偉業(yè)顧問2008年北京亦莊13C1綜合體項目第一階段匯報220

1、亦莊13C1綜合體項目第一階段匯報,偉業(yè)顧問2008,B.A.Consulting,項目分析思路,項目特性判斷,系統(tǒng)分析,綜合分析判斷,區(qū)位條件 開發(fā)目標(biāo) 機會條件,地緣分析,綜合分析 定位策略,定位方向,市場動態(tài)判斷,城市發(fā)展角色判斷 市場判斷 客戶需求判斷,整體定位 案例分析 方案建議 方案對比,新城線 市場線 產(chǎn)業(yè)線,項目特性判斷1：區(qū)位條件,新城.新中心.新地標(biāo),項目特性判斷1：區(qū)位條件,新城： 大北京 京津城鎮(zhèn)走廊的重要節(jié)點 距北京最近的新城,新中心： 產(chǎn)業(yè)核心區(qū) 多中心發(fā)展的新核心 工業(yè)區(qū)與生活區(qū)的交通節(jié)點,新地標(biāo)： 中部榮華路商務(wù)帶亦莊長安街 商務(wù)核心區(qū)的競合關(guān)系標(biāo)志建筑,項目特

2、性判斷2：開發(fā)目標(biāo),高檔次的責(zé)任地產(chǎn)，良好的持續(xù)生命力,項目特性判斷2：開發(fā)目標(biāo),社會責(zé)任感-拉動區(qū)域發(fā)展 開發(fā)區(qū)服務(wù)平臺-服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、服務(wù)招商引資、服務(wù)工委、管委 典范品質(zhì)形象要求-樹立主流商務(wù)形象 提升區(qū)域價值-增強外部競爭力，承接CBD商務(wù)需求轉(zhuǎn)移,新城區(qū)域中心-亦莊門戶效應(yīng) 商務(wù)中心-掌握產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈搏，滿足市場客觀需求 經(jīng)濟效益-追求利潤，保證項目運營,社會效益VS經(jīng)濟效益,遠期效益VS近期效益,企業(yè),項目,項目特性判斷3：機會條件,后期發(fā)展空間決定項目整體定位,4C3地塊： 占地0.93萬 建面：,13C3及13C4地塊： 占地1.47萬（不含萬源公寓） 建面：,供熱廠： 占地2.

3、95萬 建面：,項目價值判斷3：機會條件,13C1地塊 容積率3.0-3.5 占地1.76萬 建面6.16萬 建筑密度40% 綠地率25% 限高80m,13c1規(guī)模小，可實現(xiàn)產(chǎn)品單一且實現(xiàn)高品質(zhì)壓力較大，自身難以形成影響力 相鄰地塊的可改造性為項目延展生命力提供空間,前期開發(fā)力度VS后期拉動空間,新城.新中心.新地標(biāo) 高檔次的責(zé)任地產(chǎn) 良好的持續(xù)生命力,本項目應(yīng)該是,如何體現(xiàn),如何定位,我們要從高度出發(fā)，結(jié)合案例研究，動態(tài)的解決核心問題。讓我們先從自身出發(fā),機會條件,項目分析思路,項目特性判斷,系統(tǒng)分析,綜合分析判斷,區(qū)位條件 開發(fā)目標(biāo) 機會條件,地緣分析,綜合分析 定位策略,定位方向,市場動

4、態(tài)判斷,城市發(fā)展角色判斷 市場判斷 客戶需求判斷,整體定位 案例分析 方案建議 方案對比,新城線 市場線 產(chǎn)業(yè)線,B.A.Consulting,新城線,地緣分析,產(chǎn)業(yè)線,市場線,宏觀 中觀 微觀 用地,地緣分析宏觀區(qū)位,大北京區(qū)域,亦莊新城 位于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上，是京津城鎮(zhèn)走廊上的重要節(jié)點。 京津兩地城市發(fā)展促使亦莊發(fā)展提速,大北京區(qū)域發(fā)展 “雙核多中心都市圈戰(zhàn)略,亦莊位于城市圈最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，構(gòu)成新城特有的區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢,地緣分析宏觀區(qū)位,北京城市空間,北京城市空間布局 “兩軸兩帶多中心,打破“攤大餅”的傳統(tǒng)格局 形成多中心的城市空間新格局 亦莊為重點發(fā)展的新城之一,作為最重要的新城之

5、一，具有政策和資源優(yōu)勢,首都功能核心區(qū)： 東城、西城、崇文、宣武 首都功能的最主要載體，體現(xiàn)政治、經(jīng)濟、文化中心功能。 城市功能拓展區(qū)： 朝陽、海淀、豐臺、石景山 承擔(dān)面向全國和世界的外向型經(jīng)濟服務(wù)功能。 城市發(fā)展新區(qū)： 通州、大興、順義、昌平 北京疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域，是未來北京經(jīng)濟重心所在。 生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)： 門頭溝、房山、平谷、懷柔、密云、延慶 首都堅實的生態(tài)屏障和北京市民休閑的理想空間,地緣分析宏觀區(qū)位,北京功能規(guī)劃,在新城市功能定位中，未來亦莊將向居住、商務(wù)雙向發(fā)展方向,市政府規(guī)劃的11個新城距天安門的直線距離 亦莊 16.5公里 通州 20公里 順義 30公里 大興

6、18公里 房山 30公里 昌平 25公里 懷柔 30公里 密云 30公里 門頭溝 25公里 平谷 80公里 延慶 75公里,城市擴張速度加快 道路交通設(shè)施建設(shè)提速,地緣分析宏觀區(qū)位,北京城市發(fā)展,亦莊于北京的吸引力逐步加大，居住、商務(wù)需求雙向拉伸區(qū)域價值 亦莊的表率作用和標(biāo)桿地位與生俱來,空間優(yōu)勢明顯 要求城市化進程提速 優(yōu)先完成新城建設(shè)義不容辭,地緣分析中觀區(qū)位,亦莊功能規(guī)劃,兩帶七片多中心,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心 高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地 國際宜業(yè)宜居新城,城市發(fā)展改變區(qū)域角色要求多中心、立體開發(fā) 多中心將帶來一定持有型物業(yè)風(fēng)險，密切關(guān)注區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展,未來多中心格局的建立將分散局部核心作用 產(chǎn)業(yè)帶動仍是

7、亦莊發(fā)展重點,地緣分析中觀區(qū)位,亦莊內(nèi)部規(guī)劃,中央商務(wù)帶,核心居住區(qū),居住區(qū),物流中心,工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū),N,輕軌12號線,榮華中路,本案,中央商務(wù)帶：位于亦莊核心地段，位于開發(fā)區(qū)用交通主軸環(huán)島附近 交通聯(lián)絡(luò)節(jié)點：連通西部生活區(qū)和東部工業(yè)區(qū) 軌道規(guī)劃：臨近規(guī)劃輕軌12號線,本案所屬西區(qū)發(fā)展已進入穩(wěn)定期 東區(qū)發(fā)展后勁十足 未來亦莊物流貿(mào)易中心是亦莊的發(fā)展中心,一期：西區(qū),二期：東區(qū),成熟區(qū)域需要綜合功能物業(yè)，但競爭市場風(fēng)險不容忽視,土地利用計畫図,中央商務(wù)帶的商務(wù)定位明確，需要共同形成中央商務(wù)氛圍 目前尚屬啟動期，潛在競爭壓力大 先期啟動項目市場機會和風(fēng)險并存 潛在土地供應(yīng)不再有綜合體項目上市可能,地

