建設(shè)用地管理第6章 國有土地使用權(quán)出讓管理2

1、第一節(jié)國有土地使用權(quán)出讓管理概述 第二節(jié)國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓管理 第三節(jié)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌 出讓管理 第四節(jié) 國有土地使用權(quán)出讓的合同管理,第六章 國有土地使用權(quán)出讓管理,一、國有土地使用權(quán)出讓的含義、特點(diǎn) 二、國有土地使用權(quán)出讓的法律關(guān)系要素 三、國有土地使用權(quán)出讓的基本原則 四、土地使用權(quán)出讓人與受讓人權(quán)利義務(wù) 五、國有土地使用權(quán)出讓的期限和方式 六、關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓最低價(jià),第一節(jié)國有土地使用權(quán)出讓管理概述,（一）國有土地使用權(quán)出讓的含義 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓就是市、縣土地管理部門以國家土地所有者代表的身份，通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌

2、等方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 出讓的國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他活動(dòng)。國有土地所有權(quán)始終不變。出讓合同規(guī)定的使用期滿，用地者如不續(xù)期，土地使用權(quán)連同地上建筑物、附著物所有權(quán)由國家無償取得。,一、國有土地使用權(quán)出讓的含義特點(diǎn),（二）國有土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn) 1由單一的土地分配方式變?yōu)槎喾N分配方式 2由長期無償使用土地變?yōu)橛袃斢邢奁谑褂?3由土地不允許轉(zhuǎn)讓變?yōu)榭梢宰杂闪鲃?dòng) 4由土地行政批文變?yōu)榻?jīng)濟(jì)合同制,一、國有土地使用權(quán)出讓的含義特點(diǎn),（一）出讓主體（出讓方） 國有土地使用權(quán)出讓主體是國家，這是因?yàn)閲沂菄型?/p>

3、地的所有者。 由于出讓土地使用權(quán)是土地所有權(quán)的體現(xiàn)，必須由政府代表國家來行使，這一權(quán)力授予了土地所在地的市、縣人民政府，市、縣人民政府不能把權(quán)力再行下放，即區(qū)、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府沒有國有土地使用權(quán)出讓權(quán)。出讓土地使用權(quán)由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，具體工作則由政府職能部門來完成。市、縣人民政府土地管理部門是國有土地的產(chǎn)權(quán)代表，負(fù)責(zé)國有土地使用權(quán)出讓工作。,二、國有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系要素,（二）出讓客體（標(biāo)的） 出讓行為的客體只能是國有土地，需要占用集體土地的，應(yīng)先按國家有關(guān)規(guī)定辦理征收手續(xù)，將集體土地變?yōu)閲型恋刂蠓娇沙鲎尅?國家出讓的也只能是國有土地使用權(quán)。出讓土地根據(jù)需要而定，可以是未開發(fā)的生地

4、，也可以是已經(jīng)進(jìn)行了“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的熟地。 地下的各類自然資源、礦產(chǎn)及埋藏物和市政公用設(shè)施，不在土地使用權(quán)出讓之列。,二、國有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系要素,（三）出讓對(duì)象（受讓方） 根據(jù)出讓和轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的對(duì)象是中華人民共和國境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。即除法律另有規(guī)定者外，任何公司、企業(yè)、組織和個(gè)人都可通過出讓得到土地使用權(quán)。這既反映了我國土地使用制度改革的深度，也反映了擴(kuò)大對(duì)外開放的程度。,二、國有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系要素,1出讓國有土地使用權(quán)是政府行為 2出讓土地使用權(quán)必須有計(jì)劃地進(jìn)行 3出讓土地使用權(quán)必須履行報(bào)批手續(xù),三、國有土地使用權(quán)出讓的基本原則,（

