休閑農(nóng)莊項(xiàng)目策劃

休閑農(nóng)莊項(xiàng)目策劃報(bào)告第一篇市場調(diào)查報(bào)告11總體市場背景隨著中國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平有了很大的提高。尤其是北京、上海、廣州等地的發(fā)展速度更是高于全國平均水平，其中上海市2003年的人均GDP已達(dá)到5642美元。在滿足了物質(zhì)生活的需求之后，人們開始更多的考慮怎樣提高自己精神生活水平。旅游成為人們獲取知識和休閑娛樂的主要方式。近幾年來，隨著需求的增加，上海旅游經(jīng)濟(jì)獲得了快速發(fā)展。2002年，上海旅游行業(yè)取得良好業(yè)績。全年接待入境旅游者27253萬人次，外匯收入達(dá)2275億美元，分別比上年增長3342和258；接待國內(nèi)旅游者8761萬人次，年增長61，國內(nèi)旅游收入99382億元，比上年增長233；旅游總收入11826億元，比上年增長237；旅游產(chǎn)業(yè)增加值32387億元，占全市GDP比重的6，比上年增加05個百分點(diǎn)。上海旅游企業(yè)在13個國家和地區(qū)設(shè)立20余個境外窗口。全年有200余個大型國際性會展在滬舉辦。中國國際旅游交易博覽會吸引來自46個國家和地區(qū)的參展商和1500余名海外客商。參加旅游節(jié)的中外游客和市民達(dá)600余萬人次，3個黃金周接待國內(nèi)游客950萬人次，國內(nèi)旅游收入5142億元，比上年增長16。上海旅游節(jié)、黃金周等節(jié)慶假日旅游已成為帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展和消費(fèi)全面趨旺的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。會展旅游、商務(wù)考察旅游、休閑度假旅游構(gòu)成都市旅游的主體內(nèi)涵并逐步形成旅游經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。至年底，全市共有3個旅游集散站，開設(shè)66條旅游線路，通往市內(nèi)外150余個景區(qū)點(diǎn)，出游人數(shù)比上年增長358。歷年累計(jì)完成道路交通標(biāo)志約637塊套，旅游團(tuán)隊(duì)泊車點(diǎn)13處。2003年，雖然非典使上海的旅游市場受到了影響，但是非典過后上海市采取了一系列措施給低迷的旅游市場升溫。2003年下半年，上海市旅游客流量大幅度回升?？v觀全年，2003年上海全市旅游收入仍舊較2002年有小幅增長。12區(qū)域市場分析崇明島是我國第三大島，也是世界上最大的河口沖積島嶼。該島位于萬里長江入?？冢姝h(huán)江，一面臨海。東瀕浩瀚東海，南與上海市寶山區(qū)、浦東新區(qū)及江蘇省太倉市隔水相望，西接滾滾長江，北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水。全島面積1200多平方公里，東西長76公里，南北寬13至18公里。島上地勢平坦，無山崗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和東部略低。90以上的土地標(biāo)高（以吳淞標(biāo)高0米為參照）在321米至420米之間。崇明島在東經(jīng)1210930“至1215400“，北緯312700“至375115“的位置上，地處北亞熱帶，氣候溫和濕潤，日照充足，四季分明。島上水土潔凈，空氣清新。121崇明的規(guī)劃目標(biāo)建成國際高標(biāo)準(zhǔn)的以森林、水系、濕地、田園風(fēng)光為主體的森林花園島。根據(jù)規(guī)劃，該島森林面積將達(dá)到600平方公里，約等于上海市中心城區(qū)的面積大小，森林覆蓋率超過新加坡和加拿大等世界一流綠化地區(qū)。在全島水系整治方面，將形成“一環(huán)五湖二十九河”的全覆蓋格局，“林溪間雜”將成為崇明自然環(huán)境的標(biāo)志性特征。島嶼東灘、北灘等一系列海涂濕地和島上的田地苗圃共同形成島嶼整體的田園風(fēng)光。建成國際示范性的生態(tài)環(huán)境維護(hù)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)升級、生態(tài)文化培育、生態(tài)居住高檔的生態(tài)住區(qū)島。崇明島將建立高標(biāo)準(zhǔn)的東灘國際濕地公園，建設(shè)東灘示范性的東亞最大的候鳥保護(hù)區(qū)，以維護(hù)生物多樣性和維持生物圈的完整性。島上城鄉(xiāng)居民的傳統(tǒng)生產(chǎn)和生活方式及價值觀念正在向環(huán)境友好、資源高效、系統(tǒng)和諧的生態(tài)文化轉(zhuǎn)型。生態(tài)村、生態(tài)鎮(zhèn)和生態(tài)社區(qū)的建設(shè)也正在走上軌道，崇明全島或部分地區(qū)正努力成為聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署的“全球500佳”評選的亮點(diǎn)地區(qū)。將崇明島建成國際先導(dǎo)性的假日休閑、運(yùn)動娛樂、療養(yǎng)培訓(xùn)、會議會展為主體的旅游度假島。