戴德梁行_山東青島濱水新區(qū)項(xiàng)目可行性研究提報(bào)

戴德梁行_山東青島濱水新區(qū)項(xiàng)目可行性研究提報(bào)謹(jǐn)呈方興地產(chǎn)（中國）有限公司5國際新城發(fā)展模式通過案例研究及理論研究，我行從156，綠化10，商業(yè)16，寫字樓18，若去除綠化，則物業(yè)配比為居住65德國漢堡港新城簡介由傳統(tǒng)的港口工業(yè)城市向國際商貿(mào)、旅游城城市定位市轉(zhuǎn)向區(qū)域位置阿爾斯特湖北岸漢堡港新城位置市中心位于阿爾斯特湖南岸，港口新城距離與市中心關(guān)系市政廳僅800米，距離火車站約1100米155公頃。水域面積55公頃。除去水域面港口新城積，交通道路以及公共綠地，可供建筑面積總面積約60公頃建設(shè)面積（GFA）154萬平方米容積率5541萬平方米，功能以服務(wù)業(yè)和居住為主。PAGE18德國漢堡港新城空間結(jié)構(gòu)與開發(fā)強(qiáng)度整個(gè)港口屬于高強(qiáng)度開發(fā)，但出于空間結(jié)構(gòu)層次考門戶之一ERICUSANDBROOKTOKAI慮，8個(gè)地塊開發(fā)強(qiáng)度各有主要迎接來自火車站和市中心的人流。不同。規(guī)劃容積率5以商貿(mào)服務(wù)業(yè)功能為主。PAGE19德國漢堡港新城開發(fā)順序（1）一期開發(fā)港口新城西部地塊。以基礎(chǔ)建設(shè)為主要工作，開發(fā)物業(yè)包括居住以及商業(yè)通往SANDTOR和GRASBROOK港的步行和自行車通道，及其所涉及的公共空間。河堤，步行道整修。DALMANNKAI的住宅以及游艇港池建設(shè)。選取本地塊開發(fā)原因1接近市中心，交通便捷，方便與市中心銜接。5個(gè)階段，整個(gè)過程預(yù)計(jì)將持續(xù)5年。規(guī)劃將從西到東開發(fā)，避免建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)港口新城地區(qū)全面鋪開。整個(gè)發(fā)展時(shí)序靈活可變，每個(gè)開發(fā)階段時(shí)間可根據(jù)市場需求延長或縮短，基礎(chǔ)設(shè)施和開放空間的建設(shè)穿插在每個(gè)階段重點(diǎn)開發(fā)。開發(fā)策略每個(gè)區(qū)塊開發(fā)都能獨(dú)立完成，并且與市中心（老城區(qū)）發(fā)生互動(dòng)，不被之后的建設(shè)所影響；充分考慮時(shí)間和成本因素，確保防洪堤等基礎(chǔ)建設(shè)完成；充分考慮小地塊出讓合同期，地塊審批等制約因素；在每一期開發(fā)前，將對(duì)漢堡房地產(chǎn)市場進(jìn)行供需分析及研判。確保市場短時(shí)間吸收港口新城所有的本期開發(fā)量，達(dá)到供需平衡；為了達(dá)到水域的逐步整合，確保每一期開發(fā)都能使地塊很好利用濱水優(yōu)勢，增強(qiáng)水域可達(dá)性，增加吸引力。每個(gè)分區(qū)都能建立自行環(huán)境開發(fā)基礎(chǔ)，因此盡管港口新城建設(shè)土地高度混合，但仍需保證每期一定的住宅開發(fā)量，每個(gè)地區(qū)至少與8001000個(gè)住宅單位。這樣有利于資金出入平衡。PAGE5年開始，港口新城初具雛形，新城住宅價(jià)格開始抬高。民遷居此處，吸引點(diǎn)有兩個(gè)O與漢堡舊市中心相比，漢堡港口新城更具有抗風(fēng)險(xiǎn)性，在經(jīng)濟(jì)1濱水新城的環(huán)境，以及良好的配套；危機(jī)的時(shí)候房價(jià)仍然堅(jiān)挺。