圣燈山-旅游項(xiàng)目項(xiàng)目建議書第八稿-巴濱定稿-20160105-改

圣燈山旅游項(xiàng)目項(xiàng)目建議書第八稿巴濱定稿20160105改目錄1總論2111213142項(xiàng)目概況2編制依據(jù)4結(jié)論4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表5相關(guān)規(guī)劃解析及景區(qū)概況72122相關(guān)規(guī)劃解析7景區(qū)概況93市場(chǎng)分析1333132重慶市避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀133競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)分析1444區(qū)域土地估價(jià)188414243評(píng)估要素及方法188市場(chǎng)交易價(jià)格20本項(xiàng)目土地價(jià)格預(yù)測(cè)2225工程建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容24451525354用地規(guī)模244道路工程245市政設(shè)施255旅游設(shè)施工程26667項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃277投資匡算2777172投資匡算277資金籌措2998效益評(píng)價(jià)3338182直接效益分析（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)）333間接效益分析4339結(jié)論及建議4449192結(jié)論444建議45510附表47101102103104營(yíng)業(yè)收入及稅金表47項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表48土地儲(chǔ)備收益預(yù)測(cè)表24950I巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書1總論11項(xiàng)目概況111項(xiàng)目名稱巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目112項(xiàng)目性質(zhì)新建113項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)巴南區(qū)跳石鎮(zhèn)圣燈山114建設(shè)業(yè)主重慶市巴南公路建設(shè)有限公司115建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容1、用地規(guī)模本項(xiàng)目范圍內(nèi)用地總面積約為238278畝，其中地塊內(nèi)用地16369畝，包括可經(jīng)營(yíng)性用地地塊面積約139695畝，非經(jīng)營(yíng)性用地面積約為23995畝。地塊外用地面積74588畝，其中，道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施用地61588畝（含寬度小于等于65米不計(jì)征地面積的農(nóng)村改建道路占地23083畝），旅游及配套設(shè)施用地130畝。本項(xiàng)目征地面積共215195畝。2、地塊外道路工程本項(xiàng)目地塊外新建及改擴(kuò)建道路545KM，其中新建道路15KM，包括圣登大道A段（路幅寬12M）9KM，圣登大道B段（路幅寬85M）6KM,；改建道路395KM，其中改建磚圣路（圣燈山石嶺山寨段）、磚圣路（磚廠石嶺山寨段）、圣楊路（圣燈山安瀾仁流五通連接路）（路幅寬65M）合計(jì)195KM，改建環(huán)道支路20KM，路幅寬55米。道路配套工程含車行道、路基防護(hù)（護(hù)坡及擋墻）、道路土石方、交通工程等。3、市政基礎(chǔ)設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施主要包括水電氣供應(yīng)設(shè)施，其中電力設(shè)施包括林海變電站電壓110KV，林海開閉所電壓20KV,裝機(jī)容量5100KW,圣燈山開閉2重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書所電壓20KV,裝機(jī)容量5100KW。水利設(shè)施包括林海供水站和圣燈山供水站，供水規(guī)模分別按2175立方米/天和1450立方米/天考慮。新建燃?xì)夤艿揽山蝇F(xiàn)狀市政管網(wǎng)，將燃?xì)庖腠?xiàng)目地塊內(nèi)，圣燈山燃?xì)夤艿揽紤]為5KM，林海燃?xì)夤艿揽紤]為7KM。新建林海片區(qū)和圣燈山A區(qū)污水處理廠，污水處理量按林海片區(qū)和圣燈山片區(qū)供水量的80考慮，分別為1740立方米/天和1160立方米/天；新建陳家污水處理廠和石林污水處理廠，按處理量480立方米/天考慮。4、旅游設(shè)施及配套設(shè)施旅游設(shè)施建設(shè)包括，圣燈山國(guó)家森林公園旅游及安全設(shè)施的完善及新增，步游道建設(shè)；深溝子峽谷新增步游道、探險(xiǎn)步游道等安全設(shè)施；4000畝茶山整體包裝，水體項(xiàng)目的綜合開發(fā)等。配套設(shè)施包括，新建跳石游客接待中心、停車場(chǎng)、游客接待站及旅游公廁等。另新建社會(huì)停車場(chǎng)，其中，林海片區(qū)停車場(chǎng)1萬平方米，石林片區(qū)停車場(chǎng)1萬平方米。116實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施周期為5年，其中征地整治期4年（第1年第4年），土地出讓期4年（第2年第5年）。117項(xiàng)目投資本項(xiàng)目匡算總投資為1983億元，其中非經(jīng)營(yíng)性用地工程及征地費(fèi)用為961億元，可經(jīng)營(yíng)性用地征地費(fèi)用為717億元，建設(shè)期利息為305億元。118經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的直接經(jīng)濟(jì)效益分析指標(biāo)不滿足基本財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，項(xiàng)目總體盈利能力和償債能力差，不能夠抵付項(xiàng)目的建設(shè)投資，項(xiàng)目?jī)H依托土地出讓收入和景區(qū)直接經(jīng)營(yíng)收入不能達(dá)到還債、盈利的目標(biāo)，因此需要政府提供3重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書一定的資源支持。12編制依據(jù)1中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；2中華人民共和國(guó)土地管理法；3中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法；4中共重慶市委、重慶市人民政府關(guān)于科學(xué)劃分功能區(qū)域、加快建設(shè)五大功能區(qū)的意見（渝委發(fā)201314號(hào)）；5重慶市征地補(bǔ)償安置辦法（重慶市人民政府令第55號(hào)）；6重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)做好征地補(bǔ)償安置工作的通知（渝府發(fā)200567號(hào)）；7重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法；8重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20072020年）；9業(yè)主提供的其它資料。13結(jié)論圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目是巴南區(qū)“十二五”旅游專項(xiàng)規(guī)劃中“十大項(xiàng)目工程”之一。項(xiàng)目區(qū)域位于巴南區(qū)西南部，距區(qū)政府所在地34公里，距重慶市中心52公里，東連接龍鎮(zhèn)，南與綦江縣接壤，西靠安瀾鎮(zhèn)、一品鎮(zhèn)，北以南彭鎮(zhèn)、界石鎮(zhèn)為鄰，是巴南區(qū)西南面的重要門戶，地理區(qū)位條件優(yōu)越。本項(xiàng)目范圍內(nèi)用地總面積約為238278畝，其中地塊內(nèi)用地16369畝，包括可經(jīng)營(yíng)性用地地塊面積約139695畝，非經(jīng)營(yíng)性用地面積約為23995畝。