寧波江北濱江2 地塊定位匯報(bào) (2)

寧波江北濱江2地塊定位匯報(bào)2寧波江北濱江2地塊定位匯報(bào)營(yíng)銷(xiāo)策劃部客戶(hù)分析第二部分匯報(bào)內(nèi)容目錄價(jià)格測(cè)算第四部分產(chǎn)品定位第三部分市場(chǎng)情況第一部分寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)敏感市六區(qū)整體市場(chǎng)規(guī)模300億最高09年538億11年312月266億客戶(hù)務(wù)實(shí)重視圈層愛(ài)面子貪便宜開(kāi)發(fā)商成熟全國(guó)性開(kāi)發(fā)商和本土企業(yè)均在寧波持續(xù)發(fā)展市場(chǎng)認(rèn)知清晰產(chǎn)品力強(qiáng)經(jīng)歷了09年的高速發(fā)展和1011年的調(diào)控影響之后，寧波住宅市場(chǎng)成交回升，價(jià)格趨穩(wěn)，調(diào)控的限制依然存在，但對(duì)未來(lái)的負(fù)面預(yù)期基本已被市場(chǎng)消化。寧波市商品住宅成交情況2012年寧波住宅結(jié)構(gòu)分析在2012年的全市商品住宅成交結(jié)構(gòu)中，80140平米（傳統(tǒng)剛需、首套改善）為成交主力面積，成交面積在全市總成交面積中占到684。寧波市場(chǎng)現(xiàn)狀成交回暖價(jià)格趨穩(wěn)剛需首改是成交主力江北區(qū)位置江北是寧波面積最大的中心城區(qū)，地處寧波市“三江”片，位于寧波市區(qū)西北側(cè)。未來(lái)，江北將是寧波大都市建設(shè)的重要拓展區(qū)，寧波接軌上海，融入長(zhǎng)三角的重要門(mén)戶(hù)區(qū)。目前，正投資300億元，開(kāi)發(fā)建設(shè)“十大區(qū)塊，五大城市綜合體”。江北區(qū)概況海曙青林灣板塊江北區(qū)概況轄區(qū)面積大老三區(qū)中面積最大的轄區(qū)。2084平方公里整體氛圍差工業(yè)、軍事、運(yùn)輸線(xiàn)占地多。莊橋機(jī)場(chǎng)、鐵路線(xiàn)等?，F(xiàn)狀不平衡北部以工業(yè)企業(yè)為主；南部靠近市中心的部分為傳統(tǒng)的成熟高檔片區(qū)。近期供應(yīng)少因近年土地供應(yīng)少，導(dǎo)致住宅供應(yīng)總量小，年均不足30萬(wàn)；目前集中于幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。依資源發(fā)展政府利用姚江濱水資源進(jìn)行綜合規(guī)劃開(kāi)發(fā)；在灣頭（萬(wàn)象城）和姚江北岸（姚江新城）建新興住區(qū)。慈城板塊洪塘板塊濱江板塊灣頭板塊代表項(xiàng)目基本情況慈城板塊萬(wàn)科云鷺灣寧波衛(wèi)星城區(qū)，發(fā)展起步時(shí)間較晚，萬(wàn)科云鷺灣等項(xiàng)目在售，均價(jià)10000元/左右洪塘板塊銀億海德花苑江北片區(qū)工業(yè)廠(chǎng)房較為集中的區(qū)位，城市化進(jìn)城較慢，新近商品房供應(yīng)較少姚江新城九龍倉(cāng)地塊綠地中海地塊兩江北岸核心居住區(qū)，近兩年有部分土地推出，但商品住宅新供應(yīng)依舊較少，周邊有部分二手房與保障性用房江北核心日湖花園、湖景花園、新海景花園傳統(tǒng)江北核心區(qū)位，集中了日湖花園、湖景花園等早期江北豪宅，目前二手房均價(jià)在20000元/以上，新海景花園以其絕佳的區(qū)位和極佳的配置售價(jià)突破40000元/江北區(qū)商品住宅板塊分布傳統(tǒng)核心板塊新興板塊副城區(qū)板塊進(jìn)入2011年，江北區(qū)住宅供應(yīng)呈現(xiàn)逐步下降的情況，片區(qū)內(nèi)商品住宅成交量小。隨著城市建設(shè)與個(gè)別項(xiàng)目的成交，帶動(dòng)江北片區(qū)成交價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。江北區(qū)商品住宅成交情況存量高峰7456萬(wàn)方江北區(qū)區(qū)域市場(chǎng)特殊，市場(chǎng)供應(yīng)少（年均不足30萬(wàn)），成交結(jié)構(gòu)差異性較大。在100以?xún)?nèi)產(chǎn)品呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，而中等戶(hù)型產(chǎn)品供不應(yīng)求，200以上超大戶(hù)型亦有典型項(xiàng)目成交（新海景花園、長(zhǎng)島花園），同時(shí)拉高了片區(qū)的整體均價(jià)。重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)片區(qū)成交和價(jià)格水平影響大。江北區(qū)商品住宅成交結(jié)構(gòu)江北區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀住宅新增供應(yīng)少，成交占比低。個(gè)別項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)影響大，成交結(jié)構(gòu)與全市有較大差異。目前，80100平米存量集中于銀億鈺鼎園項(xiàng)目，100120平米供應(yīng)少且供不應(yīng)求，120140平米供銷(xiāo)兩旺，長(zhǎng)島、新海景兩個(gè)資源型豪宅使超大戶(hù)型成交占比突出。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析根據(jù)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)研以及對(duì)客戶(hù)的訪(fǎng)談，發(fā)現(xiàn)江北南片區(qū)（洪塘板塊、日湖板塊、灣頭板塊）和海曙北片區(qū)（青林灣板塊）的客戶(hù)有較明顯的交叉和共享，我們選取了此周邊三公里片區(qū)內(nèi)幾個(gè)較有代表性的項(xiàng)目做區(qū)域分析維科上院青林灣7期銀億鈺鼎園雅戈?duì)栭L(zhǎng)島花園雅戈?duì)柼K園BCD產(chǎn)品類(lèi)型多層高層項(xiàng)目總建22萬(wàn)平米容積率16產(chǎn)品類(lèi)型70130兩房140120四房320550五房銷(xiāo)售均價(jià)22300元/銷(xiāo)售情況200以下產(chǎn)品售罄，余房均為320以上精裝大戶(hù)型推售時(shí)間201010立面材料全石材區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析維科上院面積段產(chǎn)品配置（含層高、門(mén)窗、景觀(guān)、是否精裝、贈(zèng)送空間、立面風(fēng)格、立面建材、景觀(guān)風(fēng)格）銷(xiāo)售情況（價(jià)格、去化率等）主要客戶(hù)來(lái)源70130D區(qū)1層高29米2新古典立面風(fēng)格，卡拉麥里金石材干掛3雙層挑空大堂4白坯5較少贈(zèng)送空間1600019000元/95主要集中在海曙，少部分客群來(lái)自江北、江東，極少慈城及其他片區(qū)客戶(hù)140200C區(qū)1層高31米2新古典立面風(fēng)格，卡拉麥里金石材干掛3雙層挑空大堂4白坯5較少贈(zèng)送空間1700021000元/90320550B區(qū)1層高34米2法式官邸，進(jìn)口砂巖3雙層挑空大堂4精裝修，不低于5000元/5較多贈(zèng)送空間35000元/35以海曙客群為主，江北、江東、鄞州客群是較大補(bǔ)充，余慈地區(qū)部分亦有部分客群，少量南三縣客戶(hù)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析維科上院精裝大戶(hù)型產(chǎn)品亦有客群支撐，但因面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，去化速度緩慢。