20131008某工程項目管理大綱

沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三期建設項目項目管理大綱沈陽寶石建設管理咨詢有限公司前言建設工程項目管理是在工程的策劃、設計和實施階段，項目管理人員按照工程建設的有關法律、法規(guī)和技術規(guī)范的要求，運用系統(tǒng)工程的理論、觀點和方法，進行有效的規(guī)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)和控制等系統(tǒng)科學的管理，根據(jù)已經(jīng)簽定的工程承包合同、工程項目管理合同及其他合同性文件，調(diào)動各方面的資源，對工程從策劃至竣工的質量、進度、投資及其他目標進行全面控制的管理過程。項目管理這一在我國還較為嶄新的管理模式最早出現(xiàn)在西方，后來隨著一批國際貸款項目在我國的開展，應國際貸款機構的要求實行項目管理制度，這一制度才得以在我國推廣，并逐漸成為一種業(yè)主認可與青睞的管理模式。在我國，應用項目管理模式比較成功的是黃河小浪底水利樞紐工程，這一工程采用該模式取得明顯效果，受到來自各方面的好評，此后，在一些大型的水利水電樞紐、核電站、高速公路項目中該管理模式被廣泛采用，均取得良好效果。項目管理制度在工業(yè)與民用建筑行業(yè)起步相對較晚，僅在近十年，在一些大型建筑項目如北京國家大劇院、奧運場館建設項目、武漢重型機床廠、北京探礦機械廠、廈門叉車有限公司、遼寧省總工會中得到推廣和應用。沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過千緣系列建設項目的成功開發(fā)（以千緣愛城為代表），決定在其三期建設項目中采用項目管理模式，本項目管理大綱正是為該項目的開展而編寫的，實際工作開展均在本大綱的總體構架下進行，是千緣三期建設項目管理工作開展的指導性綱領文件。目錄前言11、項目概況62、項目管理范圍與工作內(nèi)容73、項目管理目標831、管理根本目標832、分解目標84、項目管理依據(jù)105、開發(fā)商與項目管理者職責界定1251開發(fā)商1252項目管理者126、項目管理組織機構1461組織機構1462各部門主要職能14621項目經(jīng)理14622部門經(jīng)理及顧問14623職能部門16624專業(yè)工程師177、項目管理的實施1871、策劃階段的管理18711項目策劃的主要任務18712項目策劃的具體內(nèi)容1872、設計階段的管理19721設計工作可能存在的問題19722設計任務書的編制及其他基礎資料20723設計招標20724設計管理2173、招投標階段的管理23731招標管理機構及職責23732招標范圍及金額標準24733招標管理工作程序25734議標26735簽訂合同及組織實施2774施工階段的管理27741施工管理機構與職責27742施工進度管理28743施工質量管理29744工程造價管理30745安全管理30746信息管理3175竣工驗收、保修階段的管理31751工程竣工驗收的管理31752保修階段的管理3376銷售階段的管理33761、項目的包裝策劃33762、組合營銷方案36763、廣告宣傳方案448、項目的風險管理4681、工民建建設項目風險及其特點4682、千緣三期建設項目的風險識別46821、項目概念階段的主要風險是可行性研究風險和決策風險46822、項日規(guī)劃階段的主要風險是設計風險46823、項目實施階段的風險4683、千緣建設項目的風險管理47831、合同風險47832、履約風險48833、財務風險50834、安全責任事故所造成的風險51835、外界環(huán)境風險52836、風險分離或轉移5284、本項目的風險應對措施539、項目管理的各種規(guī)章制度5591、工程建設管理工作制度55911、工程管理會議制度55912、工程建設文件、資料管理規(guī)定59913、施工組織設計方案審核制度60914、樣板間示范管理制度61915、工程材料設備報審制度62916、檢驗批、分項工程、分部工程等各工序交驗制度63917項目工序追溯制度63918、工程形象進度確認和經(jīng)濟簽證審核制度64919、工程質量控制制度649110、工程進度控制管理制度659112、施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理制度669113、現(xiàn)場文明施工制度669114、施工現(xiàn)場成品保護制度689115、施工現(xiàn)場材料管理制度699116、施工現(xiàn)場機械設備管理制度709117、生活區(qū)衛(wèi)生管理制度719118、生活區(qū)安全保衛(wèi)制度729119、車輛進場制度749120、身份卡制度749121、動火制度749122大宗材料、設備供應商、分包商考察審查制度759123、合同備案制度759124、施工現(xiàn)場安全、消防、保衛(wèi)、文明施工規(guī)定7592、保證措施及執(zhí)行程序76921、工程建設機構保證措施76922、工程造價控制保證措施77923、施工現(xiàn)場安全文明管理措施78924、總包單位的管理與協(xié)調(diào)措施79925、成品保護措施80926、甲供材保證措施81927、指定分包或供應商進場保證措施81928、工程款支付保證措施82929、項目管理單位、監(jiān)理單位現(xiàn)場管理權力、措施與職責8393、獎勵處罰條例83931、總則83932、管理處罰細則83933、工程質量管理規(guī)定及處罰細則85934、施工進度處罰細則88935、安全施工處罰細則89936、文明施工處罰細細則93937、成品保護處罰細則93938、執(zhí)行辦法94939、獎勵條例949310、具體獎勵辦法9510、單位簡介9811、宣傳材料文末1項目概況沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三期建設項目位于沈陽市鐵西區(qū)北二馬路與興華街交匯處，緊鄰鐵西區(qū)交通主干道北二馬路，與沈陽站僅數(shù)站之遙，交通便利，環(huán)境較為舒適幽雅。千緣三期建設項目均由高層住宅小區(qū)和汽車配件城兩部分組成，總建筑面積約26萬M2，框支剪力墻結構，層數(shù)約為28層。千緣三期項目是在其二期項目千緣愛城成功開發(fā)的基礎上開展的。千緣愛城由于交通較為便利，項目定位符合市場需求，而且工程周期短、施工質量優(yōu)良，所以二期項目還沒有交工驗收，就銷售一空。