5、一）土地使用權(quán)出讓的權(quán)利 代表國家土地產(chǎn)權(quán)的市、縣人民政府作為土地使用權(quán)出讓人的權(quán)利主要有： 科學(xué)測(cè)定和收取土地使用權(quán)出讓金。 土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額取決于土地價(jià)格，地價(jià)的測(cè)算直接關(guān)系到土地使用權(quán)出讓的權(quán)益，因此要科學(xué)測(cè)算地價(jià)，使地價(jià)既能反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度，充分實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，又能反映投資的軟、硬環(huán)境。要嚴(yán)格收取土地的使用權(quán)價(jià)款，不得拖延。,四、使用權(quán)出讓人與受讓人權(quán)利義務(wù),（一）土地使用權(quán)出讓的權(quán)利 監(jiān)督土地使用權(quán)受讓人正確行使土地使用權(quán)。 即對(duì)受讓者是否按出讓合同和城市規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地進(jìn)行監(jiān)督。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第17條規(guī)定：“未按合同規(guī)定的期限和條件

6、開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰”。,四、使用權(quán)出讓人與受讓人權(quán)利義務(wù),（一）土地使用權(quán)出讓的權(quán)利 出讓期滿無償?shù)厥栈赝恋厥褂脵?quán)及地面附著建筑物的權(quán)利。 需要拆除的附著物，受讓人應(yīng)負(fù)責(zé)拆除或交付拆除費(fèi)用；需要繼續(xù)使用，允許辦理續(xù)期出讓申請(qǐng)，重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓價(jià)款；使用期未滿因公共利益需要，政府可以依照法律程序提前收回土地，但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予受讓人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。,四、使用權(quán)出讓人與受讓人權(quán)利義務(wù),（二）土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利 土地使用權(quán)受讓人作為土地的使用人在土地使用權(quán)期限內(nèi)享有下列權(quán)利。 取得被出讓土

7、地的一定期限的使用權(quán)。 受讓人在合同規(guī)定的期限內(nèi)依照法律和合同規(guī)定享有被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 受讓人在達(dá)到合同規(guī)定的開發(fā)建設(shè)要求后，將余期內(nèi)土地使用權(quán)及地上建筑物有償轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租、繼承、抵押的權(quán)利。,四、使用權(quán)出讓人與受讓人權(quán)利義務(wù),（三）土地使用權(quán)受讓人的義務(wù) 土地使用權(quán)受讓人的義務(wù)有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 支付土地使用權(quán)出讓金。 按出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。 使用權(quán)期限屆滿，無償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)連同地上建筑物、附著物交還土地使用權(quán)出讓人。,四、使用權(quán)出讓人與受讓人權(quán)利義務(wù),（一）國有土地使用權(quán)出讓的期限 土地使用權(quán)出讓的年限，由國家和土地使用權(quán)受讓方通過國有土地

8、使用權(quán)出讓合同來約定，但國家對(duì)出讓的最高年限有具體規(guī)定，即居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。 合同約定的年限不得超過國務(wù)院規(guī)定的國有土地使用權(quán)出讓最高年限，超過最高年限的無效。,五、國有土地使用權(quán)出的期限和方式,（二）國有土地使用權(quán)出讓的方式 出讓方式是指國有土地的產(chǎn)權(quán)代表通過什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)出讓給一定的土地使用者。 國有土地使用權(quán)的出讓可以采取拍賣、招標(biāo)、掛牌或者雙方協(xié)議方式。 根據(jù)2007年9月21日國土資源部第3次部務(wù)會(huì)議審議通過的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國國

9、土資源部第39號(hào)令）中的規(guī)定，工業(yè)（包括倉儲(chǔ)用地，不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。,五、國有土地使用權(quán)出的期限和方式,（一）協(xié)議出讓最低價(jià) 國土資源部2003年6月發(fā)布的協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第21號(hào)）規(guī)定協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)（含財(cái)政專項(xiàng)資金）之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70。低于最低價(jià)時(shí)國有土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。,六、關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓最低價(jià),（二）全國工業(yè)用地出

10、讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知（國土資發(fā)2006307號(hào)）中的規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。,六、關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓最低價(jià),一、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的概念 二、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍 三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 四、劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 五、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓,第二節(jié) 國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓管理,協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。,一、協(xié)議

11、出讓國有土地使用權(quán)的概念,出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況： 政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地及工業(yè)用地（不包括采礦用地）以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的。 原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，國有土地劃撥決定書、國有土地租賃合同或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式。,二、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，國有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)

