易居西安辛家廟項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

西安辛家廟項(xiàng)目可行性研究報(bào)告易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院200804易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第2頁共102頁目錄第一部分項(xiàng)目特質(zhì)分析3一、項(xiàng)目地理位置介紹3（一）地塊地理位置介紹3（二）城市歷史介紹4（三）城市房地產(chǎn)分布示意圖4（四）地塊區(qū)位介紹5（五）地塊內(nèi)資源介紹6二、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析7（一）周邊環(huán)境7（二）居住環(huán)境9（三）交通環(huán)境11（四）人文環(huán)境11第二部分房地產(chǎn)市場分析12一、房地產(chǎn)投資環(huán)境12（一）自然環(huán)境12（二）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境20（三）政策環(huán)境23二、土地市場26（一）全市土地市場26（二）區(qū)域土地市場（未央?yún)^(qū)）27（三）板塊土地市場31（四）土地市場結(jié)論32三、住宅市場36（一）供求分析36（二）價(jià)格分析41（三）產(chǎn)品分析42（四）客戶分析48（五）典型個(gè)案分析54（六）住宅市場結(jié)論72第三部分項(xiàng)目可行性分析74一、項(xiàng)目SWOT分析74優(yōu)勢分析S74劣勢分析W74機(jī)會分析O75威脅分析T76二、項(xiàng)目評價(jià)76三、項(xiàng)目準(zhǔn)入結(jié)論77第四部分項(xiàng)目定位78一、整體定位78二、客戶定位79（一）客戶特征描述79（二）項(xiàng)目客戶特征82三、產(chǎn)品定位84（一）項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析84（二）項(xiàng)目產(chǎn)品線組合90（三）項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)和房型建議94四、價(jià)格定位96（一）定價(jià)概念與原理96（二）項(xiàng)目市場價(jià)格擬合96第五部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算99易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第3頁共102頁第一部分項(xiàng)目特質(zhì)分析一、項(xiàng)目地理位置介紹（一）地塊地理位置介紹地塊位于西安市未央?yún)^(qū)，總占地3201畝，位于東元路東側(cè)、礦山路北側(cè)，省重型機(jī)械廠的東南面。如下圖本案位于西安城東區(qū)，在行政區(qū)劃上來看，恒大名都位于灞橋區(qū)和未央?yún)^(qū)的交界處；從西安傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場研究角度來看，屬于傳統(tǒng)意義上的城東區(qū)；而隨著近年來西安市城市規(guī)劃的調(diào)整，項(xiàng)目又都處于新崛起的浐灞生態(tài)區(qū)邊沿。結(jié)論本案雖處于主城區(qū)內(nèi),距離城市中心的物理位置較近,但由于整個(gè)區(qū)域板塊開發(fā)步伐緩慢,因此也造成人們對該板塊的心理距離較遠(yuǎn)本案易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第4頁共102頁（二）城市歷史介紹本案所處位置在傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)的邊緣地帶附近,受到傳統(tǒng)工業(yè)的影響,目前本案周邊遺留部分重型工業(yè)的廠址或舊廠房。（三）城市房地產(chǎn)分布示意圖【浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)位描述】浐灞生態(tài)區(qū)位于西安城區(qū)東部，北到渭河，南到繞城高速，包括浐灞河兩河四岸的南北向帶狀區(qū)域，規(guī)劃總面積129平方公里，其中集中治理區(qū)89平方公里，中心區(qū)45平方公里。地跨未央、雁塔、灞橋三個(gè)行政區(qū)。本案易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第5頁共102頁西安市20042020年總體規(guī)劃確定未來西安城市發(fā)展模式為“九宮布局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的空間布局模式。浐灞生態(tài)區(qū)大部分處于西安市繞城高速路以內(nèi)，屬于西安市新一輪城市規(guī)劃的中心城區(qū)。（四）地塊區(qū)位介紹1、區(qū)位圖示意地塊位于西安市主城區(qū)東北位，高尚社區(qū)、旅游生態(tài)內(nèi)的西南角，受整體區(qū)域的影響，而且，地塊距西安裝備制造區(qū)、商務(wù)旅游服務(wù)區(qū)和國防軍工區(qū)比較近，受上述三區(qū)域輻射明顯，地理位置獨(dú)特，發(fā)展條件優(yōu)越。本案易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第6頁共102頁2、地塊環(huán)線示意圖從道路設(shè)施看，城東區(qū)交通便捷，二環(huán)路、三環(huán)路現(xiàn)已全線貫通，繞城高速也已經(jīng)開始通車。地塊所處西安東二環(huán)以外，東三環(huán)以內(nèi)的中央位置，地塊目前有礦山路可以直接連通東二環(huán)，出行十分便利。再加上規(guī)劃中的礦山路和地塊東面的酒十路已經(jīng)連通，出行東三環(huán)也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。（五）地塊內(nèi)資源介紹1、地塊衛(wèi)星紅線圖2、地塊內(nèi)實(shí)景圖易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第7頁共102頁目前地塊雜草叢生，無任何建筑物，整體地塊北高南低，高低落差約一米左右。地塊內(nèi)建筑垃圾地塊內(nèi)雜草地塊北高南低二、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析（一）周邊環(huán)境1、地塊周邊狀況圖地塊位于西安市城東辛家廟板塊范圍內(nèi)，目前該地塊周邊現(xiàn)有設(shè)施有地塊北側(cè)的重型機(jī)械廠，項(xiàng)目南側(cè)的西安煤礦機(jī)械廠；以及即將拆遷改造的劉南村、劉北村。易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第8頁共102頁2、地塊周邊環(huán)境現(xiàn)狀地塊周邊樹木較少，雜草眾生，地塊周邊堆積大量建筑垃圾，且地塊東面為重型機(jī)械廠及西安煤礦機(jī)械廠的鐵路；地塊東北面為西安重型機(jī)械廠，南面為西安煤礦機(jī)械廠，雖然目前重型機(jī)械廠已經(jīng)倒閉，但巨型煙囪和西安煤礦機(jī)械廠的煙囪對地塊的檔處以及居住質(zhì)量造成很大程度的影響。重型機(jī)械廠鐵路西安煤礦機(jī)械廠鐵路地塊周邊農(nóng)田地塊周邊建筑垃圾易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第9頁共102頁重型機(jī)械廠煙囪西安煤礦機(jī)械廠3、地塊周邊村莊及改造情況地塊東面及南面為辛家廟板塊內(nèi)兩個(gè)城中村，分別是劉北村和劉南村，兩村目前居住現(xiàn)狀較差、亂，但改造進(jìn)展良好，未來將會得以改善。