8、緣分析中觀區(qū)位,亦莊內(nèi)部規(guī)劃中央商務(wù)帶,整體商務(wù)定位，明確本案與區(qū)域內(nèi)部為競合關(guān)系 競爭形勢要求本案選擇差異化路線,開發(fā)區(qū)的榮華路,軸線規(guī)劃】 規(guī)劃榮華路為BDA地區(qū)標(biāo)志性大道,主體片區(qū)規(guī)劃】 北部地區(qū)：產(chǎn)業(yè)展示，進駐企業(yè)扶植區(qū) 中部地區(qū)：標(biāo)志性地區(qū) 南部地區(qū)：環(huán)境共生商務(wù)辦公區(qū),北部地區(qū) 結(jié)合產(chǎn)業(yè)展示和振興以及扶植進駐企業(yè)的功能定位，主要的土地用途為辦公，文化展示，商業(yè)，酒店及酒店式公寓的復(fù)合功能為主。 中部地區(qū) 結(jié)合以金融商務(wù)和商業(yè)為中心的高密度復(fù)合城市空間的功能定位，主要土地用途設(shè)為商業(yè)辦公，兼?zhèn)渚频?，酒店式公寓以及SOHO的復(fù)合功能。 南部地區(qū) 結(jié)合環(huán)境優(yōu)美的中高層商務(wù)辦公區(qū)的功能定位

9、，主要土地用途設(shè)為辦公，兼設(shè)酒店，酒店式公寓以及低層部商業(yè),榮華路的標(biāo)志效應(yīng)就是中央商務(wù)帶的核心價值,地緣分析中觀區(qū)位,亦莊內(nèi)部規(guī)劃榮華路,受原有建筑及國融國際、一品亦莊形象影響，榮華路目前居住氛圍濃重 徹底修正中央商務(wù)帶氣氛需要本案形象壓倒性的突出，且應(yīng)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，否則難以形成重點,原有規(guī)劃方案,用地周邊環(huán)境,地緣分析微觀區(qū)位,中央商務(wù)區(qū)定位要求本案商務(wù)形象突出且應(yīng)具備領(lǐng)導(dǎo)地位 建筑高度、項目體量直接影響項目的帶動作用,地緣分析微觀區(qū)位,用地周邊環(huán)境,緊鄰用地的東側(cè)建筑形象老舊與核心區(qū)域形象定位不符，有待改造 榮華中路兩側(cè)建筑西高東低，使兩側(cè)形象不對稱，易形成壓迫感，建議本案局部拔高，形

10、成立體開發(fā),東側(cè)：萬源飯店100間標(biāo)準(zhǔn)間，165元/間日，68間長租。檔次低、風(fēng)貌差,東南側(cè)：萬源商務(wù)公寓，掛三星標(biāo)準(zhǔn)。101間帶廚衛(wèi)客房，500900元/間日,南側(cè)：北京大寶化妝品有限公司，遮蔽地塊南側(cè)視線,東北側(cè)：開發(fā)區(qū)政府采購中心、燃氣中心，風(fēng)貌老舊,東側(cè)：交管、城管、人才、規(guī)劃，開發(fā)區(qū)機構(gòu)辦公物業(yè),周邊環(huán)境瑕疵要求改造力度大,地緣分析微觀區(qū)位,用地周邊環(huán)境,西側(cè)：在售國融國際中型商業(yè)、小面積辦公、公建立面公寓,西北側(cè)：成熟住宅項目一品亦莊,北側(cè)：開發(fā)區(qū)未出讓空地,東北側(cè)：數(shù)公里處有煙囪佇立，項目位于下風(fēng)向處將形成不利因素,東側(cè)：將建成的輕軌會形成一定的噪音干擾，但對于非住宅項目影響不大

11、,用地西側(cè)臨區(qū)域干道，建筑形象整齊、現(xiàn)代，為項目形象提出要求 西側(cè)現(xiàn)狀及潛在存在商務(wù)氣氛，本案宜主要依托西側(cè)商務(wù)環(huán)境 受西側(cè)一品亦莊、國融形象影響，本案要求提高一定壓制效力，樹立正確標(biāo)桿,要求項目標(biāo)志性表現(xiàn)立體開發(fā)，突破高限,地緣分析交通條件,外部交通,項目所處亦莊與外部交通核心聯(lián)絡(luò)線上，車流、人流量較大 由于亦莊內(nèi)部區(qū)域功能劃分明確，且周邊尚未形成中央商務(wù)功能，未能形成有效客流駐留，但潛力巨大,直達五環(huán)，通往四環(huán)的出口,亦莊五環(huán)出口，連接北環(huán)北路，通往舊宮,通往津京塘的出口,通往六環(huán)，馬駒橋,亦莊居住區(qū),亦莊工業(yè)園,項目所核心商務(wù)帶,核心交通位置，尚未形成聚集,2007年12月17日全線貫通

12、 2008年8月正式運營 全長120公里 時速300公里/小時 北京-天津?qū)崿F(xiàn)30分鐘通達,東區(qū)交通樞紐 京津城際鐵路、軌道L2線、S6線在亦莊樞紐站交匯 預(yù)留京津城際鐵路亦莊站 輕軌L2于2012年建成，市郊鐵路S6線2020年建成,京津城際鐵路亦莊樞紐站使亦莊成為京津新門戶 和京津第二通道所形成的復(fù)合交通走廊將加強京津塘產(chǎn)業(yè)帶、港口、貨運機場的聯(lián)系,外部交通升級，產(chǎn)業(yè)發(fā)展縱深擴大 投資空間加大，為本案帶來京城周邊外地客源機會,地緣分析交通條件,外部交通京津城際,地緣分析交通條件,亦莊內(nèi)部路網(wǎng)清晰通暢為項目奠定良好可達性基礎(chǔ),區(qū)域交通,北環(huán)東路：目前進入亦莊多數(shù)公交車的途徑路段,榮華路：進出

13、亦莊最為集中的道路，可直達南四環(huán),萬源路：聯(lián)通工業(yè)區(qū)和生活區(qū)，雙向可達,隆慶街：聯(lián)通工業(yè)區(qū)和生活區(qū)，雙向可達，并設(shè)有輕軌站點,天華路：聯(lián)通北環(huán)西路,中和街：聯(lián)通工業(yè)區(qū)和生活區(qū)，雙向可達,可達性好，利于匯集工業(yè)園、居住區(qū)兩股人流,正面影響：亦莊外向交通解決方案，聚集大量人氣 負面影響：大量人員滯留，形成節(jié)點性擁堵；輕軌的噪音及地上高架視覺影響,項目位于隆慶街站西北側(cè) 其中13C3地塊緊鄰宏達北路,2004年獲批方案 線路長度：19.5公里 途經(jīng)車站10個,最終施工方案,北起5號線宋家莊站 連接亦西區(qū)東區(qū) 2010年運營,本案應(yīng)主動提出解決滯留方案，以物業(yè)功能疏散大量人流 建議輕軌站適當(dāng)北移盡量縮

14、短連接距離，轉(zhuǎn)移對周邊區(qū)域負面影響 本案需通過設(shè)計手法加強建筑亮點，并考慮噪聲污染和視覺干擾,地緣分析交通條件,區(qū)域交通分析-亦莊輕軌,地緣分析交通條件,亦莊輕軌符合TOD發(fā)展要求，建成后將有效匯聚人流，綜合體將有利于疏導(dǎo)匯聚人流 緊鄰項目周邊道路、軌道、公共交通均為項目提供良好可達性，滿足綜合體要求 受距離限制和地塊周邊多層建筑物的影響，本案發(fā)揮疏導(dǎo)作用有一定難度,微觀交通分析,榮華中路：亦莊門戶干道，雙向四車道,公交723、927、976：外部通往北京西客站、前門、北湖渠；內(nèi)部通往馬駒橋,輕軌12號線，開通后在項目附近設(shè)站點，帶來大量的外來人流,天華北街：區(qū)域支路，雙向單車道,公交324、

15、運通202：外部通往公主墳、馬家堡；內(nèi)部通往奔馳廠區(qū),十三支路：區(qū)域支路，雙向單車道,并不卓越的微觀環(huán)境，提出項目內(nèi)部交通改善及設(shè)計要求,地緣分析用地條件,用地概況,規(guī)模小，形成商務(wù)氣氛有難度,13C1: 位置：北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中路東側(cè) 用地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè) 使用年限：40年 總占地：17615平米 容積率：3.03.5 建筑密度： 40 建筑使用性質(zhì)：辦公和商業(yè) 建筑面積：（地上）5284761665平方米 機動車：65輛/萬平方米 綠化率： 25,13C1地塊 容積率3.0-3.5 占地1.76萬 建面6.16萬 建筑密度40% 綠地率25% 限高80m,4C3地塊： 占地0.93萬

