老年公寓建設項目可行性研究報告

XX市XX區(qū)XXXX老年公寓建設項目可行性研究報告報告項目名稱XX市XX區(qū)XXXX老年公寓建設項目項目法人XX市XX區(qū)XXXX老年公寓法人代表1目錄第一章總論1第一節(jié)項目背景1第二節(jié)項目概況3第二章市場分析5第一節(jié)老年公寓發(fā)展的社會基礎5第二節(jié)全國老年公寓現(xiàn)狀5第三節(jié)全國老年公寓發(fā)展的預測6第四節(jié)XX區(qū)老年公寓建設市場分析8第三章建設條件評價12第一節(jié)項目建設社會條件評價12第二節(jié)場址建設條件評價13第四章建設方案15第一節(jié)建設地點及建設規(guī)模15第二節(jié)XX區(qū)老年公寓的建設模式16第三節(jié)建筑設備方案17第四節(jié)護理方案18第五章環(huán)境保護及安全21第一節(jié)環(huán)境保護21第二節(jié)安全23第六章組織管理及實施進度25第一節(jié)組織管理25第二節(jié)組織機構設置262第三節(jié)實施進度27第七章投資估算及資金籌措29第一節(jié)估算依據29第二節(jié)工程費用29第三節(jié)流動資金估算36第四節(jié)總投資36第五節(jié)資金籌措36第八章財務評價38第一節(jié)運行費用38第二節(jié)年運行收入41第三節(jié)財務評價41第四節(jié)不確定性分析43第九章結論及建議45第一節(jié)結論45第二節(jié)建議45附圖XX市XX區(qū)老年公寓平面布置圖附表附表一XX市XX區(qū)老年公寓建設投資估算表附表二XX市XX區(qū)老年公寓投資計劃與資金籌措表附表三XX市XX區(qū)老年公寓建設項目總成本計算表3附表四XX市XX區(qū)老年公寓建設項目預計損益表附表五XX市XX區(qū)老年公寓建設項目現(xiàn)金流量表（自有資金）附表六XX市XX區(qū)老年公寓建設項目敏感性分析匯總表可行性研究報告1第一章總論第一節(jié)項目背景一、項目名稱XX市XX區(qū)XXXX老年公寓建設項目二、承辦單位概況1、承辦主管部門XX市XX區(qū)民政局2、承辦人簡況法人代表。XXXX女、現(xiàn)年50歲，原XX鍋爐廠工會主席。本人是一位有責任心、工作積極的退休企業(yè)管理干部，對老年公寓工作的重要性有深刻的認識，并且具有一定籌集老年人公寓資金的能力，本人主動向政府提出申請開辦老年人公寓。合資人。XXXX男，為XX建筑公司項目經理。本人長期以來進行建筑工程，在建筑界具有較高的威望及經濟實力。曾以優(yōu)良工程完成了XX市民政僑務局綜合樓、XX市農業(yè)銀行營業(yè)部職工宿舍、XX地區(qū)公安局警官培訓中心綜合樓等十余項工程。目前還進行著XX師專、保八中等處工程的施工。自己籌資400多萬元建了二星級XX酒店，由自家經營，在XX賓館行業(yè)中具有較好的聲譽。本人愿意積極入股參于建設老年公寓?？尚行匝芯繄蟾?三、可行性研究報告編制依據中華人民共和國老年人權益保障法。中辦發(fā)200316號關于積極推進企業(yè)退休人員社會化管理服務工作的意見的通知。中共中央、國務院中發(fā)20008號加強老齡工作的決定。XX市XX區(qū)各屆人大及政協(xié)代表大會關于加強XX區(qū)老年工作的提案。XX市XX區(qū)區(qū)委及政府關于加強XX區(qū)老年公寓建設的指示。XX市XX區(qū)發(fā)展和改革局社會經濟發(fā)展前期工作計劃表對XX區(qū)老年公寓建設項目進行前期工作的要求。四、項目提出的理由與過程中共中央、國務院加強老齡工作的決定指出“老齡問題涉及政治、經濟、文化和社會生活等諸多領域，是關系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。全黨全社會必須從改革、發(fā)展穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強老齡工作。”XX市XX區(qū)截至2003年底城區(qū)內老年人就達10128人，占城區(qū)人口的108,人口結構已進入老年化。同時城市獨生子女政策已執(zhí)行十多年，獨生子女夫婦要贍養(yǎng)四位老人的社會問題已逐漸突現(xiàn)。另一方面子女在工作上則面對日以急劇的競爭，在家照顧老人更是給他們帶來更大的壓力，社會養(yǎng)老的問題已逐漸成為本區(qū)老年人關心及面臨的問題。在XX區(qū)人大及政協(xié)大會可行性研究報告3上，關于要求建設老年公寓的提案逐漸增多，區(qū)委及區(qū)政府領導也多次指示開展前期工作籌建XX區(qū)老年公寓。XX區(qū)民政局于2005年年初委托XX市工程咨詢中心完成XX區(qū)老年公寓建設的研究工作。社會上多次有投資者向政府表示愿意參于老年公寓的建設，經過區(qū)政府領導認真審核后，決定讓原XX鍋爐廠工會主席胡潤華等同志開展老年公寓前期工作后列項建設。第二節(jié)項目概況一、擬建地點XX市XX區(qū)城區(qū)北五環(huán)路中段北側二、建設規(guī)模與目標1、建設規(guī)模占地20畝。能長年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休閑娛樂的老年公寓。2、建設目標為適應XX市隆陽城區(qū)人口老齡化，確保本區(qū)社會和諧、進步，依靠國家、社會力量建設一所符合本區(qū)老年人需求的老年公寓，向本區(qū)老年人提供環(huán)境優(yōu)美“老有所養(yǎng)、老有所學、老有所樂”的場所。三、主要建設條件區(qū)委、區(qū)政府對XX區(qū)老年公寓的建設十分重視，已將老年公寓的建設納入實施計劃，同時老年公寓的建設得到上級有關部門政策的支持。本區(qū)經過多年的試辦，已積累了建設適合XX老年人特點的老年公寓的建設經驗。社會上有一定經濟實可行性研究報告4力而又熱心老年人事業(yè)的企業(yè)家愿意參于投資建設。因此XX市XX區(qū)老年人公寓建設的條件已成熟。