地塊外用地面積74588畝，其中，道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施用地61588畝（含寬度小于等于65米不計(jì)征地面積的農(nóng)村改建道路23083畝），旅游及配套設(shè)施用地130畝。本項(xiàng)目征地面積共215195畝。4重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書本項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容包括，地塊外道路工程約545KM（其中新建15KM，改建395KM）；地塊內(nèi)道路工程538KM，供電、供水、供氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施工程，以及旅游設(shè)施及旅游配套設(shè)施工程。本項(xiàng)目匡算總投資為1983億元，其中非經(jīng)營(yíng)性用地工程及征地費(fèi)用為961億元，可經(jīng)營(yíng)性用地征地費(fèi)用為717億元，建設(shè)期利息為305億元。項(xiàng)目的直接經(jīng)濟(jì)效益分析指標(biāo)不滿足基本財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，項(xiàng)目總體盈利能力和償債能力差，不能夠抵付項(xiàng)目的建設(shè)投資，項(xiàng)目?jī)H依托土地出讓收入和景區(qū)直接經(jīng)營(yíng)收不能達(dá)到還債、盈利的目標(biāo)，因此需要政府提供一定的資源支持。項(xiàng)目的建設(shè)有利于提高整個(gè)景區(qū)的游覽容量及質(zhì)量，對(duì)于帶動(dòng)巴南區(qū)旅游業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源開發(fā)和旅游產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展具有重要的意義。14主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表如下。表12主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表5重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書6重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書2相關(guān)規(guī)劃解析及景區(qū)概況21相關(guān)規(guī)劃解析211重慶市巴南區(qū)旅游專項(xiàng)規(guī)劃（20142030年）根據(jù)規(guī)劃，巴南區(qū)旅游空間結(jié)構(gòu)分為“一城三帶”，即二環(huán)以內(nèi)的“生態(tài)現(xiàn)代”的魅力山水國(guó)際休閑旅游城、濱江山水休閑城市展示帶、東部溫泉健康休閑體驗(yàn)帶、南部高山避暑休閑度假帶。通過“一城三帶”的天然優(yōu)勢(shì)，積極打造休閑度假、鄉(xiāng)村旅游、文化體驗(yàn)和健康體驗(yàn)四大板塊，構(gòu)筑符合巴南區(qū)情和特色的旅游天堂。圣燈山旅游度假區(qū)屬于“一城三帶”中的南部高山避暑休閑度假帶，根據(jù)其資源特色，應(yīng)重點(diǎn)打造生態(tài)山地、生態(tài)湖泊、生態(tài)森林、生態(tài)鄉(xiāng)村、生態(tài)溫泉和生態(tài)濕地等旅游休閑產(chǎn)品。圣燈山位于巴南區(qū)跳石鎮(zhèn)，圣燈山海拔1064米，且跳石鎮(zhèn)屬于市級(jí)景區(qū)，并且屬于近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，為適宜開發(fā)避暑休閑地產(chǎn)的區(qū)域。212巴南區(qū)人民政府關(guān)于加快旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見（巴南委發(fā)201417號(hào)）根據(jù)意見，巴南區(qū)在旅游休閑產(chǎn)業(yè)方面要建設(shè)十大生態(tài)旅游休閑度假區(qū)，并推動(dòng)吃、住、行、游、購(gòu)、娛、養(yǎng)、智等旅游休閑要素和溫泉養(yǎng)生、鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)養(yǎng)心、都市旅游、文化旅游等融合發(fā)展。主要實(shí)施方式包括建設(shè)A級(jí)旅游景區(qū)、建設(shè)生態(tài)休閑度假中心、建設(shè)都市旅游區(qū)、旅游星級(jí)酒店及休閑農(nóng)家樂等。圣燈山佛影峽避暑休閑度假區(qū)為意見明確提出要建設(shè)的十大生態(tài)旅游休閑度假區(qū)之一，重點(diǎn)突出清涼、休閑的主題，建設(shè)市級(jí)景區(qū)、避暑休閑型度假區(qū)，其建設(shè)內(nèi)涵符合發(fā)展相關(guān)避暑休閑地產(chǎn)的需要。7重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書213重慶市避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃（20142020年）避暑休閑地產(chǎn)特指海拔在8001500米，夏季氣候適宜、居住環(huán)境舒適，依托現(xiàn)有場(chǎng)鎮(zhèn)或旅游景區(qū)開發(fā)具有避暑休閑居住功能的商品住宅。根據(jù)規(guī)劃，為統(tǒng)籌資源配置和形成產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模，將在三大適宜開發(fā)區(qū)域的46個(gè)片區(qū)中，確定20個(gè)片區(qū)作為重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，規(guī)劃累計(jì)新增避暑休閑地產(chǎn)57萬套，總建筑面積3000萬平方米（住宅2850萬平方米，配套設(shè)施150萬平方米）。其中雙寨山圣燈山片區(qū)是重慶主城唯一打造避暑休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域。規(guī)劃旅游建設(shè)用地指標(biāo)為125公頃，建設(shè)總量100萬平方米。214巴南區(qū)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃（20132020年）該規(guī)劃將巴南區(qū)鄉(xiāng)村旅游劃分為了城郊休閑鄉(xiāng)村旅游區(qū)、生態(tài)養(yǎng)生鄉(xiāng)村旅游區(qū)、山水度假鄉(xiāng)村旅游區(qū)以及喀斯特民俗鄉(xiāng)村旅游區(qū)四個(gè)功能分區(qū)。圣燈山屬于生態(tài)養(yǎng)生鄉(xiāng)村旅游區(qū)，借助已有品牌形象所產(chǎn)生的效應(yīng)，抓住生態(tài)養(yǎng)生這個(gè)鮮明主題，打造出具有巴南特色的生態(tài)養(yǎng)生旅游品牌，從推動(dòng)景區(qū)知名度提升，為發(fā)展避暑休閑地產(chǎn)創(chuàng)造良好條件。215巴南區(qū)生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)心產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃該規(guī)劃總體定位為全國(guó)知名的養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)心勝地、國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，通過建設(shè)生態(tài)三養(yǎng)特色小鎮(zhèn)、生態(tài)三養(yǎng)美麗鄉(xiāng)村、生態(tài)三養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)三養(yǎng)旅游景區(qū)等方式強(qiáng)化巴南區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)心勝地建設(shè)。圣燈山發(fā)展生態(tài)三養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，最大的優(yōu)勢(shì)在于優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境。