借助崇明良好的生態(tài)環(huán)境和豐富的土地資源，引進(jìn)一系列世界級主題樂園，作為崇明建設(shè)世界級旅游度假島的龍頭項(xiàng)目。結(jié)合良好的自然環(huán)境，推進(jìn)森林型度假中心、療養(yǎng)基地、會議中心、旅游賓館以及大型的公共高爾夫球場、體育馬場和特色游樂設(shè)施、運(yùn)動健身場所的建設(shè),適度發(fā)展國際性的休閑度假別墅區(qū),為上海進(jìn)一步走向國際化和富裕社會化提供假日休閑、高檔居住、游樂運(yùn)動的必備空間，成為最適宜旅游休閑和度假居住的“海上花園”之一。將崇明建成國際聞名的以吸引跨國企業(yè)總部辦公服務(wù)、科技研發(fā)、國際教育、咨詢論壇以及國際或洲際組織集中布局的科技研創(chuàng)島吸引國內(nèi)外追求綠色辦公區(qū)位的大型企業(yè)將辦公服務(wù)總部或研發(fā)中心落戶崇明。吸引國際名牌和成規(guī)模的教育機(jī)構(gòu)在崇明創(chuàng)建國際教育園區(qū)與科技創(chuàng)新園區(qū)。吸引各類國際咨詢論壇或主題展覽會落戶崇明，舉辦以崇明為固定基地的具有國際影響的重要國際會議或咨詢論壇。爭取成為上?；蛑袊睾５貐^(qū)的國際或洲際組織機(jī)構(gòu)集中地。使崇明成為上海科教興市的產(chǎn)業(yè)化基地之一，成為上海世界級城市的國際交往活動區(qū)之一。122項(xiàng)目區(qū)位研究本項(xiàng)目屬于崇東地塊。此地塊位于全島東端，規(guī)劃中的崇明越江通道東側(cè)，由東灘濕地、候鳥自然保護(hù)區(qū)、上實(shí)生態(tài)園區(qū)和上海一城九鎮(zhèn)序列中的陳家鎮(zhèn)組成，面積約180平方公里。東灘濕地、候鳥自然保護(hù)區(qū)、上實(shí)生態(tài)園區(qū)共同構(gòu)成了東灘地區(qū)。該地區(qū)地勢平坦，海拔在42米以下。該地區(qū)三面環(huán)水，北臨長江口北支水道末端，南臨北港水道，東臨長江入?？凇ｉL江下瀉的大量泥沙在東灘地區(qū)淤積，形成大面積自然濕地。東灘土地總面積為84687公頃，由團(tuán)結(jié)沙、東旺沙、東旺沙外側(cè)新圍墾灘涂三部分組成圍墾后，大部分原有自然濕地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)田、魚塘、人工溝渠等人工濕地。相當(dāng)數(shù)量的蘆葦濕地也同時存在。因此，東灘地區(qū)保留了主要的自然地形。本地區(qū)屬北亞熱帶海洋性氣候，氣候溫和濕潤，四季分明。東灘以有機(jī)農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，其主要產(chǎn)品包括糧、棉、油、蔬萊、花卉、林木、瓜果、藥材、畜禽以及淡海水水產(chǎn)品，是全國最大的天然蟹苗、鰻苗基地。東灘的交通不甚發(fā)達(dá)，有陳海公路連接團(tuán)結(jié)沙與陳家鎮(zhèn)，東灘地區(qū)內(nèi)部還布設(shè)了其他次級道路。與外界的交通聯(lián)系主要由公交公司開通的陳白線（陳家鎮(zhèn)團(tuán)結(jié)沙）以及堡陳線（堡鎮(zhèn)團(tuán)結(jié)沙）來承擔(dān)。陳家鎮(zhèn)位于崇明島東端，東與上海實(shí)業(yè)集團(tuán)公司開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)園區(qū)毗鄰，西與中興鎮(zhèn)隔河相望，是未來滬崇蘇越江通道登陸所在地。人口56800人，鎮(zhèn)域面積949平方公里，其中耕地面積64100畝，人均擁有耕地125畝。行政覆蓋水域面積為10096平方公里。全鎮(zhèn)共有1個居委會，38個行政村，4個水產(chǎn)養(yǎng)殖場，2個市級奶牛健康場。陳家鎮(zhèn)擁有較為雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)。通過近20年的努力，初步形成了電磁電線、電工器材、棉紡、冶金合金材料、包裝印刷紙業(yè)、制藥模具等六大支柱產(chǎn)業(yè)。全鎮(zhèn)有8家企業(yè)通過了ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證工作。工業(yè)產(chǎn)值占社會總產(chǎn)值的60。陳家鎮(zhèn)是長江口中華絨螯蟹的天然種苗基地和扣蟹養(yǎng)殖基地，并建有華東地區(qū)最大的蟹苗交易市場。具有近10年養(yǎng)殖扣蟹的歷史，目前有精養(yǎng)面積16萬畝，魚蟹混養(yǎng)面積7500畝。不少農(nóng)戶已走出海島，發(fā)展成蟹養(yǎng)殖，2001年僅洪澤湖地區(qū)養(yǎng)蟹面積就有20余萬畝。陳家鎮(zhèn)的交通較發(fā)達(dá)。有堡陳線、南裕線、陳白線分別通往堡鎮(zhèn)、南門和團(tuán)結(jié)沙。崇東分區(qū)是崇明生態(tài)島未來的門戶地區(qū)之一，是全國沿海大通道的生態(tài)窗口展示地區(qū)，也是崇明生態(tài)島通達(dá)性最高的地區(qū)之一。按規(guī)劃崇東分區(qū)將建設(shè)成為全島標(biāo)志性的生態(tài)示范區(qū)、科教博覽區(qū)和休閑運(yùn)動區(qū)。