安徽毫州中藥材交易中心建設可行性研究報告

中國（亳州）中藥材交易中心可行性研究報告年月目錄第一章項目概況411項目所在地亳州市概況412中國（亳州）中藥材交易中心介紹513市場改造的社會經濟背景8第二章新項目選址情況1121區(qū)位介紹1122項目地塊商業(yè)價值評價12第三章改造思路改、擴、遷交易中心1731收購舊的交易中心1732建新的交易中心，擴大交易功能1733舊市場原地開發(fā)商住項目19第四章經營方案2041亳州中藥材交易中心經營方案21411具體步驟21412項目設施的組織與運營214121組織機構214122項目的織與運營22413招商策略和經營方式24第五章項目投入、產出分析及資本運營方案2751項目投入預算2752項目產出預測2853資本運營方案30第六章項目S、W、O、T分析3261優(yōu)勢分析3262劣勢分析3363機遇分析3364風險分析33第七章與項目相關的政策建設依據(jù)35第八章項目前期準備工作的進展情況36附錄37第一章項目概況11項目所在地亳州市概況安徽省亳州市是經國務院2000年6月批準成立的地級市，位于安徽西北部，蘇、魯、豫、皖四省結合部，黃淮平原腹地?？偯娣e852258平方公里，轄渦陽、蒙城、利辛三縣和譙城區(qū)，全市總人口534萬人，市轄區(qū)面積2226平方公里，人口130萬。2008年全年實現(xiàn)生產總值400億元，增長12，人均生產總值7800元。居民收入穩(wěn)定增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8972元，增長159，農民人均現(xiàn)金收入3736元，增長255，全市在崗職工平均工資12558元，增長205。居民人均儲蓄達到4976元。為推動中藥材產業(yè)的發(fā)展，亳州市以項目為抓手，全面推進中藥材產業(yè)發(fā)展，加快中藥材產業(yè)基地和重點項目建設。亳州交通便捷，北倚歐亞大陸橋，距離商丘機場60公里，阜陽機場120公里；京九鐵路、徐阜鐵路；311、105國道，0908國防公路，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路穿插而過；渦河航運、茨淮新河航運可直通上海、杭州。從上海至亳州全程高速公路，車程6個小時。12中國（亳州）中藥材交易中心介紹1歷史地位亳州是中國中醫(yī)藥文化的發(fā)祥地，位居全國四大藥都之首，具有3700多年的中藥材種植歷史。作為神醫(yī)華佗的故鄉(xiāng)，亳州有藥材加工專業(yè)戶，有藥材經銷專業(yè)人員，有專營中藥材的公司、行、棧等等，中藥材產業(yè)鏈齊備、完整。中國（亳州）中藥材交易中心，是我國最大的中藥材專業(yè)市場。全市中藥材種植面積達百萬畝，藥材加工大企業(yè)數(shù)家。尤其是中藥材資源極為豐富，有中藥資源170科，400多個品種，常年種植面積占全國種植的十分之一強，達到四萬多公頃。特別有特產中藥材如白芍、菊花、半夏、桔梗等。中國藥典中冠以|“亳”字的中藥就有亳芍、亳菊、亳花粉、亳桑皮四種。2市場目前的運作狀況具有數(shù)千年歷史傳統(tǒng)的老市場，于1994年重新改造后開張，被命名為“中國（亳州）中藥材交易中心”，成為國家級專業(yè)交易市場。1995年，江澤民總書記親自赴亳州考察中藥材市場，欣然為亳州命筆“華佗故里，藥材之鄉(xiāng)”，極大地提高了亳州作為“藥都”的知名度和影響力，推動亳州中藥材產業(yè)踏上了百億級臺階。目前，全市已初步形成了從中藥材種植、加工到中藥材物流貿易，再到中成藥生產、研發(fā)的較完整的比較現(xiàn)代的產業(yè)鏈。全市藥材種植面積近百萬畝，按GAP標準建設的中藥材示范區(qū)基地10個。亳州擁有全國最大的中藥飲片產業(yè)集群，新建和在建的飲片加工企業(yè)四家，總產量占全國的近三分之一。亳州現(xiàn)有藥商營銷人員十余萬，中藥材日上市量6000噸，上市品種2600余種，僅目前傳統(tǒng)的交易市場日客流量就達56萬人之多，中藥材年交易額約100億元。由中藥材交易中心鏈接的中藥材企業(yè)集群，是亳州市最重要的經濟支柱，亦是最具核心競爭力、最具可持續(xù)發(fā)展能力的產業(yè)。2008年，藥業(yè)經濟更得到了長足發(fā)展，全市產值超億元的中藥企業(yè)發(fā)展到21家，規(guī)模以上藥業(yè)工業(yè)總產值達30億元，中藥材進出口總額躋身全國前三強，中國亳州中藥材交易中心年成交額近150億元，繼續(xù)保持國內規(guī)模最大、品種最多、設施最好、功能最全的市場地位。日前，國家火炬計劃中藥特色產業(yè)基地已通過專家評審，省政府也明確提出將亳州現(xiàn)代中藥高新技術產業(yè)規(guī)劃上升到省級規(guī)劃層面，中醫(yī)藥產業(yè)已經成為特色支柱產業(yè)和極具潛力的經濟增長點。3存在的問題號稱三個一百的中藥材產業(yè)現(xiàn)狀，也即百萬畝種植規(guī)模、百萬人就業(yè)與藥業(yè)關聯(lián)、百億元交易規(guī)模，致富牽引力卻非常有限。據(jù)統(tǒng)計資料，截止2008年，亳州市人均GDP僅1142美元，而同期全國水平已超過3000美元，全省平均水平2120美元；亳州市人均財政收入449元，遠低于同期全國水平4718元和全省平均水平1084元；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入8856元，亦低于全國人均15781元，全省人均12990元。總之一句話，旺丁不旺財。規(guī)模雖大，等級不高。一是從管理能級上評價，缺乏交易過程中的身份、資質驗證與監(jiān)管措施；不具備交易產品的質量驗證與責任可溯源流程。二是從現(xiàn)場衛(wèi)生環(huán)境、店面、鋪位形象上評價，用臟、亂二字概括，絕不夸張。沿用了上千年的就地設攤、檔口式陳列的經營布局方式，至今仍未改變。三是從商流、物流、信息流運營體系評價，專業(yè)分工水平低下，導致經營效率不高。百萬人搞藥、百億元規(guī)模、人均一萬元，決不能成為沾沾自喜的資本。