重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告

重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告1重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園西區(qū)一期項目項目可行性研究報告一、總論（一）項目概況1、項目名稱重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園西區(qū)項目。2、建設單位重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司。3、建設地點本項目位于重慶市兩江新區(qū)核心區(qū)重慶港城工業(yè)園A區(qū)內，地塊編號F030101/05，土地面積647畝，緊鄰唐家沱鐵路貨運編組站，距寸灘港3公里、郭家沱滾裝船碼頭2公里、魚嘴果園港大型碼頭5公里、空港10公里（寸灘至機場快速專用道）、高速公路外環(huán)線江北收費站6公里、渝長高速入口500米。此地塊位置優(yōu)越，隨著寸灘大橋、唐家沱大橋的建設，將形成水、陸、空、鐵路立體交通網。兩江新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)之后，由國務院批復成立的重慶兩江新區(qū)，它已成為我國第三個國家級開發(fā)、開放的重點新區(qū)，被商界美譽為“中國第三區(qū)”。本項目位于重慶市兩江新區(qū)核心區(qū)，交通網絡、區(qū)位優(yōu)勢突出，它將給海內外投資者帶來了巨大的商機。它具有快速輻射兩江新區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、長壽區(qū)、涪陵區(qū)等地區(qū)以及周邊50公里物流配送、周邊100公里物流貨運和配送、周邊300公里物流貨運的優(yōu)勢。4、項目批準單位（1）重慶港城工業(yè)園區(qū)管理委員會；重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告2（2）重慶市江北區(qū)經濟和信息化委員會，備案項目編號3111050833131770；（3）重慶市江北區(qū)發(fā)展和改革委員會，備案編號311105F58411220；5、建設內容及規(guī)模根據重慶市人民政府關于加快重慶市農產品冷鏈物流發(fā)展的實施意見（渝府發(fā)201195號）文件精神，重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司著力打造的“重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園”項目，定位于港城工業(yè)園區(qū)A片區(qū)，地塊編號F030101/05103D房地證2012字第00387號，占地面積647畝。其規(guī)劃布局理念是全新打造低溫倉儲和配送、食品加工、電子商務、冷凍食品展示批發(fā)、銷售、冷藏物流鏈、冷藏食品信息中心；食品企業(yè)深加工、分撥、分包、分裝及研發(fā)基地的冷鏈物流產業(yè)園。建設布局合理、設施先進、功能完善、管理規(guī)范、網絡化、規(guī)范化、系統(tǒng)化的農副產品冷鏈物流網絡體系；形成農副產品、食品加工產品的食品深加工、分包、分撥、分裝、食品冷藏、速凍食品、冷鏈物流配送一條龍服務的冷鏈物流產業(yè)鏈?！爸貞c凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園”規(guī)劃為農副產品種養(yǎng)殖基地、廠家、商家提供電子商務交易中心，匯聚食品冷凍行業(yè)的知名供應商、經銷商、物流商及種養(yǎng)殖基地、生產商等眾多客戶商家為終端客戶；為種養(yǎng)殖行業(yè)、冷鏈物流行業(yè)、食品行業(yè)、凍品市場、大型機關學校食堂餐飲采購、物流配送提供一系列一條龍的配套服務（包括借助重慶云計算基地建設的云計算機技術，為以上各類基地、廠家、商家、物流商等提供農副產品及養(yǎng)殖過程實時監(jiān)控，物流運輸過程實時監(jiān)控，冷凍冷藏過程時實控制，直至物流配送的全過程控制；確保各類凍品，食品安全）?！爸貞c凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園”布局產業(yè)園布局為兩個區(qū)域西區(qū)是冷藏交易及冷鏈物流區(qū)一期項目；東區(qū)是生產加工及配套服務區(qū)二期項目。西區(qū)項目冷藏交易區(qū)為冷鏈物流產業(yè)園核心主體。由一幢地上6F和地下3F，建筑面積48779平方米；和一幢地上11F、地下1、建筑面積26497平方米；一幢地上5F、建筑面積2235平方米的房屋構成。由此構成“二區(qū)四中心”（即冷凍倉儲區(qū)、辦公區(qū)和交易中心、檢驗檢測中心、農產品云信息中心、冷鏈物流配送中心）。建筑物一覽表及相關參數重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告3冷凍倉儲區(qū)總庫容量72萬噸其中低溫庫66萬噸，高溫庫06萬噸，其功能為全市內農副產品種養(yǎng)殖基地，農產品生產加工企業(yè)，休閑食品、冷凍、速凍食品生產企業(yè)及供應商、經銷商提供產品、商品冷凍、冷藏的倉儲服務；辦公區(qū)建筑面積19497平方米，其功能為入園生產加工企業(yè)、供應商、經銷商提供辦公場地，研發(fā)基地和總部經濟用房；編號名稱層數占地面積M建筑面積M1西區(qū)交易中心11F/1F2410264972西區(qū)凍庫6F/3F6249487793西區(qū)倒班樓5F4822235規(guī)劃用地面積43143M凈用地面積20010M總建筑面積77511M地上面積61503M西區(qū)凍庫32771M西區(qū)倒班樓2235M其中西區(qū)交易中心及辦公大樓26497M地下面積16008M其中西區(qū)凍庫16008M一期項目建筑占地面積9141M項目總建筑密度3746項目總容積率30項目總綠化率30重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告4交易中心建筑面積7000平方米，其功能為入園生產加工企業(yè)、供應商、經銷商提供產品展示、電子商務、商品零售、批發(fā)交易服務；檢驗檢測中心由國家質檢部門入駐，其功能為入園企業(yè)和廠家、商家提供原材料、產成品的質量檢驗檢測，農副產品和食品安全進行檢測；冷鏈物流配送中心其功能為入園企業(yè)和商家，大型超市，食品行業(yè)、凍品市場、大型機關學校食堂，餐飲采購，提供原材料配送入園和產品配送到終端市場提供服務；倒班樓建筑面積2235平方米，可供約500人職工及外地客商生活住宿。