主要項(xiàng)目包括辟建東灘國際濕地觀光公園、候鳥觀賞保護(hù)區(qū)等崇明標(biāo)志性的原生態(tài)景觀區(qū)，開發(fā)建設(shè)生態(tài)旅游和生態(tài)博覽區(qū)。依托通達(dá)性，重點(diǎn)發(fā)展大流量的休閑運(yùn)動功能，建設(shè)上海國際公共高爾夫中心、馬術(shù)活動中心，并作為上海奧林匹克公園布局預(yù)留地和迪斯尼樂園的備選地之一，成為上海健康戶外運(yùn)動的重點(diǎn)地區(qū)。按照國際生態(tài)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)上海實(shí)業(yè)生態(tài)度假園區(qū)和陳家鎮(zhèn)生態(tài)示范鎮(zhèn)，以旅游度假、科教研發(fā)、會議會展功能為依托，并推進(jìn)有機(jī)農(nóng)業(yè)、循環(huán)工業(yè)和清潔能源，成為全國生態(tài)化社區(qū)建設(shè)的試點(diǎn)窗口和國際性的科教博覽基地。123區(qū)域市場調(diào)研上海市目前共有旅游景點(diǎn)20余處。包括生態(tài)旅游、度假旅游、科普旅游、農(nóng)業(yè)旅游、名人名著文化旅游、城市建筑旅游等?，F(xiàn)階段崇明島共有旅游項(xiàng)目10個，分別是明珠湖、學(xué)宮、壽安寺、金熬山公園、沿江觀光大堤、瀛東村、東灘候鳥自然保護(hù)區(qū)、東寶足球基地、東平國家森林公園、前衛(wèi)生態(tài)村。13本項(xiàng)目主要競爭旅游點(diǎn)分析131前衛(wèi)生態(tài)村前衛(wèi)生態(tài)村位于崇明島中北部，于1969年從一片灘涂中圍墾而成，總面積3671畝，人口753人，目前已形成集農(nóng)、工、副、商、游于一體的生態(tài)村。該村推出的“農(nóng)家游”項(xiàng)目，讓游客“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、學(xué)農(nóng)家活、享農(nóng)家樂”。目前，前衛(wèi)村共有家接待農(nóng)戶，其中家為級，家為級。該村為游客提供觀賞斗雞、魚鷹表演，到古村踩水車、學(xué)推磨、坐花轎等游樂項(xiàng)目。主要景點(diǎn)有東海瀛洲（古村）該項(xiàng)目座落于村的西部，是清末農(nóng)家生產(chǎn)生活的一個縮影，茅草院內(nèi)擺設(shè)著紡紗機(jī)、織布機(jī)、磨盤、獨(dú)輪車、轎子、水車，游客可以親自嘗試。該村還提供現(xiàn)場宰殺本地豬、羊、雞表演，游客還可以喝茶聆聽崇明山歌、崇明民間故事，現(xiàn)購品嘗時令板糕、粽子、圓子、湯團(tuán)等小吃，還有助興踏高蹺、推鐵環(huán)、甩火球等民間活動項(xiàng)目。游客還可領(lǐng)略反映傳統(tǒng)婚俗禮儀的“拋球擇婿“節(jié)目，親歷農(nóng)家古老舊式結(jié)婚禮儀。西川流金（珍禽場）游客在此可以觀賞棚圈飼養(yǎng)的飛禽走獸。北幽聚星（鴛鴦樓）鴛鴦樓是由鴛鴦兩樓組合而成，進(jìn)入樓內(nèi)可了解前衛(wèi)村史，觀賞前衛(wèi)發(fā)展模型圖。東郊迎輝（垂釣中心）該中心供應(yīng)漁具配套，魚餌，遮陽傘等垂釣用具，游客可在此釣魚釣蟹。健康花苑該村在農(nóng)家樂示范點(diǎn)內(nèi)建設(shè)了占地9000平方米的健身苑，其中有45件健身器材，苑中央設(shè)有文化廣場和停車場，另具備舞臺、燈光、音響、舞池等娛樂設(shè)施。132瀛東村“農(nóng)家游”瀛東村位于崇明島的東部，鄰近長江與東海交匯處。全村有52戶農(nóng)民別墅，該村具有大規(guī)模的魚塘，可以進(jìn)行垂釣捕蟹等活動項(xiàng)目。瀛東村保留有五六十年代農(nóng)戶所住的古式房屋以及當(dāng)時的生產(chǎn)生活用具，如舂米石臼、織布機(jī)以及保存完好的腳踏水車、牛車等。該村的梨園柑桔園、葡萄園、崇明山羊基地、綠化苗木基地可以提供各種綠色環(huán)保農(nóng)副產(chǎn)品。瀛東村的優(yōu)勢在于原汁原味的農(nóng)家風(fēng)貌與生活方式，游客在此可以體會到真正的“農(nóng)家游”。但是該地的旅游項(xiàng)目還未形成規(guī)模，硬件設(shè)施不完善，住宿、洗浴、餐飲的衛(wèi)生狀況均不盡如人意。此外，該村的旅游項(xiàng)目過于單一，對游客的吸引力不足。133綠華西沙風(fēng)情游綠華鎮(zhèn)綠園村于崇明島最西端，緊靠長江邊，總耕地面積7255畝，種植柑橘3000畝，年產(chǎn)柑橘1500萬斤。該村為游客提供以下游覽項(xiàng)目桔園游覽。游客可以在此參觀桔園并參與收獲。觀賞蟋蟀表演。中國蟋蟀網(wǎng)、上海市蟋蟀協(xié)會在綠華“農(nóng)家游“活動中共同開展綠華蟋蟀邀請賽，游客可以前往觀看。游西沙風(fēng)景。游客可以游覽崇明島西部長江大堤、在建中的崇西景觀水閘、長江“分水嶺“。游客還可以觀落日、游明珠湖、垂釣、干農(nóng)家活、品農(nóng)家菜等。14市場購買力、消費(fèi)群體分析141市場購買力分析人均GDP是衡量一個國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2001年，上海國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快的增長態(tài)勢，人均GDP4500美元。