優(yōu)士閣房地產(chǎn)開發(fā)項目前期總結

1、seHi晉|殊 辟,器置IfcK第一部分.前期工作總結第一章、合同簽署過程總結 第二章、規(guī)劃手續(xù)辦理過程總結 第三章、法律問題總結 第四章、合作方關系處理總結 第五章、轉(zhuǎn)讓款支付總結第一節(jié)雙井項目前期工作簡介一、雙井項目轉(zhuǎn)讓合同簡介1、由我公司、北重廠、六公司三方簽署轉(zhuǎn)讓合同2、轉(zhuǎn)讓范圍：雙井項目2號樓、3號樓（優(yōu)士閣）其中：2號樓轉(zhuǎn)讓條件為3通一平（規(guī)劃建筑面積41000M2 ） 3號樓轉(zhuǎn)讓條件為結構封頂（總建筑面積90500M2 ）3、轉(zhuǎn)讓總價:6300萬元+27150萬元=33450萬元雙井項目前期工作簡介第二節(jié)三方合同的簽署與執(zhí)行分析一、三方合同形式的分析1、三方合同的合作形式如同三國

2、的關系,相關制約,同時也 相互依托2、由于在漫長的合作過程中各方利益關系,會使合作的三方關系 錯綜復雜，帶來很多矛盾3、需要有更高明的處理關系能力，才能執(zhí)行好三方合同二、雙井項目三方合同的簽署分析我公司、北重廠、六公司三方（新開發(fā)商、土地方、原開發(fā)商）第二節(jié).三方合同的簽署與執(zhí)行分析三. 雙井項目三方合同的執(zhí)行分析北重廠想盡快轉(zhuǎn)讓開發(fā)雙井項目，收回土地成本。六公司想 借項目轉(zhuǎn)讓，將所有債務都集中到雙井項目,占滿利益。我公司 想盡快開發(fā)回收資金。1、合同簽署期:北重廠積極促成;六公司否認合同,后被迫承認。2、手續(xù)辦理期北重廠全力配合；六公司設置障礙,要錢。3、開工建設期北重廠配合；六公司債權人,

3、要錢。4、竣工入住期5、收尾結算期北重廠配合2號樓,要錢；六公司債權人訴訟。 北重廠配合收尾談判,六公司事不關己。第三節(jié).項目測算過程岀現(xiàn)的問題項目調(diào)研過程測算檢討1、項目調(diào)硏階段測算過程成本6130元/NP z銷售7500元/ M?。稅后銷售利潤率3.8%2、項目調(diào)研階段測算問題所在(1 )、先有開發(fā)思路,再進行測算，(2 )、研發(fā)部的職能關系二. 初步分析測算的修正1、修正測算：成本7510元/M2 z銷售8500元/ M2。利潤率76%2、與原測算偏差分析(1 )、原測算未計算公共配套費用,其他各項也保守。(2 )、原測算均價成本并非以銷售面積計算！(實際為7180 )第四節(jié)項目定位與計

4、劃的偏差分析一、新青年公寓定位的失誤分析失誤原因：原項目測算出現(xiàn)的誤導;對開發(fā)節(jié)奏估計的過于樂觀二、自由商務空間定位的出臺由新版項目測算引發(fā),為8500元/MP的售價尋找支持自由商務空間定位的細化是一個“行動學習”、“群策群力”的過程,逐步細化，完善、 項目發(fā)展計劃的調(diào)整過程由客觀項目進展引發(fā)，重新審度了項目實際情況,調(diào)整開發(fā)計劃第_節(jié).計劃審批工作總結一. 雙井項目計劃工作辦理情況介紹1、將雙井項目3號樓由原來的基建計劃變更為商品房開發(fā)計劃。2、巧妙地利用規(guī)劃規(guī)模,增加了3號樓計劃面積做了調(diào)整。3、利用六分公司不具備法人資質(zhì)，在六分公司全力阻撓項目轉(zhuǎn)讓 的前提下,迅速將立項變理至我公司名下。