劉北村現(xiàn)狀劉南村現(xiàn)狀劉北村改造劉南村改造（二）居住環(huán)境易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第10頁共102頁1、優(yōu)越的自然環(huán)境東郊的浐灞生態(tài)區(qū)為浐河與灞河交匯的位置，同時(shí)秦嶺山豐富的綠化，成為了西安主城區(qū)的天然氧吧的供源地，地塊所處的位置得天獨(dú)厚，自然環(huán)境及空氣條件優(yōu)于其它各區(qū)域。2、地塊周邊項(xiàng)目目前地塊周邊在建和已建完的住宅項(xiàng)目眾多，如緊鄰地塊東南面的東方羅馬花園，地塊東北面的景觀城小區(qū)（已入住）、恒大名都（在建）、新綠家園（在建）和中鐵西岸國際花園（在建），北面有湖畔花園（已入?。?；地塊東北面為已倒閉的西安重型機(jī)械廠，東面為劉北村，東南面為劉北村，南面為西安煤礦機(jī)械廠。易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第11頁共102頁3、地塊周邊配套項(xiàng)目周邊配套主要包括商業(yè)配套辛家廟市場、圣凱羅商務(wù)酒店；教育配套西安市未央?yún)^(qū)育新小學(xué)、48中、陜重中學(xué)、西安現(xiàn)代職業(yè)學(xué)校、西安市工業(yè)學(xué)校、西安煤礦機(jī)械廠子弟學(xué)校等；金融配套中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行辛家廟儲蓄所、西安市商業(yè)銀行（礦山路）；醫(yī)療配套西安市未央幸福醫(yī)院、陜西重型機(jī)器廠職工醫(yī)院、煤礦廠醫(yī)院；交通配套16、27、28、36、47、230、406、604、227、241、410、二環(huán)2號線。（三）交通環(huán)境地塊內(nèi)目前有一施工中的規(guī)劃二路，正處于路面鋪設(shè)白灰階段，距離地塊東面約，地塊內(nèi)無已建成且可以直接通車的道路。易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第12頁共102頁（四）人文環(huán)境地塊內(nèi)所屬城東區(qū)現(xiàn)定位為高尚區(qū)、旅游度假區(qū)，但在過去是偏向于國防軍工區(qū)，傳統(tǒng)的重工業(yè)現(xiàn)在基本成為老城的記憶點(diǎn)之一，眾多的重工型國營企業(yè)已經(jīng)倒閉，剩下的舊廠區(qū)已經(jīng)成為該區(qū)重點(diǎn)的改造對象，合理利用這些資源，保存老城的記憶，將會成為該區(qū)域的亮點(diǎn)之一。辛家廟板塊地理位置處于浐灞生態(tài)區(qū)和大明宮遺址改造區(qū)的相連地帶，浐灞生態(tài)區(qū)的生態(tài)環(huán)境概念和大明宮遺址改造區(qū)的人文傳承概念也將會在這里產(chǎn)生聚合效應(yīng)，因此板塊兼具兩大開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域的集合優(yōu)勢。易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第13頁共102頁第二部分房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境（一）自然環(huán)境1、西安概況（1）西安概況西安市位于黃河流域中部關(guān)中盆地。東經(jīng)1074010949，北緯33393445。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺塬為界，與眉縣、太白縣接壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽市市區(qū)和楊凌區(qū)、三原、涇陽、興平、武功等縣和扶風(fēng)縣、富平縣相鄰。轄境東西204千米，南北116千米。總面積9983平方千米。西安，古又名長安，京兆，是陜西省的省會，是中國歷史文化名城之一，位于陜西關(guān)中平原的渭河南岸。西安是中國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、中國重要的航天工業(yè)中心，機(jī)械制造中心和紡織工業(yè)中心。西安擁有較強(qiáng)的工業(yè)基礎(chǔ)，是中國西部地區(qū)科技實(shí)力最強(qiáng)，工業(yè)門類最齊全的特大城市之一。國內(nèi)區(qū)位圖西安地處中國中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北地區(qū)通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐。西安是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運(yùn)輸樞紐。距西安市區(qū)約40千米的西安咸陽國際機(jī)場與68個(gè)國內(nèi)城市，11個(gè)國家和地區(qū)通航。西安的公路網(wǎng)以西安市為中心呈“米”字型輻射狀，包含有繞城高速、機(jī)場新線、二環(huán)路和正在建設(shè)的三環(huán)路等。西安市區(qū)與所轄區(qū)縣全部通有高速公路。西安的信息化設(shè)施擁有光纖、數(shù)字微波、衛(wèi)星、程控交換等多種通信手段，市內(nèi)有國家西安衛(wèi)星測控中心。西安城域網(wǎng)覆蓋超過90城區(qū)和40郊縣。西安郵政是全國易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第14頁共102頁6大通信中心和11個(gè)一類郵件轉(zhuǎn)口局之一，建有西安郵區(qū)中心局。鐘樓長安大街科技產(chǎn)業(yè)園高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西安行政區(qū)劃，共轄新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個(gè)區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個(gè)縣；共50個(gè)鎮(zhèn)，52個(gè)鄉(xiāng)，75個(gè)街道辦事處，3163個(gè)村民委員會，569個(gè)社區(qū)居委會。行政區(qū)劃圖易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第15頁共102頁（2）西安規(guī)劃A整體規(guī)劃西安的城市定位現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域現(xiàn)代化中心城市，西北地區(qū)的標(biāo)志性城市中國重要的交通樞紐型城市富有東方古都神韻的華夏歷史公園、世界旅游之都按照西安市浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展總體策劃和建設(shè)規(guī)劃的總體定位，生態(tài)區(qū)要以高度生態(tài)化的環(huán)境面貌、異常優(yōu)越的水資源為特色，以現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群為核心，以商務(wù)、會展、休閑、人居為主導(dǎo)，以高素質(zhì)人群的商務(wù)、生活、度假為形態(tài)，匯聚高價(jià)值的人才流、資金流和信息流。力爭經(jīng)過25年的努力，打造“水、綠、城、史”四位一體的國際化副都心新城和西部第一和諧水城。未來西安城市將按照九宮格局、虛實(shí)相當(dāng)?shù)目傮w結(jié)構(gòu)，形成幾個(gè)外圍副中心。整體城市的規(guī)劃布局以“米”字型干道為基礎(chǔ)，構(gòu)筑西安大都市圈，形成九宮格局、棋盤路網(wǎng)、軸線突出、一城多心的空間布局模式。