房地產(chǎn)評(píng)估案例分析doc 14頁(yè)

1、房地產(chǎn)評(píng)估案例2.2房地產(chǎn)評(píng)估案例二案例ZX評(píng)估有限責(zé)任公司接受QS股份有限公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀(guān)、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)委托方委估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)查與詢(xún)證，對(duì)委估資產(chǎn)在 2004年7月1日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下： 一、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介名稱(chēng)：QS股份有限公司住所：XX區(qū)XX大道1154號(hào)法定代表人：XXX注冊(cè)資本：4500萬(wàn)經(jīng)營(yíng)范圍：飲食供應(yīng)，國(guó)內(nèi)商業(yè)，旅館，舞廳，浴室服務(wù)，美容美發(fā)，商務(wù)服務(wù)，禮儀服務(wù)，模擬

2、游戲機(jī)。二、評(píng)估目的為對(duì)外投資提供價(jià)值參考依據(jù)。三、評(píng)估范圍和對(duì)象本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)為QS股份有限公司擁有的21幢房產(chǎn)和2塊土地使用權(quán)。除儲(chǔ)運(yùn)部16幢倉(cāng)庫(kù)位于XX區(qū)XX新村外，委估的房產(chǎn)和地產(chǎn)均位于XX區(qū)XX大道與XX路相交處，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。委估資產(chǎn)的所有權(quán)證分別為“W國(guó)用（2003）字第157號(hào)、第158號(hào)、”“W房字第200205765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)”。四、評(píng)估基準(zhǔn)日本評(píng)估項(xiàng)目基準(zhǔn)日是2004年7月1日；本評(píng)估報(bào)告所采用的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近。五、評(píng)估原則遵循客觀(guān)性、獨(dú)立性、公正性、

3、科學(xué)性、合理性的評(píng)估原則。在對(duì)全部資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，合理確定資產(chǎn)的技術(shù)狀態(tài)和參數(shù)，力求準(zhǔn)確估算委估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)公允價(jià)值。六、評(píng)估依據(jù)1、土地管理法和房地產(chǎn)管理法；2、國(guó)務(wù)院1991年第91號(hào)令國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法和國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則；3、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)“中評(píng)協(xié)（1996）03號(hào)”文頒發(fā)資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）；4、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式暫行規(guī)定和財(cái)企200420號(hào)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則及資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則；5、W市政府制定的基準(zhǔn)地價(jià)資料；6、W政200439號(hào)市人民政府關(guān)于公布W市區(qū)土地出讓金、租金標(biāo)準(zhǔn)的通知；7、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明：“W國(guó)用（2003）字第

4、157號(hào)、第158號(hào)、”，“W房字第200205765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)”；8、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)和資產(chǎn)占有方法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；9、工程造價(jià)信息及房?jī)r(jià)信息；10、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄等。七、評(píng)估方法根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)類(lèi)型，采用不同的評(píng)估方法，對(duì)QS公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)用的房屋建筑物采用市場(chǎng)比較法，對(duì)儲(chǔ)運(yùn)部倉(cāng)庫(kù)采用重置成本法，對(duì)土地使用權(quán)采用重置成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。八、評(píng)估過(guò)程本次評(píng)估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告等全過(guò)程。主要步驟為：1、接受委托：我公司于2004年7

5、月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。在接受評(píng)估后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人先行了解委托評(píng)估資產(chǎn)的構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)界定、經(jīng)營(yíng)狀況、評(píng)估范圍、評(píng)估目的，與委托方、資產(chǎn)占有方共同商定評(píng)估基準(zhǔn)日、制定評(píng)估工作計(jì)劃并簽訂“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托約定書(shū)”，明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。2、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：在資產(chǎn)占有方資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員根據(jù)其填制的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)資料，調(diào)查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項(xiàng)指標(biāo)，填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄，檢查、核實(shí)、驗(yàn)證其產(chǎn)權(quán)證明文件等資料。3、評(píng)定估算：評(píng)估人員針對(duì)資產(chǎn)類(lèi)型，依據(jù)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察等情況，選擇評(píng)估方法，收集市場(chǎng)信息，評(píng)定估算委托評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值

6、。4、提交報(bào)告：根據(jù)評(píng)估人員對(duì)委估資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行整理、匯總、分析，撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告初稿，并與委托方、資產(chǎn)占有方充分交換意見(jiàn)，進(jìn)行必要修改，按照程序經(jīng)本公司內(nèi)部三級(jí)審核后，向委托方提供正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。九、特別事項(xiàng)說(shuō)明1、本次評(píng)估結(jié)果，是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。2、本次評(píng)估結(jié)果，未考慮現(xiàn)在或?qū)?lái)委估資產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對(duì)評(píng)估值的影響，提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。十、評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日期后的重大事項(xiàng)

