2007年福建泉港區(qū)涂嶺鎮(zhèn)項目市場調(diào)研分析報告

2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789太平洋地產(chǎn)中國泉港區(qū)項目房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場前期調(diào)研報告前期調(diào)研報告前期調(diào)研報告禾臣創(chuàng)致（莆田）房地產(chǎn)全程營銷有限公司2007年5月7日2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789泉港區(qū)項目市場調(diào)研分析目錄第一章泉港簡介第3頁第二章泉港“十五”經(jīng)濟概況第8頁第三章泉港房地產(chǎn)市場發(fā)展情況第10頁第四章項目地塊情況分析第13頁第五章物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議第18頁第六章后記第23頁2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789第一章泉港簡介第一節(jié)泉港概況泉港區(qū)位于福建省沿海中部的湄洲灣南岸，地理坐標為東經(jīng)1184111901、北緯25032515。東臨湄洲灣，南與惠安縣毗鄰，西南與洛江區(qū)相連，西北及北面同仙游縣接壤。總面積30603平方公里。QHORG泉港區(qū)總戶數(shù)91349戶，總人口364779人，其中非農(nóng)業(yè)人口103104人。以漢族為主，少數(shù)民族有回族、畬族、蒙古族等。泉港區(qū)人民政府駐山腰街道港二街，泉港區(qū)轄山腰1個街道，南埔、后龍、涂嶺、前黃、界山、峰尾6個鎮(zhèn)，共有4個社區(qū)、96個行政村。第二節(jié)歷史沿革泉港區(qū)原隸屬惠安縣（惠北片4鄉(xiāng)、1鹽場）。1985年4月11日，省人民政府批準設立肖厝鎮(zhèn)，以南埔、后龍、山腰32008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789個鄉(xiāng)及涂嶺鄉(xiāng)部分行政區(qū)域為肖厝鎮(zhèn)的行政區(qū)域，下轄86個村委會。1991年7月14日，設立肖厝鎮(zhèn)，并于1992年9月29日成立鎮(zhèn)人民政府。1996年3月1日，省民政廳批準撤銷肖厝鎮(zhèn)，設立后龍、山腰、南埔、涂嶺、埭港5個鎮(zhèn)。WXZQHORG2000年4月12日，國務院批準同意設立泉港市泉港區(qū)。泉港區(qū)轄惠安縣的山腰鎮(zhèn)、后龍鎮(zhèn)、南埔鎮(zhèn)、涂嶺鎮(zhèn)、埭港鎮(zhèn)5個鎮(zhèn)。2003年7月16日，同意泉港區(qū)撤銷山腰鎮(zhèn)，設立山腰街道辦事處。山腰街道辦事處所轄行政區(qū)域為原山腰鎮(zhèn)的行政區(qū)域，街道辦事處駐原山腰鎮(zhèn)政府駐地錦塔。同年，新成立錦祥等4個社區(qū)。2003年末，泉港區(qū)轄1個街道（山腰）、6個鎮(zhèn)（后龍、南埔、涂嶺、前黃、界山、峰尾），4個社區(qū)、96個村委會。ZQHORG2005年，泉港區(qū)轄山腰1個街道，南埔、后龍、涂嶺、前黃、界山、峰尾6個鎮(zhèn)，共有4個社區(qū)、96個行政村。第三節(jié)交通運輸2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317891、道路324國道和福廈高速公路縱貫本區(qū)，形成一條強有力的交通走廊，其中324國道在境內(nèi)的長度為185公里，福廈高速公路在境內(nèi)的長度為15公里，并設有驛坂和涂嶺兩個出入口。區(qū)域內(nèi)的公路主干道，已建成的有東西向的涂肖路（現(xiàn)已擴建的通港公路全長125公里、路基寬50米）和驛峰路，南北向的南北三路和南山公路。2、水運區(qū)內(nèi)水運以海運為主3、港口泉港區(qū)有50多公里長的海岸線，其中深水岸線11公里，可進萬噸至三十萬噸級碼頭泊位。目前，區(qū)內(nèi)已建有10萬噸原油碼頭、萬噸雜貨碼頭、5000噸、3000噸、1000噸成品油碼頭等各一座，全區(qū)港口年吞吐能力達800萬噸以上；第二個萬噸雜貨碼頭、5萬噸多功能碼頭已交付使用。此外，5萬噸海洋液體化工碼頭已動工，并已開始籌建10萬噸石油化工物流碼頭3萬噸、5000噸液體化工碼頭。