浙江財富金融中心寫字樓租賃方案.pptx

1、杭州-浙江財富金融中心項目合作方案,Part 1 市場分析 Part 2 項目研判 Part 3 營銷建議 Part 4 推廣策略 Part 5 合作方案,目錄 Contents,Part 1 市場分析,1.全國商業(yè)地產(chǎn)市場概述 2.杭州商業(yè)地產(chǎn)市場 3.錢江新城區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?目錄 Contents,市場概述 - 全國商業(yè)地產(chǎn)市場概述,2009年,2009年金融海嘯肆虐后的中國樓市步入深度調(diào)整和復蘇期。中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體表現(xiàn)為投資熱，消化冷的特點，在價格和成交量上都呈現(xiàn)出“倒掛”的現(xiàn)象。,2010年,2010年我國商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長，達到歷史新高。2010年1-12月，商業(yè)營業(yè)用房和辦公

2、樓開發(fā)投資完成額分別達到5,598.84、1,806.55億元，分別增長33.90%和31.2%。,2011年,2011年，商業(yè)地產(chǎn)市場進入到了黃金發(fā)展期。2011年全年，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率分別高達16.1%和23.7%。市場量價齊生，一線城市甲級寫字樓租金價格超越歐美。,2012年,2012年，受國際經(jīng)濟環(huán)境影響，中國經(jīng)濟增長開始放緩，商業(yè)地產(chǎn)供應量持續(xù)增加，吸納量降低，未來市場前景不容樂觀。,隨著中國商業(yè)地產(chǎn)的逐步發(fā)展，一線城市核心區(qū)域的商業(yè)成本大幅攀升，且競爭日益激烈。 優(yōu)質(zhì)地塊也隨之變得稀缺昂貴。 而2010年-2011年間二三線城市受到開發(fā)商與投資者青睞。 成都、重

3、慶、大連、杭州、南京、沈陽、天津等城市隨著內(nèi)外需的不斷擴大，逐漸成為了眾多知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務的主要目標，市場投放量逐年遞增。,市場概述 杭州市商業(yè)地產(chǎn)市場概述,2011年全年出讓土地中純商業(yè)用地占總出讓量的46%，出讓金總額占出讓總金額的47%。2012年上半年出讓土地中商業(yè)用地為19宗，占比超過9成，商業(yè)用地，進一步擴大了商用地與住宅用地的總量對比，預計杭州未來2-3年內(nèi)商業(yè)項目投放量持續(xù)走高。,商業(yè)土地投放量高漲,市場概述 杭州市商業(yè)地產(chǎn)市場概述,隨著杭州經(jīng)濟高速發(fā)展和城市規(guī)模日益擴大，杭州出現(xiàn)了幾大商務中心： 黃龍商務區(qū)、錢江新城CBD、林中央武商務區(qū)為第一梯隊； （呈現(xiàn)集中供給

4、的態(tài)勢，且供應量較大，產(chǎn)品品質(zhì)較高且以甲級寫字樓為主） 慶春與文教商圈為第二梯隊； （隨著城市規(guī)劃的變遷，高品質(zhì)租戶逐漸分化）,黃龍商圈:寫字樓設計和配套服務更新更專業(yè)，由于土地產(chǎn)權(quán)的限制，寫字樓整體租賃比例較高，是知名企業(yè)最為集中的商務區(qū)。 武林商圈:杭州市傳統(tǒng)商業(yè)中心，寫字樓分布分散，售價較高，但租金回報率較低。武林商圈正逐漸發(fā)展為杭州的金融機構(gòu)聚集地。,文教商圈:IT商務氛圍濃厚，是IT創(chuàng)業(yè)者的天堂，群居現(xiàn)象明顯，寫字樓配套不全，客戶群有向黃龍商圈轉(zhuǎn)移意向。 慶春商圈:杭州寫字樓開發(fā)較早的區(qū)域，慶春商圈正逐漸成為杭州現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的新興商業(yè)中心。,市場概述 黃龍商務區(qū),黃龍國際商務區(qū)是杭州北

