不僅地處于物流園中心，同時也是位于西寧市城北行政區(qū)域的核心位置，周邊為密集居住區(qū)，并有新建和在建住宅項目近三十萬平方米，隨著城北城市規(guī)劃的發(fā)展，該區(qū)域未來五年內(nèi)將開發(fā)成較完整的城市住宅群落，安置人口將突破五十萬，城市的中心位置必將確定。城北區(qū)現(xiàn)階段落后的基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)不能滿足未來大規(guī)模現(xiàn)代化社區(qū)及城市發(fā)展的需求。本項目集辦公、商務(wù)、現(xiàn)代商業(yè)、酒店等功能于一體，將有效地填補區(qū)域城市發(fā)展的空白，并帶動城北城市商業(yè)配套的更新與提升，成為城北區(qū)發(fā)展的一個聚焦點。3、朝陽新地標本項目在省、市兩級領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注下，由省內(nèi)著名規(guī)劃及設(shè)計團隊

24、的精心規(guī)劃設(shè)計，項目在建筑密度、建筑形態(tài)、景觀規(guī)劃等方面，充分體現(xiàn)了城市的現(xiàn)代感和青海的時代特征。建成后將一改城北區(qū)許多年來城市面貌的相對落后的現(xiàn)狀，必將作為城北地區(qū)的地標性建筑群，引領(lǐng)朝陽物流園區(qū)及城北新城區(qū)向現(xiàn)代化城區(qū)的規(guī)劃目標快速發(fā)展。4、大型現(xiàn)代商務(wù)區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃，成就三分鐘的優(yōu)雅生活圈；社區(qū)人車分流規(guī)劃、全方位科學(xué)安防系統(tǒng)，居家生活高枕無憂；高規(guī)格休閑會所，開創(chuàng)精英商務(wù)休閑生活模式；國際化的領(lǐng)先生活理念，苛求完美的社區(qū)規(guī)劃。朝陽國際尚城-朝陽首席大型現(xiàn)代商務(wù)社區(qū)。西寧朝陽商城經(jīng)營管理有限公司實力巨獻，一個人文鼎盛的美宅，更是一個城市的品質(zhì)生活坐標。5、坐享頂級商業(yè)配套朝陽國際尚城情

25、景步行街商業(yè)面積達10000平方米，集餐飲、娛樂、休閑、購物等于一體，滿足多方需求，打造完美的品質(zhì)生活。6、現(xiàn)代簡約風(fēng)格，上層生活領(lǐng)地采用簡潔、明快的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格；以建筑美學(xué)作為建筑的設(shè)計原則，強調(diào)時尚、美觀，使建筑整體具有豐富的靈動性和觀賞性。建筑整體規(guī)劃上充分考慮采光、空氣對流、交通動線等諸多因素，保證了產(chǎn)品的私密性和均好的景觀視野。7、智能化系統(tǒng)（1）安保監(jiān)控系統(tǒng)安保監(jiān)控系統(tǒng)：采用數(shù)字控制、數(shù)碼錄像功能，對社區(qū)的主要出入口、周界、室內(nèi)等進行全方位監(jiān)控錄像，并結(jié)合周界報警、室內(nèi)報警和巡更系統(tǒng)，實現(xiàn)技防與人防的有機結(jié)合。（2）一卡通系統(tǒng)系統(tǒng)集車輛管理、門禁、考勤等功能于一體，既方便有安全

26、。（3）三表遠程抄送系統(tǒng)自動抄送系統(tǒng)增加了社區(qū)居民的便利性和安全性，住戶和物業(yè)管理部門可隨時通過控制器或數(shù)碼社區(qū)綜合信息服務(wù)系統(tǒng)查看三表讀數(shù)，計算費用，也可以防止非物管人員借抄水表、電表、煤氣表闖入各業(yè)主戶內(nèi)。（4）樓宇可視對講系統(tǒng)在各單元設(shè)立可視對講門口主機，配合門禁系統(tǒng)一起使用；地下層也設(shè)門口主機，與一層門口主機串接使用；可視對講室內(nèi)機與門口機、管理員機實現(xiàn)雙方通話功能。（5）大屏幕顯示系統(tǒng)在社區(qū)主入口、次入口設(shè)置室外雙基色顯示屏，方便社區(qū)內(nèi)人員能及時了解社區(qū)的公共信息、物業(yè)管理信息。（6）社區(qū)照明系統(tǒng)系統(tǒng)為自動控制，采用太陽能路燈，兼顧環(huán)保和舒適的優(yōu)點。8、高端的理想生活摩天大樓數(shù)量的多