成熟地段，規(guī)模性項(xiàng)目，學(xué)區(qū)概念，中小戶(hù)型性?xún)r(jià)比較好。產(chǎn)品類(lèi)型高層項(xiàng)目總建7萬(wàn)平米容積率15產(chǎn)品類(lèi)型90兩房130140三房170180四房銷(xiāo)售均價(jià)16500元/銷(xiāo)售情況兩房產(chǎn)品售罄，三房產(chǎn)品銷(xiāo)售70，四房產(chǎn)品銷(xiāo)售30推售時(shí)間20127區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析青林灣7期7期區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析青林灣7期面積段產(chǎn)品配置（含層高、門(mén)窗、景觀(guān)、是否精裝、贈(zèng)送空間、立面風(fēng)格、立面建材、景觀(guān)風(fēng)格）銷(xiāo)售情況（價(jià)格、去化率等）主要客戶(hù)來(lái)源88三房1高層，層高29米2無(wú)精裝3建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格4贈(zèng)送面積810平米56層以下為石材干掛，6層以上為真石漆6配套幼兒園、游泳池、健身館、會(huì)所、籃球場(chǎng)1300017500基本售罄海曙、江北（城區(qū)）120三房1多層，層高29米2無(wú)精裝3贈(zèng)送35平米4建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格56層以下為石材干掛，6層以上為真石漆6配套幼兒園、游泳池、健身館、會(huì)所、籃球場(chǎng)1400017000售罄海曙、江北（城區(qū)）130三房1小高層，層高29米2無(wú)精裝3南北雙陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送810平米4建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格56層以下為石材干掛，6層以上為真石漆6配套幼兒園、游泳池、健身館、會(huì)所、籃球場(chǎng)1400018000去化75左右海曙、江北（城區(qū)）老業(yè)主介紹較多170四房1小高層，層高29米2無(wú)精裝3南北雙陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送1012平米4建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格56層以下為石材干掛，6層以上為真石漆6配套幼兒園、游泳池、健身館、會(huì)所、籃球場(chǎng)1500019000去化近70海曙、江北（城區(qū)）老業(yè)主介紹較多成熟地段，規(guī)模性項(xiàng)目，學(xué)區(qū)概念，性?xún)r(jià)比較好。產(chǎn)品類(lèi)型高層項(xiàng)目總建87萬(wàn)平米容積率18產(chǎn)品類(lèi)型8090兩房130140三房150180四房270280四房銷(xiāo)售均價(jià)17300元/銷(xiāo)售情況去化以8090、130140剛需、首改產(chǎn)品為主，整體僅去化14推售時(shí)間20126區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析鈺鼎園區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析鈺鼎園面積段產(chǎn)品配置（含層高、門(mén)窗、景觀(guān)、贈(zèng)送空間、立面風(fēng)格、立面建材、景觀(guān)風(fēng)格）銷(xiāo)售情況（價(jià)格、去化率等）主要客戶(hù)來(lái)源90兩房1層高3米2贈(zèng)送僅常規(guī)陽(yáng)臺(tái)飄窗3臨河，西面有鐵路平均1600018000元/平米江北較南位置（余姚江南）、部分洪塘莊橋、少量海曙140三房112層高315米，其余3米2贈(zèng)送僅常規(guī)陽(yáng)臺(tái)飄窗3臨康莊路150180四房1180層高315，150層高3米2贈(zèng)送僅常規(guī)陽(yáng)臺(tái)飄窗280四房1層高34米2贈(zèng)送僅陽(yáng)臺(tái)3小區(qū)中央位置地段一般，產(chǎn)品品質(zhì)一般，性?xún)r(jià)比不高，去化慢。產(chǎn)品類(lèi)型高層、聯(lián)排、雙拼項(xiàng)目總建242萬(wàn)平米容積率135產(chǎn)品類(lèi)型（高層）140150三房140160四房300330四房銷(xiāo)售均價(jià)31000元/銷(xiāo)售情況別墅售罄，高層均去化較為均衡，整體去化約70推售時(shí)間2010區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析長(zhǎng)島花園140320區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析長(zhǎng)島花園面積段產(chǎn)品配置（含層高、門(mén)窗、景觀(guān)、是否精裝、贈(zèng)送空間、立面風(fēng)格、立面建材、景觀(guān)風(fēng)格）銷(xiāo)售情況（價(jià)格、去化率等）主要客戶(hù)來(lái)源310320四房1層高31M2是精裝3贈(zèng)送面積多達(dá)904立面現(xiàn)代風(fēng)，全石材干掛一期310320的400多戶(hù)空中別墅基本售馨；二期的400多套去化達(dá)到7成大部分客戶(hù)來(lái)源于本江北區(qū)客戶(hù)，會(huì)有其他主城區(qū)的，也有余姚、慈溪等地的客戶(hù)142、147四房1層高31M2是精裝3贈(zèng)送面積多達(dá)104立面現(xiàn)代風(fēng)，全石材干掛一期140150的300多戶(hù)大平層基本售馨；二期的300多套去化達(dá)到7成大部分客戶(hù)來(lái)源于本江北區(qū)客戶(hù)，會(huì)有其他主城區(qū)的，也有余姚、慈溪等地的客戶(hù)別墅類(lèi)1分為臨江雙拼、聯(lián)排2聯(lián)排基本看不到江景一期別墅已售罄大部分客戶(hù)來(lái)源于本江北區(qū)客戶(hù)，會(huì)有其他主城區(qū)的，也有余姚、慈溪等地的客戶(hù)新興片區(qū)，優(yōu)勢(shì)江景資源，標(biāo)桿豪宅定位。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析蘇園產(chǎn)品類(lèi)型高層項(xiàng)目總建786萬(wàn)平米容積率20產(chǎn)品類(lèi)型140三房170180四房220230四房銷(xiāo)售均價(jià)19000元/銷(xiāo)售情況基本售罄推售時(shí)間201112225182182173144區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析蘇園面積段產(chǎn)品配置（含層高、門(mén)窗、景觀(guān)、是否精裝、贈(zèng)送空間、立面風(fēng)格、立面建材、景觀(guān)風(fēng)格）銷(xiāo)售情況（價(jià)格、去化率等）主要客戶(hù)來(lái)源140三房1層高3M2白坯3贈(zèng)送面積多達(dá)15左右4外立面高級(jí)涂料價(jià)格在19000元/左右大部分客戶(hù)來(lái)源于本江北區(qū)客戶(hù)，會(huì)有其他主城區(qū)的，也有余姚、慈溪等地的客戶(hù)172四房1層高3M2白坯3贈(zèng)送面積多達(dá)15左右4外立面高級(jí)涂料價(jià)格在19000元/左右大部分客戶(hù)來(lái)源于本江北區(qū)客戶(hù)，會(huì)有其他主城區(qū)的，也有余姚、慈溪等地的客戶(hù)181四房1層高3M2白坯3贈(zèng)送面積多達(dá)15左右4外立面高級(jí)涂料價(jià)格在19000元/左右大