16、 建面：,13C3及13C4地塊： 占地1.47萬（不含萬源公寓） 建面：,后期延展空間大小直接影響項目前期開發(fā)目標(biāo),地緣分析地塊條件,供熱廠： 占地2.95萬 建面：,周邊地塊,地緣分析用地條件,土地價值,因勢利導(dǎo)，將區(qū)域優(yōu)勢融入場地設(shè)計,直接臨次干道，附近有公交車站，適宜布置次入口，引入人流為主,臨核心交通干道，車流的主要來向，適宜布置主入口引導(dǎo)車流,主體建筑區(qū)域，適宜布置寫字樓等交通動線較為單一的業(yè)態(tài),直臨輕軌一側(cè)，可布置商業(yè)等業(yè)態(tài)，吸引輕軌乘降人流,和項目主體斜街相望，可做相對獨立的業(yè)態(tài)類型，分流部分客群,保留的萬源公寓,環(huán)保要求達標(biāo)排放，遠期拆除煤改氣，被綠化帶、輕軌隔離，銜接性不強

17、，未來利用靈活,地緣分析,優(yōu)越但不卓越,潛力區(qū)域 優(yōu)勢政策資源 居住、商務(wù)雙向拉升 新城標(biāo)桿影響,未來市場風(fēng)險較大 與中央商務(wù)帶的競合關(guān)系 綜合體物業(yè)機會有市場需求 標(biāo)志就是價值,周邊環(huán)境瑕疵 標(biāo)志性要求突破高度 交通核心，但尚未產(chǎn)生節(jié)點價值 工業(yè)園居住區(qū)需求雙托舉 微觀交通條件不卓越,從地緣分析引發(fā)對整體定位的思考,規(guī)模小，商務(wù)氛圍難形成 后期空間決定前期開發(fā),宏觀,中觀,微觀,用地,強勢姿態(tài)、拐點作用,綜合體效應(yīng),形象突出、突破高限,必須高強度開發(fā),那么，綜合體是什么？綜合體效應(yīng)是什么？我們希望綜合體在本案中發(fā)揮何等作用,綜合體定義,洛克菲勒中心,美國紐約洛克菲勒中心是上世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑

18、綜合體，它的開發(fā)從1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心 洛克菲勒中心是世界上最富盛名的標(biāo)志性建筑群之一 物業(yè)類型含蓋辦公、旅店、購物、居住和娛樂 地下鐵道貫穿連結(jié),洛克菲勒中心開啟了建筑綜合體的時代，并且以實踐證明了辦公、旅店、購物、居住和娛樂是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功 能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)，最終實現(xiàn)獨有的綜合體效應(yīng),項目價值判斷綜合體效應(yīng),定義：都市綜合體是都市中各種物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為價值鏈的建筑、文化意識形態(tài)的集合體,CITY COMPLEX,綜合體效應(yīng),拉升區(qū)域形象，構(gòu)筑城市中心,日本六本木新城（Roppongi Hills） 歷史：六本木

19、，二戰(zhàn)前上流階層與外國大使居住區(qū)，二戰(zhàn)期間遭摧毀，戰(zhàn)后陸續(xù)形成高密度居住區(qū)，區(qū)域形象較差 現(xiàn)狀：2003年建成六本木新城，成為日本東京著名的購物中心和旅游中心，包括東京凱悅大酒店、維珍TOHO影城、朝日電視臺、森大廈、森藝術(shù)中心、新城住宅、露天廣場、毛利庭園、屋頂庭園等一批標(biāo)志建筑和景觀設(shè)施,項目價值判斷綜合體效應(yīng),綜合體效應(yīng),拉升物業(yè)價值,北京銀泰中心 用地面積：31305平方米 總建筑面積：350000平方米 中央主樓地上63層，高249.9米 東西兩棟配樓地上42層，高186米 物業(yè)：柏悅酒店、公寓柏悅居、柏悅府、寫字樓、商業(yè) 公寓柏悅居實現(xiàn)銷售均價4萬元/平米，超過周邊住宅一倍以上,高

20、度、位置雖然是公寓產(chǎn)品價值構(gòu)成的重要因素，但綜合體中酒店、商業(yè)對公寓價值起到了關(guān)鍵的支撐作用,項目價值判斷綜合體效應(yīng),建筑綜合體的優(yōu)勢：建筑綜合體可以體現(xiàn)出HOPSCA的特質(zhì)，具備較高的自我調(diào)節(jié)能力。建筑綜合體中的各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；各種功能互為裨益，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的增長。 HOPSCA由多種地產(chǎn)功能互補和連動，體現(xiàn)了資源共生、聚合增值的優(yōu)勢。 建筑綜合體復(fù)合的功能越多、功能間的協(xié)同性和集聚效益越好，給使用者帶來的生活就越方便,國際化 HOPSCA,以國際視野對城市中心土地規(guī)劃利用的地產(chǎn)開發(fā)形式，得源于法國拉德芳

21、斯，指將完整的城市綜合功能凝縮于一個項目，強調(diào)項目的綜合性。 H（HOTEL）O（OFFICE）P（PARK）S（SHOPPING）C（CLUB）A（APARTMENT）的產(chǎn)生條件是苛刻的： 高可達性（城市中心的區(qū)位）+高集約性(工作日商務(wù)人流進出密集，夜晚及周末居住、消費人流集中，功能全面、集中)+整體統(tǒng)一性(建筑群體與外部空間的協(xié)調(diào))+功能復(fù)合性（自身可以實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系）+空間連續(xù)性（包括立面以及各功能的建筑景象的連續(xù),鍛造國際產(chǎn)品。樹立國際建筑。創(chuàng)始國際生活。 本項目可以承載國際化水準(zhǔn)的期望,項目核心價值,項目價值判斷綜合體效應(yīng),綜合體特質(zhì),綜合體發(fā)展趨勢,項目價值判斷

22、綜合體效應(yīng),都市綜合體發(fā)展規(guī)律： 區(qū)域經(jīng)濟的標(biāo)識性與強化作用越來越顯著,”城市-區(qū)域”一體化 將越來越有個性：城市功能多樣化、城市形象特色化、城市環(huán)境生態(tài)化、城市資源集約化 所具有的功能越來越細分 越來越以可持續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，引領(lǐng)城市與區(qū)域發(fā)展,地標(biāo)性,功能復(fù)合性,定位明確,前瞻性,本案定位目標(biāo),強大的輻射力和帶動力,綜合體在本案中應(yīng)發(fā)揮的作用,整體市場機會 城市標(biāo)桿的形成 區(qū)域內(nèi)部供需關(guān)系 區(qū)域內(nèi)部機會、風(fēng)險 區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)要求,區(qū)域核心動力產(chǎn)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)的帶動、支撐作用,從核心問題引發(fā)的系統(tǒng)研究思路,城市擴張速度對亦莊的影響 亦莊城市功能定位的變化趨勢 區(qū)域背景條件及發(fā)展 政策影響,核心問題：

23、 本案開發(fā)綜合體的背景是什么 市場的發(fā)展對我們的影響是什么 開發(fā)區(qū)需要什么,新城線,市場線,產(chǎn)業(yè)線,項目分析思路,項目特性判斷,系統(tǒng)分析,綜合分析判斷,區(qū)位條件 開發(fā)目標(biāo) 機會條件,地緣分析,綜合分析 定位策略,定位方向,市場動態(tài)判斷,城市發(fā)展角色判斷 市場判斷 客戶需求判斷,整體定位 案例分析 方案建議 方案對比,新城線 市場線 產(chǎn)業(yè)線,B.A.Consulting,新城線,地緣分析,產(chǎn)業(yè)線,市場線,城市的發(fā)展 亦莊的發(fā)展 亦莊的經(jīng)濟 亦莊的產(chǎn)業(yè) 亦莊的基礎(chǔ)設(shè)施 亦莊人口 亦莊消費力 亦莊房地產(chǎn)需求 亦莊政策,亦莊,都市圈戰(zhàn)略：“雙核、多中心都市圈” 亦莊區(qū)位：京津發(fā)展主軸的重要節(jié)點 亦莊產(chǎn)