缺乏可持續(xù)發(fā)展的能力，或者說，發(fā)展后勁不足。目前的經營環(huán)境“臟”、經營秩序“亂”、品質控制水平“差”的現(xiàn)狀，一是制約亳州中藥材產業(yè)向國際貿易領域的拓展，境外采購隊伍進不來、跨國采購通路不暢；二是難以與大企業(yè)、大品牌產銷對接，或者說，在責任可溯源體制缺乏的情況下，影響了大企業(yè)的程式化、制度化、流程化的大批量采購運作；三是難以與以信息化為特征的現(xiàn)代管理流程對接，直接影響交易平臺整體效能、效率的提高。13市場改造的社會經濟背景經過十五年的發(fā)展，中國（亳州）中藥材交易中心原有硬件設施和管理平臺，已不堪負累，必須及早擴大改造1按照亳州市現(xiàn)代中藥高新技術產業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃的總體要求、亳州市譙城區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出的中藥材產業(yè)振興規(guī)劃，按照亳州市“1468”戰(zhàn)略布局，以及積極加快渦河經濟文化帶的配套建設構想，圍繞亳州中藥材交易中心項目，項目籌備組先后召開了多次有政府領導、國內有關專家、市場人士參加的研討會。前期多次研討、論證會的基本共識是亳州中藥材交易中心符合國家產業(yè)政策和中藥市場規(guī)律；尤其是作為全國四大藥材集散地之一，是我國最大的中藥材專業(yè)并在國內外市場上享有盛譽，具有躍上新臺階的基礎條件。2中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（20062020年）經國務院同意于2007年1月發(fā)布。把中醫(yī)藥傳承與創(chuàng)新發(fā)展，提升到“滿足國家經濟社會發(fā)展和人民健康的需求，建設小康社會，實現(xiàn)中華民族的偉大復興”、“建設創(chuàng)新型國家”的高度。作為落實綱要的具體步驟，國家發(fā)改委有意向開設國家級中藥材期貨市場。以進一步引導合理生產；深化、延長加工流程，增加附加值；刺激消費，平衡供求關系。3加入WTO后，我國的加工業(yè)出口量迅速增長。但中藥材出口步子不快，渠道不暢。據(jù)2007年7月上海港統(tǒng)計報告，同期茯苓、薄荷、板藍根、白芍在亳州市場的批發(fā)價，與上海港交付的離岸價，有著3050的差價，國際交易前景可觀。因此，上海跨國采購中心特地在亳州設立了分會場。并計劃加入承擔新市場建設的項目公司，參與新市場的建設和長期運營。4醫(yī)改后的新醫(yī)療體制，為中藥材進入基本藥物目錄，創(chuàng)造了有利的社會大環(huán)境?；舅幬锵M量的增加，將極大地促進中藥材的生產和流通，是中藥材行業(yè)空前的發(fā)展機遇。5近年來，市委、市政府始終把發(fā)展藥業(yè)經濟作為振興當?shù)亟洕膽?zhàn)略重點，高度重視中藥材產業(yè)集群的培育和技術創(chuàng)新工作，在資金、技術、人才、項目、管理等方面持續(xù)加大投入和扶持力度，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，使當?shù)氐闹兴幉漠a業(yè)呈現(xiàn)出強大的創(chuàng)新潛力和廣闊的市場前景，是當?shù)刈钪匾闹еa業(yè)和國民經濟中發(fā)展最快的行業(yè)之一。目前，當?shù)氐闹兴幉囊?guī)范化種植蓬勃發(fā)展，中藥材加工業(yè)呈現(xiàn)集群發(fā)展態(tài)勢，現(xiàn)代中藥科技創(chuàng)新蔚然成風，中藥材現(xiàn)代物流業(yè)將成長迅速。6在跨越式發(fā)展征途中，亳州中藥材產業(yè)振興得到了安徽省政府的全力支持。在關于進一步加快發(fā)展農業(yè)產業(yè)化經營的實施意見（皖政200353號）和省計委在安徽省“十五”現(xiàn)代中藥產業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，明確將工作重點擺在規(guī)范亳州中藥材專業(yè)市場，完善中藥材市場功能，建設現(xiàn)代中藥營銷網絡，形成輻射全國、面向世界的中藥材物流中心，繼而開展中藥材期貨貿易；開展電子商務信息系統(tǒng)的建設，建成具有權威意義的亳州中藥材經濟指數(shù)；充分發(fā)揮市場在產業(yè)化中的重要作用，將亳州建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺；并將中藥材交易中心列入“861”行動計劃，并采取一系列支持政策和措施，不斷完善中藥材產業(yè)政策，優(yōu)化中藥材產業(yè)發(fā)展環(huán)境。爭取到2010年，亳州中藥材種植面積超過100萬畝，規(guī)范化種植面積30萬畝，全市制藥企業(yè)總數(shù)超過10家，現(xiàn)代中藥高新技術企業(yè)達到10家，高新技術產品達到15個，中藥制造業(yè)信息化示范企業(yè)23家，中藥工業(yè)總產值超過20億元，稅收超過14億元，銷售收入億元以上企業(yè)達到10戶，中藥高新技術產業(yè)實現(xiàn)年技工貿總收入8億元以上。建成5000平方米亳州市高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心（科技企業(yè)孵化器）。在生物醫(yī)藥、現(xiàn)代中藥等領域形成一批擁有自主知識產權的核心技術，建成一個省級工程技術研究中心。力爭在較快的時間內將亳州中藥材產業(yè)推向千億級的規(guī)模。7目前，上?？鐕少徶行囊言谫裰蓍_設跨國采購分會場，積極參與新市場的改造、遷移和擴建。一旦新的中藥材交易中心建成，將定期進行中中藥材國際交易采購會。第二章新項目選址情況21區(qū)位介紹籌建中的中國（亳州）中藥材交易中心新場館，位于安徽亳州開發(fā)區(qū)內，具體位于希夷大道和南一環(huán)交口，占地1000畝。距離長途汽車站及火車站，直線距離在38公里，緊靠火車貨運中心，交通便利。