四、項目投入總資金及效益情況項目建設需投入總資金10297萬元，其中建設投資10147萬元，流動資金15萬元。建設投資中工程費用為7468萬元,是該項目建設投資的7360。土地費用160萬元，占建設投資的1577。其它費用672萬元,占建設投資的662。預備費用407萬元,占建設投資的401。在總投資10297萬元中,業(yè)主籌3297萬元,業(yè)主自有資金比例占32。申請國家各級政府補助600萬元，社會捐贈籌措100萬元。自有資金投入年收益2922萬元。說明項目可正常運轉，并且保證自有資金的投入可逐年回收。自有資金財務內部收益率52,大于確定的基準自有資金收益率4,說明項目自有資金投入收益比銀行存款利息好。當折現(xiàn)率為4時,財務凈現(xiàn)值NPV3143萬元,說明項目在整個運行期18年內獲得4基準收益外,尚可獲得3143萬元的經濟收益，說明自有資金投入可得到回收。項目自有資金靜態(tài)投資回收期為136年,雖然時間較長但投入公益事業(yè)可對社會做出貢獻。可行性研究報告5第二章市場分析第一節(jié)老年公寓發(fā)展的社會基礎根據國際慣例，世界上將60歲以上人口占總人口比例大于10，或65歲以上人口比例超過總人口7的國家稱為老年型國家。我國在1999年就成為老年型國家，2000年60歲以上老年人口就達到了13億,是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。我國人均預期壽命越來越長，并且我國已執(zhí)行城市獨生子女政策十多年，各城市中一對夫婦要贍養(yǎng)四位老人的社會問題逐漸增多。另一方面子女工作則面對日以急劇的競爭，將父母留在身邊照顧的能力已力不從心，社會養(yǎng)老的問題已逐漸得到重視。據預測，到21世紀中葉，我國60歲以上的老人將超過4億，占全國總人口的28，即每四個人中就有一位老年人，而65歲以上老人數將從094億增加到334億。隨著社會的發(fā)展，城市養(yǎng)老基礎設施的完善是城市基礎設施改善的重要內容之一，也是我國建設和諧社會的需要。第二節(jié)全國老年公寓現(xiàn)狀老年公寓是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人生活的住宅，它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受各方面可行性研究報告6社會化服務。老年公寓在歐美經濟發(fā)達的國家建設較多，在我國隨著經濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求不斷增長，老年公寓已是一個城市的重要基礎設施。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早，1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當老年人口的1。北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓，它建于北京北部的小湯山，環(huán)境優(yōu)美、設施先進、服務較好，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。天津夕陽紅國際老年公寓總建設面積13萬平方米。昆明建設有黃土坡紅十字協(xié)會老年公寓、白魚口老年公寓、長青老年公寓，并且入住率高。全國各大中小城市均發(fā)展有不同所有制及不同檔次的老年公寓，而地區(qū)級以下小城市的老年公寓多是規(guī)模小、環(huán)境差、設施不齊全的私立老年公寓。第三節(jié)全國老年公寓發(fā)展的預測一、“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。隨著我國經濟社會的發(fā)展，目前“四二一”的供養(yǎng)關系不斷增加，中間一代承受的工作及贍養(yǎng)壓力較大，家庭矛盾隨之增加。同時，隨著老年人可行性研究報告7消費觀念的變化，需要提高生活質量。據我國中部某城市的系統(tǒng)調查老人有47的人希望與子女共同生活，有53的人希望與子女分開居??；現(xiàn)在與子女同住的老人中，有352的人想改變現(xiàn)狀分開居住現(xiàn)已與子女分開居住的老人中,有846仍愿與子女分開居住,僅有154的則希望與子女同住?？梢姡袊先恕梆B(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化，這種變化在東部及中部發(fā)達地區(qū)尤其明顯，在西部欠發(fā)達區(qū)也已逐步顯露。這種變化以文化程度較高、收入中等以上、身體健康、生活自理者的老人居多。因此隨著觀念的變化，老年公寓的需求逐步增加。二、社會上“空巢家庭”逐漸增多。由于子女在外工作，老年人又留戀家鄉(xiāng)等原因，家中只有一對老年夫婦或只有一位老年人占的比重在逐漸增加。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭已近30。隨著“空巢家庭”的增多，對老年公寓的需求在逐步增加。三、現(xiàn)在中年對未來老年人居住方式的選擇發(fā)生變化。據我國中部地區(qū)某城市的調查現(xiàn)在的中年人（4050歲）有572的人不希望與子女住在一起。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構基礎設施的改善，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式，所以老年公寓的社會需求逐漸增長。根據各地區(qū)經濟社會的發(fā)展水平，老年公寓和養(yǎng)老機構中的老年人占老年人總數的比例有所不同。在國外發(fā)達國家，進住老年人的比例占5左右；在我國東部經濟發(fā)達的城市比例可行性研究報告8預測在13，在西部地區(qū)大中城市進住老年人的比例預測在1；而西部地級市以下小城市老年人進住比例則在05以下。