24、業(yè)：京津產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的紐帶 亦莊交通：聯(lián)結(jié)京、津雙核的戰(zhàn)略樞紐 亦莊新城大北京經(jīng)濟發(fā)展帶核心節(jié)點,城市空間布局：“兩軸兩帶多中心” 亦莊區(qū)位：距南四環(huán)3.5公里，距南三環(huán)7公里 亦莊功能：城市東部發(fā)展帶助推器 亦莊地位：北京重點發(fā)展的新城之一 亦莊面積：規(guī)劃46.8平方公里 亦莊新城承載輻射、帶動周邊的城市職能,亦莊,區(qū)域區(qū)位條件優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)動力強勁、發(fā)展前景樂觀,城市發(fā)展,新城線,區(qū)域發(fā)展歷程回顧,1994年國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),2002年北京市批準(zhǔn)通過亦莊衛(wèi)星城總體規(guī)劃,2005年批準(zhǔn)通過的北京城市總體規(guī)劃中亦莊為重點發(fā)展的新城,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動了區(qū)域發(fā)展,缺乏平衡發(fā)展導(dǎo)致“臥城

25、”的尷尬,產(chǎn)業(yè)、市政、交通、住宅、生態(tài)環(huán)境綜合發(fā)展,亦莊正在由“衛(wèi)星城”向“新城”過渡，亦莊的未來將是“國際化新城,啟動階段,發(fā)展過程,遠景規(guī)劃,亦莊發(fā)展,新城線,亦莊經(jīng)濟實力增長迅速,亦莊經(jīng)濟增長率高于北京整體水平，02年后步入穩(wěn)定增長,亦莊經(jīng)濟貢獻占北京市GDP的比例呈逐年上升,區(qū)域經(jīng)濟實力、經(jīng)濟貢獻不斷增強，發(fā)展勢頭良好； 亦莊在北京的經(jīng)濟地位逐漸加強，說明亦莊吸引力不斷提升,數(shù)據(jù)來源：北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展統(tǒng)計公報,亦莊經(jīng)濟,新城線,1）電子信息通信業(yè)聚集了諾基亞、京東方、中芯國際、康寧等多家知名公司在內(nèi)的100多家企業(yè)，獲得了國家級電子信息產(chǎn)業(yè)園稱號,2）生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集中了拜

26、爾、同仁堂、通用醫(yī)療等90多家知名企業(yè)，形成了從研發(fā)到孵化器再到醫(yī)療器械和醫(yī)藥生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集群,3）汽車制造產(chǎn)業(yè)匯集了奔馳、德爾福發(fā)動機、康明斯發(fā)動機、偉業(yè)汽車動力機械等知名企業(yè)，正在規(guī)劃建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園,4）裝備制造業(yè)含蓋微電子、數(shù)控機床、印刷機械、智能儀器儀表、電子專用設(shè)備、激光技術(shù)、機器人等產(chǎn)業(yè),亦莊產(chǎn)業(yè),發(fā)展現(xiàn)狀：技術(shù)領(lǐng)先、實力強勁、輻射世界、發(fā)展成熟,新城線,道路交通 城際道路：處于京津交匯的節(jié)點 亦莊道路：客貨分流、拓寬改造 公共交通：公交線路13條 軌道交通：輕軌12號線連接亦莊新城與市中心區(qū) 園區(qū)環(huán)境、綠化 2500畝國際企業(yè)文化園 醫(yī)療設(shè)施 亦莊醫(yī)院、北京同仁醫(yī)院南院、雅強口腔、

27、北京寶天中醫(yī)診所、北京正安門診等 教育設(shè)施 21世紀(jì)小學(xué)、開發(fā)區(qū)實驗學(xué)校、亦莊中學(xué)、國際藝術(shù)學(xué)校、國際管理專修學(xué)院等 體育設(shè)施 開發(fā)區(qū)體育中心,基礎(chǔ)設(shè)施日趨完備，商務(wù)、生活配套日漸成熟,亦莊基礎(chǔ)設(shè)施,新城線,亦莊人口,伴隨亦莊從業(yè)人員迅速增長、常住人員不斷蓄積，消費需求持續(xù)增加，向商務(wù)、生活雙方向發(fā)展,核心區(qū)約3平方公里，聚集有效常住人口2.86萬人，三年內(nèi)將增加常駐人口約1.2萬人。人口密度適中，消費力較高。 輻射區(qū)常住人口達到3萬人，隨著馬駒橋、三羊區(qū)域的漸次開發(fā)，預(yù)計在2009年后達到5.56萬人。人口密度適中，消費力層次處于中等水平,常住人口,從業(yè)人員,新城線,亦莊產(chǎn)業(yè)人員人均消費力與

28、北京平均水平基本相當(dāng),亦莊消費力,亦莊從業(yè)人員報酬起點高，隨著產(chǎn)業(yè)工人的增加和流動年人均報酬有所波動 03、05年高于北京市水平說明有存在一部分穩(wěn)定的有消費力的中高收入人群,新城線,開發(fā)區(qū),衛(wèi)星城,新城,工業(yè)園+低端住宅 （產(chǎn)業(yè)先行、居住落后,工業(yè)園+低密度住宅 （臥城、鐘擺式交通,商務(wù)（辦公+酒店） +商業(yè)（生活+商務(wù)） +居住配套（高密度住宅） （宜業(yè)宜居,價格導(dǎo)向,環(huán)境導(dǎo)向,多元化,產(chǎn)業(yè)工人+區(qū)域居民,周邊擴張,北京東南中心,新城發(fā)展方向：需求多元化發(fā)展、功能多樣、來源廣泛、內(nèi)部聯(lián)動更加密切,亦莊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢,新城線,亦莊政策,稅收優(yōu)惠政策 對象： 1.注冊于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)中關(guān)村

29、科技園區(qū)亦莊科技園并經(jīng)認定的高新技術(shù)企業(yè)（按現(xiàn)行政策包括內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)）享受國家級高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)惠政策 2.認定的軟件企業(yè) 3.認定的集成電路企業(yè) 4.經(jīng)認定的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項目 5.從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓，技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之有關(guān)的技術(shù)咨詢的單位和個人 具體辦法： 根據(jù)產(chǎn)業(yè)特性、經(jīng)營情況和時間在不同程度上對企業(yè)所得稅、地方所得稅、進口關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅等方面減征減免 其他優(yōu)惠政策 研發(fā)費用等方面攤銷或抵扣所得稅,數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒,政策扶植，主要針對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在稅收、經(jīng)營自由度等方面給與實惠 2003-06年間平均每年批準(zhǔn)企業(yè)個數(shù)456.75個 未來亦莊政策將與其他區(qū)域政策相同，

30、絕對優(yōu)勢弱化,初期亦莊絕對競爭力已促使亦莊形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，未來保持穩(wěn)定競爭力,新城線,新城線小結(jié),城市的發(fā)展 亦莊的發(fā)展 亦莊的經(jīng)濟 亦莊的產(chǎn)業(yè) 亦莊的基礎(chǔ)設(shè)施 亦莊人口 亦莊消費力 亦莊房地產(chǎn)需求 亦莊政策,伴隨城市擴張、距離感逐漸弱化 國際化新城的發(fā)展目標(biāo) 角色越發(fā)重要，吸引力不斷提升 技術(shù)領(lǐng)先，實力強勁，輻射世界，發(fā)展成熟 日趨完備，商務(wù)、生活配套日漸成熟并加大區(qū)域吸引力 從業(yè)人口、常駐人口雙向增多，需求多元化 未來與北京市內(nèi)持平 需求多元化、功能多樣、來源廣泛、內(nèi)部聯(lián)動更加密切 已促成產(chǎn)業(yè)規(guī)模、未來保持穩(wěn)定競爭,區(qū)域優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、空間優(yōu)勢強化要求亦莊帶動及輻射作用 新城國際化新城，將形