27、寡常常成為人們評判一個城市現(xiàn)代程度的標識之一，紐約、東京、香港等城市就因高層建筑而聞名于世，成為現(xiàn)代化城市的象征。高層建筑是城市發(fā)展的必然結(jié)果，中國的上海、北京、廣州等一線城市的建筑也不斷的屢創(chuàng)新高，高層住宅獲得了城市上流階層的親睞，成為城市豪門的標志。高度不僅代表著地理上的標高，更是一種身份和地位高度的標志，高度代表著一種更寬廣的視野和深邃的內(nèi)涵，高度也代表著輕松、自由的高尚生活。9、獨到的自然景觀北山、北川河山水環(huán)繞，立足高處，觀山賞水，心曠神怡。隨著人們對生活品質(zhì)的追求，越來越多的人開始追求居住環(huán)境，倡導(dǎo)自然的理性回歸，是否擁有優(yōu)越的自然景觀，不僅給居住帶來的舒適性，同時也成為個人生活品

28、味的體現(xiàn)。10、優(yōu)越的教育資源社會發(fā)展的節(jié)奏越來越快，知識更新的速度也越來越快，這是一個知識爆炸的時代，人類在近兩百年內(nèi)所創(chuàng)造的社會財富，遠遠的超過了過去5000年的財富總和。教育變得越來越重要，幾乎所有人都在關(guān)注著子女的教育。教育地產(chǎn)的出現(xiàn)，印證著教育資源對房地產(chǎn)項目影響的加大。以四中為首的教育資源極大的提高了本案的市場競爭力。第五部分 價格定位一、定價策略以市場競爭為核心，從“分析對手，市場比較”提升到“引導(dǎo)需求，物超所值”。二、定價原則價格的制定是一個很為敏感因素，其合理程度直接影響到營銷力度和銷售周期，并進一步影響到整個項目的投資回收期和利潤指標等。從某種意義上來說，銷售周期與利潤指標

29、之間具有某種矛盾。預(yù)期利潤過高，往往會造成銷售期延長，甚至形成物業(yè)滯銷，損失的是資金的時間價值和機會成本，增加的是項目風(fēng)險；而低價入市策略盡管會造成旺銷局面，但卻以損失較多的預(yù)期利潤為代價，是否值得亦應(yīng)視個案實際情況而定。1、成本加成原則物業(yè)的價格應(yīng)是其開發(fā)成本與一定的比例的利潤之和，如果利潤率低于行業(yè)平均利率或社會性投資平均利率，甚至為零或負數(shù)，即應(yīng)視為投資失敗。2、市場比較原則物業(yè)的價格并不是孤立存在的，從客戶需求角度而言，市場比較原則是物業(yè)定價的重要原則，同質(zhì)同價，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。就本案而言，對競爭個案做一定深度的價格定位分析，根據(jù)市場的變化，及時調(diào)整自身的價格策略。3、整體發(fā)展原則由于本項目

30、體量大、開發(fā)周期長，因此在定價上，要對項目價格的走勢上有整體的把握。三、定價說明本項目的價格制定是一個敏感問題，因為其涉及到市場大勢，產(chǎn)品品質(zhì)和客戶的心理承受力等多方面，可變因素較多，根據(jù)上文所述，本案的市場售價并不完全具備脫離區(qū)域售價而獨立存在的能力，并且以高層為主的物業(yè)形態(tài)的市場接受度有待驗證，但產(chǎn)品的綜合品質(zhì)在一定的引導(dǎo)下還是具備一定的獨立存在能力。水木年華地址西寧市城北區(qū)海西路1號起價3900元/平方米均價4700元/平方米最高價5600元/平方米開發(fā)商青海興安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積兩房兩廳83.62-111.82平方米，三房兩廳117.26-131.78平方米建筑類型塔樓,高層物