O與舊市中心相比，環(huán)境更好，住房空間更大的港口新城房價(jià)逐50005項(xiàng)目初步認(rèn)知案例研究1宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境及地塊研究543,0173,8584,4361,7803,434GDP億元排名15數(shù)值63,055,47345,7551949,01516數(shù)值50053719,350北京人均可支配收大連入（元）排名145天津數(shù)值16,46013,4514,10114,99913,5557數(shù)值11,1905,5984,1555,6174,79055010090090900889009090046900580商品房均價(jià)/人均GDP排名15376商品房均價(jià)/數(shù)值05039055太平山園林游憩3建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心5銀海游艇俱樂部碼頭商業(yè)特色街區(qū)6歐陸風(fēng)情文化休閑旅游本項(xiàng)目位于西部、海濱一線的交界處，需結(jié)合現(xiàn)代、傳統(tǒng)、濱海三個(gè)方面去考慮整體的商業(yè)定位。PAGE3530已開通機(jī)場火車站13已開通膠州灣高速公路膠州灣高速公56已開通路膠州灣跨海大11145555594695505485項(xiàng)目初步認(rèn)知案例研究1宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境及地塊研究5千米，濱水開發(fā)的先天條件十分優(yōu)越。膠州灣Z地理景觀條件優(yōu)越本項(xiàng)目西望黃島，東接主城區(qū)，緊鄰青島火車站和八大峽、棧橋等著名旅游景四方區(qū)點(diǎn)，距離市政府和五四廣場約9千米、5530以中島為起點(diǎn)本項(xiàng)目位于青島西南濱海區(qū)域，面朝膠州灣，地理位置和景觀資源均十分優(yōu)越，適合做濱水開發(fā)和新城開發(fā)。PAGE37項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和初步物業(yè)配比占地面積建筑面積項(xiàng)目區(qū)塊容積率平方米）（平方米）中島5799,050南島193,975345,55/1,434,305中島初步建筑面積南島初步建筑面積比例比例物業(yè)配比（平方米）物業(yè)配比（平方米）住宅471,44059住宅386,555,1307SOHO商住199,46931Z根據(jù)業(yè)主初步設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目中島占地5498Z南島包含污水處理廠地塊和其他建設(shè)用地，主要為住宅和SOHO商住物學(xué)校11,5001業(yè)。團(tuán)島則依托地理和景觀優(yōu)勢開發(fā)海洋公園。合計(jì)635,550100Z本項(xiàng)目均為高強(qiáng)度開發(fā)，住宅的總體量為86萬方，適合在休閑旅游區(qū)做大量居住型產(chǎn)品的總體定位。PAGE38本項(xiàng)目片區(qū)開發(fā)總量較大，住宅總體量為86萬方，寫字樓為5嘉祥路片區(qū)舊城改造項(xiàng)目6本項(xiàng)目6青島食品廠周邊區(qū)域改造項(xiàng)目4355青島市總體住宅市場概況本項(xiàng)目總體住宅市場包括青島市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽和開發(fā)區(qū)）和下屬縣市（即墨、膠州、膠南、）的商品住宅市場，側(cè)重于市區(qū)的分析。板塊板塊特點(diǎn)包括市南、市北、四方、李滄和嶗山區(qū)，中心城區(qū)以舊城改造和普通住宅項(xiàng)目為主。本項(xiàng)目板塊位于此。濱海度假區(qū)市南區(qū)及嶗山區(qū)沿海一線為濱海旅游度假板塊區(qū)，也是青島豪宅與商服項(xiàng)目的聚集區(qū)。主城區(qū)有金沙灘、銀沙灘、薛家島及唐島灣等沿開發(fā)區(qū)板塊海旅游資源，市場供應(yīng)以社區(qū)型住宅、投資度假型住宅和高檔別墅群為主。濱海度假區(qū)以普通住宅為主，即墨的鰲山衛(wèi)和城陽惜福鎮(zhèn)是青島別墅聚集區(qū)，膠南沿海一線開開發(fā)區(qū)其他板塊發(fā)，以水城為代表，形成新的旅游度假區(qū)，聚集了旅游地產(chǎn)及低密度產(chǎn)品。