12、收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式。 出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可采用協(xié)議方式。 法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。,二、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍,1公開出讓信息，接受用地申請(qǐng)，確定供地方式 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)將經(jīng)批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃向社會(huì)公布。有條件的地方可以根據(jù)供地進(jìn)度安排，分階段將國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃細(xì)化落實(shí)到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時(shí)向社會(huì)公布。國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃以及細(xì)化的地段、地塊信息應(yīng)當(dāng)同時(shí)通過中國土地市場(chǎng)網(wǎng)公布。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,2編制協(xié)議出讓方案 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同規(guī)劃等部門，依據(jù)國有土

13、地使用權(quán)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請(qǐng)的用地類型、規(guī)模等，編制國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓方案。 協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬出讓地塊的位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時(shí)間、供地方式等。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,3地價(jià)評(píng)估，確定底價(jià) 地價(jià)評(píng)估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的土地或不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓底價(jià)。協(xié)議出讓底價(jià)不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價(jià)。 出讓底價(jià)確定后，在出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個(gè)人不得

14、泄露。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,4協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)批 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。 5協(xié)商。簽訂意向書 市、縣國土資源管理部門依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案和底價(jià)，與意向用地者就土地出讓價(jià)格等進(jìn)行充分協(xié)商、談判。協(xié)商談判時(shí)，國土資源管理部門參加談判的代表應(yīng)當(dāng)不少于2人。雙方協(xié)商、談判達(dá)成一致，并且議定的出讓價(jià)格不低于底價(jià)的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)與意向用地者簽訂國有土地使用權(quán)出讓意向書。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,6公布 國有土地使用權(quán)出讓意向書簽訂后，市、縣國土資源管理部門將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、

15、擬出讓價(jià)格等內(nèi)容在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)等指定場(chǎng)所以及中國土地市場(chǎng)網(wǎng)進(jìn)行公示，并注明意見反饋途徑和方式。公示時(shí)間不得少于5日。 公示期間，有異議且經(jīng)市、縣國土資源管理部門審查發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,7簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果 公示期滿，無異議或雖有異議但經(jīng)市、縣國土資源管理部門審查沒有發(fā)現(xiàn)存在違反法律、法規(guī)行為的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓意向書約定，與意向用地者簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。 合同簽訂后7日內(nèi)，市、縣國土資源管理部門將協(xié)議出讓結(jié)果通過中國土地市場(chǎng)網(wǎng)以及土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督。 公布出讓

16、結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級(jí)別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價(jià)格和成交時(shí)間等內(nèi)容。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,8核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地 市、縣國土資源管理部門向受讓人核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，并按照國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)書約定的時(shí)間和條件將出讓土地交付給受讓人。 9辦理土地登記 受讓人按國有土地使用權(quán)出讓合同約定付清全部出讓金，依法申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證，取得土地使用權(quán)。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,10資料歸檔 協(xié)議出讓手續(xù)全部辦結(jié)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)宗地出讓過程中的出讓信息公布、用地申請(qǐng)、審批、談判、公示、簽訂合同等各

17、環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按規(guī)定歸檔。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,（一）原劃撥、承租使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的處理 不需要改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件，且符合規(guī)劃的，報(bào)經(jīng)市、且人民政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議出讓手續(xù)。 需要改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件，且符合規(guī)劃的，經(jīng)規(guī)劃管理部門同意可以改變土地用途等土地使用條件的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但國有土地劃撥決定書、國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開出讓的除外。,四、劃撥、承租土地使用權(quán)人 申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,（二）原劃撥、承租使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的程序 1申請(qǐng)與受理 原劃撥、承租土地使用

18、權(quán)人向市、縣國土資源管理部門提出申請(qǐng)。 2審查、地價(jià)評(píng)估，確定協(xié)議出讓方案 3出讓方案報(bào)批 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報(bào)市、縣人民政府審批。 4簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果 5辦理土地登記 6資料歸檔,四、劃撥、承租土地使用權(quán)人 申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但國有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。 1申請(qǐng)與受理，原使用權(quán)人持有關(guān)材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。 2審查、確定協(xié)議出讓方案 3出讓方案報(bào)批 4公開交易 5簽訂出讓合同、公布出