農副產品云信息中心借助重慶云計算基地建設的云計算機技術為園區(qū)各類基地廠家、商家、研發(fā)中心、總部經濟等提供全新的高效、快速、集成化安全可靠的信息服務。西區(qū)規(guī)劃配置了約占地面積8畝的貨物周轉廣場及冷庫現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)、交易信息化網絡系統(tǒng)、冷庫智能化管理系統(tǒng)；對交易實行信息網絡化管理，對進出庫實行智能化條碼管理，IC卡智能提貨與結賬，以之成為重慶市當前最先進的現(xiàn)代化大型冷庫。東區(qū)與西區(qū)還規(guī)劃設計有專用通道連接，達到生產、加工、倉儲、配送等與凍庫的零距離無障礙運輸連接，從而，極大地降低泠凍產品從貨物生產加工到冷庫、冷藏的物流成本。西區(qū)項目它以區(qū)域獨特的信息流、人才流、資金流、現(xiàn)代物流為依托，以冷庫冷凍冷藏為核心、以冷凍食品產品展示與批發(fā)零售、物流配送為主題，以冷庫現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)、交易信息化網絡系統(tǒng)、冷庫智能化管理系統(tǒng)為輔導、發(fā)展與城市生活和生態(tài)環(huán)境相協(xié)調的科技含量高、低碳環(huán)保、節(jié)能減排的現(xiàn)代化綠色食品的冷鏈物流產業(yè)園。西區(qū)項目自身可形成農副產品收購農副產品冷凍冷藏產品展示和交易冷鏈物流配送一條龍產業(yè)鏈經濟運行模式。創(chuàng)造較大的經濟價值和社會效益。6、項目建設周期西區(qū)項目建設期分立項、施工、交付、使用四個階段。2011年1月啟動準備工作，2012年5月開始施工建設，建設工期24個月；工程于2014年5月全部竣工驗收完畢，2014年6月投入運營使用階段。7、西區(qū)項目投資估算1西區(qū)項目總投資估算為17600萬元。（詳見建設工程投資估算表）。建設工程投資估算表重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告5（2）資金來源及資本結構本項目工程總投資17600萬元，其資金來源為自有資金及銀行借款，其中規(guī)劃單位造價金額序號項目指標單位（元）（萬元）1土地征地費20010728491457712土地整治及基礎工程20010625811252253土建工程77511111823元/86675131建筑單位施工費77511330432主材費用775115363514工程其他費用250641勘察費20010115942設計費7751116元/1240243監(jiān)理費7751165元/503844施工圖審查費7751109元/69845環(huán)境影響評價費1146招投標代理服務費116347項目可研評估費355工程設備設施費45062551制冷設備及設備有關的其他費用350052叉車、升降平臺、及貨架1批13053電梯設備及安裝工程16臺25000046054水、電、氣設施費416256建設期財務費用2年742337流動資金5508不可預見費17335建設總投資17600重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告61）自有資金9600萬元，占工程項目總投資比例為5454。2）銀行長期借款8000萬元，占工程項目總投資比例為4545。（二）研究內容及編制依據1、研究內容我院受重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司的委托，對“重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園”西區(qū)項目進行可行性研究。研究內容包括項目投資環(huán)境分析、項目選址及建設條件、項目措施、項目運作模式及定位、項目設計方案、環(huán)境保護與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財務效益分析、經濟效益分析和風險分析等。2、編制依據1）物流業(yè)調整和振興規(guī)劃國發(fā)20098號；2）關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見；3）食品安全法（2009年6月）；4）農產品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃（2010年6月，國家發(fā)改委）；5）國務院關于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見；6）重慶市貫徹國家物流業(yè)調整和振興規(guī)劃的實施意見（渝府發(fā)2009108號）；7）重慶市人民政府辦公廳關于成立重慶市物流建設協(xié)調領導小組的通知渝辦201012號；8）重慶市發(fā)展和改革委員會出臺了關于組織申報2010年和2011年重慶市經貿流通領域儲備項目的通知；9）重慶市人民政府關于加快重慶市農產品冷鏈物流發(fā)展的實施意見（渝府發(fā)201195號）；10）重慶市統(tǒng)計年鑒（2010年）；11）中國冷鏈年鑒（2009），航空工業(yè)出版社；12）建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告713）關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法（中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會，1983年2月）；14）工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規(guī)定（中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第9號令）；15）國家頒布的有關政策、法規(guī)、法令、規(guī)范、定額、稅費等；16）業(yè)主提供的其它相關數據。17）重慶市人民政府關于推進都市工業(yè)園（樓宇）建設的意見（渝府發(fā)200520號）；18）重慶市人民政府辦公廳關于印發(fā)重慶市特色工業(yè)園區(qū)標準廠房建設實施意見的通知（渝辦發(fā)2007325號）；19）重慶市江北區(qū)人民政府關于印發(fā)重慶市江北區(qū)工業(yè)經濟扶持政策暫行辦法的通知（江北府發(fā)200919號）；20）重慶港城工業(yè)園區(qū)管理委員會重慶港城工業(yè)園區(qū)標準廠房（都市工業(yè)園）管理辦法（工管委發(fā)20114號）。