5、二對計劃工作的一些想法1、計劃審批工作是一個項目最早的審批文件之一,是項目開發(fā)權 屬的確認文件,十分重要。2、從目前我國法律的執(zhí)行情況來看,并不是以立項的變更來界定 項目權屬的轉(zhuǎn)移,因此，我們不能認為辦理完立項過戶就安全。第二節(jié).規(guī)劃違章問題的相關分析一. 規(guī)劃違章問題的產(chǎn)生1、六分公司在開發(fā)建設3號樓時z先后取得71000平方米及83000 平方米兩個建設工程規(guī)劃許可證。2、雙井3號樓結構封頂時的建筑面積為90500平方米z方米的超面積違童情況。3、我公司在受讓該項目時知道此情況。二、規(guī)劃違章問題的解決1、由于六分公司以前的不當作為，使市規(guī)劃局準備據(jù)此重罰。2、我公司出面后z市規(guī)劃局態(tài)度有所

6、緩和。3、原規(guī)劃辦理存在問題,我們利用這一點迅速解決規(guī)劃違童。第三節(jié).規(guī)劃審批工作總結一.建設用地規(guī)劃許可證在完成法院對規(guī)劃手續(xù)的凍結后,迅速辦理完成用地證過戶。二建設工程規(guī)劃許可證1、在處理完規(guī)劃違章及法院凍結后前,提前辦理人防、消防、環(huán) 保、交通、教育等項的審批。2、在處理完規(guī)劃違童及法院凍結后,利用市規(guī)劃局不愿翻舊帳的 心理,以原證更改蓋童的形式,變更了規(guī)證的開發(fā)商及面積。三、規(guī)劃驗收1、為保證A座的如期入住,超常規(guī)地進行了甩項（C座）驗收。第四節(jié).土地權屬工作總結一、土地出讓手續(xù)1、利用變更開發(fā)單位后的83000平方米的規(guī)劃證，迅速簽署土地 出讓合同，并繳納部分出讓金。2、利用朝陽法院

7、的凍結令,免除了大部分滯納金與資金占用費。二、銷售證1、在“華遠京通變更為“華潤京通”的過程中,各項手續(xù)不齊備的 前提下,取得了銷售許可證。2、變更A、B座一層及地下一層為商業(yè)面積的銷售許可。3、解決了由于分攤原則的變更對的銷售備案工作的影響。第五節(jié).開工手續(xù)工作總結開工手續(xù)存在的問題1、六公司只辦理了71000平方米的建設工程開工證。2、由于超面積違童,給朝陽質(zhì)檢站帶來很大的麻煩。二 開發(fā)手續(xù)的辦理1、考慮到開工手續(xù)辦理的困難,公司領導全力支持了這項工作。2、通過努力，使雙井3號樓的開工證審批極端簡化z僅以變更 方式辦理,免除了施工圖審查及招投標等耗時的程序。3、通過上層路線,在取得建設工程

8、規(guī)劃許可證后48小時內(nèi)z取了變更了建設單位及建筑規(guī)模的新的建設工程施工許可證。第六節(jié)規(guī)劃手續(xù)辦理工作的相關啟示1、對受讓項目原手續(xù)情況了詳細了解的必要性。2、在特殊情況下”群策群力”的重要作用。(1 )、充分了解各參與方的立場及利害并加以利用。(2 )、充分分析項目處境并大膽實施非常規(guī)手段。(3 )、項目團隊緊密溝通能節(jié)約時間與成本。(4 )、重要工作節(jié)點上,公司領導能給予巨大支持。3、重要工作的變更(如分攤原則)要慎重。第一節(jié)引言我們必須清醒地認識受讓在建項目所面臨的法律 問題的復雜性、重要性，旗幟鮮明地提出法律風險防 控工作的最重要性。必須了解清楚原項目所有人的資信狀況、債權債小 務問題。

