滕州倫達(dá)城中村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(營(yíng)銷刷新)_圖文

第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱滕州倫達(dá)星尚城二、項(xiàng)目建設(shè)單位滕州倫達(dá)置業(yè)有限公司三、建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目地塊位于滕州市城北核心區(qū)域，緊臨滕州市政府；即東鄰善國(guó)北路，北接通盛路，南鄰北辛路，西接新興北路。四、項(xiàng)目定位倫達(dá)星尚城項(xiàng)目定位主要基于滕州現(xiàn)行的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展趨向以及地塊本身的優(yōu)越條件和開(kāi)發(fā)企業(yè)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等所共同確定。項(xiàng)目位于滕州市未來(lái)活力商務(wù)區(qū)核心位置，占地280畝，總建筑面積69萬(wàn)方（其中開(kāi)發(fā)區(qū)域49萬(wàn)方，安置區(qū)域20萬(wàn)方），總投資逾20億元。項(xiàng)目整體規(guī)劃為集高尚住宅區(qū)、大型商業(yè)廣場(chǎng)、情景式風(fēng)尚商業(yè)街、星級(jí)酒店、SOHO/LOFT商務(wù)公寓、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓于一體的魯南首席HOPSCA區(qū)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)在4年時(shí)間內(nèi)全部建成，將極大推動(dòng)和引領(lǐng)滕州現(xiàn)代人居文明的發(fā)展。五、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項(xiàng)目共分為開(kāi)發(fā)區(qū)和安置區(qū)兩部分?？傆玫孛娣e為185741平方米，其中開(kāi)發(fā)區(qū)用地面積為122463平方米，安置區(qū)用地面積為63278平方米?？偨ㄖ娣e693310平方米，其中地上建筑面積533660平方米、地下建筑面積159650平方米。六、項(xiàng)目投資項(xiàng)目總投資估算為24125290萬(wàn)元。七、建設(shè)期48個(gè)月第二節(jié)建設(shè)單位概況一、建設(shè)單位滕州倫達(dá)置業(yè)有限公司二、企業(yè)地址滕州市北辛中路768號(hào)三、法人代表吳良忠四、注冊(cè)資金叁仟萬(wàn)元五、公司類型有限責(zé)任公司六、經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售；房屋租賃；物業(yè)管理；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施工（以上項(xiàng)目中法律法規(guī)禁止的不得經(jīng)營(yíng)，涉及許可的憑許可證經(jīng)營(yíng)）。七、營(yíng)業(yè)期限2012年02月20日2022年02月20日八、資質(zhì)等級(jí)暫定資質(zhì)（證書(shū)有效期至2012年月日）九、股東構(gòu)成和比例滕州倫達(dá)置業(yè)有限公司主要股東構(gòu)成見(jiàn)下表11。主要股東構(gòu)成表表11股東名稱出資金額（萬(wàn)元）構(gòu)成比例出資方式上海倫達(dá)地產(chǎn)控股集團(tuán)有限公司291097貨幣吳良忠903貨幣合計(jì)3000100貨幣滕州倫達(dá)置業(yè)有限公司由上海倫達(dá)地產(chǎn)控股集團(tuán)有限公司與吳良忠共同出資設(shè)立。公司成立于2012年，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，現(xiàn)有員工30余人，其中高級(jí)職稱2人；中級(jí)職稱6人；初級(jí)職稱10人；設(shè)有開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷部、工程部、行政部、財(cái)務(wù)部等職能部門。主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等業(yè)務(wù)。第三節(jié)可行性研究的依據(jù)一、可行性研究的依據(jù)（一）中華人民共和國(guó)建筑法；（二）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；（三）中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法；（四）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；（五）城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB500112001；（六）建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)有關(guān)規(guī)定；（七）建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法；（八）國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)200637號(hào)）；（九）建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)九個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)；（十）省建設(shè)廳、發(fā)改委、財(cái)政廳、國(guó)土資源廳、物價(jià)局等五部門山東省安康居住工程實(shí)施方案；（十一）山東省關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見(jiàn)；（十二）國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）；（十三）滕州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要；（十四）滕州市城市總體規(guī)劃（20062020年）；（十五）中共滕州市委滕州市人民政府關(guān)于加快“城中村”改造的意見(jiàn)；（十六）滕州市人民政府關(guān)于“城中村”改造繳費(fèi)項(xiàng)目費(fèi)用減免的通知滕政字【2008】106號(hào)；（十七）省、市建設(shè)工程收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（十八）滕州市住房建設(shè)規(guī)劃（20082012）；（十九）建設(shè)單位提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料；（二十）其它有關(guān)國(guó)家政策及信息資料；（二十一）項(xiàng)目承辦單位與滕州市佳信工程咨詢有限公司就編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告簽訂的合同文本。二、可行性研究的范圍（一）項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性；（二）市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模；（三）建設(shè)條件及場(chǎng)址選擇；（四）技術(shù)方案和建設(shè)方案；（五）環(huán)境保護(hù)和節(jié)能；（六）實(shí)施進(jìn)度安排；（七）管理機(jī)構(gòu)；（八）投資估算及效益分析；（九）研究結(jié)論和建議等。三、可行性研究的原則（一）以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善人居環(huán)境、促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目的。（二）堅(jiān)持政府組織，市場(chǎng)運(yùn)作的原則。市政府制定城區(qū)城中村改造政策，組織實(shí)施城區(qū)城中村改造項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)政策執(zhí)行和項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。實(shí)行城中村市場(chǎng)化運(yùn)作，加快城中村改造推進(jìn)速度。（三）充分體現(xiàn)“以人為本”的思想，保障安置家庭和群眾的切身利益，提高安置區(qū)群眾生活質(zhì)量，確保人民群眾更大程度地共享改革發(fā)展成果，全面推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。（四）堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，配套建設(shè)的原則。城中村改造要與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)相結(jié)合，與整治環(huán)境相結(jié)合，與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，與完善住房保障體系相結(jié)合。供電、供熱、給排水、燃?xì)狻⒌缆?、通信、有線電視、綠化、照明等基礎(chǔ)設(shè)施要同步建設(shè)到位。城中村改造必須按照規(guī)劃連片開(kāi)發(fā)，不留死角死面，做到改造一片成型一片。（五）堅(jiān)持外招內(nèi)聯(lián)，多渠道籌資的原則。對(duì)外加大招商力度，重點(diǎn)引進(jìn)戰(zhàn)略投資經(jīng)營(yíng)者；對(duì)內(nèi)聯(lián)合優(yōu)勢(shì)企業(yè)，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，吸引更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商和企業(yè)參與城中村改造。