2002年，上海人均GDP達(dá)到4909美元，比2001年增長109。2003年，上海市人均GDP為5642美元，比上年增加730美元。人均GDP的增長對旅游市場具有顯著的拉動作用，由此可以得出本項(xiàng)目的潛在市場十分廣闊。近年來，上海市居民的可支配收入也有了顯著的增長。2001年，上海市城市居民家庭人均可支配收入為129萬元，比上年增長99。旅游消費(fèi)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)國內(nèi)旅游景點(diǎn)增多在一定程序上促進(jìn)了旅游消費(fèi)。2001年上海城市居民家庭人均旅游支出比上年增長159。2002年，上海市人均可支配收入達(dá)13250元；2003年，上海城市居民家庭人均可支配收入達(dá)到14867元。雖然非典疫情一度影響了人們外出旅游和其他文娛活動，但居民休閑娛樂消費(fèi)額仍有所增長，全年人均休閑娛樂支出為418元，同比增長56；人均旅游支出為299元，增長12。近幾年來，國內(nèi)旅游呈現(xiàn)以下趨勢工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)旅游、科技旅游、都市旅游、“紅色”旅游等新產(chǎn)品不斷出現(xiàn)。旅游基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施得到了進(jìn)一步改善，旅游景區(qū)應(yīng)對旅游高峰的能力進(jìn)一步提高。假日旅游的指揮體系、統(tǒng)計(jì)體系更加健全，我國旅游業(yè)走上“安全、秩序、質(zhì)量、效益”四統(tǒng)一的軌道，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。公民休閑消費(fèi)方式的變化引發(fā)休閑產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展。近年來，外出旅游的方式在發(fā)生著變化，越來越多的人不是趕著去看景點(diǎn)，而是到郊區(qū)躲清凈，到農(nóng)家換口味?？沙掷m(xù)旅游發(fā)展將進(jìn)一步被關(guān)注。旅游作為日益擴(kuò)大的新興產(chǎn)業(yè)，大力推行“綠色消費(fèi)”和“綠色經(jīng)營”的觀念成為大勢所趨。目前各個地方制定的旅游發(fā)展規(guī)劃中都有實(shí)施可持續(xù)旅游發(fā)展的內(nèi)容，將這一原則貫徹到旅游經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。在穩(wěn)步增長的市場當(dāng)中，團(tuán)體旅游明顯降溫，而家庭自助游唱起了主角。在不少家庭看來，跟團(tuán)旅游雖有價格便宜、省心省力等優(yōu)勢，但約束太多。而自助旅游相對來講就靈活方便的多。以下是從2001年到2003年國內(nèi)旅游情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)字2001年超額完成了年初制定的目標(biāo)全國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)784億人次，比2000年增長53。其中城鎮(zhèn)居民374億人次，農(nóng)民409億人次。全國國內(nèi)旅游收入352236億元人民幣，比2000年增長109。其中城鎮(zhèn)居民旅游消費(fèi)256167億元，農(nóng)民旅游消費(fèi)87069億元。全國國內(nèi)旅游出游人均花費(fèi)4493元，比2000年增長53。其中城鎮(zhèn)居民國內(nèi)旅游人均花費(fèi)7083元，農(nóng)村農(nóng)民國內(nèi)旅游人均花費(fèi)2127元。在春節(jié)、“五一”、“十一”三個“黃金周”中，全國共接待國內(nèi)旅游者183億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入736億元。2002年，全國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)878億人次，比上年增長1201。其中城鎮(zhèn)居民385億人次，農(nóng)村居民493億人次。全國國內(nèi)旅游收入為3878億元，比上年增長1011。其中城鎮(zhèn)居民旅游支出2848億元，農(nóng)村居民旅游支出1030億元。全國國內(nèi)旅游出游人均花費(fèi)44180元，比上年下降17。其中城鎮(zhèn)旅游者人均花費(fèi)73970元，農(nóng)村旅游者人均花費(fèi)20907元。在2002年春節(jié)、“五一“、“十一“三個“黃金周“中，國內(nèi)旅游者接待總?cè)藬?shù)為219億人次，旅游收入合計(jì)為865億元，占全年國內(nèi)旅游業(yè)總收入的223。2003年，由于非典的發(fā)生，中國的旅游市場受到了巨大的影響。2003年4月至6月，全國入境旅游收入同比下降7908，國內(nèi)旅游收入下降6278，出境旅游收入下降5821；入境旅游外聯(lián)人次下降9440，國內(nèi)旅游收入下降6387，出境旅游組織人次下降5182。