青島市住宅主要集中在中心城區(qū)板塊，由于市中心可開發(fā)用地的減少，逐步往外圍發(fā)展。本項(xiàng)目位于中心城區(qū)，但享有濱海度假區(qū)的景觀優(yōu)勢。PAGE46青島總體住宅市場歷年供需分析青島市歷年供應(yīng)和銷售面積走勢萬平方米Z青島住宅市場近年來一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，5年前竣工面積大于銷售面積，市場供大于求，開發(fā)節(jié)奏較快。5年宏觀調(diào)控和5383元/平方米，說明青島投資比例較高，受政策影響明顯。Z從各區(qū)橫向比較來看，市南區(qū)和嶗山區(qū)憑借旅游度假海景優(yōu)勢，有大量高端海景住宅項(xiàng)目，均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各區(qū)。本項(xiàng)目所在的市南區(qū)西部由于相對(duì)不成熟，均價(jià)低于香港中路板塊。青島歷年房價(jià)增速較快，以市南區(qū)和嶗山區(qū)均價(jià)最高。本項(xiàng)目所在的市PAGE49南區(qū)西部均價(jià)略低于香港中路板塊。青島總體住宅市場客戶群結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目所在位置置業(yè)目的客戶類型價(jià)值取向Z購買15；嶗山）處于濱海度假住自住、度假為主，注重景觀，地段，外地客戶（省內(nèi)和省外）占55；宅區(qū)投資為輔強(qiáng)調(diào)檔次及品位Z主要為政府官員/企業(yè)高管/私營業(yè)主。居住為主，投資為Z開發(fā)區(qū)本地客戶占60；開發(fā)區(qū)以外客接受總價(jià)低產(chǎn)品,看好區(qū)中心城區(qū)輔戶占40。域發(fā)展?jié)摿﹂_發(fā)區(qū)看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，作為自住、度假與投資Z青島客戶，省內(nèi)及省外客戶為主；及部沿海區(qū)域第二或第三居所，滿足度各占約50分本地客戶。假需求自用占75；投資Z城陽本地客戶占50；青島其他城區(qū)客看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿Τ顷枀^(qū)中心城區(qū)占5戶占到35；其他區(qū)域（韓國等）占15?？們r(jià)低濱海度假住宅區(qū)的客戶主要以自住、度假為主，多為本地和省內(nèi)的企業(yè)高管、私營業(yè)主等。初步判定本項(xiàng)目的主要客戶群與此類似。PAGE50青島總體住宅市場分面積段供應(yīng)分析青島各區(qū)住宅面積段供應(yīng)比例Z青島各區(qū)住宅主要集中在6090和90151青島濱海高檔住宅市場分析PAGE55800083東海路9號(hào)83,3085凱悅中心36,96835000536香港置地40,1473000015,16750009上實(shí)海上海66,58000元/平方米。本項(xiàng)目所在的西部區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低。Z各樓盤面積在18萬方不等，一般在34萬方。受奧運(yùn)會(huì)和樓市回暖影響，53青島濱海高檔住宅市場價(jià)格和銷售率分析萬/平方米青島濱海高檔住宅銷售率54空間較大。青島濱海高檔住宅市場客戶群結(jié)構(gòu)分析Z濱海高檔住宅的客戶多為企業(yè)高管，私營業(yè)主和政府官員，多次購房來源主要是青島本地客戶及長期生活或工作在青島的外地人Z大戶型產(chǎn)品客戶主要為居住，注重形象，對(duì)價(jià)格不是很敏感；中小戶型產(chǎn)品客戶主要為青島本地客戶，自用為主，看重地段及總價(jià)Z也有部分客戶看重區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿?