銷售員工培訓(xùn)手冊(cè)

BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX8633541884401安徽策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司銷售員工培訓(xùn)手冊(cè)BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX8633541884402策略致勝源于專業(yè)目錄第一章公司簡(jiǎn)介第二章房地產(chǎn)業(yè)的特征及行業(yè)展望第三章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第四章市場(chǎng)調(diào)查概述第五章案場(chǎng)管理制度及自我管理第六章案場(chǎng)接待流程及禮儀第七章銷售代表成功十大條件第八章銷售人員的素質(zhì)第九章銷售入門及技巧BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX8633541884403第一章公司簡(jiǎn)介1、經(jīng)營(yíng)理念勇于進(jìn)取高度專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)精神。建議領(lǐng)導(dǎo)詮釋2、介紹公司的組織形式及歷史；近期的工作重點(diǎn)。3、被培訓(xùn)員工的工作職責(zé)及工作內(nèi)容，以及未來的個(gè)人發(fā)展空間。詳細(xì)BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX8633541884404第二章房地產(chǎn)業(yè)的特征及行業(yè)展望一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性1、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。二者之間又有著非常密切的聯(lián)系，它們的服務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和發(fā)包方，建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。2、房地產(chǎn)的特性（1）不可移動(dòng)性（2）獨(dú)一無二性（3）壽命長(zhǎng)久性（4）數(shù)量有限性（5）用途多樣性（6）相互影響性（7）易受限制性（8）價(jià)值高大性（9）難以變化性（10）保值增值性3、房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的一種。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是接受開發(fā)商的委托銷售其開發(fā)的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務(wù)。BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX8633541884405房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中一個(gè)重要的組成部分。2001年8月15日建設(shè)部頒發(fā)的第97號(hào)令中介服務(wù)管理規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、中介服務(wù)人員資格管理、中介業(yè)務(wù)活動(dòng)管理等的要求等內(nèi)容做出了明確的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門是房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)主管部門。1、中介服務(wù)人員的資格管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。2、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)有固定的服務(wù)場(chǎng)所；有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。有規(guī)定數(shù)量的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50以上；從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審察批準(zhǔn)后，向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。4、地產(chǎn)代理房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三者進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負(fù)肅商品房的市場(chǎng)推廣和具體的銷售工作。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，最為普遍、從業(yè)機(jī)構(gòu)和人數(shù)最多的業(yè)務(wù)形式是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的商品房銷預(yù)售代理業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的存量房租售居間業(yè)務(wù)這兩種形式。其中，從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中最主要的類型。5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力與職責(zé)凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)入?yún)f(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件。L、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技術(shù)能力具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)；BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX8633541884406能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能；具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和一定資歷，熟悉市場(chǎng)行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌；有定的外語水平。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技術(shù)能力了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定；具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)；掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實(shí)務(wù)操作技術(shù)及技能。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有以下權(quán)利依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位；指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件；要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理享有以下權(quán)利有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)；協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)濟(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬；3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)遵守法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范；不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平；向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)；為委托人保守商業(yè)秘密。二、房地產(chǎn)行業(yè)展望我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自建國(guó)以來，由于土地?zé)o償使用的體制和低租金的住房分配機(jī)制，發(fā)展一直處于停滯不前的狀態(tài)。從50年代到70年代末期，國(guó)家雖然對(duì)房地產(chǎn)的投入多達(dá)數(shù)十億元，但城鎮(zhèn)居民的佳房水平仍停留在人均36平方米的低水平。經(jīng)濟(jì)體制改革開始后，我國(guó)的房地產(chǎn)也在80年代重新崛起，土地實(shí)行有償使用和房屋商品化的改革。