7月至12月全國入境旅游收入恢復(fù)到2002年同期水平的4306，國內(nèi)旅游收入恢復(fù)到同期的11770，出境旅游收入恢復(fù)到同期的11383；入境旅游外聯(lián)人次恢復(fù)到2002年同期水平的6414，國內(nèi)旅游恢復(fù)到同期的12626，出境旅游組織人次恢復(fù)到同期的9525。根據(jù)以上分析，我們可以看到，國內(nèi)的旅游市場正處于蓬勃發(fā)展的新階段，而上海作為一個國際化大都市，人均GDP，居民收入水平均高于全國平均水平。人們的消費(fèi)觀念，生活方式也更加超前。因此，旅游在上海尤其得到居民的重視。人們有財(cái)力，有能力，有心情為自己的休閑生活投資。142消費(fèi)群體分析消費(fèi)群體的劃分，可以根據(jù)年齡、收入、居住地點(diǎn)以及家庭的大小來劃分。根據(jù)年齡來劃分消費(fèi)者按照年齡的不同，我們可以把消費(fèi)者劃分為以下幾種類型2125歲，此年齡階段的消費(fèi)者大多剛開始工作，收入不是很高，愛交朋友，喜歡結(jié)伴出外游玩，容易接受新鮮事物。2630歲，此年齡階段的消費(fèi)者普遍已經(jīng)具有幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的積蓄，有較高的消費(fèi)水平，開始考慮成家。3135歲，此年齡階段的消費(fèi)者大多已經(jīng)有了自己的家庭，有的已經(jīng)有了后代，孩子的年齡普遍偏小，大約集中在110歲，注重對孩子的教育。3650歲，此年齡階段的消費(fèi)者的后代大多已經(jīng)上學(xué)，家庭負(fù)擔(dān)比較重，而且處于事業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時期，受自己支配的時間較為不充足。5160歲，孩子一般都長大離家，有一定的積蓄，有大量的空閑時間。根據(jù)月收入來劃分消費(fèi)者1500元以下，只能維持基本生活。15002000，可以有一小部分收入用于娛樂。20003000，有一部分收入可以用于娛樂，但是真正用于娛樂的開銷隨年齡的不同而各異。30005000，此收入階層中有一部分人是休閑娛樂消費(fèi)的主力軍。5000以上，此階層中的一部分人每年都會有固定的旅游預(yù)算。根據(jù)家庭人口狀況來劃分消費(fèi)者兩口之家多為年輕夫婦或后代已成人離家的老年夫婦。三口之家在分類中所占比重最大，孩子的年齡差異以及家庭的收入差別是這類家庭的主要不同點(diǎn)。四口之家在這里主要指有兩個孩子的家庭，現(xiàn)在這種家庭結(jié)構(gòu)正在逐漸減少。數(shù)代同堂這種家庭大多是由于住房的原因不得不幾代人居住在一起。按居住地點(diǎn)來分上海市中心上海郊區(qū)上海周邊地區(qū)第二篇項(xiàng)目分析21項(xiàng)目概況此項(xiàng)目位于上海市崇明島東灘團(tuán)結(jié)沙，上實(shí)園區(qū)33號區(qū)路南123號土地，北臨上實(shí)東灘崇明物業(yè)管理公司，面積為200畝。鄰近長江口，周圍有東灘濕地，候鳥保護(hù)區(qū)，濕地公園，中華鱘保護(hù)中心等。有公路通達(dá)陳家鎮(zhèn)，車程約20分鐘。地塊利用現(xiàn)狀為農(nóng)田，未做任何投資開發(fā)。其北面緊鄰的上實(shí)東灘崇明物業(yè)管理公司設(shè)有商務(wù)中心，辦公樓，人工草坪，人工水渠以及人工湖。周圍土地大部分為農(nóng)田和魚塘，有少量果園和農(nóng)戶居住區(qū)。22項(xiàng)目地盤解剖此項(xiàng)目配套，如水、電、氣等都不完善，且地塊周圍以農(nóng)田為主，但是，項(xiàng)目所處地域內(nèi)有美麗的田園風(fēng)光，壯麗的江潮，清新的空氣，還有美麗的候鳥，充滿了自然的誘人風(fēng)情，具有開發(fā)旅游項(xiàng)目的得天獨(dú)厚的條件。23項(xiàng)目發(fā)展之SWOT分析231優(yōu)勢自然環(huán)境優(yōu)美項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)賮啛釒ШＱ笮詺夂?，溫和濕潤，四季分明。周邊都是大面積的農(nóng)田，未經(jīng)開發(fā)，空氣清新，是一個巨大的天然氧吧，而且水質(zhì)良好，土壤中的有害物質(zhì)含量極低，是一塊難得的“三凈”之地。周圍具有豐富的旅游資源項(xiàng)目所處區(qū)域面江臨海，地勢平坦，是一個具有島嶼型生態(tài)旅游開發(fā)價值的資源地。鄰近東灘鳥類自然保護(hù)區(qū)，其鳥類資源豐富。還有東灘濕地，旅游資源十分豐富。另外值得一提的是，在項(xiàng)目地塊的東北部有一個水面面積達(dá)四千多畝的天然湖泊東旺湖，在湖的中心有面積兩千多畝的島嶼，東旺湖的開發(fā)將給本項(xiàng)目帶來巨大的商機(jī)。與眾不同的經(jīng)營方式一般的旅游項(xiàng)目只是以游覽為主，而本項(xiàng)目是將土地分割成小塊，將其半年或一年的經(jīng)營權(quán)出售給旅游者，旅游者可以根據(jù)自己的需要在土地上種植任何作物，這種經(jīng)營方式在上海還是獨(dú)一無二的。個性化的展示空間旅游者可以根據(jù)自己的喜好來裝飾租種的土地，這給那些喜歡創(chuàng)作，標(biāo)榜個性的顧客創(chuàng)造了展示才華的空間。