2項目管理范圍與工作內(nèi)容千緣三期項目管埋的范圍包括從前期策劃準備到最后交工驗收、樓盤銷售的全部項目內(nèi)容，主要向開發(fā)商提供項目策劃、招標管理、合同管理、設計管埋、采購管理、施工管理、竣工驗收和銷售管理的全過程管理內(nèi)容，代表開發(fā)商對工程項目的安全、質量、進度、投資、招標、合同、信息、銷售等進行管理和控制。工作內(nèi)容按階段劃分主要是一、策劃階段的管理二、設計階段的管理三、招標階段的管理四、施工階段的管理五、竣工驗收、保修階段的管理六、銷售階段的管理3項目管理目標31、管理根本目標本項目管理的最根本目標是實現(xiàn)房屋銷售率最大化、項目成本最小化，即、全額銷售、限額投資圍繞根本目標，要求整個工程實現(xiàn)以下分解目標32、分解目標一、工期整個工程從2006年春節(jié)開始到2007年6月30日正式交工驗收，工期整一年半。二、質量施工質量確保沈陽市建設工程玫瑰杯，爭創(chuàng)東北三省四市優(yōu)質工程觀摩，保證無用戶投訴現(xiàn)象。三、投資整個千緣三期建設項目在標準檔次略高于千緣愛城前提下，每平方米造價保證不超過千緣愛城的每平方米造價，并爭取降低225。34、安全及文明施工整個施工過程不發(fā)生死亡和重大工傷事件，施工現(xiàn)場達到沈陽市文明施工新貌杯標準。35技術創(chuàng)新一、建筑節(jié)能通過降低建筑外圍護面積，提高圍護結構熱工性能，利用太陽能，加強送排風等措施減少建筑物能耗，使整個建筑平均節(jié)能指標符合國家標準，降低用戶采暖、降溫費用。二、建筑隔聲千緣三期建設項目緊鄰北二馬路，交通噪音污染是用戶最為關心的問題，通過外圍護采用隔音材料，園區(qū)采取隔音、消音措施，使整個住宅隔聲指標達到國家標準，隔聲效果讓用戶滿意。三、不同管理模式經(jīng)濟對比分析采用項目管理這一先進的管理模式必然能夠縮短工期、降低工程造價，為了探索新的管理模式，積累工程造價資料，整個工程結束后，將為開發(fā)商分別提供一整套項目管理模式對比研究成果和工程經(jīng)濟造價對比研究成果。4項目管理依據(jù)本項目管理的依據(jù)是41、建設項目立項審批的批文42、建設工程項目管理委托合同43、項目勘察、測繪、設計文件44、項目施工圖紙；45、建設工程施工承包合同46、中華人民共和國建筑法47、中華人民共和國合同法48、中華人民共和國招投標法49、中華人民共和國安全法410、建設工程安全生產(chǎn)管理條理411、建設工程質量管理條例412、建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準GB503002001；413、地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范GBJ2022002；414、地下防水工程質量驗收規(guī)范GB502082002；415、底板大體積混凝土施工工藝標準；416、混凝土結構工程施工質量驗收規(guī)范GB502042002；417、混凝土泵送施工技術規(guī)程JGJ/T1095；418、混凝土外加劑應用技術規(guī)范GBJ11988；419、建筑工程大模板技術規(guī)程JGJ742003；420、鋼筋焊接及驗收規(guī)程JGJ182003；421、鋼筋機械連接通用技術規(guī)程JGJ1072003；422、砌體工程施工質量驗收規(guī)范GB502032002；423、建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范GB502092002；424、屋面工程質量驗收規(guī)范GB502072002；425、建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范GB502102002；426、建筑機械使用安全技術規(guī)程JGJ332001；427、建筑工程冬期施工規(guī)程JGJ10497；428、建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范GB502422002；429、通風與空調(diào)工程施工質量驗收規(guī)范GB502432002；430、建筑電氣安裝工程施工質量驗收規(guī)范GB503032002；431、建筑電梯工程施工驗收規(guī)范GB503012002；432、建設工程文件歸檔整理規(guī)范GB503282001；434、建設工程監(jiān)理規(guī)范GB503192000。5開發(fā)商與項目管理者職責界定51開發(fā)商開發(fā)商對工程規(guī)模、項目定位、設計標準、招標、大型設備和主要材料采購、合同的審定以及建設過程中發(fā)生的重大事項均享有決策權。開發(fā)商享有整個工程建設過程的監(jiān)督權，可隨時派員檢查工程質量、進度、安全、物資數(shù)量和工程款使用等與項目有關的所有情況，并有權對項目管理者提出改進意見。開發(fā)商應按合同和工程實施進度的要求保證資金到位。開發(fā)商所有工程指令必須通過項目管理者發(fā)布。52項目管理者項目管理者受開發(fā)商委托作為本項目具體的管理執(zhí)行者，對整個項目建設過程進行協(xié)調(diào)管理，主要是通過對設計單位、承包單位、監(jiān)理單位、供應商的管理來進行。項目管理者為開發(fā)商提供項目策劃、招標管理、合同管理、設計管理、采購管理、施工管理、竣工驗收、決算、銷售等全過程管理服務；享有選擇工程分包單位、設備材料、設計標準的建議權享有工程款支付決定權；有權采取安全施工專項費用單列、設置履約保證金、安全文明進度施工獎罰、停工整改、終止合同、等措施進行管理。項目管理者可組織工程招標工作、編制招標文件、組織專家評審、匯總結論，向開發(fā)商建議承包商及設備供應商。項目管理者可按規(guī)定發(fā)布開工令、停工令、復工令項目管理者應在第一時間向開發(fā)商通報項目及與項目有關的重要信息，按月向開發(fā)商提交工程管理報告、項目成本報告、資金使用情況報告、質量記錄及安全情況反映。項目管理者應主動為開發(fā)商協(xié)調(diào)外部關系，為項目順利實施提供條件。項目管理者應接受開發(fā)商對項目的監(jiān)督。本工程竣工驗收后，項目管理者向開發(fā)商移交符合歸檔要求的基建竣工資料。6項目管理組織機構61組織機構本項目管理組織機構圖見下圖1。62各部門主要職能621項目經(jīng)理項目經(jīng)理是項目管理單位的代表，負責千緣三期建設的整個項目管理工作。