二、項目投資環(huán)境分析（一）項目定位該項目位于重慶市兩江新區(qū)核心區(qū)重慶港城工業(yè)園A區(qū)內，緊鄰唐家沱鐵路貨運編組站，距寸灘港3公里、郭家沱滾裝船碼頭2公里、魚嘴果園港大型碼頭5公里，空港10公里（寸灘至機場快速專用道）、高速公路外環(huán)線江北收費站6公里，渝長高速入口僅500米。此地塊位置優(yōu)越，隨著寸灘大橋、唐家沱大橋的建設，將形成水、陸、空、鐵路立體交通網，具有便利的立體交通和較強的區(qū)位優(yōu)勢。近年來，重慶市畜牧生產全面增長、漁業(yè)產量顯著提高、蔬菜生產供應形勢好、水果產量逐年上升，農產品已逐步進入全國市場。同時，隨著重慶與國外的經濟交往日益頻繁，農副產品消費品種余缺的相互調劑日趨增多，肉類、水產、果疏等農副產品，速凍產品等冷鏈物流的現(xiàn)狀呈快速增長之勢。但是，由于重慶市冷鏈物流發(fā)展起步較晚，冷鏈物流基礎設施設備嚴重不足，網絡化、規(guī)范化、系統(tǒng)化的冷鏈物流體系尚未形成，冷鏈物流技術水平相對落后，優(yōu)勢農副產品資源加工不足，畜禽活體運輸銷售對環(huán)境和居民健康構重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告8存威脅，與直轄市的地位極不相稱。重慶市現(xiàn)有庫容500噸以上凍庫45座，總庫容量17萬噸。其中，萬噸以上庫容的冷庫7座，庫容量106萬噸，公共性冷庫13座，庫容量13萬噸，現(xiàn)有冷鏈運輸車170輛，年運輸量35萬噸。重慶市冷庫總體容量小，大型公共性冷庫設施缺乏，人均冷藏容量僅6千克，相當于全國平均水平的三分之二，萬人冷藏車擁有量005輛，僅相當于全國平均水平的三分之一，肉類、蔬菜等優(yōu)勢農副產品冷藏運輸率，冷鏈物流流通率均低于全國平均水平，而腐蝕率卻遠遠高于全國水平。根據重慶市“十二五”物流保障規(guī)劃，到2015年重慶市冷庫總規(guī)模達70萬噸，人均庫容擁有量達到21千克，高溫庫與低溫庫比值為0261，全市冷藏車擁有量達到2500輛，萬人冷藏車擁有量達到0。8輛以上，果蔬、肉類、水產品冷鏈物流流通率分別提高20、30、37以上，冷藏運輸率分別提高46、52、65，流通環(huán)節(jié)產品腐蝕率分別降至15、85、10以下。國家有關部委也就農副產品冷鏈物流發(fā)展出臺了一系列政策措施國家發(fā)改委頒布了農產品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃（發(fā)改經貿20101304號）；2011年8月19日，國務院正式出臺國務院辦公廳關于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見（簡稱“國九條”），具體內容包括切實減輕物流企業(yè)稅收負擔，加大對物流業(yè)的土地政策支持力度，促進物流車輛便利通行，加快物流管理體制改革，鼓勵整合物流設施資源，推進物流技術創(chuàng)新和應用，加大對物流業(yè)的投入，優(yōu)先發(fā)展農產品物流業(yè)，加強組織協(xié)調。重慶市政府也高度重視現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，為實現(xiàn)重慶發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的總體目標，重慶市政府也將冷鏈物流作為“十二五”物流保障規(guī)劃的重要內容，政府針對物流項目下發(fā)了關于印發(fā)重慶市促進現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展政策實施意見的通知（渝辦發(fā)（2007）283號）、關于印發(fā)重慶市貫徹國家物流業(yè)調整和振興規(guī)劃實施意見的通知和關于加快重慶市農產品冷鏈物流的實施意見（渝府發(fā)201195號），要求全市各級各部門要各司其職，把現(xiàn)代物流發(fā)展工作落到實處，為現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展和重點物流項目建設提供優(yōu)質服務，形成推進重慶現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的合力。一系列政策為加快重慶市農產品冷鏈物流的發(fā)展奠定了良好的基礎。而且隨著重慶市對外交通基礎設施條件的不斷改善和城市規(guī)劃的進一步調整優(yōu)化，也為冷鏈物流設施建設及先進冷鏈物流技術的引進創(chuàng)造了良好條件。西區(qū)項目為冷鏈物流產業(yè)園核心主體。由一幢地上6F和地下3F，建筑面積48779平方米；和一幢地上11F、地下1、建筑面積26497平方米；一幢地上5F，建筑面積2235平方米的房屋構成。冷鏈物流項目打造以凍庫為核心，以交易中心、農副冷凍產品展示廳、倉儲區(qū)、配套服務區(qū)、辦公區(qū)、冷鏈物流配送中心、檢驗檢測中心、農副產品云計算交易中心、農副產品云計算信息中心、總部重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告9經濟及研發(fā)中心為配套的冷鏈物流園。它是集農副產品收購及分剝分裝、冷凍、冷藏，倉儲、物流配送、交易以及信息處理的完整的冷鏈物流產業(yè)鏈。同時，還擬定在本項目正式運營后，發(fā)展建設農業(yè)產業(yè)上游端產業(yè)，形成農副產品生產基地的戰(zhàn)略合作伙伴，延伸農副產品產業(yè)鏈，形成農副產品種養(yǎng)殖農副產品收購農副產品深加工冷藏、冷凍一物流配送消費終端市場完整的農副產品生產的產業(yè)鏈，極大地增加農副產品附加值，創(chuàng)造各產業(yè)鏈的利潤和稅收，減少農副產品各產業(yè)鏈之間的腐損率，提升重慶市食品加工業(yè)檔次，為農民增收，為國家創(chuàng)稅，為企業(yè)增效。因此，本項目定位符合重慶市產業(yè)發(fā)展導向和政策，屬于重慶市重點發(fā)展建設項目。（二）項目優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢該項目位于重慶兩江新區(qū)港城工業(yè)園A區(qū)，緊鄰唐家沱鐵路貨運樞紐，距寸灘集裝箱港口3公里、空港10公里；距渝長高速路唐家沱入口500米、距郭家沱散裝碼頭3公里、魚嘴果園港大型碼頭5公里；距高速公路外環(huán)江北收費站5公里。