優(yōu)美的居住環(huán)境旅游者可以下榻項(xiàng)目地塊對面的商務(wù)中心，這里環(huán)境幽靜，而且可以進(jìn)垂釣，野餐，日光浴等活動。專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍在這里我們將提供專業(yè)的關(guān)于農(nóng)作物種植方面的咨詢服務(wù)，此外，我們的生活服務(wù)也盡量做到盡善盡美。獨(dú)一無二的售后服務(wù)我們?yōu)槁糜握咛峁┦斋@物包裝服務(wù)，使游客的收獲不僅是實(shí)用品，同時還是饋贈親友的藝術(shù)品。232劣勢交通不夠便利上?；蚱渌胤降巾?xiàng)目所在地沒有直達(dá)車輛。如果沒有自備車輛，交通十分不便。前期開發(fā)不足若游客對項(xiàng)目進(jìn)行考察，目前沒有示范園地，對顧客的吸引力不足。知名度小由于是新建項(xiàng)目，其知名度必然比較小，需要大量的投資做宣傳。233機(jī)會旅游市場的興旺。隨著人們收入水平的提高，對休閑的要求日趨提高，帶動了旅游的消費(fèi)也日漸增加。生態(tài)游的興起現(xiàn)代都市人，越來越重視生活質(zhì)量，要求呼吸新鮮空氣，食用綠色食品，本項(xiàng)目的開發(fā)正好迎合了這一趨勢。滬崇蘇越江通道項(xiàng)目的審批通過滬崇蘇越江大通道分南支和北支兩大部分。南支，即崇明越江通道，該工程總投資122億元，工程起自浦東五號溝，過長江南港水域，經(jīng)長興島，再跨長江北港水域，止于崇明陳家鎮(zhèn)，暫接陳海公路，全長約25公里。工程采取“南隧北橋”方案，以隧道形式穿越南港水域，長約85公里；以橋梁形式跨越北港水域，長約95公里。此通道的修建，將大大方便上海市區(qū)居民的出行，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了挈機(jī)。越江通道修建完成后，還將為本項(xiàng)目帶來一部分江蘇的游客。234威脅周邊項(xiàng)目本項(xiàng)目周邊地區(qū)，存在一定數(shù)量的農(nóng)家樂，漁家樂旅游項(xiàng)目，這在一定程度上對本項(xiàng)目造成了威脅。消費(fèi)者對這種旅游休閑方式不熟悉由于上海市還沒有類似的項(xiàng)目，消費(fèi)者接受這種休閑方式可能需要時間和引導(dǎo)。24本項(xiàng)目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略分析根據(jù)以上分析，可知本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然條件，再加上獨(dú)一無二的創(chuàng)意，使得本項(xiàng)目的發(fā)展空間巨大。針對上面提出的各種問題，制定以下的發(fā)展戰(zhàn)略公司派專門車輛負(fù)責(zé)游客的接送工作。由于南門碼頭和堡鎮(zhèn)碼頭都有直達(dá)陳家鎮(zhèn)的公交車，因此接送游客的車輛只需在陳家鎮(zhèn)等候即可。第二種解決交通問題的方案是與崇明交通部門協(xié)商，將南門開往陳家鎮(zhèn)的公共汽車線路延長至團(tuán)結(jié)沙。兩種方法比較，第一種方法比較快捷，可以節(jié)約顧客的時間；第二種方法比較便利，將交通問題交由公交部門解決，但可能要向公交部門交納一筆資金用于公交線路的延長。第一種方法用于游客數(shù)量還未形成規(guī)模時可以節(jié)省成本；第二種方法用于游客數(shù)量規(guī)模較大時成本較低。因此在項(xiàng)目剛剛啟動時，推薦使用第一種方法。投入資金進(jìn)行示范園地的建設(shè)。根據(jù)策劃方案，設(shè)計(jì)不同地塊中的示范園地，可以起到住宅銷售中樣板房的作用，使顧客對土地經(jīng)營后的狀況有直觀的了解。投入資金進(jìn)行宣傳。由于是新興的旅游休閑項(xiàng)目，消費(fèi)者需要引導(dǎo)，也需要時間來接受這種新的休閑方式。宣傳手段建議用軟廣告和硬廣告相結(jié)合的方式。在軟廣告中要著重宣傳這種回歸自然且可以親身體驗(yàn)、發(fā)揮創(chuàng)造性的休閑方式。所有的廣告均應(yīng)嚴(yán)格對目標(biāo)人群發(fā)放。要讓顧客充分了解本項(xiàng)目與周圍農(nóng)家樂，漁家樂的區(qū)別，凸顯項(xiàng)目的個性與優(yōu)點(diǎn)。周圍配套設(shè)施建設(shè)。由于土地未經(jīng)開發(fā)，周圍配套設(shè)施不足。建議在項(xiàng)目周邊區(qū)域設(shè)置超市、醫(yī)療診所，鑒于項(xiàng)目尚處于開發(fā)階段，出于節(jié)約成本的考慮配套設(shè)施的規(guī)模宜小不宜大，并留有后期擴(kuò)展的余地。人工湖內(nèi)建議在項(xiàng)目啟動之前具有相當(dāng)數(shù)量的觀賞魚。人工湖周圍草坪上設(shè)置遮陽傘、休閑桌椅等設(shè)施。在項(xiàng)目命名上宜突出本項(xiàng)目的特色，且應(yīng)具有吸引力。提供以下名稱作為參考荷香園、躬耕莊園、春華秋實(shí)、清風(fēng)碧漪、快樂老家、沁園為了避免旅游休閑項(xiàng)目的單一化，建議與其他休閑項(xiàng)目同期推出，比如垂釣，野餐，燒烤，露營，放風(fēng)箏等。