房地產(chǎn)開發(fā)成本估算及計算

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本估算及計算一、開發(fā)成本1、土地成本土地費(fèi)用 =土地出讓金 +拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（城鎮(zhèn)土地）或征地費(fèi)用（農(nóng)業(yè)用地）一般用樓面地價表示。B 樓面地價每畝單價 /(666.67x容積率 ). 例如 100 萬一畝 .1.5容積率 . 樓面地價就是 1000 元 / 平方米。6 U/ q& n0 / ?(g% a2、前期工程費(fèi)0 C9 v& QA0N3 D2項(xiàng)目前期規(guī)劃、 設(shè)計、可研費(fèi)用可按總投資的一定百分比進(jìn)行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算，三通一平的費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際工程量計算。一般前期工程費(fèi)占建安工程費(fèi)的3.5%6。其中 規(guī)劃設(shè)計( 含景觀裝飾 ) 費(fèi) 一般為 30-50/ 平方米 (

2、 一線城市70-120) 。3、建安工程費(fèi)主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，設(shè)備采購費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用等。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算。此費(fèi)用不是簡單的土建+安裝的費(fèi)用，還應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)的景觀、設(shè)備等項(xiàng)目的費(fèi)用。更重要的一點(diǎn)是，該費(fèi)用一般按銷售面積算，而不是建筑面積，這樣便于核算，地下人防、物業(yè)、居委會、部分設(shè)備房等一些不能銷售的物業(yè)面積都不能計算在內(nèi)。3 x: A/ d;U! V% f9 ?&8 Z4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線（比如供水、供電、供氣、供暖、有線電視、電話等等）和道路工程。一般按實(shí)際工程量估算，通常占建安費(fèi)的15%左右。5、公共設(shè)施配套建設(shè)

3、費(fèi)居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量計算，也可按配套項(xiàng)目的建筑面積和單價來計算，也可按建安費(fèi)的3%5%估算。* O v. a( _$ c(F2 w(6、開發(fā)期間稅費(fèi)各地區(qū)不同，繳納的稅費(fèi)也不同。一般按建安費(fèi)的8% 15%估算。 6 V. t3 ; 5 m6 1 D2 K0 c4 a7、其他費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的費(fèi)率估算，約占建安費(fèi)的3%。也可以把此項(xiàng)直接并入開發(fā)期間稅費(fèi)進(jìn)行估算。* p r6 h3 X0 e,E6 m(# F8、不可預(yù)見費(fèi)4 d) d& N V) T1U1 g/ b0 X一般取 17 項(xiàng)之和的 1% 3%，或建安費(fèi)的2%-5%。二、開發(fā)費(fèi)用.9、管理費(fèi)用開發(fā)成本的2%-3%。 % Z9 D/ i0 v1 k: u 10、財務(wù)費(fèi)用為了計算簡便， 一般假定借款當(dāng)期均在期中支出，其后各期按全期計算，還款當(dāng)期按期末還款，按全期計息。: P! n# P6