31、成北京東南，拉近城市距離感，區(qū)域競爭力將擴大 亦莊整體發(fā)展趨勢依托于城市發(fā)展，且競爭力不斷加強 亦莊在城市中的功能將由單一轉(zhuǎn)化為生活、辦公、生產(chǎn)、娛樂等完善的多元,亦莊的拐點時期急待滿足多元化需求，具備區(qū)域帶動作用的綜合體項目來驗證區(qū)域?qū)嵙?市委市政府對亦莊工作的肯定：經(jīng)濟實力快速增長、改革開放成就顯著、初步形成集約化發(fā)展模式、亦莊新城面貌發(fā)生重大變化，真正實現(xiàn)“以城促業(yè)”,B.A.Consulting,新城線,產(chǎn)業(yè)線,市場線,整體市場 區(qū)域分物業(yè)市場 重點個案,地緣分析,整體市場 區(qū)域分物業(yè)市場 重點個案,市場線,CBD,望京,亞奧,金融街,廣安門,方莊,北京財富中心： 公寓：50000元/

32、平 寫字樓：28美元/平.月 商業(yè)：80美元/平.月,世華國際中心： 公 寓：20000元/平 寫字樓：20000元/平 商 業(yè)：20000元/平,東亞望京中心： 商住樓：11300元/平 寫字樓：9008元/平 商業(yè)：25000萬元/平,鉑宮國際中心： 公 寓：20000元/平 寫字樓：未定,盤古大觀： 公寓：50000元/平 寫字樓：未定 商業(yè)：90元/平.月,金融街中心廣場： 寫字樓： 25000元/平 金樹街商業(yè)：9-20元/平.天,朗琴國際： 寫字樓：20000元/平,茶貿(mào)國際中心： 商住樓： 13800元/平 寫字樓：13800元/平 商業(yè)：一層35000元/平，二層2500元/平

33、,北京VISA： 公寓：15000-18000元/平 寫字樓：15000-18000元/平 商業(yè)：未定,中關(guān)村公館： 公寓：23000元/平 寫字樓：23000元/平 商業(yè)：未定,上地清河,亦莊,國融國際： 寫字樓：平層7800元/平、OFT12000元/平；公寓：8500元/平； 商業(yè)：11000-15000元/平,北京綜合體市場整體出售價格較高，CBD、亞奧、金融街相對最高，其他板塊次之。 相對北京整體市場而言，亦莊呈現(xiàn)價格洼地,市場線綜合體整體市場,整體綜合體市場中以公寓、寫字樓、商業(yè)組合最常見 公寓以高檔居住公寓和小戶型SOHO為主，且大部分出售 寫字樓大戶型吸引企業(yè)自用購買或租用，持

34、有型寫字樓多有企業(yè)整售現(xiàn)象 商業(yè)出售、出租均有，整體檔次越高持有型物業(yè)比例越大,項目支撐綜合體市場規(guī)律，本區(qū)域存在價格差距,市場線綜合體整體市場,整體市場線小結(jié),綜合體市場,綜合體受綜合體效應(yīng)影響，整體價格高 項目立地條件符合綜合體規(guī)律，區(qū)域存在價格差距,酒店市場,酒店式公寓市場,寫字樓市場,酒店業(yè)的合作大于競爭 本地需求外溢,本地供應(yīng)稀缺，需求外溢 可支撐租金高 不支持大量,亦莊商務(wù)市場初級階段 價格洼地,因偉業(yè)判斷：亦莊商業(yè)市場尚屬初級，此處不做全市場研究,相較整體市場，亦莊的綜合體存在價格上升空間 整體打造綜合體，有助于提升形象、品質(zhì)，提高項目價格 酒店、酒店式公寓、寫字樓存在整體市場空

35、間,整體市場 區(qū)域分物業(yè)市場 重點個案,市場線,酒店市場供應(yīng)現(xiàn)狀,伊夢華都酒店,速8酒店,圣坤酒店,錦江富源大酒店,紅恩度假村,博大萬源,北京青年假日,中冀宴豪,亦莊酒店分布分散，主要集中在工業(yè)區(qū)、居住區(qū),現(xiàn)狀,分散 少 經(jīng)營良好、需求旺盛、長住,潛在,量大 檔次多元 競爭集中,酒店供應(yīng)市場小結(jié),中高檔酒店有較大市場空間，但未來有一定競爭壓力，但同時會共同形成多層次的商務(wù)配套群效應(yīng) 會議、商務(wù)中短住需求較多，會議型酒店、酒店式公寓有市場機會 目前酒店配套功能不成熟，本案的綜合體可形成一定優(yōu)勢,分物業(yè)需求分析酒店,居住需求特征,截至2007年6月底，入?yún)^(qū)企業(yè)2236家，投資總額153.93億美元

36、，其中三資企業(yè)521家，投資總額124.03億美元，三資企業(yè)平均投資額2381萬美元 80多家著名跨國公司落戶開發(fā)區(qū) 57家世界500強企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資了71個項目 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，亦莊大型企業(yè)均有在亦莊居住區(qū)常租公寓現(xiàn)象,企業(yè)中長期、多次商務(wù)往來需求日益增大 伴隨亦莊的外向性、世界性、實力性產(chǎn)業(yè)發(fā)展，催生高服務(wù)水平酒店,分物業(yè)需求分析酒店,會議發(fā)布需求特征,1）電子信息通信業(yè)聚集了諾基亞、京東方、中芯國際、康寧等多家知名公司在內(nèi)的100多家企業(yè)，獲得了國家級電子信息產(chǎn)業(yè)園稱號,2）生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集中了拜爾、同仁堂、通用醫(yī)療等90多家知名企業(yè)，形成了從研發(fā)到孵化器再到醫(yī)療器械和醫(yī)藥生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)

37、集群,3）汽車制造產(chǎn)業(yè)匯集了奔馳、德爾福發(fā)動機、康明斯發(fā)動機、偉業(yè)汽車動力機械等知名企業(yè)，正在規(guī)劃建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園,4）裝備制造業(yè)含蓋微電子、數(shù)控機床、印刷機械、智能儀器儀表、電子專用設(shè)備、激光技術(shù)、機器人等產(chǎn)業(yè),以研發(fā)、加工制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)形式，帶動了區(qū)域內(nèi)大量產(chǎn)品展示、發(fā)布需求,亦莊四大產(chǎn)業(yè),分物業(yè)市場機會分析酒店,需求 中長期居住包房 大型會堂 展覽展示廳 高檔次商務(wù)宴請,供應(yīng) 酒店式公寓稀缺 服務(wù)水平低 會議廳少 高檔宴請地點數(shù)量有限 潛在各檔次酒店競爭激烈,酒店式服務(wù)公寓、會議型商務(wù)酒店有市場機會 伴隨區(qū)域發(fā)展的成熟，酒店市場將更加活躍 高檔餐飲可通過本案商業(yè)配套實現(xiàn),市場線區(qū)域分物業(yè)

38、市場,萬源商務(wù)中心,大地商務(wù)中心,BDA國際企業(yè)中心,朝林大廈,中航技大廈,嘉捷科技園,國盛科技園,創(chuàng)新大廈,亦莊對外租售型寫字樓供應(yīng)主要集中在榮華路兩端,寫字樓供應(yīng)市場已使用,規(guī)模92萬平米以獨棟為主兼有少量寫字樓，其中小戶型公寓式辦公35萬 主要分布榮昌西街，售價7000-8300元/平米 小戶型辦公、商住產(chǎn)品銷售速度快，多以投資為目的，且可實現(xiàn)較高價格,BDA國際企業(yè)大道2期，19萬平米，2008年底前入住，8700元/平方米,嘉捷科技園 二期3.9萬平方米，2007年底入住。7300元/平米,隆盛大廈，7萬平方米 租金3.5元/平米.天 售價8000元/平米 2008年3月入住,BDA