依據(jù)合同，全面負責本項目管理實施的組織、協(xié)調(diào)和控制，并對項目的進度、費用和質量負全面負責領導項目管理部的成員實現(xiàn)本項目的項目管理目標。622部門經(jīng)理及顧問一、項目設計經(jīng)理或總工在項目經(jīng)理的領導下工作，負責組織、指導和協(xié)調(diào)本項目的設計管理工和技術工作；負責處理或組織處理初步設計、詳細設計以及施工階段管理中遇到的設計問題。就本項目的設計管理工作對項目經(jīng)理負責，及時向項目經(jīng)理匯報工作情況，確保本項目的詳細設計按合同的要求完成包括滿足質量、進度、費用的目標和要求，確保項目實施過程中所遇到設計問題能及時完滿的得到解決。二、項目管理經(jīng)理在項目經(jīng)理的領導下工作，對項目除過設計管理以外的管理協(xié)調(diào)工作負責。根據(jù)項目實施的不同階段，協(xié)助項目經(jīng)理進行工作，經(jīng)過項目經(jīng)理的授權可在現(xiàn)場代行項目經(jīng)理的部分職能，并及時向項目經(jīng)理匯報工作。開發(fā)商項目管理管理機構項目經(jīng)理（1人）項目設計經(jīng)理或總工（1人）招標組（2人）項目管理經(jīng)理（1人）對外聯(lián)絡組（1人）專家顧問設計管理組（3人）材料組（1人）工程技術組（6人）預決算組（3人）綜合服務組（2人）設計單位專業(yè)負責人建筑結構水暖電氣安全文明其他專業(yè)圖1項目管理組織機構框圖可直接與工程承包商、材料供應商、外部職能部門聯(lián)絡和協(xié)調(diào)。組織檢查和審核施工承包商承擔的已完成工作，組織協(xié)調(diào)本項目的交接和驗收工作。三、專家顧問對于項目實施過程中遇到的各種技術、經(jīng)濟難題進行解答，并提出解決辦法或替代方案，是項目管理部的智囊機構，向項目經(jīng)理負責。623職能部門一、招標組負責整個項目招標工作的具體實施，在項目管理經(jīng)理的領導下編制招標文件、組織招標、協(xié)助開發(fā)商合同談判。二、材料組負責整個項目甲方供材的采購、驗收，協(xié)助招標組進行材料招標，編制采購計劃、制定采購原則、協(xié)助開發(fā)商設備催交。三、工程技術組負責整個項目實施過程中的所有工程管理工作，配合工程招標、編制管理計劃和管理細則，審核施工組織方案，監(jiān)督監(jiān)理單位的三控制工作，組織設備調(diào)試、竣工驗收。四、預決算組負責整個項目的工程款支付、工程簽證管理、索賠和結算管理。五、對外聯(lián)絡組負責項目整個實施過程中的所有對外關系工作，包括協(xié)助辦理工程審批手續(xù)、與相關管理監(jiān)督部門進行溝通、處理各種外部突發(fā)事件等外部事宜。六、綜合服務組負責現(xiàn)場辦公室的文秘、信息、合同管理、后勤保障等工作。624專業(yè)工程師專業(yè)工程師包括建筑結構、電氣、給水排水、采暖空調(diào)、機械設備、工藝、管道以及翻譯等專業(yè)人員。7、項目管理的實施71、策劃階段的管理711、項目策劃的主要任務一、環(huán)境調(diào)查和分析主要包括建設環(huán)境能源、基礎實施等、建筑環(huán)境風格、主色調(diào)等、自然環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境。二、項目定義和論證主要包括開發(fā)或建設目的、指導思想，建設項目的規(guī)模、組成、功能和標準、總投資、開發(fā)或建設周期。三、組織策劃主要包括決策期的組織結構、決策期的任務分工和管理職能分工、決策期的工作流程。四、管理策劃主要包括建設期管理總體方案、運行期設施管理總體方案、經(jīng)營管理總體萬案。五、開發(fā)或建設成本分析主要包括開發(fā)或建設效益分析、融資方案、資金需求量計劃。六、技術方案分析和論證。七、項目的風險分析主要包括政治風險分析、政策風險分析、經(jīng)濟風險分析、技術風險分析、管理風險分析。712、項目策劃的具體內(nèi)容一、項目的市場調(diào)查房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容一般包括市場調(diào)查的類型、方法和步驟，調(diào)查問卷的設計，市場調(diào)查的誤區(qū)以及與市場調(diào)查機構的合作。、消費者心理與行為分析分析內(nèi)容一般包括購房者的心理路徑、不同購房者的心理和文化差異、家庭與購房者心態(tài)、購房者的行為等內(nèi)容。三、項目市場定位市場定位要清楚市場定位準則和定位流程，發(fā)掘項目的差別優(yōu)勢、利用房地產(chǎn)項目的概念設計與演繹以及樓盤的命名與注冊等技術手段來進行市場定位。四、項目的規(guī)劃設計內(nèi)容包括項目總體規(guī)劃、項目建筑風格、項目景觀設計、項目戶型設計、中國住宅廚衛(wèi)的發(fā)展方向、項目配套設施。五、項目定價項目定價要考慮房地產(chǎn)定價與估價的差異、房地產(chǎn)價格的影響因數(shù)，然后確定定價目標、項目定價的方法，并利用可比樓盤量化定價法。項目定價要確定的詳細程序、確定垂直價差和水平價差，正確運用價格組合、價格和租金的轉換等方法技巧，正確運用調(diào)價策略、價格促銷策略、價格促銷策略中的變招等手段來進行。六、項目廣告策劃項目廣告策劃要制定廣告策劃目標，進行廣告費用預算、甄選廣告公司，正確選擇與運用廣告媒體，確定主題和賣點，利用一定的廣告設計技巧，合理安排廣告節(jié)奏。72、設計階段的管理設計工作的優(yōu)劣決定了整個項目建設的優(yōu)劣，它對工程的質量、進度、費用都起著決定性的作用。721、設計工作可能存在的問題設計管理工作不當可能造成（1）設計粗糙，圖面布局較亂，錯漏碰缺現(xiàn)象不斷，計算書錯誤，圖紙設計深度滿足不了施工的要求，缺少應有的大樣圖，交待不清楚。（2）有些設計單位不按程序辦事，在設計條件不足的情況下就盲出圖，圖面潦草、零亂、不正規(guī)。（3）個別設計人員年輕，有的對設計規(guī)范還不盡掌握，出現(xiàn)不能滿足國家有關規(guī)范標準的問題。（4）不了解生產(chǎn)工藝，無法采取相應的預防措施，給施工帶有隱患，使得設計在施工生產(chǎn)過程中一再變更。（5）對勘察資料掌握不全面，常造成基礎設計和基坑工程的失敗。（6）設計方案不合理，不做方案比較，往往任憑設計人員按照自己的習慣方法確定。（7）設計速度太慢，不能滿足項目進展的要求。