部分客戶(hù)來(lái)源于本江北區(qū)客戶(hù)，會(huì)有其他主城區(qū)的，也有余姚、慈溪等地的客戶(hù)225四房1層高315M2白坯3贈(zèng)送面積多達(dá)15左右4外立面高級(jí)涂料價(jià)格在19000元/左右大部分客戶(hù)來(lái)源于本江北區(qū)客戶(hù)，會(huì)有其他主城區(qū)的，也有余姚、慈溪等地的客戶(hù)傳統(tǒng)高檔成熟地段，戶(hù)型出色，高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析去化情況（有數(shù)據(jù)至今）青林灣維科上院蘇園鈺鼎園長(zhǎng)島花園供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)均價(jià)供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)均價(jià)供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)均價(jià)供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)均價(jià)供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)均價(jià)套數(shù)套數(shù)元/平米套數(shù)套數(shù)元/平米套數(shù)套數(shù)元/平米套數(shù)套數(shù)元/平米套數(shù)套數(shù)元/平米80以下525414,70027426816,404/801001,04498315,82016115817,214/2986517,511/10012027927715,592434316,939/1201441,2501,15516,63124824818,430686117,995774917,46464050328,76014416021395,815293822,197171118,467120518,168/1601801621429,490492922,3431248318,79015117,388/1802007412610,26517615322,405594119,19966317,469/2002508710513,7942121,029442019,2784217,85137327933,237250以上1621416,7411384529,649/52218,45213111233,202合計(jì)2,9853,09515,2721,12098320,56431221618,73063212717,5651,14489431,518相對(duì)滯銷(xiāo)單位從各類(lèi)產(chǎn)品的去化情況來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)180100平米產(chǎn)品去化量較高，但價(jià)格敏感度較高，均價(jià)最高的鈺鼎園出現(xiàn)滯銷(xiāo)2100120平米存在市場(chǎng)空缺3120144平米產(chǎn)品的供應(yīng)量和成交量較大，去化率較高。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析成交情況（2012）青林灣維科上院蘇園鈺鼎園長(zhǎng)島花園成交套數(shù)成交面積均價(jià)成交套數(shù)成交面積均價(jià)成交套數(shù)成交面積均價(jià)成交套數(shù)成交面積均價(jià)成交套數(shù)成交面積均價(jià)套數(shù)平米元/平米套數(shù)平米元/平米套數(shù)平米元/平米套數(shù)平米元/平米套數(shù)平米元/平米80以下221,37417,9268010045439,89315,292232,01118,838655,76117,511100120343,93716,128192,11516,82812014440654,90916,497547,30319,487466,56117,963496,81417,46411416,69126,981144160462319,426111,71718,467576918,168160180427,32017,36591,54223,0127713,13418,822118017,38818020091,78119,793509,60322,685336,00719,213354917,469200250122919,037163,59919,405241117,8514610,57236,339250以上3210,81430,042256418,45283,89737,175合計(jì)946108,07016,15721335,38523,47718331,01818,76412715,04717,56516831,16031,431今年競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)產(chǎn)品的成交情況180100平米青林灣均價(jià)15292（今年24月成交價(jià)較低），近期成交均價(jià)大約在16200元/平米，套均總價(jià)142萬(wàn)。2120144平米青林灣的均價(jià)可以作為該類(lèi)產(chǎn)品在市場(chǎng)上的底線(xiàn)參考，長(zhǎng)島花園的高價(jià)有一定特殊性（贈(zèng)送面積大，4房，項(xiàng)目檔次較高）。3160180平米蘇園在好地段無(wú)江景的情況下，均價(jià)18822元/平米，套均總價(jià)約325萬(wàn)，去化情況較好。4200250平米長(zhǎng)島花園躍層有江景，與同項(xiàng)目插空看江的140戶(hù)型相比溢價(jià)較高。去化較好部分二手房項(xiàng)目名稱(chēng)天水家園產(chǎn)品類(lèi)型多層產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)學(xué)區(qū)江景戶(hù)型區(qū)間104191銷(xiāo)售價(jià)格中庭無(wú)江景16500元/左右一線(xiàn)沿江21000元/左右二手房項(xiàng)目名稱(chēng)天合家園產(chǎn)品類(lèi)型多層小高層產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)學(xué)區(qū)戶(hù)型區(qū)間90160銷(xiāo)售價(jià)格19500元/左右市場(chǎng)總結(jié)結(jié)合全市、江北區(qū)以及競(jìng)爭(zhēng)板塊的成交結(jié)構(gòu)分析，可以得出如下結(jié)論80100產(chǎn)品面積段全市表現(xiàn)供應(yīng)量及去化量較高，供求較為均衡。總價(jià)150萬(wàn)內(nèi)的剛需主力未來(lái)供應(yīng)主要集中在鎮(zhèn)海、下應(yīng)潘火和城西，客戶(hù)地緣抗性弱。片區(qū)表現(xiàn)客戶(hù)來(lái)源廣，市場(chǎng)存在庫(kù)存（價(jià)格較高的鈺鼎園項(xiàng)目），未來(lái)片區(qū)內(nèi)會(huì)有部分新增供應(yīng)，二手房替代效應(yīng)較強(qiáng)。產(chǎn)品評(píng)價(jià)整體上是成交主力，但價(jià)格敏感，性?xún)r(jià)比合適可規(guī)模性去化。市場(chǎng)總結(jié)結(jié)合全市、江北區(qū)以及競(jìng)爭(zhēng)板塊的成交結(jié)構(gòu)分析，可以得出如下結(jié)論100120產(chǎn)品面積段全市表現(xiàn)供求關(guān)系較為穩(wěn)定片區(qū)表現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)存在明顯的市場(chǎng)空缺，未來(lái)可預(yù)計(jì)供應(yīng)為九龍倉(cāng)113戶(hù)型，共計(jì)204套。產(chǎn)品評(píng)價(jià)此面積段產(chǎn)品難以構(gòu)建較為舒適的三房產(chǎn)品，較小戶(hù)型溢價(jià)有限，產(chǎn)品需保證一定的舒適度。