39、國際港，2.1萬平方米 租金4元/平米.天 售價6980元/平米 2008年6月入住,BDA國際廣場，12萬平方米 租金4.2元/平米.天 售價7500元/平米 2008年6月入住,匯龍森國際企業(yè)港，12萬平方米， 售價6200元/平米 2008年5月入住,北側(cè)綠化帶項目 22萬平方米 公寓式辦公,國融國際，6萬平方米 （其中2萬寫字樓、4萬公寓） 售價7800元/平米（毛坯2006.12）2008年4月入住 銷售情況：售罄 戶型：35-65平米,榮晶麗都，7萬平方米 售價9000元/平米（就裝商住公寓，2008年10月入住 銷售情況：70% 戶型：35-45平米,亦莊寫字樓潛在供應(yīng)量大，以出

40、售形式為主，且售價水平較低 在居住需求擴大的形勢下，辦公變異產(chǎn)品日益增多,4C1力寶中心 1.07萬平方米 辦公,寫字樓供應(yīng)市場未使用,寫字樓供應(yīng)市場未使用,購買客戶,主要以實力企業(yè)客戶自用整購和個人小戶型投資購買形式為主 出售型寫字樓存在整售和小戶型分割出售兩種市場機會,已使用,榮華路集中 檔次低、大型企業(yè)的自有辦公及低密辦公為主 以租為主、租金低、養(yǎng)成期長、低密度辦公銷受較好 以中小型企業(yè)為主，與亦莊產(chǎn)業(yè)相關(guān)性強 大面積、配套單一,未使用,以售為主，價格低 居住引發(fā)辦公變異 企業(yè)自用整購和個人小戶型投資為主,寫字樓供應(yīng)市場小結(jié),高品質(zhì)、高租金、高入住率 高品質(zhì)寫字樓須持有，資金壓力大，運營

41、有一定難度 出售型存在小戶型散售和相對獨立大面積整售空間 本案寫字樓具備地標(biāo)性條件,分物業(yè)需求分析寫字樓,寫字樓需求特征,需求特征：多樣化 購買目的：資產(chǎn)升值+自用+ 投資,分物業(yè)市場機會分析寫字樓,需求 投資型物業(yè)（性價比需求） 高檔次、高配置、地標(biāo)性的物業(yè)形象（升級需求） 個性化可持續(xù)性辦公條件（升級需求,供應(yīng) 小面積辦公較少 大面積辦公主流 個性辦公也相對有限 整體檔次不高,小面積辦公和大面積相對獨立辦公空間，兼顧自用和投資兩者功能，市場反應(yīng)好，有利于回收資金 個性化辦公可以模糊檔次需求特征 高檔次標(biāo)桿辦公物業(yè)有利于提高項目吸引力及吸引融資,市場線區(qū)域分物業(yè)市場,商業(yè)供應(yīng)市場商業(yè)級別,商

42、業(yè)級別劃分,目前，亦莊商業(yè)分級不完善，正處于社區(qū)商業(yè)階段，滿足當(dāng)?shù)厣钚枨蟆?伴隨區(qū)域發(fā)展，急待出現(xiàn)真正的集中商業(yè)，滿足區(qū)域各方需求,亦莊商業(yè)目前屬社區(qū)級,整體分布,星島商業(yè)中心,富園西里商業(yè),貴園集中商業(yè),華冠集中商業(yè),境界底商,大雄集中商業(yè),金地格林底商,上海沙龍商業(yè),北環(huán)東路餐飲,宏達北路餐飲,文體中心,高度集中在居住區(qū)，可見亦莊商業(yè)以滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨鬄橹?其中以大雄商業(yè)中心和上海沙龍為核心，用地周邊尚未形成商業(yè)氛圍 未來榮華中路規(guī)劃未來中央公建區(qū)商業(yè)面積60-80萬平米，商業(yè)價值潛力巨大,商業(yè)供應(yīng)市場分布,整體業(yè)態(tài)分布,從分布中可以看出，其他類基本生活性消費比重最大，商業(yè)不成熟有待

43、整體升級 餐飲達73家之多，基本是工作午餐、加班晚餐及居民便餐為主 保健醫(yī)療、美容美發(fā)、服裝多是底商檔次低,只是滿足社區(qū)需求而已,商業(yè)供應(yīng)市場業(yè)態(tài),餐飲及基本生活需求成為亦莊商業(yè)業(yè)態(tài)的絕對主力,商業(yè)供應(yīng)市場現(xiàn)狀,餐飲：有一定規(guī)模；居住區(qū)工業(yè)區(qū)皆有，分布分散；租金高；高檔次餐飲缺失；經(jīng)營較好 健身：具備規(guī)模；集中分布在居住區(qū)；中高檔次有品牌迎合需求；工業(yè)區(qū)缺失 專業(yè)賣場：單店面積大；品牌經(jīng)營檔次尚可；能吸引外部客流 休閑餐飲：供應(yīng)不足；工業(yè)區(qū)缺失；檔次低、無品牌；維持經(jīng)營 服裝：單店?。患杏诰幼^(qū)；低檔次；可實現(xiàn)一定租金；投資者、經(jīng)營者以亦莊居住人群為主；維持經(jīng)營 超市：有一定規(guī)模；分布在居住

44、區(qū)；低租金有帶動作用；檔次不高競爭力不強，有外區(qū)域分流現(xiàn)象 美容：單店?。患性诰幼^(qū)；檔次一般，可實現(xiàn)一定租金；經(jīng)營尚可,區(qū)域生活型商業(yè)相對初級，急待升級；商務(wù)型商業(yè)市場空白，需要補充,潛在,博客雅居 底商2萬平米 建成時間2008年 單價6300元/平米,榮京麗都 底商0.3萬平米 建成時間08年4月 單價9000元/平米,國融國際 底商3.6萬平米 建成時間08年4月 業(yè)態(tài)：物美超市等 單價11000元/平米,中央公館 獨體 價格體量未知 時間2008年,北側(cè)綠化帶 3.7萬 時間價格未知,潛在商業(yè)約18萬平米，包括3.6萬的百貨在本案西側(cè) 潛在競爭主要分布在商務(wù)核心區(qū)，預(yù)計以租售結(jié)合形

45、式 本案商業(yè)直接競爭激烈,商業(yè)供應(yīng)市場潛在,4C1力寶中心 商業(yè)展示及購物建筑面積：6.5311萬平米 底鋪及l(fā)ofts：2.5815萬平米,現(xiàn)狀,亦莊商業(yè)整體檔次較低，供應(yīng)量大 以生活配套為主，商務(wù)配套稀缺 餐飲為亦莊商業(yè)形態(tài)絕對主力，但高檔宴請餐飲缺失；其次為生活配套業(yè)態(tài)；特色餐飲商務(wù)區(qū)域整體缺失等業(yè)態(tài)機會呼喚主題商業(yè)體 大體量集中商業(yè)需要主力店拉動周邊租價 專業(yè)賣場對區(qū)域有拉動作用 標(biāo)準(zhǔn)獨體商場百貨亦莊供應(yīng)缺失，存在風(fēng)險 出售型商鋪以小戶型投資為主,未使用,商業(yè)供應(yīng)市場小結(jié),區(qū)域內(nèi)潛在直接競爭激烈，要求本案差異化競爭,亦莊生活配套相對豐富且低檔，經(jīng)營狀況一般 商務(wù)配套嚴(yán)重不足，存在市場空