西安市國土總面積9983平方公里，其中城區(qū)面積1066平方公里。A1城市空間模式西安目前的城市總體規(guī)劃，按照保護(hù)古城、降低密度、控制規(guī)模、節(jié)約土地、改善中心、發(fā)展組團(tuán)、保護(hù)環(huán)境、基礎(chǔ)先行的精神，市區(qū)布局以主城區(qū)為中心，以交通軸為導(dǎo)向，以功能區(qū)為實(shí)體，以生態(tài)林帶為間隔，在外圍發(fā)展三個(gè)新城。A2主城區(qū)用地規(guī)劃規(guī)劃采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍新區(qū)；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，完善城市功能；降低中心密度，易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第16頁共102頁保護(hù)古城風(fēng)貌；顯山露水增綠，塑造城市個(gè)性；依照南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來主要向西南、東北方向發(fā)展；遠(yuǎn)期主要向北跨過渭河發(fā)展。城市空間模式主城區(qū)用地規(guī)劃圖A3未來發(fā)展趨勢規(guī)劃渭、灞、浐河成為城市內(nèi)河，形成高尚住區(qū)和旅游度假區(qū)及城市新的副中心；拓展帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的開發(fā)區(qū)繼續(xù)推動高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個(gè)國家級開發(fā)區(qū)的發(fā)展；發(fā)展功能齊全的空港服務(wù)區(qū)以西安咸陽國際航空港和鐵路北客站為中心的周邊地區(qū)。B產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)劃將形成虛實(shí)相當(dāng)?shù)男【鸥窬?，中心為唐長安城；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北結(jié)合浐灞河道整治，建設(shè)成高尚居住、旅游生態(tài)區(qū)。外圍縣區(qū)的定位為長安為生態(tài)居住區(qū)、藍(lán)田美玉文化區(qū)、周至老子文化區(qū)、戶縣農(nóng)民畫區(qū)、臨潼國際旅游區(qū)、閻良航空科技區(qū)、高陵現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)。城市空間布局主要功能區(qū)域劃分易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第17頁共102頁西安重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位及發(fā)展重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)目標(biāo)定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)打造中國科技創(chuàng)新中心、創(chuàng)建世界一流高科技園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)通訊、集成電路、軟件三大特色產(chǎn)業(yè)集群。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西部最大的制造業(yè)基地和西安城市新中心。重點(diǎn)發(fā)展重型汽車及零部件、專用和通用設(shè)備、電力電子設(shè)備；大力發(fā)展食品飲料、石油化工等產(chǎn)業(yè)。西安閻良航空高技術(shù)基地中國最具實(shí)力的航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地和亞洲最大的航空旅游、會展中心。以大運(yùn)飛機(jī)、支線飛機(jī)、通用飛機(jī)、飛機(jī)配套產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)進(jìn)行航空高技術(shù)產(chǎn)品的研發(fā)和航空產(chǎn)品的生產(chǎn)制造。西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地西部最大的以航天民用產(chǎn)業(yè)為主、軍民結(jié)合的航天科技產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展航天動力、導(dǎo)航、控制等航天高科技產(chǎn)業(yè)，通過航天特種技術(shù)應(yīng)用形成對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有帶動作用的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。西安曲江新區(qū)國內(nèi)具有核心競爭力的文化產(chǎn)業(yè)基地和“中國文化復(fù)興之地”。重點(diǎn)發(fā)展以唐文化及休閑產(chǎn)業(yè)為主線的旅游業(yè)，建設(shè)以休閑娛樂為主題的大型游樂項(xiàng)目。西安浐灞生態(tài)區(qū)打造西部第一水城和蘊(yùn)涵自然、人文、歷史、山水的城市生態(tài)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展會展、生態(tài)旅游、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)，形成生態(tài)旅游區(qū)和會展集聚區(qū)。C交通規(guī)劃C1總體規(guī)劃公路西安是我國地理版圖的中心，是全國干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市。鐵路西安是全國重要的鐵路樞紐城市，是全國6個(gè)路網(wǎng)客運(yùn)中心之一。航空西安是我國四大航空樞紐之一。擁有飛往國內(nèi)各大城市的航線80多條，直飛國際航線近20條。主城區(qū)形成“兩軸、三環(huán)、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的道路網(wǎng)格局。易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第18頁共102頁綜合交通規(guī)劃圖快速路體系規(guī)劃C2地鐵規(guī)劃第一階段（20062011年）二號線第二階段（20102015年）一號線第三階段（20162020年，遠(yuǎn)期）三號線第四階段（2021年2050年，遠(yuǎn)景）建設(shè)四、五、六號線和一號線東、西延伸段及二號線北延伸段西安地鐵南北線試驗(yàn)段于2006年9月29日動工建設(shè)，整個(gè)地鐵二號線的工程預(yù)計(jì)要耗時(shí)4年，線路全長264千米，設(shè)車站20座。6條軌道交通線網(wǎng)遠(yuǎn)期規(guī)劃2、區(qū)域概況（未央?yún)^(qū)）（1）區(qū)域概況西安號稱13朝古都，其中有秦、漢、唐等9個(gè)王朝曾在未央建都，境內(nèi)秦阿房宮、漢未央易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第19頁共102頁宮、唐大明宮、漢長安城遺等址馳名中外?！拔囱搿眳^(qū)名就是來自漢未央宮遺址，意為“繁榮興盛，不盡不衰”。未央?yún)^(qū)建置于1954年，現(xiàn)轄10個(gè)街道辦事處，49個(gè)社區(qū)，總面積262平方公里，人口54萬。