規(guī)劃設計中的海爾路復線路、唐家沱長江大橋、寸灘長江大橋一旦投入使用，該項目可方便快捷輻射整個重慶主要商業(yè)中心。因此，本項目區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，輻射范圍廣。該項目是重慶市主城區(qū)不可多得的冷庫之一。（見項目地理位置圖）圖31項目基地位置圖本項目位置重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告102、項目周邊配套優(yōu)勢江北區(qū)是重慶主城區(qū)非常重要的組成部分，在實施“城建推動”戰(zhàn)略指導下，江北區(qū)城市建設取得了日新月異的進展。項目基地周邊港城工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)、寸灘港保稅區(qū)、江北嘴CBD、觀音橋商圈等功能配套優(yōu)勢突出，倉儲物流產業(yè)依托重慶寸灘深水港、重慶鐵路貨運編組站等大型交通運輸基礎設施而蓬勃發(fā)展。該項目周邊配套齊備。（見項目周邊功能配套示意圖）3、本項目產業(yè)園政策優(yōu)勢根據物流業(yè)調整和振興規(guī)劃國發(fā)20098號、國家發(fā)改委農產品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃、重慶市人民政府關于加快重慶市農產品冷鏈物流發(fā)展的實施意見（渝府發(fā)201195號）以及重慶市人民政府關于推進都市工業(yè)園（樓宇）建設的意見（渝府發(fā)200520號），本產業(yè)園項目屬于重慶市重點工程范疇，重慶市人民政府還專門建立了國土、規(guī)劃、建委、交通、市政、農業(yè)主管部門、商貿流通部門、質監(jiān)部門、市發(fā)改委等部門參與的統(tǒng)一協(xié)調機制，積極爭取國家專項資金投入，拓展融資渠道，加大政策引導；對于冷鏈物流企業(yè)及都市工業(yè)園項目不僅在資金上予以扶持，而且還在用電、用水、用氣價格執(zhí)行工業(yè)企業(yè)倉儲用電、氣、水最低標準，同時還給予建設項目人防費全額免收，配套費全額返還，免征轉移登記費、轉讓手續(xù)費、土地契稅和交易契稅，營業(yè)稅全額返還，土地增值稅金全額返還，企業(yè)所得稅率15的優(yōu)惠政策。因此，該項目具有很好的政策優(yōu)勢；4、本項目產業(yè)園后發(fā)優(yōu)勢港城工業(yè)園區(qū)火車貨運站公路貨運站出口加工區(qū)寸灘港保稅區(qū)江北嘴CBD觀音橋商圈項目所在位置重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告11冷鏈物流和食品工業(yè)產業(yè)的發(fā)展，符合國家和重慶市產業(yè)發(fā)展政策導向。本項目專業(yè)綜合冷鏈物流產業(yè)的定位優(yōu)勢顯著，該項目以冷鏈物流、冷凍食品、速凍食品、休閑食品的分裝、分撥、包裝、物流配送為基礎，以區(qū)域獨特的信息流、人才流、資金流、現(xiàn)代物流為依托，以產品設計、技術研發(fā)、總部經濟、信息處理、產品展示、物流配送為主題，以強大的信息和市場為依托，發(fā)展與城市生活和生態(tài)環(huán)境相協(xié)調的科技含量高、低碳環(huán)保、節(jié)能減排的現(xiàn)代化綠色冷鏈物流產業(yè)園。同時，本項目在正式運營后，將發(fā)展建設農業(yè)產業(yè)上游端產業(yè)，形成農副產品生產基地的戰(zhàn)略合作伙伴，延伸農副產品產業(yè)鏈，它將極大地增加農副產品附加值，創(chuàng)造各產業(yè)鏈的利潤和稅收，減少農副產品各產業(yè)鏈之間的腐損率，保障食品安全，提升重慶市食品加工業(yè)檔次，為農民增收，為國家創(chuàng)稅，為企業(yè)增效。預計本項目通過運營三年后達到園區(qū)設計規(guī)模效應，整個園區(qū)總產值預計每年將超過48億元人民幣。因此，該項目具有一定的后發(fā)優(yōu)勢。5、規(guī)模效應優(yōu)勢項目建設規(guī)模較大，形成一定的規(guī)模效應和集聚效應。6、項目組建單位的專業(yè)基礎優(yōu)勢項目組建單位基礎良好，有食品業(yè)及企業(yè)物流基礎條件。三、項目設計方案（一）設計理念本產業(yè)園功能完善，工藝合理，裝卸便利，交通流暢，外觀新穎，富有重慶市地域特色，具有現(xiàn)代企業(yè)形象，能滿足業(yè)主要求。（二）規(guī)劃原則1、和諧共生從城市整體性出發(fā)，強調規(guī)劃區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調性，規(guī)劃區(qū)內部結構的布局的系統(tǒng)性，構筑整體有效的空間形態(tài)。2、相容并蓄重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告12融合多樣性市場元素，有機組合多樣化的樓宇工業(yè)，塑造豐富的空間景觀，營造多樣宜人的場所空間。3、山地文化挖掘山地文化的精粹，與現(xiàn)代文化交融結合，在整體空間構成、建筑造型、景觀塑造等諸多方面，著力體現(xiàn)地方文化底韻，提升園區(qū)文化質量。4、自然健康以環(huán)境的塑造為主題，尊重自然地形條件，注重綠化空間的整體性。強調人、建筑、環(huán)境的共存與融合，并注入健康休閑的理念，提升環(huán)境質量。5、彈性成長充分考慮現(xiàn)狀條件和開發(fā)建設的實際情況，注重超前性和長效性，通過具有彈性的整體結構，使項目具有良好的可操作性，以利于起步建設和分期開發(fā)。（三）功能布局結合自然地形，重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園分為兩個區(qū)域東區(qū)和西區(qū)。東區(qū)為生產加工及配套服務區(qū)，西區(qū)為冷藏交易區(qū)。（見重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園鳥瞰圖）重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告13重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園總平面布置圖重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園（從南向北）鳥瞰圖四、環(huán)保（一）項目建設期可能影響環(huán)境的因素本項目建設施工過程中可能影響環(huán)境的因素主要有廢氣、廢水、固體廢棄物、噪聲等。