19、讓結(jié)果 6辦理土地登記 7資料歸檔,五、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓,一、招拍掛出讓國有土地使用權(quán)的概念 二、招拍掛出讓國有土地使用權(quán)的范圍 三、招拍掛出讓的組織實(shí)施概述 四、招拍掛出讓的組織實(shí)施,第三節(jié) 國有土地使用權(quán)招標(biāo)、 拍賣、掛牌出讓管理,招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 掛牌出讓國有

20、土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。,一、招拍掛出讓國有土地使用權(quán)的概念,工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。 具體范圍包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。 供應(yīng)工業(yè)（包括倉儲(chǔ)，不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地。 其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的。 劃撥土地

21、使用權(quán)改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的。,二、招拍掛出讓國有土地使用權(quán)的范圍,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的。 出讓土地使用權(quán)改變用途，國有土地使用權(quán)出讓合同約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的。 法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。,二、招拍掛出讓國有土地使用權(quán)的范圍,（一）實(shí)施主體 國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓由市、縣國土資源管理部門組織實(shí)施。 （二）組織方式 市、縣國土資源管理部門實(shí)施招

22、標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)活動(dòng)，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇以下方式。 市、縣國土資源管理部門自行辦理。 市、縣國土資源管理部門指定或授權(quán)下屬事業(yè)單位具體承辦。 市、縣國土資源管理部門委托具有相應(yīng)資質(zhì)的交易代理中介機(jī)構(gòu)承辦。,三、招拍掛組織實(shí)施的概述,（三）協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu) 國有土地使用權(quán)出讓實(shí)行集體決策。市、縣國土資源管理部門根據(jù)實(shí)際情況，可以成立國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決出讓中的相關(guān)問題，集體確定有關(guān)事項(xiàng)。 （四）土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人 國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由符合國土資源部確定的土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人條件并取得資格的人員主持進(jìn)行。,三、招拍掛組織實(shí)施的概述,（五

23、）招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序 公布出讓計(jì)劃，確定供地方式。 編制、確定出讓方案。 地價(jià)評(píng)估，確定出讓底價(jià)。 編制出讓文件。 發(fā)布出讓公告。 申請(qǐng)和資格審查。 招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施。 公布出讓結(jié)果，簽訂出讓合同。 核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地。 辦理土地登記、資料歸檔,三、招拍掛組織實(shí)施的概述,（一）公布出讓計(jì)劃，確定供地方式 1將經(jīng)批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃向社會(huì)公布 根據(jù)供地進(jìn)度安排，分階段將國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃細(xì)化落實(shí)到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時(shí)向社會(huì)公布。 2接受用地申請(qǐng) 明確用地者申請(qǐng)用地的途徑和方式，公開接受用地申請(qǐng)。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（一）公布出讓計(jì)劃，確定供地方式 3用地預(yù)

24、申請(qǐng)和申請(qǐng) 單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計(jì)劃和土地市場(chǎng)情況，適時(shí)組織實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，并通知提出該宗地用地預(yù)申請(qǐng)的單位或個(gè)人參加。提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位、個(gè)人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競(jìng)投或競(jìng)買，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（一）公布出讓計(jì)劃，確定供地方式 4確定供地方式 根據(jù)意向用地者申請(qǐng)情況，符合招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓規(guī)定的范圍的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。 對(duì)不能確定是否符合招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓

25、規(guī)定的范圍的具體宗地，可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（二）編制、確定出讓方案 1編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案 招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬出讓地塊的具體位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時(shí)間、供地方式、建設(shè)時(shí)間等。屬于綜合用地的，應(yīng)明確各類具體用途、所占面積及其各自的出讓年期。 2招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案報(bào)批 國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方案應(yīng)按規(guī)定報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（三）地價(jià)評(píng)估，確定出讓底價(jià) 1地價(jià)評(píng)估 地價(jià)評(píng)估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進(jìn)行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的土地或不動(dòng)產(chǎn)