87年91年緩慢增長(zhǎng)階段舉例說明BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX86335418844079293高速增長(zhǎng)階段舉例說明9497調(diào)整階段舉例說明99年至現(xiàn)在又個(gè)高速增長(zhǎng)階段舉例說明形成新一輪房地產(chǎn)消費(fèi)熱點(diǎn)的基本條件已經(jīng)成熟。1、1998年中國(guó)人民銀行加大了對(duì)住房的信貸規(guī)模。八成30年，465，44252、1960年1976年生育高峰出現(xiàn)的人口大部分已結(jié)婚生子，該批人面臨購房的局面。3、降低銀行利率，刺激內(nèi)需。4、商品房積壓嚴(yán)重，房地產(chǎn)價(jià)格偏高，表面上看供給超出需要，但實(shí)際上由于前幾年房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的不均衡，積壓嚴(yán)重的是寫字樓、別墅，真正適應(yīng)大眾需求的住宅積壓比例相對(duì)較低。房地產(chǎn)有效生存空間還有40年第代策劃人何陽點(diǎn)子為例第二代策劃人房地產(chǎn)1、有較為深厚的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的理論基礎(chǔ)。2、擁有自身的專業(yè)特長(zhǎng)，最好是精通房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑規(guī)劃等。3、是一個(gè)由不同智能結(jié)構(gòu)組合成的最優(yōu)群體。4、始終能站在房地產(chǎn)領(lǐng)域的最前沿。住房轉(zhuǎn)變國(guó)家分配住房市場(chǎng)商品房房產(chǎn)業(yè)、珠寶業(yè)被譽(yù)為一類生意，房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)行業(yè)中獲利較高，回收成本周期較短。房地產(chǎn)概念房產(chǎn)即房屋產(chǎn)權(quán)，它是在一定條件下隨著所有權(quán)制度的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，是房屋的經(jīng)濟(jì)法律形態(tài)。地產(chǎn)指私人或集團(tuán)所占有的土地在我國(guó)，地產(chǎn)所有權(quán)屬于國(guó)家和集體所有，沒有私有的地產(chǎn)以及土地所產(chǎn)生的物品。兩者關(guān)系房產(chǎn)的存在要依賴于地產(chǎn)，地產(chǎn)則只有通過房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)，地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)取決于房產(chǎn)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)，地價(jià)是房?jī)r(jià)的項(xiàng)成本。房屋的購買者只擁有對(duì)房屋的所有權(quán)，對(duì)房屋所在的土地沒有所有權(quán)，僅有使用權(quán)。土地的使用年限要看其使用用途，住宅用地的使用年限為七十年，商業(yè)用地的使用年限為五十年。土地的取得方式有劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX8633541884408第三章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)建筑知識(shí)一、建筑物的分類1、按建筑物的使用性質(zhì)分類建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。（1）居住建筑居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。（2）公共建筑公共建筑是供人們進(jìn)行各項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)的建筑物，公共建筑按使用特點(diǎn)，可以分為以下一些建筑類型；生活服務(wù)性建筑食堂、菜場(chǎng)、浴室、理發(fā)店等；文教建筑學(xué)校、圖書館、學(xué)生實(shí)驗(yàn)室等；托幼建筑托兒所、幼兒園等；科研建筑研究所、科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓等；醫(yī)療建筑醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；商業(yè)建筑商店、商場(chǎng)、貿(mào)易市場(chǎng)、飯店、餐廳以及相關(guān)設(shè)施；BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX8633541884409體育建筑體育場(chǎng)館、游泳池館等服務(wù)于體育運(yùn)動(dòng)的房屋建筑；文娛建筑劇院、會(huì)堂、博物館、文化館、展覽館等；交通、郵電建筑火車站、汽車站、航空港、水上客運(yùn)站、郵政大樓、電報(bào)、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；其他建筑如園林建筑、紀(jì)念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設(shè)施。2、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類建筑物按結(jié)構(gòu)類型和所用的建筑材料可分為磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑。一般說來，低層建筑采用磚木結(jié)構(gòu)的較多，多層建筑采用磚混結(jié)構(gòu)的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結(jié)構(gòu)。3、按建筑物的層數(shù)分類低層建筑一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。多層建筑一般指四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。高層建筑一般指七層以上的房屋。居住建筑按層數(shù)可分為13層為低層住宅；46層為多層住宅；79層為高層住宅；10層以上為高層住宅。一般地，12層以下又稱小高層住宅。二、房屋建筑的構(gòu)造幢建筑物，一般是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂、門窗、陽臺(tái)和雨蓬等幾大部分構(gòu)成，它們?cè)诓煌牟课?，發(fā)揮著各自的作用。1、基礎(chǔ)是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系，一般均設(shè)在地面以下。2、墻墻是建筑物的承受構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件，與外界直接接觸的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分統(tǒng)稱為外墻。3、樓板層樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。4、樓梯樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。5、屋頂屋頂是建筑物頂部的外部圍護(hù)構(gòu)件和承受構(gòu)件。6、門窗建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風(fēng)或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風(fēng)，同時(shí)也起分隔和圍護(hù)的作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。7、陽臺(tái)樓層建筑中，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的，或一面敞開的，或封閉的。8、隔斷區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設(shè)計(jì)中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX86335418844010三、房地產(chǎn)名詞解釋及問答1、用地性質(zhì)指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。2、用地面積指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。3、占地總面積建筑占用土地的面積，謂建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。4、建筑總面積一般指某小區(qū)或某組團(tuán)所有建筑物（包括公共設(shè)施建筑）的面積之和。5、建筑密度規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。6、建筑高度指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。7、紅線由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字、蓋章后生效。