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317894、鐵路漳泉肖鐵路已全線貫通，并經(jīng)潭平與鷹夏連接，與福廈鐵路共線路段的線路設計等級為二級。在泉港區(qū)境內(nèi)的長度為19公里，規(guī)劃設置了港前站、安兜工業(yè)站和施厝工業(yè)站三個貨運站，在港前站和施厝工業(yè)站附近分別安排50公頃和70公頃的鐵路倉儲用地。根據(jù)預測，到2020年，漳泉肖鐵路貨量為1000萬噸/年。5、航空泉港區(qū)距廈門、晉江、長樂機場均在1個半個小時車程內(nèi)。第四節(jié)社會發(fā)展1、工業(yè)、港口福建泉港市泉港區(qū)是中國規(guī)劃建設中的大型石化港口城市。海岸線總長50公里多，能建萬噸級以上泊位深水岸線長達5公里多?，F(xiàn)已建成10萬噸原油碼頭，5萬噸多功能碼頭，萬噸雜貨碼頭，5千噸、3千噸、1千噸成品油碼頭各一座；30萬噸成品油碼頭、10萬噸糧食碼頭、5萬噸液體化工碼頭、5萬噸集裝箱碼頭正在規(guī)劃建設中。目前400萬噸煉油廠、7萬噸聚丙烯、4萬噸燒堿、2萬噸環(huán)氧丙烷、2萬噸聚醚、10萬噸聚苯乙烯、5萬立方低溫液化氣庫等一大批化工項目已紛紛在區(qū)內(nèi)落戶，隨著“煉化一體化“1200萬噸煉油廠、802008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789萬噸乙烯、65萬噸聚乙烯、40萬噸聚丙烯、45萬噸聚氯乙烯等項目的上馬，本區(qū)將成為世界級石化基地。2、科技教育區(qū)域內(nèi)共有幼兒園47所；7個學區(qū)94所小學、在校學生48026人；中學22所（其中初中4所，職專1所，初中校17所），在校學生37960人；適齡兒童入學率達100。聯(lián)合農(nóng)業(yè)科技推廣中心等民營科技開發(fā)機構7個，省級科技企業(yè)1家和高級技術企業(yè)2家，同時加強與華大、農(nóng)大等高等院校及科研單位的智力合作。3、文化體育城鄉(xiāng)文體活動豐富多彩，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有鎮(zhèn)文化站7個和福煉文化宮，9個鎮(zhèn)（村）影劇院和福煉影劇院。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317894、醫(yī)療衛(wèi)生共有衛(wèi)生院5所和職工醫(yī)院1所，民辦醫(yī)院1所，醫(yī)療站126個，防疫站1所，婦幼保健院1所，區(qū)級醫(yī)院泉港醫(yī)院已建成。5、民間藝術戲曲方面有北管、薌劇、高甲戲、莆仙戲、木偶戲和舞獅等。攝影、書畫、文學等方面都有一批人才和作品脫穎而出。第二章泉港區(qū)“十五”經(jīng)濟概況“十五”期間,泉港區(qū)積極融入海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設，大力發(fā)展石化產(chǎn)業(yè)全區(qū)國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，社會事業(yè)全面進步，人民生活水平大幅度提高。第一節(jié)經(jīng)濟綜合實力2005年全區(qū)生產(chǎn)總值達6689億元，比2000年增長95，年均增長14；人均GDP2331美元，比2000年增加1272美元，比2000年增長1201。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值124億元，年均增長3。工業(yè)產(chǎn)值由2000年的713億元增加到204億元，比2000年增長13742，年均增長189；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值由6536億元增加到1953億元，年均遞增23。農(nóng)民人均純收入由3862元增加到5704元，年均增長81；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達9455元。社會消費品零售總額由741億元增加到1867億元，2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789年均增長203。財政總收入由192億元增加到1044億元；地方級一般預算收入由156億元增加到371億元，年均遞增21。