1、廢氣（揚塵）施工時的廢氣污染源主要來自場地周圍堆放建筑材料和工程廢土產生的揚塵，運輸過程中建材散落的揚塵，拆除建筑物、清理平整場地產生的揚塵，應嚴格執(zhí)行環(huán)境保護的有關條例，此外還有施工機械車輛及運輸車輛行駛時排放的尾氣。重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告142、廢水施工期間的正常排水及雨天產生的徑流，將攜帶大量污染物和懸浮固體，隨意排放將對環(huán)境造成污染，并構成周圍人行及交通的不安因素。3、固體廢棄物施工中排放的固體廢物以建筑垃圾為主，伴有少量生活垃圾。建筑垃圾的主要成分是碎磚、廢木料、混凝土碎塊、廢鐵料等。4、噪聲施工中采用的大型施工機械設備，主要有推土機、挖掘機、裝載機、各種類型打樁機、混凝土攪拌機、振搗棒、移動式吊車、升降機、鏟土機、平土機及電鋸、夯土機等等，還有運輸車輛、拖拉機、卡車等產生的機械振動噪聲和行駛噪聲。以上環(huán)境影響因素主要發(fā)生在施工過程中，是暫時的，不會造成長久危害，一段時間后即可消除，因而對整體環(huán)境影響不大。（二）建設施工期環(huán)境保護防治措施針對施工期間可能影響環(huán)境的因素，對環(huán)境保護提出如下建議1、廢氣（揚塵）防治措施（1）施工期間土方作業(yè)所堆積在現(xiàn)場的土不宜堆積時間過長，在晴天或氣候干燥時應適當向填、儲土堆和作業(yè)區(qū)灑水；（2）所有料堆須采取加蓋防止粉塵污染的遮蓋物；（3）施工臨時場地、道路應定期灑水、清掃、沖洗，減少浮塵和汽車行駛揚塵。運輸車輛應經過清洗車輪和底盤的泥土后駕離工地，以減少泥土在路面的散落而產生揚塵；（4）減少使用污染排放高的車輛和設備，及時清掃路面，減少揚塵。2、廢水（污水）防治措施重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告15（1）在集中施工區(qū)域修建污水集中池和沉淀處理池，將施工污水收集起來，經沉淀處理后再排入附近市政污水管網；（2）施工機械廢油應采用廢油桶收集起來、集中保管，定期送給有能力處理的單位進行回收；（3）在施工人員相對集中的臨時生活區(qū)里修建化糞池或生活污水處理一體機，把生活污水集中進行處理，去除污水中的部分有機負荷；（4）下雨時將施工原料遮蓋，并在施工場地臨時建立雨水收集系統(tǒng)將雨水進行簡易處理后排放，以免泥水橫溢，污染環(huán)境。3、固體廢棄物防治措施（1）杜絕焚燒建筑垃圾，不得在施工現(xiàn)場熔融瀝青或焚燒油氈、油漆以及其它產生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質。（2）施工現(xiàn)場應設密閉式垃圾站和封閉式垃圾容器，施工垃圾、生活垃圾分類存放。（3）生活垃圾應實行袋裝化，由專人收集后負責清運。4、噪聲防治措施（1）施工期間選擇低噪音設備，采取隔聲措施如對施工場地用廣告欄封閉，夜間禁止開啟打樁機等；（2）合理布線，采取綜合性減振、降噪等措施，確保項目內部環(huán)境噪音達到城市區(qū)環(huán)境噪音標準（GB309693）標準。（3）停車場地的布置充分考慮對周圍環(huán)境的影響，保證車輛行駛不對周圍環(huán)境產生噪音影響。（4）禁止居住區(qū)內行車鳴號和其它噪聲，避免在夜間施工，以免噪聲擾民。五、投資估算及資金籌措（一）編制依據本項目投資估算的編制依據主要有重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告161、項目設計方案；2、類似項目的設備選型及裝修標準，3、重慶地區(qū)現(xiàn)行的人工、機械、材料價格水平和預算定額及相關文件；4、重慶地區(qū)類似工程經濟技術指南；5、國家或地區(qū)規(guī)定的收費標準。（二）編制說明1、本估算包括在正常的設計、施工周期內為完成該項目所需投入的建設費用。2、文中凡未特別注明的貨幣均為人民幣。（三）投資估算建設工程投資估算表重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告171、重慶永健凱爾基業(yè)冷藏物流產業(yè)園總占地面積43144平方米，一期占地面積20010平方米，每平方米土地出讓合同綜合單價72849元，一期項目土地費用一期占地面積土地出讓單價145771萬元。2、該產業(yè)園前期土地整治工程總價2700萬元，一期占地面積20010平方米，每平方米土地整治單價62581萬元，一期用土地規(guī)劃單位造價金額序號項目指標單位（元）（萬元）1土地征地費20010728491457712土地整治及基礎工程20010625811252253土建工程77511111823元/86675131建筑單位施工費77511330432主材費用775115363514工程其他費用250641勘察費20010115942設計費7751116元/1240243監(jiān)理費7751165元/503844施工圖審查費7751109元/69845環(huán)境影響評價費1146招投標代理服務費116347項目可研評估費355工程設備設施費45062551制冷設備及設備有關的其他費用350052叉車、升降平臺、及貨架1批13053電梯設備及安裝工程16臺25000046054水、電、氣設施費416256建設期財務費用2年742337流動資金5508不可預見費17335建設總投資17600重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告18整治分攤費用一期占地面積整治單價125225萬元。3、一期項目承建單位為重慶建工第十一建筑工程有限責任公司、重慶南洋建筑安裝工程有限公司。根據申請人與承建單位簽訂的施工合同，承建單位承包范圍為1號、2號、4號樓房基礎、主體等按照設計施工圖標明的全部工序及輔助材料，合同總價為3304萬元；建設工程所涉及到的主要材料則由申請人自己另行購買提供，預計主材費用按照承建單位全權承包報價扣除實際簽訂的合同總價估算主材費用（111823元/平方米77511平方米）/100003304萬元536351萬元。4、其他工程費用總要為設計費、監(jiān)理費等，該項目由信息產業(yè)電子第十一設計研究院科技工程股份有限公司重慶分公司設計，按照每平方米16元計收設計費建筑面積設計單價12402萬元。該項目監(jiān)理公司為中煤科工集團重慶設計研究院，監(jiān)理費按照每平方米65元計收建筑面積監(jiān)理單價5038萬元。