通過(guò)啟動(dòng)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、各級(jí)財(cái)政列專項(xiàng)補(bǔ)貼、商業(yè)銀行貸款等方式，多渠道籌措城區(qū)城中村建設(shè)資金，支持城區(qū)城中村改造。（六）堅(jiān)持科技進(jìn)步、擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，采用“新材料、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備”四新技術(shù)，節(jié)約投資、減少成本，降低能耗，推進(jìn)高層居住區(qū)建設(shè)水平的提高，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性,提高住宅的科技含量,以獲取高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的原則。第四節(jié)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表12序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一用地1項(xiàng)目總占地平方米185741二總建筑面積平方米6933101安置區(qū)住宅建筑面積平方米1461442開(kāi)發(fā)區(qū)住宅建筑面積平方米2450303商業(yè)建筑面積平方米1345904幼兒園、公建建筑面積平方米79905地下室建筑面積平方米159650住宅區(qū)283三容積率商業(yè)區(qū)310四居住總?cè)藬?shù)人9440五居住總套數(shù)套2950六平均每套建筑面積平方米/套1326七平均每套居住人數(shù)人/套32八綠地率30九投資指標(biāo)1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元24125292拆遷費(fèi)用萬(wàn)元732253土地費(fèi)用萬(wàn)元63817484建筑安裝費(fèi)用萬(wàn)元135519485工程其它費(fèi)用萬(wàn)元17400396預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元6553057建設(shè)期利息萬(wàn)元10640十總成本費(fèi)用1項(xiàng)目總投資24125292經(jīng)營(yíng)費(fèi)用26429173營(yíng)業(yè)稅及附加15949974土地增值稅569642十一利潤(rùn)總額5715187十二所得稅142879十三稅后利潤(rùn)428639第二章項(xiàng)目提出背景和建設(shè)的必要性第一節(jié)項(xiàng)目提出的背景隨著滕州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化的不斷推進(jìn)，通過(guò)不斷征用周邊農(nóng)村的耕地使城市空間得到不斷擴(kuò)展，被征用的土地由集體轉(zhuǎn)成了國(guó)有，部分農(nóng)業(yè)人口成為城鎮(zhèn)的居民，而居住在當(dāng)?shù)氐拇迕衿湔厝詾榧w所有，從而造成原位于城區(qū)邊緣的農(nóng)村住宅逐步被城市包圍，村莊從地域上進(jìn)入了城市，但在管理上仍游離于現(xiàn)代城市管理之外，其土地權(quán)屬、戶籍、行政管理仍然保留著農(nóng)村模式，具有城市與農(nóng)村“二元結(jié)構(gòu)”并存、共同發(fā)揮作用的“邊緣社區(qū)”特征。這些村落與城市住宅小區(qū)、道路以及其它建筑物交織在一起，形成了城中有村、村中有城的現(xiàn)象。按照滕州市新一輪城市總體規(guī)劃要求，原處于城市邊緣的許多村莊因城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大被城市包圍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，滕州市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共有行政村52個(gè)，自然村莊1047個(gè)，村莊占地14150畝，房屋面積52007809平方米，20093戶，村民69436人需要改造。按照市委、市政府的“城中村”改造意見(jiàn)實(shí)施改造后，上述村民每人按55平方米安置，總需安置房382萬(wàn)平方米安置房，如按113的容積率建設(shè)，需占用土地4400畝，“城中村”改造任務(wù)完成后，不僅能夠改善村民的居住環(huán)境，提高他們的生活和住房質(zhì)量，而且能夠騰空土地9700多畝。滕州市沈岳莊“城中村”的改造任務(wù)更為迫切。沈岳莊區(qū)域區(qū)“城中城村”大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、設(shè)施簡(jiǎn)陋，房屋破舊，低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，居民生活極為不便，這些“城中村”的房屋大多已年久失修，成了危房險(xiǎn)房。同時(shí)該居住區(qū)多是城市低收入家庭和弱勢(shì)群體，加上安全、消防隱患突出，加快該區(qū)域改造刻不容緩。滕州市市委、市政府把實(shí)施“城中村”改造工程作為改善民生、落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重要舉措，當(dāng)做惠及百姓、改善民生，讓人民群眾充分享受改革發(fā)展成果的“民心工程”。滕州倫達(dá)商貿(mào)城開(kāi)發(fā)有限公司積極響應(yīng)滕州市市委市政府的號(hào)召，擬承接沈岳莊“城中村”改造項(xiàng)目任務(wù),委托我公司做該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性滕州市倫達(dá)善城改造項(xiàng)目是實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要舉措；是改善該區(qū)域居民的居住和生活條件，惠及百姓、改善民生，讓人民群眾充分享受改革發(fā)展成果的“民心工程”，對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都具有十分重要的意義。（一）該區(qū)域城中村改造是保障和改善民生的重大舉措。該區(qū)域城中村居民中低收入家庭比例高，特別是劃入城市規(guī)劃區(qū)的失地農(nóng)民比較集中，群眾要求改造的呼聲強(qiáng)烈。實(shí)施該區(qū)域改造，是落實(shí)“三個(gè)代表”重要思想，全面建設(shè)小康社會(huì)的重要舉措；是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求；是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要措施。實(shí)施該區(qū)域“城中村”改造有利于改善該區(qū)域低收入家庭和弱勢(shì)群體的生活條件，加快建立和完善住房保障制度。有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信。（二）該區(qū)域城中村改造是完善城市功能、加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的客觀要求。該區(qū)域居民住宅安全隱患突出，影響群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，與城市現(xiàn)代化建設(shè)很不協(xié)調(diào)。實(shí)施城中村改造，完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，有利于改善城市環(huán)境，增強(qiáng)城市承載能力，提升城市品位；有利于優(yōu)化土地資源配置和集約利用土地，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。（三）該區(qū)域城中村改造是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的有效途徑。實(shí)施該區(qū)域城中村改造，既可以帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，減少不穩(wěn)定因素，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要措施。（四）該區(qū)域城中村改造是落實(shí)中央調(diào)控政策，有效地平抑了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，改善民生的需要。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格主要受供求關(guān)系的影響。由于歷史的原因，住房短缺的矛盾十分突出，加上絕大多數(shù)群眾住房支付能力較低，人們對(duì)居高不下的商品房的價(jià)格頗有微詞。而滕州市該區(qū)域改造的實(shí)施正是適應(yīng)了居民對(duì)住房的迫切需求及相對(duì)疲弱的支付能力，使絕大多數(shù)的中低收入家庭住房有效需求得到滿足。實(shí)施城中村改造，相當(dāng)程度上可平抑了商品房?jī)r(jià)格，避免了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱。（五）實(shí)施該區(qū)域城中村改造是落實(shí)“十二五”規(guī)劃和滕州市城市總體規(guī)劃的需要。中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要第三章“主要目標(biāo)”中提出城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)3600萬(wàn)套。第三十五章明確要求“提高住房保障水平”，“加大保障性住房供給”，加快和規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。按照滕州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要中明確提出堅(jiān)持以新城區(qū)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)舊城改造的原則，加快發(fā)展南部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東部居住區(qū)、北部行政辦公區(qū)、重點(diǎn)改造荊河小清河兩岸、塔寺街和“城中村”，不斷拓展城市發(fā)展空間。