5、部的城市商業(yè)中心。 該區(qū)域現(xiàn)已有企業(yè)總部 50 余家、現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè) 5600余家。 黃龍國際商務區(qū)寫字樓平均租金：5.45元/平米/天,嘉華國際/ 租金：6.0元 建筑面積： 50,000 標準層面積：3000 凈高：2.5m 停車位：300個 客梯數(shù)量：6部 （單一業(yè)權(quán)） 項目評析： 大業(yè)主持有產(chǎn)權(quán)，有利于提升品質(zhì)； 500強企業(yè)有入駐，樓宇的檔次和吸引力得到提升,代表性樓盤：,歐美中心,嘉華國際,公元大廈,市場概述 武林中央商務區(qū),武林中央商務區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)逐步成為了杭州市的商貿(mào)中心和浙江省時尚消費大潮的引領(lǐng)者，區(qū)域性金融中心逐漸形成。其核心業(yè)態(tài)以金融、商貿(mào)、通訊、文娛、中介、商

6、務為主； 武林中央商務區(qū)寫字樓平均租金：6.5元/平米/天,坤和中心,環(huán)球中心/ 租金：7.0元 建筑面積： 108,000 樓宇高度：170m 層 數(shù) ：41層 停 車 位：1200個 客梯數(shù)量：11部 項目評析： 耀江集團配合浙江省政府建設的超高檔商務綜合樓； “2004中國十大新地標性建筑”； 自然景觀和商務環(huán)境結(jié)合較好。,代表性樓盤：,環(huán)球中心,浙商時代大廈,市場概述 市場小結(jié),杭州甲級寫字樓主要分布于黃龍、武林、慶春和錢江新城，近年隨著第三產(chǎn)業(yè)所占比逐漸擴大，杭州寫字樓市場發(fā)展逐步加速，寫字樓品質(zhì)和服務不斷提升；租金價格也呈增長態(tài)勢； 從目前調(diào)研結(jié)果來看，黃龍、武林、慶春等市中心傳統(tǒng)

7、商圈總存量為830萬左右，寫字樓平均租金為5.43元/天/平方米，整體空置率較低，部分項目甚至滿租，黃龍、武林與慶春版塊平均空置率為2.24%； 作為長三角區(qū)域重點城市，杭州經(jīng)濟發(fā)展實力雄厚，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求將逐步凸顯，未來寫字樓發(fā)展前景廣闊。,整體市場,各區(qū)域租金報價,各區(qū)域空置率,市場概述 錢江CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈攀?區(qū)域功能： 布局分布上分商務辦公區(qū)、證券金融中心、 行政辦公區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、濱江游憩區(qū)和精品商住區(qū)。,錢江新城簡介,錢江新城位于浙江省杭州市城區(qū)的東南部，錢塘江北岸，距蕭山國際機場約18公里。一期所轄范圍為：東臨錢塘江，南靠復興地區(qū)，西依秋濤路，北至錢塘江

8、二橋、艮山西路，占地面積約15.8平方公里。二期占地面積5.2平方公里，占地范圍為西至杭甬高速，東靠和睦港，北至艮山東路，南臨錢塘江。,市場概述 錢江CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈攀?存量項目,在建項目,本 案,政府公建,高德置地廣場,財富金融中心,圣奧中央大廈,杭州大劇院,杭州國際會議中心,迪凱銀座,杭州圖書館,來福士廣場,杭州萬象城,UDC時代,萬銀國際,華成國際發(fā)展大廈,宏程國際大廈,泛海國際,國際時代廣場,尊寶大廈,中天大廈,榮安大廈,瑞金國際商務大廈,漢嘉國際,迪凱金座,亞包大廈,錢江新城CBD處于集中開發(fā)建設階段，據(jù)目前調(diào)研結(jié)果來看：已入市項目與在建項目約占一半。,市場概述 錢江CBD區(qū)域