至2005年，港口吞吐量達990萬噸。五年來，全區(qū)完成合同外資78億美元，實際利用外資34億美元。第二節(jié)產(chǎn)業(yè)結構2005年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)的比例為102562532722，其中一產(chǎn)下降81、二產(chǎn)上升63、三產(chǎn)上升17。全區(qū)以石化產(chǎn)業(yè)為龍頭的支柱產(chǎn)業(yè)逐步壯大，至2005年，全區(qū)石化工業(yè)產(chǎn)值達138億元，占全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值的68。逐步形成了以福煉公司為龍頭，海洋聚苯樹脂、湄洲灣氯堿工業(yè)有限公司、華星石化眾星拱月的石化企業(yè)發(fā)展格局。泉港“十五”期間三次產(chǎn)業(yè)增長情況表單位億元，GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)總量增速總量增速總量增速總量增速200029781535458516731577612002008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789200134851105440320291129121862002394814057753227612310942282003472618859402628332441299165200454391266510631681141620210200566891526862241822061821102第三章泉港區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況第一節(jié)06年區(qū)房地產(chǎn)概況2006年全區(qū)房地產(chǎn)共開發(fā)投資27486萬元，同比增長61，比去年同期增加1576萬元，累計商品房施工面積1053823平方米，房屋竣工面積118267平方米，銷售201942平方米，本年新開工面積11876平方米。住宅商品房累計施工面積820870平方米，商業(yè)營業(yè)用房193219平方米，增速分別為1382和1173，位居全區(qū)前列。第二節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特點1、房地產(chǎn)的質和量都發(fā)生了根本性變化。從量的方面看，由2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317891996年占全社會固定資產(chǎn)投資的52提升至2006的180，比重提高了128個百分點。十年間房地產(chǎn)投資年均增長速度達到170，特別是“十五規(guī)劃”期間年均增速達256。從質的方面看，全區(qū)的房地產(chǎn)市場已實現(xiàn)由打基礎、培育市場的行業(yè)發(fā)展初級階段向更高層次的發(fā)展階段轉型，開發(fā)商更加注重樓盤的周邊自然環(huán)境、人文氛圍和配套設施，中、高檔的商業(yè)住宅區(qū)逐漸成為投資的熱點。2、價格上漲明顯。全區(qū)1995、2000、2004和2006年全區(qū)房價的平均價格分別為每平方米1519元、1710元、2103元和2824元，年均增長速度為42，2000年以來房價的上漲呈加快之勢。觀其原因，主要有以下幾點是商品住宅供不應求矛盾凸現(xiàn)。如今年上半年新增可銷售面積比實際銷售面積少1067萬平方米，二手住宅及歷年空置房的交易量也呈上升之勢。是鋼材、水泥等建筑材料價格上漲推動房價上升。2004和2006年全區(qū)工業(yè)品價格指數(shù)分別為1037和1029，建筑和裝修材料消費價格指數(shù)城市分別為1042和1019,農(nóng)村分別為1048和1009，鋼材、水泥等建筑材料價格上漲對住房價格的上漲起到了推波助瀾的作用。三是居住需求與投資行為相互作用推動房價攀升。購房的居民中除一部分是無房者或住房條件差的市民，購買住房的目的以居住為主外，還有很大一部分是以增值、2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789保值、出租等投資甚至是以投機為目的的購房行為，造就了房地產(chǎn)需求的持續(xù)旺盛，由于多種因素影響，對房價上漲起著推波助瀾的作用。3、高收入人群和臨近鄉(xiāng)是購房的主力軍。