31、業(yè)類別普通住宅,公寓,商住建筑面積58528.26平方米占地面積33404.23平方米開盤時間2010年09月11日容積率5.7綠化率34%總戶數(shù)405交通狀況1、15、18、25等多路公交可達銷售代理華陽策劃四、城北區(qū)項目分析1、 水木年華水木年華由興安房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，地處城北區(qū)海西路一號。臨水而建，占據(jù)西寧最具人居生態(tài)價值的城市公園區(qū)。廣告語：一起榮耀的地段、健康的水岸生態(tài)環(huán)境、人性化的規(guī)劃設(shè)計、成就水岸國際高尚生活。景岳公寓地址海湖大道9號景岳公寓48號樓1樓起價3100元/平方米均價3680元/平方米最高價4020元/平方米開發(fā)商青海辰泰地產(chǎn)戶型面積一居至四居60-180平方建筑類型板

32、樓,塔樓,板塔結(jié)合,疊拼,低層,高層物業(yè)類別公寓建筑面積701215.7平方米占地面積222900平方米開盤時間2010/12/18容積率2.24綠化率40%總戶數(shù)4632物業(yè)公司青海翔光物業(yè)車位數(shù)1890飲用水市政供水采暖方式集中供暖銷售許可證2010房預(yù)售證第198號交通狀況37規(guī)劃設(shè)計陜西省建筑設(shè)計研究院有限公司景觀施工寧夏華潤景觀實業(yè)發(fā)展集團有限公司2、景岳公寓“景岳公寓”位于西寧市海湖大道9號，占地面積約375畝，由33幢高層，20幢多層住宅組成，總建筑面積約60萬平方米，擁有1900多個車位。該項目規(guī)模較大、戶型結(jié)構(gòu)合理、樓間距寬、采光充足。樓盤質(zhì)量好，選用最好的建筑材料。小區(qū)內(nèi)配

33、套設(shè)施齊全，設(shè)有幼兒園、居民健身中心、小區(qū)會所社區(qū)活動中心、超市，為住戶的娛樂休閑、購物提供了方便。小區(qū)內(nèi)綠化率高、容積率低，空氣清新，環(huán)境幽雅，有益于住戶的身心健康。青海翔光物業(yè)管理有限公司是擁有二級資質(zhì)、被建設(shè)廳評為“先進物業(yè)公司”的先進企業(yè)，將由該公司對“景岳公寓”提供一體化管理，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。公寓外是原生態(tài)林帶和山地生態(tài)，公寓內(nèi)是五岳景觀河人性化基礎(chǔ)設(shè)施。3、永寧白金公寓永寧白金公寓地址 城北區(qū)小橋大街1號均價4900元/平方米最高價5300元/平方米開發(fā)商青海省永寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積一居至三居48.22-153平方米建筑類型板樓,板塔結(jié)合,高層物業(yè)類別普通住宅,商

34、鋪建筑面積 100000平方米占地面積 18492平方米開盤時間2010年10月01日入住時間待定付款方式銀行按揭貸款,公積金貸款,分期付款,一次性付款綠化率 36%總戶數(shù) 850交通狀況 1、2、3、4、5、6、15、34、84路經(jīng)停社區(qū)投資商 青海永寧房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑設(shè)計 青海勘察設(shè)計院建筑施工 江蘇華江建筑工程有限公司銷售代理美好景愿永寧白金公寓坐落在風(fēng)景秀美、資源豐富的西寧市陳蓓去1號高地，南接城西區(qū)主干道，緊鄰人民公園，東臨小橋大街，西依海湖重新去主通道，市城北區(qū)主要商業(yè)區(qū)，是通往大通的主通道。羨慕占地18492平方米，總建筑面積10萬平方米。項目分商、住兩部分。戶型多樣化。供不同

35、群體尊享。四成商業(yè)，實現(xiàn)足不出區(qū)技能滿足一切需求。永寧白金公寓式城北區(qū)首個大型商住高檔建筑群落，也是城北區(qū)規(guī)模最大的地標性公園社區(qū)。由實力雄厚的青海永寧房地產(chǎn)開發(fā)公司投資興建；項目交通便利、景色怡人、配套齊全、品質(zhì)出眾。小區(qū)周邊配套齊全。學(xué)校、保健所、會所、大型超市、健身公園等一應(yīng)俱全，使您的生活盡可能的便捷、舒適。麗陽天下城區(qū)城北區(qū)地址城北區(qū)寧張公路（沈那中學(xué)附近）起價2980元/平方米均價3700元/平方米最高價4800元/平方米開發(fā)商青海省五方房地產(chǎn)開發(fā)公司戶型面積40.57-53.48建筑類型點式樓物業(yè)類別普通住宅,商鋪建筑面積50000平方米占地面積6670平方米開盤時間2009年1