境內(nèi)現(xiàn)有國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位3處，古遺址47處，受保護(hù)面積675平方公里，其中重點(diǎn)古遺址保護(hù)面積439平方公里，占全區(qū)土地面積的2585。未央古遺址數(shù)量之多、面積之大、檔次之高屬全國區(qū)縣之最。未央是全市水域最多的一個(gè)城區(qū)，擁有西安最豐富的水資源，全區(qū)水資源總量為7005億立方米，可利用量414億立方米。西安古稱“八水繞長安”，其中大部分河水流經(jīng)未央?yún)^(qū)。域內(nèi)主要有渭河、灞河、浐河、灃河、皂河、漆水河、太平河等河流。近年來，通過實(shí)施“大水大綠”工程。完成皂河系統(tǒng)146公里、漕運(yùn)明渠1054公里綜合治理改造和太平河清淤加固工程。建成大綠工程272萬畝，形成渭、浐、灞“三條綠色長廊”和西銅、西寶、機(jī)場新線“三條綠色通道”，全區(qū)綠化率達(dá)到35以上。未央?yún)^(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀圖（2）區(qū)域規(guī)劃（未央?yún)^(qū)）A整體規(guī)劃按照城市新區(qū)定位，以現(xiàn)代理念審視城市，以戰(zhàn)略眼光規(guī)劃城市，以精品意識建設(shè)城市，以市場化手段經(jīng)營城市，遵循區(qū)域、資源、功能和定位相協(xié)調(diào)原則，科學(xué)規(guī)劃未央城市建設(shè)格局。重點(diǎn)抓好六村堡石化工業(yè)城、三橋汽貿(mào)城、六村堡空港區(qū)、西咸共建區(qū)、未央湖旅游度假區(qū)、未央生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園、渭浐灞生態(tài)區(qū)等重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和未央路、北二環(huán)、朱宏路、西咸世易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第20頁共102頁紀(jì)大道等主要城市干道地段控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制工作。結(jié)合未央“文物多”這一顯著特征，加緊編制漢長安城遺址等古遺址重點(diǎn)區(qū)域保護(hù)性開發(fā)規(guī)劃，發(fā)揮好這些人類寶貴文化遺產(chǎn)的精神力量和文化價(jià)值，把深厚的歷史文化資源轉(zhuǎn)化為社會經(jīng)濟(jì)效益。按照“提高科學(xué)性、體現(xiàn)領(lǐng)先性、堅(jiān)持嚴(yán)肅性”的要求，充分發(fā)揮新的城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃的引領(lǐng)作用，在全面完成未央新城建設(shè)規(guī)劃、大明宮遺址保護(hù)區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，進(jìn)一步加大規(guī)劃投入，加快大興路地區(qū)、西咸共建區(qū)、未央湖旅游開發(fā)區(qū)等重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和未央路南段、朱宏路、東二環(huán)北延伸線、北二環(huán)東延伸線、三橋正街等重點(diǎn)路段的規(guī)劃編制工作。加快與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)域規(guī)劃對接，力爭在2009年前完成覆蓋城鄉(xiāng)的“大未央”總體規(guī)劃。未央?yún)^(qū)土地利用規(guī)劃圖B產(chǎn)業(yè)規(guī)劃科學(xué)規(guī)劃工業(yè)發(fā)展空間，建設(shè)發(fā)展都市工業(yè)園，積極推進(jìn)未央工業(yè)園和六村堡工業(yè)園的資源整合，引導(dǎo)石化、機(jī)電和制藥三大支柱工業(yè)向該區(qū)域聚集發(fā)展，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。充分發(fā)揮西航集團(tuán)、西安石化等大中型企業(yè)和西北有色、西安重研所等知名研究機(jī)構(gòu)的輻射帶動作用，加強(qiáng)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)對接，著力發(fā)展配套中小企業(yè)，逐步形成以行業(yè)龍頭企業(yè)為主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)鏈為紐帶、中小企業(yè)為基礎(chǔ)的配套協(xié)作網(wǎng)絡(luò)。大力發(fā)展電子信息、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極培育軟件開發(fā)等新興產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)扶持一批創(chuàng)新型科技企業(yè)，加快新型工業(yè)發(fā)展。發(fā)揮工業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金和科技三項(xiàng)費(fèi)用的引導(dǎo)作用，深入實(shí)施大企業(yè)培育計(jì)劃和中小企業(yè)成長計(jì)劃，引導(dǎo)社會資源向規(guī)模企業(yè)集聚，實(shí)現(xiàn)裂變式發(fā)展。積極實(shí)施品牌、商標(biāo)梯隊(duì)培育計(jì)劃，大力發(fā)展品牌經(jīng)濟(jì)，五年內(nèi)力爭創(chuàng)建中國名牌產(chǎn)品2個(gè)、馳名商標(biāo)3個(gè)以上。易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第21頁共102頁C交通規(guī)劃（二）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、全市（1）GDP增長十五期間,西安國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康、穩(wěn)定發(fā)展；人均GDP值增長強(qiáng)勁，自02年來實(shí)現(xiàn)了持續(xù)兩位數(shù)的增長。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值21017元，增長130。居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲47，商品零售價(jià)格上漲37，工業(yè)品出廠價(jià)格上漲19，原材料、燃料、動力購進(jìn)價(jià)格上漲62，固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲35，房屋銷售價(jià)格上漲64。年度國民生產(chǎn)總值較上年增長比例2001年734億元1312002年8235億元1332003年9404億元1352004年10959億元1352005年12701億元1582006年14502億元1422007年173710億元146易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第22頁共102頁西安市20012007年GDP增長圖05001000150020002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年1011121314151617生產(chǎn)總值億元增長比例（2）人均可支配收入年度2001200220032004200520062007城市居民人均可支配收入670571847748854496281090512662城市居民人均消費(fèi)性支出58166419680574287900898710098全市在崗職工年平均工資25012元，比上年增長222；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12662元，增加1757元，增長161；農(nóng)民人均純收入4399元，增加590元，增長155。