居住小區(qū)一期(1、2、3 號樓)項目可行性研究報告

目錄第1章總論311項目背景與概況312主要技術經濟指標713問題與建議8第2章項目投資環(huán)境與市場研究921投資環(huán)境分析922區(qū)域房地產市場分析1123銷售預測1524營銷策略19第3章建設規(guī)模與項目開發(fā)條件2131建設規(guī)模2132項目概況現(xiàn)狀2133項目建設條件22第4章建筑方案2641設計依據(jù)2642項目設計主題和開發(fā)理念2643項目總體規(guī)劃方案2744建筑設計2845結構設計2946給排水設計30第5章節(jié)能節(jié)水措施3251設計依據(jù)3252建筑部分節(jié)能設計32第6章環(huán)境影響評價3361編制依據(jù)3362環(huán)境現(xiàn)狀3363項目建設對環(huán)境的影響3464環(huán)境保護措施34第7章勞動衛(wèi)生與消防3571指導思想3572職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施3573消防設計36第8章組織機構與人力資源配置3881組織機構3882人力資源配置38第9章項目實施進度3991項目開發(fā)期3992項目實施進度安排3993項目實施過程控制措施39第10章項目招投標41101工程項目招標投標概述41102工程項目招標投標因素分析42103招標依據(jù)44104招標范圍44105招標方式44第11章投資估算與資金籌措45111投資估算45112資金籌措45第12章財務評價47121項目評估依據(jù)47122財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇47123財務評價47124不確定性分析48第13章社會評價49131項目對社會的影響分析132風險分析50133社會評價結論51第14章研究結論與建議52141可行性研究結論52142建議52第1章總論11項目背景與概況中原工學院教職工公寓2、承辦單位概況單位名稱單位性質有限責任公司注冊資金單位住所業(yè)務范圍房地產開發(fā)、銷售隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，房地產開發(fā)業(yè)經過近十年的發(fā)展已經成為我市經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，我市房銷售市場進一步看好，成為啟動內需，促進國民經濟持續(xù)增長的重要拉動因素。、項目提出的理由項目建設符合國民經濟發(fā)展當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動作用約152個百分點。鄭州房地產占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。根據(jù)國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15，城市化水平將提高到36左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產業(yè)之一。因此，本項目的建設是國民經濟發(fā)展的需要。項目對城市建設將起到促進作用鄭州作為新型城市群建設的中心城市之一，其經濟發(fā)展速度在中原區(qū)域經濟中領先地位更加突出，對全省各地都具有較強的輻射力。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經成為鄭州市政府特別關心的問題之一。同時，隨著鄭州經濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產開發(fā)建設就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。教職工公寓項目對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。建設中原經濟區(qū)，龍湖宜居教育城的需要。作為鄭州都市區(qū)建設的一個城市組團，南龍湖宜居教育城建設正在快速推進。南龍湖宜居教育城是鄭州市“十二五”期間重點建設項目，位于鄭州南11公里的新鄭市境內。據(jù)悉，目前鄭州一中、鄭州外國語學校、鄭州六中和鄭州十一中等6所中學的規(guī)劃、選址和立項等工作已完成。南龍湖宜居教育城是鄭州市“十二五”期間重點建設項目，位于鄭州南11公里的新鄭市境內?？傮w規(guī)劃面積138平方公里，起步區(qū)規(guī)劃面積22平方公里。已經完成了雙湖大道、機場大道、中山路和龍湖大道的道路升級改造，并啟動了學府路等四條道路及黃河路、學府路大橋的建設工程。全面展開對城市主干道、廣場、街心游園和農村防護林、生態(tài)廊道、村莊等綠化美化工程，8個街心游園和3個文化廣場已陸續(xù)建成。文化氣息濃厚，陶冶身心?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2）國家計委計辦投資200215號審定的投資項目可行性研究指南（試用版）；（3）國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）；（4）城市房地產開發(fā)經營管理條例；（5）房地產項目經濟評價方法。12主要技術經濟指標序號項目單位數(shù)值1總用地面積20,93672規(guī)劃總建筑面積65,9134721其中住宅建筑面積47,652322其中12層商鋪建筑面積7419123其中地下停車場建筑面積108423建筑密度2444容積率2635綠地率3836項目總投資萬元11,650447財務凈現(xiàn)值萬元3,001068財務內部收益率73869靜態(tài)投資回收期年08310動態(tài)投資回收期年088第2章項目投資環(huán)境與市場研究21投資環(huán)境分析1、國家政治經濟形勢及有關政策11年全年國內生產總值246,619億元，比上年增長114。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值28,910億元，增長37；第二產業(yè)增加值121,381億元，增長134；第三產業(yè)增加值96,328億元，增長114。第一產業(yè)增加值占國內生產總值的比重為117，與上年持平；第二產業(yè)增加值比重為492，上升03個百分點；第三產業(yè)增加值比重為391，下降03個百分點。