26、評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 2確定底價(jià) 根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策，綜合確定出讓底價(jià)和投標(biāo)、競(jìng)買保證金。招標(biāo)出讓的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定標(biāo)底；拍賣和掛牌出讓，應(yīng)同時(shí)確定起叫價(jià)、起始價(jià)等。 標(biāo)底、底價(jià)確定后，在出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個(gè)人不得泄露。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（四）編制出讓文件 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買須知、土地使用條件、標(biāo)書或競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同文本。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（五）發(fā)布出讓公告 公告的內(nèi)容 出讓人的名稱和地址。 出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、使用年限、用途、規(guī)劃

27、指標(biāo)要求。 投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求以及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法。 索取招拍掛出讓文件時(shí)間、地點(diǎn)和方式。 招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等。 確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法。 投標(biāo)、競(jìng)買保證金。 其他需要公告的事項(xiàng)。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（六）申請(qǐng)和資格審查 1申請(qǐng) 土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的申請(qǐng)人，可以是中華人民共和國境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，但法律法規(guī)對(duì)申請(qǐng)人另有限制的除外。 申請(qǐng)人可以單獨(dú)申請(qǐng)，也可以聯(lián)合申請(qǐng)。 申請(qǐng)人應(yīng)在公告規(guī)定期限內(nèi)交納出讓公告規(guī)定的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，并根據(jù)申請(qǐng)人類型，持相應(yīng)文件向出讓人提出競(jìng)買、競(jìng)投申請(qǐng)。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（

28、六）申請(qǐng)和資格審查 2資格審查 經(jīng)審查，符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)申請(qǐng)人的投標(biāo)或競(jìng)買資格，并通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。采用招標(biāo)或拍賣方式的，取得投標(biāo)或競(jìng)買資格者不得少于3個(gè)。 出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的情況進(jìn)行保密。 申請(qǐng)人對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌文件有疑問的，可以書面或者口頭方式向出讓人咨詢，出讓人應(yīng)當(dāng)為申請(qǐng)人咨詢以及查詢出讓地塊有關(guān)情況提供便利。根據(jù)需要，出讓人可以組織申請(qǐng)人對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（七）招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施 1招標(biāo) （1）投標(biāo)市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)組織招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行。 投標(biāo)開始前，招標(biāo)主

29、持人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)組織開啟標(biāo)箱，檢查標(biāo)箱情況后加封。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間將標(biāo)書及其他文件送達(dá)指定的投標(biāo)地點(diǎn)，經(jīng)招標(biāo)人登記后，將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄投標(biāo)文件的，投標(biāo)人可以郵寄，但以招標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。招標(biāo)人登記后，負(fù)責(zé)在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。投標(biāo)人投標(biāo)后，不可撤回投標(biāo)文件，并對(duì)投標(biāo)文件和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。投標(biāo)人可以對(duì)已提交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充說明，但應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前書面通知招標(biāo)人并將補(bǔ)充文件送達(dá)至投標(biāo)地點(diǎn)。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（七）招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施 1招標(biāo) （2）開標(biāo)招標(biāo)人按照招標(biāo)出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

30、開標(biāo)應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行。招標(biāo)主持人邀請(qǐng)投標(biāo)人或其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱。標(biāo)箱開啟后，招標(biāo)主持人應(yīng)當(dāng)組織逐一檢查標(biāo)箱內(nèi)的投標(biāo)文件，經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（七）招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施 1招標(biāo) （3）評(píng)標(biāo)按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組。按照綜合條件最佳者得的原則確定中標(biāo)人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。 評(píng)標(biāo)小組由出讓人、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)。有條件的地方，可建立土地評(píng)標(biāo)專家?guī)?，每次評(píng)標(biāo)前隨機(jī)從專家?guī)熘谐槿≡u(píng)標(biāo)小組專家成

31、員。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，保證評(píng)標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容做出必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。 評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)綜合評(píng)分結(jié)果確定中標(biāo)候選人。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（七）招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施 1招標(biāo) （4）定標(biāo)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)標(biāo)小組推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人。招標(biāo)人也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。 按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，直接宣布報(bào)價(jià)最高且不低于底價(jià)者為中標(biāo)人。有兩個(gè)或兩個(gè)以上申請(qǐng)人的報(bào)價(jià)相同且