開發(fā)區(qū)的基礎設施已經全面開工，主要的交通干道都已經進入啟動的實質階段。整個開發(fā)區(qū)內的基本規(guī)劃已經完成，各項基礎設施的建設資金也已到位，同時作為一個省級開發(fā)區(qū)的全面建設已經成為亳州市政府的重要工作，常務副市長為目前開發(fā)區(qū)的主任。22項目地塊商業(yè)價值評價按國際商業(yè)學會通行的商業(yè)設施商業(yè)價值評價標準，七項目、五分法，對中國（亳州）中藥材交易中心新地作如下評價級別好較好一般較差差分值10864270分為最優(yōu)，42分為及格（1）聚集能力A本項目乃舊市場整體搬遷。舊市場的字號為中國（亳州）中藥材交易中心，是由國家工商行政管理總局直接批準的“國”字號市場，行業(yè)公信力強，權威性高。B江澤民主席曾親自赴原市場考察，親筆題詞“華佗故里，中華藥都”，在國內外同行業(yè)都有較大影響力。C亳州中藥材市場已有幾千年的歷史，原市場亦是1994年重新改造。從行商角度看，是先有市、后有場，依市建場，事半功倍。而且，是亳州唯一的一家中藥材專業(yè)市場，具有排他性。D自改革開放以來，亳州中藥材市場始終處于旺盛發(fā)展階段。藥業(yè)多元化經營格局形成后，更使中藥材市場獲得空前的發(fā)展機遇?！叭珖幉木圪裰?，亳州藥材銷全國”。E將于2009年9月21日施行的國家基本藥物目錄，中藥材占三分之一。亳州中藥材全國性集散地的功能將更為重要，行業(yè)聚集能力亦更為顯著。綜上所述，本市場的行業(yè)聚集能力評級為好。分值10分。（2）可達性A新市場選址亳州市南部新區(qū)，交通條件優(yōu)越鐵路京九線、徐阜線穿越；公路距京景高速和界阜蚌高速出入口僅300米，并有311、105國道，0908國防公路，202、305、307省道連接；航空距離商丘機場60公里、阜陽機場120公里；水運境內渦河航運可直達上海、杭州。B市內交通南北向臨希夷大道主干道，東西臨南一環(huán)主干道，距亳州火車站38公里，交通十分便捷。C新建市場將按市場鋪面數(shù)11安排停車位。老市場停車難、搬運難、人員進出難的狀況將徹底解決?？蛇_性評價好。分值10分。（3）人流量A本市場為面向全國服務的中藥材專業(yè)批發(fā)市場，有定向服務人流。而且，由于是整體搬遷，市場遷址后，人流必定跟隨而至。B新區(qū)開發(fā)周期至少十年，目前剛剛啟動。對于零售消費服務而言，市場新址屬行商“生地”，人氣有待積累。人流量評價中。價值6分。（4）昭示性A新市場西臨希夷大道占沿街1000米長度；南臨南一環(huán)，占據(jù)沿街面667米長度。B新市場在亳州市南部新區(qū)控制性詳規(guī)中的定性為“次商業(yè)中心”（相對于老區(qū)步行街而言），處于新區(qū)最中心的地段，如圖見第11頁。昭示性評價好。分值10分。（5）總體規(guī)模A中國（亳州）中藥材交易中心，現(xiàn)在的經營規(guī)模已達營業(yè)面積超過20萬、年交易額超過150億、日物流量6000噸的水平。居于全國第一。B老市場是1994年落成的，至今才15年，已不堪負累，新市場將按20年不落后的規(guī)劃理念規(guī)劃，設定總經營規(guī)模為市場營業(yè)用房建筑面積不低于70萬平方米，十年內年交易規(guī)模躍上1000億元的臺階，日物流量3萬噸。擴建后的中藥材專業(yè)新市場規(guī)模不僅是全國第一，亦是亞洲第一、世界第一?？傮w規(guī)模評價好。分值10分。（6）硬件等級正由于原市場硬件等級低、形象差、服務功能弱，不堪負累，拖了中藥材跨越式發(fā)展的后腿，才必須創(chuàng)建新市場。因此，新市場將在硬件設施上大展宏圖A提高建筑等級。B調動國內外最優(yōu)秀的規(guī)劃設計資源，招標設計能成為亳州地標、中國中藥材業(yè)行業(yè)標志的建筑物。C提高機械化水平。D配備全流程、全要素的電子信息管理設施。附圖一新市場參考效果圖1附圖二新市場參考效果圖2硬件等級評價好，分值10分。（7）經營業(yè)態(tài)適配性A新市場可根據(jù)經營業(yè)態(tài)規(guī)劃量身定制，適配性當然很高。B新市場的新業(yè)態(tài)規(guī)劃物流園區(qū),從源頭控制交易的質量，減少客戶物流成本。藥農直銷區(qū)，以產銷無縫對接，拉動藥材地產上臺階?？鐕少弲^(qū)，導入跨國直銷功能，擴大外貿。會展區(qū)，搭建國際交易平臺，使亳州走向世界。中藥材期貨市場，引導生產、擴大流通。都充滿創(chuàng)意，并能利用新建平臺一一加以落實。經營業(yè)套適配性好，分值10分。新地塊商業(yè)價值評價分值匯總聚集能力可達性人流量昭示性總體規(guī)模硬件等級經營業(yè)態(tài)適配性合計分值101061010101066地塊商業(yè)價值評價分總值66分，是優(yōu)秀級項目。第三章改造思路改、擴、遷交易中心31收購舊的交易中心整體收購舊的“亳州中藥材交易中心”。32建新的交易中心，擴大交易功能擬設立四大功能板塊1商流園區(qū)，總規(guī)劃面積30萬平方米。園區(qū)內再分（1）藥農直銷區(qū)。中藥材市場振興的基礎在于生產規(guī)模的擴大和縮短產銷對接流程。因此，新市場應在布局安排上，突出重點，扶持藥農入場交易。經營地段上，選擇最優(yōu)鋪面；各項管理措施上，給予便捷的服務；租金條件上，落實最優(yōu)惠措施。重點扶植亳州一市三縣的藥農，直接在市場設點銷售自產藥材。租金第一年減半、第二年75折優(yōu)惠、第三年85折優(yōu)惠，讓亳州行政轄區(qū)藥農，成為新市場最直接的受益者。（2）按中藥材品類劃分的專業(yè)分區(qū)。（3）有專門字號的藥材店鋪，設立專門的街區(qū)，批發(fā)、零售、團購皆相宜。（4）跨國采購專營區(qū)。與上?？鐕少徶行暮献?，配備外語翻譯服務，營造中英文雙語言經營氛圍，推動國際貿易。2會展區(qū)，總規(guī)劃面積3萬平方米。會展區(qū)采用開發(fā)商、亳州市政府、上海專業(yè)會展公司三方合作的形式。