8、建筑紅線后退距離指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制。9、容積率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)；容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。10、建筑間距建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。11、綠地率規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）12、配套使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會(huì)公共設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內(nèi)部有生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。13、住宅供人們生活居住的建筑。14、通風(fēng)保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。15、朝向建筑主要房間面對(duì)的方向（東、西、南、北）。16、隔音建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數(shù)表示。17、噪聲級(jí)不同使用功能的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級(jí)（一般住宅為50DB以下）18、隔熱建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)墻體屋而減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。19、戶型居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡(jiǎn)化的名稱，如二室廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關(guān)心的因素。20、進(jìn)深建筑中表示橫向建筑短向尺度的名稱。進(jìn)深大用地比較經(jīng)濟(jì)，但對(duì)日照采光等不利。21、開間一般把建筑長(zhǎng)向的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離。22、層高指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離一些屋面上設(shè)有設(shè)備間的建筑，應(yīng)計(jì)到設(shè)備間上檐23、承重墻需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX86335418844011生安全影響的墻體。24、非承重墻對(duì)整體建筑不起承重受力作用，但有可能對(duì)局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻休。25、彈性空間可變空間指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。26、日照建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對(duì)日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時(shí)的日照。27、物業(yè)管理為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會(huì)進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。28、復(fù)式住宅在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅。29、躍層錯(cuò)層在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占中層，或在本層外在其上或下錯(cuò)開半層，高度占一層或半層。30、高新技術(shù)在住宅中的體現(xiàn)，隨科技發(fā)展其程度不斷提內(nèi)容增多，當(dāng)前住宅中應(yīng)具有安全報(bào)警防火、防盜、防煤氣泄漏三表水、電、煤氣自動(dòng)計(jì)表抄表計(jì)費(fèi)，以及現(xiàn)代化通訊電視、電話、上網(wǎng)技術(shù)裝備條們件。31、居住小區(qū)具備相應(yīng)規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂等設(shè)施為居住建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。32、組團(tuán)由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū)。33、社區(qū)服務(wù)半徑此環(huán)境泛指生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。34、社區(qū)服務(wù)半徑各類日常生活設(shè)施服務(wù)的范圍，以服務(wù)中心為圓點(diǎn)，以米為單位計(jì)范圍大小。35、節(jié)能環(huán)保型建筑采用現(xiàn)代科技對(duì)水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調(diào)省電等系列措施而設(shè)計(jì)成的未來居住建筑。36、建筑風(fēng)格指建筑造型所采用的美學(xué)文脈。當(dāng)前盛行的歐陸風(fēng)格是對(duì)歐美傳統(tǒng)建筑藝術(shù)的借鑒。37、車位自行車、私家車泊位，分收費(fèi)和免費(fèi)兩種，般指公用停場(chǎng)，不同于私家車庫，居住小區(qū)必須有足夠車位。車不能停在道路上。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為?；炷了⑺?、石子、沙子攪拌在一起的混合物。柱是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載。BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX86335418844012板是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件，它支撐在梁上或直接支撐在柱上，再把所有荷載傳給梁或柱。用地性質(zhì)是指規(guī)劃用地的使用功能。用地面積是指規(guī)劃地塊劃定的面積。用地紅線是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限。容積率是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即容積率總建筑面積/建筑用地面積日照間距日照間距建筑物高度/建筑物相鄰距離（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為12倍）綠化率綠化率綠化面積/規(guī)劃用地面積建筑控制高度又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算。建筑密度是指地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占地塊面積的比例，即建筑密度建筑基底總面積/建筑用地面積。建筑間距是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。得房率房屋實(shí)用面積與房屋建筑面積之比，即得房率房屋實(shí)用面積/房屋建筑面積樓花即未完成的商品房，也叫期房。居住人口密度居住人口密度居住總?cè)丝?總用地面積公共建筑比例公共建筑比例公共建筑面積/住宅建筑面積一問答B(yǎng)EIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX863354188440131何為磚混結(jié)構(gòu)建筑答磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。2何為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑答鋼筋混凝土的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成。它的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好，耐用年限較長(zhǎng)。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)主要有框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。3成套房屋建筑面積包括答成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。4預(yù)售房屋需要那些基本條件答已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；1持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；2按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以3上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許4可證。