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額199756億元，比上年末增長27。城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房總建筑面積2363，農(nóng)村居民人均居住面積4292。（3）人口結(jié)構(gòu)2007年西安市常駐人口達(dá)到83054萬人，比2006年凈增802萬人，增長098。在全市13個(gè)區(qū)縣當(dāng)中，按常住人口總數(shù)排位，雁塔區(qū)、長安區(qū)、碑林區(qū)位居前三位，城三區(qū)總?cè)丝谡既锌側(cè)丝诮?0。預(yù)計(jì)2010年主城區(qū)人口規(guī)模為52459萬人，建設(shè)用地規(guī)模為524平方公里；2020年主城區(qū)人口規(guī)模為600萬人，建設(shè)用地規(guī)模600平方公里。2007年末西安市常住人口83054萬人，其中男性人口42932萬人，占517；女性人口40122萬人，占483，性別比為107（以女性為100，男性對女性的比例）。全年出生人口781萬人，出生率為10；死亡人口350萬人，死亡率為548；全年凈增人口802萬人，自然增長率為452。城鎮(zhèn)人口54899萬人，占661，鄉(xiāng)村人口28155萬人，占339。年末全市戶籍總?cè)丝?6425萬人，比上年增長15。易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第23頁共102頁區(qū)縣2007年常住人口（萬人）新城區(qū)6432碑林區(qū)8336蓮湖區(qū)7436灞橋區(qū)5478未央?yún)^(qū)59雁塔區(qū)11163閻良區(qū)2528臨潼區(qū)6729長安區(qū)10136藍(lán)田縣52周至縣546戶縣5556高陵縣27全市83054（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2007年第一產(chǎn)業(yè)增加值8317億元，增長67；第二產(chǎn)業(yè)增加值76251億元，增長160；第三產(chǎn)業(yè)增加值89142億元，增長142。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為48、439和513。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資143533億元，比上年增長371。其中，城鎮(zhèn)投資134059億元，增長379。全年房地產(chǎn)完成投資38733億元，增長356；商品房銷售面積83253萬，增長340；商品房銷售額28211億元，增長369。各類房屋竣工面積167216萬，竣工率290。共有920個(gè)城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)率505。年度20012002年20032004200520062007GDP73486826689466611023912701414736817371第一產(chǎn)業(yè)4587477750726021660170778317第二產(chǎn)業(yè)3129353584073847692539616388876251第三產(chǎn)業(yè)37609425334885656526664527640389142（5）投資增長年度2001200220032004200520062007固定資產(chǎn)投資287733815479640483511066621210房地產(chǎn)投資額6747937124722792252328576375易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第24頁共102頁2、區(qū)域（未央?yún)^(qū)）（1）GDP增長2007年，全區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)達(dá)到158億元，比2002年增長1234，年均可比增長154；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)達(dá)到160億元，比2002年增長5035，年均增長433，五年預(yù)計(jì)完成投資513億元，是建區(qū)以來投資最多、增速最快的時(shí)期；地方財(cái)政收入大幅增加，增速創(chuàng)歷史新高，可用財(cái)力預(yù)計(jì)達(dá)到6億元。年度20032004200520062007GDP340240024662140158增長比例184164153200154（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值比重由2002年的29592379發(fā)展為1264834，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性明顯增強(qiáng)。2007年，社會消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)達(dá)到76億元，比2002年增長1129。市民“放心早餐工程”順利實(shí)施，未央路餐飲娛樂群、大明宮建材家居市場群、北二環(huán)汽車銷售市場群等商貿(mào)設(shè)施和物流基地發(fā)展壯大，對區(qū)域三產(chǎn)發(fā)展的拉動作用明顯增強(qiáng)。非公有制經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，2007年，全區(qū)個(gè)體私營企業(yè)達(dá)到8453戶，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的比重達(dá)到60以上。（三）政策環(huán)境1、政策簡析2007年是國家宏觀政策調(diào)控的又一個(gè)集中的年度，不僅有基于宏觀經(jīng)濟(jì)層面的眾多政策，也有更多具有針對性的行業(yè)政策緊鑼密鼓的出臺，使得房地產(chǎn)市場發(fā)展拐點(diǎn)的有關(guān)爭論成為下半年的熱點(diǎn)話題。其中的重點(diǎn)有三個(gè)方面，一是國家加強(qiáng)保障類住房的投入，作為商品房市場的有益補(bǔ)充，解決中低收入群體的住房問題，也使得房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)更加合理；二是本年度不斷出臺相關(guān)的土地政策，打擊囤地行為，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)速度，緩解剛性需求的壓力；三是對需求進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)，收縮貨幣流動性以促使金融機(jī)構(gòu)減少房貸總額度，打擊投資（機(jī)）性購房需求，合理分流部分剛性需求導(dǎo)入二手房交易市場。這三方面的政策緊緊圍繞供求關(guān)系，雙管齊下，既擴(kuò)大市場供應(yīng)，也抑制部分需求，其直接的目標(biāo)是緩解房價(jià)過快上漲，以免過度透支未來的上漲空間，維護(hù)中國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)的良性發(fā)展。