固定資產投資增長較快全年全社會固定資產投資137,239億元，比上年增長248。在城鎮(zhèn)投資中，第一產業(yè)投資1,466億元，比上年增長311；第二產業(yè)投資51,020億元，增長290；第三產業(yè)投資64,928億元，增長232。全年房地產開發(fā)投資25,280億元，比上年增長302，其中商品住宅投資18,010億元，增長321。商品房竣工面積58,236萬平方米，增長43。商品房銷售面積76,193萬平方米，增長232，其中商品住宅69,104萬平方米，增長247。中央經濟工作會議將12年的調控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經濟增長由偏快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年11月CPI同比上漲69；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務院發(fā)出禁令城鎮(zhèn)居民不得到農村購買小產權房，繼2004年經來，因家出臺的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產稅收方面也加大了調控力度。以上政策對打擊房地產投機，消除房地產泡沫，保障房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產生了巨大的作用。2、項目開發(fā)地區(qū)的經濟社會情況及管理、政策因素中原工學院（原鄭州紡織工學院）是以工為主，以紡織服裝為特色，工、管、文、理、經、法多學科協(xié)調發(fā)展的普通高等學校。學校位于河南省會鄭州市，分南區(qū)、北區(qū)和西區(qū)三個校區(qū)，占地面積1460畝，建筑面積572萬平方米，校園環(huán)境優(yōu)美宜人?，F(xiàn)有教職工1463余人，其中專人教師926人，具有高級職稱的教師429人，具有博士學位的老師181人。該項目有利于師生交流和老師的工作。區(qū)域房地產市場分析1、龍湖地產市場區(qū)域分布及特點行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在300040000元/平方米左右。2龍湖房地產市場特征分析房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關系。增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。產品建筑設計水平的提高。銷售預測1、項目需求分析本項目所在地區(qū)是龍湖最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處濱水河邊，與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質、高標準、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。2、項目銷售目標群定位本項目規(guī)劃為龍湖地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下教職工包括青年，老年和兒童。2、銷售收入預測項目銷售價格定位根據(jù)本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于2700元/第3章建設規(guī)模與項目開發(fā)條件擬建地點本項目位于，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。預期目標項目擬在占地面積20,9367平方米的土地上，建設總容積率為263，建設密度為244,總建筑面積為65,91347平方米的3棟13號樓高層電梯住宅房（其中住宅面積47,6523平方米，12層商鋪面積74191平方米，地下停車場面積10,842平方米）。主要建設條件該項目分城市基礎設施建設（沿江風光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。1、地點與地理位置隸屬新鄭市，位于新鄭市北部，東鄰孟莊鎮(zhèn)，西接新密市界，南依郭店鎮(zhèn)，北靠鄭州市郊區(qū)，距鄭州市區(qū)11公里，距鄭州新鄭國際機場18公里。地理坐標為北緯34333439，東經1133511344?？偯娣e為97平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積19平方公里，是全市面積最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)風水寶地。2、土地權屬類別和土地狀況本項目土地的開發(fā)建設規(guī)劃，已經鄭州市規(guī)劃局審議通過。3、地形、地貌、地震情況地處伏牛山余脈，地勢西南高，東北低，平均海拔高230米，西部屬淺山丘陵崗地，有泰山和梅山，十七里河和十八里河自西南流向東北，沿河建有古城、后胡、山后杜和林錦店水庫等。全境為小丘陵崗地，屬北溫帶季風性濕潤氣候區(qū)。4、交通運輸條件107國道、102省道縱貫南北，鄭州西南繞城高速、鄭堯高速穿境而過，與京廣鐵路、京珠高速公路、新鄭機場相鄰。鄭州市規(guī)劃中的鄭州地鐵2號線、BRT城市公交線路終點站都設在龍湖鎮(zhèn)區(qū)，近期開建的鄭州市區(qū)紫荊山南路擴建連接航空港的快速通道將穿越龍湖鎮(zhèn)區(qū)，鄭州大學路至107國道、未來路至機場高速通道，使龍湖鎮(zhèn)與鄭州市區(qū)緊密地融為一體，交通優(yōu)勢更加凸顯。龍湖鎮(zhèn)距二七廣場、鄭東新區(qū)CBD僅需20分鐘車程，距新鄭國際機場開車15分鐘即到。今年年底，隨著花園口互通式立交的通車，西南繞城公路與107輔道正式會合，西南繞城公路和107輔道形成一個長約80公里的大圓圈，將城市圍合，在鄭州市外圍形成完整的繞城公路。5、施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善，承擔施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質的企業(yè)就能完成施工任務。而湖南省滿足資質要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。