5“五證俱全”是指哪五證答建筑施工許可證1房屋預(yù)售許可證2建筑用地規(guī)劃許可證3國(guó)有土地使用證4建設(shè)工程規(guī)劃許可證56何為三通一平答水通、電通、煤氣通、場(chǎng)地平整。BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX863354188440147何為七通一平答通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場(chǎng)地平整。8土地使用權(quán)的最高出讓年限答居住用地70年；1工業(yè)用地50年；2教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；3商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；4綜合或其它用地50年。59房屋的保修內(nèi)容與保修期限答屋面防水為5年；1土建為1年，具體包括2A墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；B墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；C墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；D門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；衛(wèi)生潔具為1年；3電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為2年；4管道堵塞為2個(gè)月；5供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個(gè)供冷期及2個(gè)供暖期。610住宅按建筑層數(shù)劃分為答13層為低層；46層為多層；79層為中高層；10層以上為高層。對(duì)于高層建筑，國(guó)際上通行的做法是劃分為4類低高層建筑層數(shù)為916層，建筑總高度2550M；1中高層建筑層數(shù)為1725層，建筑總高度5075M；2高高層建筑層數(shù)為2640層，建筑總高度75100M；3超高層建筑層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100M以上。411居住人口密度居住總?cè)丝?總用地面積（600800人/公頃）公共建筑比例公共建筑面積/總住宅面積（一般為1620）配套商業(yè)面積比例配套商業(yè)面積/住宅建筑面積（規(guī)定為5）BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX8633541884401512屋頂分類屋頂是由層面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、隔熱層、頂棚組成。四大類平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂屋頂剛性可承重柔性不可承重屋頂防漏三氈四油屋頂隔熱水泥蛭石交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性?？傮w的建筑風(fēng)格的表現(xiàn)形式以具體實(shí)例為標(biāo)準(zhǔn)備注以上所述，建議培訓(xùn)時(shí)須重復(fù)檢查，務(wù)必做到深刻理解，熟練掌握，可結(jié)合具體小區(qū)情況詳細(xì)說明。四、建筑識(shí)圖一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。1、總平面圖用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖，一般在圖上標(biāo)出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對(duì)位置關(guān)系，標(biāo)出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。2、建筑施工圖包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。建筑平面圖按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向出入口、走廊、樓梯、房間、陽臺(tái)等的布置和組合關(guān)系。是全套圖紙中具有重要引導(dǎo)作用的圖紙。建筑立面圖按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據(jù)。建筑剖面圖按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。3、結(jié)構(gòu)施工圖主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，同時(shí)反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對(duì)結(jié)構(gòu)的要求。在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡(jiǎn)化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對(duì)位置。4、效果圖有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計(jì)的，在建筑物尚未建成前對(duì)建筑物的多種描述，是一種對(duì)建筑物進(jìn)行美化的方法。五、房屋面積的規(guī)定和測(cè)算1、各種面積概念BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX86335418844016（1）住宅結(jié)構(gòu)面積是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。（2）居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。（3）使用面積扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積。（4）建筑面積建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高220M以上（含220M）的永久性建筑。5房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。6房屋的共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。（7）出房率（得房率）指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分?jǐn)偟枚?，出房率就要低一些。?套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成；9套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。10套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。2、有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測(cè)算（1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計(jì)算。（2）穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳不分層高均按一層面積計(jì)算，回廊部分按其投影計(jì)算面積。（3）房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，層高超過220米的，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。（4）封閉式陽臺(tái)按其外圍投影面積計(jì)算。凸陽臺(tái)按其投影面積的一半計(jì)算。（5）共有公共面積的分?jǐn)傆?jì)算每戶應(yīng)攤面積共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和該戶房屋建筑面積第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成L、土地取得費(fèi)用有四種情況一是征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；三是通過政府有償出讓取得土地的地價(jià)款；四是通過二三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價(jià)款。2、前期工程費(fèi)BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX86335418844017前期工程費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面三通一平費(fèi)是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。地質(zhì)勘察費(fèi)是指委托專業(yè)人員對(duì)建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。