2011年3月沈陽塞納書香苑項(xiàng)目地塊簡析

1、1,沈陽塞納書香苑項(xiàng)目用地簡 要 分 析,海爾地產(chǎn)北京分公司 2011年3月,Part 1. 項(xiàng)目概況,項(xiàng)目基本情況,項(xiàng)目名稱： 沈陽塞納書香苑項(xiàng)目用地 項(xiàng)目位置： 沈陽渾南新區(qū)沈陽理工大學(xué)北側(cè) 項(xiàng)目四至： 東至用地界、南至用地界、西至12米規(guī)劃路、北至匯泉東路，分為東西兩個(gè)地塊，中間隔16米規(guī)劃路。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 規(guī)劃占地面積10.57萬平方米（約158.6畝），容積率2.2，總建筑面積28.01萬平方米。 土地價(jià)格： 擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格約2000元/建筑平方米（約293萬元/畝,項(xiàng)目用地現(xiàn)狀： 項(xiàng)目用地南側(cè)為沈陽理工大學(xué)校區(qū)； 東側(cè)緊鄰有一個(gè)加油站和公交場站； 東北方向近鄰沈陽建筑大學(xué)； 北側(cè)臨匯泉

2、東路。 地塊內(nèi)部平整，無拆遷。 圖中黃線代表規(guī)劃道路。其中西側(cè)規(guī)劃路12米寬，中間規(guī)劃路16米寬，東側(cè)規(guī)劃路40米寬,項(xiàng)目宏觀區(qū)位示意（沈陽,項(xiàng)目用地,10公里,10公里,項(xiàng)目微觀區(qū)位示意（渾南新區(qū),周邊關(guān)系示意： 項(xiàng)目用地位于沈陽市未來城市發(fā)展新的核心增長極渾南新區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，未來沈陽市政府將在三年內(nèi)南遷至莫子山、青堆子區(qū)域。2013年第十二屆全運(yùn)會全運(yùn)村也已確定選址于渾南新區(qū)莫子山附近。未來高鐵新沈陽站也將落戶渾南。未來大渾南地區(qū)將成為沈陽新的行政中心、科技中心和文化中心，區(qū)域擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?周邊路網(wǎng)： 項(xiàng)目緊鄰三環(huán)路，近鄰沈大、沈蘇、沈營、沈丹等多條高等級快速路。但由于周邊規(guī)劃路尚未

3、建成，目前出行較為不便。預(yù)計(jì)未來出行將比較便捷。 距三環(huán)下深溝立交橋約4公里； 距渾南中路約2.5公里；距二環(huán)長青立交橋約5公里；距沈撫輕軌孤家子站僅1.5公里； 距沈陽北站約17公里（路程）； 距桃仙機(jī)場約16公里（路程,概念規(guī)劃方案： 項(xiàng)目“東地塊內(nèi)東北至西南走向、西地塊內(nèi)東西走向”地下鋪設(shè)有輸油管線，其保護(hù)范圍為兩側(cè)各退讓15米（見紅色虛線標(biāo)注范圍,概念規(guī)劃方案,概念規(guī)劃方案,Part 2. 區(qū)域參考項(xiàng)目,1、恒大江灣城,2、東亞國際城,3、金地長青灣 丹陛,4、金地國際花園,5、萬科金域藍(lán)灣,6、河畔公館,7、首創(chuàng)國際城,8、金地檀郡,9、U-WORLD優(yōu)品天地,10、泰萊16區(qū),11

4、、沿海賽洛城,12、遠(yuǎn)洋和平府,13、萬科城峰匯,14、中海國際社區(qū),Part 3. 項(xiàng)目開發(fā)建議,項(xiàng)目SWOT簡析,Strength 優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目位于沈陽市未來城市發(fā)展新的增長極渾南新區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅?交通優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，未來出行將比較便捷； 周邊近鄰沈陽理工大學(xué)和沈陽建筑學(xué)院，區(qū)域富有濃郁的學(xué)院氛圍和人文氣息,Weakness 劣勢分析 項(xiàng)目用地內(nèi)鋪設(shè)有輸油管線(輸油管線保護(hù)范圍為兩側(cè)各15米)，對項(xiàng)目規(guī)劃布局及后期銷售造成一定不利影響； 項(xiàng)目用地南北窄、呈東西狹長走向，且受輸油管線影響，整體規(guī)劃布局受到一定限制； 東側(cè)的加油站和公交場站對項(xiàng)目后期入市銷售也將產(chǎn)生

5、一定不利影響,Opportunity 機(jī)會分析 熱點(diǎn)事件驅(qū)動：政府南遷、十二屆全運(yùn)會，哈大高鐵2011年底通車； 未來土地具有較大的升值溢價(jià)潛力,Threat 威脅分析 區(qū)域市場供量較大，周邊知名品牌企業(yè)項(xiàng)目云集，競爭激烈； 本輪宏觀調(diào)控政策對項(xiàng)目的不確定性影響,項(xiàng)目發(fā)展方向建議,本案用地規(guī)模相對偏小，建筑體量適中，地塊雖然狹長，但相對規(guī)整，擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和較好的交通優(yōu)勢，尤其難得的是區(qū)域富有濃郁的人文氣息與學(xué)院氛圍，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?建議本案立足于良好的區(qū)位優(yōu)勢、緊緊依托并充分挖掘區(qū)域濃郁的人文氣息與學(xué)院氛圍，以文化底蘊(yùn)和學(xué)院氣息為創(chuàng)作理念，致力于營造“富有濃郁東方文化底蘊(yùn)，充滿人文關(guān)懷精神，倡導(dǎo)低碳節(jié)能、綠色環(huán)?！钡闹悄芤司由鷳B(tài)社區(qū),項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算,結(jié)論及建議,經(jīng)初步經(jīng)濟(jì)測算，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅前利潤率約20%，基本符合集團(tuán)的投資收益標(biāo)準(zhǔn)，如能有效規(guī)避項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的土地增值稅問題，則項(xiàng)目稅前利潤率將進(jìn)一步提高； 項(xiàng)目規(guī)模體量相對較小，易