開發(fā)商負責場館開發(fā)建設與日常物業(yè)管理，亳州市政府定期組織以政府平臺運作的中藥材專業(yè)會展活動。會展收入由政府與開發(fā)商按比例分成。上海專業(yè)會展公司負責常年會展活動的組織與籌劃，按會展收入的比例與開發(fā)商分成。3物流園區(qū)，總建筑規(guī)模30萬平方米。物流園區(qū)設專業(yè)庫區(qū)、中轉配載中心與第三方物流托管倉庫三個組成部分。專業(yè)庫區(qū)主要為本地藥農與本地大企業(yè)、跨國采購中心、國內大采購單位服務，按藥材品類劃區(qū)管理。中轉配載中心為市場成交客戶提供托運、配載、中轉儲存服務。第三方物流托管倉庫主要為外地中間商提供代儲托管服務。物流園區(qū)的重要職能之一，是強制性入庫檢驗和出庫登記。把好“病從口入”關、建立責任可追溯通路。曾幾何時，一個三鹿奶粉事件，損害了整個“中國制造”的信譽，給中國奶業(yè)更造成了上百億元的有形損失和無可計量的無形損失。亳州中藥材市場要做強做大，必須從確保中藥材品質安全可靠開始，做到萬無一失，防患于未然。4服務園區(qū)，規(guī)劃建筑面積7萬平方米。服務園區(qū)內的配套服務，應按照三個方向來配置第一，為每天56萬客流提供餐飲、住宿、交通服務，配置旅館、飯店、中巴車站。第二，為跨國采購提供全流程服務，配置賓館、酒樓、娛樂中心和電子商務服務。第三，銀行結算、匯兌服務。中藥材期貨市場的預留問題，可在會展區(qū)設計時一并考慮。33舊市場原址開發(fā)商住項目原市場緊靠火車站，屬舊城區(qū)。人氣旺，商業(yè)價值較高。擬按上蓋住宅方式，開發(fā)商住兩用項目。底商部分，規(guī)劃2萬平方米，以歐式風情街布局；住宅開發(fā)16萬平方米，形成空中立體交通和景觀布置。第四章經營方案亳州中藥材交易中心建設運營應遵循五大宗旨政府滿意開發(fā)出代表城市主導產業(yè)形象的名片；打造出體現(xiàn)城市主導產業(yè)的廣闊舞臺；整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能；提升土地經營價值；股東滿意降低投資風險；良好的投資價值和利潤空間；當?shù)厮庌r滿意為當?shù)剞r民創(chuàng)造出一條符合當?shù)貙嶋H的致富之路；為相關中藥材從業(yè)人員提供較好的發(fā)展空間；入場經銷商滿意讓經銷商能夠采購到各自放心、安全、優(yōu)質、可靠的中藥材；讓經銷商在中藥材交易的同時享受到交易中心提供的多種人性化的便利服務；跨國采購外商滿意尤其是雙語言的服務，為跨國采購外商掃除了語言障礙；所配置的賓館、酒樓、娛樂中心和電子商務服務等為外商們提供了優(yōu)良的采購環(huán)境。41亳州中藥材交易中心經營方案411具體步驟1、整體收購“亳州中藥材交易中心”現(xiàn)有場地設施及字號、證照、手續(xù)，為實現(xiàn)新老市場的平穩(wěn)過渡、整體遷移奠定基礎。2、在南部新區(qū)置地1000畝，分二期開發(fā)，第一期先開發(fā)500畝，建設商流園區(qū)一期20萬平方米，物流園區(qū)一期10萬平方米和會展、服務一期5萬平方米。3、對目前處于亳州中藥材交易中心四周的藥商藥鋪，按拆一還一、適當補償?shù)脑瓌t，列入整體搬遷范圍。這部分商戶的遷移，特別需要政府的全力支持。一旦漏網，很可能形成新、老市場僵持、內部惡斗的局面。4、新市場建設周期與市相關管理部門監(jiān)管流程、制度的研討與確立周期保持同步；遷移過程與新流程、新制度的貫徹過程保持同步；新市場開業(yè)時間與新流程、新制度的執(zhí)行時間保持同步。5、在原市場搬遷完成、新市場開張以后，著手原市場的商住項目開發(fā)建設。6、待新市場首期運營平臺的荷載率達到80以上時，開始進行新市場的第二期開發(fā)建設。412項目設施的組織與運營4121組織機構亳州中草藥交易中心由投資方指定財務總監(jiān)，組建獨立的法人機構，成立董事會，是公司最高權力機構。公司下設亳州本部和各地分部，具體有財務部、業(yè)務拓展部、人力資源部、物流事業(yè)部、市場監(jiān)管部、辦公室、物業(yè)管理部、中藥材基地開發(fā)與服務公司、。各部門職能如下1財務部負責公司的財務管理、費用收支及成本核算等會計業(yè)務工作。2業(yè)務拓展部負責收集行業(yè)動態(tài)和市場信息；制定和實施公司銷售戰(zhàn)略和營銷策略；負責場地租賃業(yè)務；負責與跨國采購中心的外聯(lián)合作；負責與會展組織者的對接。3人力資源部組織擬定并執(zhí)行公司人力資源中短期計劃；改革、完善公司人事管理制度，負責員工聘任、考評、培訓、獎懲的實施工作；負責公司總部員工考勤、工資、福利等費用的發(fā)放和“四金”管理；受理公司范圍內的勞動糾紛；負責管理公司總部員工和下屬公司部分員工的人事檔案。4物流事業(yè)部負責儲存業(yè)務、運輸業(yè)務、中轉配載業(yè)務，以及配合質管部對實物質量的檢驗與監(jiān)管。5市場監(jiān)管部掌握市場智能化設備；負責監(jiān)管入場交易者身份；出入庫商品質量；暢通交易責任追溯通路，是市場的“保姆”和“質量衛(wèi)士”。6辦公室負責公司的文件起草、人事管理、勞資管理、檔案管理、接待聯(lián)絡和上傳下達等事務性工作。7物業(yè)管理部負責市場設備設施的維護與運轉；負責消防；負責場地治安和停車場秩序維護；負責場地保潔服務與管理。8中藥材基地開發(fā)與服務公司負責以公司加農戶模式在亳州及周邊地區(qū)建立20種道地中藥材種植基地，制定種植技術規(guī)程，指導農戶進行優(yōu)質中藥材種植。與10家以上中藥材深加工企業(yè)進行生產要素合作；負責期貨市場的前期籌建工作。4122項目的組織與運營1建立統(tǒng)一的銷售管理制度，包括身份驗證、質量公示、鋪面形象管理等；2銷售過程中，監(jiān)督管理藥材、藥品按照實際情況介紹藥材、藥品的性能、用途、禁忌及注意事項等；3銷售手續(xù)管理應開具合法票據(jù)、建立銷售記錄，做到票、賬、貨相符，票據(jù)、記錄統(tǒng)一管理；4銷售物流管理建立完善的中藥材出入庫登記制度；5加強庫存管理，與銷售、采購部門協(xié)調，確立庫存管理計劃，建立入貨、出貨質量檢測與驗收制度，建立倉庫養(yǎng)護制度，定期對庫存商品進行檢測與質量維護；6對新進入行業(yè)的從業(yè)人員統(tǒng)一進行思想教育，按業(yè)務的需要進行專業(yè)知識和專業(yè)技能的培訓；7定期對從業(yè)人員進行專業(yè)知識的學習和考核；8配合會展活動和跨國采購組織活動；9根據(jù)不同季度推出市場促銷活動。