5、工程設備主要為凍庫制冷設備，該項目采用了投標人中基西南的報價方案，根據投標文件可知，制冷設備總價為3500萬元。其他工程設備還有電梯、升降平臺、變壓器、發(fā)電機等，按市場價格估算為100625萬元。6、建設期財務費用為借款利息，該項目貸款本金為8000萬元，銀行貸款年利率為655；一期項目預計2014年5月竣工，該筆貸款預計2013年初發(fā)放。因此財務費用800065580006555/1274233萬元。7、該項目的流動資金主要為建設期的管理費、工資及營銷費用，建設期2年；建設期現(xiàn)有員工15人，按照每人每年5萬元計算，建設期工資1552150萬元；建設期管理費按照2014年收入的10計提，管理費預計為250萬元；建設期營銷費用參照2014年營銷費計提，建設期營銷費用為752150萬元。因此，建設期需要轉為固定資產的流動資金為150250150550萬元。8、不可預見費按照工程費用的2計提，即866751217335萬元。四資金籌措資金來源重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告19（1）自有資金本項目自有資金8000萬元。（2）申請銀行貸款重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司充分利用自身的優(yōu)勢和擁有的資源，構建了良好的融資平臺。為保證本項目的順利開展，重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司向商業(yè)銀行申請貸款8000萬元，從而保證本項目的順利進行。六、財務效益分析（一）財務評價的原則本項目財務評價遵循如下原則1、可靠性原則基礎數據主要參照近期同類建設工程項目及調研項目數據，來源可靠；計算方法和原則依據行業(yè)標準，財務測算人員為具有專業(yè)背景和資深經驗的專業(yè)人員。2、穩(wěn)健性原則項目建設費用的確定考慮到不確定因素，基準收益率取值高于資金成本，計算的財務指標偏于保守、穩(wěn)健，從而使財務評價結論更可信。3、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結合，以動態(tài)分析為主的原則除了計算投資回收期外，根據資金的時間價值原理，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計算內部收益率、凈現(xiàn)值等動態(tài)評價指針，使得項目的財務評價更合理。重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告20（二）財務評價的依據1、國家計委、建設部建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；2、投資項目可行性研究指南；3、近期已建成的類似工程基礎經濟評價數據。（三）財務評價主要參數1、基準收益率本項目融資成本為655，為使財務評價指標穩(wěn)健起見，同時考慮風險補貼等因素，將本項目的基準收益率IC定為8。2、項目計算期計算期取22年，其中12年為項目建設期，第3年投產，第322年為項目經營期，經營期取20年。3、基準點本項目的基準點為計算期的第一年即第1年年初。（四）財務效益分析1、營業(yè)收入預測租賃物業(yè)管理經營收益租賃物業(yè)管理經營收益主要包括冷庫、交易中心，倒班樓，辦公區(qū)，地下停車位租賃經營收益及園區(qū)物業(yè)管理費。（詳見租賃物業(yè)管理經營預測表）重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告21租賃價格參照周邊物流中心的租賃價格取最低數，其中凍庫按平均100元/M2/月，交易市場按80元/M2/月，辦公用房按35元/M2/月，宿舍按10元/M2/月，車位按每個150元/位/月，物業(yè)管理費按15元/M2/月計算。該項目預計2014年5月建成投產后，申請人2014年預計的總收入為24999萬元，租金價格按照附近同行業(yè)價格從低取數，且租金價格按照每年5的速度增加。凍庫、交易市場及辦公用房等出租率按照2014年40、2015年70、2016年90、2017年95預測收入。預計收入的計算方法充分考慮了申請人的建設經營情況，符合物流行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。2019年及以后的租賃收入以2018年的收入為基數按照每年5遞增。2、成本分析經營期內的總成本費用包括工資及福利、修理費、銷售費用、管理費用、財務費用、折舊費和攤銷費。（1）工資及福利、維修費該項目在建設期員工按照15人計算工資及福利，在項目建設竣工投入運營后預計員工為110人，每人每年按照5萬元計算工資及福利，并且每年以5的增長率增加工資及福利。維修費按照折舊費的5計提。租賃物業(yè)管理經營預測表單位萬元2014年402015年702016年902017年952018年95收入收入收入收入收入序號項目名稱規(guī)模萬元萬元萬元萬元萬元1凍庫381061829093360954537285028825280262交易市場700026880493926667973903775983辦公用房1949732755601878125390055945584倒班樓2234107219702660294830965地下停車位217156228713876429645106物業(yè)管理66827481288411193613229138907合計249990459357620132687312721678重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告22（2）營銷費用營銷費用按照營業(yè)收入的3提取。（3）管理費用管理費用按照營業(yè)收入的10綜合提取含冷庫運行電費。（4）財務費用財務費用為長期借款利息，長期借款利率為655。本項目貸款預計2013年初發(fā)放，然后從2014年開始還款。還款計劃為2014年還款500萬元，2015年還款1000萬元，2016年還款1000萬元，2017年還款1000萬元，2018年還款1000萬元，2019年還款1500萬元；2020年還款2000萬元；還款方式為2014年末還款一次，以后貸款年限每年還款兩次，分別為年中和年底各還一次，每次償還金額為當年應償還金額的50。（5）折舊費用及攤銷費用按平均年限法折舊，機械設備和房屋預計凈殘值率10，機械設備按5年折舊，折舊率為18；房屋按20年折舊，折舊率為45。土地無形資產攤銷按照50年攤銷，攤銷率為2。因此，土地攤銷元；前5年折舊費116360400452906250181047萬元，5年以后的折舊費11636040045524萬元。