中長期商業(yè)運(yùn)營模式及分樓層運(yùn)作建議

1、中長期商業(yè)運(yùn)營模式及分樓層運(yùn)作建議,1,一、中長期商業(yè)管理運(yùn)營模式建議 1、 建議引進(jìn)運(yùn)營管理公司。 運(yùn)營管理公司作為“第四方”，能夠有效協(xié)調(diào)開發(fā)商、投資客和 經(jīng)營商三者之間的關(guān)系：,協(xié)調(diào)開發(fā)商與投資客之間的關(guān)系。運(yùn)營管理公司能夠代替開發(fā) 商與投資客簽定“售后包租”等一系列的合同，使開 發(fā)商從繁 雜的商業(yè)運(yùn)營過程中“抽身”，實(shí)現(xiàn)“坐享其成”。,2,協(xié)調(diào)投資客與經(jīng)營商之間的關(guān)系。運(yùn)營管理公司的長期有效運(yùn) 營，不僅使經(jīng)營商的經(jīng)營狀況越來越好，而且使投資客獲得穩(wěn) 定的租金收益。 協(xié)調(diào)開發(fā)商與經(jīng)營商之間的關(guān)系。運(yùn)營管理公司對物業(yè)實(shí)行統(tǒng) 一 的經(jīng)營管理，使項(xiàng)目能夠健康的，可持續(xù)的發(fā)展，樹立項(xiàng) 目良好的形

2、象。開發(fā)商和經(jīng)營商兩者可受益。 運(yùn)營管理公司作為一條“紐帶”將其它三方合理的組合在一起， 各方權(quán)責(zé)明確，實(shí)現(xiàn)“四方和諧”和項(xiàng)目的長期健康運(yùn)營。,3,監(jiān)督運(yùn)營管理公司,代開發(fā)商支付投資回報(bào),支付租金、綜合管理費(fèi)用等,聘請運(yùn)營管理公司,代表開發(fā)商執(zhí)行經(jīng)營管理,開發(fā)商,運(yùn)營管理公司,經(jīng)營商,投資客,招商、管理、運(yùn)營,4,2、運(yùn)營管理公司的合作年限及續(xù)約建議 運(yùn)營管理公司的合作年限采用“3X”或者“5X”模式。 根據(jù)開發(fā)商銷售過程簽定的合同，35年正是開發(fā)商承 諾的 包租年限。首輪35年固定合同到期后，再由商鋪小業(yè)主協(xié)議決 定是否與之續(xù)約。,5,3、開發(fā)商與運(yùn)營管理公司職責(zé)簡述 1）純經(jīng)營管理 運(yùn)營管

3、理公司的主要職責(zé) 開發(fā)商的主要職責(zé),商業(yè)規(guī)劃 招商統(tǒng)籌 經(jīng)營維護(hù) 租金收取 物業(yè)管理 廣告宣傳 活動(dòng)組織 前期運(yùn)營保障金支付 作好運(yùn)營商與小業(yè)主之間的協(xié)調(diào)工作,6,2）帶有包租性質(zhì)的經(jīng)營管理 運(yùn)營管理公司的主要職責(zé) 運(yùn)營管理公司除了負(fù)責(zé)常規(guī)的經(jīng)營管理工作外，還需按照約 定租金和約定的年限，向開發(fā)商支付租金。 開發(fā)商的主要職責(zé) 開發(fā)商負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)運(yùn)營商與小業(yè)主之間的關(guān)系。,7,4、運(yùn)營管理公司導(dǎo)入方式 1） 聘請專業(yè)公司擔(dān)綱 即聘請專業(yè)運(yùn)營管理公司直接經(jīng)營管理，開發(fā)商處于監(jiān)控執(zhí) 行地位。由于開發(fā)商擅長于產(chǎn)品的開發(fā)，而缺少經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)。 采取該模式，不僅有助于減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)，而且更有利 于項(xiàng)

