日本房地產(chǎn)泡沫原因及過程

1、日本房地產(chǎn)泡沫原因及過程日本地產(chǎn)神話自1991年破滅以來，地價持續(xù)下跌，直至今年雖然略有起色，但長達十多年來房地產(chǎn)低迷不振的陰影依然揮之不去?；仡櫲毡镜禺a(chǎn)神話破滅的歷程，對于中國目前水漲船高的房地產(chǎn)市場或許有較大的啟示。 （一）地產(chǎn)神話破滅的傷痛至今仍未痊愈 日本國土交通省在2005年1月1日的“公示地價”中，盡管東京、名古屋、大阪等大城市部分區(qū)域的地價出現(xiàn)了上漲的勢頭，但日本的平均地價依然在繼續(xù)下跌。其中，住宅用地價格同比下跌了4.5%，商業(yè)用地價格同比下跌了5.6%，連續(xù)14年下跌。與1991年相比，住宅地價已經(jīng)下跌了46%，基本回到了地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生前的1985年的水平；商業(yè)用地下跌了約70

2、%，為1974年以來的最低水平。 在今年3月23日發(fā)表的全國“公示地價”顯示中，雖然東京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地區(qū)地價大幅上升，但北海道、四國、九州部分城市乃至東京的部分地價依然繼續(xù)下跌，跌幅最大地區(qū)達到了28.9，土地價格下跌前十名地區(qū)的跌幅依然在15以上，在東京的2100多個地價觀察點中還有661個處于下跌狀態(tài)。 對于“公示地價”出現(xiàn)的某些反轉(zhuǎn)跡象，盡管有關(guān)人士認為，東京地價已經(jīng)擺脫嚴峻的下跌局面開始回升，而東京地價的回升將逐步波及到周邊地區(qū)，地價有望繼續(xù)走高,但日本國土交通省的官員還是比較謹慎。 （二）泡沫經(jīng)濟巔峰時期的地產(chǎn)神話 從1985年開始的日本泡沫經(jīng)濟時代，同時是日本創(chuàng)

3、造地產(chǎn)神話的時期。 據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年，東京都的商業(yè)用地價格指數(shù)為1201（1980年為100），但到了1988年就暴漲到了3342，在短短的3年間暴漲了近兩倍。東京都中央?yún)^(qū)的地價上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，土地的總價值幾乎是美國的4倍。 同時同于日元的急速升值極大地提高了日元的購買力，日本國內(nèi)地產(chǎn)的不斷飆升使海外的房地產(chǎn)相對日本人購買力來說相當便宜，日本人開始在美國和歐洲大量進行房地產(chǎn)投資。繼日本索尼公司以48億美元買下美國哥倫比亞公司之后，象征美國國辦巔峰之作的洛克菲勒中心易主?？朔评罩行氖?/p>

4、由美國著名的洛克菲勒家族于1939年耗資1.5億美元在曼哈頓建成，但是日本三菱不動產(chǎn)公司以8.48億美元取得了該股權(quán)的51。據(jù)不完全統(tǒng)計，日本在美國購買不動產(chǎn)金額高達5589.16億日元，占日本全世界不動產(chǎn)總投資的64.8%，而且主要集中在紐約、夏威夷和洛杉磯。 更有甚者，一些日本人建議把美國的加州賣給日本以償還美國對日本的巨額債務。 （三）地產(chǎn)神話破滅造成經(jīng)濟十年蕭條 1991年，日本泡沫經(jīng)濟破滅，股價和房地產(chǎn)價格同時開始暴跌，并一直持續(xù)到現(xiàn)在。不動產(chǎn)泡沫破滅給日本經(jīng)濟留下了嚴重的后遺癥，導致日本經(jīng)濟十多年來一蹶不振。 泡沫經(jīng)濟期間，除房地產(chǎn)和建筑公司之外，日本幾乎所有的大企業(yè)都不同程度地介