市場(chǎng)總結(jié)結(jié)合全市、江北區(qū)以及競(jìng)爭(zhēng)板塊的成交結(jié)構(gòu)分析，可以得出如下結(jié)論120140產(chǎn)品面積段全市表現(xiàn)傳統(tǒng)改善型產(chǎn)品需求量有增加的趨勢(shì)。片區(qū)表現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)此面積段產(chǎn)品供銷(xiāo)兩旺。產(chǎn)品評(píng)價(jià)較舒適戶(hù)型配置的三房產(chǎn)品存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，具有景觀(guān)資源的產(chǎn)品更能實(shí)現(xiàn)部分溢價(jià)。市場(chǎng)總結(jié)結(jié)合全市、江北區(qū)以及競(jìng)爭(zhēng)板塊的成交結(jié)構(gòu)分析，可以得出如下結(jié)論140180產(chǎn)品面積段全市表現(xiàn)供應(yīng)量處于產(chǎn)品供應(yīng)的第二梯隊(duì)，供求關(guān)系較為均衡片區(qū)表現(xiàn)以長(zhǎng)島花園為代表的具有一定江景資源的140180四房產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)較好成交，且有溢價(jià)空間；未來(lái)九龍倉(cāng)項(xiàng)目會(huì)形成86套供應(yīng)，但總價(jià)劣勢(shì)明顯。產(chǎn)品評(píng)價(jià)此面積段產(chǎn)品可打造較為舒適的四房產(chǎn)品，產(chǎn)品配置較好景觀(guān)可實(shí)現(xiàn)較好的溢價(jià)空間。市場(chǎng)總結(jié)結(jié)合全市、江北區(qū)以及競(jìng)爭(zhēng)板塊的成交結(jié)構(gòu)分析，可以得出如下結(jié)論180以上產(chǎn)品面積段全市表現(xiàn)全市范圍內(nèi)此面積段住宅類(lèi)產(chǎn)品集中供應(yīng)在江北區(qū)，供求關(guān)系相對(duì)均衡，擁有較好景觀(guān)資源的產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)較好成交。片區(qū)表現(xiàn)以長(zhǎng)島花園為代表的具有較好江景資源的大戶(hù)型江景產(chǎn)品與以蘇園為代表的具有高檔地段和較好贈(zèng)送空間的產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)較好成交，且有較高溢價(jià)空間；未來(lái)九龍倉(cāng)項(xiàng)目會(huì)形成148套供應(yīng)，但總價(jià)劣勢(shì)明顯。產(chǎn)品評(píng)價(jià)此面積段產(chǎn)品可打造較為舒適的五房產(chǎn)品，產(chǎn)品配置較好，享有極致景觀(guān)資源的可產(chǎn)生高溢價(jià)。市場(chǎng)總結(jié)面積段預(yù)期供應(yīng)量去化速度總結(jié)80100較多（存量集中于鈺鼎園）較快存在價(jià)格天花板；總價(jià)控制可實(shí)現(xiàn)規(guī)模去化。100120九龍倉(cāng)204套較快現(xiàn)狀空白，新增有限，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)；溢價(jià)能力有限，總價(jià)敏感。120140較少稍快存量及新增供應(yīng)量有限，具備一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品配置有一定要求。140180較多中等存量及新增供應(yīng)量較多；對(duì)產(chǎn)品舒適度及產(chǎn)品附加值有較高的配置要求，具備優(yōu)勢(shì)資源可實(shí)現(xiàn)一定溢價(jià)。180以上較少較慢寧波市大戶(hù)型住宅類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)及成交江北區(qū)體量較大，具有一定的存量及新增供應(yīng)量；高端客群對(duì)景觀(guān)、產(chǎn)品舒適度及產(chǎn)品附加值有較高的配置要求，具備優(yōu)勢(shì)資源的標(biāo)桿產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。通過(guò)匯總片區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)，我們分面積段對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行說(shuō)明客戶(hù)分析第二部分匯報(bào)內(nèi)容目錄價(jià)格測(cè)算第四部分產(chǎn)品定位第三部分市場(chǎng)情況第一部分客戶(hù)調(diào)研江北區(qū)近幾年商品住宅，未出現(xiàn)明顯的市場(chǎng)主力。目前在售項(xiàng)目不多，置業(yè)者的選擇余地較少。我們需要對(duì)不同的客戶(hù)及競(jìng)品項(xiàng)目做深入訪(fǎng)談，了解客戶(hù)需求何種產(chǎn)品。調(diào)研背景調(diào)研人群調(diào)研形式調(diào)研數(shù)量調(diào)研目的片區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人面談深訪(fǎng)4了解競(jìng)品信息、客戶(hù)來(lái)源、客戶(hù)偏好及產(chǎn)品配置需求二手門(mén)店負(fù)責(zé)人面談深訪(fǎng)6了解目前在售二手房源信息、客戶(hù)來(lái)源、客戶(hù)偏好及產(chǎn)品配置需求周邊人群調(diào)查問(wèn)卷45了解周邊人群信息、對(duì)片區(qū)的認(rèn)可程度、客戶(hù)偏好及產(chǎn)品配置需求高端客群面談深訪(fǎng)電話(huà)深訪(fǎng)11了解周邊人群信息、對(duì)片區(qū)的認(rèn)可程度、客戶(hù)偏好及產(chǎn)品配置需求、客群對(duì)商業(yè)辦公物業(yè)的配置意見(jiàn)客戶(hù)調(diào)研反饋片區(qū)項(xiàng)目及二手門(mén)店銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人80140平米是目前成交主力，首次置業(yè)客群更加看重學(xué)區(qū)等附加配套，140平米以上的產(chǎn)品有一定的客戶(hù)需求量，對(duì)景觀(guān)配置及產(chǎn)品配置有較高要求。高端項(xiàng)目的圈層效應(yīng)很重要，寧波客戶(hù)較好面子，對(duì)于項(xiàng)目定位、形象很在意，較相信朋友推薦產(chǎn)品，且對(duì)精裝修接受程度較高?？蛻?hù)來(lái)源主要為江北區(qū)，其他有海曙、江東、鄞州地區(qū)，部分為慈溪、余姚地區(qū)。目前可供應(yīng)產(chǎn)品類(lèi)型單一，且部分如80100平米產(chǎn)品可供房源不多，100120平米段少有房源供應(yīng)。調(diào)研反饋客戶(hù)調(diào)研反饋周邊人群調(diào)研反饋需求量最大的為80100、100120平方米產(chǎn)品，其他依次為120140、140160平方米產(chǎn)品，對(duì)80平米以下及180平米以上面積段產(chǎn)品，客戶(hù)關(guān)注度較小?？蛻?hù)調(diào)研反饋周邊人群調(diào)研反饋雖然客戶(hù)較認(rèn)可江北地區(qū)，但通過(guò)價(jià)格摸底，在目前環(huán)境下客戶(hù)心理普遍抱有“價(jià)格有吸引力才會(huì)出手”的心態(tài)，較多可接受心理較低，在1415萬(wàn)/平方米，其次認(rèn)可度較高的心里價(jià)位在1518萬(wàn)/平方米?？