9、寫字樓市場數(shù)據(jù),市場概述 市場小結(jié),通過研究杭州，北京，上海，廣州的存量樓盤，統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的樓盤租金平均水平比業(yè)權(quán)分散的平均租金水平高21%左右。 杭州整體寫字樓市場的整體需求依然存在，通過我們前期給以合理優(yōu)惠，待中后期區(qū)域租金成熟并提升后，便能夠得到很好的市場回報。,樂工場觀點,據(jù)2010錢江新城核心區(qū)塊城市設計，來源：錢江新城門戶網(wǎng)站,Part 2 項目研判,項目區(qū)位 區(qū)域交通 參數(shù)概況 平層戶型 SWOT分析,目錄 Contents,項目區(qū)位,項目位于杭州錢江新城CBD內(nèi)，東臨國際會議中心和杭州大劇院，北望市民中心，與杭州的七星級酒店迪拜卓美亞帆船酒店僅隔一條富春路。 杭州“以錢塘江為軸線的

10、跨江、沿江，網(wǎng)絡化組團式布局”給錢江新城帶來了不可多得的發(fā)展機遇。,項目研判項目區(qū)位,公路交通 本案東北側(cè)解放東路為城市主干路，連接城區(qū)各處?？拷鼫拣咚俟放c蕭山國際機場，便捷未來客戶商務交流活動。 公共交通 公交 本案周邊600米內(nèi)目前公交9路、 B支1線、B2線、32路、96路、K105等多條公交線路均有站點，但距離本案有些距離。 地鐵 杭州地鐵規(guī)劃05年得到批復動工，未來4號線位于錢江新城核心區(qū)，由于規(guī)劃地鐵四號線設置在富春路上，站點已加密為三個，分別是城星路站、市民中心站、江錦路站。其中市民中心站靠近本案。,項目研判區(qū)域交通,本案周邊公路交通網(wǎng)絡發(fā)達，便于客戶商務往來；公交和未來地

11、鐵的設置便利了本案辦公客戶的員工通勤出行。但目前公共交通略顯不便，建議提供與出租車公司協(xié)調(diào)提供泊車合作優(yōu)惠、增加擺渡車等措施以改善交通，提升項目形象。,【總建筑面積】約21萬平方米， 【地上建筑面積】西塔97918，東塔66946 【建筑高度】東塔188米，西塔258米 【建筑層數(shù)】東塔37層，西塔55層 【結(jié)構(gòu)形式】框架核心筒結(jié)構(gòu)體系 【建筑造價】20億元 【投資單位】浙江特福隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 【設計單位】約翰波特曼建筑設計事務所 【物業(yè)公司】南都物業(yè),中國建設銀行浙江省分行于2011年底入住財富金融中心東塔樓。,項目研判參數(shù)概況,項目研判平層戶型,低區(qū)平面圖,中區(qū)平面圖,高區(qū)平面圖,P

12、art 3 營銷建議,客群定位 價格定位 工作進度計劃 營銷策略 租賃部及樣板層建議 包裝建議,目錄 Contents,重點發(fā)展行政辦公、金融、貿(mào)易、會展、文化娛樂、旅游服務等行業(yè)， 鼓勵外資金融、保險機構(gòu)在錢江新城按照國家規(guī)定開辦相關(guān)金融業(yè)務。 外地大中型企業(yè)集團（包括國外跨國公司）在錢江新城設立總部，研發(fā)中心、決策中心，決算中心，采購中心、分銷中心或區(qū)域性總部。 對錢江新城會展、廣告咨詢等行業(yè)實行開放。 積極吸引國際組織的駐華機構(gòu)、國際知名的律師事務所、會計師事務所、商會組織和外商代表機構(gòu)等入駐錢江中央商務區(qū)。,錢江新城產(chǎn)業(yè)引導,營銷建議客群定位,本案客群定位分析,客戶群分析,營銷建議客群