避免和解決以上問題是設計階段項目管理工作中的主要任務。722、設計任務書的編制及其他基礎資料根據(jù)工程項目立項的有關批文和開發(fā)商的要求，編制設計要求文件（主要是對技術、經(jīng)濟指標和進度的要求）。項目設計經(jīng)理應充分聽取和理解開發(fā)商的設計意圖和設計標準，然后組織各專業(yè)負責人，提出本項目各專業(yè)的設計規(guī)模、設計深度、工藝要求、交圖日期及其他要求。編寫設計任務書。匯總本項目的工程地質水文地質勘察報告和氣象、測繪、供電、供熱、給排水等協(xié)作資料。723、設計招標招標組編制設計招標文件，然后以適當方式發(fā)布招標公告，發(fā)放招標文件。設計招標方式宜采用邀請招標。邀請的投標單位通常是業(yè)績、設計技術力量、財務狀況等方面處于同一水平的而且能勝任本標段的設計單位。招標前，建立投標單位的候選人名冊，根據(jù)各標段的特點，選擇邀請幾家設計單位參加投標。項目設計經(jīng)理在征詢開發(fā)商意見的基礎，組成由三方參加的評標專家組，對設計單位提出的設計投標方案進行審查，項目設計經(jīng)理協(xié)助從中選擇一家設計方案優(yōu)秀、設計費用適中的單位。重點應考慮設計方案的優(yōu)劣，設計方案的優(yōu)劣對工程造價有決定性的影響。應認真評價設計方案的可行性，可靠性以及技術實施的難易。設計單位的業(yè)績、技術經(jīng)歷、技術等級也是考察設計單位的一些重要方面，而設計費和報價只要適中即可。724、設計管理一、設計前期階段選定設計單位后，項目設計經(jīng)理組織專業(yè)設計負責人審查本項目設計進度計劃和項目設計計劃。審查設計單位確定的重大設計原則以及計算模型，計算方法，重要技術方案，環(huán)保、節(jié)能、安全衛(wèi)生等專業(yè)的銜接等重要設計內(nèi)容。審查設計單位在本項目設計工作中的專業(yè)人員配置。二、設計進展階段設計工作正式開展后，項目設計經(jīng)理應組織專業(yè)負責人定期和不定期對本項目設計進展情況進行檢查和督促。檢查內(nèi)容主要是設計工作是否按照進度計劃執(zhí)行，人員配套是否與原配套方案一致。三、設計驗收階段驗收階段的主要管理審查內(nèi)容是設計規(guī)模指工程量、產(chǎn)量和投資是否與可行性研究拆報告相吻合。設計文件的深度是否達到規(guī)定的要求。有關經(jīng)濟、技術指標是否達到要求。采用的生產(chǎn)工藝是否可靠、先進，使用功能是否達到可行性研究報告的要求。結構設計是否符合規(guī)范要求，建筑造型是否合理、美觀，是否符合環(huán)境保護等其它設計原則的要求。設計圖的數(shù)量、交圖日期以及其它應支付監(jiān)督檢查的資料、文件是否符合要求。四、圖紙會審階段項目設計經(jīng)理負責組織設計、施工、監(jiān)理等有關單位參加圖紙會審，并負責對工程中的技術難點問題組織專家咨詢評審。項目設計經(jīng)理收到圖紙并審閱后分發(fā)給施工、監(jiān)理單位及工程技術組有關專業(yè)工程師。工程技術組專業(yè)工程師負責監(jiān)督施工、監(jiān)理單位對設計圖紙進行閱讀，自身也須對設計圖紙進行審閱并記錄于工作日記。在各單位均對圖紙熟悉之后，項目設計經(jīng)理組織各單位進行圖紙會審。圖紙會審及工程施工過程中，如遇技術難點問題，應邀請專家顧問作專題咨詢，并由主管工程師負責將專題咨詢結果匯總形成專家咨詢會議報告，并分發(fā)給施工、監(jiān)理等有關單位執(zhí)行。圖紙會審記錄由設計單位負責，并發(fā)放項目管理部、監(jiān)理、施工單位。圖紙會審關鍵問題基坑開挖及基坑圍護。基礎形式的選擇。主體結構中的結構布置選型、鋼筋含量、節(jié)點處理等問題。屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水、門窗防水。內(nèi)墻粉刷、樓地面做法。土建與各專業(yè)的矛盾問題。工程施工中的可行性問題。給水管供水量及管道走向、管徑是否滿足最不利點供水壓力需要，且滿足美觀需要。排水管的走向及布置是否合理。管材及器具選擇是否符合規(guī)范及開發(fā)商要求。消防工程設計滿足美觀及消防局要求。水、電、煤、消防等設備、管線安裝位置設計合理、美觀且與土建圖紙不相矛盾。煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求。總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用是否合理。用電設計容量和供電方式符合供電局規(guī)定要求。強、弱電室內(nèi)外接口滿足電話局、供電局及設計要求。室內(nèi)電器布置合理、規(guī)范。在施工過程中，項目設計管理的專業(yè)工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問題及必要的調(diào)整應及時反饋給設計單位，并通過設計單位進行設計調(diào)整或確認，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關單位執(zhí)行。73、招投標階段的管理731、招標管理機構及職責招標階段的管理工作由項目經(jīng)理直接負責，主要由招標組負責落實，工程技術組配合。一、項目經(jīng)理在充分征求開發(fā)商意見的基礎上主要職責為（1）審批招標項目。（2）確定評標委員會人員名單。（3）審定評標委員會評標結果。二、招標組在項目管理經(jīng)理領導下的主要職責是（1）擬定立項書，組織專家進行論證，并辦理報批手續(xù)。（2）制作招標書會同工程技術組專業(yè)工程師確定招標文件的主要技術、經(jīng)濟指標、投標資格、投標時間、評標條件，須規(guī)定標的的，制定標的，并編制招標文件。（3）負責發(fā)標、接標、保函。根據(jù)需要進行市場調(diào)查，對潛在投標人進行資格調(diào)查，并向項目經(jīng)理報告調(diào)查結果。（4）負責擬定評標委員會名單，報項目經(jīng)理審批。（5）負責組織評標委員會進行評標，將評標結果報開發(fā)商和項目經(jīng)理審定。（6）核定合同內(nèi)容，加蓋合同章，按照評標結果，與中標人簽訂合同。732、招標范圍及金額標準一、需要進行招標的內(nèi)容為（1）工程設計、工程監(jiān)理。（2）土建工程、安裝工程、裝飾裝修工程。（3）專項維修工程。（4）行政辦公用儀器、設備。（5）一次購置大宗材料物資、家具等。（6）項目經(jīng)理及開發(fā)商認為應該招標的其他項目。