36、1月28日入住時間待定裝修毛坯付款方式銀行按揭貸款,公積金貸款,分期付款,一次性付款綠化率42.8%總戶數(shù)538采暖方式集中供暖 交通狀況1，25,11,15,10,107,108,82,19,34,84,12,13等多路車經(jīng)停。4、麗陽天下麗陽天下是由青海五方房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，交通便捷，多路公交直達社區(qū)。臨近朝陽公園，休閑好去處；附近有祁連路小學(xué)，西寧四中，沈那中學(xué)，方便孩子就讀；周邊商鋪林立，三田商品城，青百超市，惠客家超市，小橋市場等，為生活提供很大便利。主推小戶型，以40.5753.48平方米小戶型共240套，占總戶型的41%，給年輕一族一個屬于自己的空間。金海灣地址西寧市城北區(qū)

37、祁連路858號起價2958元/平方米均價3800元/平方米最高價4300元/平方米開發(fā)商青海金海灣地產(chǎn)戶型面積一居至三居50-145平方米建筑類型板疊結(jié)合物業(yè)類別普通住宅,公寓,商住建筑面積68000平方米占地面積11畝開盤時間2009-12-08入住時間2010-12裝修毛坯綠化率36%總戶數(shù)640物業(yè)公司暫無資料物業(yè)費0.8-1元/平方米采暖方式集中供暖交通狀況10、11、12、19、21、25、84、107路公交車經(jīng)停投資商青海金海灣房產(chǎn)開發(fā)公司5、金海灣金海灣位于朝陽西路與祁連路的交匯處，東臨祁連路北山市場、湟水河市場，人民公園、魯青水上公園，西鄰北川河、小橋大街、北臨朝陽公園、朝陽商

38、城、城北區(qū)政府。周邊有小橋醫(yī)院、建行、工行、農(nóng)行、十八中、朝陽小學(xué)、四中、祁連路小學(xué)、交通技術(shù)學(xué)院等生活配套設(shè)施。惠客家超市、藥品批發(fā)市場、菜市場近在咫尺。交通四通八達，有10、11、12、19、21、43、84等多條公交車直達本小區(qū)。群盛華城地址朝陽東路均價3800元/平方米最高價4800元/平方米開發(fā)商盛華地產(chǎn)主力戶型兩居至三居104.13-155.61平方米建筑類型高層物業(yè)類別普通住宅建筑面積121000平方米占地面積63000平方米開盤時間2010入住時間已入住裝修毛坯綠化率38%容積率3.98總戶數(shù)935物業(yè)公司暫無資料停車位128采暖方式集中供暖交通狀況10、11、19、107路朝

39、陽商場6、群盛華城青海盛華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“群盛華城”，首家引入國際街區(qū)Block盛華概念的高尚生活社區(qū)，地塊依河水，望公園，空氣質(zhì)量優(yōu)良，自然環(huán)境優(yōu)越，東臨朝陽東路，西臨朝陽西路。朝陽廣場、朝陽公園、魯青水上公園、人民公園近在咫尺，周邊金融、休閑、娛樂、教育、醫(yī)療等公共配套非常完善，現(xiàn)代時尚風(fēng)格建筑里面，大幅度地玻璃窗和外飄窗設(shè)計，天然氧吧空氣流通，窗外園景與家景和諧一體。五星級的物業(yè)管理服務(wù)，24小時的監(jiān)控，保安巡更系統(tǒng)，全方位打造西寧開放式街區(qū)人居典范。盛華.景苑城區(qū)城北區(qū)地址寧大路與天津路交叉口向西50米均價3700元/平方米開發(fā)商升華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)戶型面積61.39-

40、129.84建筑類型小高層, 高層物業(yè)類別建筑面積占地面積開盤時間入住時間物業(yè)費1.0元付款方式銀行按揭貸款,公積金貸款,分期付款,一次性付款建筑設(shè)計中國建筑技術(shù)集團有限公司總戶數(shù)采暖方式集中供暖 交通狀況1、101、15、84、347、盛華景苑盛華景苑由升華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，地處寧大路與天津路交匯處，周邊配套設(shè)施比較完善，小橋大街小學(xué)、西寧四中、青海大學(xué)、幼稚園、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青海銀行、小橋醫(yī)院、小橋大街綜合市場等配套設(shè)施創(chuàng)造完美生活。綜述：此區(qū)域內(nèi)，群升華城，由于其突出的戶型設(shè)計，較快的工程進度，銷售情況及口碑均較其他項目有較大優(yōu)勢；相反，麗陽天下作為公寓型住宅，純北