景區(qū)山水環(huán)抱，自然生態(tài)基底良好，資源豐富，涵蓋山、水（河、湖、溪、瀑、谷）、林、泉、洞、島等多種類型，作為優(yōu)良的生態(tài)本底，為圣燈山發(fā)展生態(tài)三養(yǎng)產(chǎn)業(yè)提供了極好的物質(zhì)環(huán)境基礎(chǔ)，也為養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)心相關(guān)地產(chǎn)發(fā)展帶來機(jī)遇。8重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書22景區(qū)概況221地理區(qū)位與交通圣燈山組團(tuán)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)跳石鎮(zhèn)位于巴南區(qū)西南部、重慶外環(huán)高速公路邊緣，緊鄰江南新城。鎮(zhèn)政府駐地離渝黔高速、渝湘高速出口均為11公里。距區(qū)政府駐地34公里，處于重慶市“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”、巴南區(qū)二環(huán)經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃區(qū)。圣燈山組團(tuán)規(guī)劃擬開發(fā)區(qū)域圍繞圣燈山森林公園布局，并且緊鄰跳石鎮(zhèn)石廟場(chǎng)鎮(zhèn)，基礎(chǔ)配套設(shè)施較為完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)尤為明顯。圖24地理位置位圖222資源基礎(chǔ)圣燈山海拔1064米，四周懸崖峭壁、陡峭險(xiǎn)峻，山上怪石林立、千姿百態(tài)。圣燈山是天然的動(dòng)植物大觀園，山上森林茂密，植物種類繁多，有松科、杉科等120余種，在成片的亞熱帶原生植被中，有樹齡300400年的楠木、古松，有珍稀樹種穗花杉，有樹齡500多年的古銀杏等。同時(shí)林中有多種野生動(dòng)物棲息繁衍，有斑鳩、竹雞、野雞、杜鵑、啄木鳥、豪豬、狐貍、松鼠、山羊、野豬、野兔等，還有世界上稀有的被列為國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的珍貴動(dòng)物獐子。圣燈山山腳下不遠(yuǎn)處的灘子口水庫(kù)，壩長(zhǎng)116米，壩高33米，雄偉9重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書壯觀。寬闊的湖面青山環(huán)抱，綠水青山渾然一體。白鷺、蒼鷺常年棲息湖邊松林，為湖區(qū)一景。圣燈山組團(tuán)所在的跳石鎮(zhèn)，避暑休閑地產(chǎn)可供開發(fā)區(qū)域規(guī)模為106875畝，約占全鎮(zhèn)行政區(qū)劃面積的837，并且可供開發(fā)區(qū)域破碎化程度低，多集中連片分布。223景區(qū)發(fā)展思路圣燈山組團(tuán)避暑休閑地產(chǎn)以跳石鎮(zhèn)老場(chǎng)鎮(zhèn)和圣燈山森林公園基礎(chǔ)設(shè)施為配套支撐，以圣燈山森林公園優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境為吸引，開發(fā)具有避暑休閑、農(nóng)家樂娛樂、養(yǎng)老養(yǎng)生等功能的避暑休閑地產(chǎn)。對(duì)整個(gè)巴南區(qū)避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展起到核心帶動(dòng)作用。224度假地產(chǎn)規(guī)劃圣燈山片區(qū)居住用地容積率不大于08535，建筑密度控制在2535之間，建筑限高為20米，地塊綠地率大于35。圣燈山片區(qū)由圣燈山片區(qū)和林海片區(qū)組成，圣燈山組團(tuán)位于圣燈山森林公園西側(cè)及北側(cè)，規(guī)劃功能以居住為主，避暑地產(chǎn)用地面積為1788公頃。林海片區(qū)由位于林基槽水庫(kù)東側(cè)的一號(hào)組團(tuán)、位于鳳凰壩水庫(kù)東西兩側(cè)的二號(hào)組團(tuán)、位于石嶺山寨景區(qū)西側(cè)三號(hào)組團(tuán)組成，規(guī)劃功能以居住為主，避暑地產(chǎn)用地面積5337公頃。綜上，圣燈山片區(qū)的避暑地產(chǎn)用地總面積為7125公頃，約1069畝。10重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書圖22圣燈山片區(qū)規(guī)劃圖225人口規(guī)模測(cè)算片區(qū)的人口規(guī)?？苫陂_發(fā)強(qiáng)度控制，按照容積率法進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算公式如下人口規(guī)模地塊面積容積率/戶均建筑面積每戶人數(shù)圣燈山片區(qū)和林海片區(qū)新增居住用地面積為7125公頃（約106875畝），測(cè)算可建居住建筑面積為562萬平方米，戶均建筑面積50平方米，每戶按照2人計(jì)算，則圣燈山片區(qū)和林海片區(qū)人口規(guī)模為225萬人。另圣燈山和林海現(xiàn)居住人口規(guī)模為059萬人，每年69月避暑常住人口按最高峰值測(cè)算095萬人，故圣燈山片區(qū)及林海片區(qū)規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模為284萬人。小城鎮(zhèn)修編3282畝，測(cè)算可建居住建筑面積為2329萬平方米，戶11重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書均建筑面積50平方米，每戶按2人計(jì)算，則小城鎮(zhèn)修編人口規(guī)模為093萬人。12重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書3市場(chǎng)分析31重慶市避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀311發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)13重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書1、規(guī)劃滯后，存在無序、過度開發(fā)問題。由于相關(guān)規(guī)劃滯后，部分區(qū)域開發(fā)建設(shè)缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，存在無序開發(fā)和過度開發(fā)的問題。2、發(fā)展不均衡，存在分布過度集中問題。我市已開發(fā)的避暑休閑地產(chǎn)主要集中在武隆仙女山、石柱黃水和萬盛黑山谷三地，三地已竣工項(xiàng)目約占全市75，發(fā)展不均衡。3、配套不足，存在居住品質(zhì)有待提高問題。部分已開發(fā)區(qū)域的交通、供水、污水垃圾處理等基礎(chǔ)配套以及醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)配套不足，居住品質(zhì)有待提高。圣燈山應(yīng)靠后發(fā)優(yōu)勢(shì)能夠在規(guī)劃、基礎(chǔ)配套等方面汲取我市其他片區(qū)避暑休閑地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的種種問題，為我市的避暑休閑地產(chǎn)增添新的亮點(diǎn)。32競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)分析321武隆仙女山1、景區(qū)概況武隆仙女山國(guó)家森林公園是重慶十佳旅游景點(diǎn)，是國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景區(qū)，地屬武陵山脈，位于重慶市武隆縣境烏江北岸，渝涪高速公路、涪武高等級(jí)公路貫通武隆，全程180公里，可從渝湘高速，由重慶巴南界石，途徑14重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書南川，直達(dá)武隆，全程高速139KM，由重慶市區(qū)駕車1小時(shí)半即可到達(dá)武隆縣城。仙女山海拔2033米，擁有森林33萬畝，天然草原10萬畝，夏季平均氣溫24度。2、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)國(guó)家5A級(jí)景區(qū)、海拔高、夏季氣溫較低，適宜發(fā)展休閑避暑地產(chǎn)。劣勢(shì)相對(duì)圣燈山距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)配套條件相對(duì)落后，經(jīng)過多年開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目較多，居住環(huán)境條件受到一定影響。