，選擇部分較大戶型作為投資，如上實(shí)海上海吸引了較多投資需求青島高檔住宅客戶主要以本地和省內(nèi)的企業(yè)高管、私營業(yè)主、政府官員作為自住為主，關(guān)注地段、景觀、品質(zhì)等因素，也有大量投資需求。PAGE55青島濱海高檔住宅市場未來供應(yīng)分析已知未來供應(yīng)平方米本項(xiàng)目嶗山板塊香港中路板塊Z青島濱海度假區(qū)已知未來三年內(nèi)的新增供應(yīng)樓盤較多，主要集中在香港中路板塊和嶗山板塊。體量在5060萬平方米以上。Z本項(xiàng)目周邊的未來新增供應(yīng)較少，但隨著火車站周邊舊城改造的完成和市南區(qū)政府的西遷，將有較多新增住宅供應(yīng)。已知未來三年內(nèi)的新增高檔住宅樓盤較多，但集中在香港中路和嶗山區(qū)，本項(xiàng)目周邊相對(duì)較少，市場空間較大。PAGE56青島住宅市場小結(jié)1住宅分布Z已知未來三年內(nèi)的新增高檔住Z多主要集中在中心城區(qū)板塊，逐步往外圍發(fā)展。宅樓盤較多，但集中在香港中Z市南區(qū)和嶗山區(qū)的濱海旅游度假區(qū)是高檔住宅的集聚區(qū)。路和嶗山區(qū)，本項(xiàng)目周邊相對(duì)較少。Z本項(xiàng)目有一線海景，享有濱海度假區(qū)的景觀和地理優(yōu)勢。57項(xiàng)目初步認(rèn)知案例研究宏觀環(huán)境及地塊研究1住宅市場研究58寫字樓分布特征開發(fā)區(qū)體量（萬距離商務(wù)區(qū)檔次標(biāo)準(zhǔn)平米）（KM）海爾路香港中路43甲級(jí)居多10山東路55乙級(jí)居多17黃島山東路青島市中心的寫字樓主要分布在主城的中心區(qū)域，包括市南區(qū)香港中路商務(wù)區(qū)，嶗山區(qū)海爾路商務(wù)區(qū)，市北區(qū)山東路商務(wù)區(qū)。香港中路商務(wù)區(qū)氛圍較為成熟，甲級(jí)寫字樓相對(duì)較多；山東路商務(wù)區(qū)檔次較低，多本項(xiàng)目香港中路以乙級(jí)寫字樓，體量不大；海爾路商務(wù)區(qū)屬于新興商務(wù)區(qū)，現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓較少，商務(wù)氛圍不成熟。注黃島及開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)由于距離原因，不在本次研究范圍之內(nèi)；部分自用寫字樓也不在本次研究范圍之內(nèi)。青島市中心寫字樓集中供應(yīng)在香港中路、海爾路以及山東路三個(gè)商務(wù)區(qū)；其中香港中路較為成熟，商務(wù)氛圍濃厚，海爾路寫字樓較為集中，但商務(wù)氛圍不成熟，屬于新興商務(wù)區(qū)。PAGE59寫字樓歷年供需水平Z寫字樓歷年供需水平（萬平米）5050受金融危機(jī)的影響，45供需比失調(diào)519435014110650767735000055萬平米，去化量約為13萬平米。5050506003015,000553555451351340341355313551005,00095466841000000Q3Q4Q1Q5；高品質(zhì)項(xiàng)目的入市對(duì)整個(gè)市場均價(jià)的拉升作用明顯，保時(shí)雖然目前市場的空置率較高，但高品質(zhì)且擁有海景景觀的捷中心的均價(jià)56元/平米/天，未來的萬邦中心報(bào)價(jià)也達(dá)到45元/平米/天均售價(jià)達(dá)到19,000元/平方米。左右。青島甲級(jí)寫字樓由于受5元/平米/天租金56元/平米租金155元/平米/天/天空置率15市場狀況空置率5661651506595857香港中路銀座中心53,858永新國際廣56,00055335場嶗山利群購0海爾路58,000555,0005總計(jì)55萬方左右。從銷售市場來看，目前市場的寫字樓余量約為44萬方，加上未來市場5年市場待消化體量約為307萬方，如果按近兩年5年市場的空間還有83萬方的體量。