滕州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）中提力爭(zhēng)“十二五”末，城市建成區(qū)面積達(dá)到65平方公里，城市化水平達(dá)到55。加快推進(jìn)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化中明確指出繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)和背街小巷升級(jí)改造,改善人居環(huán)境；抓好東西寺院、塔寺南路、西南園、大同北路、銀鐘里等棚戶區(qū)和魯東區(qū)域、夏莊區(qū)域、沈莊岳莊區(qū)域、王開(kāi)區(qū)域等“城中村”改造工程。本項(xiàng)目（沈莊岳莊區(qū)域改造）實(shí)施，是落實(shí)“十二五”規(guī)劃的具體體現(xiàn)。本項(xiàng)目處于滕州市城市北部，符合滕州市人大常委會(huì)通過(guò)的滕州市新一輪城市總體規(guī)劃（20062020年）確定的中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)和用地布局要求。符合滕州市城市總體規(guī)劃的發(fā)展方向。項(xiàng)目用地屬于滕州市總體規(guī)劃中商業(yè)住宅用地。（六）實(shí)施該區(qū)域“城中村”改造是貫徹國(guó)家和地方政策的需要。黨的十六大以來(lái)，解決民生問(wèn)題，構(gòu)建和諧社會(huì)成為各級(jí)黨委、政府的重要工作；黨的十七大將解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題做為民生大事寫(xiě)入十七大報(bào)告；國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)國(guó)發(fā)200724號(hào)中指出對(duì)集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。以城市低收入家庭為對(duì)象，加大棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造力度、力爭(zhēng)到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。今年初，國(guó)務(wù)院在國(guó)辦發(fā)1號(hào)文件中把大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)，作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要舉措，并隨后部署了在全國(guó)新建1000萬(wàn)套保障性安居工程的目標(biāo)任務(wù)。中共滕州市委滕州市人民政府關(guān)于加快“城中村”改造的意見(jiàn)，制定了滕州市人民政府關(guān)于“城中村”改造繳費(fèi)項(xiàng)目費(fèi)用減免的通知滕政字【2008】106號(hào)。按照國(guó)家、省、滕州市政府統(tǒng)一安排，滕州倫達(dá)商貿(mào)城開(kāi)發(fā)有限公司組織實(shí)施沈岳莊城中村改造工作。（七）實(shí)施該區(qū)域“城中村”改造是轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)促發(fā)展的有效途徑。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，城中村改造作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要內(nèi)容，具有投資規(guī)模大、地方稅收高、拉動(dòng)力強(qiáng)的特點(diǎn)，可以帶動(dòng)房地產(chǎn)投資，進(jìn)而帶動(dòng)建筑建材、冶金制造、交通運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同時(shí)，住房消費(fèi)是居民最大的消費(fèi)，大部分投入將直接轉(zhuǎn)化為消費(fèi)，而且房地產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)的地域性和消費(fèi)的本地化特點(diǎn)，直接促進(jìn)滕州市消費(fèi)的增長(zhǎng)。改造以后建成的新小區(qū)，也將成為消費(fèi)的集中地，帶動(dòng)社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造保安、保潔、物業(yè)、餐飲等崗位，安置大量人員就業(yè)。實(shí)施城中村改造，還可以盤活存量土地，使“生地”變“熟地”，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)城市規(guī)模，增加政府土地收益，為城市發(fā)展提供更大空間和更多資金，將從根本上改善滕州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬件環(huán)境，完善功能、提升城市品位和居民的文明素質(zhì)，進(jìn)一步增強(qiáng)投資環(huán)境的吸引力和城市的軟實(shí)力，盡快提升城市的競(jìng)爭(zhēng)力。（八）滕州市人多地少實(shí)施“城中村”改造騰空土地用于其他建設(shè)更為迫切和必要滕州市是人口大縣，總?cè)丝?6814萬(wàn)人，全市總土地面積1485平方公里，其中平原面積占79，2007年末耕地總資源76184公頃，人口密度1101人/平方公里，現(xiàn)人均可耕種土地面積不足06畝，低于全國(guó)和全省平均水平。滕州市實(shí)施“城中村”改造，騰空土地用于其他建設(shè)更為迫切和必要。（九）實(shí)施該區(qū)域“城中村”改造是建設(shè)幸福滕州的重大舉措。古人講“宅者人之本”、“人因宅而立”。對(duì)于廣大居民來(lái)說(shuō)，安居才能樂(lè)業(yè)。居者有其屋，是群眾最基本的幸福追求。把群眾的所求、所需、所盼始終裝在心里，一切以群眾的期盼為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，才能把城市建設(shè)好、改造好。目前，滕州市沈岳莊區(qū)域居民居住建筑密度大、建設(shè)質(zhì)量差、配套不完善，夏天屋漏雨、冬天沒(méi)暖氣，排水難、出行難、取暖難、入廁難、防火難等一系列問(wèn)題都相當(dāng)突出，也是社會(huì)治安管理的重點(diǎn)難點(diǎn)區(qū)域。搬離危舊區(qū)、住上新樓房，是該區(qū)域居民的強(qiáng)烈愿望和期盼，也是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、建設(shè)幸福滕州的應(yīng)有之義，是現(xiàn)階段滕州最大的民生，是涉及數(shù)萬(wàn)群眾切身利益的大好事。也是推進(jìn)滕州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型有效地整合了土地，增強(qiáng)城市功能，推進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展重要之舉。滕州市沈岳莊區(qū)域“城中村”改造項(xiàng)目適時(shí)實(shí)施，各項(xiàng)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較有利，條件完備。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。第三章投資環(huán)境與市場(chǎng)分析第一節(jié)投資環(huán)境分析一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近幾年來(lái)，我國(guó)保持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展（詳見(jiàn)下圖）。2009年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，比上年增長(zhǎng)87。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)2010年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為397983億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)103，增速比上年加快11個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)從2003年至2010年的8年中，GDP增速有6年在10以上，“十一五”時(shí)期平均增長(zhǎng)速度達(dá)到112。我國(guó)現(xiàn)階段潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在9左右?！笆濉币?guī)劃綱要把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)定為7。2010年，滕州市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到630億元，是“十五”末的23倍，年均增長(zhǎng)156；人均生產(chǎn)總值達(dá)到4萬(wàn)元，是“十五”末的22倍，年均增長(zhǎng)151。規(guī)模以上工業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)313億元，是“十五”末的35倍，年均增長(zhǎng)261。境內(nèi)財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)711億元，是“十五”末的313倍，年均增長(zhǎng)33；地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)301億元，是“十五”末的33倍，年均增長(zhǎng)267。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)297億元，是“十五”末的26倍，年均增長(zhǎng)273，五年累計(jì)完成投資974億元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)192億元，是“十五”末的23倍，年均增長(zhǎng)183。