322豐都南天湖1、景區(qū)概況南天湖景區(qū)位于豐都東南45公里，與武隆的仙女山相毗連，占地面積100平方公里，海拔高度15002100米，年平均氣溫92攝氏度，最高溫度295攝氏度，最低溫度零下7攝氏度，每年有34個(gè)月積雪期，景區(qū)自然植被十分豐富，有人工林5280公頃，竹林1380公頃，天然次生常綠闊葉林900公頃，草坪1760公頃，林木總畜積量285萬立方米。2、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)海拔高、夏季氣溫較低，適宜發(fā)展休閑避暑地產(chǎn)。劣勢(shì)相對(duì)圣燈山距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)配套條件相對(duì)落后。323石柱黃水1、景區(qū)概況石柱黃水森林公園位于重慶石柱土家族自治縣境內(nèi)，屬國(guó)家級(jí)森林公園，是重慶市國(guó)家級(jí)森林公園中區(qū)域面積最大，唯一的土家少數(shù)民族旅游風(fēng)景區(qū)。黃水森林公園座落在縣城東北部七耀山山原上，處于長(zhǎng)江三峽黃金旅游線上，東西長(zhǎng)12公里，南北寬7公里，平均海拔1500米，最高峰1934米，可游面積6000公頃。公園內(nèi)海拔高低懸殊，垂直氣候差異大，15重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書年平均氣溫12LC，夏季氣候涼爽，7月份公園所在地海拔1600米處，月平均氣溫20C，比縣城低8C，最適宜夏季避暑、療養(yǎng)。2、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)自然條件優(yōu)越，景色秀美，海拔高、夏季氣溫較低，適宜發(fā)展休閑避暑地產(chǎn)。劣勢(shì)相對(duì)圣燈山距離主城區(qū)較遠(yuǎn)。324北碚縉云山1、景區(qū)概況縉云山位于重慶市北碚區(qū)，距重慶市中心35公里，為國(guó)家級(jí)自然風(fēng)景名勝區(qū)。縉云山總占地面積76平方千米，海拔350米951米?？N云山林內(nèi)最高月平均氣溫（八月）245，最低月平均氣溫（二月）37；林外空曠地最高月均氣溫258，最低月平均氣溫33?？N云山森林覆蓋率達(dá)966。保護(hù)區(qū)內(nèi)有大面積的常綠闊葉林。2、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)交通便利，離主城區(qū)近。劣勢(shì)海拔相對(duì)較低，并不特別適宜發(fā)展避暑休閑地產(chǎn)。此外景區(qū)維護(hù)管理較弱，景觀品質(zhì)受到一定影響。325江北鐵山坪1、景區(qū)概況鐵山坪森林公園是重慶近郊的主要天然公園之一，國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。該山地理位置優(yōu)越，距市中心20公里。是重慶近郊主要天然公園之一和主城區(qū)東部的一道綠色屏障，坪上有18萬畝森林，是重慶近郊區(qū)天然的氧吧。公園面積1493平方公里，最高海拔5839米，森林覆蓋率90以上。2、優(yōu)劣勢(shì)分析16重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書優(yōu)勢(shì)交通便利，離主城區(qū)近。劣勢(shì)海拔相對(duì)較低，并不特別適宜發(fā)展避暑休閑地產(chǎn)。326沙坪壩歌樂山1、景區(qū)概況歌樂山森林公園位于重慶市沙坪壩區(qū)，距市中心16公里。總面積5000畝，最高海拔728米。歌樂山以抗戰(zhàn)時(shí)期的陪都遺跡和白公館、渣滓洞監(jiān)獄而聞名，特別是隨著長(zhǎng)篇小說紅巖在全國(guó)范圍內(nèi)的廣泛流傳。歌樂山主要屬喀斯特地貌，石灰?guī)r地質(zhì)活躍，有歌樂山森林公園，重慶歌樂山烈士陵園。2、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)交通便利，離主城區(qū)近。劣勢(shì)海拔相對(duì)較低，并不特別適宜發(fā)展避暑休閑地產(chǎn)。人文景觀相對(duì)突出，自然景觀品質(zhì)相對(duì)一般。327綜合評(píng)價(jià)1、優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)圣燈山所在跳石鎮(zhèn)位于巴南區(qū)東南部，離主城區(qū)近約50分鐘車程，相對(duì)于武隆仙女山、豐都南天湖、石柱黃水等區(qū)縣度假區(qū)具有較為明顯的交通優(yōu)勢(shì)。圣燈山海拔1064米，比北部縉云山、江北鐵山坪、沙坪壩歌樂山等主城近郊景區(qū)的海報(bào)都要高，夏季氣候更為涼爽，適宜發(fā)展避暑休閑地產(chǎn)。2、劣勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈我市已開發(fā)的避暑休閑地產(chǎn)主要集中在武隆仙女山、石柱黃水和萬盛黑山谷三地，三地已竣工項(xiàng)目約占全市75。且仙女山、石柱黃水、萬盛黑山谷景區(qū)知名度較高，進(jìn)行旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)較早，圣燈山景區(qū)作為后來者應(yīng)加大宣傳力度，提高景區(qū)知名度。17重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書4區(qū)域土地估價(jià)41評(píng)估要素及方法411擬儲(chǔ)備宗地條件分析要素1、地理位置2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀3、區(qū)域范圍4、區(qū)域因素及個(gè)別因素412評(píng)估方法1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法目前重慶市已經(jīng)公布了的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及修正體系，因此可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。由于重慶市現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是2002年公布實(shí)施的，近年來未對(duì)其進(jìn)行重新更新，只是對(duì)土地級(jí)別作了相應(yīng)的調(diào)整，因此基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算的宗地地價(jià)可能會(huì)與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，不能真實(shí)反映宗地現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)值水平。另外因?yàn)槟壳鞍湍蠀^(qū)及主城其他同一供需圈內(nèi)相同用途的土地成交案例易于收集，因此可采用市場(chǎng)比較法測(cè)算出在不同設(shè)定規(guī)劃條件下的宗地價(jià)，尋求市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果與相同設(shè)定規(guī)劃條件下的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算結(jié)果的差異系數(shù)規(guī)律，最終確定兩種方法測(cè)算結(jié)果的線性關(guān)系，從而測(cè)算出規(guī)劃區(qū)域內(nèi)土地的價(jià)值。重慶市人民政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)制定了具體的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)不同土地用途和級(jí)別，根據(jù)其現(xiàn)有收益水平測(cè)算的土地平均價(jià)格。在調(diào)查估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)上，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行成熟度、區(qū)域和個(gè)別因素、容積率、年限以及基準(zhǔn)日等項(xiàng)修正，推算估價(jià)對(duì)象的地價(jià)。