41、向房屋銷售狀況較差；金海灣項目，由于戶型設(shè)計較差且工期嚴重滯后，造成該項目銷售慘淡，市場口碑較差；景岳公寓雖然周邊配套較差，但是由于項目規(guī)模大、社區(qū)環(huán)境好，并具有較強的價格與房源優(yōu)勢，市場競爭力不容忽視；白金公館生活配套優(yōu)勢明顯，與城西區(qū)緊一河之隔，具有一定的市場競爭力，但該項目開盤價格過高，相比較水木年華項目，缺少價格及區(qū)域優(yōu)勢，而略顯遜色。整體來講，隨著城市發(fā)展，購房者對于城北區(qū)的認可程度逐漸提高，該區(qū)域房屋售價也節(jié)節(jié)攀升，正成為西寧市一個新的居住聚集地。四、定價建議由于本案在西寧城北區(qū)樓市的特殊地位，項目定位及環(huán)境獨一無二，所以定價應(yīng)在考慮周邊競爭樓盤價格的基礎(chǔ)上，選擇區(qū)域內(nèi)具有可比性的

42、同類、同質(zhì)競爭樓盤，通過類比分析法進行項目均價模擬（每一支項基數(shù)為1），為此我們選取了本項目周邊的競爭樓盤，城北區(qū)的代表性樓盤作為比照對象：序號項目評估項權(quán)重分配本項目可比項目1可比項目2可比項目3可比項目4可比項目5可比項目6可比項目7朝陽國際金海灣麗陽天下景岳公寓群盛華城盛華景苑隆豪經(jīng)典白金公寓分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分1地段0.5214242214231.531.5422配套0.320.630.930.920.630.930.920.641.23物業(yè)管理0.330.930.930.930.930.930.930.930.94建筑品質(zhì)0.330.920

43、.620.630.941.230.930.930.95項目規(guī)劃0.431.220.820.831.231.231.231.231.26交通0.320.630.941.220.641.241.230.941.27朝向0.341.220.620.641.251.520.651.530.98開發(fā)商實力及信譽0.130.330.330.330.340.440.430.330.39戶型設(shè)計0.140.430.330.340.450.530.330.330.310營銷推廣0.130.320.220.230.330.320.210.130.311停車位數(shù)量0.230.620.420.430.620.420.

44、430.630.6合計2.987.98.2810.58.58.89.8加權(quán)平均值算法最終得出朝陽國際尚城銷售均價為4147.8元/M2，結(jié)合項目實際情況，建議開盤參考均價在：3900元/平方米左右。五、價格執(zhí)行1、由于目前市場宏觀環(huán)境一直不理想，而未來的市場走勢也較為撲朔迷離，因此即使是目前3900元/平方米的開盤均價也存在一定的變數(shù)，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，我司建議根據(jù)項目開盤前的認購情況并結(jié)合即將開盤前的市場宏觀環(huán)境對3900元/平米的開盤均價做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。2、因為價格制定是一個敏感問題，存在很多不確定因素，我司建議分階段推出樓盤，根據(jù)推盤后的銷售狀況，來調(diào)其余房源價格，讓1號樓B座先試探市場

45、，根據(jù)市場反映最終決定其余樓座的價格。第二章 營銷戰(zhàn)略分析營銷戰(zhàn)略是為了針對本項目整體營銷工作而設(shè)定的統(tǒng)領(lǐng)性提綱，對具體營銷工作起整體協(xié)調(diào)、布置、統(tǒng)籌、監(jiān)控作用。第一部分 營銷思路一、戰(zhàn)略背景與原則1、戰(zhàn)略背景朝陽商城經(jīng)營管理有限公司與胡商西北投資公司共同投資3.6億元投資興建“朝陽國際建材商城”項目經(jīng)過近年來精心培育，在西寧市已樹立良好的形象基礎(chǔ)及投資環(huán)境，項目規(guī)劃已經(jīng)初具規(guī)模，就此點而言亦是本項目產(chǎn)品與周邊新個案競爭的最大優(yōu)勢所在，因此，在本案的推廣中，決不能由于市場的變化而將品牌弱化，而是應(yīng)在原有基礎(chǔ)上作深入挖掘，充分利用，繼續(xù)凝煉提升。2、戰(zhàn)略原則 如何切入本區(qū)域物業(yè)合理市場空白點。