13、定位,營銷建議客群定位,客群定位建議：,銀行金融、保險機構(gòu)專業(yè)服務類客戶 / 500強跨國公司、外地大中型企業(yè)區(qū)域總部 / 知名會計師事務所、外商代表機構(gòu)為主； 互聯(lián)網(wǎng)、廣告媒體、會展公司 / 跨國公司、大中型企業(yè)相關(guān)中下游企業(yè)為輔。,樂工場建議：通過招商運營把控，提升入住客戶品質(zhì)，打造本案為區(qū)域客戶選址首選地標，做到建筑品質(zhì)與客戶品質(zhì)的統(tǒng)一。,優(yōu)勢S： 杭州地標建筑，建筑高度居首位，易見性優(yōu)越，周邊無遮擋，視野開闊； 統(tǒng)一業(yè)權(quán)有利于客戶品質(zhì)的把控與項目品牌提升。 項目交通條件便利，易達性好；靠近機場具有一定臨空優(yōu)勢，臨近錢塘江，可享受親水景觀； 項目交房標準為區(qū)域高端。平層無柱式辦公，使用率

14、高。,機會O： 市政府今年遷入錢江新城與錢江新城CBD規(guī)劃政策引導區(qū)域發(fā)展； 500強及企業(yè)總部入駐，產(chǎn)生聚集效應； 樂工場行業(yè)渠道模式的搭建與專業(yè)團隊的經(jīng)營服務將引領(lǐng)區(qū)域市場經(jīng)營模式，樹立本案運營模式地標典范。,威脅T： 歐債危機影響全球，宏觀經(jīng)濟下行，影響辦公物業(yè)市場。 區(qū)域入市項目集中，市場競爭激烈； 散售項目較多，周邊小業(yè)主租賃行為影響區(qū)域租賃市場客戶品質(zhì)與租金價格。,劣勢W： 辦公平層為橢圓形格局，部分戶型不利于后期客戶辦公使用； 車位配比為186/部，低于甲級寫字樓150/部的標準，車位略顯不足； 區(qū)域商務與生活配套有待完善。,通過項目初步SWOT分析，可知本項目有一定租賃及銷售難

15、度，所以更應深挖產(chǎn)品核心優(yōu)勢，借助專業(yè)團隊，廣泛搭建行業(yè)渠道，快速打通營銷通路。,項目研判SWOT分析,通過初步踏勘與市場研究，我司對本案SWOT分析如下：,按照工作安排，我司將在今后的合作進程中提出更為深入的研判與運營建議。,定價流程 市場比較： 選取標的物周邊及城市核心區(qū)競品項目進行比較，確定價格范圍； 專家評分： 確定定級因素，進行細部專家評分； 加權(quán)平均： 運用最小二乘法數(shù)學模型進行加權(quán)平均計算，確定標的物價格。,營銷建議價格定位,營銷建議價格定位,競品樓盤數(shù)據(jù),營銷建議價格定位,營銷建議價格定位,競品選擇依據(jù)： 1.本案所在區(qū)域租賃階段項目（萬銀大廈、UCD時代大廈等）； 2.城市黃

16、龍商圈、武林商圈高品質(zhì)項目（歐美中心、環(huán)球中心、公元大廈、嘉華國際等）,確定定級因素、指標與分值 我們總共列出8個定級因素，分別為位置、交通、項目規(guī)模、內(nèi)部配套、電梯、車位、物業(yè)管理公司、開發(fā)商實力，此8個因素，共分五等級，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等級越高。,營銷建議價格定位,營銷建議價格定位,加權(quán)平均,將本項目的分值代入到所求得的線性回歸方程,中，就可以求出本項目在市場中的定價時點上的客觀合理價格。 b =1.18 a =-4.91,解得：y = 4.525 按照目前市場客觀合理因素制定本案的租賃價格為： 報價5.06.0元/天/平方米（含物業(yè)管理費）； 成交價格在4.5-