金融政策的連續(xù)出臺是2007年宏觀政策的重點(diǎn)，6次加息，10次提高準(zhǔn)備金率，其力度和易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第25頁共102頁頻次都創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄，在很大程度上收縮了貨幣流動性，導(dǎo)致銀根緊縮，使得房貸規(guī)模總體受限；此外，連續(xù)加息也使得房貸成本加大，但這些在2008年才會計(jì)入利息中，因此其效應(yīng)會在2008年上半年逐漸顯現(xiàn)出來。國家針對保障類住房的相關(guān)政策成為2007下半年最大的亮點(diǎn)，國家強(qiáng)化保障職能，加大資金投入和資源配置，以解決中低收入人群的住房問題。但由于這個(gè)過程更為緩慢，也涉及到方方面面的利益，因此在短期內(nèi)很難有大的改觀，預(yù)計(jì)在2008年下半年保障類住房對房地產(chǎn)行業(yè)的影響才會發(fā)揮作用，將會對剛性需求產(chǎn)生較大的分流作用。2007年物權(quán)法的頒布實(shí)施以及由此將會開征的物業(yè)稅成為本年度最重大的事件，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響深遠(yuǎn)，特別是物業(yè)稅很有可能在2008年前后開征，這將會對房價(jià)產(chǎn)生顛覆性的影響，遏制目前房價(jià)的過快上漲。不過物業(yè)稅的征收也關(guān)系到多方的利益，稅基和稅率的制定也比較復(fù)雜，因此在2007年還只是在部分省市進(jìn)行空轉(zhuǎn)，對房地產(chǎn)市場的影響非常小。對房地產(chǎn)行業(yè)來講，最受關(guān)注的是房價(jià)的過快上漲，不僅超出了中等收入群體的承受能力，也在一定程度上限制了整體消費(fèi)能力，不利于國家擴(kuò)大內(nèi)需長遠(yuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，2007年針對房地產(chǎn)行業(yè)政策的重點(diǎn)，在于通過擴(kuò)大土地供應(yīng)，促使開發(fā)商加快土地開發(fā)速度；通過金融政策抑制剛性需求，打擊投資（投機(jī)）型需求；加大對保障類住房的資金及資源型投入，以解決中低收入群體的住房需求。這些兼顧市場供求調(diào)節(jié)和政府投入的眾多政策密集出臺，配合著執(zhí)行力度的加強(qiáng)，對目前的樓市也起到了一定的作用，特別是一線城市，更是反應(yīng)強(qiáng)烈，近期也出現(xiàn)了連續(xù)的量價(jià)雙跌的現(xiàn)象，有關(guān)樓市拐點(diǎn)的爭論更是加劇了這種市場預(yù)期。但從長期的眼光來看，這些政策的真正效用還并未完全展開，而房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)對政策也有一定的抗性，2008年乃至今后中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展將取決于兩只手之間的力量博弈于相互作用，我們拭目以待。2、政策重心變化20052006年，政策調(diào)控的重心一直停留在供應(yīng)層面，2007年以來，政策出現(xiàn)策略性轉(zhuǎn)變，逐漸向抑制改善型需求、打擊投機(jī)性需求和分流剛性需求傾斜。政策從緊成為趨勢；國家針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控策略逐漸成熟化，從硬性干預(yù)到兩只手的協(xié)調(diào)配合，并強(qiáng)化國家對保障類住房的公共職能，使得房地產(chǎn)市場更加協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展；政策體系已經(jīng)逐步完善，也初步形成了多層次、立體化的架構(gòu)，不僅涉及到了行業(yè)的方易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第26頁共102頁方面面，也包括了從中央到地方的高低搭配格局，針對性和可操作性更強(qiáng)；以實(shí)現(xiàn)住有所居為政策調(diào)控的目標(biāo)；逐步強(qiáng)化政府公共職能的作用，作為商品房市場的補(bǔ)充。3、政策效應(yīng)及走勢預(yù)測政策具有一定的滯后效應(yīng)，由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域化差別很大，地方利益主體也對政策存在很大的抗性，因此，在國家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行上，也存在一定的難點(diǎn)，其長期的效應(yīng)也有待觀察。宏觀政策的綜合作用對房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟的一線城市影響較大，而對西安這樣的二線乃至三線城市來講，房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展階段，房價(jià)上漲的空間較大，這也吸引了更多的全國性開發(fā)商進(jìn)軍西安，加上投資（投機(jī)）型客戶的更多進(jìn)入，西安的房地產(chǎn)市場將保持快速發(fā)展的持續(xù)動力。“堅(jiān)持保障生存性需要、支持自住性需要、引導(dǎo)改善性需求、抑制投資性需求、遏制投機(jī)性需求”將成為2008年房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，在這一主旨之下，住房保障體系的建設(shè)工作仍將成為2008年的首要重點(diǎn)。一方面繼續(xù)深化落實(shí)政策的執(zhí)行力度，另一方面極力營造購房者對未來房價(jià)不再盲目追漲的心里預(yù)期和暗示。加息和提高準(zhǔn)備金率成為央行的常規(guī)手段。由于目前的實(shí)際利率為負(fù)，機(jī)構(gòu)和個(gè)人的投資傾向仍比較強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)2008年也將在很長時(shí)間保持這樣的現(xiàn)狀，因此央行在2008年仍將繼續(xù)加息；此外宏觀經(jīng)濟(jì)依然過熱，加上人民幣升值的長期趨勢帶來更多的國際投資（投機(jī)）熱錢，使得貨幣流動性問題更為突出，2008年也將會繼續(xù)提高金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率。物業(yè)稅開證的前期準(zhǔn)備和相關(guān)政策及法律的出臺也是2008年政策的重要部分，預(yù)計(jì)在2008年底將會逐漸明晰化，這將會對房地產(chǎn)市場帶來顛覆性的影響，值得期待。繼續(xù)加大保障類住房的政策將是2008年政策調(diào)控的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)將有更多的執(zhí)行性的政策出臺。易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第27頁共102頁二、土地市場2003年開始，西安市土地交易取用招拍掛形式進(jìn)行。國家對土地加大管理力度，提高土地出讓價(jià)格的透明度和監(jiān)控力度，土地市場的規(guī)范化、良性化發(fā)展，吸引了大量全國性大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的進(jìn)駐。近年西安土地交易市場格價(jià)不斷走高。（一）全市土地市場1、出讓面積2007年度全年西安市土地掛牌總面積為3540719，總宗數(shù)為117宗；成交總面積為2925782806，成交總金額為804019萬元，總宗數(shù)為86宗。其中，住宅掛牌宗數(shù)為49宗，商業(yè)掛牌宗數(shù)為21宗，工業(yè)掛牌宗數(shù)為14宗，教育教研掛牌讓宗數(shù)為5宗。2007年全年度西安房地產(chǎn)土地市場總體出讓情況2007年總面積（）成交總金額（萬元）總宗數(shù)掛牌3540719（5316畝）117成交2925783（4393畝）804019862007年西安市全年度土地出讓主要為小型地塊為主，少有百畝以上的地塊出讓。