從調(diào)查分析我們得出，40至50歲的高收入人群是購買泉港高擋樓盤的主流人士，占高擋樓盤購買者的43，31至40歲年齡段占31，51歲以上的占22，30歲以下的占4。從購買高擋樓盤人群的行業(yè)分布看，政府公務員、制造業(yè)、貿(mào)易、個體經(jīng)營者等行業(yè)的高管是購買高擋樓盤的主力軍，占654；其次從事IT業(yè)、生物、醫(yī)藥、電信、電力等行業(yè)的人群，占228；其余118為其他有高收入來源的人群，如通過繼承、拆遷賠償、收取租金等形式取得的高收入。4、項目開發(fā)逐漸向小高層、高層發(fā)展。泉港區(qū)以前的房地產(chǎn)開發(fā)項目以多層為主，隨著人們生活水平的提高及對居住品質要求的提升，多層已不能滿足居民對景觀、視野的更高要求；所以項目開發(fā)逐漸向小高層，高層發(fā)展，比如世紀新城的16層建筑，以及泉港區(qū)最高的房產(chǎn)項目20層的莊園明珠項目。5、小二房和三房在所開發(fā)的項目中占有較高的比例。從市場調(diào)查中，我們發(fā)展泉港區(qū)所開發(fā)的樓盤項目中，小二房和三房的戶型類型在樓盤中占有較高的比例。小二房面積在80100、三房面積在125150的戶型在市場上具有較2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789高的認知度和得房率。6、市場持幣觀望氣氛較濃厚。受政府宏觀調(diào)控的影響，樓市觀望氣氛較濃。有近40的群眾認為當前應當推延購房計劃，心理上依賴此次的宏觀調(diào)控政策能起作用，盼望房價能下降。無論是自住還是投資寧愿持幣觀望而不輕易出手，買賣雙方正在進行一場心理上的較量，買方不出手，賣方不降價，二手房賣方傾向于以租代售的形式，而買方則采取持幣觀望的態(tài)度。第四章項目地塊情況分析第一節(jié)項目主要經(jīng)濟指標名稱面積（）征地面積15169建筑占地面積5202總建筑面積27153建設用地面積8089道路用地面積7080綠地率25容積率336建筑系數(shù)643第二節(jié)項目地段環(huán)境分析2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789一、地塊環(huán)境分析本案位于泉港區(qū)涂嶺鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面，福廈路旁，該地塊呈長方形形狀，為平地。地屬于涂嶺鎮(zhèn)行鎮(zhèn)中心、經(jīng)濟文化中心地帶、交通發(fā)達、商業(yè)繁華、生活便利。二、地塊周邊情況項目位處涂嶺鎮(zhèn)最繁華的地段，周邊行政部門、金融機構、生活配套、教育單位林立，各種配套較為齊全，是涂嶺鎮(zhèn)最適合居住的地塊。項目地塊正對面為涂嶺鎮(zhèn)政府、周邊有涂嶺農(nóng)貿(mào)市場、萬發(fā)超市、涂嶺永興食雜綜合部、涂嶺供銷門市部、佳意服飾商行、涂嶺照相館、廈門鹵味、絲藝美容美發(fā)、新大洲本田摩托等業(yè)態(tài)，生活配套較為齊全，生活便利無憂；政府部門除了鎮(zhèn)政府，還有涂嶺鎮(zhèn)派出所；通信方面有中國移動通信、中國聯(lián)通、中國郵政涂嶺營業(yè)廳；金融方面，離項目150米處有一中國農(nóng)業(yè)銀行；教育方面，與項目200米處有一所小靈童雙語幼兒園。三、項目周邊住宅、店面租賃和出售價格調(diào)查位置租賃類別租金（元/月/坎）面積（）2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789涂嶺市場沿街店面5006003540涂嶺市場內(nèi)部店面2003002530涂嶺派出所旁店面4505003545涂嶺郵政旁店面4005004055涂嶺市場內(nèi)部住宅100150（單間）2025涂嶺派出所旁住宅250400（二房一廳）8090項目所在區(qū)位的店面大部分在3550平方米之間，租金價格以涂嶺市場沿街的店面最貴，單坎在500600元/月之間，二坎打通的店面普遍每月租金為1000元，因為人氣與地段的因素，從涂嶺市場向中國農(nóng)業(yè)銀行方向店面的租金有小幅下降，普遍在350450元/月左右。項目所在的那一排（即涂嶺鎮(zhèn)政府對面），房屋以一層為主（磚石結構），店面經(jīng)營業(yè)態(tài)檔層較低，租金每月在150200元之間。