32、同為最高報(bào)價(jià)的，可以由相同報(bào)價(jià)的申請(qǐng)人在限定時(shí)間內(nèi)再行報(bào)價(jià)，或者采取現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式確定中標(biāo)人。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（七）招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施 1招標(biāo) （5）發(fā)出中標(biāo)通知書確定中標(biāo)人后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知其他投標(biāo)人。中標(biāo)通知書應(yīng)包括招標(biāo)人與中標(biāo)人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及雙方簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。中標(biāo)通知書對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或者中標(biāo)人不按約定簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同、放棄中標(biāo)宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（七）招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施 2拍賣 市、縣國土資源管理部門應(yīng)

33、當(dāng)按照出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)組織拍賣活動(dòng)。拍賣活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行。 拍賣會(huì)按下列程序進(jìn)行： 拍賣主持人宣布拍賣會(huì)開始。 拍賣主持人宣布競(jìng)買人到場(chǎng)情況。設(shè)有底價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)將密封的拍賣底價(jià)交給拍賣主持人，拍賣主持人現(xiàn)場(chǎng)開啟密封件。 拍賣主持人介紹拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃指標(biāo)要求、建設(shè)時(shí)間等。 拍賣主持人宣布競(jìng)價(jià)規(guī)則。拍賣主持人宣布拍賣宗地的起叫價(jià)、增價(jià)規(guī)則和增價(jià)幅度，并明確提示是否設(shè)有底價(jià)。在拍賣過程中，拍賣主持人可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況調(diào)整增價(jià)幅度。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（七）招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施 2拍賣 拍賣主持人報(bào)出起叫價(jià)，宣布競(jìng)價(jià)開始。 競(jìng)買人舉牌

34、應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)。 拍賣主持人確認(rèn)該競(jìng)買人應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)。 拍賣主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)而沒有人再應(yīng)價(jià)或出價(jià)，且該價(jià)格不低于底價(jià)的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，拍賣主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。成交結(jié)果對(duì)拍賣人、競(jìng)得人和出讓人均具有法律效力。最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)低于底價(jià)的，拍賣主持人宣布拍賣終止。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（七）招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施 2拍賣 簽訂成交確認(rèn)書。確定競(jìng)得人后，拍賣人與競(jìng)得人當(dāng)場(chǎng)簽訂成交確認(rèn)書。拍賣人或競(jìng)得人不按規(guī)定簽訂成交確認(rèn)書的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。競(jìng)得人拒絕簽訂成交確認(rèn)書也不能對(duì)抗拍賣成交結(jié)果的法律效力。成交確認(rèn)書應(yīng)包括拍賣人與競(jìng)得人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間

35、、地點(diǎn)、價(jià)款，以及雙方簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對(duì)拍賣人和競(jìng)得人具有法律效力，拍賣人改變拍賣結(jié)果的，或者競(jìng)得人不按約定簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同、放棄競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。拍賣過程應(yīng)當(dāng)制作拍賣筆錄。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（七）招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施 3掛牌 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)組織掛牌活動(dòng)。掛牌活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行。 （1）公布掛牌信息在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃指標(biāo)要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易地點(diǎn)掛牌公布。掛牌時(shí)間不得少

36、于10個(gè)工作日。 （2）競(jìng)買人報(bào)價(jià)符合條件的競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)。有條件的地方，可以采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)報(bào)價(jià)。 （3）確認(rèn)報(bào)價(jià)掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格，繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)。有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為該掛牌價(jià)格的出價(jià)人。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（七）招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施 3掛牌 （4）掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。設(shè)有底價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)在掛牌截止前將密封的掛牌底價(jià)交給掛牌主持人，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)打開密封件。在公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間，競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)出席掛牌現(xiàn)場(chǎng)，主持人宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。 掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒有競(jìng)