46、在現(xiàn)有市場行情和項目規(guī)劃水準及物業(yè)功能下，實現(xiàn)經(jīng)濟收益最大化，增加經(jīng)濟增長點。 確保本案在城北區(qū)樓市甚至是西寧樓市中的生存空間及整體銷售進度，擴大目標客戶范圍，滿足消費者對項目的心理期望。 本案后期產(chǎn)品自身特征及本案附加值的市場認可度。 具有可操作性，符合市場目標客戶需求。 具有統(tǒng)籌性，有利于后續(xù)商業(yè)部分及寫字樓部分的推廣、區(qū)分和延續(xù)。二、總體推廣戰(zhàn)略1、朝陽國際尚城集高層公寓、寫字樓、底層商鋪于一體，雖然物業(yè)形式簡單，但每個形態(tài)我們都應(yīng)該獨立思考，找到銷售推廣的最佳結(jié)合點。2、我司考慮到既要讓本項目資金能夠得到快速回籠，兼顧預(yù)計銷售目標的達成，建議先銷售高層公寓部分，這樣能對項目價格起一個前

47、期試探作用，有利于后期商業(yè)、寫字樓的定位及價格調(diào)整，有助于銷售。3、在高層公寓銷售進入尾聲沖刺期同時，建議推出商鋪及寫字樓，高層公寓的品質(zhì)及人氣的提升使后期商業(yè)的銷售形成利潤最大化。4、鑒于本案與區(qū)域個案在產(chǎn)品上具有一定的差異性，能否在項目推出之際，為市場所接受，成為區(qū)域市場新寵，是本案推廣工作的重點，影響著物業(yè)整體銷售狀況。三、廣告組合策略就目前西寧地產(chǎn)市場而言，地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑ネ緩剑饕詧罂襟w和戶外媒體為主，相對而言營銷活動的運用相對較少。就實際情況分析，本項目上市對開發(fā)商而言有兩大目標：一是快速去化及促進資金迅速回籠；二是把朝陽國際尚城筑成西寧城北區(qū)的精品樓盤，樹立西寧商住類物業(yè)的品牌形

48、象。正基于此，我司對廣告戰(zhàn)略作如下建議：即以報刊廣告、營銷活動和戶外廣告形成最為主要的立體聯(lián)合推廣方式：1、報刊廣告：報刊廣告是地產(chǎn)推廣常規(guī)模式。西寧市報刊種類具有壟斷性，具有一定的影響力，覆蓋面較大，具有全面推廣物業(yè)的優(yōu)勢；同時報刊物業(yè)廣告也是市民置業(yè)獲取信息的主要途徑之一；再者本物業(yè)各項營銷推廣活動的社會輿論需要報刊論文的炒作。2、營銷活動：營銷活動是商品促銷的重要手段之一，但在西寧房地產(chǎn)市場，尚不普遍，主要原因在于：一是營銷活動廣告效應(yīng)覆蓋面較窄（營銷活動主要以內(nèi)部認購為主，而一些公益性、趣味性、娛樂性的營銷活動極少）；二是策劃組織較為繁瑣。然而通過對西寧地產(chǎn)市場的了解及項目特定要求，我

49、們建議將營銷活動列為本物業(yè)推廣手段之一。原因如下： 營銷活動廣告推廣面雖窄，但往往效果較為明顯，能拉攏消費者與開發(fā)商之間的距離，便于溝通并讓消費者感受項目真正的高性價比。 營銷活動便于樹立企業(yè)品牌，以軟新聞配合營銷活動的聯(lián)合推廣模式，往往在推廣物業(yè)的同時，也為開發(fā)企業(yè)很好地作了一次形象宣傳。 營銷活動一般費用不高，經(jīng)濟實用。一般營銷活動舉辦費用不足一則報紙廣告費用，而且與相關(guān)商家的合作更能為開發(fā)商節(jié)省大量的成本。3、戶外媒體：戶外媒體的廣告特征表現(xiàn)在：廣告效果持久且有接好的畫面效果，能給消費者帶來強烈的視覺震撼。因此，戶外媒體在西寧地產(chǎn)市場運用較為廣泛，建議本案以道路兩側(cè)的道旗、燈箱及工地圍墻