蛻?hù)調(diào)研反饋周邊人群調(diào)研反饋立面風(fēng)格上，客戶(hù)最認(rèn)可ARTDECO風(fēng)格，其次為英式風(fēng)格，認(rèn)可度最低的為新古典主義巴洛克風(fēng)格?？蛻?hù)調(diào)研反饋周邊人群調(diào)研反饋客戶(hù)對(duì)于立面用材中，石材面磚/真石漆（混合型）為客戶(hù)所接受，其次為石材干掛，對(duì)涂料感較強(qiáng)的建筑外立面材料的接受度最低。客戶(hù)調(diào)研反饋周邊人群調(diào)研反饋客戶(hù)對(duì)于立面色系的穩(wěn)重的淺色系認(rèn)可度最高，對(duì)于有質(zhì)感的深色系及復(fù)雜色系認(rèn)可度較差?？蛻?hù)調(diào)研反饋周邊人群調(diào)研反饋大多數(shù)預(yù)期的車(chē)位配置比例在115和12，對(duì)于11和125的車(chē)位配置比例選擇的較少?？蛻?hù)調(diào)研反饋周邊人群調(diào)研反饋大部分客戶(hù)選擇31M的層高，其次為29和30M，對(duì)于28M的層高接受度最低。客戶(hù)調(diào)研反饋高端人群調(diào)研反饋?zhàn)≌糠?00250平米客戶(hù)認(rèn)可程度最高，奢華的45房為較好的配置。較好的江景資源，一定要有較好的觀(guān)景面，主臥、客廳等主要空間盡量保證觀(guān)江效果。精裝修是豪宅產(chǎn)品的發(fā)展配置趨勢(shì)，建議此類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行精裝修配置，精裝修標(biāo)準(zhǔn)30005000元/，在精裝修中須有中央空調(diào)、地暖等配置。高端客群更為看中產(chǎn)品的其他配置，要求景觀(guān)配置好，希望公共設(shè)施配置齊全。商辦部分寧波包括江北片區(qū)寫(xiě)字樓飽和現(xiàn)象嚴(yán)重，不看好大體量寫(xiě)字樓市場(chǎng)。有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃的商鋪易于接受，最好有主力店招商。部分客群提及翡翠灣等新型商業(yè)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，可嘗試別墅式辦公物業(yè)。在此片區(qū)，商辦類(lèi)產(chǎn)品如有較好的江景資源可以吸納高端人群關(guān)注?？蛻?hù)調(diào)研總結(jié)住宅部分居住或工作在江北、海曙片區(qū)；中小戶(hù)型產(chǎn)品客群對(duì)產(chǎn)品總價(jià)敏感度較高；大戶(hù)型產(chǎn)品客群對(duì)景觀(guān)及產(chǎn)品配置有較高的要求。商辦部分客群集中在寧波私企業(yè)主，具有豐富的商辦物業(yè)置業(yè)經(jīng)歷；不看好寧波寫(xiě)字樓等傳統(tǒng)商辦物業(yè)的前景；對(duì)商鋪及具有多功能屬性的產(chǎn)品較感興趣，講求產(chǎn)品的實(shí)用性與升值潛力?？蛻?hù)分析第二部分匯報(bào)內(nèi)容目錄價(jià)格測(cè)算第四部分產(chǎn)品定位第三部分市場(chǎng)情況第一部分住宅產(chǎn)品31商業(yè)產(chǎn)品32定位及產(chǎn)品配比推導(dǎo)思路以項(xiàng)目核心訴求為目標(biāo)以土地資源現(xiàn)狀和規(guī)劃條件限制為邊界以市場(chǎng)研判為依據(jù)項(xiàng)目核心訴求分析在保證利潤(rùn)的前提下，實(shí)現(xiàn)快速去化，并大幅提升公司的市場(chǎng)地位。2前提1目的3愿景力爭(zhēng)快速去化則要求產(chǎn)品定位迎合市場(chǎng)，剛需剛改首改產(chǎn)品以及區(qū)域市場(chǎng)主力產(chǎn)品必然成為首選?？們r(jià)規(guī)劃需準(zhǔn)確。略高于底價(jià)拿地，較競(jìng)品有優(yōu)勢(shì)。但地處新興片區(qū)，需要通過(guò)產(chǎn)品和推廣對(duì)片區(qū)重新定義；物業(yè)配比要求高，商業(yè)物業(yè)去化存在較大風(fēng)險(xiǎn)。故需有部分住宅產(chǎn)品溢價(jià)，體現(xiàn)產(chǎn)品力的同時(shí)為商業(yè)物業(yè)爭(zhēng)取價(jià)格空間。公司市場(chǎng)影響的建立除需規(guī)模性快速的銷(xiāo)售之外，還需要有一定的產(chǎn)品力水平，尤其應(yīng)有標(biāo)桿型的產(chǎn)品，適度引領(lǐng)市場(chǎng)，博取市場(chǎng)美譽(yù)。項(xiàng)目核心訴求實(shí)現(xiàn)快速去化主力產(chǎn)品能快跑保證利潤(rùn)部分產(chǎn)品有溢價(jià)市場(chǎng)影響終極產(chǎn)品是標(biāo)桿1、地塊總計(jì)容面積為2029132平米；2、建筑密度為3045；3、綠化率為2430地塊規(guī)劃條件212322地塊名稱(chēng)宗地面積（HA用地性質(zhì)容積率2161800住宅24224982道路2327300商住20合計(jì)94082地塊規(guī)劃條件21地塊配建9班幼兒園一所，用地面積不少于4655平方米。23地塊1、地塊服務(wù)式公寓（土地產(chǎn)權(quán)70年,占地塊面積40）應(yīng)采取點(diǎn)式布置，南立面不宜設(shè)凸陽(yáng)臺(tái)；2、地塊須配建不少于100個(gè)的對(duì)外開(kāi)放的社會(huì)公共停車(chē)位，由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理。地塊其他要求套型建筑面積90平米以下住宅不少于住宅開(kāi)發(fā)總建面積的50。土地資源現(xiàn)狀土地資源特征關(guān)鍵詞江景江景成為地塊本身最突出的特征也是地塊內(nèi)土地質(zhì)素分級(jí)的依據(jù)余姚江結(jié)合地塊規(guī)劃條件分析按規(guī)劃條件，進(jìn)行密度分析，在初步規(guī)劃方案基礎(chǔ)上對(duì)土地（物業(yè)）進(jìn)行更準(zhǔn)確的分級(jí)，可知部分物業(yè)可以享有優(yōu)勢(shì)江景資源，少部分有極致景觀(guān)。其他部分插空看江或無(wú)法觀(guān)江。余姚江土地質(zhì)素分級(jí)（結(jié)合密度分析）南地塊享有最優(yōu)江景資源，可建服務(wù)式公寓（住宅）19000平米，做足做高，占據(jù)一定的觀(guān)江面寬。北區(qū)未被南地塊高層遮擋部分具有一線(xiàn)江景資源。此外，北區(qū)沿南邊界和東邊界有部分位置能取得插縫看江的二線(xiàn)江景資源，其余無(wú)江景資源。項(xiàng)目定位推廣定位項(xiàng)目定位總體定位項(xiàng)目定位一線(xiàn)濱江江北首席綜合住區(qū)定位訴求江景資源商業(yè)配套綜合高端社區(qū)定義姚江新城濱水豪宅片區(qū)地位定位訴求標(biāo)桿片區(qū)豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目規(guī)劃定位把江景資源融入產(chǎn)品力中，以實(shí)現(xiàn)江景房源的溢價(jià)和整體項(xiàng)目檔次的提升；在小區(qū)景觀(guān)、建筑間距、交通組織等方面具備較好的優(yōu)勢(shì)，增加產(chǎn)品舒適度。