在全國(guó)縣級(jí)市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排行榜中列第13位，被評(píng)為全國(guó)首批“綠色小康縣”、中國(guó)全面小康十大示范縣（市）、省級(jí)文明城市、省級(jí)歷史文化名城、省級(jí)園林城市、省級(jí)環(huán)保模范城市，榮獲“山東省適宜人居環(huán)境獎(jiǎng)”。二、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析2010年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況表表312009年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本延續(xù)了的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)、地價(jià)水平持續(xù)攀升。對(duì)此，2010年4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的通知（“新國(guó)十條”）后，2010年9月29日，國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委提出多項(xiàng)政策。與4月“新國(guó)十條”相比，此次政策的部分條款更加嚴(yán)格，如“禁止將消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房”、“首次貸款購(gòu)房的首付款比例統(tǒng)一調(diào)整到30及以上”、“全國(guó)性停止三套房貸”等，并重點(diǎn)致力于“新國(guó)十條”的貫徹和落實(shí)，如“落實(shí)地方政府問(wèn)責(zé)制”、“加大督查考核力度”、“取消各地政策執(zhí)行的彈性空間”。然而，調(diào)控效果依然不夠理想。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)樓市調(diào)控新“國(guó)八條”，這是我國(guó)近幾年房地產(chǎn)調(diào)控指標(biāo)單位絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)投資完成額億元48267332其中商品住宅億元34038329其中90平方米以下住宅億元10665274房屋施工面積萬(wàn)平方米405539266其中商品住宅萬(wàn)平方米314943253房屋新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米163777407其中商品住宅萬(wàn)平方米129468388房屋竣工面積萬(wàn)平方米7596145其中商品住宅萬(wàn)平方米6121627商品房銷售面積萬(wàn)平方米104349101其中商品住宅萬(wàn)平方米9305280本年資金來(lái)源億元72494254其中國(guó)內(nèi)貸款億元12540103其中個(gè)人按揭貸款億元921176本年購(gòu)置土地面積萬(wàn)平方米40970284完成開(kāi)發(fā)土地面積萬(wàn)平方米2125477土地購(gòu)置費(fèi)億元9992659最嚴(yán)厲的政策組合，對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房、高房?jī)r(jià)的指向十分明確，既是一系列調(diào)控政策的延續(xù)，又是進(jìn)一步的“加碼”。不僅如此，2010年央行兩次加息、六次提高存款準(zhǔn)備金率，進(jìn)一步縮收流動(dòng)性。2011年6月20日，央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來(lái)第十二次上調(diào)，這將使大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率升至2100的歷史高位。疊合信貸政策的第三輪樓市調(diào)控目前來(lái)看，力度繼續(xù)增加。在政策調(diào)控、銀根緊縮的大背景下，今年中國(guó)房地產(chǎn)格局將發(fā)生重大變化，“十二五”時(shí)期，國(guó)家將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，爭(zhēng)取到“十二五”末，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，改善部分中等偏下收入家庭的住房條件。在“十二五”期間，政府決定建設(shè)3600萬(wàn)套的保障性住房，這將徹底改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。尤其今年，中央政府已經(jīng)與地方政府簽訂了1000萬(wàn)套保障性住房的責(zé)任書(shū)，意味著將有一半以上的住房市場(chǎng)由保障性住房所替代。如果按每年1的城市化率計(jì)算，每年中國(guó)城市化進(jìn)程中新增加的人口也就是1000多萬(wàn)人。這標(biāo)志著，我國(guó)有史以來(lái)最大規(guī)模保障性安居工程全面啟動(dòng),未來(lái)5年建設(shè)3600萬(wàn)套的保障性住房解決超過(guò)1億人的住房問(wèn)題，從今年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)的格局將發(fā)生重大變化，由商品房一統(tǒng)天下轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》空嫉?成以上比例的格局。在國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的大背景下，滕州市把實(shí)施“城中村”改造工程作為改善民生、落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重要舉措，當(dāng)做惠及百姓、改善民生，讓人民群眾充分享受改革發(fā)展成果的“民心工程”，作為加快保障性住房建設(shè)重要措施，中共滕州市委滕州市人民政府成立了“城中村”改造工程指揮部，下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造和建設(shè)的意見(jiàn)，滕州市人民政府制定了滕州市人民政府關(guān)于“城中村”改造繳費(fèi)項(xiàng)目費(fèi)用減免的通知以推進(jìn)“城中村”改造工程建設(shè)進(jìn)度。該項(xiàng)目投資市場(chǎng)環(huán)境比較有利。第二節(jié)市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（一）宏觀調(diào)控效果近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，出現(xiàn)了部分城市房?jī)r(jià)正在過(guò)快現(xiàn)象，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增速持續(xù)高位，通脹預(yù)期進(jìn)一步加劇。因此，土地市場(chǎng)需求旺盛，土地價(jià)格持續(xù)上漲。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面。自2010年9月29日以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部委在“新國(guó)十條”的基礎(chǔ)上出臺(tái)一系列政策措施，密集出臺(tái)的調(diào)控政策，已初步實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從土地供應(yīng)、銀行信貸、機(jī)構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等方面的控制。從目前情況看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)首先是市場(chǎng)持續(xù)低迷。一線大城市的部分樓盤價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，并且逐漸向中小城市蔓延，雖然很多城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)下降，但房屋價(jià)格漲幅明顯縮小。房?jī)r(jià)松動(dòng)的同時(shí)伴隨著成交量的萎縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。其次是隨著保障房等多渠道住房供給體系的形成，商品房?jī)r(jià)格上升受到遏制。加大保障房投資力度，將有利于控制高房?jī)r(jià)。再次是銀根緊縮，房地產(chǎn)面臨艱難。房地產(chǎn)行業(yè)歷來(lái)都是一個(gè)高借貸率的行業(yè)，其主要資金來(lái)源于銀行。在調(diào)控政策中，信貸調(diào)控?zé)o疑是主要的手段之一。國(guó)家一方面不斷提高銀行貸款利率，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款控制；另一方面又不斷上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，收縮信貸規(guī)模。其最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，融資將趨向多元化，其開(kāi)發(fā)成本也將大大增加。（二）2011年1季度房地產(chǎn)景氣動(dòng)向分析據(jù)財(cái)政中心中國(guó)網(wǎng)資料顯示1、受國(guó)家調(diào)控影響房地產(chǎn)行業(yè)景氣繼續(xù)回落。2011年1季度房地產(chǎn)行業(yè)的景氣指數(shù)為10080（2000年100），比去年同期下降20點(diǎn)，較去年4季度下滑137點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)回落。