重慶市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)容重慶市基準(zhǔn)地價(jià)包括兩個(gè)方面，一是基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格體系將城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途進(jìn)行測(cè)算，得出分級(jí)別、分用途（分18重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書為商業(yè)、住宅、工業(yè)）的區(qū)域平均價(jià)格，從而構(gòu)成了基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格體系。二是基準(zhǔn)地價(jià)修正體系主要包括土地使用年限修正體系、容積率修正體系、地價(jià)指數(shù)修正體系、區(qū)域及個(gè)別因素修正體系、土地使用權(quán)類型修正體系、土地成熟度修正體系?；竟絾挝幻娣e地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)1成熟度修正系數(shù)（區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）容積率修正系數(shù)年限修正系數(shù)基準(zhǔn)日修正系數(shù)。2、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或價(jià)值相同的宗地買賣案例與待估宗地之間加以對(duì)照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正，求取待估宗地在評(píng)估期日地價(jià)的方法。3、本項(xiàng)目評(píng)估方法因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所采用的（渝府200279號(hào)）重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知和（渝國(guó)土房管發(fā)2002486號(hào)）重慶市國(guó)有土地使用權(quán)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則的通知是重慶市2002年公布實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)和體系。而市場(chǎng)比較法是將規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的宗地與相同用途、相同規(guī)劃條件前提下的同一供需圈內(nèi)的，目前市場(chǎng)已經(jīng)成交的交易案例進(jìn)行對(duì)比修正后測(cè)算出的土地價(jià)值，因此該方法更能反映當(dāng)前以及未來的土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，客觀反應(yīng)宗地市場(chǎng)價(jià)值的一種方法。因此，本次測(cè)算將采用市場(chǎng)比較法測(cè)算規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可出讓土地的價(jià)值。19重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書42市場(chǎng)交易價(jià)格421重慶市旅游地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀重慶是一個(gè)旅游資源極其豐富的城市，有山、有水、有溫泉及人文古跡，據(jù)此打造的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)獨(dú)樹一幟。報(bào)告重點(diǎn)選取涉及歌樂山、仙女山、黑山谷、黃水的10個(gè)旅游地產(chǎn)樓盤進(jìn)行分析，根據(jù)新浪樂居最新數(shù)據(jù)（截止2015年11月），平均銷售價(jià)格為6430元/M2。本項(xiàng)目為巴南區(qū)休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，與以下項(xiàng)目具有較大的可比性，本項(xiàng)目旅游地產(chǎn)銷售價(jià)格約在4000元/平方米左右。表512015年重慶市旅游地產(chǎn)價(jià)格情況表?yè)?jù)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)土地供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，2014年至2015年，武隆仙女山景區(qū)、石柱黃水、萬盛黑山谷、江津四面山休閑旅游景區(qū)共成交商住用地1220重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書宗，平均土地單價(jià)4853萬元/畝，平均樓面價(jià)格5925元/M2。表522014年2015年重慶市知名景區(qū)旅游休閑房產(chǎn)成交商住用地及居住用地情況表21重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書423土地價(jià)格變化趨勢(shì)分析（1）總體趨勢(shì)作為山地城市，從重慶市內(nèi)部來看，土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性比一般城市明顯，這客觀上決定了土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡，而拆遷成本進(jìn)一步加大，導(dǎo)致存量土地的可供應(yīng)量日益減少。在用地需求快速增長(zhǎng)的情況下，土地供需矛盾將會(huì)進(jìn)一步加劇，特別是在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的主城區(qū)，土地供需矛盾尤為突出。根據(jù)重慶市以及全國(guó)的歷年地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，地價(jià)水平的變化在總體上與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展是同步的。近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)，重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升，增速放緩的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資和需求較為平穩(wěn)，加上土地市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制和地價(jià)形成機(jī)制的不斷成熟，預(yù)計(jì)今后35年內(nèi)重慶市地價(jià)水平將保持現(xiàn)狀或相對(duì)下降。（2）宏觀政策近年來國(guó)家宏觀調(diào)控持續(xù)力度，在土地供應(yīng)量總體保持不變的前提下，將會(huì)嚴(yán)格限制土地需求的過快增長(zhǎng)。今后幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)，預(yù)計(jì)限購(gòu)、限價(jià)等行政性政策將不會(huì)放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等長(zhǎng)效機(jī)制建立也有可能落到實(shí)處。而貨幣政策，在今后幾年可能繼續(xù)微調(diào)，調(diào)控壓力或有所緩解。43本項(xiàng)目土地價(jià)格預(yù)測(cè)431土地價(jià)格水平預(yù)測(cè)由于受到近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的影響，巴南區(qū)土地市場(chǎng)也日漸低迷。在土地供應(yīng)方面，地方政府逐步增強(qiáng)了土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度，嚴(yán)格執(zhí)行土地供應(yīng)計(jì)劃，基本能滿足于各類市場(chǎng)對(duì)土地的需求。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，開發(fā)速度放緩，從而導(dǎo)致土地價(jià)格有下落的趨勢(shì)。22重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書在各種影響土地價(jià)值的因素中，處在同一區(qū)域內(nèi)，個(gè)別因素基本一致的前提下，土地的利用強(qiáng)度、用途是對(duì)土地價(jià)值影響最為敏感的兩個(gè)重要因素。