整體規(guī)劃定位原則客群定位1具有較高置業(yè)需求的寧波市區(qū)中小型私營(yíng)企業(yè)主2公務(wù)員、醫(yī)生、教師、企事業(yè)單位職員等寧波市區(qū)上班族根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研與片區(qū)項(xiàng)目深訪(fǎng)，我們將目標(biāo)客群主要分為以下兩類(lèi)產(chǎn)品類(lèi)型主力客群重要客群潛在客群大平層產(chǎn)品具有較高置業(yè)需求的江北、海曙中小型私營(yíng)企業(yè)主公務(wù)員、周邊企事業(yè)單位高層看好江北核心區(qū)發(fā)展的投資保值客舒適型三房產(chǎn)品公務(wù)員、醫(yī)生、教師、企事業(yè)單位職員等江北、海曙上班族（改善型換購(gòu)）具有較高置業(yè)需求的江北、海曙中小型私營(yíng)企業(yè)主（為子女購(gòu)置婚房）看好江北核心區(qū)發(fā)展的投資保值客經(jīng)濟(jì)型三房產(chǎn)品公務(wù)員、醫(yī)生、教師、企事業(yè)單位職員等江北、海曙上班族（剛性需求）具有較高置業(yè)需求的江北中小型私營(yíng)企業(yè)主（為子女購(gòu)置婚房）看好江北核心區(qū)發(fā)展的投資保值客剛需型兩房產(chǎn)品公務(wù)員、醫(yī)生、教師、企事業(yè)單位職員等江北、海曙上班族（剛性需求）看好江北核心區(qū)發(fā)展的投資保值客客群購(gòu)買(mǎi)特征產(chǎn)品類(lèi)型目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)需求特征奢華型大平層產(chǎn)品單位面積集中在190240平米之間，不超過(guò)250平米；年齡層次在3550歲左右；對(duì)戶(hù)型所有空間尺度要求較高，功能性要求高，私密性需求高；對(duì)環(huán)境景觀(guān)較為重視，希望精裝修；購(gòu)房目的主要為終極改善；豪華四房產(chǎn)品單位面積集中在160180平米之間；年齡層次在3050歲左右；對(duì)戶(hù)型功能空間數(shù)量和尺度有要求，希望有贈(zèng)送面積；對(duì)環(huán)境景觀(guān)較為重視，有一定的私密性需求；購(gòu)房目的主要為改善。舒適型三房產(chǎn)品單位面積集中在130140平米之間；年齡層次在3040歲左右；對(duì)戶(hù)型主要空間尺度有要求，希望有贈(zèng)送面積；對(duì)環(huán)境景觀(guān)較為重視，有一定的私密性需求；購(gòu)房目的主要為改善。經(jīng)濟(jì)型三房產(chǎn)品單位面積集中在110120平米之間；年齡層次在2540歲左右；要求三個(gè)房間，尺度要求不高，但希望有贈(zèng)送面積；對(duì)環(huán)境景觀(guān)較為重視；購(gòu)房目的為改善和首套置業(yè)均有；剛需兩房產(chǎn)品單位面積集中在80100平米之間；年齡層次在2535歲左右；能夠接受兩個(gè)居住空間，希望有贈(zèng)送面積；對(duì)環(huán)境景觀(guān)較為重視，對(duì)出入便利性有一定要求；購(gòu)房目的為首套剛需置業(yè)；商業(yè)辦公產(chǎn)品總價(jià)控制在200500萬(wàn)，少量客群有較高承受力，控制在1000萬(wàn)以?xún)?nèi)；年齡層次在3555歲左右；對(duì)周邊發(fā)展與商業(yè)聯(lián)動(dòng)有期望，具有豐富的置業(yè)投資經(jīng)歷，自用持有與投資兼具；對(duì)產(chǎn)品附加值有較高要求，希望有較好的景觀(guān)效果，希望有贈(zèng)送面積；希望商業(yè)及辦公物業(yè)可滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需求?；仡櫴袌?chǎng)結(jié)論面積段預(yù)期供應(yīng)去化總結(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品訴求價(jià)格控制80100多較快存在價(jià)格天花板；總價(jià)控制可實(shí)現(xiàn)規(guī)模去化。跑量產(chǎn)品舒適兩房產(chǎn)品或21房江景社區(qū)內(nèi)非江景產(chǎn)品150萬(wàn)內(nèi)100120較多較快現(xiàn)狀空白，新增有限，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)；溢價(jià)能力有限，總價(jià)敏感度高。緊湊三房產(chǎn)品江景社區(qū)內(nèi)非江景產(chǎn)品190萬(wàn)內(nèi)120140較少稍快存量及新增供應(yīng)有限，存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)；客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品配置有一定要求。保守產(chǎn)品舒適三房產(chǎn)品部分要求享有一定的江景資源突出性?xún)r(jià)比250萬(wàn)以?xún)?nèi)140180較多中等存量及新增供應(yīng)量較多，但濱江2地塊土地成本優(yōu)勢(shì)明顯；對(duì)產(chǎn)品舒適度及產(chǎn)品附加值有較高的配置要求。溢價(jià)產(chǎn)品舒適四房產(chǎn)品享有較好的江景資源突出舒適度與產(chǎn)品附加值300350萬(wàn)180以上較少較慢寧波市大戶(hù)型住宅類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)及成交江北區(qū)體量較大，具有一定的存量及新增供應(yīng)量；高端客群對(duì)景觀(guān)、產(chǎn)品舒適度及產(chǎn)品附加值有較高的配置要求。標(biāo)桿產(chǎn)品極致五房產(chǎn)品享有無(wú)敵的一線(xiàn)江景資源產(chǎn)品配置高檔500700萬(wàn)戶(hù)型配比依據(jù)一背景根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)要求，整個(gè)濱江2地塊住宅部分（含南區(qū)服務(wù)式公寓），套內(nèi)面積90以下住宅類(lèi)產(chǎn)品需占住宅總面積50或以上。原則根據(jù)土地分級(jí)，所有90戶(hù)型在北區(qū)配置；考慮項(xiàng)目檔次、資源情況和規(guī)劃難度，按低限50配置，共約8萬(wàn)平米。建筑面積配比理由配置比例配置要求面積套數(shù)90左右90左右產(chǎn)品客群基數(shù)大，為市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品，是未來(lái)規(guī)模性去化的主力；在50的套內(nèi)90戶(hù)型內(nèi)部占較高比例。35舒適型兩房甚至21房產(chǎn)品產(chǎn)品力高于片區(qū)內(nèi)普通兩房產(chǎn)品56萬(wàn)620套110左右區(qū)域內(nèi)存量較少，有一定量配置較好的新增產(chǎn)品，但不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)；110左右產(chǎn)品難以構(gòu)建較為舒適的三房產(chǎn)品，比例應(yīng)當(dāng)控制；舒適度出色，總價(jià)適當(dāng)可規(guī)模去化；故剩余套內(nèi)90面積規(guī)劃為110產(chǎn)品。15緊湊型三房產(chǎn)品盡量在產(chǎn)品力上不輸于新增產(chǎn)品24萬(wàn)215套90部分戶(hù)型配比依據(jù)二原則北區(qū)依舊有較長(zhǎng)觀(guān)江面，需在北區(qū)具有一線(xiàn)江景資源的區(qū)位配足大戶(hù)型產(chǎn)品北區(qū)二線(xiàn)江景資源土地可配置一定比例的舒適三房產(chǎn)品，亦可實(shí)現(xiàn)一定的溢價(jià)表現(xiàn)。戶(hù)型面積配比理由配置比例配置要求面積套數(shù)160180資源實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，并提升競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)去化。故將北區(qū)一線(xiàn)江景部分配足大戶(hù)型。160、17525舒適四房產(chǎn)品較好觀(guān)江4萬(wàn)235套120140北區(qū)其余二線(xiàn)觀(guān)江配保守產(chǎn)品。小幅溢價(jià)并成為規(guī)模去化的補(bǔ)充。