四、本項目基本狀況基本狀況良好適中較差地點交通配套度2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789景觀度繁榮度安全度五、項目SWOT分析優(yōu)勢分析項目所處地理位置較為優(yōu)越，為涂嶺鎮(zhèn)客戶最優(yōu)先考慮的板塊；項目位于涂嶺鎮(zhèn)府正對面，為鎮(zhèn)行政中心；項目位于福建交通大動脈之一的福廈路旁，且有六路公交直通泉港區(qū)中心，交通便利；項目所在的街二街與泉港最繁華的泉五路交叉，近繁華、親寧靜；項目正對面為涂嶺最大的超市萬發(fā)超市、及最大的農(nóng)貿(mào)市場涂嶺市場；購貨方便、生活無憂；項目周邊各種配套齊全，飲食、娛樂、購物、休閑等配套應有盡有；項目與小靈童雙語幼兒園僅200米路程，教育配套齊全；項目本案目前尚未動工，景觀、規(guī)劃等可塑性較強，為本案的高品質打下良好的基礎。項目位于鎮(zhèn)行政中心，存在較大的升值空間。劣勢分析項目位于福廈路旁，車來車往，噪音較大，影響生活品質的2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789提升。項目所在那一排房屋多為一層建筑，古舊且檔次較低，不利于項目樓盤形象的提升；項目所在地塊幾乎沒有景觀點，整體給人臟、亂的感覺，特別是路邊的一條臭水溝，惡臭難聞；機會點分析充分利用開發(fā)公司的開發(fā)品牌和成熟的市場操控能力，提升涂嶺在泉港區(qū)的經(jīng)濟地位，成為泉港區(qū)的次經(jīng)濟中心。充分利用項目優(yōu)越的地理景觀優(yōu)勢，充分展示本項目的居住品質。通過獨特的市場差異化定位及完善的物業(yè)配套服務，塑造本案獨特的產(chǎn)品魅力，從而搶占市場的最大份額，倡導一種新的生活方式；本案處于規(guī)劃設計階段，可塑性較強；項目位于鎮(zhèn)行政中心，生活便利、商業(yè)繁華、是理想的居住場所。項目為區(qū)域第一個樓盤項目，競爭處于真空狀態(tài)。威脅點分析本案目前尚未動工，距交房時間尚需時日。區(qū)域現(xiàn)尚未有樓盤開發(fā)，沒有市場參照點，不確定因素較多。六、總結2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789項目作為涂嶺鎮(zhèn)最值的期待的項目，不但其區(qū)位在涂嶺鎮(zhèn)是最有優(yōu)勢的，其周邊的齊全商業(yè)、生活配套也是項目賣點之一。作為鎮(zhèn)政府正對面的項目，其涂嶺鎮(zhèn)政治、文化、經(jīng)濟中心的地位不言而喻，再加上周邊居民對此片區(qū)良好的認知度，為以后項目的迅速去化奠定了良好的基礎；主體來說項目地址是涂嶺鎮(zhèn)最值開發(fā)的地址，項目也必將成為涂嶺鎮(zhèn)人民最期待的樓盤，項目的全面開發(fā)，必將提升涂嶺的區(qū)域地位和知名度，使涂嶺成為泉港區(qū)的次經(jīng)濟中心。但是由于涂嶺鎮(zhèn)先前尚未有樓盤開發(fā)，居民對購買商品房的意識較淡薄，以及項目周邊現(xiàn)有的樓屋雜亂低矮，極大影響了項目檔次的提升，所以如何培養(yǎng)加強周邊居民的購房意識和提升樓盤的檔次將是項目開發(fā)宣傳的重中之重。第五章物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議禾臣創(chuàng)致公司對本案項目規(guī)劃設計的建議一、功能定位精品住宅根據(jù)對周邊的分析以及對本地塊因素、小區(qū)規(guī)劃理念等各種因素的綜合評價，將該項目從市場中細分出來，定位為“精品住宅”。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789定向商鋪銷售為配合住宅的銷售，并完成本項目未來的科學管理，建議商鋪定向銷售，也可考慮給予統(tǒng)一的局部裝修（如騎樓門面），以全面提升項目的整體檔次。二、目標客戶群定位精品戶型住宅周邊生意人（生意之便）、周邊原區(qū)域居民、周邊政府機關、企事業(yè)單位購房者、也有相當?shù)纳套⌒枨罂蛻艉椭苓呧l(xiāng)村富有人群；定向商業(yè)網(wǎng)點配合未來泉港區(qū)次經(jīng)濟中心和精品住宅未來生活的服務性經(jīng)營。三、物業(yè)總體規(guī)劃1、具體思路結合本案高品質產(chǎn)品定位，本案在總體規(guī)劃設計上，應遵循如下核心思路以項目整體考量，本項目商業(yè)部分所占比例較大，在商業(yè)部分規(guī)劃較為根據(jù)合理、效益達到最大化的前提下，突顯本案的高品質，營造人性化、生態(tài)型的空間格局和居住環(huán)境，突顯住宅的高品質。