37、買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌主持人宣布掛牌活動(dòng)結(jié)束，并按下列規(guī)定確定掛牌結(jié)果。 最高掛牌價(jià)格不低于底價(jià)的，掛牌主持人宣布掛牌出讓成交，最高掛牌價(jià)格的出價(jià)人為競(jìng)得人。 最高掛牌價(jià)格低于底價(jià)的，掛牌主持人宣布掛牌出讓不成交。 有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，即屬于掛牌截止時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的情形，掛牌主持人應(yīng)當(dāng)宣布掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，并宣布現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的時(shí)間和地點(diǎn)，通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（七）招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施 3掛牌 （5）現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)應(yīng)當(dāng)由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行，取得該宗地掛牌競(jìng)買資格的競(jìng)買人均可參加現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)按下列程序舉行。 掛牌主持人

38、應(yīng)當(dāng)宣布現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的起始價(jià)、競(jìng)價(jià)規(guī)則和增價(jià)幅度，并宣布現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)開始?，F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的起始價(jià)為掛牌活動(dòng)截止時(shí)的最高報(bào)價(jià)增加一個(gè)加價(jià)幅度后的價(jià)格。 參加現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的競(jìng)買人按照競(jìng)價(jià)規(guī)則應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)。 掛牌主持人確認(rèn)該競(jìng)買人應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)。 掛牌主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)而沒有人再應(yīng)價(jià)或出價(jià)，且該價(jià)格不低于底價(jià)的，掛牌主持人落槌表示現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)成交，宣布最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)者為競(jìng)得人。成交結(jié)果對(duì)競(jìng)得人和出讓人均具有法律效力。最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)低于底價(jià)的，掛牌主持人宣布現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)終止。 在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中無人參加競(jìng)買或無人應(yīng)價(jià)或出價(jià)的，以掛牌截止時(shí)出價(jià)最高者為競(jìng)得人，但低于掛牌出讓底價(jià)者除外。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（七）

39、招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施 3掛牌 （6）簽訂成交確認(rèn)書確定競(jìng)得人后，掛牌人與競(jìng)得人當(dāng)場(chǎng)簽訂成交確認(rèn)書。掛牌人或競(jìng)得人不按規(guī)定簽訂成交確認(rèn)書的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。競(jìng)得人拒絕簽訂成交確認(rèn)書也不能對(duì)抗掛牌成交結(jié)果的法律效力。成交確認(rèn)書應(yīng)包括掛牌人與競(jìng)得人的名稱，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及雙方簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對(duì)掛牌人和競(jìng)得人具有法律效力，掛牌人改變掛牌結(jié)果的，或者競(jìng)得人不按規(guī)定簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同、放棄競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。掛牌過程應(yīng)當(dāng)制作掛牌筆錄。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（八）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果 1簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 招標(biāo)拍

40、賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束后，中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)按照中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書的約定，與出讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。 2投標(biāo)、競(jìng)買保證金的處理 中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，在中標(biāo)或競(jìng)得后轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。其他投標(biāo)人、競(jìng)買人交納的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人應(yīng)在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（八）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果 3公布出讓結(jié)果 招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果通過中國土地市場(chǎng)網(wǎng)以及土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所向社會(huì)公布。 公布出讓結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級(jí)別、容積率、出讓年限、供地

41、方式、受讓人、成交價(jià)格和成交時(shí)間等內(nèi)容。 出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（九）核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地 市、縣國土資源管理部門向受讓人核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，并按照國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的時(shí)間和條件將出讓土地交付給受讓人。 （十）辦理土地登記 受讓人按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金，依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用證，取得國有土地使用權(quán)。,三、招拍掛的組織實(shí)施,（十一）資料歸檔 申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料。 宗地條件及相關(guān)資料。 宗地評(píng)估資料。 宗地出讓底價(jià)及集體決策記錄。 宗地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案。 宗地出讓方案批

42、復(fù)文件。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。 招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)實(shí)施過程的記錄資料。 中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書。 國有土地使用權(quán)出讓合同及出讓結(jié)果公布資料。 其他應(yīng)歸檔的材料。,三、招拍掛的組織實(shí)施,一、國有土地使用權(quán)出讓合同的概念 二、國有土地使用權(quán)出讓合同的法律特征 三、國有土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容,第四節(jié) 國有土地使用權(quán) 出讓的合同管理,國有土地使用權(quán)出讓合同，是指國有土地所有者（或其代表）與土地使用權(quán)受讓人之間就出讓土地使用權(quán)及如何行使土地使用權(quán)等所達(dá)成的，明確相互間權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。 城市房地產(chǎn)管理法第14條和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第5條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同”。