第四節(jié)XX區(qū)老年公寓建設市場分析一、XX市XX區(qū)老年人養(yǎng)老機構情況隨著XX區(qū)社會經濟的發(fā)展及老年型社會的來臨。在XX市XX區(qū)已先后由投資者創(chuàng)辦了小規(guī)模的老年養(yǎng)老機構，經過調查情況如下。1、XX市老年康復中心于2001年12月XX市紅十字醫(yī)院（XX市精神病醫(yī)院）開辦了XX市老年康復中心。醫(yī)院利用本院西南角單身宿舍改建，占地約3畝，綠化面積約450平方米，床位30個，配備有老年人健身器材及按摩器材，醫(yī)護人員及護理人員7人。對老年人的服務以護理為主，在沒得到老年人及家屬的同意下，一般不對重病進行治療，僅對身體進行常規(guī)檢查及一般病的簡單治療?；痉諏倮夏旯⒎懂?。在運行的一年半時間內最多時老年人11人（約一個月的時間），最少僅兩人。于2003年6月因虧損而停辦。經過調查，老年康復中心以醫(yī)務人員為主服務于老人，工作人員服務檔次及水平到位。承辦失敗的原因分析取費平均在800元/月（不含醫(yī)藥費）以上，超出了XX市XX區(qū)現(xiàn)有老年人的經濟承受能力?？尚行匝芯繄蟾?本康復中心處于精神病醫(yī)院內，部分老年人認為進入康復中心可能會被誤認為有精神病。老年人房間屬單身宿舍改建，沒有衛(wèi)生間，房間較陰暗、采陽及透風差?？祻椭行倪\行機制不活成本高?？祻椭行膶賴惺聵I(yè)單位，運行成本高，工作人員除一人為臨時護理人員外其它為醫(yī)務工作人員，月工資在1400元以上。因上述原因，到康復中心觀看的老年人多，但決心住下的少。2、XX區(qū)XX鎮(zhèn)XX療養(yǎng)院本療養(yǎng)院創(chuàng)辦于2000年3月，至今仍在運行中。屬個體私營，占地約3畝，設有約20多個床位，原有綠地約300平方米（后部分改建為食品加工曬場），進住老人最多為6人（全部為XX城區(qū)老年人），最少為1人。半自立老人收費600元，全護理老人收費在900元以上。經過調查老年人房間內設有衛(wèi)生間，但設備簡單，老年人伙食調配的較好，還定時給老年人洗澡。興辦的不很景氣，原因分析如下。離城區(qū)較遠離城區(qū)約10公里，家屬看望十分不方便。環(huán)境不十分理想環(huán)境一般，難以讓老年人感到舒服。居住設施較差床、衛(wèi)生間等均屬較低檔次。服務護理擋次低護理人員沒培訓過，老年人對護理的滿意度較低。因XX沒有更好的收費合理的老年公寓，必須送老人到老可行性研究報告10年公寓的家屬（不送沒有別的辦法），只好較遠的將老人送于此處。能自力的老年人就難以接受此處的環(huán)境。3、其它老年養(yǎng)老機構此外XXXX區(qū)在上巷街、象山路、東門等地由個體辦過托老院、養(yǎng)老院等，但均屬不規(guī)范、純營利性、低檔次的老年公寓，基本無老年人進住，已全部停辦。二、XX區(qū)老年公寓市場分析預測1、入住老年公寓人數預測XX市XX區(qū)屬地級市所在地。XX市在經濟上處于云南省16個地州第九位，因此屬云南省經濟中偏下的地州，老年人進住老年公寓的數量與當地社會經濟發(fā)展相關。在西部地級市以下的小城市入住比例在05以下,而XX市XX區(qū)老年人入住率只能預測在02左右。按XX市城區(qū)老人數10128人，則入住人數預測在200人左右。2、入住老年公寓老人類型預測進入老年公寓的老人需靠自己或家屬支付消費費用，對失去支付能力的“五保戶”老人需國家代支付費用后才可能進入。根據XX社會經濟分析及XX試辦經驗分析在XX近期以家庭收入處于中上水平而子女工作繁忙的老年人、子女在外地工作難以照料的老年人，退休費在1000元左右的退休公務員及效益較好單位的退休人員。退休費在500元以上的健康老人也可進住基本自理區(qū)。在近期以半自理及喪失自力能力的老人為主。若本公寓具有良好的居住環(huán)境，則全自理的老年人會大量進入?？尚行匝芯繄蟾?1第三章建設條件評價第一節(jié)項目建設社會條件評價一、XX市XX區(qū)人口年齡結構已進入老年型。可行性研究報告12XX市XX區(qū)2003年底，60歲以上的老年人已達到93968人，占全區(qū)總人口8458萬人的1111，并且按05的速度遞增,預計到2010年XX區(qū)60歲以上的老年人將達到9萬7千多人。在城區(qū)內2003年底，60歲以上的老年人10128人，占城區(qū)人口的108,說明我區(qū)人口結構已進入老年化。XX區(qū)老年公寓建設的社會基礎條件已具備。二、XX市XX區(qū)社會經濟條件已基本具備。XX市屬地級市，近年來在城市基礎設施建設方面已有較大改觀。私有經濟在教育、醫(yī)療、旅游等社會事業(yè)方面投資運作，并且取得較好的社會效益及經濟效益。目前私有經濟看重了老年公寓開發(fā)的前景，愿意在政府扶持下投資建設。另一方面群眾生活水平有了明顯的改善，雖然城市居民經濟收入與發(fā)達的大中城市相比還相當差，但已有相當數量的家庭老人已有經濟能力支付收費不是很高的老年公寓的收費。說明XX城區(qū)社會經濟發(fā)展水平已基本具備對老年公寓的消費要求。三、XX市XX區(qū)政府高度重視老年公寓建設。從中國國情分析，領導重視是事業(yè)成功的重要基礎條件。XX區(qū)老年公寓得到區(qū)委及區(qū)政府領導的重視，多次指示加快XX區(qū)老年公寓建設項目的前期工作，并且在前期費上給予支持，表態(tài)在開發(fā)政策上給予優(yōu)惠。可行性研究報告13第二節(jié)場址建設條件評價按XX市XX區(qū)城市規(guī)劃布局，老年公寓場址選擇在XX區(qū)城區(qū)北五環(huán)路中段北側。交通北五環(huán)路從預選場址旁經過，北五環(huán)路是XX市區(qū)道路開發(fā)規(guī)格最好的一條城市干道，有五個綠化帶、八車道（6個機動車道及2個非機動車道）、2個人行車道。交通通過能力較大，不僅環(huán)境優(yōu)而且交通也十分便利。