5、入了房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)價格的暴跌和經(jīng)濟的長期低迷導致日本一些涉足房地產(chǎn)業(yè)較深的大企業(yè)紛紛倒閉。據(jù)統(tǒng)計，在破產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)商和建筑公司的比例最大，僅2000年，日本包括房地產(chǎn)商在內(nèi)的建筑行業(yè)就有6000多家公司破產(chǎn)，占當年全體破產(chǎn)企業(yè)的336。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有13以上是房地產(chǎn)公司，均創(chuàng)戰(zhàn)后上市企業(yè)倒閉的最高記錄。 房地產(chǎn)價格的暴跌還重創(chuàng)了日本金融業(yè)，演變成了日本經(jīng)濟衰退的“罪魁禍首”。房地產(chǎn)價格持續(xù)暴跌致使許多房地產(chǎn)商和建筑公司在房地產(chǎn)領域的投資徹底失敗，根本無力償還銀行的貸款，不得不宣布破產(chǎn)。房地產(chǎn)公司以及個人在向銀行貸款時雖然都有房地產(chǎn)等資產(chǎn)作擔保，但隨著土地價

6、格的不斷下跌，擔保的價值日益下降，致使日本金融機構(gòu)不良債權(quán)不斷增長，資本充足率大幅下降。 不良債權(quán)大量增加導致金融機構(gòu)的財務體質(zhì)十分脆弱，抗風險能力低下。部分金融機構(gòu)甚至還出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)失靈等問題，并導致日本十大銀行中的日本長期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉。中小金融機構(gòu)的破產(chǎn)更是接連不斷，日本金融體系發(fā)生劇烈動蕩，險些引發(fā)一場嚴重的金融危機，日本銀行的各項機能均遭到重創(chuàng)。 日本海外不動產(chǎn)投資也快速萎縮下來，1993年的海外不動產(chǎn)投資規(guī)模只有1989年頂峰時的9.6%。根據(jù)專業(yè)人士估計，日本向美國不動產(chǎn)投資的損失率在50%以上。以洛克菲勒中心為例。按當時1美元兌160日元

7、的匯率計算，三菱土地公司的投資額為2,188億日元，成為擁有80%股權(quán)的控股股東。收購完成后，由于曼哈頓地產(chǎn)不景氣，三菱土地公司一直沒有利潤。當時做收購計劃時，三菱公司的預測是5年后，每平方英尺的租金將達到75美元，2000年將達到100美元，依照這一預測數(shù)據(jù)，三菱公司認為這是一項非常好的投資項目。但實際上的租金只有原先設想的一半水平，即每平方英尺38美元-40美元。如果再考慮其間日元繼續(xù)大幅度升值，加上匯兌損失，三菱土地公司的這一收購項目總計虧損高達880億日元。 （四）造就神話并導致神話破滅原因之一：投資理念失去理性追逐泡沫 在日本泡沫經(jīng)濟形成過程當中，投資理念失去理性追逐泡沫。 首先是日

8、本金融機構(gòu)對房地產(chǎn)泡沫的危害認識不足，也沒有能夠及時對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀做出正確的評估，紛紛給房地產(chǎn)公司和建筑公司發(fā)放貸款，形成了房地產(chǎn)不斷升值和信貸規(guī)模不斷擴大的惡性循環(huán)，泡沫越吹越大。各金融機構(gòu)為了追求高額利潤，將房地產(chǎn)貸款作為最佳貸款項目，無節(jié)制地擴大信貸規(guī)模，助長了泡沫的形成。就在泡沫即將破滅的1991年，日本12家大型銀行向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放了總額為50萬億日元貸款，占貸款總額的14。 其次，投資者普遍相信人多地少的矛盾導致土地的價格只會繼續(xù)走高，地價不會下跌。只能買進，否則以后只能買更高的地價。因此即使毫無用處的土地，各個公司也全力爭奪，導致房地價越走越高。反過來由于投資投機過度，造成房地產(chǎn)

9、業(yè)虛假繁榮，房地產(chǎn)價格暴漲導致企業(yè)和個人都紛紛投資和投機房地產(chǎn)。人們從銀行貸款購買房地產(chǎn)，然后再用房地產(chǎn)做抵押再去購買房地產(chǎn)，造成了大量的重復抵押和貸款，并加劇了房地產(chǎn)價格的暴漲。 追溯日本市場投資理念為何失去理性，除了金融政策失當以外，不能不說當時日元大幅升值導致其購買力確實大幅增加，日本經(jīng)濟崛起給日本國民帶來極為樂觀的心態(tài)。20世紀80年代，日本在經(jīng)濟增長率、勞動生產(chǎn)率等方面均已遠遠超過美國，美元開始衰落。1980-1985年，美國勞動生產(chǎn)率平均約為0.4，日本約為3；美國經(jīng)濟增長率平均約為1.5%，日本約為4.8%。1980-1984年，美國對日本的貿(mào)易赤字從150億美元增加到1130億