（經(jīng)季節(jié)調(diào)整剔除季節(jié)因素和隨機(jī)因素），與去年四季度相比有5個(gè)指標(biāo)下降，它們分別是開(kāi)發(fā)投資額發(fā)展速度、購(gòu)置土地面積發(fā)展速度、竣工面積發(fā)展速度、施工面積發(fā)展速度、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源發(fā)展速度；只有銷售價(jià)格發(fā)展速度1個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)為上升。2、房地產(chǎn)行業(yè)投資增幅保持自2010年以來(lái)的高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，辦公樓投資出現(xiàn)顯著下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng)。13月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資884636億元，同比增速341，增幅較去年同期回落1個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持自2010年以來(lái)的高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中，完成商品住宅投資625313億元，同比增速374；辦公樓投資36142億元，同比增速191，出現(xiàn)顯著下降；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資105821億元，同比增速402；經(jīng)濟(jì)適用住房投資14604億元，同比增速88，經(jīng)歷了連續(xù)3個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)后，恢復(fù)勢(shì)頭顯現(xiàn)。3、房屋施工面積增幅顯著提高房地產(chǎn)購(gòu)置土地面積增速在上季微跌后，掉頭向上繼續(xù)保持高位運(yùn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金增幅連續(xù)4個(gè)季度持續(xù)下降，其中國(guó)內(nèi)貸款增幅連續(xù)5個(gè)季度直線下滑13月，全國(guó)累計(jì)完成商品房施工面積327億平方米，同比增長(zhǎng)352，其中，住宅施工面積25171382萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)344；辦公樓施工面積1029569萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積3560229萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)347。4、房屋銷售增幅提高，現(xiàn)房銷售面積逆轉(zhuǎn)跌。13月，全國(guó)商品房銷售面積為1764279萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)149。其中，現(xiàn)房銷售368071萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34；期房銷售1396207萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)183。730大中城市新建住宅價(jià)格持平或下滑2011年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)中，保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的有49個(gè)，占全部城市的70，另有9個(gè)城市持平，12個(gè)城市價(jià)格出現(xiàn)下滑。（三）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)后期走勢(shì)預(yù)測(cè)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2011年定了“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹”的發(fā)展基調(diào)，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快的發(fā)展。2011年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度還將在8左右，甚至可能超過(guò)9。預(yù)計(jì)2011年CPI最保守也將在3以上。為此，2011年土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控壓力仍然較大，把房?jī)r(jià)、地價(jià)控制在合理的水平難度不減。2011年一季度，“十二五”開(kāi)局和換屆效應(yīng)雙重影響，城市化、工業(yè)化進(jìn)程加速，通脹預(yù)期等對(duì)土地需求壓力仍較大。國(guó)家調(diào)控政策能夠得到有效落實(shí)，市場(chǎng)上流動(dòng)性回收力度加大，保障性住房供給量能夠有效釋放，百姓對(duì)房?jī)r(jià)大幅反彈的憂慮得到緩解，支撐房地產(chǎn)投機(jī)炒作的非理性預(yù)期已被弱化，從而有助于居住地價(jià)的穩(wěn)定。二、滕州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）滕州市（20082010）房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況調(diào)查“十一五”以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為滕州市的投資重點(diǎn)之一，滕州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的階段，對(duì)啟動(dòng)內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),起到了重要的作用。近三年來(lái)滕州市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況如下2008年2010年滕州市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況調(diào)查表表32調(diào)查內(nèi)容2008年同比（）2009年同比（）2010年同比（）1完成投資（億元）22467119334248052345661其中商品住宅投資188066962703437845266744商品營(yíng)業(yè)房投資31912624548717960810952商品房施工面積（萬(wàn)M2）23890410227510151554689876其中商品住宅面積2046838832304912614639610129商品營(yíng)業(yè)房面積3422556944613061828385673商品房竣工面積（萬(wàn)M2）9746607279791813104623112其中商品住宅面積848170477114137686461821商品營(yíng)業(yè)房面積126566552571816173084市場(chǎng)供給空置商品房面積（萬(wàn)M2）12886598247392002055169其中商品住宅面積6845789106555701169977商品營(yíng)業(yè)房面積604468914081331188637075銷售與價(jià)格銷售商品房面積（萬(wàn)M2）819844010021222350632069其中期房銷售面積2365510558071455435986170全市住宅平均價(jià)26807203350250039701851商業(yè)用房平均價(jià)68007500102996672889（二）滕州市自2005年以來(lái)年房?jī)r(jià)走勢(shì)分析（三）2010年滕州市典型樓盤房?jī)r(jià)調(diào)查滕州市目前在售的典型樓盤房?jī)r(jià)調(diào)查表（20101210）表33（四）2011年（13）月滕州房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況滕州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室3月份披露的數(shù)據(jù)顯示序號(hào)名稱均價(jià)（元/M2）備注1維多利亞35002西班牙莊園42003碧水云天中央城44004倫達(dá)國(guó)際商貿(mào)城35005濱江國(guó)際花苑三期42006匯龍清河灣45007華騰小區(qū)二期35008九州清晏44001、5、6最高價(jià)6098元/M21、累計(jì)完成投資13月份滕州市累計(jì)完成投資1704億元，同比增長(zhǎng)28993。其中商品住宅投資1519億元,同比增長(zhǎng)2807；商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資167億元，同比增長(zhǎng)43871。本月完成投資447億元，環(huán)比增長(zhǎng)10116。其中商品住宅投資402億元，環(huán)比增長(zhǎng)976；商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資039億元,環(huán)比增幅較大。商品住宅完成投資1519億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的8914，商業(yè)營(yíng)業(yè)房配套公建占房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的1086，商品住宅投資仍占主導(dǎo)地位。2、施工面積13月份滕州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積56717萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)8882。其中商品住宅施工面積48324萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)9744；商業(yè)營(yíng)業(yè)房施工面積8393萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)5087。