環(huán)境預選場址周圍為行政開發(fā)區(qū)、文體開發(fā)區(qū)及居民住宅區(qū)，場址四周無工業(yè)加工企業(yè)，沒有嚴重的粉塵、有害氣體及其它擴散性污染源。符合老年公寓不遠離家庭和親友、空氣新鮮、交通方便、環(huán)境優(yōu)美的條件。城市基礎設施條件場址屬XX城區(qū)自來水網及城市供電網的覆蓋區(qū)內，供水供電條件統(tǒng)一由城市規(guī)劃解決。場址排水可歸入XX市區(qū)排水管網系統(tǒng)。公寓離XX市第一人民醫(yī)院距離約4公里，離最近的醫(yī)院僅15公里,方便老年人急病后的送治及搶救。工程地質場址所在地地勢平坦開闊干燥，坡度小于1，地基土層為湖積、沖積洪積層，無不良工程地質條件。氣候場址處年平均氣溫156，年均降雨量為9742MM，平均相對濕度75，冬無嚴寒、夏無酷暑，四季如春，是老年人居住的最佳適宜氣候區(qū)?？尚行匝芯繄蟾?4通信及生活程控電話和移動電話、寬帶信息網已覆蓋，通信條件優(yōu)越。場址處于XX市區(qū)，公寓職工居住可不由老年公寓解決，同時有利于職工個人照料家庭。綜上所述，預選場址位置合適、交通方便、建設基礎條件好、無環(huán)境污染，是理想的老年公寓建設場址。第四章建設方案第一節(jié)建設地點及建設規(guī)模一、建設地點依照老年人的特點和需求，XX區(qū)老年公寓可行性研究報告15須不遠離城區(qū)，有利于家庭及親友探望，因此XX區(qū)老年公寓建設地點選擇在XX城北五環(huán)路中段北側。此處空氣新鮮、交通方便、五環(huán)路綠化帶設置較好。二、建設規(guī)模能長年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休閑娛樂。房屋建設5691平方米。其中老年住宅用房3528平方米，占62；附屬用房262平方米，占5；老年活動休閑娛樂用房1901平方米，占33。場院及道路4900平方米。門球、羽毛球場1000平方米。綠化4428平方米（綠化率332）。老年公寓基本生活及娛樂器材設備購置及安裝。占地20畝，用地規(guī)劃如下。第二節(jié)XX區(qū)老年公寓的建設模式XX市XX區(qū)老年公寓是專供XX區(qū)老年人集中居住，符合老年人體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，不僅具備居住，而且具備餐飲、文化娛樂、生活護理服務體系，是綜合管理的保山市老年公寓用地規(guī)劃表單位平方米老年住宅附屬建筑娛樂綜合建筑道路及院場球場綠化圍墻及其它合計17652658149010428397133可行性研究報告16老年服務性機構。一、按服務對象劃分根據國際慈善機構（HTA）的老年人居住建筑標準分為7類，XX市XX區(qū)老年公寓建設的模式對應于16類，其中13類歸屬基本自理住宅區(qū)；45類歸屬半自理區(qū)；6類歸屬全護理區(qū)。而7類需具有注冊醫(yī)療機構的醫(yī)院才能完成，因此暫不考慮。二、按住宅形式劃分按住宅形式一般劃分為獨立式老年住宅、集合式老年住宅、護理型老年住宅。XX市XX區(qū)老年公寓按護理型集合式老年公寓建設。三、服務經營模式劃分按服務經營模式劃分為三類純社會福利養(yǎng)老院、經營營利性老年公寓、社會服務性老年公寓。XX市XX區(qū)老年公寓屬國家、社會資助下個人投資建設的社會服務性公寓。其不同于社會福利院，也不是營利性公寓，屬保本經營、業(yè)主投入可以回收的服務性公寓?？尚行匝芯繄蟾?7第三節(jié)建筑設備方案按中華人民共和國行業(yè)標準JGJ12299老年人建筑設計規(guī)范進行居住及公用建筑的設計建設。一、總圖規(guī)劃布局見XX市XX區(qū)老年公寓平面布置圖。場址占地20畝，南北長14035米,東西寬95米。北部為公寓居住區(qū)占地7535米95米715825平方米,約占總用地的54。由北向南布置公寓一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。南部為衛(wèi)生室、綜合樓（含餐飲大廳、小賣部、健身室、文化娛樂室、康體按摩室、辦公室等）、共用衛(wèi)生室、洗衣室、活動亭等。占地6595米6175平方米，約占總用地的46。建筑系數668,綠化率332,建筑容積率427。二、房屋建筑方案老年居住房屋設計兩層（按規(guī)范需三層及三層以下），坐北向南，每一幢樓房與前面的房屋需留有18米的間隔，以保證有充足的采光、自然通風和綠化面積，房屋內外要無障礙設計，在一區(qū)（全護理）一層至二層需設坡道保證輪椅上下。80的居室為單人間，20的居室為雙人間。單人間每間不小于14平方米，雙人間每間不小于20平方米。居室內設衛(wèi)生間及封閉陽臺（不設伙房）。衛(wèi)生間不小于5平方米，陽臺凈深不小于15米。開啟窗口設防蚊蠅紗窗。墻面為中級粉刷，臥可行性研究報告18室地面設實木地板條，衛(wèi)生間設防滑地磚。三、設施配置方案老人的床鋪需精心設置，在二區(qū)及三區(qū)設木板床、攀枝花厚床墊；在一區(qū)設置特殊的床，需易換洗及注意老人臥床休息的舒適性。在居室內需設內部電話，在居室及衛(wèi)生間廁位旁應設緊急呼叫按鈕。居室中設貯藏柜、寫字桌椅、茶幾、軟椅、礦泉熱水器、電控床頭柜等家具，并且要求家具圓棱、圓角、尺度適宜、便于扶靠和使用。配一定數量的輪椅，衛(wèi)生室需配置基本醫(yī)療器具、洗衣房需配置洗滌消毒設備、伙房需配置餐具冷藏設備、熱水供應設備等。娛樂健身室需配置老年人健身器材、棋牌、振腰器、足療器、乒乓桌、羽毛球場、門球場等。第四節(jié)護理方案按服務對象老人的情況，XX市XX區(qū)老年公寓的護理方案確定為三個級別，基本健康老人的基本自理級、半自理級、全護理級。一、基本自理級能全自理、基本自理的健康老人的服務，內容如下。老人自己進餐廳用餐、在護理人員關護下自己洗澡。值班可行性研究報告19室24小時有人，可隨時呼叫。每天負責打掃老人房間衛(wèi)生，每星期清洗一次老人衣物及被套、床單、枕巾。每天為老人做基本身體的檢查（血壓、體溫等），協(xié)助老人對小病、小痛的治療（費用老年人自負）。