10、美元，與此同時，日本對美貿(mào)易順差從76.6億美元增加到461.5億美元。巨大的貿(mào)易差額在使美國成為世界最大債務國的同時，也使日本成為世界最大的債權(quán)國。1985年，日本對外凈資產(chǎn)為1298億美元；美國對外債務為1114億美元。 （五）造就神話并導致神話破滅原因之二：宏觀金融政策連連失誤 20世紀80年代后期，日本經(jīng)濟出現(xiàn)了歷史上少有的繁榮期，出現(xiàn)了大量的剩余資金。日本中央銀行為了刺激經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，但這些資金沒有合適的投資項目，結(jié)果基本上都流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲。隨后日本中央銀行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和樓市同時崩潰，價格直線下降跌入低谷，進

11、入連續(xù)十多年的地價持續(xù)低迷時期。 日本金融政策具體體現(xiàn)在以下三次失誤： 1986年，日本出現(xiàn)了短暫的經(jīng)濟衰退，史稱“日元升值蕭條”。實際上，“日元升值蕭條”的時間很短，僅僅是日元升值后市場的自動調(diào)整，當年年底日本經(jīng)濟便恢復增長。但是，出于對日元升值的恐懼，日本政府對“日元升值蕭條”做出了錯誤的判斷，采取了錯誤的政策，再加上其他國際因素的影響，從1986年1月到1987年2月，日本銀行連續(xù)五次降低利率，把中央銀行貼現(xiàn)率從5%降低到2.5%，不僅為日本歷史之最低，也為當時世界主要國家之最低。而過度擴張的貨幣政策，造成了大量過剩資金。在市場缺乏有利投資機會的情況下，過剩資金通過各種渠道流入股票市場和

12、房地產(chǎn)市場，造成資產(chǎn)價格大幅上漲。這是日本貨幣政策的第一次失誤。 1987年10月19日，被稱作“黑色星期一”的“紐約股災”爆發(fā)。在西方國家的聯(lián)合干預下，“黑色星期一”僅表現(xiàn)為一種市場恐慌，此后不久，各國經(jīng)濟均出現(xiàn)了強勁增長。但日本經(jīng)濟的災難卻由此開始。日本銀行繼續(xù)實行擴張性貨幣政策，造成日本“經(jīng)濟體系內(nèi)到處充斥著廉價的資金”，長期的超低利率又將這些資金推入股票市場和房地產(chǎn)市場。1985-1989年，日經(jīng)平均股價上升了2.7倍；1986-1990年，東京、大阪等六大城市的價格指數(shù)平均增長了三倍以上。這是日本貨幣政策的第二次失誤，也是一次“致命的失誤”。 1989年，日本政府感受到了壓力，日本銀

13、行決定改變貨幣政策方向。1989年5月至1990年8月，日本銀行五次上調(diào)中央銀行貼現(xiàn)率從2.5%至6%.同時，日本大藏省要求所有金融機構(gòu)控制不動產(chǎn)貸款，日本銀行要求所有商業(yè)銀行大幅削減貸款，到1991年，日本商業(yè)銀行實際上已經(jīng)停止了對不動產(chǎn)業(yè)的貸款。貨幣政策的突然轉(zhuǎn)向首先挑破了日本股票市場的泡沫，1990年，日本股票價格開始大幅下跌，跌幅達40%以上，股價暴跌幾乎使所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。緊跟其后，日本地價也開始劇烈下跌，跌幅超過46%，房地產(chǎn)市場泡沫隨之破滅。貨幣政策突然收縮，中央銀行刻意挑破泡沫，這是日本貨幣政策的第三次失誤。泡沫經(jīng)濟破滅后日本經(jīng)濟出現(xiàn)了長達10年之久的經(jīng)濟衰