二、招標項目的金額標準（1）造價5萬元（含5萬元）以上的土建工程、安裝工程；3萬元（含3萬元）以上的裝飾裝修工程、專項維修工程。（2）單位價值在5萬元以上的儀器、設備。（3）一次購置同類物資價值總額在3萬元以上的材料物資、家具和總金額在10萬元以上的儀器設備。733、招標管理工作程序一、制作招標書和提交招標申請招標組根據(jù)招標內(nèi)容和國家有關規(guī)定擬定招標文件，制作招標書。招標書內(nèi)容應包括招標內(nèi)容、招標形式、發(fā)標時間、投標起止時間、投標地點、擬開標時間和地點、供貨時間和交貨地點、驗收方式與驗收標準依據(jù)結算方式與付款比例、技術支持和售后服務、投標書要求、投標保證金的金額。特殊情況，經(jīng)項目經(jīng)理批準，可按實際需要辦理。二、發(fā)標招標組發(fā)布招標通告或按潛在投標人發(fā)招標邀請函。投標人應當在投標截止時間前，將投標文件送達規(guī)定地點，過期無效。三、接標與保函招標組指定專人接收投標文件，收取投標保證金。填寫“投標登記表”，對投標文件簽收保存，不得開啟，并不得透露可能影響公平競爭的有關招標投標的其他信息。四、開標開標由招標組主持，工程技術組參加，項目管理經(jīng)理到場監(jiān)督，按投標順序開標。五、評標評標委員會名單在開標前應當保密。評標委員會成員有工程技術組、財務部門、預算組的相關人員和市專家?guī)斐蓡T組成，人數(shù)為7人以上單數(shù)。專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。招標組實地考察的人員要向評標委員會報告投標人的基本情況，但一般不擔任評標委員會成員。評標由評標委員會獨立進行，任何單位和個人不得干預評標委員會的工作。評標方法包括最低投標價法、綜合評估法及法律和行政法規(guī)允許的其他評標方法。最低投標價法一般適用于具有通用技術、性能或者招標人對其技術、性能沒有特殊要求的招標項目。六、定標經(jīng)評委評審，可直接確定中標候選人或者采用投票的方式確定中標候選人，采用投票方式時，應實行記名投票。評標委員會完成評標后，當即填寫“招標結果報告”，并由評委成員和監(jiān)督人員簽字。評標委員會推薦中標候選人一般應當限定在13個之內(nèi)，并標明排列順序。招標組將中標候選人報開發(fā)商和項目經(jīng)理，審定中標人。確定中標人后，由招標組向中標人發(fā)放“中標結果通知單”，并將中標結果書面或電話通知所有投標人。734、議標符合招標條件但潛在投標人不足三家或唯一渠道采購，不適合公開評標的招標項目，可采取談判議價方式確定中標人。議標應遵循以下程序（1）招標組根據(jù)需要提出“議標申請書”，經(jīng)項目經(jīng)理簽批后，報開發(fā)商。（2）招標組按照評標委員會的組成要求，組成議標小組并組織議標。項目經(jīng)理全過程監(jiān)督議標工作。（3）議標結束后，當即填寫“議標結果報告”，并由議標小組成員和監(jiān)督人員簽字。招標組將“議標結果報告”報項目經(jīng)理和開發(fā)商，審定中標人。735、簽訂合同及組織實施定標后，由招標組與中標人簽訂書面合同。由財務處審核有關條款，確認與中標結果相符后，加蓋沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同專用章，合同一式6份，并向招標管理部門備案招標結果。合同執(zhí)行期間，因特殊原因需變更內(nèi)容的，由招標組和工程技術組負責提交書面申請，經(jīng)項目經(jīng)理批準后報開發(fā)商。74、施工階段的管理741、施工管理機構與職責工程施工是工程建設全過程的重要階段，施工管理是項目管理的重要組成部分。施工管理不僅是施工階段的管理，而是從項目開始即參與施工問題的研究、規(guī)劃和設計。項目管理經(jīng)理在項目經(jīng)理的領導下，全面負責現(xiàn)場的施工管理工作。項目管理經(jīng)理在項目經(jīng)理的授權下，可以代行項目經(jīng)埋的部分職能，直接與業(yè)主、施工單位聯(lián)絡和協(xié)調(diào)。當重大問題發(fā)生分歧時，由項目管理經(jīng)理提出，請項目經(jīng)理組織協(xié)調(diào)。項目管理經(jīng)埋同時向項目經(jīng)理報告工作，確保管理工作按項目合同的要求完成。項目管理經(jīng)理的主要職責是組織監(jiān)理、施工單位對現(xiàn)場施工條件進行檢查。組織審核施工單位提出的重大施工方案。組織編制項目管埋月報、項目成本報告、資金使用情況報告、質量記錄及安全情況反映。定期召開施工進度計劃執(zhí)行情況檢查、協(xié)調(diào)會，重大間題及時向項目經(jīng)理和開發(fā)商報告。對監(jiān)理單位的工作計劃、人員配置及工作開展情況進行檢查。審核施工單位施工組織設計、督促檢查施工進展情況，分析施工中存在的主要問題，研究組織接收設備、材料到現(xiàn)場后的開箱檢驗及交接，協(xié)助開發(fā)商安排保管工作，或組織移交給施工單位。定期組織現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)會議，協(xié)調(diào)與施工單位、設備制造廠商及開發(fā)商之間的關系。編制質量控制計劃，組織施工質量的管埋和施工質量的監(jiān)督。審查和簽發(fā)工程進度款報告。審查處理施工合同的變更及索賠。組織土建、安裝竣工的交接驗收，辦理中間交接和工程交接手續(xù)。組織現(xiàn)場施工工程檔案資料的整理和歸檔工作。組織工程施工總結。742、施工進度管理一、編制施工控制計劃及控制圖表確定施工順序按照工程項目順序、以往的施工經(jīng)驗和工程實際情況，確定合理的施工順序，作為編制施工控制計劃的依據(jù)。編制施工控制計劃施工控制計劃包括項目總體施工控制性計劃、設備安裝施工控制性計劃，作為現(xiàn)場開展施工生產(chǎn)活動的依據(jù)。繪制施工控制性網(wǎng)絡計劃圖，利用網(wǎng)絡計劃的彈性來調(diào)整與彌補施工進度方面出現(xiàn)的偏差與漏洞。審核施工單位的人力負荷圖，掌握與考核勞動力動態(tài)。進行施工進度控制與評估，編寫施工進度報告。二、向開發(fā)商、項目經(jīng)理報告現(xiàn)場實際施工進度情況根據(jù)現(xiàn)場項目管理部提交的施工進度報告，及時進行綜合分析，對存在影響工程施工進度的事件，提出支持和指導意見。