（詳見財務報表項目成本費用分析表）項目成本費用分析表單位萬元序號項目貸款期間經營期間重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告2320122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331外購材料00000000000000000000002工資及福利55057860663766970273777481385389694198810371089114312011261132413903修理費0052525252522626262626262626262626262626264管理費用2504596206877227587968358779219671015106611201176123412961361142915005營銷費用751381862062172272392512632762903053203363533703894084294296折舊費00104710471047104710475245245245245245245245245245245245245245245247攤銷費0029292929292929292929292929292929292929298利息支出3064754093442782059800000000000009總成本費用002309277829503002301324712449243925322630273228402953307131963327346436093760389891其中固定成本001382155114851420135475765155355355355355355355355355355355355355392可變成本00927122714651583165917131798188619792077217922872400251926432774291230563207334510經營成本（125）009271227146515831659171317981886197920772179228724002519264327742912305632073345備注建設期的管理費、工資、營銷費和財務費轉入固定資產。3、稅收分析（1）營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅按營業(yè)收入的5計算，城市維護建設稅以營業(yè)稅的7計算，教育費附件以營業(yè)稅的3計算，房產稅按照固定資產凈值的70的12繳納。重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告24貸款期間經營期間序號項目20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331經營收入00250045946201687372177578795783548772921196711015510662111961175512343129601360814289150032經營稅金0013725334137839741743845948250753255958661664767971374878682521營業(yè)稅0012523031034436137939841843946148450853356058861764868071475022城市維護建設稅0091622242527282931323436373941434548505323教育費附加0047910111112131314151516171819192021233房產稅00134134134134134134134134134134134134134134134134134134134134（2）所得稅所得稅按應納所得稅額的25計算（本可研報告未采用業(yè)主提供所得稅優(yōu)惠政策15計算）。4、利潤分析本項目利潤情況（詳見財務報表項目損益分析表。項目損益分析表單位萬元重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告25貸款期間經營期間序號項目20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220331經營收入0025004594620168737217757879578354877292119671101551066211196117551234312960136081428915003減經營稅金及附加00137253341378397417438459482507532559586616647679713748786825房產稅00134134134134134134134134134134134134134134134134134134134134經營成本0092712271465158316591713179818861979207721792287240025192643277429123056320733452息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）001301298042614778502653135587587461766493682671757542792783318756920196701016110699減折舊0010471047104710471047524524524524524524524524524524524524524524524攤銷0029292929292929292929292929292929292929293息稅前利潤（EBIT）0022519043185370239514760503453225623594062736622698973747778820386499117960810146減利息支出003064754093442782059800000000000004利潤總額008114292776335836724556493653225623594062736622698973747778820386499117960810146減所得稅0003376948409181139123413301406148515681656174718431945205121622279240225365凈利潤008110922082251927543417370239914217445547054967524255305834615264876838720676095、盈利能力分析該項目財務凈現(xiàn)值FNPV17776萬元0，投資回收期PT711年，該項目的財務內部收益率IRR2059。幾項數據表示項目的盈利能力強，從財務角度看本項目是可行的。