17、5.5元/天/平方米 （含物業(yè)管理費）。,營銷建議價格定位,營銷建議價格定位,樂工場建議： 通過對比可發(fā)現(xiàn)：本案與核心區(qū)高品質(zhì)樓盤在樓盤規(guī)模、電梯、層高、停車位等方面均與核心區(qū)高品質(zhì)樓盤不相上下，鑒于本案所處錢江新城CBD商圈區(qū)域商務市場發(fā)展有待成熟，區(qū)域短期內(nèi)供應量較大，為保證開發(fā)商受益，迅速盤活資產(chǎn)，我司建議如下：,項目初期入市時通過適度的免租期和裝修期折合出有競爭力的凈租金價格吸引優(yōu)質(zhì)客戶，隨著入住率的提升不斷拉升實際租金水平，后期通過續(xù)租和客戶篩選達到收益最大化！,營銷建議租賃進度,營銷建議租賃進度,財富金融中心 租賃進度方案一：高租金起步方案,總運營周期：20個月（2012年10月至

18、2014年5月） 準 備 期（2012.8-9）：租賃前準備，市場推廣、客戶積累； 第一階段（2012.10-2013.3）： 累計完成 15% 約14688的出租面積； 第二階段（2013.4-9）： 累計完成 45% 約44063的出租面積； 第三階段（2013.10-2014.3）： 累計完成 80% 約78334的出租面積； 說明： 1.可出租面積按照97918測算。 2.前期高租金報價，意向客戶量相對較少，租賃進度減慢，租金增長幅度較低； 3.本方案按照每階段提升0.1%的租金增長率計算；,6個月,整 層 租 賃 結(jié) 合 散 租 周 期,20個月,12個月,營銷建議租賃進度,以下針對

19、本案租賃進度，采用兩種不同租金策略，從出租進度與租金收益兩方面進行對比，以期得出本案租賃的最優(yōu)方案。,營銷建議租賃進度,總運營周期：20個月（2012年10月至2014年5月） 準 備 期（2012.8-9）：租賃前準備，市場推廣、客戶積累； 第一階段（2012.10-2013.3）： 累計完成 15% 約14688的出租面積； 第二階段（2013.4-9）： 累計完成 60% 約44063的出租面積； 第三階段（2013.10-2014.3）： 累計完成 95% 約73438的出租面積； 說明： 1.可出租面積按照97918測算； 2.前期低租金報價，客戶量提升，租賃進度提速，后期租金增長幅

20、度較高； 3.本方案按照0.1%的增長率計算。,6個月,整 層 租 賃 結(jié) 合 散 租 周 期,20個月,12個月,營銷建議租賃進度,財富金融中心 租賃進度二方案：低租金起步方案,營銷建議租賃策略,通過對比可發(fā)現(xiàn)，高租金方案租金起步點高，后期出租率拉升幅度較低，導致租金價格提升受到影響；低租金方案租金起步點低，租賃過程中可迅速提升出租率，租金價格增幅較高，出租階段整體收益高出高租金方案930萬元。,高租金起步方案,低租金起步方案,低區(qū)先行開盤，由低區(qū)到高區(qū)，逐層開放，同時儲備中高區(qū)大型旗艦客戶，中區(qū)根據(jù)租賃狀況機動。,籌備期 2011.8-9月 工作重點：區(qū)域團隊組建，工作人員培訓、市場分析及

21、定位、測算租金價格，同時積累整租及散租意向客戶，銷售及推廣工具制作； 第一階段 2012.10-2013.3 工作重點：通過前期積累，確定營銷方案，京津滬杭三地聯(lián)動，舉辦跨省代理推介會，低區(qū)首先開盤，同時儲備中高區(qū)大面積客戶客戶談判，實現(xiàn)出租率20%； 第二階段 2013.4-9 工作重點：進行多渠道全方位推廣，大規(guī)模儲備散租意向客戶，市場競爭最激烈的時刻如需必要可推出傭金獎勵，力爭出租率達到60%； 第三階段 2013.10-2014.3 租賃階段熱銷期，持續(xù)宣傳推廣，與意向客戶談判，迅速積累客戶，鞏固簽約，價格做適當調(diào)整，據(jù)現(xiàn)狀調(diào)整推廣渠道，鼓勵代理持續(xù)成交，可適度提高出租價格，出租率達到