本項(xiàng)目范圍內(nèi)用地性質(zhì)以居住和商業(yè)用地為主，考慮到土地的利用強(qiáng)度不同，其價(jià)格也存在一定差異。432土地價(jià)格預(yù)測(cè)參考重慶旅游地產(chǎn)居住用地樓面地價(jià)在214110668元/M2之間，本項(xiàng)目地處巴南區(qū)，較其余景區(qū)距主城區(qū)近，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，樓面地價(jià)按高限考慮，考慮為1000元/平方米左右，用地價(jià)格暫按巴南區(qū)商住用房平均樓面地價(jià)反向測(cè)算。根據(jù)重慶市巴南區(qū)避暑休閑地產(chǎn)控制性詳細(xì)規(guī)劃本項(xiàng)目容積率按08535考慮。表52項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性用地出讓價(jià)格預(yù)測(cè)表土地估價(jià)預(yù)測(cè)結(jié)果商業(yè)居住用地，綜合容積率08535，預(yù)測(cè)土地出讓單價(jià)為57萬元/畝。23重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書5工程建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容51用地規(guī)模本項(xiàng)目范圍內(nèi)用地總面積約為238278畝，其中地塊內(nèi)用地163690畝，包括可經(jīng)營(yíng)性用地地塊面積約139695畝，非經(jīng)營(yíng)性用地面積約為23995畝。地塊外用地面積74588畝，其中，道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施用地61588畝（含寬度小于等于65米不計(jì)征地面積的農(nóng)村改建道路23083畝），旅游及配套設(shè)施用地130畝。表51用地規(guī)模測(cè)算表24重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書52道路工程521地塊外道路工程本項(xiàng)目地塊外新建及改擴(kuò)建道路545KM，其中新建道路15KM，包括圣登大道A段（路幅寬12M）9KM，圣登大道B段（路幅寬85M）6KM,；改建道路395KM，其中改建磚圣路（圣燈山石嶺山寨段）、磚圣路（磚廠石嶺山寨段）、圣楊路（圣燈山安瀾仁流五通連接路）（路幅寬65M）合計(jì)195KM，改建環(huán)道支路20KM，路幅寬55米。道路配套工程含車行道、路基防護(hù)（護(hù)坡及擋墻）、道路土石方、交通工程等。53市政設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施主要包括水電氣供應(yīng)設(shè)施，其中電力設(shè)施包括林海變電站電壓110KV，林海開閉所電壓20KV,裝機(jī)容量5100KW，圣燈山開閉所電壓20KV,裝機(jī)容量5100KW。水利設(shè)施包括林海供水站和圣燈山供水25重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書站，供水規(guī)模分別按2175立方米/天和1450立方米/天考慮。新建燃?xì)夤艿揽山蝇F(xiàn)狀市政管網(wǎng)，將燃?xì)庖腠?xiàng)目地塊內(nèi)，圣燈山燃?xì)夤艿揽紤]為5KM，林海燃?xì)夤艿揽紤]為7KM。新建林海片區(qū)和圣燈山A區(qū)污水處理廠，污水處理量按林海片區(qū)和圣燈山片區(qū)供水量的80考慮，分別為1740立方米/天和1160立方米/天，新建陳家污水處理廠和石林污水處理廠，按處理量480立方米/天考慮。54旅游設(shè)施工程旅游設(shè)施建設(shè)包括，圣燈山國(guó)家森林公園旅游及安全設(shè)施的完善及新增，步游道建設(shè)；深溝子峽谷新增步游道、探險(xiǎn)步游道等安全設(shè)施；4000畝茶山整體包裝，水體項(xiàng)目的綜合開發(fā)等。配套設(shè)施包括，新建跳石游客接待中心、停車場(chǎng)、游客接待站及旅游公廁等。另新建社會(huì)停車場(chǎng)，其中，林海片區(qū)停車場(chǎng)1萬平方米，石林片區(qū)停車場(chǎng)1萬平方米。26重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書6項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目主要任務(wù)為土地整治、道路工程建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和景區(qū)設(shè)施建設(shè)，為保證及時(shí)完成土地收儲(chǔ)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)，項(xiàng)目可采用同步建設(shè)模式安排施工順序及進(jìn)度。項(xiàng)目實(shí)施周期為5年，其中征地整治期4年（第1年第4年），土地出讓期4年（第2年第5年）。7投資匡算71投資匡算711匡算范圍本項(xiàng)目投資估算范圍包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用、建設(shè)期貸款利息等。712匡算依據(jù)1、同類型工程項(xiàng)目的相關(guān)材料；2、業(yè)主提供的其他相關(guān)材料。713匡算說明1、征地拆遷費(fèi)用征地拆遷費(fèi)用分為地塊內(nèi)可經(jīng)營(yíng)性用地和非經(jīng)營(yíng)性用地、地塊外非經(jīng)營(yíng)性用地征地成本測(cè)算，市政基礎(chǔ)設(shè)施用地征地成本測(cè)算，其中地塊內(nèi)可經(jīng)營(yíng)性用地征地成本單價(jià)5133萬元/畝，地塊內(nèi)非經(jīng)營(yíng)性用地征地成本單價(jià)3619萬元/畝；地塊外非經(jīng)營(yíng)性用地征地成本單價(jià)3730萬元/畝。2、工程費(fèi)用（1）新建市政道路建安費(fèi)用道路含車行道、路基防護(hù)（護(hù)坡及擋墻）、透水磚人行道（含路緣石）、27重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書道路土石方、給排水工程、綜合管網(wǎng)、照明工程、景觀及綠化、交通工程等。單價(jià)指標(biāo)按12米路幅寬1636萬元/公里考慮，85米路幅寬1159萬元/公里考慮，55米65米路幅寬按273萬元/公里考慮。（2）其他建筑工程建安費(fèi)用停車場(chǎng)建安費(fèi)用按200元/平方米匡算。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括變電站工程、供水站工程、燃?xì)夤艿拦こ?、污水處理廠工程。工程規(guī)模按服務(wù)人口規(guī)模測(cè)算，單價(jià)指標(biāo)按提供的水電氣容量測(cè)算。景區(qū)建筑包括，游客接待中心，游客接待站，旅游公廁等，建設(shè)規(guī)模根據(jù)預(yù)估的游客量測(cè)算。3、前期工作費(fèi)用建設(shè)單位管理費(fèi)按建安工程的2匡算，其他前期工作費(fèi)用按建安工程費(fèi)用的8匡算。4、預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)按新建工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用的12計(jì)算5、建設(shè)期利息本項(xiàng)目靜態(tài)投資考慮全額銀行貸款，利率按8計(jì)。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)每年根據(jù)資金流出和資金流入的缺口或節(jié)余來安排需要借入的銀行貸款或需要償還的銀行貸款，建設(shè)期及土地出讓期結(jié)束仍不能實(shí)現(xiàn)資金收支平衡，體現(xiàn)為本項(xiàng)目資金缺口。714匡算結(jié)果本項(xiàng)目匡算總投資為1983億元，其中非經(jīng)營(yíng)性用地工程及征地費(fèi)用為961億元，可經(jīng)營(yíng)性用地征地費(fèi)用為717億元，建設(shè)期利息為305億元。項(xiàng)目匡算結(jié)果詳見表72項(xiàng)目投資匡算表。28重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書72資金籌措項(xiàng)目靜態(tài)總投資約1678億元，靜態(tài)投資考慮全額銀行貸款。