（五）財務評價結論綜合以上財務數據分析，該項目是可行的。七、社會經濟效益分析重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告26該項目建成后將創(chuàng)造較高園區(qū)產值，能提高區(qū)域經濟總量，節(jié)約土地資源，緩解重慶市工業(yè)用地緊張的問題；實現(xiàn)我國冷凍食品企業(yè)與冷鏈物流企業(yè)的有效鏈接；加快冷鏈物流技術規(guī)范、標準體系的建設；帶動相關產業(yè)發(fā)展，促進區(qū)域經濟快速發(fā)展；增加政府的稅收、解決數以2000人以上的勞動就業(yè)；提高農產品綜合收益，增加農民收入；改善居民生活質量、保障食品消費安全；滿足消費需求，給當地帶來巨大的社會效益和經濟效益。（一）創(chuàng)造較高的產值本項目通過園區(qū)加工冷藏銷售配送農副產品、水產品冷藏冷凍食品等，能提高區(qū)域經濟綜合競爭力。預計該產業(yè)園年均實現(xiàn)營業(yè)收入48億元，稅收24億。據調查，重慶市曙光都市工業(yè)園區(qū)及北部新區(qū)最新工業(yè)樓宇產值情況如下（二）節(jié)約土地資源，緩解重慶市工業(yè)用地緊張問題改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化進程提速，城市數量、規(guī)模和城市經濟社會建設得到了長足發(fā)展。預計未來10年，我國城鎮(zhèn)化仍將序號區(qū)位建筑面積（萬平方米）年產值億元）樓宇產值（萬元/平方米）備注1曙光都市工業(yè)園區(qū)E區(qū)長安都市工業(yè)樓宇2245205位于港城工業(yè)園區(qū)D區(qū)，與寸灘保稅港區(qū)僅有一橋之隔2北部新區(qū)“星系列”產業(yè)樓宇1002002005年內，北部新區(qū)將建成1500萬平方米產業(yè)樓宇，成為重慶市產業(yè)樓宇最密集區(qū)域3本項目（冷鏈物流產業(yè)園）1505848319重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告27處于高速發(fā)展期。城市發(fā)展是動態(tài)的、持續(xù)的，城市發(fā)展必須占用一定的農地，包括耗用部分耕地。不過，守住18億畝耕地是必須遵循的一條鐵律。今后，城市發(fā)展用地增量的空間非常有限，盤活存量將成為滿足城市發(fā)展用地需求的主要配置方式。積極轉變建設用地配置方式，節(jié)約、集約存量用地，提高存量土地配置效率，可以起到有效保護耕地、支撐城市擴張的雙重作用。隨著國家土地宏觀政策的調整，重慶市的工業(yè)用地日益吃緊，樓宇工業(yè)模式為緩解用地緊張問題提供了較好的途徑。本項目冷庫區(qū)和加工配套區(qū)均采用小高層框架結構，利用有限的土地資源卻創(chuàng)造了較高的樓宇產值，有利于節(jié)約土地資源，緩解重慶市工業(yè)用地緊張的問題。（三）有助于加快一體化冷鏈物流服務體系建設傳統(tǒng)的物流僅僅包括貨物的運輸與倉儲的簡單原始服務，目前我國大部分物流企業(yè)都停留在這個階段。然而，目前歐美發(fā)達國家的物流服務則已經發(fā)展到了供應鏈管理的階段，即“第四方物流”階段。供應鏈管理是比傳統(tǒng)的儲運服務更為高級的物流發(fā)展階段，這是我國向現(xiàn)代冷鏈物流發(fā)展的必由之路。本項目建的設樓宇工業(yè)和冷鏈物流基地，不僅節(jié)約了有限的土地資源，創(chuàng)造了較高的樓宇產值，而且該項目建成后將實現(xiàn)我國冷藏產品企業(yè)與冷鏈物流企業(yè)的有效鏈接，加快建設一體化的冷藏、冷鏈物流服務體系。（四）完善區(qū)域產業(yè)結構，帶動相關產業(yè)，促進區(qū)域經濟發(fā)展本項目建設規(guī)模大，技術先進，管理理念具有一定的前瞻性；建成后能夠有效完善區(qū)域產業(yè)結構，帶動相關產業(yè)，促進區(qū)域經濟發(fā)展。據數據顯示，截至目前港城工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設的樓宇工業(yè)園項目18個，已建成面積65萬平方米，已引進電子電器、服裝設計、機械加工及軟件開發(fā)等行業(yè)企業(yè)105戶；在建面積50萬平方米；擬建85萬平方米（共200萬平方米），預計建成后將增加銷售收入150億元。本項目建成后能完善并豐富港城工業(yè)園區(qū)產業(yè)結構，對實現(xiàn)區(qū)域產業(yè)結構的合理化、集約化起到積極的促進作用。并且，港城園區(qū)管委會還計劃以本園區(qū)為依托，規(guī)劃建設大型、現(xiàn)代化的食品產業(yè)園和冷鏈物流。重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告28（五）增加政府稅收、促進勞動就業(yè)本項目不僅為政府創(chuàng)造稅收收入，更重要的是有效解決勞動就業(yè)問題。本項目建成后在25年時間逐步形成中小企業(yè)群體和就業(yè)市場，將為社會提供二千多個勞動就業(yè)崗位，增加勞動就業(yè)機會，成為重慶重要的人才就業(yè)基地，對促進社會和諧穩(wěn)定發(fā)展，起到了積極的推進作用。同時可以給政府創(chuàng)造較高的稅收收入。綜上所述，本項目建成后具有很好的社會效益和經濟效益。八、風險分析（一）風險因素分析本項目建設及經營過程中存在的主要風險因素有市場風險、建設風險、經營管理風險、利率風險等。1、市場風險本項目的市場風險主要有如下幾個方面（1）區(qū)域內樓宇工業(yè)可能出現(xiàn)相互殺價的惡意競爭風險。（2）區(qū)域內現(xiàn)有低溫物流項目的市場競爭風險。本項目的主要競爭對手為重慶（茄子溪）萬噸凍品交易市場和萬戈（盤溪）凍庫。這兩家冷庫特別是重慶（茄子溪）萬噸凍品交易市場，已積累大量客戶資源，對本項目形成主要競爭。但現(xiàn)規(guī)劃重慶茄子溪萬噸冷庫和交易市場和萬戈盤溪市場及冷庫2015年搬遷至江津雙福和北市驛，本項目區(qū)位交通優(yōu)勢更加凸顯。因此，該項目市場風險較小。2、建設風險本項目的建設風險主要存在于（1）建設資金本項目建設資金需求大，在項目建設過程中，如果資金不及時到位，將可能導致項目建設停滯甚至中斷，從而影響項目的順利建設與投入運營，進而影響建設目標的實現(xiàn)；重慶凱爾國際冷鏈物流產業(yè)園建設可行性研究報告29（2）項目管理在項目實施中無法有效控制各項開發(fā)建設成本費用和建設的進度，將造成投資成本的增加以及工期的延長，增加項目的風險；（3）人工及材料價格