7、評(píng)估基準(zhǔn)日后，在有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。十一、評(píng)估報(bào)告的法律效力1、本報(bào)告所稱(chēng)“評(píng)估價(jià)值”是指所評(píng)估資產(chǎn)在現(xiàn)有不變并繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，以及在評(píng)估基準(zhǔn)日的狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)的假設(shè)條件下，為本報(bào)告書(shū)所列明的目的而提出的公允估價(jià)意見(jiàn)。2、本報(bào)告的附件是構(gòu)成報(bào)告的重要組成部分，與報(bào)告書(shū)正文具有同等的法律效力。3、本評(píng)估結(jié)論按現(xiàn)行規(guī)定有效期為一年，即評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以此評(píng)估結(jié)果作為底價(jià)或作價(jià)依據(jù)，超過(guò)一年，需重

8、新進(jìn)行評(píng)估。4、本評(píng)估結(jié)論僅供委托方為評(píng)估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用，評(píng)估報(bào)告書(shū)的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開(kāi)。5、本次評(píng)估是在獨(dú)立、公開(kāi)、科學(xué)、客觀(guān)的原則下作出的，我公司參加評(píng)估人員與委托方無(wú)任何利害關(guān)系，評(píng)估工作置于法律監(jiān)督之下，評(píng)估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。6、報(bào)告所涉及的有關(guān)法律證明文件，由委托方提供，其真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。7、本報(bào)告僅用于為委托方對(duì)外投資提供價(jià)值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對(duì)被評(píng)估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評(píng)估報(bào)告不當(dāng)所造成的后果與注冊(cè)評(píng)估師及評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。十二、評(píng)估結(jié)論列入本次評(píng)估范圍的

9、資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估價(jià)值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬(wàn)伍仟伍佰伍拾柒元整（￥124,115,557元）。其中：房屋建筑物評(píng)估值73,774,378元，土地使用權(quán)評(píng)估值50,341,179元。十三、評(píng)估報(bào)告提出日期本報(bào)告提出日期為2004年7月21日十四、附件1、房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表2、土地使用權(quán)評(píng)估明細(xì)表3、資產(chǎn)評(píng)估委托方承諾函（復(fù)印件）4、委估土地使用權(quán)證（復(fù)印件）“W國(guó)用（2003）字第157號(hào)、第158號(hào)”5、委估房屋所有權(quán)證（復(fù)印件）“W房字第200205765號(hào)，第200205766號(hào)，第200205855號(hào)，第9900103號(hào)”6、資產(chǎn)占有方營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）7、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）8、

10、評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證（復(fù)印件）9、注冊(cè)評(píng)估師資格證（復(fù)印件） 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：XX注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：XXZX評(píng)估有限責(zé)任公司二四年七月二十一日評(píng)估說(shuō)明及結(jié)論分析一、評(píng)估說(shuō)明（一）關(guān)于土地使用權(quán)W國(guó)用（2003）字第157號(hào)的評(píng)估1、委估物簡(jiǎn)介該宗土地位于W市XX大道1542號(hào)，北臨XX大道，東靠XX路，西面、北面均緊臨商場(chǎng)其他建筑物，地號(hào)03170802,無(wú)償劃撥，面積7,349.79，屬商業(yè)三類(lèi)用地，七通一平，地處XX區(qū)商業(yè)繁華地段，交通便利，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，周邊環(huán)境良好。2、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法公式：待評(píng)估土地使用權(quán)評(píng)估值基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)剩余使用年限修正數(shù)容積率修正系數(shù)（1

11、）基準(zhǔn)地價(jià)：依據(jù)W市土地管理局2001年7月制定的商服用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖和評(píng)估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級(jí)地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)為3,330元。（2）時(shí)間因素修正系數(shù)：通過(guò)對(duì)宗地所在區(qū)域2001年以來(lái)地價(jià)變化的調(diào)查分析，從2001年起至今，委估宗地所在區(qū)域地價(jià)上漲6%，即時(shí)間因素修正系數(shù)為1.06。（3）個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素標(biāo)準(zhǔn)值因素狀況評(píng)分面積1較大1.3形狀1多邊形0.9地勢(shì)1平坦1.2地質(zhì)1一般0.8寬深比1合適1臨街深度1寬1進(jìn)深度1一般1合計(jì)77.2個(gè)別因素修正系數(shù)7.271.03（4）剩余年限修正系數(shù)：該地屬無(wú)償劃撥，取修正系數(shù)為1。（5）容積率修正系數(shù)：該宗地容積率較高，取修正系數(shù)為1