29重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書表72巴南區(qū)圣燈山項(xiàng)目投資匡算表30重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書31重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書32重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書8效益評(píng)價(jià)81直接效益分析（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)）811評(píng)價(jià)依據(jù)、原則和方法1、評(píng)價(jià)依據(jù)（1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)為依據(jù)；（2）成本、效益等方面的財(cái)務(wù)測(cè)算，按財(cái)政部頒發(fā)的企業(yè)財(cái)務(wù)通則和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)；（3）本項(xiàng)目稅金測(cè)算，按國(guó)家頒發(fā)的稅種、稅目及相關(guān)規(guī)定為依據(jù)。（4）項(xiàng)目業(yè)主提供的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。2、評(píng)價(jià)原則（1）遵循動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結(jié)合的原則；（2）遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則；（3）計(jì)算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。812基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算1、項(xiàng)目建設(shè)期5年2、項(xiàng)目計(jì)算期20年（含建設(shè)期）3、基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委和建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）以及同行業(yè)有關(guān)數(shù)據(jù)，景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率一般為1012。但考慮到本項(xiàng)目具有旅游資源開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)雙重性，因此本項(xiàng)目上基準(zhǔn)收益率設(shè)定為8。33重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書4、稅金及附加（1）營(yíng)業(yè)稅綜合稅率55（含城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加）5、鋪底流動(dòng)資金因本項(xiàng)目為景區(qū)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，不涉及原材料購(gòu)買等大宗支出，鋪底流動(dòng)資金涉及金額較少暫不在現(xiàn)金流量表中測(cè)算。813收入測(cè)算1、土地出讓收入出讓價(jià)格參照巴南區(qū)近年各類經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛情況，結(jié)合用地性質(zhì)及土地發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，商業(yè)居住用地，綜合容積率08535，按樓面地價(jià)1000元/平方米，預(yù)測(cè)均價(jià)為2017年2020年57萬元/畝測(cè)算。2、項(xiàng)目直接收入本項(xiàng)目直接收入來源主要包括景區(qū)門票收入、民俗商業(yè)街出租收入、停車場(chǎng)收入等幾部分。1）門票及餐飲住宿收入門票收入是本項(xiàng)目的主要收入來源之一，考慮到圣燈山景區(qū)周邊有相當(dāng)?shù)挠慰土髁?，且部分游客進(jìn)行自助式農(nóng)家樂游玩方式并不進(jìn)入景區(qū)，則按照保守估計(jì)原則，購(gòu)買門票進(jìn)入圣燈山森林公園景區(qū)參觀游覽的游客人數(shù)按全部接待人數(shù)的60計(jì)，進(jìn)入峽谷景區(qū)參觀游覽的游客人數(shù)按全部接待人數(shù)的30計(jì)，進(jìn)入茶山景區(qū)參觀游覽的游客人數(shù)按全部接待人數(shù)的20計(jì)，進(jìn)入水體綜合開發(fā)景區(qū)體驗(yàn)游覽的游客按全部接待人數(shù)的10計(jì)。根據(jù)目前圣燈山森林公園門票執(zhí)行價(jià)格確定為50元/人。峽谷門票考慮為50元/人，茶山門票考慮為30元/人，水體綜合開發(fā)綜合銷售收入考慮為50元/人。34重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書表81圣燈山景區(qū)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2）民俗商業(yè)街出租收入根據(jù)業(yè)主提供資料，民俗商業(yè)街可開發(fā)面積約為20000平方米，考慮出租單價(jià)為50元/平方米月，出租率在建成后前5年考慮為60。3）停車場(chǎng)收入圣燈山景區(qū)停車場(chǎng)和林海景區(qū)停車場(chǎng)停車位總和考慮為3000個(gè)，停車收費(fèi)按10元/每車每天計(jì)。景區(qū)項(xiàng)目停車場(chǎng)停車率考慮為60，即1800個(gè)停車位投入使用。另考慮每個(gè)車位的利用率為60，即每個(gè)車位在處于停車狀態(tài)的時(shí)間占飽和停車時(shí)間的60。3、土地開發(fā)整治成本返還征地拆遷成本及土地整治成本全額返還。814稅金計(jì)算本項(xiàng)目應(yīng)納稅金包括營(yíng)業(yè)稅及附加55,所得稅按15計(jì)。35重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書815成本測(cè)算1、土地及建設(shè)成本1）土地成本規(guī)劃區(qū)土地成本，包括征地拆遷安置直接補(bǔ)償費(fèi)，以及征地審批前提交稅費(fèi)等。表82項(xiàng)目征地拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本測(cè)算36重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書包括地塊內(nèi)土地征收費(fèi)用，地塊外道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程費(fèi)用及征地費(fèi)用。3）稅費(fèi)本項(xiàng)目開發(fā)業(yè)主為政府授權(quán)投資者，代表政府實(shí)施一級(jí)土地開發(fā)，按照國(guó)家稅務(wù)局（1993）149號(hào)文規(guī)定及相關(guān)解釋，一級(jí)土地開發(fā)收入免征營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)。4）財(cái)務(wù)費(fèi)用37重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書本項(xiàng)目靜態(tài)投資考慮全額銀行貸款，利率按8計(jì)。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)每年根據(jù)資金流出和資金流入的缺口或節(jié)余來安排需要借入的銀行貸款或需要償還的銀行貸款，建設(shè)期及土地出讓期結(jié)束仍不能實(shí)現(xiàn)資金收支平衡，體現(xiàn)為本項(xiàng)目資金缺口。5）土地標(biāo)準(zhǔn)出讓金計(jì)提土地標(biāo)準(zhǔn)出讓金，圣燈山片區(qū)及林海片區(qū)可經(jīng)營(yíng)性用地中居住106125畝，商業(yè)3357畝，居住按45元/平方米、商業(yè)按90元/平方米計(jì)提。表83土地儲(chǔ)備收益預(yù)測(cè)38重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書讓金返還28到區(qū)財(cái)政。2、運(yùn)營(yíng)成本1）項(xiàng)目建成后電、水等消耗總額為41376萬元，建設(shè)期運(yùn)營(yíng)只有圣燈山景區(qū)開放，考慮能耗量為項(xiàng)目建成后正常年份的30，估算結(jié)果詳見表92。