定期向開發(fā)商、項目經(jīng)理和有關部門報告施工進度執(zhí)行情況，以便大家了解現(xiàn)場施工進度的實際情況，對存在的問題和建議及時作出決定，對現(xiàn)場施工進度進行監(jiān)督、指導和支持。三、召開進度協(xié)調(diào)會定期與不定期的召開進度協(xié)調(diào)會，分析和找出影響工程實際進度的原因，并提出解決辦法，對于不同單位之間存在分歧的問題應予以協(xié)調(diào)和解決，當施工單位和其他分包商不執(zhí)行項目管理機構的正確進度安排時，可以采取交流溝通、更換管理人員直至罰款等措施來解決。743、施工質量管理確定工序、部位質量控制要點。控制要點根據(jù)國家頒布的建筑工程施工質量驗收規(guī)范來確定。負責制定質量管理規(guī)劃，實施質量目標管理。審查施工單位質量保證體系，主要內(nèi)容為組織落實情況，質量檢驗人員的數(shù)量、資格是否與承擔工程質量檢驗任務相適應；質量檢測手段是否先進、可靠；質保體系運行的支持系統(tǒng)狀況，如信息反饋、事故處理等。對施工單位特殊工種的資格考核與確認。參加施工單位重大施工方案的研討會。審查和檢查外購、外協(xié)物品和物資的品質證明書或復檢確認。按質量控制要點的規(guī)定進行工程質量檢查及確認工作。組織施工質量評審活動。定期編寫質量評估報告。組織工程質量事故的調(diào)查與處埋。當施工單位的工程質量不能滿足質量技術指標要求時，該項工程將不被項目管理部簽證認可，不進行工程計量，也不能取得工程進度款。744、施工造價管理一、主要內(nèi)容按設計文件編制的工程造價預算和己簽訂的施工合同價格作為工程造價控制的依據(jù)。施工過程中，及時處理業(yè)主變更和項目變更而引起的工程造價增減。施工中按工程統(tǒng)計實際完成量計算出施工進度贏得值，并簽發(fā)工程預付進度款。定期寫出現(xiàn)場工程造價控制情況報告。二、工程造價控制工程造價控制的依據(jù)是工程造價預算。用戶變更或項目變更超出工程造價預算時，應向開發(fā)商和項目經(jīng)理報告，完成審批手續(xù)。所發(fā)生的費用應逐項進行估算，并分項進行記錄。除有重大變更需經(jīng)項目經(jīng)埋和開發(fā)商批準修改控制基數(shù)外，一般變更均不修改費用控制基準。根據(jù)工程統(tǒng)計實際完成工程量，確定施工進度，作為預算組簽發(fā)工程預付進度款的依據(jù)?，F(xiàn)場預算組工程師應對現(xiàn)場工程造價控制情況定時進行分析，提出存在的間題利建議，并進行趨勢分忻，經(jīng)項目管理經(jīng)理批準后，報項目經(jīng)理和開發(fā)商。745、安全管理由工程技術組成立安全管理小組，安全小組成員由項目管理單位、監(jiān)理、施工單位等有關人員組成。安全管理主要工作內(nèi)容是制定安全管理目標；編制安全措施計劃；負責安全教育；進行安全檢查；進行安全事故的調(diào)查和處理。746、信息管理綜合服務組負責勾通計劃的編制和信息的收集與發(fā)布，勾通計劃要明確項目聯(lián)系人的信息勾通要求，信息發(fā)布要及時發(fā)送給項目聯(lián)系人，對于其他單位或個人的信息則及時報告工程技術組、項目管理經(jīng)理、項目經(jīng)理。定期將收集與發(fā)送的信息進行匯總，上報有關部門和領導。75、竣工驗收、保修階段的管理751、工程竣工驗收的管理一、驗收程序和組織分部工程驗收、單位工程、工程竣工初驗先由監(jiān)理單位組織監(jiān)理人員對承包單位報送的分部和單位工程質量驗評資料進行審核和現(xiàn)場檢查，符合要求后予以簽認，然后由施工單位向項目管理單位提交工程驗收報告。工程竣工驗收則由項目管理者組織開發(fā)商、施工、設計、監(jiān)理等單位（項目）負責人進行單位（子單位）工程驗收。建筑工程質量驗收應符合相關施工質量驗收規(guī)范的規(guī)定。當建筑工程質量不符合要求時，應按規(guī)定進行處理。二、工程竣工驗收的實施（1）竣工驗收準備1）施工企業(yè)進行預檢、經(jīng)自評合格。2）由施工單位向項目監(jiān)理機構提交“工程竣工驗收報審表”及附件。3）總監(jiān)理工程師根據(jù)專業(yè)施工完成情況決定進入竣工驗收階段，通知監(jiān)理單位并組織監(jiān)理人員進行竣工初驗。4）竣工初驗通過后，施工單位向項目管理單位提交“單位工程竣工申請報告”及竣工報告。5）竣工初驗通過后，監(jiān)理單位應完成“建筑工程質量評估報告”、設計和勘查單位應完成“建筑工程質量檢查報告”給項目管理單位，由項目管理單位準備工程竣工驗收工作。（2）竣工驗收過程1）竣工驗收應由項目管理單位組織，組成由項目管理、施工、監(jiān)理、勘察、設計等有關方面專業(yè)人員參加的驗收組，并制定驗收方案。2）項目管理單位應當在工程竣工驗收七個工作日前向工程質量監(jiān)督站書面申報，并附送相關資料。3）建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位有關負責人和專業(yè)人員分別匯報工程建設執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準情況，共同審閱相關資料。4）實地查驗工程質量。5）驗收組人員代表各方在“單位（子單位）工程質量驗收記錄”上簽署工程質量驗收意見，并在竣工驗收報告上簽署共同驗收文件。6）工程質量監(jiān)督站對所監(jiān)督工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標準等情況進行現(xiàn)場監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設工程質量管理規(guī)定行為的，責令改正。（3）竣工驗收備案及交工1）項目管理單位應自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)到備案部門辦理竣工驗收備案手續(xù)。住宅工程實行使用許可證制度，住宅工程竣工備案后由市建筑行政主管部門核發(fā)住宅工程使用許可證。2）項目管理單位完成工程竣工備案工作后，施工單位可向項目管理單位移交工程，同時出具“工程竣工驗收證明”給項目管理單位，項目管理單位出具“單位工程交工驗收證明”給施工、監(jiān)理各方，監(jiān)理單位完成工程交接工作。752、保修階段的管理當保修階段出現(xiàn)工程質量缺陷時，請施工單位來進行工程維修，項目管理單位應對質量缺陷的原因進行調(diào)查分析，并確定責任歸屬，對非承包單位原因造成的工程質量缺陷，應要求開發(fā)商支付修復工程費用。