協(xié)助老年人完成老年人自己難完成的雜事。組織老年人文體活動，還可組織全健康的老人到區(qū)內外旅游（費用自負）。二、半自理級屬體力虛弱而智力健全或體力尚健全而智力衰退的老年人的服務，除自理級的服務內容外增加內容如下。值班室24小時有人外每隔1小時就有護理員視查老人住房。在護理人員關護下，自己起床穿衣。護理人員送餐進宿舍，為老年人提供冷熱水到身邊。定期理發(fā)幫助洗頭、修剪指甲，半月或一月為老人洗一次澡，每天護助老人洗腳。攙扶或關護老人上廁所。攙扶或養(yǎng)護老人到室外散步。每天記錄老年人身體狀況數據，每天均需記錄老年人血壓、及大小便情況，從醫(yī)療及飲食上調理老人的進食及大小便。隨時主動向老人詢問及提供幫助。三、全護理級休力和智力均衰退，基本臥床護理的人員。除半自理級的服務內容外增加內容如下。喂水、喂飯、喂藥。隨時更換尿墊及倒大便、清洗，定期為老人翻身。冬、春、秋季每周換洗兩次內衣，夏季隨時換洗。隔天為老人擦浴一次。幫助老人洗臉、漱口、洗腳、穿衣、脫衣。隨時觀察老人健康，必要時實施搶救。天氣暖和的情況下，在可行性研究報告20輪椅的幫助下每天到室外散步一次。除上述的基本護理外，尤其對老人的進食及大小便要因人而易做精細的調整。第五章環(huán)境保護及安全第一節(jié)環(huán)境保護本項目建設屬污染較小的投資項目，主要污染物為生活廢水和生活垃圾，環(huán)保主要采取以下措施。一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀可行性研究報告21場址處于城區(qū)北片新開發(fā)區(qū)內，在場址南為北五環(huán)路，道路綠化較好，本片為行政開發(fā)區(qū)和住宅開發(fā)區(qū)，沒有產生污染的工業(yè)企業(yè)，符合老年公寓需安靜而又沒遠離城市、交通方便的環(huán)境條件。場址處于城區(qū)污水管網覆蓋區(qū)，污水排放后可納入城市污水處理系統(tǒng)，污水排放較方便。二、建設期環(huán)境保護項目在施工中會產生噪聲及粉塵污染。施工單位應作好施工方案設計，做到文明施工、科學組織施工，將噪聲、粉塵控制在最小程度，力爭做到不破壞城市環(huán)境。三、運行期環(huán)境保護公寓的三廢主要有生活廢水、生活垃圾，糞便，而廢氣僅只有食堂伙房排出。不會產生較大噪聲。公寓本身即需要環(huán)境優(yōu)美，因此保護環(huán)境尤其重要。1、廢水公寓的排水系統(tǒng)采用雨、污分流制，正常的生活廢水按用水量的95排放，則年廢水排放量111萬立方米,可經過公寓內污水管網收集后匯入城市污水管。公寓糞便需經過化糞池后再排入城市污水管。2、廢碴公寓達設計規(guī)模后長住老人158人,工作人員95人,每天進入活動人員60人,總人數在313人,每人每天產生生活垃圾05公斤計,則每天產生垃圾量1565公斤,年則產生5712噸。生活鍋爐年耗煤152噸，按30的產煤灰量計，則年產生455噸廢碴。合計公寓年產生廢碴約103噸。生活垃圾應可行性研究報告22當天運至城市垃圾收集點，不在公寓過夜。3、廢氣公寓廚房需配置抽油煙機，02噸的生活鍋爐應選用含硫小的燃煤,將廢氣排放的影響降到最低。4、噪聲公寓活動中心因娛樂會產生一定的噪聲,而在住宅區(qū)內則需要環(huán)境幽靜,噪聲級不應大于45DB。因此部分娛樂室應采取隔聲設計，在中午及夜晚9點以后不再開放聲響娛樂室。同時住宅區(qū)和產生噪聲的活動室應盡可能的保持距離在50米以上。5、綠化綠化是公寓建設的重要項目，本項目規(guī)劃綠化面積在332,在設計中應進一步做好環(huán)境設計,確保公寓建成一所生態(tài)環(huán)境幽靜的花園式公寓。項目建設嚴格執(zhí)行“三同時”制度，在設計、施工中認真落實批準的環(huán)境影響登記表的要求及各項環(huán)保措施。加強環(huán)境衛(wèi)生管理。公寓制定完整的制度，專人負責，值班人員監(jiān)督檢查環(huán)境衛(wèi)生。每星期公布，月末，年終作為工作人員、管理人員考核，獎懲的重要依據。四、環(huán)保投資項目環(huán)保投資5312萬元,占工程費用74681的71。環(huán)保設施投資單位萬元綠化排水公用廁所消毒設備器具合計408924025312可行性研究報告23第二節(jié)安全一、安全老年人抗御各類事故能力低，因此安全問題十分重要。首先從安全防范設施上加強，并且制定各類安全防范的規(guī)章制度，以減低安全風險。在老人住房的衛(wèi)生間、浴室、走廊、進出門道均有扶手及無障礙設施，家具設計需圓棱、圓角、尺度適宜、便于扶靠和使用。院內的道路和活動場地需平整、防滑安全。為防止老人摔倒、墜床，使用床欄或約束設施。二、消防老年公寓一旦發(fā)生火災，應對能力十分低。公寓需嚴格按照建筑設計防火規(guī)范GBJ1687，建筑滅火器配置設計規(guī)范GBJ14090等消防技術規(guī)范要求配置消防設備。護理人員需強化消防意識，建立消防安全制度。在半自理護理區(qū)及全護理區(qū)嚴格控制“火源”，老人用火需有護理人員在場監(jiān)視。制定本公寓的消防預警方案，一旦發(fā)生火災，要能及時疏散老人至安全的地方。三、避雷按照建筑防雷規(guī)范GB5007594要求，建筑物設避雷網、防雷接地、保護接地等。綜合樓還配相應設備，防感應雷。四、抗震房屋按8度進行抗震設計。平時就做好地震知識宣傳，當可行性研究報告24遇到地震情況時，教育老人不要忙亂而錯誤應對，應按情況在護理人員安排下應對。積極與消防、防震、防雷、公安部門聯(lián)系，得到有關部門的指導及支持公寓的安全工作，將意外事故的發(fā)生降到零。第六章組織管理及實施進度第一節(jié)組織管理老年公寓的管理是項目實施成功的重要保障。國家至今還沒出臺關于老年公寓的管理規(guī)程。據區(qū)內外老年養(yǎng)老機構運作經驗總結，XX市XX區(qū)老年公寓在管理上需做到如下幾方面。一、老人入住前需老人本人或老人家屬與公寓業(yè)主簽訂合同，明確雙方的責任及注意事項。二、明確制定崗位職責。