4、目的運(yùn)作。,8,2） 開發(fā)商與專業(yè)公司合作組建 即由開發(fā)商聘請具有豐富經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營管理公司，由其提供專業(yè)顧問意見，交由合作組建的運(yùn)營管理公司執(zhí)行。這種模式，開發(fā)商可以充分借鑒運(yùn)營管理公司的經(jīng)驗(yàn)。 3） 開發(fā)商自建 即有開發(fā)商自己組建運(yùn)營營管理公司（或部門），按市場化運(yùn)作方式進(jìn)行系統(tǒng)的經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商租賃、經(jīng)營管理、物業(yè)管理等工作。這種模式，對開發(fā)商來說風(fēng)險(xiǎn)較大，負(fù)擔(dān)最重。,9,二、地下1層2層運(yùn)作建議 1、運(yùn)作策略建議： 售后包租。 售后包租即指開發(fā)商為促進(jìn)銷售，在商鋪出售時(shí)與買受人約 定，在出售后的一定年限內(nèi)由該開發(fā)商或運(yùn)營管理公司以代理出 租的方式進(jìn)行包租以事先約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付投資

5、客回報(bào)的行為。,10,2、目標(biāo)購買者分析： 地下1層2層商鋪面積較小，適合各類型投資者特別是中小投 資者。他們自身大多不具備經(jīng)營能力，看重的是租金回報(bào)以及物業(yè) 本身的升值。如果保證一定的投資回報(bào)對物業(yè)進(jìn)行售后包租，相當(dāng) 于在無風(fēng)險(xiǎn)的前提下由專業(yè)運(yùn)營管理公司幫他們打理這塊資產(chǎn)，而 且能夠讓他們相對更省心省力地度過前35年的養(yǎng)鋪期。,11,3、售后包租的優(yōu)勢： 由于有了售后包租的保障，中小投資者在前期不會(huì)干涉商鋪的 經(jīng)營，有利于專業(yè)運(yùn)營管理公司的合理規(guī)劃和招商統(tǒng)籌； 售后包租，通過對投資客的投資回報(bào)承諾，增強(qiáng)他們投資的欲 望，促進(jìn)商鋪的銷售；,12,引進(jìn)專業(yè)運(yùn)營管理公司，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)作，不僅能

6、夠有效 阻止商業(yè)項(xiàng)目入市初期的頻繁“洗牌”，使項(xiàng)目安全的度過養(yǎng)鋪 期；而且有利于項(xiàng)目整體規(guī)劃并提升對外形象，使項(xiàng)目長期、 健康可持續(xù)的發(fā)展。 抓住投資客對前景的信心，充分發(fā)揮低層商鋪的價(jià)格優(yōu)勢，有 利于售價(jià)的提升和資金的回籠。,13,4、售后包租的問題點(diǎn)： “售后包租”的過程中，開發(fā)商并不能從中完全“抽身”，需承 擔(dān) 一定的責(zé)任。,14,5、典型投資個(gè)案分析： 例如：某一商鋪建筑面積為50，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為35000 元/。三年包租，年回報(bào)率為8%。該商鋪?zhàn)赓U給某知名品牌的租金為6元/天。,15,根據(jù)銷售價(jià)格及回報(bào)率推算，可支撐此回報(bào)的合理租金應(yīng)為： 35000元/8%365天=7.67元/天

7、與實(shí)際租金差價(jià)為： 7.67元/天6元/天=1.67元/天 開發(fā)商每年應(yīng)補(bǔ)貼的費(fèi)用為： 1.67元/天365天=609元/ 開發(fā)商將該補(bǔ)貼可折算到房價(jià)中，即在35000元/基礎(chǔ)上抬升2000元/左右的價(jià)格。,16,三、35層運(yùn)作建議 1、運(yùn)作策略建議： 帶租約銷售： 帶租約銷售即先將房屋出租，在租約里明確“租期內(nèi)開發(fā)有權(quán) 進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更”， 此后，再將房屋賣給投資型的客 戶，同時(shí)在銷售 合同里明確“此房已由開發(fā)商代租，并明確租期、租金、租戶等”。 租方、買方無需接洽，均由開發(fā)商或開發(fā)商委托的專業(yè)公司全程操 作。,17,2、35層定向招租方向： 品牌大餐飲、人文茶館、咖啡吧、大娛樂等。 3、目標(biāo)購