3、房屋建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤(rùn)和稅金等；4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位的管理人員所7、銷售費(fèi)用是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營(yíng)銷策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)等。9、利息是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，自有資金也視同貸款計(jì)算利息。9、稅費(fèi)稅費(fèi)是應(yīng)向國(guó)家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個(gè)人對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。10、利潤(rùn)利潤(rùn)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素房地產(chǎn)的價(jià)格是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類1、供求狀況房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價(jià)格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價(jià)格下跌。2、理化因素是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。3、環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。4、行政因素是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、交通BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX86335418844018管制等。5、經(jīng)濟(jì)因素指影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種經(jīng)濟(jì)因素，如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)水平、物價(jià)水平、金融狀況等。6、人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。7、社會(huì)因素主要指政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平等。8、心理因素心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價(jià)值觀等。9、國(guó)際因素主要指國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對(duì)立情況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。第三節(jié)房地產(chǎn)稅收知識(shí)中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外國(guó)投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅。一、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。1、納稅人凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營(yíng)管理的單位和個(gè)人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。2、課稅對(duì)象的征稅范圍房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。3、客稅依據(jù)對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除1030后的余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。4、稅率房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為12；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12。5、納稅地點(diǎn)和納稅期限；房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期繳納。二、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為客稅對(duì)象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。三、耕地占用稅耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。四、土地增值稅土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。五、契稅BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX86335418844019契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。1、納稅人在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為納稅人。轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為國(guó)有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；房屋買賣、贈(zèng)與和交換；下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅；以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。2、客稅對(duì)象契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。3、稅率契稅的稅率為35，安徽省的契稅稅率為4，合肥目前的契稅稅率為4，但購置普通住宅減辦收取。4、計(jì)稅依據(jù)契稅的計(jì)稅依據(jù)是土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽定的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。但是，為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、滿價(jià)等逃稅行為，征稅機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時(shí)，也可以直接委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。六、相關(guān)稅收1、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5。城市建設(shè)維護(hù)稅是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。2、企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。3、印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。第四節(jié)住房抵押貸款知識(shí)一、住房抵押貸款概念住房抵押貸款是售房者或擔(dān)保公司、銀行和購房者三方之間的一種約定，是約定購房者將其已預(yù)售部分購房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，售房者（或擔(dān)保公司）為購房者按期清償銀行貸款做擔(dān)保，在購房者不能按時(shí)履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。目前我國(guó)個(gè)人住房貸款主要有三種形式1、又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規(guī)定要求向按時(shí)足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時(shí)發(fā)放的貸款。該類貸款下以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。2、自營(yíng)性個(gè)人住房貸款BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX86335418844020是銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“按揭”，這是沿用香港的說法，即英語“MORTGAGE”的音譯，中文意思是抵押。該類貸款銀行資金成本較高，利率相對(duì)高一些，但貸款額度、期限所受限制教少。3、個(gè)人住房組合貸款是指向按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時(shí)，同時(shí)發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款。