6、政策環(huán)境本項目的建設符合鄭州市建設總體規(guī)劃和鄭州市區(qū)總體規(guī)劃，帶動經濟增長。第4章建筑方案41項目設計主題和開發(fā)理念在項目整體規(guī)劃上，動靜結合，休閑娛樂為一體，為業(yè)主營造高品位、高質量的居住氛圍。項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。42項目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設計原則挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有序運作；節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。2、項目結構和布局，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。獨具特色的水系布局。以水系環(huán)繞，居住模式從有限的室內居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到岸邊，真正做到景觀的均好性。更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，物業(yè)類型較為多樣。43建筑設計1、主要規(guī)范及標準建筑結構荷載規(guī)范GB500092001建筑地基基礎設計規(guī)范GB500072002混凝土結構設計規(guī)范GB500102002建筑抗震設計規(guī)范GB500112001建筑樁基技術規(guī)范JGJ9494地下工程防水技術規(guī)范GB501082001砌體結構設計規(guī)范GB500072002高層建筑混凝土結構技術規(guī)程JGJ32002高層建筑箱形與筏形基礎技術規(guī)范JGJ699建筑地基處理技術規(guī)范JGJ792002人民防空地下室設計規(guī)范GB5003894鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內力重分布設計進規(guī)程CECS51932、建筑風格及立面特點依照“以人為本”的建筑設計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風格。3、建筑戶型特色細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設計以滿足日益變化的生活模式。在平面布局上強調南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質。住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結構緊湊。戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。如陽光電梯廳、空中內庭院、大陽臺和飄窗等。采用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。44結構設計1、指導思路在結構設計中充分考慮以下內容、使結構具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2、結構設計結構的安全等級二級，設計使用年限50年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。3、結構選型6層以上的多層住宅采用框架結構，46層的多層住宅根據(jù)地質條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結構或框架結構。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結構。4、地下室設計地下車庫層蓋結構采用澆鋼筋混凝土梁板結構，地下車庫存的頂板采用加設次梁的梁板結構，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結構自防水為主，抗?jié)B等極S8。第5章環(huán)境影響評價51編制依據(jù)1污水綜合排放標準GB89781996；2城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準GB309693；3地表水環(huán)境質量標準GHZB11999；4大氣污染物綜合排放標準GB1629796。52環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象溫帶大陸性氣候，有干濕兩季。53項目建設對環(huán)境的影響項目建設和經營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。54環(huán)境保護措施1、設計依據(jù)環(huán)境空氣質量標準；城市區(qū)域環(huán)境噪音標準；大氣污染物綜合排放標準；室外排水設計規(guī)范。2、設計原則建設項目污染防治的處理設施應與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經處理后符合國家和長沙市有關排放標準。堅持經濟效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產生的各種污染減少到低限度。3、治理措施污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設備，在震動設備的基礎上設置減震器，必要時可對相關部位采取隔音處理。各類水泵單獨設置在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負責收集，送到城市垃圾站處理。第6章組織機構與人力資源配置61組織機構項目經理管理部辦公室技術部財務部工程部銷售部62人力資源配置第7章項目實施進度71項目開發(fā)期2013年1月至20年6月為項目主體工程建設期。72項目實施進度安排項目總體工期時間為年，從年1月至年6月。年7月，完成項目規(guī)劃、報批、前期勘察設計和拆遷工作；9年2月，13號樓商品住宅房、商鋪房項目主體完工；年4月，13號樓公共停車場建設主體完工；年6月，完成項目掃尾工程和輔助公共設施的建設。73項目實施過程控制措施1、項目進度控制措施在項目實施過程中,項目領導小組應專門設置工作小組,對項目進度計劃實施情況進行檢查,并及時對檢查情況進行分析,找出影響進度的原因,做好進度計劃的調整和完善。