本年新開(kāi)7個(gè)項(xiàng)目面積12499萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)1896，其中住宅新開(kāi)工面積10574萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)96。3、市場(chǎng)供給截止3月底，滕州可投放市場(chǎng)銷售的商品房11021萬(wàn)M2（其中可供銷售新建商品房8972萬(wàn)M2），空置商品房1664萬(wàn)M2，同比下降3058。其中住宅空置1093萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)302，占總空置商品房的6568；商業(yè)營(yíng)業(yè)房空置571萬(wàn)M2，占總空置商品房的3431。4、市場(chǎng)價(jià)格滕州中心區(qū)域商品房?jī)r(jià)格最高，高層最高價(jià)突破6000元/M2，但被動(dòng)性需求（回遷安置）占相當(dāng)比重。北部與東部區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格偏高，基本上是以改善性住房需求和長(zhǎng)線投資性住房需求為多。西部和南部商品房?jī)r(jià)格偏低，基本是以居住性住房需求為多。13月份累計(jì)銷售面積512萬(wàn)M2，其中期房銷售127萬(wàn)M2。全市商品房住宅平均銷售價(jià)格4354元/M2（不包括保障性住房及回遷房）。中部商品高層平均價(jià)4650元/M2，高層最高價(jià)6089元/M2，商業(yè)營(yíng)業(yè)房平均價(jià)10000元/M2。東部商品住宅多層平均價(jià)4800元/M2，高層平均價(jià)4450元/M2，高層最高價(jià)5670元/M2，商業(yè)營(yíng)業(yè)房平均價(jià)10000元/M2。北部商品高層平均價(jià)4300元/M2，商業(yè)營(yíng)業(yè)房平均價(jià)9000元/M2。西部商品住宅多層平均價(jià)3329元/M2，小高層平均價(jià)3000元/M2。南部商品住宅小高層平均價(jià)3380元/M2。（五）目前滕州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析綜述1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資勢(shì)頭依然強(qiáng)勁截至2010年12月底，全市年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積5468萬(wàn)平方米，竣工面積5468萬(wàn)平方米，完成投資5234億元，開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目38個(gè)，其中今年新開(kāi)工項(xiàng)目9個(gè)，主要是城建威尼斯莊園、蘋果花園、翠湖天地等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積、投資額創(chuàng)歷史新高，其他各項(xiàng)指標(biāo)均比去年同期有大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭。2、供應(yīng)量增幅較大，成交量持續(xù)保持高位目前，在住宅和商品房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房銷售也呈現(xiàn)旺銷態(tài)勢(shì)，截至2010年12月底，累計(jì)銷售面積5063萬(wàn)平方米。2011年13月份累計(jì)銷售面積512萬(wàn)/M2，其中期房銷售127萬(wàn)/M2。近期開(kāi)盤的西班牙莊園、蘋果花園、中央城、九州清晏等有特色的樓盤和項(xiàng)目保持著購(gòu)銷兩旺的局面；住宅性能也有了大幅提升，滕都帝景小區(qū)成為我市第三個(gè)獲得省級(jí)優(yōu)秀稱號(hào)的住宅小區(qū)，蘋果花園和翔宇經(jīng)典小區(qū)通過(guò)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部AA級(jí)住宅性能認(rèn)定初審，翔宇經(jīng)典2號(hào)樓通過(guò)AAA級(jí)住宅性能認(rèn)定初審。3、剛性需求不減，成交價(jià)格一路攀升最近新開(kāi)盤的西班牙莊園、蘋果花園、中央城、九州清晏等樓盤不僅呈現(xiàn)熱銷，而且成交價(jià)格創(chuàng)歷史最新高。滕州中心區(qū)域商品房?jī)r(jià)格最高，高層最高價(jià)突破6000元/M2，但被動(dòng)性需求（回遷安置）占相當(dāng)比重。北部與東部區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格偏高，基本上是以改善性住房需求和長(zhǎng)線投資性住房需求為多。西部和南部商品房?jī)r(jià)格偏低，基本是以居住性住房需求為多。第三節(jié)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、滕州市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布特點(diǎn)滕州市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本可分為老城區(qū)和新區(qū)開(kāi)發(fā)兩大板塊老城區(qū)板塊老城區(qū)為滕州市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，居住密，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主，銷售價(jià)格受規(guī)模和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)水平影響而不同，住宅在35006098元/M2。主要特征市區(qū)中心位置，規(guī)模較大，占地面積不大，高容積率，高層密布，交通擁擠，居住環(huán)境一般，住宅進(jìn)深較大，面積以中、大戶型為主，售價(jià)較高。新區(qū)板塊滕州市房地產(chǎn)新區(qū)板塊主要分布在龍泉路和北辛路兩側(cè)以及荊河?xùn)|岸、南岸區(qū)域，具有代表性的有櫻花苑、七彩陽(yáng)光城、通盛上海花園、濱江國(guó)際花苑、翠湖天地、家樂(lè)園、海上明珠、城建威尼斯莊園、問(wèn)天科技、夏莊區(qū)域“城中村”改造項(xiàng)目等。主要特征規(guī)模較大，規(guī)劃設(shè)計(jì)水平較高，布局合理，配套完善，交通便利，居住環(huán)境較好。二、倫達(dá)星尚城項(xiàng)目的區(qū)域板塊優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地塊位于滕州市中心區(qū)域，緊臨滕州市政府；即東鄰善國(guó)北路，北接通盛路，南鄰北辛路，西接新興北路。周邊商業(yè)等各種配套設(shè)施齊全，如東面有滕州市政府坐鎮(zhèn)，西面有規(guī)劃的大潤(rùn)發(fā)超市及酒店、寫(xiě)字樓等，東南角規(guī)劃為星級(jí)酒店，北面有市重點(diǎn)中學(xué)的教育基地。本項(xiàng)目地塊交通便捷，地理位置優(yōu)越，地勢(shì)平坦，是建設(shè)高品質(zhì)商住小區(qū)的理想地段。項(xiàng)目區(qū)域后發(fā)優(yōu)勢(shì)凸顯，具有較大的發(fā)展?jié)摿褪袌?chǎng)前景，滕州市民對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)可度較高。該項(xiàng)目不僅擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，而且規(guī)劃設(shè)計(jì)水平較高，樓盤規(guī)模適中，戶型適應(yīng)廣大居民居住需求，功能布局合理，居住環(huán)境宜人，配套設(shè)施完善，生活便利程度較高，將成為滕州市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。隨著該項(xiàng)目的建設(shè)，倫達(dá)星尚城項(xiàng)目將成為滕州市的豪宅地標(biāo)。三、滕州市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一）供求關(guān)系預(yù)測(cè)近年來(lái)，滕州市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速增長(zhǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增加，人民生活水平普遍提高，對(duì)改善居住條件需求旺盛，成為驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。為進(jìn)一步加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足人民群眾改善住房條件的需求，滕州市加大了舊城改造和城中村改造步伐，2011年13月份滕州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積56717萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)8882。其中商品住宅施工面積48324萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)9744；商業(yè)營(yíng)業(yè)房施工面積8393萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)5087。按建設(shè)周期推測(cè)，供求關(guān)系可能出現(xiàn)1、供應(yīng)量仍將強(qiáng)勁增長(zhǎng)。如前分析，今后兩三年內(nèi)新房供應(yīng)量將有較大增加。2、成交量高位回落。隨新政實(shí)施，二房房貸政策趨緊，遏制投機(jī)投資，使得購(gòu)房者更趨理性，觀望情緒加重，政策效應(yīng)逐步湊效?；剡w房的大量上市，擠占市場(chǎng)分額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成交量將有所下降。