項(xiàng)目建成后，正常年份180萬人次游客量計(jì)算，每年300天，每天游客量約6000人次，參考類似項(xiàng)目，考慮人均用水40L/天，年耗水量72萬噸，考慮人均耗電量27KWH，年耗電量為480萬KWH。表84本項(xiàng)目水、電消耗表2）原輔材料耗用本項(xiàng)目景區(qū)的原輔材料及低值易耗品按收入的10計(jì)。3）員工工資本項(xiàng)目考慮員工200人，人均月工資按1800元計(jì)，本項(xiàng)目每年工資支出432萬元，建設(shè)期運(yùn)營(yíng)中考慮為正常年份的30。4）銷售推廣費(fèi)用為了推廣本項(xiàng)目，增加其知名度，大力宣傳本項(xiàng)目，其費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的10計(jì)。5）管理費(fèi)用的估算管理費(fèi)用包括管理人員工資性支出、低值易耗品攤銷、差旅費(fèi)、交通費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，按年工資費(fèi)用的60計(jì)。6）財(cái)務(wù)費(fèi)用的測(cè)算財(cái)務(wù)費(fèi)用包含建設(shè)期貸款的全部利息。39重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書816資金平衡分析根據(jù)“表85項(xiàng)目資金收支平衡表”可以看出，本項(xiàng)目銀行貸款11600609萬元，資金缺口為11615835萬元，詳見下表。表85項(xiàng)目資金收支平衡表817評(píng)價(jià)結(jié)果根據(jù)前述測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)稅費(fèi)政策，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算，其結(jié)果為表86經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)表40重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書本項(xiàng)目息稅前投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為437，低于基準(zhǔn)收益率8；息稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為24225萬元，投資回收期為1488年。項(xiàng)目的直接經(jīng)濟(jì)效益分析指標(biāo)不滿足基本財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，項(xiàng)目總體盈利能力和償債能力差，不能夠抵付項(xiàng)目的建設(shè)投資，項(xiàng)目?jī)H依托土地出讓收入和景區(qū)直接經(jīng)營(yíng)收入不能達(dá)到還債、盈利的目標(biāo)，因此需要政府提供一定的資源支持。41重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書財(cái)務(wù)測(cè)算的詳細(xì)數(shù)據(jù)見下表附表1營(yíng)業(yè)收入及稅金表附表2項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表818全投資回收分析經(jīng)過測(cè)算，當(dāng)經(jīng)營(yíng)性用地139695畝的出讓單價(jià)達(dá)到樓面地價(jià)2319元/平方米，即出讓地塊單價(jià)達(dá)到132萬元/畝，且本項(xiàng)目全部工程及征地費(fèi)用都計(jì)入土地供應(yīng)成本中并在掛牌出讓后全額返還，在項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束時(shí)無資金缺口。因此，在建設(shè)期，項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)對(duì)各項(xiàng)工程建設(shè)成本進(jìn)行嚴(yán)格控制；而在土地出讓期應(yīng)積極宣傳和打造景區(qū)，提高景區(qū)知名度，以提高景區(qū)地塊的價(jià)值。附表3土地儲(chǔ)備收益測(cè)算2附表4資金平衡表2819二級(jí)開發(fā)規(guī)費(fèi)及稅費(fèi)測(cè)算本項(xiàng)目土地出讓結(jié)束后，二級(jí)開發(fā)的涉及的區(qū)級(jí)征收的規(guī)費(fèi)及稅收可考慮返還。以下對(duì)項(xiàng)目建成后相應(yīng)規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)區(qū)級(jí)征收的部分進(jìn)行了測(cè)算。表81土地二級(jí)開發(fā)稅費(fèi)返還明細(xì)表42重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書82間接效益分析旅游業(yè)是21世紀(jì)創(chuàng)造就業(yè)和環(huán)境保護(hù)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁和規(guī)模最大的新興產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展速度最快、消耗資源最少、最具活力的外向型朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，具有關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)的高附加值產(chǎn)業(yè)。旅游已成為巴南區(qū)的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一。除直接效益外，本項(xiàng)目的建設(shè)還將為巴南區(qū)帶來良好的間接經(jīng)濟(jì)效益。821增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提高農(nóng)民收入圣燈山景區(qū)的開發(fā)增加了就業(yè)崗位，有效解決勞動(dòng)力過剩問題，提高了巴南區(qū)及周邊地區(qū)勞動(dòng)力就業(yè)率。旅游業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，是一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，旅游經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中需要大量的勞動(dòng)力，風(fēng)景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)將接納本地大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力。822帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用很強(qiáng)，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所起的作用，往往43重慶國(guó)際投資咨詢集團(tuán)有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書要大于原始收入的數(shù)倍，并提供新的就業(yè)崗位，同時(shí)刺激其他產(chǎn)業(yè)，如道路、交通、供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施和飯店、旅館、娛樂等的發(fā)展。本項(xiàng)目建成后，增加和完善了項(xiàng)目區(qū)的旅游、休閑場(chǎng)所，進(jìn)一步促進(jìn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的旅游、休閑業(yè)的發(fā)展，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)旅游、休閑業(yè)的發(fā)展，必將帶動(dòng)餐飲、商貿(mào)和新型工業(yè)的發(fā)展和興旺。823改善居住環(huán)境，推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)由于旅游業(yè)的發(fā)展，片區(qū)旅游自然環(huán)境得到進(jìn)一步的改善，成為山美、水美、人更美的旅