青島55青島市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃青島將確立“三主、兩副、13區(qū)”的市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心格局，圖中顯示是五個(gè)商業(yè)中心。1、中山路商業(yè)中心將建成以商業(yè)為主、商旅結(jié)合、功能完善、配套設(shè)施齊全、中西文化交融、特色鮮明和檔次較高的市級(jí)商業(yè)主中心。5、香江路商業(yè)中心將建設(shè)成為以商貿(mào)為主、功能完善、檔次適中、滿足周邊居民消費(fèi)為主的市級(jí)商業(yè)副中心。本項(xiàng)目與中山路市級(jí)商業(yè)中心最近，可延續(xù)其傳統(tǒng)文化的元素，結(jié)合項(xiàng)目自身特色進(jìn)行定位。PAGE66青島市南區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃本項(xiàng)目完善三級(jí)體系深化香港中路、中山路兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心建設(shè)；打造特色街區(qū)包括“百年老街”中山路改造；大型餐飲購物、休閑娛樂為特色的“時(shí)尚閩江”；“魅力匯泉”為文化體育活動(dòng)中心；以酒吧、咖啡館等休閑場所為主的太平角酒吧休閑區(qū)；豐富業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)引進(jìn)知名品牌，發(fā)展專賣店、特色店；發(fā)展汽車、游艇等高端消費(fèi)品銷售；加快高星級(jí)酒店建設(shè)；鼓勵(lì)發(fā)展休閑餐飲；鼓勵(lì)休閑娛樂業(yè)向規(guī)?；l(fā)展。本項(xiàng)目在市南區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃級(jí)別相對(duì)較低，但可從豐富業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)類型來增加項(xiàng)目的吸引力。PAGE67商業(yè)分布特征體量（萬距離商圈檔次平米）（KM）李村商圈中山路18中檔15香港中路46高檔10臺(tái)東55香江商圈便利性配套商業(yè)不計(jì)算在內(nèi)，按建筑面積計(jì)算臺(tái)東商圈青島市中心的商圈主要分布在主城的中心區(qū)域，包括市南區(qū)中上路商圈和香港中路商圈，以及市北區(qū)的臺(tái)東商圈；中山路商圈中山商圈歷史文化沉淀較多，以民俗商業(yè)居多，整體定位中檔，主要針對(duì)本地居民和外地香港中路商圈游客；本項(xiàng)目香港中路商圈為新興商圈，目標(biāo)顧客定位于中高端商務(wù)人群；臺(tái)東商圈為平民化商圈，目前青島業(yè)人流量最大的商業(yè)區(qū)域，主要面向全市居民。注李村商圈及香江商圈兩個(gè)市級(jí)副商業(yè)中心由于距離原因不在本次報(bào)告研究范圍之內(nèi)。青島市中心區(qū)域有三個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，其中香港中路商圈規(guī)模最大，檔次最高；本項(xiàng)目距離中山路商圈較近，可延續(xù)其歷史文化的特色。PAGE68商圈比較分析中山路香港中路臺(tái)東青島唯一綜合性商圈時(shí)尚流行主題歷史文化性質(zhì)整體定位中檔中高檔市場定位整體定位中檔依賴周邊各大型住宅社區(qū)區(qū)域特征目前唯一商務(wù)與商業(yè)的結(jié)合區(qū)域東部戰(zhàn)略的負(fù)面影響零售功能為主零售、餐飲及娛樂并重發(fā)展百貨與專業(yè)市場為發(fā)展龍頭中高檔餐飲及娛樂較為缺乏香港中路中段及東海路東段經(jīng)營良餐飲比重較低整體經(jīng)營狀況一般好利群與沃爾瑪及周邊商鋪市場經(jīng)營租金水平最低香港路西側(cè)