413招商策略和經營方式一全方位配置服務于市場招商活動的社會資源1目前已經與亳州工商、稅務機構進行協(xié)商，并達成共識，在項目立項后，將與工商、稅務共同設定企業(yè)進駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進駐項目的公司或個人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。2與開發(fā)區(qū)商務發(fā)展局達成了意向。目前在亳州內的所有中草藥生產機構都將由其負責安排進駐本項目。本項目是個交易平臺，而所有中草藥產品或是半成品的生產廠商本身就需要一定的交易平臺。因此，這些生產廠家，都將是交易中心的優(yōu)質客源，招商合作，水到渠成。3目前已經與擁有“中國開張網”招商服務平臺的深圳金磚四國投資服務公司達成合作意向。該企業(yè)將為本項目面向全國招商。4結合跨國采購中心的全球采購商平臺，將中藥材交易中心與跨國采購中心接軌，率先在跨國采購大會上以亳州中草藥物流交易中心的名義開設中藥材供貨平臺。為即將啟動的項目提供供貨以及采購商知名度。5目前，上?？鐕少徶行囊言谫裰蓍_設跨國采購分會場，一旦新的中藥材交易中心建成，將定期進行中中藥材國際交易采購會。二制定合適的招商政策與各業(yè)務分支的經營方式1商流園區(qū)主要采用場地租賃方式，對進場自產直銷的藥農和主力大廠家給予優(yōu)惠政策扶持。其中，與跨國采購中心的合作，可采用按營業(yè)收入一定比例計算場地費用的過渡辦法，12年后，再確定租金標準。2物流園區(qū)中的儲存?zhèn)}庫部分，采用按使用面積計租金的招商政策，配載中心采用與入駐專業(yè)物流企業(yè)聯(lián)營分成的辦法。3會展區(qū)與政府、專業(yè)會展公司三方合作，根據(jù)會展收入按比例分成。4服務區(qū)面向全社會招商，以場地租賃為主，以保底聯(lián)營方式為輔，原則上不自營。5分階段推進公司加藥農、公司加中藥材深加工企業(yè)的合作模式，加大對中藥材生產流通過程的介入深度，為中藥材期貨市場的問世，創(chuàng)造充分的前置條件。第五章項目投入、產出分析及資本運營方案51項目投入預算（1）購置老市場，1億元。（2）新市場土地出讓費，參考工業(yè)用地標準10萬元/畝1000畝1億元（3）建按成本A市場營業(yè)用房30萬平方米1200元/平方米36億元B物流園區(qū)用房30萬平方米800元/平方米24億元C會展區(qū)、服務區(qū)營業(yè)用房10萬平方米2000元/平方米2億元D老市場商住項目開發(fā)商業(yè)鋪面2萬平方米2000元/平方米4000萬元上蓋住宅14萬平方米1500元/平方米21億元直接開發(fā)成本1億1億36億242億04億21億125億4管理費用和推廣費用，按總成本的35和15計算，為125億元35150625億元（5）財務成本按啟動資金3億元，分期投入、分期回收、滾動開發(fā)，開發(fā)期5年計算3億元63054億元。項目總投入合計直接成本125億管理推廣0625億財務成本054億13665億52項目產出預測（1）租金收入A市場交易區(qū)老市場平均租價15平方米，年租金6萬元，平均每平方米04萬元/年；新市場按半價計算，得30萬平方米50（實際得鋪率）15萬平方米，15萬平方米90（散鋪進退場時間差需扣除10）135萬平方米，135萬平方米04萬元/年50半價27億元。全部建成后，市場出租年收入27億元。B物流園區(qū)按有效出租面積95、出租率90、租金標準100元/平方米年計算，得出30萬9590100元/平方米年2565萬元C服務區(qū)服務區(qū)規(guī)劃7萬平方米，完全按出租計算，租金按240元/平方米年，得出7萬平方米240元/平方米年1680萬元D會展區(qū)會展區(qū)規(guī)劃3萬平方米，按每年兩次展會，年租金收益200元/平方米計算3萬平方米200元/平方米年600萬元在交易中心70萬平方米場地長期持有的情況下，每年的租金收益為27億02565億0168億006億318億按資產評估靜態(tài)條件下12年租金收益換算物業(yè)價值，應為318億123816億（2）商品房銷售收入A老市場商住項目開發(fā)中商業(yè)鋪面2萬平方米，按5000元/平方米計算20000平方米5000元/平方米1億元B商鋪上蓋住宅14萬平方米2500元/平方米35億元合計商品房銷售收入45億元。剔除稅費后凈收益45億元（185）25億元15億元（3）投入產出比較A滾存投入累計13665億元；B商品房銷售凈收入15億元；C長期占壓的開發(fā)資金為9665億元；D年租金收入318億元，在靜態(tài)條件下，投資回報率為318億元9665億元329是投入多，回報率也很高的“雙高項目”。53資本運營方案總體上，應按照物業(yè)性質來設計資本運營方案。老市場地塊重新開發(fā)的商品房，快進快出，加速資本回流，減少風險。而新建的國字號商流、物流、信息流齊備的專業(yè)交易中心中國（亳州）中藥材交易中心，應考慮長期持有，不宜分割出售?？蛇x擇的資本運營方案有（1）銀行融資方案A籌集啟動資本3億元，1億元用于購買老市場全部物業(yè)及經營軟件（各種許可手續(xù)、證照）、以及土地使用權。新市場用地第一期先用200畝，投入2000萬元；建12萬平方米營業(yè)用房，3萬平方米物流用房，投入約18億元。B以租金收入水平12年累計值換算市場物業(yè)價值，再按50融資，則可得營業(yè)用房108億/年12年50648億；物流用房2565萬/年12年501539萬元；合計可獲融資授信額度663億元。