14、退。 （六）金融政策為何出現(xiàn)誤判 金融是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心，金融環(huán)境的監(jiān)測、金融政策的制定，都牽一發(fā)而動全身。那么為什么匯集日本大量金融專家的日本大藏省會連連出現(xiàn)金融政策失誤呢？尤其是1987年紐約股災以后，在西方其它各國都提高利率以后，日本為什么會依然實行擴張性的貨幣政策，造成致命性的政策失當呢？ 當時美國政府擔心，如果日本銀行提高利率，資金不能及時向歐美市場回流，可能再次引起國際市場動蕩，因此建議日本政府暫緩升息。日本政府也擔心，提高利率可能使更多的國際資本流入日本，推動日元升值，引起經(jīng)濟衰退。并且當時日本正在實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，需要以較低的利率來增加國內(nèi)投資，減少儲蓄，縮小經(jīng)常項目順差。在這種

15、情況下，日本銀行決定繼續(xù)實行擴張性貨幣政策，維持貼現(xiàn)率在2.5%的超低水平上不變，一直到1989年5月日本銀行才提高利率，這時距離“黑色星期一”已經(jīng)19個月，距離日本實施超低利率政策已經(jīng)27個月。 為什么日本會出現(xiàn)這些類似的政策處置失當呢？有關(guān)人士認為，這不能不說到日本泡沫經(jīng)濟的起點1985年。因為在這個極具特殊意義的年份，這一年日本發(fā)生了許多足以影響日本歷史、改變?nèi)毡久\的大事。 第一，日本經(jīng)濟、金融自由化和國際化步伐加快。戰(zhàn)后日本的經(jīng)濟和金融都有著濃厚的“封閉”和“管制”色彩。20世紀70年代，日本開始了經(jīng)濟、金融自由化和國際化進程。20世紀80年代，這一進程迅速加快。1985年，日本政府

16、發(fā)表了關(guān)于金融自由化、日元國際化的現(xiàn)狀與展望公告，揭開了日本經(jīng)濟、金融全面自由化、國際化的序幕。 第二，日本政治國際化進程加速。20世紀80年代初，日本政府提出，日本要從一個“經(jīng)濟大國”走向“政治大國”，而日美關(guān)系將成為“政治大國”的基石。在1985年的“廣場會議”和1986年的“盧浮宮會議”中，日本均成為美國最堅定的盟友。 第三，日本經(jīng)濟增長模式的轉(zhuǎn)變。從1980年起，國際社會要求日本開放國內(nèi)市場、改變出口導向型經(jīng)濟增長模式的呼聲越來越高。1985年的日本經(jīng)濟白皮書指出：出口導向型的經(jīng)濟增長模式已經(jīng)不可持續(xù)，日本必須擴大內(nèi)需，以緩和與國際社會的關(guān)系。 也就是說，1985年的日本，同時面臨著三

17、個重大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：由“管制經(jīng)濟”向“開放經(jīng)濟”轉(zhuǎn)變；由“經(jīng)濟大國”向“政治大國”轉(zhuǎn)變；由“外需主導型經(jīng)濟”向“內(nèi)需主導型經(jīng)濟”轉(zhuǎn)變。如此重大而深刻的變革集中在如此短的時間內(nèi)，有可能使宏觀政策失去回旋的空間。當內(nèi)部均衡與外部均衡、國內(nèi)政策協(xié)調(diào)與國際政策協(xié)調(diào)等問題等交織在一起時，宏觀政策的權(quán)衡、選擇和調(diào)整會變得非常困難，可能會因失去平衡而出現(xiàn)嚴重失誤。 19、有的人與人之間的相遇就像是流星，瞬間迸發(fā)出令人羨慕的火花，卻注定只是匆匆而過。20、凡世的喧囂和明亮，世俗的快樂和幸福，如同清亮的溪澗，在風里，在我眼前，汨汨而過，溫暖如同泉水一樣涌出來，我沒有奢望，我只要你快樂，不要哀傷。21、在絕望的時刻