經(jīng)營狀況一般最好市場狀況租金水平較高整體經(jīng)營狀況參差不齊租金水平最高市區(qū)居民周邊居民高消費(fèi)力人群郊縣居民文化旅游人群旅游人士客戶特征旅游人士高端商業(yè)業(yè)態(tài)的完善餐飲及休閑娛樂設(shè)施得到提高和向東拓展趨勢明顯商業(yè)之間的錯(cuò)位經(jīng)營完善西側(cè)與旅游景區(qū)相聯(lián)合，形成另未來發(fā)展商業(yè)之間地下交通連接商業(yè)文化與建筑文化進(jìn)一步融合一個(gè)餐飲娛樂片區(qū)PAGE69商業(yè)歷年供需水平Z商業(yè)歷年供需水平（萬平米）300150060海信廣場110106101CBD萬達(dá)廣場100040麥凱樂95055000001005530309058550100平方米樓層進(jìn)駐品牌商家單層營業(yè)面積在5,0006,000平方米周大福，至尊海參，OLAY，屈臣氏，STJOHN，波爾麥，西馬，VENETIA、范圍內(nèi)；1FCUCCI、GOLD以女性服飾為商場特色之一，吸引5好，對(duì)本地品牌利群、維客等女產(chǎn)生較大市場威脅；605主要面向女性消費(fèi)群體，約占總量的60；年齡特征40相比較香港中路人群而言，陽光35陽光百貨香港中路百貨消費(fèi)群體年輕化趨勢較為明30顯；5年齡在35歲以上消費(fèi)群體在陽光510與商場市場定位時(shí)尚潮流較為吻5合；05歲5歲3640歲4146歲4650歲5155歲56歲以上PAGE73傳統(tǒng)大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營狀況分析其他珠寶首飾38樓層布局與租金超市67化妝品業(yè)5937陽光百貨的業(yè)態(tài)面積配比相對(duì)分散，品牌服飾占總經(jīng)營面積的餐飲態(tài)比重為40左右；107面相對(duì)于海信廣場，陽光百貨內(nèi)設(shè)置有較多休閑餐飲及專業(yè)超市鐘表49業(yè)態(tài)；積女裝家居主要的業(yè)態(tài)在陽光百貨一層均有分布，一層租金因業(yè)態(tài)種類較57男裝鞋類155555308,000服飾,餐飲,超市PAULSHARK,臺(tái)北YES,周大福JOHNDAVID,ELENAMIRO,POZO,E,5175306,000閑,箱包,其他ADIDAS,NIKE,COLUMBIA,美津儂PAGE74傳統(tǒng)大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營狀況分析其他超市各珠寶首飾5對(duì)服裝對(duì)商場整體營業(yè)額貢獻(xiàn)最大，其次為珠寶首飾類；鐘表商118珠寶首飾與鐘表的營業(yè)績效較高，雖經(jīng)營面積較小，但對(duì)商場整體場家居營04營業(yè)額貢獻(xiàn)較大；業(yè)運(yùn)動(dòng)休閑額女裝其他業(yè)態(tài)的營業(yè)績效集中于4090元/天/M50營業(yè)面積M5005189501145150010051119610010008080766050455003500PAGE75珠寶首飾化妝品女裝男裝鞋類箱包運(yùn)動(dòng)休閑家居鐘表餐飲超市其他傳統(tǒng)大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營狀況分析各業(yè)種地效租金對(duì)比元/M55平均地效平均租金1671160中地效最高，可達(dá)到170140536550538550056403905619616356117100080餐飲與超市的租金占其地珠寶首飾化妝品女裝男裝鞋類箱包運(yùn)動(dòng)休閑家居鐘表餐飲超市其他效比例最低，其扣點(diǎn)范圍在1015之間；各業(yè)種扣點(diǎn)范圍對(duì)比除餐飲與超市外，其他業(yè)40態(tài)的扣點(diǎn)比例基本集中于3533555555平均扣點(diǎn)15良好。