50、廣告為主要戶外廣告進行推廣。注：以上三種戶外廣告形式應(yīng)以廣告效果為前提，提高消費者對本項目的認知及關(guān)注程度。另外，對于廣告?zhèn)鲉?，我們建議不予采用，一來廣告?zhèn)鲉螌οM者而言不權(quán)威，廣告效果本身不佳；二來廣告?zhèn)鲉螡M天飛會給客戶一種“該物業(yè)品質(zhì)不高，急于去化”的感覺，影響樓盤軟性品質(zhì)。四、開盤時機建議1、開盤時間建議我們不建議本案采用在沒有客戶積累就直接入市進行銷售。開盤建議：充分考慮項目各方面的綜合進度,并結(jié)合秋季理論上的銷售旺季，建議項目開盤時間為7月底至8月中旬 選擇在星期日進行開盤，有利于積累開盤人氣，制造熱銷的場面； 為配合項目工程進度，選擇在7月底月至8月中旬開盤，此時也正是為了迎接9月

51、份理論上的銷售旺季； 經(jīng)過前幾個月的客戶積累和開盤前期準備工作，開盤時機已經(jīng)較為成熟；2、開盤階段策略運用據(jù)對西寧房地產(chǎn)市場的了解，8、 9月份是西寧房地產(chǎn)市場的一個銷售高峰期，并考慮到實際情況受項目預(yù)售證審批時間限制，因此我司建議如有可能盡量在7月底至8月中旬開盤，以趕上地產(chǎn)銷售熱點時段。A、 本案在公開銷售前留一段時期的引導(dǎo)期，（開盤之前，分引導(dǎo)期與公開期）引導(dǎo)期（7月10日之前）：引導(dǎo)期以預(yù)先告之的形式進行展示，并以高姿態(tài)的形象（本項目的地段優(yōu)勢將不愁賣），進入市場，給目標客戶群一足夠的新鮮感；引導(dǎo)期展示不預(yù)售，只對意向客戶進行登記，以此附以項目一定的神秘感，刺激目標客戶群，為開盤銷售預(yù)

52、留足夠的市場潛力。公開期（內(nèi)部認購期：7月11日7月31日）：根據(jù)目前的市場情況，內(nèi)部認購期控制在三個星期，地產(chǎn)8、9月進入黃金銷售月，建議開始內(nèi)部認購，接受業(yè)主定金，正式為物業(yè)開盤積累客戶；同時經(jīng)過前期的客戶積累和7月份的引導(dǎo)期后，宣傳與積累，接受內(nèi)部認購已是情理之中。B、 開盤當(dāng)日，通過媒體公布項目公開銷售及時通知已下定金客戶前來購房，可以積累相當(dāng)?shù)娜顺?，成為市場熱門話題，同時迫使那些正在猶豫不決的客戶早日下決心前來購買。第二部分 營銷目標一、2011年銷售計劃及目標根據(jù)西寧2011年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和市場接受力預(yù)測及本項目的產(chǎn)品特點，在工程的積極配合并預(yù)期拿到預(yù)售證的前提下，以價格試

53、探為主回籠資金為輔，弱化和減弱市場風(fēng)險為原則，我司預(yù)計2011年能完成銷售朝陽國際尚城住宅面積的20左右，回籠資金在8500萬左右。二、策略運用1、建議本案在公開銷售前有一段時期的引導(dǎo)期，項目本身和市場時機比較成熟的時候再進行對本項目的認購與開盤工作。2、在售樓處落成后即為項目開放日，本案在開放日僅以預(yù)先告之的形式進行展示，并以高姿態(tài)的形象進入市場，開放日的意義在于前導(dǎo)性告知，給于目標客群足夠新鮮度。3、開放日只展示而不銷售，吸引并刺激目標客群，為開盤銷售期預(yù)留足夠市場潛力。等到正式開盤前期，通過強勢廣告告之全體西寧市民即將開盤，這樣一時間可以積聚眾多的人潮，將成為西寧的熱門話題，同時迫使那些正在猶豫不定的客戶早日下決心前來購買本案的