8、買者分析： 35樓均為大面積銷售單位，銷售總價(jià)較高，適合實(shí)力雄厚的 長期投資者。對他們而言，投資最重要的是獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)。 如果在此部分物業(yè)銷售之際，能夠帶知名商家的預(yù)租合同或租賃意 向出售，肯定會(huì)有事半功倍的效果。,18,4、帶租約銷售的優(yōu)勢： 帶租約銷售由于開發(fā)商在銷售商鋪前已經(jīng)進(jìn)行招商，因此對 商鋪整體業(yè)態(tài)控制得較好，也有利于項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營定位和 運(yùn)作管理。 對開發(fā)商而言，由于銷售前已將商鋪出租，在此過程中開發(fā) 商只是“二傳手”，沒有“包租”、“返租”等方面的包袱。,19,知名商家的品牌效應(yīng)。銷售過程中知名商家的預(yù)租約合同或 租賃意向，能夠提高項(xiàng)目的知名度，增強(qiáng)投資客購買的信心。 對

9、于投資者而言，商戶的租金真實(shí)反映了商鋪售價(jià)水平，水 份較少，較其它銷售方式可信度更高。,20,5、 帶租約銷售的問題： 由于“帶租約銷售” 比較真實(shí)的反映了商鋪售價(jià)水平，水份較少。相對來說，開發(fā)商所獲得的溢價(jià)收入將會(huì)很少。,21,產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,22,后現(xiàn)代風(fēng)格： 簡潔、明快的后現(xiàn)代理念在體現(xiàn)品質(zhì)的同時(shí)也詮釋了時(shí)代賦予建筑的生命力。,一、外立面建議：,23,風(fēng)格示意圖：,上圖是位于本市五角場商圈的萬達(dá)商業(yè)廣場的主樓，體量大、商業(yè)地位突出的區(qū)域核心商業(yè)項(xiàng)目正好體現(xiàn)了后現(xiàn)代風(fēng)格的特點(diǎn)。但就隆德豐項(xiàng)目周邊現(xiàn)有建筑而言，此類風(fēng)格無法很好的融入其中，與項(xiàng)目的整體定位以及北蔡區(qū)域建筑形態(tài)現(xiàn)狀也不非常匹配。,

10、24,歐式風(fēng)格： 傳統(tǒng)、大氣的歐式風(fēng)格不僅增加了建筑的王者之風(fēng)，也賦予了建筑經(jīng)典韻味。,25,風(fēng)格示意圖：,上圖是吳中路在建的某高檔百貨商場的立面效果圖，歐式 風(fēng)格賦予建筑高檔、大氣的風(fēng)韻，而且傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格往往需要較為飽滿的建筑體塊。而隆德豐項(xiàng)目無論從建筑形態(tài)，還是其社區(qū)化、潮流化、休閑化的整體定位及檔次而言都是與歐式風(fēng)格的立面不相匹配的。,26,典雅風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代元素： 典雅石材與現(xiàn)代玻璃材質(zhì)完美結(jié)合 立面色彩沉穩(wěn)但不失高貴氣息 新穎且極富視覺沖擊的LOGO墻設(shè)計(jì),27,風(fēng)格示意圖：,上圖是位于本市長寧地區(qū)的百聯(lián)西郊購物中心實(shí)景圖，隆 德豐項(xiàng)目的整體定位與該項(xiàng)目較為接近，均為社區(qū)商業(yè)中心，而