43、出讓土地使用權(quán)是政府行為，但采取的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)通行的方法和法律形式，出讓合同成為確立讓受雙方權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的法律文件。出讓土地使用權(quán)合同由代表市、縣人民政府的土地行政主管部門與土地使用者簽訂。,一、國有土地使用權(quán)出讓合同的概念,土地使用權(quán)出讓合同具有以下法律特征。 土地使用權(quán)出讓合同具有民事合同中經(jīng)濟(jì)合同性質(zhì)。 土地使用權(quán)出讓合同是土地使用權(quán)出讓人和受讓人之間設(shè)立的土地使用權(quán)法律關(guān)系的協(xié)議，而不是所有權(quán)法律關(guān)系的協(xié)議。 土地使用權(quán)出讓合同是當(dāng)事人在平等、自愿、有償?shù)脑瓌t下進(jìn)行的民事法律行為。 合同一旦正式簽訂便具有法律效力，對(duì)雙方當(dāng)事人都具有約束力。,二、出讓合同的法律特征,1合同雙方當(dāng)事人 它

44、是指參加土地出讓行為享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人。合同是人們相互之間的協(xié)議，所以至少有兩種主體。每一方主體，可以是單一的，也可以是幾個(gè)主體共同構(gòu)成。 出讓合同由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂。境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定外，均可以依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)。 合同當(dāng)事人條款，應(yīng)寫明雙方當(dāng)事人名稱或姓名、國籍、主營業(yè)所或住所、法人資格和合法身份、通訊地址、郵政編碼等。,三、出讓合同的內(nèi)容,2訂立合同的宗旨 訂立合同的宗旨，除了合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，根據(jù)國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則和雙方平等、自愿、有償?shù)脑瓌t外，在具體的出讓合同中，應(yīng)進(jìn)一步明確寫上出讓

45、合同的具體宗旨。,三、出讓合同的內(nèi)容,3合同的期限 合同的期限是合同雙方當(dāng)事人享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的存續(xù)期間。合同的期限尤其是出讓年限，關(guān)系到土地所有者與使用者的利益分配。根據(jù)土地的不同用途、投資回收期情況，規(guī)定不同的年限。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途分為： 居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。,三、出讓合同的內(nèi)容,4地塊的范圍和面積 土地使用權(quán)出讓的范圍和面積是確定合同標(biāo)的的具體條件。范圍不明確，則易產(chǎn)生受讓方或再受讓方與相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)的爭(zhēng)議；面積不

46、清楚，出讓合同則無法履行。出讓合同所確定的出讓地塊面積和范圍，應(yīng)依據(jù)地籍測(cè)量的結(jié)果，寫明地塊編號(hào)，附上地塊地理位置圖或地籍圖。 5合同的標(biāo)的 出讓合同的標(biāo)的是在一定年限內(nèi)享有的對(duì)一定范圍土地使用權(quán)的交付行為，交付行為的標(biāo)的是土地使用權(quán)。,三、出讓合同的內(nèi)容,6土地費(fèi)用與支付 土地費(fèi)用指土地使用權(quán)出讓金、土地使用稅（費(fèi)）、土地增值稅和國家規(guī)定有關(guān)土地稅費(fèi)。 土地使用權(quán)出讓金是指受讓方為取得土地使用權(quán)而向出讓方支付的費(fèi)用。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，受讓方應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。 支付的幣種如以外匯支付，合同中應(yīng)寫明外幣的結(jié)算方式。另外合同中也應(yīng)明確付款的匯入方式。,三、出讓合同的內(nèi)容,7土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是受讓方的一項(xiàng)權(quán)利，這是出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)區(qū)別之一，劃撥土地使用權(quán)的使用者不享有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。出讓合同應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)協(xié)商確定本合同的轉(zhuǎn)讓條件，轉(zhuǎn)讓