一方面，說明西安內(nèi)區(qū)大幅面積的土地資源相對稀缺，另一方面，西安政府對土地的控制比較謹(jǐn)慎。在各區(qū)域土地的出讓面積及出讓宗數(shù)來看，供應(yīng)量以曲江區(qū)域?yàn)槭住?007年西安市土地出讓列表020000040000060000080000010000001200000高新經(jīng)開曲江浐灞西土掛01020304050土地面積土地宗數(shù)2、出讓結(jié)構(gòu)2007年西安土地出讓中，住宅仍是最主要的土地用應(yīng)，占到土地掛牌總數(shù)的一半，工業(yè)工地和住宅、綜合用地位居二、三位，相比較之下，其他性質(zhì)的用地?cái)?shù)量相對較少，特別是商業(yè)和辦公的土地供應(yīng)一直處于較低的水平，主要是因?yàn)榻陙砦靼卜康禺a(chǎn)市場中商業(yè)和辦公所占易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第28頁共102頁的比例很小，市場需求不足，其成交也在西安商品房成交中的比例非常小，在此帶動下，土地供應(yīng)也越來越小。土地性質(zhì)面積畝比例辦公4649087工業(yè)69491307教育科研11059208商業(yè)564461062文化娛樂821015住、商5085096住宅2690275061住宅、綜合619581166綜合53067998總量53161002007年西安掛牌土地結(jié)構(gòu)辦公1工業(yè)13教育科研2住宅50住宅、綜合12住、商1文化娛樂02商業(yè)11綜合10（二）區(qū)域土地市場（未央?yún)^(qū)）1、土地出讓面積截止到2006年，未央?yún)^(qū)的土地供應(yīng)基本以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，并且主要集中在二環(huán)與三環(huán)之間的區(qū)域，特別是隨著市政府北遷工程的啟動，張家堡周邊的土地供應(yīng)也集中出讓并成交，大明宮國家遺址區(qū)改造的正式確定也加快了土地市場的交易頻率，在眾多利好因素的不斷推動下，未央?yún)^(qū)的土地價(jià)格也逐漸走高。2007年未央?yún)^(qū)的土地出讓并不太多，全年只有17宗土地掛牌出讓，總面積為1247畝，規(guī)劃建筑總面積2594662?？傮w來看，除了1宗土地的面積達(dá)到500畝以上以及2宗地塊的面積達(dá)到150畝外，其余出讓土地的面積都比較小，均沒有超過50畝。從區(qū)域上看，這些出讓土地基本都處于張家堡附近。易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第29頁共102頁2007年未央?yún)^(qū)土地出讓列表宗地編號位置面積（畝）容積率建筑面積（）用途年限WY109722朱宏路南段東側(cè)，陜西省統(tǒng)建管理辦公室以北，虎鉗廠住宅以西，規(guī)劃路以南45024451336261住宅70WY79910六村堡工業(yè)園豐產(chǎn)路71號25214075126133工業(yè)50WY59925西咸路北側(cè)163111661806009住宅70WY7997豐產(chǎn)路以南60540145653225商業(yè)40WY682陽光大道以西63526156355776住宅70WY322131未央?yún)^(qū)未央路中段肖家村8505993396869住、商70/40WY446未央?yún)^(qū)新房村658/867油氣合建站40WY123171鳳城八路南側(cè)，文景路東側(cè)331204265743738綜合50WY123172鳳城八路南側(cè)，文景路以東960825261666262綜合50WY123173鳳城七路北側(cè)，文景路東側(cè)154325262676302住宅70WY12861朱宏路以東，明光路以西，鳳城七路南側(cè)6715670335工業(yè)50/鳳城十一路北側(cè)，文景路東側(cè)，北三環(huán)南側(cè)，文景路東側(cè)規(guī)劃路西側(cè)533215381351487住宅、綜合70/50/鳳城八路南側(cè)，未央路以西24849457458427綜合50/鳳城七路北側(cè)，未央路西側(cè)43598481395834綜合50/未央路東側(cè)，鳳城五路南側(cè)4309555158094綜合50/未央路東側(cè)，鳳城七路北側(cè)4097251366416綜合50WY12934明光路西側(cè)，鳳城五路北側(cè)19963151997295工業(yè)50合計(jì)/124724/2594662/2、土地出讓結(jié)構(gòu)從出讓土地的宗數(shù)來看，綜合類土地的出讓是最多的，而從出讓面積來看，由于其中1宗地塊的面積占到2007年度未央?yún)^(qū)土地出讓總面積的絕對多數(shù)比例，住宅、綜合類土地是最多的。此外住宅用地占到出讓總面積的31，排在第二位，仍是土地供應(yīng)的主要用途。此外，作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，工業(yè)用地也占有一定的比例，占到出讓總面積的16，其余性質(zhì)的土地所占的比例較小。易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第30頁共102頁綜合16工業(yè)9住宅、綜合42住宅31商業(yè)05油氣合建站1住、商13、出讓價(jià)格2007年未央?yún)^(qū)有7宗掛牌土地成交，其中有2宗為工業(yè)用地，其余宗土地為住宅和綜合用地。其中前6宗土地的成交總面積為796畝，平均成交價(jià)格達(dá)到186萬元/畝，主要是北京首創(chuàng)置業(yè)和恒基地產(chǎn)競得的地塊的價(jià)位都比較高，拉升了整體的成交均價(jià)。其中，位于鳳城十一路的大宗地塊毗鄰北三環(huán)，被北京首創(chuàng)置業(yè)以總價(jià)10億元的價(jià)位競得，成為2007年西安地王，引起了市場極大關(guān)注。2007年未央?yún)^(qū)土地成交列表宗地編號位置面積（畝）容積率用途競得人成交價(jià)（萬元）WY109722朱宏路南段東側(cè)，陜西省統(tǒng)建管理辦公室以北，虎鉗廠住宅以西，規(guī)劃路南4502445住宅陜西建邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司163WY79910六村堡工業(yè)園豐產(chǎn)路71號25214075工業(yè)陜西博發(fā)工業(yè)窯爐有限公司650WY59925西咸路北側(cè)16311166住宅恒基中國地產(chǎn)有限公司43488WY7997豐產(chǎn)路以南6054014商業(yè)陜西華銀電力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司214WY682陽光大道以西6352615住宅陜西乾恒實(shí)業(yè)有限公司3012/鳳城十一路北側(cè)，文景路東側(cè)，北三環(huán)南側(cè)，文景路東側(cè)規(guī)劃路西側(cè)53321538住宅、綜合北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司100200WY12934明光路西側(cè)，鳳城五路北2015工業(yè)西安明泰半導(dǎo)體測試有限公司/易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第31頁共102頁4、土地開發(fā)速度（1）全市土地出讓重點(diǎn)區(qū)域的轉(zhuǎn)變高新區(qū)和城南區(qū)一直是西安房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟的區(qū)域，隨著市場進(jìn)入快速發(fā)展的階段，高新區(qū)和城南區(qū)的商品房市場成交持續(xù)火爆，也成為西安購房者置業(yè)的首選區(qū)域，因此這2個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)及成交一直占有非常大的比例，土地市場交易活躍，也帶來了地價(jià)的飛速上漲，2007年更是突破了500萬元/畝的價(jià)位。