14013舒適三房產(chǎn)品部分觀(guān)江19萬(wàn)140套戶(hù)型配比依據(jù)三原則最好景觀(guān)資源土地區(qū)塊配置大戶(hù)型產(chǎn)品，樹(shù)立標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)戶(hù)型面積配比理由配置比例配置要求面積套數(shù)200以上江北區(qū)為今年寧波豪宅集中片區(qū)，具有較好江景資源的住宅產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)較好成交與較高溢價(jià)；按規(guī)劃條件，南區(qū)做足20082404舒適五房產(chǎn)品一線(xiàn)觀(guān)江精裝配置19萬(wàn)85套戶(hù)型配比面積段預(yù)期供應(yīng)去化總結(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品定位面積比例戶(hù)型描述80100多較快存在價(jià)格天花板；總價(jià)控制可實(shí)現(xiàn)規(guī)模去化。跑量產(chǎn)品35剛需兩房/21產(chǎn)品（80100平米）100120較多較快現(xiàn)狀空白，新增有限，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)；溢價(jià)能力有限，總價(jià)敏感度高，舒適度出色可規(guī)模去化。15經(jīng)濟(jì)型三房產(chǎn)品100120平米）120140較少稍快客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品配置有一定要求。存量及新增供應(yīng)有限，成交活躍，存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)；保守產(chǎn)品13舒適型三房產(chǎn)品120140平米）140180較多中等存量及新增供應(yīng)量較多，對(duì)產(chǎn)品舒適度及產(chǎn)品附加值有較高的配置要求；濱江2地塊土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，景觀(guān)優(yōu)勢(shì)唯一。溢價(jià)產(chǎn)品25舒適型四房產(chǎn)品160180平米）180以上較少較慢面向全市，一線(xiàn)豪宅定位，爭(zhēng)取高溢價(jià)；平衡商業(yè)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目影響力。標(biāo)桿產(chǎn)品12江景大平層產(chǎn)品200240平米）產(chǎn)品配置立面風(fēng)格根據(jù)客戶(hù)訪(fǎng)談反饋及近年寧波住宅市場(chǎng)產(chǎn)品推出情況，建議產(chǎn)品立面結(jié)合江景資源，以ARTDECO風(fēng)格為基調(diào)，融合簡(jiǎn)約大氣的建筑元素，打造濱江高檔住區(qū)，同時(shí)在立面線(xiàn)條深化過(guò)程中，考慮簡(jiǎn)潔的建筑構(gòu)造，減少不必要的建筑線(xiàn)條對(duì)部分樓層采光面及層高造成的影響。產(chǎn)品配置立面用材通過(guò)對(duì)40余組陌生客戶(hù)訪(fǎng)談與周邊市場(chǎng)調(diào)研，絕大部分客戶(hù)反饋可以接受部分石材面磚/真石漆的立面用材配置。為了合理控制建筑成本，同時(shí)不降低項(xiàng)目整體感官效果，建議項(xiàng)目立面用材采用石材面磚/真石漆的材料，盡可能地降低外立面材料的“大面涂料感”，保證外部質(zhì)感。產(chǎn)品配置立面用材具有江景的產(chǎn)品，建議在立面材料上較多運(yùn)用大面積窗材，以增加觀(guān)景面，保證每戶(hù)較好地享有江景資源，突出濱江產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)。產(chǎn)品配置立面色系通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研與陌生客戶(hù)訪(fǎng)談，穩(wěn)重的淺色系立面顏色為眾多受訪(fǎng)者所認(rèn)可，在顏色搭配上，強(qiáng)調(diào)高低樓層的適當(dāng)顏色對(duì)比，營(yíng)造穩(wěn)重、大氣的立面氣勢(shì)，樹(shù)立較好的濱江產(chǎn)品展示面。產(chǎn)品配置景觀(guān)建議北區(qū)利用超大的花園尺度，以規(guī)整的空間切分，打造城市型特征和震撼性的視覺(jué)體驗(yàn)；北區(qū)應(yīng)利用交通組織現(xiàn)狀，通過(guò)高差和動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃，做到大花園的人車(chē)分流，增加景觀(guān)舒適性和參與度；南區(qū)花園面積小，但必須在做足景觀(guān)細(xì)部品質(zhì)感基礎(chǔ)上利用群房頂花園、立面立體綠化等方式，滿(mǎn)足豪宅品質(zhì)需求。產(chǎn)品配置層高建議戶(hù)型面積（）房間配置必要南向功能間最低層高要求80100兩房一廳一衛(wèi)主臥29100120經(jīng)濟(jì)型三房?jī)蓮d一衛(wèi)主臥29120140舒適型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)主臥、次臥3160180四房?jī)蓮d兩衛(wèi)主臥、次臥、客廳3220240五房?jī)蓮d兩衛(wèi)主臥、次臥、客廳31通過(guò)針對(duì)市場(chǎng)情況及各類(lèi)客戶(hù)訪(fǎng)談結(jié)果分析，建議本項(xiàng)目住宅部分戶(hù)型配置如下產(chǎn)品配置大堂建議縮小面積、保證高度，采用幕墻立面保證通透性，集中力量使用高檔材質(zhì)做足實(shí)體墻面和地面、門(mén)頭，借助燈光設(shè)計(jì)，綜合打造有限投入下的高品質(zhì)。客戶(hù)分析第二部分匯報(bào)內(nèi)容目錄價(jià)格測(cè)算第四部分產(chǎn)品定位第三部分市場(chǎng)情況第一部分住宅產(chǎn)品31商業(yè)產(chǎn)品32寧波市商鋪物業(yè)銷(xiāo)售歷年均呈現(xiàn)供大于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)；年均去化約28萬(wàn)，因成交量較小，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大。港隆時(shí)代廣場(chǎng)寧波市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總結(jié)寧波市辦公物業(yè)市場(chǎng)總結(jié)寧波市辦公物業(yè)銷(xiāo)售歷年均呈現(xiàn)供大于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)；市場(chǎng)成交均價(jià)一直在低位徘徊。