46、間,區(qū)域常住人口數(shù)量,目前亦莊常住人口數(shù)為5.86萬人，預(yù)計2010年為9.61萬人，人口密度適中，消費力較高，主要集中在生活消費上,分物業(yè)需求分析商業(yè),舊宮居住區(qū),核心居住區(qū),三羊居住區(qū),馬駒橋居住區(qū),河西居住區(qū),截止2006年底，亦莊已吸納約11.4萬人在園區(qū)就業(yè) “十一五”期間（2006-2010年）計劃新增就業(yè)崗位12萬個以上，在促進周邊失地農(nóng)民就業(yè)的同時，不斷提高吸納中心城人口就業(yè)的能力,區(qū)域流動人口-產(chǎn)業(yè)工人,分物業(yè)需求分析商業(yè),項目輻射商業(yè)人口統(tǒng)計,目前，亦莊商業(yè)人口約17.25萬人（含輻射區(qū)域） 2010年，該商業(yè)人口數(shù)將增至約23.01萬人,居住區(qū)商業(yè)需求量受限 未來需求增長

47、以工業(yè)區(qū)的商務(wù)需求為主,分物業(yè)市場機會分析商業(yè),需求 級別：區(qū)域級商業(yè)配套 類型：生活配套升級商業(yè) 商務(wù)社交配套商業(yè) 業(yè)態(tài)： 集中社區(qū)型中高檔賣場、餐飲、美容美發(fā)、服裝服飾等 商務(wù)型特色餐飲、高檔餐飲、專業(yè)賣場,供應(yīng) 級別：社區(qū)商業(yè)配套 類型：生活配套商業(yè)為主，商務(wù)型商業(yè)缺失 現(xiàn)狀： 商業(yè)設(shè)施缺乏、檔次偏低 業(yè)態(tài)業(yè)種相對單一 商業(yè)分布分散 商業(yè)供應(yīng)的相對飽和形勢,區(qū)域級商業(yè)相對飽和、需求升級，需要滿足商務(wù)需求，或升級生活需求 集中商業(yè)需要主題特色及主力店的拉動，要求業(yè)主短期持有 出售型商業(yè)以小戶型投資為主,市場線區(qū)域分物業(yè)市場,綜合體整體市場 區(qū)域分物業(yè)市場 重點個案,市場線,地理位置：亦莊核

48、心區(qū)天源北街東口 交通情況：多條公交線、地鐵12號線 配套情況：餐飲、娛樂、購物、銀行、 郵政、學(xué)校等配套齊全， b1-f4為商業(yè)。 物業(yè)類型： A 、 B塔商住兩用公寓、 C塔寫字樓 裝修情況： 毛坯 銷售價格：寫字樓平層7800元/ LOFT12000元/ 公寓8500元/ 商業(yè)1.1-1.5萬元,地理位置：亦莊核心區(qū)榮京東 街3號 交通情況：多條公交線路、地 鐵12號線 配套情況：餐飲、娛樂、購物、 銀行、郵政、學(xué)校 等配套齊全，地上 四層為商業(yè)配套 物業(yè)類型：商住兩用公寓 裝修情況：精裝800-1000元/ 公寓價格：均價8500元/ 商業(yè)價格：未定,榮華中路,地鐵12號線,地鐵站,國

49、融國際,榮京麗都,地理位置：亦莊核心區(qū)4C1地塊 交通情況：多條公交線、地鐵12號線 用地性質(zhì)：公建用地，可兼容20%的公寓 綠化率：大于25% 物業(yè)類型：商業(yè)展示及購物、辦公、酒店、公寓及酒店式公寓等 建筑結(jié)構(gòu)： 公寓、公寓式酒店框架剪力墻，綜合配套框架結(jié)構(gòu) 建筑高度：小于100米 層數(shù)高度：酒店地上15層，60米 公寓地上15-29層，60-80米左右 商務(wù)綜合配套地上4層，18-30米左右 進度計劃：2007年第四季度開工 2009年第二季度竣工,4C1力寶中心,市場線重點個案,建筑與規(guī)劃 項目概念：中央MALL、鉆石家 主題特點：國際、現(xiàn)代城市化綜合體 規(guī)劃設(shè)計：塔樓結(jié)構(gòu)，A塔地上23

50、層、B塔地上22層、C塔地上17層；層高3.3m；20 戶/4梯。 立面造型：馬賽克式立面（采用玻璃幕墻和彩色鋁板,營銷與推廣 營銷賣點：亦莊顆心區(qū)黃金地段，周邊配套成熟。 目標(biāo)客戶：開發(fā)區(qū)周邊客群、部分投資客群。 簡 析：項目在06年10月份入場蓄客，項目產(chǎn)權(quán)為50年，但是區(qū)位與總價優(yōu)勢明顯（零居戶型、距工業(yè)區(qū)距離較近）， 項目前期蓄客階段較成功，C座寫字樓開盤一天就售罄,供應(yīng)量分析 占地面積：1.6萬 總建筑面積：10萬 商業(yè)建筑面積：3.6萬 供應(yīng)量：共940套 戶型面積：35 、45 、65 ，相臨戶型可隨意打通 目前動態(tài)：C塔寫字樓售罄， 商業(yè)銷售良好，A塔、B塔還未開盤,與項目隔路

51、相望，區(qū)位、交通、配套資源相同，是項目商業(yè)最大的競爭對手 其寫字樓銷售情況火爆與分割面積小直接相關(guān) 其商業(yè)價格充分肯定區(qū)域商業(yè)價值,市場重點個案國融國際,建筑與規(guī)劃 項目概念：亦莊核心區(qū)爵版酒店式精裝空間 主題特點：低首付輕松入住 規(guī)劃設(shè)計：由一棟27層塔樓和一棟15層板樓組成； 層高3.1m；24戶/5梯 。 立面造型：造型簡約，立面為玻璃幕墻,營銷與推廣 營銷賣點：亦莊核心區(qū)黃金地段，周邊配套成熟。 目標(biāo)客戶：亦莊核心區(qū)首次置業(yè)、25歲左右自住型客群；核心區(qū)高收入的投資型客戶，區(qū)域外投資型客戶。 簡 析：項目產(chǎn)權(quán)為50年，戶型使用率只有70%，但是區(qū)位與總價優(yōu)勢明顯（零居戶型、精裝修、臨近

52、地鐵站、與工業(yè)區(qū)距離較近。蓄客階段較成功，平均每天吸引約40組客戶來訪,供應(yīng)量分析 占地面積：11750 建筑面積：72331 供 應(yīng) 量： 預(yù)計今年9月推出1期（27層塔樓共計552戶）； 二期產(chǎn)品15層板樓共330套，開盤時間未知。 戶型面積：一期三種戶型（35.3、 37.3、 42.5、45.6、 73.3），其中35.3與42.5為主力戶型。 目前動態(tài)：公寓開盤，銷售情況良好，商業(yè)未開盤,位于項目東南，與項目相隔兩條路，區(qū)位較項目略差，盡管沒有直臨榮華路，但是緊臨規(guī)劃中的地鐵站，交通優(yōu)勢明顯，對項目造成直接競爭，且將分流部分人流,市場重點個案榮晶麗都,建筑與規(guī)劃 項目定位：北京次級商

53、務(wù)商業(yè)中心 規(guī)劃設(shè)計：經(jīng)典性地標(biāo)景觀建筑群 價格定位：整體定位在中低檔價格水準(zhǔn),營銷與推廣 營銷賣點：亦莊新城核心商務(wù)區(qū) 目標(biāo)客戶：公寓開發(fā)區(qū)和CBD工作的海外專家、高級管理人員技術(shù)人員提供中短期居住， 在亦莊定居的企業(yè)管理人員、私營企業(yè)主、金融從業(yè)者、自由職業(yè)者； 商業(yè)沿街地商零售物業(yè)、銀行、證券公司、辦公用品、品牌餐飲、專賣店、健身體育用品、圖書,供應(yīng)量分析 占地面積：5.0745萬平米 總建筑面積：17.2533萬 商業(yè)展示及購物建筑面積：6.5311萬平米 辦公：1.076萬平米 酒店：1.3211萬平米 底鋪及l(fā)ofts：2.5815萬平米 公寓及酒店式公寓：5.7436萬平米 目前