9、具體來說就是原項目所有人的債權人有多少W 他們對原項目所有人的債權數(shù)額有多少，他們與原項 目所有人的關系如何，他們可能會采用那種手段來行寶 使債權。 於第二節(jié).與六分公司與北重廠訂立受讓在建項目合同的風險防控一.相關工作1、完成第二中級人民法院對2層的查封的解除工作。2、完成第二中級人民法院對1至12層的查封、對規(guī)劃的凍結解除。2、完成海淀法院對13至15層的查封、對規(guī)劃的凍結解除工作。3、完成朝陽法院對13至15層的查封、對規(guī)劃的凍結解除工作。二總結1、訂立嚴謹?shù)暮贤潜匾?，但也不能過分依賴合同。2、了解對方資信狀況及債權債務情況十分重要。3、增加風險防控意識與手段十分重要。1、2、3、4

10、、5、第三節(jié).對原項目建設總包方建雄公司風險防控 事件過程簽署總包合同，但建雄集團拒不執(zhí)行工程師指令。 與建雄、六公司簽署三方還款協(xié)議。取得現(xiàn)場控制權。 建雄申請仲裁;雙方解除總包合同。 建雄訴訟我公司,要求還款。總結1、爭議解決方式選擇恰當，目的明確快速有效。2、現(xiàn)場證據(jù)不足，使仲裁及訴訟過程中我方不能提供充分證據(jù)。第四節(jié)對六分公司的債權人“申請執(zhí)行或查封優(yōu)士閣項目的債權人的風險防控1、六公司對建雄集團的欠款（簽署三方協(xié)議）。2、金壇公司的申請執(zhí)行（向法院繳納執(zhí)行款）。3、中航勘的申請執(zhí)行（向海淀法院繳納執(zhí)行款）o4、部分購房人的申請執(zhí)行（向朝陽法院繳納執(zhí)行款）。5、博宇弘城設計公司申請執(zhí)行

11、（向東城法院提異議）o6、恒遠基業(yè)公司的申請（向二中院提出異議）。7、一建公司的欠款（北重廠牽頭下還款解決）。8、特警學院的官司（目前正在市高法上訴）。第五節(jié).對六分公司的債權人“原富邦苑業(yè)主及 其他債權人的風險防控無理取鬧.尋釁滋事的原富邦苑業(yè)主等債權人在我司合法取得項目銷售許可證后,我司合法的經(jīng)營行為應該受 到法律的保護。任何人不得擅自侵犯我司的合法經(jīng)營權。如遇此 情況,公司應立即請求公安機關依法保護我司及我司員工的合法 權益,遇有緊急情況立即通報,請公安機關迅速制止一切危險情 況的發(fā)生。二. 提起訴訟的原富邦苑業(yè)主等債權人在正常應訴的情況下，也應該警惕一些身份、地位特殊z社 會關系復雜的

12、債權人,防止其利用特權和社會資源影響法官及相 關職能部門的裁判，阻礙事態(tài)正常的發(fā)展,產(chǎn)生不可預見的結果。第一節(jié).與六分公司關系處理總結一.六分公司在項目轉(zhuǎn)讓中的利害分析六分公司由于項目運作的問題,存在著大量的債務。六公司想借著項目轉(zhuǎn)讓之機，將全部債務都掛在雙井項目下z盡量多吃多占，使自己得以有喘息之機z另尋發(fā)展。二戰(zhàn)役過程描述1、合同簽署階段：不想轉(zhuǎn)讓,不配合手續(xù)辦理（立項過戶）。2、手續(xù)辦理階段:主要目的是要錢z以制造查封為手段。3、工程進展階段：逃避1號樓責任，債權轉(zhuǎn)移。4、項目收尾階段：殺手齣（特警學院）。第一節(jié)與六分公司關系處理總結三、我公司的應對策略分析J1、合同簽署階段：我公司與北