對主要崗位明確職則，制定具體可行性研究報告25操作流程及監(jiān)督檢查機制。嚴格按規(guī)程有序的運行。三、加強檔案工作。對每位老人的健康及護理需建立檔案管理，天天有記錄、事事有交待、有監(jiān)督。四、突出和諧及人性化管理。管理層領導愛護職工，職工具有為福利事業(yè)做貢獻的思想，老人在公寓內受到充分的關愛，家屬積極支持配合，建立和諧的人性化管理的養(yǎng)老機構，讓老人在方便、愉快、健康地文明環(huán)境中生活。五、做好職工隊伍的建設。執(zhí)行培訓上崗的制度，所招收的員工需對養(yǎng)老事業(yè)有愛心的人，上崗前需對公寓規(guī)章制度、崗位職則、工作流程進行培訓，獲得合格證后方能上崗實習一至三個月，才能分配至正式崗位上。對具有醫(yī)務知識的衛(wèi)校畢業(yè)生可優(yōu)先錄用。培養(yǎng)出一只“具有養(yǎng)老服務事業(yè)心、態(tài)度和藹、服務技能精的職工隊伍?！钡诙?jié)組織機構設置本老年公寓員工95人，其中護理人員70人，服務人員18人、管理及醫(yī)生7人。可行性研究報告26機構網絡見上圖。人員編制管理醫(yī)務人員7人公寓經理1人，經理辦公室4（含會計）人，醫(yī)生2人。服務人員18人餐飲部12人，洗衣部2人，娛樂部3人，保衛(wèi)1人。護理人員70人一區(qū)46人,老人人數與護理人員比例11二區(qū)16人，老人人數與護理人員比例351三區(qū)8人,老人與護理人員比例71。工作人員按8小時工作,服務人員及護理人員每月工資500元,管理人員及醫(yī)務人員工資每月600元。管理人員工資偏低，應以社會福利貢獻及聘請義務人員來彌補。第三節(jié)實施進度項目需建設老年住宅六幢及配套的活動中心。項目采取一次規(guī)劃，分三步實施，第一期完成兩幢，第二期完成兩幢，第三公寓經理一住宅區(qū)二住宅區(qū)三住宅區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療室餐飲部洗衣部文體部經理辦公室可行性研究報告27期完成兩幢。第一期完成總固定資產投資的45，第二期完成總固定資產投資的34，第三期完成總固定資產投資的21。第一期完成后可入住50余人，第二期完成后可入住100余人，第三期完成后可入住158人。工程實施進度見下頁項目實施進度橫線圖。可行性研究報告2812月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月12月列項前期工作場地平整老年公寓住宅綜合樓伙房洗衣房公用衛(wèi)生間衛(wèi)生室活動亭門衛(wèi)場院及道路門球場及羽毛球場外圍墻內外區(qū)隔離大門、門墩綠化供排水及消防、防雷供電電訊設備購置及安裝項目實施進度橫線圖20年20年20年項目可行性研究報告29第七章投資估算及資金籌措第一節(jié)估算依據本項目土建工程量根據老年公寓建設技術方案需要的工程量計算,單位價值據XX建筑工程目前同類建筑的造價綜合平衡后確定。設備購置據老年公寓建設技術方案確定的項目及XX消費市場的價格確定，需安裝的主體設備的安裝費用按設備費用的20確定。第二節(jié)工程費用工程費用為74681萬元,是該項目建設投資的7360。其中土建工程費用55051萬元,設備購置費用19136萬元，安裝費用494萬元。見附一XX市XX區(qū)老年公寓建設投資估算表。一、土建工程費用土建工程費用55051萬元,占建設投資的5425。由如下16項組成。1、場地平整費20畝場地,平均需回填土方12米,全場址需回填土方16000立方米,每立方米單價為15元,需場地平整可行性研究報告30費用24萬元。2、老年公寓住宅二層磚混結構住宅6幢，每幢588平方米，共計3528平方米，每平方米造價800元，需投資28224萬元。3、綜合樓框架結構四層，建筑面積為1760平方米，每平方米造價平均為850元，則需投資14960萬元。4、廚房一層框架結構，建筑面積60平方米，每平方米造價750元，需投資45萬元。5、洗衣房為一層輕型鋼屋架結構，每平方米造價350元，需投資175萬元。6、公用衛(wèi)生間磚混結構。建筑面積40平方米,單位造價1000元,需投資4萬元。7、衛(wèi)生室磚混結構一層,建筑面積100平方米,單位造價650元,需投資65萬元。8、活動亭木結構。建筑面積141平方米,單位造價300元,需投資423萬元。9、門衛(wèi)房磚混結構，建筑面積12平方米，單位造價600元,需投資072萬元。10、場院及道路砼場院及道路面積4900平方米，為C20砼面層及彈石墊層，每平方米造價為60元，則需投資294萬元。11、門球場及羽毛球場門球場為細砂面層，羽毛球場為C20砼面層，建設1000平方米，每平方米造價為60元，需投可行性研究報告31資6萬元。12、外圍墻單面粉刷磚墻毛石基礎，埋深1米，36墻，高23米，每米造價220元，圍墻總長465米，需投資1023萬元。13、內外區(qū)隔離墻下部24磚墻,上部鐵件,并且用藤本植物攀避的半開放式圍墻，隔墻長95米，每米造價300元，需投資285萬元。14、大門及門墩造價3萬元。15、排水溝為毛石排水溝，在入口需設“隔攔柵”，隔擋排水雜物，排水溝總長755米，每米造價50元，需投資378萬元。16、綠化綠化面積4428平方米，每平方米40元，需投資1771萬元。二、設備購置及安裝費用本項目設備購置費19136萬元,安裝費用494萬元，合計1963萬元。組成如下1、供排水及消防、防雷投資1436萬元。供水主管150米，支管475米，材料購置及安裝費用336萬元；消防消火栓4套投資086萬元；污水管535米，投資514萬元；滅火器材4萬元，防雷設施1萬元。2、供電及電訊投資730萬元。包括開關柜2臺、電纜380米，路燈25盞，閉路電視電話的接入。3、公寓設施投資12750萬元。組成如下?？尚行匝芯繄蟾?2公寓單人間內設施118間投資9829萬元，組成見下表。公寓雙人間內設施20間雙人間投資2302萬元,見雙人間設備設置投資明細表。公寓值班室內設施6間值班室及進入一區(qū)全護理老人房間內的設施投資619萬元,見值班室及一級護理設備設施投資明細表。