檢查方法有以下三種1建立項目實施進度報表；2派出常駐人員，現(xiàn)場進行檢查；3定期召開現(xiàn)場會議。2、項目質量控制措施項目實施應堅持“質量第一、預防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提高工程質量。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務、職責、權限，而又互相促進的管理網(wǎng)絡和有機的質量保障體，使質量管理制度化、標準化，從而建造出百姓滿意的工程。3、項目資金控制措施在項目實施過程中，各有關單位要加強資金使用的管理，硬化預算約束。嚴格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務管理與監(jiān)督；要嚴格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。第8章投資估算與資金籌措81投資估算1、法律依據(jù)、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規(guī)；、國家發(fā)改委投資建設項目可行性研究指南（試用版）；、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的民用建筑可行性研究與快速報價；、國家發(fā)展計劃委員會、建設部工程設計收費基價表；、中華人民共和國土地管理法；、中華人民共和國城市房地產管理法；、中華人民共和國國家標準GB/T185082001城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。2、投資估算結果項目總投資為萬元，包括工程費用7萬元，前期費用萬元，土地費用萬元,報建費萬元,監(jiān)理費萬元,設計費萬元,不可預見費萬元,銷售費用萬元,建設期貸款利息萬元，詳見附表一總投資估算表82資金籌措1、資本金籌措本項目自籌資本金為萬元（約占總投資的74），全部用于本項目的開發(fā)和建設。2、債務資本籌措本項目債務資金約3,000萬元，全部用于本項目的開發(fā)和建設，通過向金融機構融資解決，按2年期利率756上浮40計算，本金及利息擬用銷售款進行償還。3、資金來源落實情況房地產開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下自有資金全部用于投資；預售收入扣除有關稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構借貸來彌補。本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知房地產開發(fā)（不含經濟適用房）項目資本金比例提高到35及以上，本項目自有資金8,65044萬元約占總投資的74，向金融機構融資3,000萬元約占總投資的26，本項目未考慮以銷售回款補充建設資金。本項目資金籌措情況如下表所示投資計劃與資金籌措表單位萬元項目2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年合計一、總投資20847679331716325111650441、固定資產投資20847677744115246511383822、建設期利息158761078626662其中長期借款利息158761078626662流動資金借款利息二、資金籌措20847679331716325111650441、自籌資金2084764933171632518650442、借款300000300000其中長期借款300000300000短期借款第9章財務評價91項目評估依據(jù)1、建設部頒布的房地產開發(fā)項目經濟評價方法（第二版）；2、國家現(xiàn)行的財稅制度和有關法規(guī)。92財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇銷售價格按照建設成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；營業(yè)稅稅率為5；城市維護建設稅按實際繳納增值稅7計算；教育費附加按實際繳納營業(yè)稅的3計算；所得稅稅率為25。折現(xiàn)率的設定參考行業(yè)規(guī)定，結合本項加權平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預期收益期待，將財務基準收益率定為10；第10章社會評價101項目對社會的影響分析本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經濟效益，同時也會對當?shù)匕l(fā)展產生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面1、引進先進的住宅開發(fā)理念，推動龍湖房地產業(yè)的發(fā)展2、開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準本項目將從產品定位、設計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質量控制，將高標準高品質的建設理念融入到樓盤定位設計當中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進一步提高客戶的人居水準。通過本項目的建設，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境。3、發(fā)展龍湖經濟，從實質上提升區(qū)域價值102風險分析1、政策風險及防范近期國家對房地產各項政策變動頻繁，宏觀調控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經濟降溫，其中有的政策對房地產開發(fā)產業(yè)影響深遠。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。2、銷售風險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設計合理，因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。3、工期和工程質量風險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。工程質時方面，