2009年漢中市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況簡析

2009年我市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況簡析2009年，漢中市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由年初市場低迷、交易投資持續(xù)低位運(yùn)行到二季度起逐步回暖、交易活躍的積極轉(zhuǎn)變，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快，房屋施工、新開工面積增長明顯，商品房預(yù)銷售面積、價格同比連續(xù)回升，環(huán)比持續(xù)上漲。一、市場基本運(yùn)行情況根據(jù)漢中市房地產(chǎn)經(jīng)統(tǒng)計，去年全市房地產(chǎn)開發(fā)累計施工面積23911萬平方米，同比增長11；完成投資2376億元，同比增長30；商品房新開工面積8478萬M2，同比增長28預(yù)銷售面積1292萬M2，同比增長31市中心城區(qū)普通商品住宅預(yù)銷售均價約2950元/M2,同比增長18。二、市場運(yùn)行的特點(diǎn)（一）救市政策出臺及時，市場形勢明顯好轉(zhuǎn)。去年，隨著各級穩(wěn)市政策作用及國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，我市房地產(chǎn)市場自3月份以來，供需雙方信心得以恢復(fù)，市場回暖迅速，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、商品房開發(fā)量及銷售量同比明顯增長。根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（國辦發(fā)2008131號）精神、市政府2009年第三次常務(wù)會議精神，結(jié)合本市實(shí)際，我市出臺了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見、漢中市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)個人住房消費(fèi)的意見。兩個意見的出臺對推動我市房地產(chǎn)市場年度健康發(fā)展起到了積極作用。（二）中心城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢漸顯，購房者地域成份多元化。從購房者戶籍分布來看，在市中心城區(qū)購房的，漢臺區(qū)約占40，市屬各縣約占45，其余均為兄弟省市人士，這說明我市中心城區(qū)交通條件的改善、城市品位的提升、區(qū)位優(yōu)勢的彰顯，對促進(jìn)市場繁榮正發(fā)揮著積極作用。（三）保障性住房建設(shè)步伐加快，推動了市場健康發(fā)展。去年以來，我市高度重視住房保障制度建設(shè)，加大了保障性住房建設(shè)規(guī)模，尤其是中心城區(qū)“民樂花園”、“和諧家園”經(jīng)濟(jì)適用房項目建設(shè)，進(jìn)一步完善了市場多元化住房供應(yīng)體系，對解決中低收入群體住房難、抑制房價過快上漲、推動市場健康發(fā)展將起到積極而深遠(yuǎn)的作用。三、存在的主要問題（一）企業(yè)粗放性經(jīng)營嚴(yán)重。我市房地產(chǎn)市場起步較晚，且普遍存在著規(guī)模小、資質(zhì)低、開發(fā)能力不足、競爭力差等問題，難以適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需求。到目前為止，多數(shù)開發(fā)企業(yè)處于斷續(xù)開發(fā)狀態(tài)。（二）商品房價格漲幅較大。去年以來，因土地、建材、人員工資、規(guī)費(fèi)等成本鋼性增長，加之受外地房價快速上漲，以及開發(fā)企業(yè)對我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展有良好預(yù)期等因素綜合作用，我市房價總體呈上漲趨勢，商品房價格漲幅較大。目前，中心城區(qū)多層商品住宅銷售均價約2850元/M2，高層住宅銷售均價約3200元/M2。（三）市場運(yùn)行還不規(guī)范。一是在二手房交易過程中，還存在著黑中介、虛假中介、違規(guī)收費(fèi)、哄抬房價等問題；二是在商品房預(yù)銷售過程中，還存在著發(fā)布虛假廣告、簽定霸王條款、無證售房等問題；三是在房屋交付使用過程中，還存在著延期交房，不按合同約定時限辦理房產(chǎn)證，推卸違約責(zé)任等問題；四是在物業(yè)管理活動中還存在著重建輕管、管理不規(guī)范等問題。以上問題的解決有待于進(jìn)一步嚴(yán)格企業(yè)準(zhǔn)入制度、強(qiáng)化市場管理，規(guī)范商品房預(yù)售資金收支、使用，建立和完善好市場監(jiān)管的長效機(jī)制。四、下一步市場運(yùn)行趨勢分析2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議要求“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”；緊接著，12月17日，財政部等五部委出臺進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，對土地出讓金的交納時限、金額比例進(jìn)行了明確規(guī)定；2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，從11個方面提出了具體要求?？梢?，從政策面上分析，2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策將運(yùn)用土地、財政、金融等手段，從供給和需求上對樓市進(jìn)行雙向調(diào)控。就我市而言，從今年1月份市場運(yùn)行相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況來看，住房市場需求旺盛，消費(fèi)者購房意識依然強(qiáng)烈，商品房開發(fā)建設(shè)狀況良好。從政策面上來看，房地產(chǎn)業(yè)作為我市支柱性產(chǎn)業(yè)之一，市委、市政府長期以來高度重視，密切關(guān)注，積極扶持。從城市發(fā)展前景來看，隨著“雙創(chuàng)”活動的深入開展，我市城市品位將進(jìn)一步提升，交通條件在近幾年內(nèi)將發(fā)生翻天覆地的變化，漢中連接關(guān)中、成渝、江漢幾大經(jīng)濟(jì)圈的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢將進(jìn)一步彰顯，兄弟省市來漢創(chuàng)業(yè)、購房人數(shù)必然會明顯增多。因此，我市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)，仍將保持平穩(wěn)發(fā)展的良好態(tài)勢。五、對開發(fā)企業(yè)的建議（一）要增強(qiáng)誠信意識。在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的今天，尤其是在誠信問題日益引起社會廣泛關(guān)注的背景下，提升企業(yè)在消費(fèi)者心目中的誠信度，是企業(yè)品牌成長的生命線。去年，中心城區(qū)個別開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的違規(guī)售房、延期交房、不履行合同約定等問題，在社會上造成了極為惡劣的影響，既使政府部門工作上陷于被動，又使企業(yè)形象受到嚴(yán)重?fù)p害，長此以往，企業(yè)的生存和發(fā)展必將受到嚴(yán)重沖擊。（二要增強(qiáng)守法意識。守法經(jīng)營是企業(yè)立足之本，是做大做強(qiáng)企業(yè)的必然要求，而不法經(jīng)營將嚴(yán)重影響我市房地產(chǎn)市場秩序，也必將受到法律的制裁。目前，國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策、法規(guī)進(jìn)一步完善，制度進(jìn)一步細(xì)化，查處力度進(jìn)一步增強(qiáng)，各企業(yè)必須充分認(rèn)識到依法創(chuàng)企的嚴(yán)肅性和重要性，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)知識，強(qiáng)化法紀(jì)意識，在開發(fā)經(jīng)營過程中切實(shí)做到認(rèn)真履行合同約定，妥善處理有關(guān)爭議，主動接受社會監(jiān)督，從而樹立起企業(yè)在政府和群眾心目中依法行事的良好形象。（三）要注重項目品質(zhì)。項目品質(zhì)好壞是一個企業(yè)能否取信于市場、立足于市場的關(guān)鍵所在，有了品質(zhì)，才有信譽(yù)，有了信譽(yù)，才有市場，沒有過硬的品質(zhì)就談不上發(fā)展。因此各企業(yè)要高度重視項目品質(zhì)，主動在項目的設(shè)計、質(zhì)量、配套設(shè)施