單人間設備設置投資明細表序號項目單位單價（元）數量金額（萬元）備注1鎖把50180592礦泉水熱水器個1018184換氣扇臺1018185彩電臺801894環(huán)保型6浴盆個120181416含龍頭及噴頭7座式馬桶個8018948花崗石洗臉臺套7018826含臉盆及龍頭、吹風9防霧鏡子面10181810住房鏡子面80180941軟床張15018170木板攀枝花厚床墊12電控柜個150181713木制衣柜個2018236實木制品14電視機臺及寫字臺張2018236實木制品15茶幾張501805916軟椅把1023623617寫字椅把801809418窗簾全套80189419床上用品全套10181298真絲棉被、純毛毯20各類燈具盞304721429829每間083萬元可行性研究報告33雙人間設備設置投資明細表序號項目單位單價（元）數量金額（萬元）備注1鎖把50200102礦泉水熱水器個10200204換氣扇臺10200205彩電臺102020環(huán)保型6浴盆個12020240含龍頭及噴頭7座式馬桶個80201608花崗石洗臉臺套7020140含臉盆、龍頭及吹風9防霧鏡子面102002010住房鏡子面80200161軟床張1504060木板攀枝花床墊12電控柜個1504006013木制衣柜個2040080實木制品14電視機臺及寫字臺張2020040實木制品15茶幾張502001016軟椅把104004017寫字椅把802001618窗簾全套802016019床上用品全套104040真絲棉被、純毛毯20各類燈具盞30100302302每間151萬元值班室及一級護理設備設置投資明細表序號項目單位單價（元）數量金額（萬元）備注1鎖把506032礦泉水熱水器個855彩電臺1060601床張535175含進一區(qū)護理人員2電控柜個1003含進一區(qū)護理人員14電視機臺及寫字臺張26127寫字椅把80120018窗簾全套26129床上用品全套8035280含進一區(qū)護理人員20各類燈具盞301含進一區(qū)護理人員69可行性研究報告344、公寓及活動中心附屬設施。投資4714萬元。附屬設備設施投資估算表序號設備名稱單位單價元數量金額萬元1廚房設施16401餐桌套503015012冰柜臺20102013消毒餐具柜臺10202014鍋盆、碗筷、貸架、灶具、吸油煙機25015天燃氣開戶2016鍋爐（02T臺280128017太陽能套12067202休閑娛樂設施53621休閑四人桌椅套30300902音響設施套80108023休閑器具套1203003624老年自動按摩器具套150609025老年健身器材套20122403洗衣房設施65031高溫蒸氣消毒鍋臺250125032洗滌脫水機臺3001303熨板、熨頭設施104老年護理設施4841緊急呼叫系統(tǒng)套20612042輪椅輛80463685衛(wèi)生設施70衛(wèi)生室醫(yī)療器具及藥品60公寓內衛(wèi)生器具106車輛輛5001507辦公設施204714合計可行性研究報告35土地費用及其它費用一、土地費用本項目用地按XX區(qū)公益性用地成本地價計，用地20畝，每畝地價8萬元。需土地費用160萬元。占建設投資的1577。二、其它費用1、勘察設計費包括工程項目前期費用（可行性研究、環(huán)境影響評價等）、勘察設計費及和施工圖概、預算編制費用、施工圖審查費、招標代理費、竣工圖編制費、按工程費用的6計取，為4481萬元；2、建設單位管理費用包括建設期建設單位參于建設管理人員工資福利費、合同公正契約公證費、竣工驗收費等。按工程費用的1計，需747萬元。3、質量監(jiān)測、監(jiān)理費建設單位委托工程質量監(jiān)督及監(jiān)理的費用。按工程費用的2計，需1494萬元。上述3項費用合計6721萬元,占建設投資的662。三、預備費用基本預備費用提取工程費用、其它費用之和的5，為407萬元,用于目前計劃外需建設工程的費用。漲價預備費用按國家規(guī)定暫不提取。預備費用占建設投資的401。四、建設期利息該項目不向商業(yè)銀行貸款,不發(fā)生貸款利息。上述工程費用、土地費用、其它費用、預備費用四項之和可行性研究報告36為建設投資101473萬元。第三節(jié)流動資金估算老年公寓在運行中流動資金需要的較少。約按年經營收入的10估算為15萬元，在投入試運行的第一年5萬元，第二年再增加5萬元，正常運行現(xiàn)增加5萬元。第四節(jié)總投資固定資產投資工程費用土地費用其它費用預備費用746811160006721340701101473萬元建設投資固定資產投資固定資產投資方向調節(jié)稅建設期利息8783700101473萬元總投資建設投資流動資金10147315102973萬元第五節(jié)資金籌措老年公寓為社會公益性質項目，不以營利為目的，因此不可行性研究報告37可能向商業(yè)銀行申請貸款，年需總投資需業(yè)主投資外，更多的需由各級政府及社會的無償投資。計劃總投資102973萬元中,業(yè)主籌32973萬元,自有資金比例在32。申請國家各級政府補助600萬元，社會捐贈籌措100萬元。項目建設第一年需投資460萬元，其中業(yè)主投140萬元，國家補助300萬元，社會捐贈20萬元。項目建設第有求于年需投資345萬元，其中業(yè)主投115萬元，國家補助200萬元，社會捐贈30萬元。項目建設第三年需投資21973萬元，其中業(yè)主投6973萬元，國家補助100萬元，社會捐贈50萬元。可行性研究報告38第八章財務評價第一節(jié)運行費用一、年總成本費用年總成本費用計算是依據XX當前物價水平及企業(yè)人員工資水平的基礎上調整后確定。1、老年人伙食費用公寓內老年人伙食費用公寓滿員有老人158人，每人每天伙食費用按6元計，則年需3460萬元。老年中心伙食費用按每天平均60人到中心娛樂活動，每人每天伙食費用8元計，則年需1752萬元。上述兩項年需伙食物資采購費用5212萬元。2、水電燃料費用水費公寓日耗水約322噸，每噸水費為15元,則年需水費176萬元。