垂釣地點(diǎn)建議設(shè)置在距離項(xiàng)目地塊較近的魚塘，并在魚塘四周種植樹木遮蔭，設(shè)置太陽傘，飲料屋。野餐，燒烤，露營，放風(fēng)箏的地點(diǎn)建議在本公司商務(wù)中心前的草地上，同樣應(yīng)配備遮陽傘，休閑桌椅等。增加一些助興活動。比如以各種農(nóng)作物的收獲為挈機(jī)，舉辦聯(lián)歡節(jié)目，以達(dá)到活躍氣氛，增進(jìn)游客之間感情的目的。另外，建議將商務(wù)中心的KTV包房和健身室對外開放。第三篇物業(yè)定位31項(xiàng)目類型及形象定位基于項(xiàng)目的經(jīng)營方式比較特別，本項(xiàng)目定位為完全回歸自然，需要自己親自耕種、親自設(shè)計(jì)土地的經(jīng)營方式以及裝飾風(fēng)格的帶有懷舊與浪漫氣息的旅游休閑項(xiàng)目。具體的說，項(xiàng)目將向顧客提供面積適中的一塊土地，顧客可以自己選擇在這塊土地上種植何種作物，并根據(jù)自己的喜好來決定土地的附屬物品的風(fēng)格，比如地塊的名稱，地塊上的裝飾物，如棚屋，地塊名稱牌等。本項(xiàng)目提倡的是一種完全有別于以往的休閑方式，拋棄在城市里水泥森林中的生活，全身心的投入大自然，用耕種來蕩滌身心，用收獲來喚起柔情。使年輕人在共同的勞動中升華愛情，使老年人在相濡以沫中追憶往昔。本項(xiàng)目致力于改變現(xiàn)代都市人與人之間冷漠的人際關(guān)系，提倡游客之間的相互關(guān)懷與協(xié)作，向大家提供一個放松身心，結(jié)交朋友的場所。32本項(xiàng)目客戶定位及目標(biāo)客戶心態(tài)分析根據(jù)前面的消費(fèi)群體分析，我們把本項(xiàng)目的客戶群體分成三種類型。一是月收入在3000元以上，已經(jīng)有了幾年工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的積蓄，年齡在2529歲的單身青年，他們比較容易接受新事物，喜歡結(jié)交朋友，有興趣體驗(yàn)新的生活方式，追求浪漫和品位。二是孩子的年齡在512歲的收入較高的三口之家，這類家庭較重視孩子的早期教育，重視培養(yǎng)孩子的動手動腦能力，愿意帶領(lǐng)孩子親近大自然。三是年齡在55歲以上，孩子已經(jīng)成家單獨(dú)生活的中老年夫婦。這類消費(fèi)者有的年輕時本來就是農(nóng)民，有的經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，農(nóng)村生活是他們的年輕生活中不可或缺的部分。有一塊土地讓他們種植各種作物是追憶他們年輕生活的一種最好方式。33收費(fèi)方式建議費(fèi)用的收取有兩種方式一是土地，車費(fèi)，住宿，服務(wù)等費(fèi)用分開收?。欢遣扇∈杖T費(fèi)的方式，將所有的費(fèi)用都折算在一起，作為半年或一年的會員費(fèi)用。推薦使用第二種方式，多次頻繁的收費(fèi)會給顧客上當(dāng)受騙的感覺，而使用會員制可以提升整個項(xiàng)目的層次。會員卡有金卡和銀卡之分，不同等級的卡可以享受不同內(nèi)容的附加服務(wù)。在會員無法親自管理土地的情況下，提供代管服務(wù)，并與一些學(xué)校團(tuán)體聯(lián)系，給孩子們提供一個鍛煉身心的機(jī)會。第四篇物業(yè)發(fā)展建議41規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及參數(shù)確定411總平面設(shè)計(jì)該項(xiàng)目在平面設(shè)計(jì)上采取開放式，使得游客方便的到達(dá)自己租種的地塊。該地塊將劃分為糧食種植區(qū)、蔬菜種植區(qū)、水果種植區(qū)及鮮花種植區(qū)四個種植區(qū)以及一個畜禽飼養(yǎng)區(qū)來滿足客戶的不同種植及養(yǎng)殖需要。在粗略的劃分五大分區(qū)以后，還將在連接五個區(qū)域的中心地帶建設(shè)小型荷花塘，種植荷花及其他水生植物，放養(yǎng)魚、蟹等水生動物。在地塊的南面緊鄰一條小河，在小河上修木制拱橋，建立碼頭，提供漁船供游客乘坐?？偲矫鎴D如下糧食種植區(qū)水果種植區(qū)412出入口設(shè)置由于該地塊采取開放式設(shè)計(jì)，在出入口的設(shè)計(jì)上就要力求做到使客戶能夠方便、快捷的到達(dá)租種地塊。建議除在地塊的四面設(shè)置出入口外，在四角位置也應(yīng)設(shè)置出入口。在鮮花種植區(qū)和蔬菜種植區(qū)之間的小路上也要設(shè)置出入口。并且，整個地快的道路設(shè)計(jì)還要兼顧觀光要求，具有一定的審美價值。413人流、車流組織及車位設(shè)置由于種植作物必須保持田地土質(zhì)肥沃純凈，因此應(yīng)明文禁止汽車及其他機(jī)動車輛進(jìn)入地塊。游客的車輛應(yīng)?？吭诠局付ǖ耐＼噲?，并徒步至承包的田塊或飼養(yǎng)區(qū)。在設(shè)計(jì)上，每個出入口不宜太窄，應(yīng)至少允許六人并排通過，即使是在旅游旺季也可以達(dá)到暢行要求。該地塊北面為本公司辦公及住宿園區(qū)，可以為客戶提供50個車位，客戶停車后步行10分鐘即可到達(dá)種植田塊或飼養(yǎng)區(qū)。建議在項(xiàng)目的經(jīng)營走入正軌，游客人數(shù)初具規(guī)模之后，對停車場的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大。