研發(fā)園一期、商會(huì)國(guó)貿(mào)中心銀潤(rùn)豪景商務(wù)廣場(chǎng)濱江國(guó)際廣場(chǎng)城投大廈寧波高新區(qū)研發(fā)園區(qū)3B3地塊項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域成交金額成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)單套面積單套總價(jià)商業(yè)屬性特點(diǎn)2009寧波江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)江北95,53828,01623034,102122415大型商業(yè)中心萬(wàn)達(dá)濱江國(guó)際廣場(chǎng)江東77,42333,23417023,297195455集中式商業(yè)地段好，香格里拉旁聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)鄞州29,30123,23811912,609195246大型商業(yè)中心有主力店江南一品科技園27,0219,6677027,951住宅底商，不具有參考性銀億海尚廣場(chǎng)鎮(zhèn)海26,93914,38211918,731121226集中式商業(yè)有主力店2010寧波江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)江北95,53828,01623034,102122415大型商業(yè)中心萬(wàn)達(dá)聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)鄞州27,92022,1879812,584226285大型商業(yè)中心有主力店富邦世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)北侖18,81811,82917815,90766106大型商業(yè)中心有主力店濱江國(guó)際廣場(chǎng)江東17,9707,3863024,331246599集中式商業(yè)地段好，香格里拉旁天合家園江北17,1307,4104023,116住宅底商，不具有參考性2011寧興鉆石廣場(chǎng)江北45,51517,0062226,7637732,069集中式商業(yè)地段好，來(lái)福士旁明海商業(yè)廣場(chǎng)鎮(zhèn)海26,7768,83415630,31057172集中式商業(yè)有主力店富邦世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)北侖20,9329,10115523,00059135大型商業(yè)中心有主力店寧興城市花園鄞州17,50119,616148,922超大面積，不具有參考性榮合公館江東15,3974,6002533,475住宅底商，不具有參考性2012港隆時(shí)代廣場(chǎng)科技園43,36614,01222230,94963195大型商業(yè)中心有主力店雷迪森國(guó)際中心江東20,1408,5442123,573407959集中式商業(yè)地段較好富邦世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)北侖16,0484,38020236,6362279大型商業(yè)中心有主力店恒茂商業(yè)廣場(chǎng)海曙15,6396,2288225,11076191大型商業(yè)中心有主力店，統(tǒng)一招租寧波財(cái)富中心江東11,6012,8231441,087202829集中式商業(yè)地段較好總結(jié)1業(yè)態(tài)大型商業(yè)中心、集中式商業(yè)2有主力店、地段好、統(tǒng)一招租3市場(chǎng)容量較小寧波市商鋪物業(yè)成交情況項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域成交金額成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)單套面積單套總價(jià)位置2009寧波研發(fā)園科技園90,262164,9974505,471367201東部新城，高新區(qū)核心商會(huì)國(guó)貿(mào)中心鄞州45,51364,4263287,064196139南部商務(wù)區(qū)核心華宏第五大道江東25,50018,16021314,04285120開(kāi)元旁邊天潤(rùn)商座江東21,43918,4908111,595228265開(kāi)元旁邊寧興城市花園鄞州20,58919,70512210,449162169萬(wàn)達(dá)商圈2010寧波國(guó)際金融服務(wù)中心江東52,99936,7535114,4207211,039東部新城核心紅巨大廈鄞州29,83624,6087212,125342414南部商務(wù)區(qū)核心寧波研發(fā)園科技園29,63849,8961765,940284168東部新城，高新區(qū)核心奧克斯大廈鄞州26,46325,8037710,255335344南部商務(wù)區(qū)核心萬(wàn)盛中心科技園22,12524,7192388,95110493東部新城，高新區(qū)核心2011寧波三寶國(guó)際金融大樓海曙92,04637,570124,500整單購(gòu)買(mǎi)，不具有參考性寧波國(guó)際金融服務(wù)中心江東45,16329,2315215,450562869東部新城核心江南一品科技園28,43423,46112112,120194235東部新城核心城投大廈江東28,11119,77212614,217157223東部新城核心和美城科技園25,43719,47525013,061公寓產(chǎn)品，不具有參考性2012三方大廈科技園30,13124,0278512,540283354東部新城，高新區(qū)核心寧興鉆石廣場(chǎng)江北17,37910,1996217,041165280江北核心區(qū)，來(lái)福士旁和美城科技園15,81718,2531158,666公寓產(chǎn)品，不具有參考性摩根國(guó)際北侖15,70230,625805,127383196北侖核心位置雷迪森國(guó)際中心江東11,7689,0835712,955159206東部新城核心總結(jié)1大型CBD的核心位置，地段好，有辦公氛圍2市場(chǎng)容量較小，單價(jià)較低寧波市辦公物業(yè)成交情況總結(jié)1江北區(qū)商鋪供應(yīng)量較少，四年共計(jì)供應(yīng)23萬(wàn)，成交136萬(wàn)，成交態(tài)勢(shì)緩慢；2成交價(jià)格在低位徘徊。江北區(qū)商鋪物業(yè)成交情況總結(jié)1江北區(qū)辦公供應(yīng)量較少，四年共計(jì)供應(yīng)13萬(wàn)，成交78萬(wàn)，多時(shí)出現(xiàn)零供應(yīng)及零成交的市場(chǎng)情況；2成交價(jià)格在低位徘徊，低于寧波市場(chǎng)平均水平。江北區(qū)辦公物業(yè)成交情況寧波市商業(yè)及辦公物業(yè)成交情況總結(jié)寧波全市商業(yè)及辦公物業(yè)歷年均呈現(xiàn)供大于求的市場(chǎng)情況，去化量較低，江北區(qū)表現(xiàn)尤為明顯，成交態(tài)勢(shì)緩慢；寧波市整體商辦物業(yè)因成交體量較小，價(jià)格波動(dòng)較大，整體在低位徘徊，江北區(qū)成交價(jià)格低于全市平均水平；以全市成交情況來(lái)看，大型商業(yè)中心與商業(yè)集群的商業(yè)及辦公物業(yè)銷(xiāo)售情況相對(duì)較好，但市場(chǎng)容量較小，總體成交價(jià)格較低。寧波整體商業(yè)市場(chǎng)分析結(jié)論寧波全市商業(yè)及辦公物業(yè)銷(xiāo)售情況較差，江北區(qū)表現(xiàn)尤為明顯，成交態(tài)勢(shì)緩慢；需將23地塊商業(yè)辦公物業(yè)規(guī)劃為可商、可辦公，靈活多變，多元業(yè)態(tài)、多種經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)模式，產(chǎn)權(quán)拆分靈活，促進(jìn)銷(xiāo)售。寧波市商業(yè)及辦公物業(yè)近年成功案例創(chuàng)新128類(lèi)獨(dú)棟辦公類(lèi)型別墅，寧波市第一個(gè)25產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。大部分單體面積控制在770900左右，并可自由組合。內(nèi)部配套大型服務(wù)中心、內(nèi)部員工中心。設(shè)置會(huì)議、員工餐廳、健身、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)配套，為研發(fā)、辦公提供全程無(wú)憂(yōu)的生活配套。2008年6月至2012年，銷(xiāo)售142套。套均總價(jià)523萬(wàn)。翡翠灣16席水岸別墅、獨(dú)棟8層寫(xiě)字樓、