22、95%。,營銷建議階段策略,低租金高增幅方案-階段策略,會 所：紅酒、雪茄、高端拍賣等;,38F-53F:旗艦、大面積客戶整租，半層或整層為單位;,22F-37F:機動,根據(jù)客戶及營銷情況機動，可散租亦可整租;,2F-21F:散租,半層或更小面積客戶;,1F:大堂：接待功能；,B1:大堂：銀行/咖啡/品牌餐飲/品牌便利店等配套商業(yè)；,營銷建議分層策略,分層策略,B2:員工餐廳，文印商務中心等配套商業(yè)；,營銷建議銷控策略,中低區(qū)先行開盤，低價入市， 10-11月間開展項目全國推介會，通過推廣吸引關(guān)注； 以免租期裝修期等優(yōu)惠條件快速吸引客戶入住； 由底層向高層逐層打開，控制銷售節(jié)奏，避免隨意簽約增

23、加較差戶型租賃難度； 由于大面積客戶談判周期較長，開盤時即可積蓄大面積意向客戶，展開談判進程。 達到一定出租率后提升價格，拉升租金水平； 小面積客戶談判周期與裝修時間短，租金承受水平較高，可迅速提升項目入住率和簽約價格。 高區(qū)預留給大面積旗艦客戶， 后期大面積客戶集中簽約，制造話題再次吸引關(guān)注。,銷控策略,引進頂級品牌會所可提升項目檔次與品質(zhì)，帶來優(yōu)質(zhì)客戶與人脈等多方面資源，同時頂級會所也將成為項目的高端特質(zhì)符號，提升項目知名度與品牌美譽度。 我司受美國會國際有限公司授權(quán)，為其提供在中國區(qū)協(xié)助開辦各類會所選址（包括在選址過程中的商務洽談，簽約等）服務。 經(jīng)過我司引薦，成功將美國會城市會所與鄉(xiāng)村

24、會所品牌引進聯(lián)想控股融科智地天津公司泰豐及團泊湖項目。,會 所：紅酒、雪茄、高端拍賣等,營銷策略建議會所,營銷建議吸引策略,營銷建議工作進度,結(jié)合項目特點，在充分考慮市場與經(jīng)濟性的前提下，我方建議本案采取持有租賃的方式進行運作，根據(jù)樂工場多年行業(yè)經(jīng)驗，我司對本案的營銷策略建議如下：,搭建代理渠道平臺： 建立長期共享的渠道平臺，為項目前期招商及后期經(jīng)營做好鋪墊，樹立業(yè)界口碑； 市場推廣與行業(yè)推廣相結(jié)合 媒體、活動等市場推廣手段與行業(yè)渠道活動推廣相結(jié)合，特別是渠道活動、代理行走訪講盤等推廣手段，可迅速提升項目在業(yè)內(nèi)知名度。 合理價格讓利，維護項目形象： 前期吸引優(yōu)質(zhì)客戶，以較高合同價格簽約，從裝修

25、期與免租期方面給予優(yōu)惠讓利，以維護市場高端形象口碑與地標形象，便于二輪招租時簽約價格的提升。,營銷建議營銷策略,營銷建議營銷策略,樂工場作為渠道資源的整合者，十年來一直專注于代理渠道的搭建與暢通工作，擁有最廣闊的渠道資源和最豐富的行業(yè)經(jīng)驗值。通過與我方的合作，開發(fā)商可成功利用我方與代理行之間的合作橋梁，使財富金融中心項目信息準確快速到達有效客戶，從而實現(xiàn)成交。,樂工場的工作,營銷建議營銷策略,全國合作及加盟戰(zhàn)略拉開序幕,北京樂工場（2010年）,天津樂工場（2011年）,長三角樂工場(籌備中),成都樂工場(籌備中),武漢樂工場(籌備中),營銷建議營銷策略,西安樂工場(籌備中),異地渠道搭建,營