但由于住宅地產(chǎn)控制更嚴(yán)，地價(jià)將持續(xù)升高，因而房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌。3、市場(chǎng)供求將逐步趨于飽和，市場(chǎng)壓力會(huì)愈來(lái)愈大。4、房?jī)r(jià)漲幅逐步放緩。新政打壓高房?jī)r(jià)和投機(jī)投資，房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭最終將會(huì)在一定程度上得到遏制，加之供求關(guān)系和供求結(jié)構(gòu)的變化，長(zhǎng)期看，對(duì)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭起到了抑制作用，但是地價(jià)不僅不會(huì)降，反而還會(huì)上升。因此，房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)是上升，但漲幅不會(huì)太猛，短時(shí)內(nèi)還有可能呈小幅上行，價(jià)格漲幅放緩。（二）政策因素預(yù)測(cè)一邊是CPI再創(chuàng)新高、新增人民幣貸款同比呈增加態(tài)勢(shì)，一邊是房?jī)r(jià)同比環(huán)比仍然上漲，在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)內(nèi)國(guó)際環(huán)境發(fā)生新的變化，通脹和流動(dòng)性壓力顯現(xiàn)，無(wú)疑成為樓市調(diào)控面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。CPI的走高，自然會(huì)加大通賬預(yù)期，通常在這樣的背景下人們更看好房地產(chǎn)投資收益。這顯然有悖于樓市調(diào)控政策穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的初衷。目前，由于CPI上升，居民中持幣待購(gòu)的不在少數(shù)，這是房?jī)r(jià)隨時(shí)可能推高的一個(gè)潛在力量，是政府必須要關(guān)注的一個(gè)大問(wèn)題。最近，央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。配合著“十二五”的保民生、調(diào)結(jié)構(gòu)目標(biāo)，監(jiān)管層防通脹、貨幣政策回歸常態(tài)化的意圖已經(jīng)十分明顯。在可預(yù)期的后市監(jiān)管下，防通脹措施會(huì)加強(qiáng)，地產(chǎn)調(diào)控也會(huì)持續(xù)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)信貸供應(yīng)會(huì)持續(xù)減少。十二五規(guī)劃綱要建議中強(qiáng)調(diào)指出要強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，增加中低收入居民住房供給。合理引導(dǎo)住房需求，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。結(jié)合調(diào)控政策，不難看出投資投機(jī)需求再度抑制；大規(guī)模推進(jìn)保障性住房建設(shè)；制度性控制，將帶來(lái)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)秩序的重大變革。貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，信貸供應(yīng)減少。（三）沈岳莊區(qū)域“城中村”改造項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、供需現(xiàn)狀分析從需求方面來(lái)看，2008年開(kāi)工建設(shè)的倫達(dá)國(guó)貿(mào)城建成后，形成“一座中心、兩大市場(chǎng)、三大商業(yè)街、二十多個(gè)交易區(qū)”，匯聚了服裝百貨、五金裝飾、家具數(shù)碼、日用副食、商務(wù)娛樂(lè)5大業(yè)態(tài)，可同時(shí)容納6000余商戶同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，提供30000多個(gè)就業(yè)崗位的商貿(mào)綜合體。商戶和周邊居民，尤其是隨滕州市行政辦公中心遷址的黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、人民團(tuán)體的工作人員急需交通便利、環(huán)境宜人、設(shè)施完善、功能齊全的高中檔住宅。從附近開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，尚滿足不了這些經(jīng)濟(jì)條件好、經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)、生活標(biāo)準(zhǔn)高商戶和居民的需求。因此進(jìn)行沈岳莊城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可及時(shí)滿足購(gòu)房者的需求。從供應(yīng)方面來(lái)看，自2010年下半年，滕州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)明顯加快了投資和開(kāi)發(fā)進(jìn)度，今后一段時(shí)期市場(chǎng)有效供給將有所增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)飛漲將逐步緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入理性平穩(wěn)發(fā)展階段。2、從城市化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)滕州市城市總體規(guī)劃（20062020年）對(duì)城市人口和用地規(guī)模的預(yù)測(cè)中心城區(qū)城市人口2010年達(dá)到44萬(wàn)，2020年達(dá)到65萬(wàn)人；中心城區(qū)城市建設(shè)用地2010年約51平方千米，人均建設(shè)用地116平方米，2020年約75平方千米，人均建設(shè)用地115平方米。中心城區(qū)發(fā)展方向?yàn)橄虮?、向東擴(kuò)展為主，中部為綜合服務(wù)區(qū)，北部建設(shè)政務(wù)文教區(qū)，東部為金融、商貿(mào)、居住綜合區(qū)，南部為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，西部為工業(yè)物流區(qū)；城市外圍從東南向、北向、西向分別規(guī)劃了五條綠楔形狀的綠地綠化城市，使片區(qū)間功能緊密聯(lián)系而用地相對(duì)分隔，有效防止用地?zé)o序蔓延，降低熱島效應(yīng)，構(gòu)筑宜居城市。滕州市城市總體規(guī)劃對(duì)市域總?cè)丝谝?guī)模與城鎮(zhèn)化發(fā)展水平進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，到2020年，市域總?cè)丝跒?87萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)常住人口112萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到60。中心城區(qū)居住用地規(guī)劃將保證住房供應(yīng)量，建立和完善以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性供應(yīng)體系，做到居住與配套公共設(shè)施同期規(guī)劃建設(shè)，同期交付使用。遠(yuǎn)期規(guī)劃居住用地約2231公頃，占城市建設(shè)用地的2977，人均居住用地3432平方米，基本實(shí)現(xiàn)“戶均一套房，人均一間房，設(shè)施設(shè)備及功能配套齊全”標(biāo)準(zhǔn)。按人均居住建筑面積40平方米計(jì)算，共需新增建設(shè)住房920萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目地處滕州市新的政治行政文化中心，東與行政辦公中心彼鄰，西與滕州市汽車總站和倫達(dá)國(guó)貿(mào)城唇齒相依，南面是城市中心道路北辛路，北依龍山，“倚山傍城”具有良好的生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為滕州市市民購(gòu)房置業(yè)的首選。3、從現(xiàn)行政策和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析（1）國(guó)家宏觀調(diào)控作用雖已開(kāi)始顯現(xiàn)，但是滕州市市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍持續(xù)增長(zhǎng)，投資仍保持一定的增幅，房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)是穩(wěn)步上漲，主要原因一是滕州市屬于三線城市，受金融危機(jī)影響較小，近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人民富裕，需求旺盛；二是土地價(jià)格攀升，工程成本加大；三是消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，追求現(xiàn)代新生活；四是投資房地產(chǎn)增值空間較大。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求度的策動(dòng)，兩者依然呈現(xiàn)出的增長(zhǎng)勢(shì)頭。（2）商品房供給量繼續(xù)增加，商品房銷售量也會(huì)增多。隨著滕州市舊城改造不斷推進(jìn)，樓市將保持攀升態(tài)勢(shì)，期房供給量會(huì)繼續(xù)加大，商品房?jī)r(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)。滕州市目前的樓市主要是以自用、改善型住房消費(fèi)為主，消費(fèi)者較為理性。