54、動態(tài)：組織開工建設(shè),市場重點個案4C1力寶中心,強競合關(guān)系,市場重點個案4C1力寶中心,與本項目競合關(guān)系分析,市場重點個案小結(jié),項目周邊的集中放量，加劇市場競爭局面，但同時炒熱區(qū)域價值 交通優(yōu)勢是區(qū)域競爭要點，更好改善交通對本案意義重大 重點競爭項目的小戶型辦公類產(chǎn)品脫銷，且辦公產(chǎn)品的變異趨勢明顯，預(yù)示競爭區(qū)域同質(zhì)化解決方案趨勢 在區(qū)域商業(yè)競爭中，差異化、主題化競爭成為趨勢 本案的標(biāo)準(zhǔn)、高檔寫字樓將有利于形成地標(biāo),酒店,寫字樓,商業(yè),市場線分物業(yè)市場機會初判,酒店式公寓 會議型商務(wù)酒店,小戶型投資辦公 相對獨立、個性自用辦公空間 高檔次、高配置標(biāo)志性辦公,商務(wù)配套型商業(yè) 主題商業(yè),亦莊的現(xiàn)狀市

55、場需求空間對本案物業(yè)組成及規(guī)模具有指導(dǎo)意義,B.A.Consulting,新城線,地緣分析,產(chǎn)業(yè)線,市場線,現(xiàn)狀,未來,概況 產(chǎn)業(yè)特性 產(chǎn)業(yè)配套需求特征 典型產(chǎn)業(yè) 政策,亦莊東區(qū) 站前樞紐綜合區(qū) 采育,截至2007年6月底，入?yún)^(qū)企業(yè)2236家，投資總額153.93億美元，其中三資企業(yè)521家，投資總額124.03億美元，三資企業(yè)平均投資額2381萬美元 80多家著名跨國公司落戶開發(fā)區(qū) 57家世界500強企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資了71個項目 國家863計劃項目和國家高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范工程，呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭 已初步形成電子信息通信、生物技術(shù)與新醫(yī)藥、汽車、裝備制造業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集群化優(yōu)勢日益凸顯,產(chǎn)

56、業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,產(chǎn)業(yè)線亦莊現(xiàn)狀,工業(yè)園發(fā)展成熟，明星企業(yè)強勢帶動區(qū)域優(yōu)勢，引發(fā)區(qū)域商務(wù)需求加大,進出口：進出口總值達119.5億美元，其中出口62.6億美元，進口56.9億美元,總投資額：入?yún)^(qū)企業(yè)投資總額140.48億美元，其中三資企業(yè)投資總額112.89億美元，三資企業(yè)平均投資額2196萬美元,知名企業(yè)：奔馳-戴姆勒克萊斯勒、拜耳、諾基亞、通用電氣、博世、德爾福、IBM、康寧、施耐德、聯(lián)合利華已有57家世界500強企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資建設(shè)了71個項目,企業(yè)數(shù)目：開發(fā)區(qū)共入駐企業(yè)2236家，其中三資企業(yè)514家，內(nèi)資企業(yè)1656家,外向性產(chǎn)業(yè) 世界性產(chǎn)業(yè) 實力型產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)屬性：輻射世界的外向性、實力型

57、產(chǎn)業(yè)，呼喚高品質(zhì)服務(wù)的商務(wù)配套需求,產(chǎn)業(yè)特性,產(chǎn)業(yè)線亦莊現(xiàn)狀,產(chǎn)業(yè)線亦莊現(xiàn)狀,對比CBD,CBD政策 2003年11月，CBD管委會促進北京CBD金融業(yè)發(fā)展的若干措施 “朝陽區(qū)金融發(fā)展專項資金” 2006年1月，潮陽區(qū)政府關(guān)于促進北京商務(wù)中心區(qū)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施意見 入住一次性資金補助，辦公面積補貼 將文化傳媒產(chǎn)業(yè)作為下一階段工作的重點方向,CBD建設(shè) 截至2008年北京CBD地上建筑總規(guī)模將達到800萬平方米，其中僅5A和超5A高品質(zhì)寫字樓超過370萬平方米 中央電視臺新址、國貿(mào)三期,CBD平臺 北京CBD金融商會、北京CBD國際論壇、北京CBD傳媒產(chǎn)業(yè)商會和北京CBD物業(yè)管理及地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

58、協(xié)會等 2006年3月，北京CBD 赴港推薦“首都金融產(chǎn)業(yè)”活動,CBD產(chǎn)業(yè)特性 金融保險業(yè)：銀行、保險等 文化傳媒業(yè)：電視、廣播、報紙、雜志、廣告等 知識性服務(wù)業(yè)：信息技術(shù)服務(wù)、會計、法律、審計、評估、知識產(chǎn)權(quán)、標(biāo)準(zhǔn)、研發(fā)服務(wù)業(yè)、人力資源服務(wù)業(yè)（含教育培訓(xùn)）、管理咨詢等,CBD硬件基礎(chǔ)強，有軟件保障，執(zhí)行力度高 依托優(yōu)勢，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)基本形成，并向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)延伸,配合相關(guān)軟件資源，本案可作為優(yōu)質(zhì)、實力硬件奠定引資環(huán)境基石,產(chǎn)業(yè)線亦莊現(xiàn)狀,與CBD的關(guān)系,調(diào)查中發(fā)現(xiàn) CBD在吸引企業(yè)管理本部和營銷中心方面有優(yōu)勢 亦莊則在企業(yè)研發(fā)中心和生產(chǎn)基地方面有競爭力 亦莊和CBD的企業(yè)在關(guān)聯(lián)度上很高,

59、在吸引企業(yè)方面，亦莊與CBD的機會均等，競爭層面不同 在辦公綜合成本不斷增加的情況下，亦莊有機會吸引CBD遷出大型企業(yè)的總部或運營中心,本案應(yīng)開發(fā)高水平物業(yè)迎合未來多元化高端物業(yè)的需求,歷史 2005年6月北京吉普汽車有限公司重組變更為北京奔馳-戴姆勒克萊斯勒汽車有限公司 2006年9月北京奔馳新工廠在亦莊落成 規(guī)模 總占地3200畝 總建筑面積198萬平米 1期建設(shè)面積21萬平方米 3大車間、職工生活區(qū)和大型停車場 生產(chǎn)能力 1期年產(chǎn)10萬輛 2期結(jié)束年產(chǎn)30萬輛 車型：08年實現(xiàn)奔馳E級、C級以及克萊斯勒300C轎車、吉普 目標(biāo) 30-40%國產(chǎn)化率,奔馳汽車產(chǎn)業(yè)配套基地,奔馳,奔馳中國持

60、續(xù)投資擴大規(guī)模，落實“新廠區(qū)、新技術(shù)、新產(chǎn)品、新投資、新管理層”戰(zhàn)略 國產(chǎn)化必然帶動汽車配件業(yè)的發(fā)展,亦莊支柱產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，提供大量就業(yè)機會，增加亦莊區(qū)域吸引力 規(guī)模大，奔馳從業(yè)人員人數(shù)激增，帶來辦公、生活、居住等多樣化需求增加,產(chǎn)業(yè)線典型產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)線亦莊現(xiàn)狀,亦莊代表性的企業(yè)：諾基亞、可口可樂、奔馳-吉普汽車制造、鈴木、拜耳制藥、富士康、資生堂、ABB、大金空調(diào)、京東方、中芯國際、北工大軟件園、中視聯(lián)、同仁堂制藥、通化東寶、中國網(wǎng)通、北人股份等。 通過對500家企業(yè)隨機抽取統(tǒng)計后得到的企業(yè)類型如下,核心產(chǎn)業(yè)區(qū)域帶動作用大；此類企業(yè)對集中辦公樓需求旺盛、且需要全方位外部配套,48%的企業(yè)為亦