26、銷建議營銷策略,結(jié)合樂工場全國拓展步伐，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標，樂工場開設長三角分公司，以上海為中心，搭建長三角區(qū)域公司渠道。 財富金融中心作為長三角區(qū)域首家渠道代理項目，借助樂工場渠道代理平臺，可建立起項目與客戶代理之間廣泛而深入的合作渠道平臺，與市場上主要代理行全面合作，同時與京津滬杭三地聯(lián)動，引進京津滬三地客戶進駐杭州。為項目引進京津滬等一線城市的客戶資源。,本案已具備基本租賃入住條件，為營造整體一致的設計風格，提升項目品質(zhì)，提高租客看房效果，建議在高層景觀樓層增設置大開間示意樣板樓層，方便高品質(zhì)大面積客戶考察高區(qū)樓層，并對樣板樓層的公共區(qū)域和辦公區(qū)域進行精裝修，給租客直觀感受。 為進一步

27、提高產(chǎn)品品質(zhì)，建議提高本案的交房標準，如提供地毯、吊頂、玻璃門、燈盤、窗簾材料等附加服務，既可以增強項目競爭力、也便于統(tǒng)一項目形象，便利日后管理。,公共走廊 墻面：外墻壁紙；提供玻璃門及不銹鋼框； 地面：高檔地毯； 吊頂：礦棉板吊頂。,辦公區(qū)域 墻面：內(nèi)墻環(huán)保防水漆面； 地面：高檔地毯； 吊頂：提供統(tǒng)一標準的礦棉板吊頂、燈盤、出風口、窗簾。,營銷建議樣板樓層及交房標準建議,營銷建議樣板樓層,實際電梯廳 推薦公共走廊范例 實際標準開間 推薦標準開間,營銷建議樣板樓層及交房標準建議,營銷建議樣板樓層,針對第一稿方案，我司建議：拆掉公共區(qū)域隔斷墻，充分利用核心筒周邊面積，增大使用率，避免局部緊促等建

28、議。 針對第二稿方案，我司繼續(xù)建議： W22-W23至核心筒間增加兩個半透明封閉式經(jīng)理室，以適應后期業(yè)務發(fā)展。 開放式員工區(qū)的家具擺放可否還有其他方案，目前感覺較松散，集約化程度和大進深效果未凸顯。 視聽區(qū)域功能在大會議室即可實現(xiàn)，不用單設，節(jié)約空間充分布局大開間辦公氛圍。 裝飾及辦公家具布置一定注重商務感，減少住宅銷售的生活氣息。 請適度考慮文印區(qū).飲水區(qū).綠植和沙盤模型區(qū).展示墻區(qū)。,第二稿方案,第一稿方案,第一版租賃部設計方案（缺）,設計原則： 租賃部作為大廈的形象，首先展示給租客未來的辦公環(huán)境，因此租賃部設計既要與項目整體風格統(tǒng)一，又需保持簡約和自然的裝修效果； 位置面積： 建議設在大

29、廈14層，以獲得開闊的的視野和便利的看房條件，面積為300平米左右； 功能分區(qū)： 前臺接待處、經(jīng)理辦公室、小洽談間2-3間（36人）、大會議室（10人）、敞開辦公區(qū)至少有6個工位； 墻面布置： 懸掛財富金融中心效果圖背板、辦公室內(nèi)懸掛點綴圖及工作所需圖片及項目賣點圖片； 地面布置： 辦公區(qū)鋪地毯，選擇單一或不同顏色的大面積色塊組合圖案，體現(xiàn)高檔和簡約的氣質(zhì)；有條件的情況下可擺放項目沙盤； 環(huán)境布置： 作為客戶了解大廈內(nèi)部的重要場所，樣板間內(nèi)需擺放綠色植物，以及配備保潔人員，時刻保證室內(nèi)的干凈、整潔，以體現(xiàn)項目的整體形象。,營銷建議租賃部布置建議,營銷建議租賃部布置,Part 4 推廣策略,推廣