然而隨著土地儲備量的不斷減少，高新區(qū)和城南區(qū)土地市場表現(xiàn)出開發(fā)后勁不足，從2007年開始，高新新區(qū)的土地出讓在全市中所占的比例越來越大，而曲江新區(qū)的土地供應(yīng)逐漸向三環(huán)逼近；另一方面，在西安高速城市化進(jìn)程中，城市骨架不斷拉大，新的熱點(diǎn)區(qū)域也在不斷涌現(xiàn)，浐灞生態(tài)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、西咸大道以及即將開始的大明宮區(qū)域，逐漸成為西安房地產(chǎn)市場新的發(fā)展推力，這些區(qū)域也有著龐大的土地資源，其土地出讓的數(shù)量也會越來越多。西安土地市場供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展西咸區(qū)大明宮浐灞生態(tài)區(qū)高新新區(qū)曲江新區(qū)自住需求45經(jīng)開區(qū)（2）西安市場房地產(chǎn)開發(fā)周期及特征西安房地產(chǎn)市場正處于初級發(fā)展階段，在2006年之前，以本土地產(chǎn)企業(yè)為主的房地產(chǎn)開發(fā)速度明顯落后于一線城市市場，主要是由于在開發(fā)戰(zhàn)略、資金實(shí)力等方面經(jīng)驗(yàn)不足，限制了土地開發(fā)及項(xiàng)目開發(fā)的速度。隨著2007年以來眾多的外埠地產(chǎn)企業(yè)相繼布局西安市場，其中不乏很多實(shí)力雄厚的上市企業(yè)，給西安市場帶來了先進(jìn)的經(jīng)營開發(fā)理念和成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，并憑借龐大的資金支持，易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第32頁共102頁一方面推動了很多超級大盤的誕生，另一方面大大加快了土地及項(xiàng)目開發(fā)入市的速度，特別是一些典型項(xiàng)目更是創(chuàng)造了西安房地產(chǎn)市場上的奇跡。這也對西安本土的地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了強(qiáng)大的壓力，促使其逐漸加快項(xiàng)目開發(fā)，因此西安房地產(chǎn)市場開發(fā)整體在提速，在一定程度上也促使了市場成交的火爆。2006年之前小型項(xiàng)目23年，中型項(xiàng)目34年，大型項(xiàng)目58年，超級項(xiàng)目610年20062007年小型項(xiàng)目12年，中型項(xiàng)目24年，大型項(xiàng)目45年，超級項(xiàng)目510年2008年以后小型項(xiàng)目1年，中型項(xiàng)目23年，大型項(xiàng)目35年，超級項(xiàng)目58年項(xiàng)目開發(fā)周期小型項(xiàng)目12年，中型項(xiàng)目24年，大型項(xiàng)目45年，超級項(xiàng)目510年。項(xiàng)目開發(fā)周期小型項(xiàng)目23年，中型項(xiàng)目34年，大型項(xiàng)目58年，超級項(xiàng)目610年。項(xiàng)目開發(fā)周期小型項(xiàng)目1年，中型項(xiàng)目23年，大型項(xiàng)目35年，超級項(xiàng)目58年。（預(yù)計(jì)）20062007年2008年后2006年前（三）板塊土地市場辛家廟板塊土地市場存在一定的特殊性，盡管其地理位置相對較為優(yōu)越，但由于歷史的原因，卻屬于城中村的集中區(qū)域，因此通過招牌掛進(jìn)行土地交易的地塊數(shù)量很少，更多的土地是以協(xié)議出讓的形式進(jìn)行。1、土地出讓面積2007年至今，辛家廟板塊的主要土地交易有3宗，即中鐵置業(yè)、恒大集團(tuán)和華遠(yuǎn)集團(tuán)在礦山路沿線的土地收購，主要是通過協(xié)議出讓或并購公司的方式進(jìn)行，目前這三個(gè)地塊的項(xiàng)目運(yùn)作已經(jīng)進(jìn)入前期開發(fā)階段，其中中鐵和恒大的項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2008年下半年入市。2、土地出讓結(jié)構(gòu)這三宗地塊均為住宅項(xiàng)目用地，其中包括部分的綜合用地。易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第33頁共102頁（四）土地市場結(jié)論房地產(chǎn)市場的火爆、房價(jià)的快速上漲，加上眾多外埠地產(chǎn)企業(yè)在西安攻城略地，西安的土地市場成交頻繁，地價(jià)也隨之水漲船高。隨著三環(huán)內(nèi)土地資源日趨緊張，而且以小面積土地為主，在政府的引導(dǎo)和支持下，土地供應(yīng)的重心逐漸向城市郊區(qū)偏移，也與城市骨架拉大的趨勢相一致。在新格局逐漸形成的過程中，土地市場也隨之做出相應(yīng)調(diào)整。高新新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、城北區(qū)及曲江新區(qū)成為土地供應(yīng)的主要區(qū)域（板塊），既擁有豐富的土地資源儲備，也有政府各方面的政策大力支持，更是西安目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，預(yù)計(jì)2008年這種態(tài)勢將得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。隨著更多的外埠企業(yè)紛紛進(jìn)駐西安市場，不斷在西安增加土地儲備，既推動了西安地價(jià)的快速上漲，同時(shí)也加劇了土地市場的競爭。附表出讓地塊宗地編號位置面積（畝）容積率建筑面積建筑密度綠化率用途年限BL21721南廣濟(jì)街2131852696920綜合50BL2791南廣濟(jì)街1666475868綜合50BL27161南廣濟(jì)街1728477310綜合50QJ319西影路6588313647143231023住宅70BQ59926灞橋區(qū)十里鋪68013251473518136050住宅70BQ59927灞橋區(qū)十里鋪62224451845816186040住宅70YT7136唐延路東508544149234627503821住、商70/40BL47383東大街菊花園253500254523綜合50BL1970743辦公50WY109722朱宏路南段4502445133626130604350住宅70/緯二街21323369綜合50YT31420雁塔區(qū)永松路20884316002522235住宅70BL81112雁塔路中段821290249406185925文化娛樂50YT2123二環(huán)南路西段114664216住宅70YT7132唐延路170383539756516354257住宅70YT7133唐延路689013516076918663050住宅70YT7134唐延路544622694400812074363商業(yè)40YT7135唐延路67632415621619826739科研教育50易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第34頁共102頁綜合YT22162丈八東路863653305291226103950住宅、綜合70YT22163丈八東路住宅YT22164丈八東路住宅BQ59921、浐河開發(fā)區(qū)26194、22539310653530工業(yè)50BQ59922浐河開發(fā)區(qū)635992