同時要求監(jiān)理單位應依據(jù)委托監(jiān)理合同約定的工程質量保修期監(jiān)理工作的時間、范圍和內(nèi)容開展工作。維修工作進行時應對施工單位和監(jiān)理單位進行管理，對修復的工程質量進行驗收，合格后予以簽認、辦理相關手續(xù)，非承包單位原因造成的工程質量缺陷，應核實修復工程的費用和簽署工程款支付證書，并報開發(fā)商。76、銷售階段的管理銷售管理主要是對銷售代理公司以及銷售策劃單位的管理。761、項目的包裝策劃一、根據(jù)市場調(diào)查確定項目定位（1）樓盤檔次定位樓盤檔次定位一般根據(jù)目前房地產(chǎn)市場狀況，就項目的位置、環(huán)境、規(guī)劃與其他小區(qū)做類比，在環(huán)境、規(guī)模、交通、戶型面積、銷售價格、功能比較的基礎上定出樓盤檔次。（2）小區(qū)環(huán)境定位小區(qū)環(huán)境定位分為小區(qū)環(huán)境和社區(qū)文化兩個方面。小區(qū)環(huán)境主要考慮是否有大面積草坪、一定高度的花草樹木及噴泉系統(tǒng)，能否形成有層次的四季常青綠色小區(qū)、配合若有若無的背景音樂及亭臺、名言牌文及盆景、雕塑，以便形成有靜有動，富有文化氣氛的小區(qū)氛圍。社區(qū)文化方面應在具有上述硬件配合的同時，還應該設置適當?shù)挠驳鼗顒訄鏊涂刁w設施如兒童廣場、網(wǎng)球場場等。在進入小區(qū)主干道一側設有小區(qū)會所，包括咖啡廳、書吧、棋牌室等。（3）物業(yè)管理定位是否具有名望、有實力的物業(yè)管理公司也對小區(qū)定位具有很大的影響。（4）購房對象定位根據(jù)本小區(qū)的特定定位相應的社會階層，以便在具體售樓階段有的放矢。（5）價格定位價格定位是項目銷售的重中之重，價格首先要在項目成本的基礎上，根據(jù)本項目的定位特點，與想臨類似功能定位的小區(qū)價格做類比，然后定出適宜的價位。二、項目功能的確定項目功能的一般從配套設施、交通、商務會所、康體娛樂設施、主要園林景觀以及項目公共部分的裝修檔次等幾個方面來考慮。以下內(nèi)容都是需要加以考慮的配套設施是否設置幼兒園、停車場及物業(yè)管理中央控制室、樓宇可視對講系統(tǒng)、小區(qū)軟智能化配套、垃圾清運站及各種會所。交通條件是否便利，相臨市政干道的投入施工是否對本項目有利。商務會所主要考慮是否在住宅一二層面向花園的房間內(nèi)設置，是否設置網(wǎng)球場及兒童娛樂場均在中央花園內(nèi)。園林景觀以大面積草坪及樹木綠化為主要景觀，必須有60的樹木為四季常青，配合小水塘，在適當位置雕塑小品。具體牌文設計及雕塑形象設計應做專項詳細方案。項目公共部分的裝修檔次，如外墻、室內(nèi)公共部分、房間內(nèi)部均會對項目功能定位產(chǎn)生重大影響，應該認真考慮。三、賣點訴求買點訴求主要針對以下內(nèi)容展開小區(qū)環(huán)境（自然風光、人文景觀及高綠化率）、中央花園環(huán)境設計、綠化率、小區(qū)居住文化、戶型設計的景觀、小區(qū)智能化、物業(yè)管理。每一個賣點都要根據(jù)實際情況做主項方案，針對不同類型顧客的闡述不同不同賣點，輕重有序。四、項目CI設計為有利于項目的對外宣傳，體現(xiàn)項目的形象、品味、檔次，必須有項目的CI設計，其設計的標識易識別、易記憶，應用于項目外墻、物管路牌、售樓處、服裝、禮品等，包括（1）標識設計內(nèi)容有主題字、字體、下襯花邊、下標、色調(diào)（二）項目公眾形象的設計。（2）銷售人員著裝統(tǒng)一，以職業(yè)裝為宜，顏色應與內(nèi)部環(huán)境相協(xié)調(diào)，較深色比較壓抑，以亮麗淺色的為宜。語言規(guī)范，經(jīng)統(tǒng)一培訓后，從對樓盤的介紹到答問的技巧方面，達到標準化、統(tǒng)一化。姿態(tài)行為得體，給人以高素質和親和力。（3）售樓部體現(xiàn)項目的檔次，樹立公司良好形象。（具體見售樓處裝修方案）。本項目對外宣傳的所有東西，包括售樓書、對外的傳真、文件、所用的車輛等都融進了公司和項目形象的內(nèi)容，應特別留意。五、概念設計概念設計要考慮潛在購買人群的心理特點、周圍環(huán)境的主要特點、當今社會的主要潮流等內(nèi)容。例如千緣愛城的概念是引領70年代的社會潮流。762、組合營銷方案一、銷售方式1、設點直銷主要方式是在項目附近設售樓處，通過廣告宣傳，將項目信息傳遞給購買者，銷售人員接待客戶咨詢，辦理交易手續(xù)的直銷方式。（2）公司全員銷售公司員工利用自己的關系網(wǎng)向親戚、朋友推銷或接待朋友咨詢，以達到實現(xiàn)銷售的目的。針對此內(nèi)容要設計專門的獎勵措施。（3）內(nèi)部員工認購內(nèi)部員工購房視同外部客戶購房，規(guī)范所有交易制度，內(nèi)部員工必須履行購銷合同規(guī)定，只是公司在開盤銷售期內(nèi)對內(nèi)部正式聘用員工購房可適當讓利（510），讓員工通過自己努力實現(xiàn)銷售。千緣愛城內(nèi)部認購占有該項目的很大一部分，為項目的成功銷售開辟了良好開端。（4）集會推介利用各種質量、安全現(xiàn)場會、招標會對行業(yè)內(nèi)人士進行推銷。二、銷售策略（1）價格策略項目成功與否，開盤定價及后期價格策略是關鍵因素之一，根據(jù)市場調(diào)查情況，成功的價格策略會使已購買客戶信心得到保障、對觀望的客戶有一定的促進作用、很好地引入投資者、同競爭對手項目相比有較大的競爭力，便于抓住市場份額，給后期銷售留下空間、對于規(guī)模較大的項目為后期銷售的樓盤留了空間，同時在開盤銷售時聚集了人氣。另一種方式為高開平走，即根據(jù)目前的市場上同等檔次和類型的房子的市場售價為開盤價格對外銷售，其優(yōu)點是有利于提高樓盤檔次、開盤時間便于實際操作，聚集人氣（如打折優(yōu)惠等）。（2）內(nèi)部認購充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，在規(guī)范交易行為的前提下，做到公司全員銷售，同時也給每個員工一個物質收益的空間，通過自身努力，達到為公司房產(chǎn)促銷。另一方面，也為公司關系戶創(chuàng)造一個比較好的操作環(huán)境，形成良好的銷售網(wǎng)絡，內(nèi)部員工購房視同外部客戶購房，除享受規(guī)定的中介費以外，公司不再優(yōu)惠，與公司簽定合同，每套房交納2萬元定金，付款方式根據(jù)規(guī)定執(zhí)行，違約沒收定金。