同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理一直比較規(guī)范，房?jī)r(jià)懸殊不大，因此房?jī)r(jià)一直較為平穩(wěn)，沒(méi)有大起大落的現(xiàn)象發(fā)生，在未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)的大氣候下，房?jī)r(jià)仍會(huì)隨著成本、消費(fèi)能力增加而平穩(wěn)上漲。（四）從項(xiàng)目功能定位預(yù)測(cè)該項(xiàng)目的功能定位是從滕州特定的歷史文化特點(diǎn)出發(fā)，按照以人為本的思想，遵循可持續(xù)發(fā)展的原則，致力于創(chuàng)造嶄新的居住理念，提供優(yōu)雅舒適的綠色居住環(huán)境，達(dá)到人、環(huán)境、建筑的和諧統(tǒng)一，使本住宅區(qū)成為二十一世紀(jì)滕州的住宅典范。使之成為檔次較高、功能較全、景觀較美的住宅小區(qū)項(xiàng)目；功能完善、布局合理、特色鮮明、與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的新型居住區(qū)；能夠引起商家和各界人士的高度重視和關(guān)注。目前，滕州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為居民消費(fèi)和投資熱點(diǎn)，居民的房產(chǎn)除直接居住外，有的是用于投資保值、增值或出租，該項(xiàng)目的建設(shè)必將成為滕州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。（五）消費(fèi)群體及價(jià)格預(yù)測(cè)隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，居民對(duì)住宅的要求更多地注重于住宅品質(zhì)、功能、科技含量，同時(shí)對(duì)外部環(huán)境的要求越來(lái)越高?！熬纷≌睂⒅鸩匠蔀樽≌M(fèi)者和住宅開(kāi)發(fā)商們的首要選擇。該項(xiàng)目規(guī)劃布局合理、戶型設(shè)計(jì)舒適、外觀造型美觀別致，特別是的環(huán)境設(shè)計(jì)高品位、人性化，更能吸引廣大消費(fèi)者。本項(xiàng)目規(guī)劃為中高檔樓盤，建議銷售目標(biāo)客戶群定位如下1、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員。行政辦公中心遷址，隨其大量黨政機(jī)關(guān)、行政性事業(yè)單位工作人員，大多就近選其居住。周邊小區(qū)多數(shù)單位定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，社會(huì)銷售量很少。因此，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員是該項(xiàng)目有效需求的重要組成部分。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部職工。滕州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部職工，一般選擇與領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系方便，交通便利，規(guī)劃布局合理、環(huán)境設(shè)計(jì)高品位小區(qū)。該項(xiàng)目具備上述優(yōu)勢(shì)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的同志，住此處出行方便。3、周邊學(xué)校的老師。該區(qū)域?qū)W校較多，如尚賢中學(xué)、北郊中學(xué)、善國(guó)中學(xué)等。4、周邊私營(yíng)業(yè)主。本項(xiàng)目建設(shè)營(yíng)業(yè)房較多，距離汽總車站和倫達(dá)國(guó)貿(mào)城較近，東面有滕州市政府坐鎮(zhèn)，西面有規(guī)劃的大潤(rùn)發(fā)超市及酒店、寫(xiě)字樓等，東南角規(guī)劃為星級(jí)酒店，北面有市重點(diǎn)中學(xué)的教育基地。具備大批有較強(qiáng)購(gòu)買能力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主。5、剛畢業(yè)參加工作的大學(xué)生，特別是新考入的國(guó)家公務(wù)員。6、農(nóng)村遷居城市的人員?！熬幼∞r(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”是多數(shù)農(nóng)民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的選擇居住置業(yè)到該區(qū)域。7、礦區(qū)和大中型企業(yè)的團(tuán)購(gòu)。滕州市煤礦和大中型企業(yè)較多，團(tuán)購(gòu)住房，便于統(tǒng)一乘車接送職工，該小區(qū)應(yīng)屬首選交通便利的小區(qū)通過(guò)上述預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景和潛力。第四節(jié)營(yíng)銷策略一、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目位于滕州市城區(qū)北部，應(yīng)堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，創(chuàng)建“健康舒適、高效清潔、和諧優(yōu)美”的品牌小區(qū)，打造滕州居住環(huán)境的靚點(diǎn)。該小區(qū)應(yīng)突出“生態(tài)優(yōu)先、斂氣納財(cái)、這一鮮明特色，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境與生活方式相協(xié)調(diào)，追求人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理上力求突出該小區(qū)的整體形象，以此，作為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。二、賣點(diǎn)分析（一）區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，便利的交通條件，人與自然和諧相處，乃物阜人豐之天象，這正是中國(guó)人所追求的理想居家置業(yè)風(fēng)水寶地。（二）規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目規(guī)模較大，總占地185741平方米，地上總建筑面積為533660平方米，地下總建筑面積159650平方米。規(guī)?；_(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，容積率適中，能夠滿足多種產(chǎn)品組合。（三）配套優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目交通便利，四通八達(dá)，有公交車可直達(dá)，與汽車總站、倫達(dá)國(guó)際商貿(mào)城相鄰，距行政辦公中心不足1公里，附近還有幼兒園、小學(xué)、尚賢中學(xué)、小區(qū)的后面是善國(guó)中學(xué)，學(xué)生入學(xué)十分方便。北部有正在規(guī)劃中滕州市人民醫(yī)院康復(fù)中心。（四）政策優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目被滕州市列為重點(diǎn)項(xiàng)目之一，政府的大力支持，為本項(xiàng)目提供優(yōu)惠政策。（五）潛在優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于滕州市城區(qū)中心區(qū)域北部，緊鄰老城區(qū)，是最適宜人們居住的環(huán)境，周圍配套設(shè)施齊全，住宅價(jià)格將不斷攀升，其理由是1、“北進(jìn)”戰(zhàn)略規(guī)劃下的區(qū)位潛力優(yōu)勢(shì)2、城市化進(jìn)程加快，新增需求增大。3、項(xiàng)目周邊尚未有真正意義上高端產(chǎn)品，利于本項(xiàng)目搶占形象制高點(diǎn)。4、居民收入增加，改善生活質(zhì)量的欲望強(qiáng)烈。5、完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施及優(yōu)越環(huán)境所產(chǎn)生的巨大的吸引力。6、人們特有的生活消費(fèi)習(xí)慣，臨近城市政治行政中心而居。三、營(yíng)銷策略（一）營(yíng)銷策略項(xiàng)目的熱銷成功，很重要的方面是采取適合項(xiàng)目的推行節(jié)奏和營(yíng)銷策略。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，宜采用以下?tīng)I(yíng)銷策略1、產(chǎn)品定位魯南首席HOPSCA區(qū)，使目標(biāo)客戶范圍最大化；2、高端產(chǎn)品形象入市，吸引有實(shí)力的高端客戶購(gòu)買；3、中開(kāi)高走的價(jià)，分批推售均勻提價(jià)的方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化；4、堅(jiān)持高品質(zhì)的價(jià)值展示體系和小眾圈層營(yíng)銷活動(dòng)，贏得市場(chǎng)關(guān)注；5、適時(shí)進(jìn)行優(yōu)惠促銷，折扣力度大，體現(xiàn)優(yōu)惠；（二）促銷策略1、首次開(kāi)盤重磅出擊，贏得關(guān)注，后期小步快跑，維持市場(chǎng)熱點(diǎn)；2、注重團(tuán)購(gòu)，加快銷售速度；3、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，營(yíng)造實(shí)景氛圍。四、促銷手段（一）實(shí)施品牌形象戰(zhàn)略，以質(zhì)量取勝，以環(huán)境贏人，樹(shù)立形象品牌的優(yōu)勢(shì)，以求迅速聚集人氣，加大品牌滲透力。（二）地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，任何單一的宣傳形勢(shì)都難以有效地影響消費(fèi)者，因此，為了有效的擴(kuò)大品牌知名度，聚集人氣，在廣告形式上應(yīng)力求多樣化，電視廣告、報(bào)紙平面廣告，乃至路牌廣告同時(shí)出