公寓年耗水估算項目人數（人）單位耗水（升）日耗水（升）年耗水（噸）住公寓老人158150237086505中心活動老人60251505475公寓服務人員9550475017375其它用水20803合計32150173475可行性研究報告39電費公寓日耗電236度，每度電費03元,則年電費258萬元。天然氣費及燃煤費日耗天然氣10立方米，年耗天然氣3650立方米，每方天然氣12元,年需天然氣費用044萬元鍋爐日耗煤416公斤,年耗煤152噸,每噸煤價為120元,則年燃煤費用為182萬元。合計年水電煤料費用為66萬元。3、工資福利護理人員工資福利費70名護理人員，每人每月工資按500元計，年需費用42萬元。服務人員工資福利費餐飲部、洗衣部、醫(yī)務室、娛樂部服務人員18人，每人每月工資按500元計，年需108萬元。管理技術人員工資福利費餐飲部主廚、醫(yī)務室醫(yī)生、會計出納、公寓主任7人，每人每月平均600元，年需504萬元。上述三項需工資福利費用5784萬元。4、其它材料費用洗滌等衛(wèi)生材料費用年438萬元。4、管理費用按管理人員工資福利費用的50計，年需公寓年耗電估算項目人數（人）單位耗電（度）日耗電（度）年耗電（萬度）住公寓老心活動老人6002120438公寓服務人員95021906935其它用電126459合計2368614可行性研究報告40252萬元。5、折舊攤銷及修理費用本項目屬公益性項目，建設需靠國家及社會捐助資金無償投入，因此在總成本中不提折舊及攤銷費，僅提修理費用維持運轉。年約提固定資產投資中工程費用的10，年提8萬元。上述各項合計組成總成本費用，試運行第一年總成本費用為3815萬元,第二年總成本費用為8111萬元。達設計規(guī)模后總成本費用為13146萬元。其中固定成本1556萬元,可變成本11590萬元。經營成本即等于總成本為13146萬元。二、總成本構成分析老年公寓達預期運行能力后，年總成本需13146萬元。在總成本費用中老年人伙食年開支5212萬元,比例最高達3965老年人護理費用護理人員工資42萬元,占3195服務費用服務人員工資及其它材料費1518萬元,占1155管理費用管理人員工資及管理費756萬元,占575動力燃料年消耗66萬元,占502房屋修理費用8萬元,占609。第二節(jié)年運行收入全護理的老人收費900元/月，半護理的老人收費600元/月，項目達設計能力總成本構成分析表單位萬元伙食費用動力燃料費護理費用服務費用管理費用修理費合計52126604200151875680013146396550231951155575609可行性研究報告41老人能全自立的收費400元/月。達預計規(guī)模后全護理老人46人，年收費4968萬元半護理老人56人,年收費4032萬元自立老人56人,年收費2688萬元。另外老年活動中心，每天平均接待60人，每人每天娛樂活動及伙食收費20元，年收費4380萬元。四項合計收費16068萬元。第三節(jié)財務評價一、財務評價參數1、基準收益率指標值項目屬公益性項目，投入資金有國家社會的無償資金及業(yè)主投入的自有資金，國家及社會投入部分只需獲得社會效益不需得到回報。而業(yè)主投入部分則應獲得必要的收益，因此本項目僅評價自有資金內部收益率。目前銀行存款最高利息（5年定期存款）為年息37,自有資金基準收益率卻定為4,略高于銀行存款利息,保證業(yè)主投入資金獲得高于銀行存款的收益。2、稅收指標老年公寓屬社會公益性項目，應免除營業(yè)稅、附加費、所得稅等各種稅費，以保證老年公寓能正常運轉。3、計算期項目建設期1年,建設試運行期2年,運行期15年,共計項目期18年。二、自有資金投入的回收可行性研究報告421、自有資金投入年收益在附表四XX市老年公寓建設項目預計損益表計算中，其一總成本不含折舊及攤銷費，其二不繳各種稅及費，在上述兩條件的支持下老年公寓年盈余有2922萬元。說明項目可正常運轉，并且保證自有資金的投入可逐年回收。2、自有資金財務內部收益率根據附表五XX市XX區(qū)老年公寓現(xiàn)金流量表自有資金計算。所得自有資金財務內部收益率52,大于確定的基準自有資金收益率4,說明項目自有資金投入收益比銀行存款利息好。3、自有資金財務凈現(xiàn)值當折現(xiàn)率為4時,財務凈現(xiàn)值NPV3143萬元,說明項目在整個運行期18年內獲得4基準收益外,尚可獲得3143萬元的經濟收益，說明自有資金投入可得到回收。4、靜態(tài)投資回收期項目自有資金靜態(tài)投資回收期為136年,雖然時間較長但投入公益事業(yè)可對社會做出貢獻。第四節(jié)不確定性分析一、盈虧平衡分析以達預定規(guī)模年計算達生產能力盈虧平衡點。BEP年固定成本/年銷售收入年可變成本可行性研究報告431556/160681159035由圖及計算可知項目達到預定運行能力的35時項目不虧不盈。項目盈虧平衡點低，說明項目在運行能力方面抗風險能力較高。三、敏感性分析從附表六XX市老年公寓建設項目敏感性分析數據匯總表及敏感性分析圖可知收入及經營成本兩因素單項變化時對內部收益率等指標的影響敏感。而運行能力減少及投資增加對項目的效益影響較不敏感。并且收入及經營成本的影響能力相近,結合盈虧平衡點考慮,項目只要保證投入資金不折舊回收,項目的投入風險較少。可行性研究報告44第九章結論及建議第一節(jié)結論我區(qū)社會人口結構已老齡化，老齡問題已是我區(qū)建設和諧社會的重大社會問題之一，建設老年公寓又是重視和切實加強老齡工作的具體事項。XX市老年公寓在XX區(qū)民政局領導下，在國家各級資金引導下利用社會資金及私營經濟資金籌建的可行性研究報告45以社會福利為主的投資項目，其具有公益性及成本經營相結合的性質。其建設檔次符合XX市XX區(qū)社會經濟水平及老年人的生活特點。其收費標準能使本區(qū)中低收入老人家庭接受。建設及技術方案充分為老年人提供了和藹、溫情、舒服、適用的服務，可操作性強。在政府及社會資金的支持下，業(yè)主投入資金的收益比銀行存款利息好。項目的實施充分的體現(xiàn)了社會的進步，可帶來社會和諧穩(wěn)定。第二