2、建筑風格建議在立面設計上采用現(xiàn)代的外觀設計，讓人有眼前一亮的感覺。色彩以米白灰為基本色調(diào)加配亮麗色彩，色彩明快，造型醒目，動感飄逸，細部設計簡潔、合理而富有時代氣息。商業(yè)部分體現(xiàn)現(xiàn)代設計元素，寬敞明亮的入口門廳，整齊現(xiàn)代的騎樓設計，時尚氣派的沿街商鋪將給人們留下深刻的印象。建筑立面建議為新加坡風格（亞洲半殖民地風格）。環(huán)境景觀建議2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789為沿福廈公路設計休閑廣場景觀綠化帶。3、住宅規(guī)劃1、沿福廈公路結合商業(yè)店面進行商業(yè)規(guī)劃設計，12層設計為騎樓型沿街店面，其中二層為連廊設計；二層以上為住宅，最高65層。2、通過重點對沿街休閑廣場的設計，營造豐富的、有新意的異域空間；3、沿街的車位設計要與店面有一定的距離，避免影響商家的商業(yè)經(jīng)營。戶型設計應體現(xiàn)人性化、功能化、時尚化。按本項目的目標客戶定位，面積在801602之間，主力戶型以1101402的三室兩廳為主。實現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，力求使廳的布局更豐富和活潑，平層設計為主，輔之以全越式；客廳朝南帶落地門陽臺，餐廳帶操作陽臺。窗設計能落地的并盡量轉角，將窗外美景引入室內(nèi)，令居者視野開闊，心胸暢然。（1）戶型面積及配比精品戶型住宅（板式住宅）建議戶型面積為80160平方米其中8090平方米小二室二廳一衛(wèi)15100110平方米小三室二廳一衛(wèi)25110120平方米標準三室二廳二衛(wèi)40120140平方米大三室二廳二衛(wèi)12140160平方米標準四室二廳二衛(wèi)8（3）戶型設計要點根據(jù)面積戶型的特點及使用功能，建議其設計應注意小面積可考慮適當縮減客廳面寬，也許可以控制在42米之2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ69031789內(nèi)；盡量縮小走道的面積，避免不必要的浪費；把窗設計成飄窗，充分占用外部空間；適當提高層高，建議達到3米；室內(nèi)多使用玻璃，制造通透效果；4、本案的商業(yè)規(guī)劃設計商業(yè)規(guī)劃建議的出發(fā)點本案特殊的地理位置決定了其商業(yè)的地域及投資價值本案周邊的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)對其商業(yè)規(guī)劃也起到了一定的借鑒作用商業(yè)規(guī)劃根據(jù)本案所處地段，要充分體現(xiàn)本案的商業(yè)價值，使之成為推動涂嶺成為泉港區(qū)次經(jīng)濟中心，商業(yè)合理規(guī)劃顯得尤其重要。本案商業(yè)的重點在層高上做文章，層高建議做到52米左右，以“買一層送二層”的概念向市場推出，必能引起市場的激烈反應。這部分商鋪，要求突出項目形象，有大店風范，建議單店開間在4M以上，進深15M左右，單店面積在60以上。商業(yè)銷售應具有相當?shù)亩ㄏ蛐?，避免破壞社區(qū)環(huán)境及未來的小區(qū)管理商業(yè)應注意設計室內(nèi)格局應事先尋找市場，謀求商業(yè)定向建設的可能商業(yè)周圍一定要預留車位應規(guī)劃網(wǎng)點門前的停車場網(wǎng)點設計應考慮門、窗及梁、柱等位置，力求最大限度優(yōu)化網(wǎng)點結構2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫全國送貨上門貨到驗貨后付款中國房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載QQ690317895、景觀建議由于本案所處的地理環(huán)境以及周邊配套等，本案的景觀規(guī)劃尤其重要，通過小區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境的優(yōu)化營造，來彌補外部環(huán)境目前的缺失，提升項目價值，它也是本案的一個重要宣傳賣點，用以吸引客群，本案定位高端，相應的配套也應高標準，景觀規(guī)劃雖然受面積限制，但還需應重點考量，把它作為本案推廣的一個重要賣點，故做如下建議（1）整體景觀的設計風格建議趨于簡潔明朗，同整個樓盤風格相一致，富予現(xiàn)代時尚風格。（2）一層的景