11、且典雅風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代元素的理念也是非常適合隆德豐項(xiàng)目的，所以在立面和建筑形態(tài)的選擇上可以較多的予以借鑒。,28,隆德豐商業(yè)文化廣場位于浦東北蔡地區(qū)，區(qū)域現(xiàn)狀決定了其不 能走后現(xiàn)代風(fēng)格以及傳統(tǒng)歐式風(fēng)格的路線。 周邊社區(qū)居民將成為今后的主力消費(fèi)群體，因此項(xiàng)目建筑形態(tài) 應(yīng)該富有生活氣息，使消費(fèi)者能充分感受到社區(qū)化商業(yè)的親切 感。,本項(xiàng)目的風(fēng)格建議： 項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及周邊商業(yè)情況等因素決定了了本案的立面風(fēng)格：,29,項(xiàng)目今后的定位將走時(shí)尚、潮流、休閑路線，所以項(xiàng)目的立 面風(fēng) 格也要符合項(xiàng)目今后的整體定位，盡量突出相關(guān)元素。 項(xiàng)目的商業(yè)檔次定位于中高檔，所以立面風(fēng)格也不能過于奢 華，要盡量使兩者達(dá)到和諧統(tǒng)

12、一的基調(diào)。 綜上所述，我司認(rèn)為隆德豐商業(yè)文化廣場的立面風(fēng)格應(yīng)該是： 典雅風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代元素,30,二、垂直交通建議：,主要就南樓的上下貨梯做了位置上的修改建議。將原本的貨梯及走梯位置做了調(diào)整，因?yàn)槟蠘侨?四、五樓今后極有可能涉及各類餐飲類商業(yè)，貨梯若能將貨物直接運(yùn)達(dá)靠近餐飲廚房的地方，那將大大提高貨梯的效率和貨物運(yùn)送的流暢性，同時(shí)圖示也建議了廚房位置的設(shè)置。,31,三、平面劃分建議： 地下一層：,（1）將中島區(qū)的雙開門商鋪（圖示6、7區(qū)域）橫向一分為二，這 樣既增加了商鋪的數(shù)量，也為日后的銷售帶來便利，同時(shí)這也符合 現(xiàn)今流行小商鋪的發(fā)展趨勢。 （2）在上下自動(dòng)扶梯的正前方（圖示正中區(qū)域），新開

13、辟一塊商 鋪區(qū)域，使這塊閑置區(qū)域得到充分商業(yè)利用。,32,（1）在圖示2、3區(qū)域，原本電梯位置改變后，該區(qū)域商業(yè)使 用面積得到增加，原本為電梯設(shè)置的過道可以歸入商鋪范圍，這樣既使南面商鋪更加一體化、更加規(guī)整，也使商鋪銷售面積得到提升，從而收益增加。,一層：,33,（1）在圖示區(qū)域，原本電梯位置改變后，該區(qū)域商業(yè)使用面積 得到增加，原本為電梯設(shè)置的過道可以歸入商鋪范圍，這樣既使商鋪更加一體化、更加規(guī)整，也使商鋪銷售面積得到提升，從而收益增加。,二層：,34,四、景觀建議： （1）聚留人氣，盡量不出現(xiàn)大面積水景 項(xiàng)目所處地理位置緊鄰滬南路快速主干道，人流很難停留和 聚集，廣場建成后將給人們提供一個(gè)很好的聚留場地。但是廣場 里不宜 出現(xiàn)大面積的水景，大面積的水景將妨礙和阻隔人流的行 動(dòng)，也減少了人流駐留休息的區(qū)域，從而影響項(xiàng)目的人氣。,35,效果圖：,36,（2）多出現(xiàn)硬地空間，少出現(xiàn)縱深較大的綠化帶。 硬地空間可以方便人流的運(yùn)動(dòng)，也可以為人群的駐留提供場地，從而更好的聚集項(xiàng)目的人氣。另外，縱深較大的綠化帶雖然有美化景觀的作用，但是也同時(shí)阻礙了人流的運(yùn)動(dòng)及人氣集。,37,效果圖：,38,（3）多出現(xiàn)“點(diǎn)景”，美化景觀的