C老市場以土地使用權抵押融資開發(fā)，至少可獲60畝200萬/畝506000萬元，首期市場開發(fā)后，獲得的銀行授信額度，即使啟動資本收回，也足以進入下一期滾動開發(fā)。（2）融入上市公司運營按租賃收入業(yè)績換算物業(yè)價值進入上市公司，增值空間至少是3816億（125億25億）381倍而且，老市場商品房開發(fā)的15億凈利潤，不必打包進入上市公司。第六章項目SWOT分析61優(yōu)勢分析1中國（亳州）中藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu)勢地位明顯，在全國中藥材界聚集能力強。在市場仍處于旺盛發(fā)展階段時主動求變創(chuàng)新，行業(yè)導向作用力事半功倍。2中藥材交易中心改、擴、遷方案搭載滬徽政府間合作平臺，可獲取的行政資源充足，有利于破解和消弭各種障礙與阻力。3參與項目投資的發(fā)展商有國資背景、社會責任感強，以“城市運營”為己任，目光遠大，不圖眼前利益，與中藥藥業(yè)振興的目標吻合。同時，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢明顯、經營理念前衛(wèi)，可動用的智力資源延展國內外。4發(fā)展商謀劃的項目運作模式與中藥材市場需要在中長期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點吻合，有利于項目的長期可持續(xù)發(fā)展。5上?？鐕少徶行氖前l(fā)展商的合作團隊組成單位，有利于交易中心擴大國際貿易，使亳州走出安徽、邁出國門、面向全球。6發(fā)展商資金實力雄厚，可攜自有資金入亳州投資，助推亳州投融資能力上臺階。7發(fā)展商具有與國家發(fā)改委對接國家級中藥材期貨市場的雄心和能力。62劣勢分析1新區(qū)缺人氣，新市場培育周期長，屬“生地行商”。2投資回收效率與惠農政策有兩難選擇。3外地企業(yè)投資，需要一段時間融入本地社會。63機遇分析1亳州市政府的亳州市現(xiàn)代中藥高新技術產業(yè)基地規(guī)劃要求大力發(fā)展與中藥材相關的產業(yè)。2安徽省861計劃明確指出將亳州建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺。3作為上海市政府對外合作、督辦項目。4與亳州南部新區(qū)開發(fā)步伐一致。5與中央政府保增長、擴內需、保民生目標一致，是醫(yī)療改革大業(yè)中的一部分。6與國家振興中藥材業(yè)計劃不謀而合。64風險分析1老市場物業(yè)主成分復雜、動遷難度大、投入難以估量，是項目成敗的最大隱患。2行業(yè)規(guī)范管理的力度，直接影響項目成敗，對發(fā)展商而言，是非可控因素。3老市場遷移后，開發(fā)收益能否彌補拆遷損失，關鍵在于政策的連續(xù)性和用地指標的設定是否優(yōu)惠。綜上所述，本項目具有既有市場占有率較高、政府支持、發(fā)展商融資能力強、運營團隊規(guī)范化、國際化水平高、市場發(fā)展方向明確等諸多優(yōu)勢，可形成核心競爭力，項目可行。但要注意依靠當?shù)卣?、藥農和市場建設參與者，化解市場遷移過程中的矛盾隱患和不和諧因素，排除規(guī)范管理中的各種障礙，確保打造“現(xiàn)代化、集約化、國際化中藥材交易平臺”目標能如期實現(xiàn)。第七章與項目相關的政策建設依據(jù)1安徽省中藥材產業(yè)化發(fā)展規(guī)劃（20032007年）；2安徽省中藥材市場管理辦法；3亳州市譙城區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；4亳州市城市總體規(guī)劃；5安徽省人民政府關于進一步加快發(fā)展農業(yè)產業(yè)化經營的實施意見（皖政200352號）；6亳州市中醫(yī)藥教育辦學模式實施方案；7中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（20062020年），國科發(fā)社字200777號；8亳州市現(xiàn)代中藥高新技術產業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃。詳見附錄。第八章項目前期準備工作的進展情況1目前已經與亳州工商、稅務機構進行協(xié)商，并達成共識，在項目立項后，將與工商、稅務共同設定企業(yè)進駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進駐項目的公司或個人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。2與開發(fā)區(qū)商務發(fā)展局達成了意向。目前在亳州內的所有中草藥生產機構都將由其負責安排進駐本項目。本項目是個交易平臺，而所有中草藥產品或是半成品的生產廠商本身就需要一定的交易平臺。因此，這些生產廠家，都將是交易中心的優(yōu)質客源，招商合作，水到渠成。3目前已經與擁有“中國開張網”招商服務平臺的深圳金磚四國投資服務公司達成合作意向。該企業(yè)將為本項目面向全國招商。4結合跨國采購中心的全球采購商平臺，將中藥材交易中心與跨國采購中心接軌，率先在跨國采購大會上以亳州中草藥物流交易中心的名義開設中藥材供貨平臺。為即將啟動的項目提供供貨以及采購商知名度。