內(nèi)部認購一般在開盤銷售前的一段時間以內(nèi),公司董事會成員購房或介紹業(yè)務單位、個人買房。（3）針對高收入工薪階層及個體工商戶的銷售策略針對這部分購買者，價格可能是一個重要的因素，所以必須做好按揭的工作，爭取在開盤銷售的時候做好按揭準備工作，充分利用金融手段來為這部分客戶達成購房的目的。另外，銷售引導的方式也很重要，使客戶充分了解項目的優(yōu)勢，購買千緣三期是地位和身份的象征，加上良好的項目所在地風水，使客戶在心理上有一個很好的保障。（4）提高公司形象及實力宣傳，保障工程按期上馬及工程進度，加強宣傳攻勢，提高員工的素質（從外觀形象到內(nèi)在素質）。（5）針對二次購房及換者的銷售策略對這部分購房者應重點對項目的戶型及環(huán)境的描述，同時由于地域的特點，該地段的位置和環(huán)境可謂絕無僅有，物業(yè)升值潛力大，對于居家來說，無論從環(huán)境、配套、物業(yè)管理、居住文化，現(xiàn)在的價格、身份的象征等來說都是的絕板，同時可以和其他項目做比較，讓客戶自行比較項目的優(yōu)勢。根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略及市場狀況，適時可以推出“舊房換新”的業(yè)務，挖掘購房者，通過公司對購房者的舊房加以評估，客戶將舊房以我公司評估的價格抵購本項目的房產(chǎn)，公司再通過銷售這些舊房獲得利潤的二次增加（根據(jù)具體情況可做具體方案實施）。（6）針對投資、投機購房者的引導從宏觀經(jīng)濟的發(fā)展前景及地域特征的分析，到本項目物業(yè)升值及價格策略的介紹,銷售人員幫助客戶作投資分析，讓項目升值潛力明明白白地呈現(xiàn)在客戶面前通過真實的數(shù)據(jù)資料來說服客戶投資。（7）開盤銷售時機把握根據(jù)市場調(diào)查分析以及房地產(chǎn)歷史經(jīng)驗顯示，樓盤銷售相對來講旺季集中在11月至次年春節(jié)以前，所以開盤時間定在2007年2月14日，所有前期準備工作進入倒計進，銷售準備必須在2月14日前完成，到時如果相關手續(xù)未辦理完畢，只有銷售資料準備齊全，通過一定的協(xié)調(diào)工作仍可照計劃開盤，充分利用情人節(jié)這一天作好宣傳。三、銷售過程中預計將會出現(xiàn)的問題應對方案（1）銷售期限的確定通過各塊工作的鋪墊，從房產(chǎn)銷售的歷史記錄來看，春節(jié)以前開盤銷售應是比較好的時機。春節(jié)以后將會有幾個月的平淡期，所以在2月以前開盤，到時將可能會遇手續(xù)不全的問題，例如按揭尚未辦理完、預售許可證還未辦理完畢等，但我們?nèi)圆荒苠e過這一好時機，通過一些具體措施，如合同的約定、政府方面的協(xié)調(diào)、銷售人員的靈活應對來處理這些問題，務必保障按期開盤（到時具體問題具體處理）。（2）前期入戶后的問題二期竣工后，環(huán)境也同時竣工，到時面對消費者即有利又有弊，好的一面是消費面對的商品“看得見，摸得著”有切身的感受；壞的一面是如果物管工作跟不上，或者樓盤的工程質量出現(xiàn)問題，將會產(chǎn)生很壞的影響，特別是戶型的缺撼暴露無遺。所有這些將會對項目后期產(chǎn)生極大的影響。所以，從現(xiàn)在開始應注重建筑施工管理以及做好物業(yè)管理的鋪墊工作，在對于購買前期的客戶可采取一些優(yōu)惠的辦法，比如免一年的物業(yè)管理費等，切實為業(yè)主著想，使首批入住的業(yè)主享受到高尚住宅區(qū)的高檔次服務，使業(yè)主由衷地產(chǎn)生好感，形成口碑效益，使銷售進入良性循環(huán)（如何形成口碑效益，待以后做專項方案）。（3）道路交通不便引起的銷售問題（4）銷售停滯或緩慢的應對辦法在春節(jié)前開盤銷售以后的幾個月及后期，可能會出現(xiàn)銷售緩慢的勢態(tài)，此時公司應重點放在項目宣傳上，主要是對幾個賣點及形象的宣傳加大力度，同時銷售人員應該注意提高自已的專業(yè)素質。如果出現(xiàn)此種情況，視公司銷售能力的健全對銷售策略做一定的調(diào)整，根據(jù)狀況適時推出一些新的銷售手段，如購房“以舊換新”等。增加與已入住業(yè)主的溝通，通過物業(yè)管理公司組織一系列社區(qū)文化活動，加大對環(huán)境園林及物業(yè)管理的宣傳力度，在已購房的業(yè)主群中建立良好的口碑形象，同時加強物業(yè)管理的服務功能。四、物業(yè)管理（1）前期鑒于目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，在廣大業(yè)主的心目中仍然是大多數(shù)管理公司服務不到位、收費太高等。所以物業(yè)管理就應該上檔次，形象筑城物業(yè)管理的典范和品牌。具體來說，聘請國內(nèi)知名度大、規(guī)模較大的物業(yè)管理公司介入，以顧問的形式或直接接手物業(yè)管理的方式介入，對項目的檔次提高有利。目前在中國物業(yè)管理有較好品牌的是萬科物業(yè)和中海物業(yè)。前者物業(yè)管理主要是針對萬科自己項目的開發(fā)促銷，在深圳、北京、上海已形成相當?shù)钠放菩?，在地產(chǎn)界或廣大消費者心目中具有較好的知名度，萬科物業(yè)真正做到以物業(yè)管理為賣點促銷的物業(yè)管理公司；如果聘請物業(yè)管理公司，從上述兩家公司選擇比較合適，方式上以直接介入物業(yè)管理較好，利用他們先進的運作思路和理念以及實施手段完成對本項目的包裝。（2）入戶以后入戶以后也即是竣工以后，物業(yè)管理即進入實質性操作階段，在此階段主要通過為業(yè)主提供高檔次服務來“打動”業(yè)主，所以必須在物管的方方面面包括給業(yè)主細致入微的體貼、各種維修快速到位、智能化防盜措施等等（具體由物業(yè)管理外源公司做方案），在已入住的業(yè)主群當中形成口碑效應，將千緣的優(yōu)勢傳播出去，在心理上占領高檔房地產(chǎn)市場。五、施工計劃與營銷的配合工程建設速度快、質量優(yōu)成為形成項目品牌的重點之一，工程建設把握節(jié)奏，合理安排工期，做到銷售量與竣工量之間的動態(tài)平衡，是衡量企業(yè)成熟與否的一項重要指標。協(xié)調(diào)配合，在小區(qū)建設中做到住宅施工與小區(qū)道路，綠化和景觀的協(xié)調(diào)施工，需要施工方面在工序上大力配合。根據(jù)到目前為止的前期工作準備情況，定在2006年春節(jié)正式破土動工。六、售樓部和樣板房包裝方案（1）選點及布置1）選點