12、.36。（6）土地單價(jià)評(píng)估值3,3301.061.0311.36 4,944.54元（7）土地總價(jià)評(píng)估值7,349.794,944.54 36,341,331元3、重置成本法公式：土地價(jià)格土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)投資利息投資利潤(rùn)土地出讓金（1）土地取得費(fèi)：.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)：該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過(guò)對(duì)近幾年W市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調(diào)查，目前年產(chǎn)值為4,500元畝，按照土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計(jì)算，即4,50030135,000元畝。.青苗補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)土地管理法和W征字（1995）001號(hào)文件規(guī)定，青苗補(bǔ)償費(fèi)按單季補(bǔ)償，即1,500元畝。.土地管理費(fèi)

13、：依照W價(jià)房地字（1995）44號(hào)，按土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)收取2.6的土地管理費(fèi)。土地管理費(fèi)（1350001500）2.63,549元畝.耕地占用稅：依照W政（1987）98號(hào)文件規(guī)定，取耕地占用稅為10元（6,667元畝）。.新菜地開(kāi)發(fā)基金：依照W政（1994）30號(hào)文件規(guī)定，取新菜地開(kāi)發(fā)基金為60,000元畝。.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：依照W價(jià)房地字（1996）403號(hào)文件規(guī)定，按征地費(fèi)用的2計(jì)取不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（135,0001,50060,000）2%3,930元畝G.土地取得費(fèi)135,0001,5006,66760,0003,5493,930210,646元畝315.97元（

14、2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi).城市基礎(chǔ)設(shè)施80元.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)22元.公共消防設(shè)施配套費(fèi)3元.人防易地建設(shè)費(fèi)14元.城市規(guī)劃管理費(fèi)1元土地開(kāi)發(fā)費(fèi)80223141120元（3）投資利息：土地開(kāi)發(fā)期為2年，利率取6土地取得費(fèi)利息315.97（16）2139.05元土地開(kāi)發(fā)利息120（16）17.2元投資利息39.057.246.25元（4）投資利潤(rùn)：根據(jù)待估宗地所在區(qū)位，取投資利潤(rùn)20。投資利潤(rùn)（315.97120.00）2087.19元（5）土地出讓金：依據(jù)W政（2004）39號(hào)規(guī)定，該宗地屬商業(yè)三級(jí)地段，其出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1,215元（40年），考慮該地容積率較高，取容積率修正系數(shù)2.99；則土地出讓金1,2

15、152.99 3,632.85元（6）土地單價(jià)評(píng)估值315.9712046.2587.193,632.854,202.26元（7）土地總價(jià)評(píng)估值7,349.794,202.2630,885,729元4、委估宗地綜合評(píng)估值評(píng)估值（重置成本法評(píng)估值基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估值）2（36,341,33130,885,729）2 33,613,530元（二）關(guān)于紅三樓的評(píng)估說(shuō)明1、委估物的概況紅三樓位于XX區(qū)XX路西側(cè)，北面與XX商場(chǎng)營(yíng)業(yè)大樓相鄰，框架六層，總建筑面積7590.36，1997年建成并投入使用，房產(chǎn)權(quán)證號(hào)W房字第200205765號(hào)，一至三層水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外墻鋁塑幕墻，頂棚

16、吊頂，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)。2、評(píng)估方法紅三樓現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估（1）比較案例取自2004年7月8日W晨報(bào)6月份商務(wù)樓價(jià)格信息表商住兩用4000元XX區(qū)商住兩用4000元XX區(qū)商住兩用4300元XX區(qū)（2） 因素比較修正系數(shù)委估房產(chǎn)與案例比較因素與內(nèi)容評(píng)估對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易情況100100100100交易時(shí)間100100100100區(qū)域因素距商業(yè)服務(wù)中心距離100979896距公共設(shè)施距離100989997道路狀況1009810097距對(duì)外交通設(shè)施的距離100103102102個(gè)別因素臨街位置100999998房屋構(gòu)造材料100120120130臨街深度100989997裝修及設(shè)施100676767房屋成新率100125125125（3）比準(zhǔn)價(jià)格：4,000（10097）（10098）（10098）（100103）（10099）（100120）（10098）（10067）（100125）4,275元：4,000（10098）（10099）（100100）（100102）（10099）（100120）（10099）（10067）（100125）4,104元：4,300（10096）（10097）（10097）（100102）（10098）（1