AGANEMPLOYMENTTRIBUNALCLAIEMLOYMENTTRIBUNALSSORTOUTDISAGREEMENTSBETWEENEMPLOYERSANDEMPLOYEESYOUMAYNEEDTOMAKEACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNALIFYOUDONTAGREEWITHTHEDISCIPLINARYACTIONYOUREMPLOYERHASTAKENAGAINSTYOUYOUREMPLOYERDISMISSESYOUANDYOUTHINKTHATYOUHAVEBEENDISMISSEDUNFAIRLYFORMOREINFORMU,TAKEADVICEFROMONEOFTHEORGANISATIONSLISTEDUNDERFURTHERHELPEMPLOYMENTTRIBUNALSARELESSFORMALTHANSOMEOTHERCOURTS,BUTITISSTILLALEGALPROCESSANDYOUWILLNEEDTOGIVEEVIDENCEUNDERANOATHORAFFIRMATIONMOSTPEOPLEFINDMAKINGACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNALCHALLENGINGIFYOUARETHINKINGABOUTMAKINGACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNAL,YOUSHOULDGETHELPSTRAIGHTAWAYFROMONEOFTHEORGANISATIONSLISTEDUNDERFURTHERHELPATIONABOUTDISMISSALANDUNFAIRDISMISSAL,SEEDISMISSALYOUCANMAKEACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNAL,EVENIFYOUHAVENTAPPEALEDAGAINSTTHEDISCIPLINARYACTIONYOUREMPLOYERHASTAKENAGAINSTYOUHOWEVER,IFYOUWINYOURCASE,THETRIBUNALMAYREDUCEANYCOMPENSATIONAWARDEDTOYOUASARESULTOFYOURFAILURETOAPPEALREMEMBERTHATINMOSTCASESYOUMUSTMAKEANAPPLICATIONTOANEMPLOYMENTTRIBUNALWITHINTHREEMONTHSOFTHEDATEWHENTHEEVENTYOUARECOMPLAININGABOUTHAPPENEDIFYOURAPPLICATIONISRECEIVEDAFTERTHISTIMELIMIT,THETRIBUNALWILLNOTUSUALLYACCEPTIIFYOUAREWORRIEDABOUTHOWTHETIMELIMITSAPPLYTOYOUIFYOUAREBEINGREPRESENTEDBYASOLICITORATTHETRIBUNAL,THEYMAYASKYOUTOSIGNANAGREEMENTWHEREYOUPAYTHEIRFEEOUTOFYOURCOMPENSATIONIFYOUWINTHECASETHISISKNOWNASADAMAGESBASEDAGREEMENTINENGLANDANDWALES,YOURSOLICITORCANTCHARGEYOUMORETHAN35OFYOURCOMPENSATIONIFYOUWINTHECASEYOURECLEARABOUTTHETERMSOFTHEAGREEMENTITMIGHTBEBESTTOGETADVICEFROMANEXPERIENCEDADVISER,FOREXAMPLE,ATACITIZENSADVICEBUREAUTOFINDYOURNEARESTCAB,INCLUDINGTHOSETHATGIVEADVICEBYEMAIL,CLICKONNEARESTCABFORMOREINFORMATIONABOUTMAKINGACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNAL,SEEEMPLOYMENTTRIBUNALSTHELACKOFAIRUPTHEREWATCHMCAYMANISLANDSBASEDWEBB,THEHEADOFFIFASANTIRACISMTASKFORCE,ISINLONDONFORTHEFOOTBALLASSOCIATIONS150THANNIVERSARYCELEBRATIONSANDWILLATTENDCITYSPREMIERLEAGUEMATCHATCHELSEAONSUNDAY“IAMGOINGTOBEATTHEMATCHTOMORROWANDIHAVEASKEDTOMEETYAYATOURE,“HETOLDBBCSPORT“FORMEITSABOUTHOWHEFELTANDIWOULDLIKETOSPEAKTOHIMFIRSTTOFINDOUTWHATHISEXPERIENCEWAS“UEFAHASOPENEDDISCIPLINARYPROCEEDINGSAGAINSTCSKAFORTHE“RACISTBEHAVIOUROFTHEIRFANS“DURINGCITYS21WINMICHELPLATINI,PRESIDENTOFEUROPEANFOOTBALLSGOVERNINGBODY,HASALSOORDEREDANIMMEDIATEINVESTIGATIONINTOTHEREFEREESACTIONSCSKASAIDTHEYWERE“SURPRISEDANDDISAPPOINTED“BYTOURESCOMPLAINTINASTATEMENTTHERUSSIANSIDEADDED“WEFOUNDNORACISTINSULTSFROMFANSOFCSKA“AGEHASREACHEDTHEENDOFTHEBEGINNINGOFAWORDMAYBEGUILTYINHISSEEMSTOPASSINGALOTOFDIFFERENTLIFEBECAMETHEAPPEARANCEOFTHESAMEDAYMAYBEBACKINTHEPAST,TOONESELFTHEPARANOIDWEIRDBELIEFDISILLUSIONMENT,THESEDAYS,MYMINDHASBEENVERYMESSY,INMYMINDCONSTANTLYALWAYSFEELONESELFSHOULDGOTODOSOMETHING,ORWRITESOMETHINGTWENTYYEARSOFLIFETRAJECTORYDEEPLYSHALLOW,SUDDENLYFEELSOMETHING,DOIT一字開頭的年齡已經到了尾聲。