珠寶首飾化妝品女裝男裝鞋類箱包運(yùn)動(dòng)休閑家居鐘表餐飲超市其他PAGE76特色商業(yè)項(xiàng)目分析時(shí)尚閩江劈柴院云霄路美食街極地海洋世界本項(xiàng)目奧帆中心奧帆中心總建筑面積項(xiàng)目名稱上市時(shí)間項(xiàng)目特色業(yè)態(tài)目標(biāo)客群50,000濱海綜合商業(yè)項(xiàng)目餐飲、休閑娛樂本都集中在東部區(qū)域，目前本項(xiàng)界群購物、餐飲、休閑市區(qū)居民、旅游人目所在的西部缺乏濱海商業(yè)特色奧帆中心5,000永新國際廣場5,000嶗山區(qū)455,000大拇指廣場5555萬平米以上，因此，未來的嶗山區(qū)將有望成為青島市的又一個(gè)大型商圈。未來大型商業(yè)項(xiàng)目主要供應(yīng)在市區(qū)的東部，本項(xiàng)目所在的西部缺乏集中型商業(yè)供應(yīng)。PAGE78商圈界定及人口分析Z商圈界定以本項(xiàng)目為起點(diǎn)，通過步行、公交及開車等出行方式進(jìn)行過測算，行進(jìn)距離如下時(shí)間（MIN）51015530456075中山路商圈R15KM實(shí)際距離0307113175步行R30KM空間平均距離03060811141753341實(shí)際距離10506090150公交R50KM車空間平均距離081753341507599150678310155開車空間平均距離1455698315KM（空間距離，下同）以及153KM分別劃分為本項(xiàng)目輻射的一級(jí)商圈和二級(jí)商圈。商圈人口Z根據(jù)公交出行30分鐘空間距離推算，本項(xiàng)目的輻射的第三級(jí)一級(jí)商圈77,349商圈為35KM。二級(jí)商圈96,686Z根據(jù)不同區(qū)域?qū)嶋H的面積，測算出不同商圈內(nèi)的目前的人口三級(jí)商圈5KM范圍內(nèi)共有40萬左右人口，按人均商業(yè)面積15平米/人計(jì)算，且扣除中山路商圈18萬平米的面積，其5KM范圍內(nèi)可有45KM范圍內(nèi)共有40萬左右人口，按人均商業(yè)面周邊人口積15平米/人計(jì)算，且扣除中山路商圈18萬平米的面積，其5KM范圍內(nèi)可有45萬平米以上，因此，未來的嶗山區(qū)將有望成為青島市的又一個(gè)大型商圈。本項(xiàng)目可填補(bǔ)市場這一空未來發(fā)展未來大型商業(yè)項(xiàng)目主要供應(yīng)在市區(qū)的東部，本項(xiàng)目所在的西部缺乏集中型商業(yè)供應(yīng)。白。PAGE80項(xiàng)目初步認(rèn)知案例研究宏觀環(huán)境及地塊研究1住宅市場研究5海景花園大酒店五星級(jí)4376麒麟皇冠大酒店五星級(jí)518540714300396590748316415563881035055588淡季為1510月Z青島高星級(jí)酒店的房價(jià)保持高速穩(wěn)定增長，均漲幅為7。由于青島作為濱海旅游城市，淡旺季區(qū)分明顯，酒店價(jià)格的淡旺季價(jià)格也相差較大，Z目前五星級(jí)酒店的均價(jià)為945元/天，四星級(jí)酒店為470元/天。兩者房價(jià)差距逐年擴(kuò)大。其次，外資品牌酒店管理公司管理的酒店房價(jià)明顯高于本土酒店管理公司管理的酒店。青島的高星級(jí)酒店價(jià)格保持穩(wěn)定增長，達(dá)到7年均漲幅。PAGE84青島高星級(jí)酒店入住率分析青島五星級(jí)酒店歷年入住率青島四星級(jí)酒店歷年入住率Z青島高星級(jí)酒店的入住率保持在較高水平，5青島高星級(jí)酒店未來供應(yīng)分析客房預(yù)計(jì)開酒店名稱凱賓斯基飯數(shù)業(yè)時(shí)間店青島喜來登5005055元/天，四星級(jí)酒店為470元/Z香港中路板塊以商務(wù)客群為主，外籍客戶相對(duì)較多，其他板塊以旅天，淡旺季相差較大。游度假客群為主，多為國內(nèi)游客，商務(wù)客相對(duì)較少。Z歷年入住率都保持在較高的水平，518借鑒案例配比65585361564977招標(biāo)云南路改造號(hào)北合肥路南、