組合貸款是由政策性和自營(yíng)性兩個(gè)獨(dú)立的貸款品種組成，抵押物相同，但其貸款的主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。二、住房抵押貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語1、貸款金額簡(jiǎn)稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。2、首付比率通常指購買住房時(shí)首期付款額占所購住房總價(jià)的比率。3、住房抵押貸款的成數(shù)銀行通常不給予購房者相當(dāng)于房?jī)r(jià)款100的貸款，而要求購房者自己支付房?jī)r(jià)款的一定比例的現(xiàn)金，即首付款，其余的向銀行申請(qǐng)貸款。住房抵押貸款成數(shù)指貸款額與樓價(jià)的比率，目前在國(guó)內(nèi)住房抵押貸款一手房最高的住房抵押貸款成數(shù)為8成。4、借貸年期年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國(guó)內(nèi)住房抵押貸款一手房一般最高的年期為30年。5、利息借款人在借貸期限內(nèi)不僅應(yīng)當(dāng)償還貸款本金，而且應(yīng)當(dāng)支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對(duì)住房抵押貸款的金融政策。6、償還比率通常指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。7、貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)間的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。三、申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的基本條件1、再中國(guó)境內(nèi)具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應(yīng)在18周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過65歲，女性不超過60歲。2、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。3、有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。4、有所購買（建造、大修）住房全部?jī)r(jià)款20以上的自籌資金，并保證用于支付購買（建造、大修）住房的首付款。5、有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX86335418844021人。6、貸款銀行規(guī)定的其他條件。四、申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款須提供的主要材料1、個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表。2、身份證件原件及復(fù)印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。3、貸款銀行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借貸人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明或其他償債能力的證明資料。4、合法的購買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件，購買商品房的，需要提供所購商品房的用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等方面的合法材料。5、抵（質(zhì)）押物的清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的有價(jià)證券等。6、貸款銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。7、保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明。8、銀行的存款單據(jù)、憑證式國(guó)債單據(jù)等借款人擬供給貸款銀行質(zhì)押的有價(jià)證券等。9、借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。10、商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）。11、如果借款人有配偶的，其借款申請(qǐng)書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示相應(yīng)結(jié)婚證或戶口簿等證明文件材料。12、貸款銀行要求提供的其他文件材料。五、個(gè)人抵押貸款程序1、貸款申請(qǐng)由借款人向銀行提出借款申請(qǐng)，填寫個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表，并遞交有關(guān)材料。2、受理申請(qǐng)銀行接到借款人申請(qǐng)人的申請(qǐng)后，審核其是否符合規(guī)定的貸款條件。3、貸前審查銀行同意受理借款申請(qǐng)后，銀行經(jīng)辦人員需要對(duì)借款人的主體資格、借款材料的真實(shí)性和有效性、借款人現(xiàn)有銀行信用、保證人保證資格和能力、抵（質(zhì)）押物合法、有效性等進(jìn)行審查，并做出評(píng)價(jià)。4、簽定合同如同銀行審批后同意貸款，則借款人與銀行簽定借款合同，并根據(jù)擔(dān)保方式的不同，借款人與銀行簽訂抵押合同或質(zhì)押合同，或第三方保證人與銀行簽訂保證合同、抵押合同或質(zhì)押合同。如果采用抵押的擔(dān)保方式，還應(yīng)辦理抵押登記、保險(xiǎn)及其他必須的手續(xù)，抵押登記與保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，抵押期間保險(xiǎn)單正本由銀行保管；另外，視實(shí)際情況由合同雙方辦理合同公證。5、發(fā)放貸款借款人根據(jù)經(jīng)辦銀行的通知攜帶有關(guān)材料到銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)。6、貸款歸還借款人應(yīng)嚴(yán)格履行借款合同，按合同規(guī)定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。借款人如有特殊情況要BEIJINGGPELEMENTCONSULTINGCOLTDROOM905,TOWERBSOHONEWTOWNNO88JIANGUOROAD,CHAOYANGDISTRICTBEIJING,CHINA100022TEL863354188441FAX86335418844022求提前還款，應(yīng)提前1個(gè)月向經(jīng)辦銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)審批同意后方可辦理，利率及損失賠償金用按合同或有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。7、借款結(jié)清借款人將借款本息全部歸還后，銀行清退抵押物權(quán)利憑證或質(zhì)物。采用抵押擔(dān)保的，借款人憑銀行出具的貸款結(jié)清證明取回房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件及擔(dān)保單正本等，并到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。六、個(gè)人抵押款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、抵押登記費(fèi)5萬以內(nèi)120元/套；510萬以內(nèi)150元/套；10萬元以上180元/套2、房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)貸款額004貸款年限3、合同公證費(fèi)貸款額001（最低100元）第五節(jié)物業(yè)管理的基本知識(shí)一、物業(yè)管理的基本概念1、物業(yè)管理的涵義物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修葺、管理，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動(dòng)。2、業(yè)主即物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。業(yè)主可以是個(gè)人、集體、國(guó)家。3、業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。4、業(yè)主公約業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主共同訂立的，對(duì)全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。業(yè)主公約一般是由業(yè)主委員會(huì)依據(jù)政府規(guī)定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過生效。5、物業(yè)管理的目的物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終