或許是愧疚于自己似乎把轉瞬即逝的很多個不同的日子過成了同一天的樣子；或許是追溯過去，對自己那些近乎偏執(zhí)的怪異信念的醒悟，這些天以來，思緒一直很凌亂，在腦海中不斷糾纏?？傆X得自己似乎應該去做點什么，或者寫點什么。二十年的人生軌跡深深淺淺，突然就感覺到有些事情，非做不可了。THEENDOFOURLIFE,ANDCANMEETMANYTHINGSREALLYDO而窮盡我們的一生，又能遇到多少事情是真正地非做不可DURINGMYCHILDHOOD,THINKLUCKYMONEYANDNEWCLOTHESARENECESSARYFORNEWYEAR,BUTASTHEADVANCEOFTHEAGE,WILLBEMOREANDMOREFOUNDTHATTHOSETHINGSAREOPTIONALJUNIORHIGHSCHOOL,THOUGHTTOHAVEACRUSHONJUSTMEANSTHATTHEREALGROWTH,BUTOVERTHEPASTTHREEYEARSLATER,HISWRITINGOFALUMNIINPEACE,SUDDENLYFOUNDTHATISNTREALLYGROWUP,ITSEEMSISNOTSOIMPORTANTTHENINHIGHSCHOOL,THINKDONTWANTTOGIVEVENTTOOUTYOURINNERVOICECANBEINTHEHIGHSCHOOLCHILDRENOFTHEFEELINGSINAPERIOD,BUTWASEVENTUALLYINFARCTIONWHENGRADUATIONPARTYINTHETHROAT,LATERAGAINSTOODONTHEPITCHHEHASSWEATPROFUSELY,LOOKEDATHISTHROWNABASKETBALLHOOPS,SUDDENLYFOUNDHIMSELFHASALREADYCANTREMEMBERHISAPPEARANCE童年時，覺得壓歲錢和新衣服是過年必備，但是隨著年齡的推進，會越來越發(fā)現(xiàn)，那些東西根本就可有可無；初中時，以為要有一場暗戀才意味著真正的成長，但三年過去后，自己心平氣和的寫同學錄的時候，突然就發(fā)現(xiàn)是不是真正的成長了，好像并沒有那么重要了；然后到了高中，覺得非要吐露出自己的心聲才能為高中生涯里的懵懂情愫劃上一個句點，但畢業(yè)晚會的時候最終還是被梗塞在了咽喉，后來再次站在他曾經揮汗如雨的球場，看著他投過籃球的球框時，突然間發(fā)現(xiàn)自己已經想不起他的容顏。ORIGINALLY,THISWORLD,CANPRODUCEACHEMICALREACTIONTOANEVENT,INADDITIONTORESOLUTELY,HAVETODO,ANDTIME原來，這個世界上，對某個事件能產生化學反應的，除了非做不可的堅決，還有，時間。APERSONSTIME,YOURIDEASAREALWAYSSPECIALTOCLEARWANT,WANT,LINEISCLEAR,ASIFNOTHINGCOULDSHAKEHISALSOONCESEEMEDTOBEDETERMINEDTODOSOMETHING,BUTMOREOFTENISHEBACKEDOUTATLASTDISLIKEHISCOWARDICE,FINALLYFOUNDTHATTHEREAREALOTOFLOVE,THEREAREALOTOFMISS,LIKESHADOWREALLYHAVEBEENDOOMEDTHOSEWHODO,JUSTGREENYEARSONESELFGIVEONESELFANARMINJECTION,ORISASELFRIGHTEOUSSPIRITUAL一個人的時候，自己的想法總是特別地清晰。想要的，不想要的，界限明確，好像沒有什么可以撼動自己。也曾經好像已經下定了決心去做某件事，但更多的時候是最后又打起了退堂鼓。嫌惡過自己的怯懦，最終卻發(fā)現(xiàn)有很多緣分，有很多錯過，好像冥冥之中真的已經注定。那些曾經所謂的非做不可，只是青蔥年華里自己給自己注射的一支強心劑，或者說，是自以為是的精神寄托罷了。ATTHEMOMENT,THESKYISDARK,THEAIRISFRESHFACTORAFTERJUSTRAINEDSUDDENLYTHOUGHTOFBLUEPLAIDSHIRTTHOSEWEREBROKENINTOVARIOUSSHAPESOFSTATIONERYFROMTHECORNERATTHEBEGINNINGOFDEEPFRIENDSHIPHAVEDECLAREDTHEENDOFTHEENCOUNTERTHATHAVENTSTARTPLANNINGTHOSEYEARS,THOSEDAYSOFDO,FINALLY,LIKEYOUTH,WILLENDINOURLIFE此刻，天空是陰暗的，空氣里有著剛下過雨之后的清新因子。突然想到那件藍格子襯衫；那些被折成各種各樣形狀的信紙；那段從街角深巷伊始的友誼；還有那場還沒有開始就宣告了終結的邂逅計劃那些年那些天的非做不可，終于和青春一樣，都將在我們的人生中謝幕。BAUMGARTNERTHEDISAPPOINTINGNEWSMISSIONABORTEDRPLAYSANIMPORTANTROLEINTHISMISSIONSTARTINGATTHEGROUND,CONDITIONSHAVETOBEVERYCALMWINDSLESSTHAN2MPH,WITHNOPRECIPITATIONORHUMIDITYANDLIMITEDCLOUDCOVERTHEBALLOON,WITHCAPSULEATTACHED,WILLMOVETHROUGHTHELOWERLEVELOFTHEATMOSPHERETHETROPOSPHEREWHEREOURDAYTODAYWEATHERLIVESITWILLCLIMBHIGHERTHANTHETIPOFMOUNTEVEREST55MILES/885KILOMETERS,DRIFTINGEVENHIGHERTHANTHECRUISINGALTITUDEOFCOMMERCIALAIRLINERS56MILES/917KILOMETERSANDINTOTHESTRATOSPHEREASHECROSSESTHEBOUNDARYLAYER