13、重廠聯(lián)手,利用六公司不具備法人反資質(zhì)的弱點，促使其總公司同意辦理了立項的過戶。S2、手續(xù)辦理階段:我公司通過與法院的聯(lián)絡,掌握了六公司執(zhí)行寵案件的詳細情況，從而控制了六公司的轉(zhuǎn)讓費。矗11113、工程進展階段:我公司利用法院查封與協(xié)助執(zhí)行等,回避了總部分執(zhí)六公司債權轉(zhuǎn)讓協(xié)議的債權人。吧4、項目收尾階段:特警學院一案正在上訴期間。五步走的戰(zhàn)略構想是符合實車化由于六公司的原因及項目情況的復雜,公司領導率領項目部 法律部人員f提岀雙井項目五步走的重大設想廠 了雙井項目的工作r事實證明, 際的。第二節(jié).與北重廠關系處理總結一.北重廠在項目轉(zhuǎn)讓過程中的利害分析北重廠是想通過項目轉(zhuǎn)讓，將自己的土地成本及預

14、期利潤回 收z急于尋求合作,因此積極配合項目轉(zhuǎn)讓工作。二戰(zhàn)役過程描述1、合同簽署階段：與我公司聯(lián)手，利用六公司不具備法人資質(zhì)的 弱點,通過努力促成了項目轉(zhuǎn)讓的事實。2、手續(xù)辦理階段:積極主動配合辦理各項轉(zhuǎn)讓手續(xù)。3、工程進展階段:積極配合現(xiàn)場施工z售樓處、變電室等事件均 全力支持了我公司（雖然在過程中也有小算盤）。4、項目收尾階段:主動扒進結算談判工作,并主動推動六公司配 合結算z其目的為少扣錢.能交差。第二節(jié).北重廠關系處理總結三、我公司的應對策略分析1、合同簽署階段：我公司與北重廠緊密協(xié)作，促成了項目轉(zhuǎn)讓, 建立了良好的可信任合作基礎。2、手續(xù)辦理階段：利用北重廠著急的心態(tài)z要求其做了很多

15、配合。 并重點做了北重廠重要人物的工作,同時了解了對方更多的信息。3、工程進展階段:大力發(fā)掘北重廠土地方的優(yōu)勢,解決了許多現(xiàn) 場施工中的問題，使項目得以良好進展。4、項目收尾階段:利用對方能交差”大于少扣錢”的心態(tài), 及以前做的鋪墊,爭取到了較大的賠付額（目前尚未簽署協(xié)議）O第三節(jié)與建雄集團關系處理總結一.建雄集團的利害分析由于六分公司欠建雄集團工程款約為7600萬元z因此z回收 欠款就成了建雄集團唯一重要的任務,為此任務建雄集團肯定會 使用各種手段。二戰(zhàn)役過程描述1、不配合階段:建雄集團不配合工程,而是堅決要求得到欠款。2、總包合同簽署:建雄集團被動地配合工作,并拒不執(zhí)行指令。3、冷戰(zhàn)階段:

16、建雄因一偶然事件失去現(xiàn)場保安控制權。4、訴訟仲裁階段:建雄主動訴訟仲裁。5、法律訴訟階段:建雄訴我公司至法院z要求支付500萬元。第三節(jié)與建雄集團關系處理總結三. 我公司的應對策略分析1、不配合階段:我公司主動與之聯(lián)絡,建立一定的信任關系。2、總包合同簽署:簽署總包合同后,就使我公司與建雄之間存在 了合同關系,雖然建雄制造了不少障礙，耽誤了工期，但總體上來看這一步棋還是十分必要的。3、；令戰(zhàn)階段：借保安事件取得現(xiàn)場保安控制權是關鍵一步,在其 間聯(lián)絡華潤建筑也是十分明智的選擇。4、訴訟彳中裁階段：建雄替我們選擇了一個最佳解決爭端的方法。5、法律訴訟階段:案件還未審結。第五章.轉(zhuǎn)讓款支付總結一、合同簽署階段總計:2444萬元 其中：北重廠:1000萬元,六公司：1444萬元二、法律問題階段總計:7395萬元 其中：北重廠：1000萬元z 六公司：6395萬元三、手續(xù)辦理階段其中：北