18、，與某個人一同懷抱著一個渺茫的希望，并竭力讓對方相信終有實現(xiàn)的一天，這種痛楚的喜樂，唯在愛情中才會發(fā)生。22、你永遠也看不到我最寂寞時候的樣子，因為只有你不在我身邊的時候，我才最寂寞。23、因為記憶中的曾經(jīng)太美好了，美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘記。不是愛情不肯放過你，不是回憶不肯放過你，不是宿命不肯放過你，而是你自己不肯放過你自己。24、承諾本來就是男人與女人的一場角力，有時皆大歡喜，大部分的情況卻兩敗俱傷。25、愛上一個人容易，等平淡了后，還堅守那份諾言，就不容易了。36、愛情不是花蔭下的甜言，不是桃花源中的密語，不是輕綿的眼淚，更不是死硬的強迫，愛情是建立在共同的基礎上的。37、成熟

19、的愛情，敬意、忠心并不輕易表現(xiàn)出來，它的聲音是低的，它是謙遜的、退讓的、潛伏的，等待了又等待。38、男人應該找個他愛的人做妻子，女人應該找一個愛她的人做老公。39、如若有開始，沒有結(jié)果，我還是希望會遇見，即使到最后才明白你盛開在我觸不可及的彼岸。個中滋味，都不及你出現(xiàn)在我生命中。40、為什么要那么痛苦地忘記一個人，時間自然會使你忘記。如果時間不可以讓你忘記不應該記住的人，我們失去的歲月又有什么意義？41、有人說戀愛要找自己喜歡的人，結(jié)婚要找喜歡自己的人，都是片面的。戀人不喜歡自己有什么可戀的？老婆自己不喜歡怎么過一輩子？42、女人家十有八九都是心里有一分愛，表面上就流露兩分。43、流星劃破長空

20、那一剎那好美！也好短暫，可是美中的痛苦只有長空自己知道，因為它沒有能力留住那美麗而短暫的流星！流星永遠是長空短暫的擁有，只有不變的恒星才是長空中永遠的最美！44、愛一個人，對方也愛你，甜的居多；愛一個人，對方不知道，酸的居多；愛一個人，對方不愛你，苦的居多。45、因為愛情，就是拋卻世事煩瑣，傾聽花開的聲音，沒有任何聲音比它美比它動人只一瞬，便是永恒。是生生不息的誘惑，世間無人可抵擋而過。51、戀愛中的女人要求她的情人是英雄、巨人，一個半神的人，又要求自己不全屬于他，所以只有完全占有了他，她才會快樂。52、愛，永遠是沒有永恒的定義因為每個人的體會和感悟不同，愛很美，卻也有褪去的時候，就如一場煙火

21、，只留下短暫的美麗。53、兩個相愛的人在一起是一種快樂，幸福。因為不易所以才應該更加去珍惜，不要到失去的時候才懂得。同樣，愛需要包容，彼此相愛的人，他們的心是彼此最溫暖的。54、人總是仰望和羨慕著別人的幸福，一回頭，卻發(fā)現(xiàn)自己正被仰望和羨慕著。要珍惜和感知自己真正擁有的幸福。不要讓你的幸福，只是在別人眼里。55、所有愛的苦都要自己承擔，那是你自己種下的因種下的果，和別人沒有關(guān)系，別人來關(guān)心來問，也只是隔靴搔癢。56、如果你想被別人愛，你首先必須使自己值得愛，不是一天，一個星期，而是永遠。57、一個女人必須了解和牢記，男人只要他是是男人，無論老幼，他都愛漂亮的女人。58、每一次戀愛的時候，都要全心投入，即使受過傷害，也別有所保留；只是你要變得聰明，但不是功利，這樣，在結(jié)束的時候，你才不會有遺憾。65、緣起緣滅，緣濃緣淡，不是我們能控制的，我們能做到的，是在因緣際會的時候好好的珍惜那短暫的時光。66、愛情需要合理的內(nèi)容，正像熊熊烈火要油來維持一樣；愛情是兩個相似的天性在無限感覺中的和諧的交融。67、太陽的位置在天，松樹的位置在山。愛情是一種位置，適合你的位置，才會使你感到牢固和香甜。68、只有愛情沒有婚姻會像泡沫一樣容易破滅；只有婚姻沒有愛情也會像白開水一樣容易讓人厭倦。69、人