42設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議飼養(yǎng)區(qū)鮮花種植區(qū)蔬菜種植區(qū)荷花塘主要建議有以下幾點(diǎn)整體地塊設(shè)計(jì)應(yīng)具有田園特色。其中建議有小河貫穿，小河的具體方位應(yīng)兼顧便捷與美觀，既能達(dá)到灌溉要求，又能在景觀上突出田園特色。地塊內(nèi)部各分區(qū)應(yīng)風(fēng)格各異，突出本分區(qū)的特點(diǎn)。各分區(qū)的入口設(shè)計(jì)應(yīng)能夠體現(xiàn)本分區(qū)特色。分區(qū)內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施也應(yīng)與該分區(qū)所種植的作物相匹配。田埂、灌溉溝渠以及其他種植輔助設(shè)施均應(yīng)與各分區(qū)相協(xié)調(diào)。糧食種植分區(qū)應(yīng)采取能夠體現(xiàn)糧食如水稻、蕎麥、玉米的特點(diǎn)，地塊周圍以風(fēng)格粗獷的木質(zhì)籬笆裝飾。在分區(qū)入口處的籬笆上點(diǎn)綴麥穗、稻穗、玉米棒等實(shí)物，并懸掛秸稈編織標(biāo)牌，上書“鋤禾”（參考）。鮮花種植區(qū)的設(shè)計(jì)風(fēng)格宜清新浪漫，以原木低矮籬笆隔斷。分區(qū)入口設(shè)置歐式鐵藝門，兩側(cè)設(shè)置兩部藤編秋千，均飾以薔薇花。門上懸掛木牌上書“憩蝶”（參考）。蔬菜種植區(qū)應(yīng)突出綠色天然并兼顧美觀的特點(diǎn)。在該分區(qū)的入口處以樹干搭成“門”字形作為分區(qū)的大門，以南瓜藤作為裝飾，并以藝術(shù)字在南瓜上雕刻“四季鮮蔬”（參考）。水果種植區(qū)以活潑鮮艷為特色。分區(qū)入口處種植兩棵橘樹，以果實(shí)較小的水果拼出“春華秋實(shí)”（參考）四字并懸掛在樹枝上。飼養(yǎng)區(qū)以生機(jī)活力為特色。首先應(yīng)注意與其他分區(qū)相協(xié)調(diào)，保護(hù)周圍環(huán)境衛(wèi)生與空氣清新。要尊重動物的自然生長規(guī)律，禁止使用激素類飼料。該分區(qū)以土坯作為圍墻，入口處飾以翠綠竹門，在竹門上書寫“攜趣”（參考）。荷花塘以石子圍邊，塘內(nèi)種植荷花、睡蓮等水生植物。在每個不同分區(qū)內(nèi)設(shè)置風(fēng)格各異的休閑場所。在鮮花種植區(qū)設(shè)置木制休閑屋，外墻以薔薇花覆蓋，體現(xiàn)浪漫風(fēng)格，為游客提供情侶套餐，巧克力等物品。在水果種植區(qū)設(shè)置歐式風(fēng)格建筑，提供皮薩，通心粉等歐式食物。在飼養(yǎng)區(qū)建設(shè)童話風(fēng)格建筑，主要提供兒童食品。在蔬菜種植區(qū)設(shè)置中國古典建筑，提供中國傳統(tǒng)食品。在糧食種植區(qū)設(shè)置以茅草作為外立面的建筑，提供各種茶飲料。田塊形狀設(shè)計(jì)應(yīng)采用不規(guī)則形狀，在視覺上給人以起伏變幻的景象，避免統(tǒng)一呆板的設(shè)計(jì)。43環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)由于本項(xiàng)目屬于旅游項(xiàng)目，故此該地塊除能滿足人們耕種及養(yǎng)殖的活動需求之外，還應(yīng)該考慮到地塊的觀賞功能。各分區(qū)除在配套設(shè)施設(shè)計(jì)上注意與田園景色相協(xié)調(diào)以外，在作物種植地塊規(guī)劃，各分區(qū)田塊內(nèi)部種植規(guī)劃，田塊四周景觀規(guī)劃，護(hù)田林設(shè)計(jì)，以及各分區(qū)的隔斷設(shè)計(jì)上均應(yīng)做到各具特色又和諧統(tǒng)一。使客戶在體驗(yàn)耕作養(yǎng)殖樂趣的同時觀賞優(yōu)美的田園景色。44配套設(shè)施建議由于本項(xiàng)目以DIY式的種植、養(yǎng)殖旅游為主，在配套設(shè)施上就應(yīng)該為客戶提供充足的農(nóng)業(yè)用具如蔬菜大棚、畜禽舍、飼料、各種農(nóng)具、種子、花架、果樹苗等。另外，還應(yīng)注意田園風(fēng)光與現(xiàn)代生活方式的結(jié)合，提供休憩小屋、空調(diào)、飲料吧臺、冰柜、刨冰機(jī)、甜點(diǎn)屋、水果棚等配套設(shè)施，滿足游客休閑賞景的需要。45社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)在客戶進(jìn)行種植的整個承包期內(nèi)，本公司為客戶免費(fèi)提供以下服務(wù)對客戶進(jìn)行有關(guān)種植及養(yǎng)殖知識的培訓(xùn)，并在承包期內(nèi)全程提供種植及養(yǎng)殖技術(shù)支持。提供種子、灌溉用水等生產(chǎn)資料和農(nóng)具等生產(chǎn)工具。并為客戶飼養(yǎng)的禽類等小動物提供飼料、疫苗等必需品。飼養(yǎng)區(qū)內(nèi)應(yīng)配備供水設(shè)施以滿足動物飲水及禽舍清潔需要。在客戶來此耕種的間隔期內(nèi)提供如澆水、剪枝、除草、噴灑化肥和農(nóng)藥等日常田間管理，為畜禽提供喂養(yǎng)、清