30、目標 推廣手段 渠道推廣策略 包裝建議,目錄 Contents,推廣目標,增加項目的知名度，確立項目的杭州商務領(lǐng)航地位， 打造“杭州CBD首席綜合商務旗艦”的概念。 擴大影響力，以長三角為中心，輻射全國。,推廣策略推廣目標,市場推廣,+,市場推廣目的： 樹立業(yè)主方企業(yè)形象與品牌，擴大企業(yè)及本案的知名度與認知度。以社會大眾為目標受眾。,推廣手段： 大眾媒體推廣手段為主，如：廣播、雜志報紙、專業(yè)刊物等。,渠道推廣目的： 傳播本案相關(guān)營銷信息，促進租賃成交為目的，以專業(yè)代理機構(gòu)及潛在客戶為目標受眾。,推廣手段： 專業(yè)渠道推廣手段為主，樂工場聯(lián)盟渠道、樂工場網(wǎng)站、數(shù)據(jù)庫、DM、EDM，樓體條幅等。,與

31、住宅項目不同，商業(yè)地產(chǎn)的營銷推廣更加側(cè)重于渠道的力度，專業(yè)的商業(yè)代理行所接觸的客戶層面更為廣泛與深入，因此推廣方案我司建議采用商業(yè)地產(chǎn)代理渠道及行業(yè)網(wǎng)絡媒體推廣兩種方式為主，其他媒體輔助推廣的整合推廣方案，做有針對性的精準推廣。,推廣策略推廣方式,報紙：長三角影響力大的經(jīng)濟類報紙進行硬廣及軟宣的綜合推廣，確定主旨，進行前期預熱； 雜志：財經(jīng)類、房產(chǎn)類、民航雜志、高端汽車雜志、Golf雜志；,DM直投：商務論壇、車展、機場、私人會所；,網(wǎng)絡推廣：焦點、新浪、杭州市政網(wǎng),PR活動：杭州頂級私人會所、Golf場等,市場推廣手段,推廣策略推廣方式,根據(jù)項目體量不同，常規(guī)市場推廣費用占總收入額的1%-3

32、%左右； 根據(jù)我司近50個項目運營經(jīng)驗，按照低租金高增幅收益方案計算，建議本案租賃期間市場推廣費用控制在150-200萬元之間。,市場推廣費用,公關(guān)活動目標,全方位向杭州強調(diào)“杭州CBD首席綜合商務旗艦”這一地標理念； 全方位展示浙江特福隆集團的雄厚根基及借力周邊配套設施、俊美景觀博得杭州商務圈乃至長三角商務群體的信任與認同； 全方位展示浙江財富金融中心高端品質(zhì)，詳細介紹約翰波特曼建筑設計事務所，展示獨特的“波特曼空間”； 全方位樹立浙江財富金融中心項目的知名度、信譽度、美譽度并著力推出項目一系列具體的推廣； 全方位啟動招商租賃，力爭在最短的時間內(nèi)拉動業(yè)績，吸引高端客戶。,推廣策略推廣方式,公

33、關(guān)活動安排,推廣策略推廣方式,1.樂工場網(wǎng)絡賣場：設立專區(qū)。,2.線上推廣：短信、彩信、 DM直投、郵件系統(tǒng)等。,3.線下推廣：推介會、看房團、 代理聚會及拜訪講盤等。,財富金融中心 渠道推廣策略,推廣策略渠道策略,網(wǎng)站推廣效果示意 （項目專區(qū)/項目詳情頁）,樂工場網(wǎng)絡賣場推廣：建設項目線上展示專區(qū),視頻看房,推廣策略渠道策略,樂工場聯(lián)盟推廣：專注渠道，精確鎖定客戶需求,推廣策略渠道策略,推廣策略渠道策略,樓體包裝建議,營銷建議樓體包裝,建議本案增加泛光照明、樓體LOGO、廣場立柱與整體氛圍包裝，以進一步提升本案的視覺形象。,企業(yè)視覺識別系統(tǒng),基本要素： Logo設計 項目Slogan確立： “杭州CBD首席綜合商務建群” 標準色及輔助色 標準圖形及輔助圖形,營銷建議視覺包裝,通過企業(yè)視覺識別系統(tǒng)建立起企業(yè)高端商務的專業(yè)形象，傳達企業(yè)運營理念理念表