論我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

論我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范摘要2010年4月中央政府為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性逐步增加，商業(yè)銀行原木安全性較高的個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加大木文在此背景卜分析了近年來(lái)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展情況、普遍存在的風(fēng)險(xiǎn)類型，并在此基礎(chǔ)上對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范提出了相關(guān)對(duì)策。關(guān)鍵詞商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范中圖分類號(hào)F83033文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編510050167201101003405ABSTRACTONAPRIL2010,THECENTRALGOVERNMENTGRADUALLYINTRODUCEDANUMBEROFSTRINGENTCONTROLPOLICIESTOCURBHOUSINGPRICESWITHTHEGRADUALINCREASEINTHEREALESTATEMARKETUNCERTAINTY,THERISKSOFCOMMERCIALBANKSINDIVIDUALHOUSINGLOANSISALSOGRADUALLYINCREASINGINTHISCONTEXT,THISPAPERANALYZESCHINACOMMERCIALBANKSINDIVIDUALHOUSINGLOANSINRECENTYEARS,THERISKOFCOMMONTYPEONTHISBASIS,THEPAPERPROPOSESRISKPREVENTIONMEASURESTOINDIVIDUALHOUSINGLOANSOFCOMMERCIALBANKSKEYWORDSCOMMERCIALBANKSPERSONALHOUSINGLOANRISKPREVENTION住房是人們的基本生活保障，改善住房條件關(guān)系到人們生活質(zhì)量的提高，因此發(fā)展住房金融成為真正啟動(dòng)消費(fèi)信貸的關(guān)鍵問(wèn)題，而商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款作為住房金融重點(diǎn)支柱部分一直是社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。伴隨個(gè)人住房貸款的快速增長(zhǎng)，房貸不良貸款率也開始有所上升。21年4月份以來(lái)，針對(duì)房?jī)r(jià)迅速攀升、炒房現(xiàn)象日益嚴(yán)重的問(wèn)題，以“國(guó)十條”為代表的房產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)，政府對(duì)房市的調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)眾說(shuō)紛紜，由此進(jìn)一步增加了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性。一、個(gè)人住房貸款的含義、特點(diǎn)一個(gè)人住房貸款的含義個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款，借款人申請(qǐng)住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。目前，個(gè)人住房貸款主要有委托貸款、自營(yíng)貸款和組合貸款三種類型。1個(gè)人住房委托貸款是指住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款，也稱公積金貸款。住房公積金貸款是政策性個(gè)人住房貸款，一方而其利率低另一方而其主要是為中低收入的公積金繳存職工提供。2個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來(lái)源向購(gòu)房者發(fā)放的貸款，也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款。3個(gè)人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來(lái)源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營(yíng)貸款的組合。二個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比，具有以下特點(diǎn)1貸款金額大、期限長(zhǎng)。個(gè)人住房貸款金額較大，期限較長(zhǎng)，通常為1020年，最長(zhǎng)可達(dá)30年2貸款對(duì)象特殊且用途專一。對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，貸款只能用于支付其所購(gòu)住房3償還方式特殊。借款人按月歸還貸款本息4一般以所購(gòu)房屋或已有房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押。由于上述特點(diǎn)，個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等風(fēng)險(xiǎn)特征，給貸款管理工作造成了一定的困難。二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展情況我國(guó)的個(gè)人住房貸款起步于1998年，但真正發(fā)展還是2000年之后。對(duì)于個(gè)人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點(diǎn)，因而把個(gè)人住房貸款作為低風(fēng)險(xiǎn)貸款。近年來(lái)，個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的帶動(dòng)下獲得了迅猛發(fā)展，個(gè)人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，不少商業(yè)銀行也將個(gè)人住房信貸視為低風(fēng)險(xiǎn)的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)。表一、圖一反映了我國(guó)自住房貨幣化制度改革后，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展情況，可以看出我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款無(wú)論是在增長(zhǎng)總量還是增長(zhǎng)速度方而每年均發(fā)展迅速。表一119982008年全國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款數(shù)額單位億元在這十余年中，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款在推動(dòng)住房體制改革和提高居民住房消費(fèi)方而起到了積極作用。但隨著個(gè)人住房抵押貸款余額的快速增加，其不良貸款也開始逐年攀升，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯見(jiàn)表二。從表二可以看出，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的不良貸款率總體呈上升趨勢(shì)，雖然比率并不高，但是因?yàn)槠浠鶖?shù)大，個(gè)人房貸的不良貸款總額還是很大的，其風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。1995年日本住房金融案件，1997年亞洲金融風(fēng)暴，2007年8月美國(guó)次貸危機(jī)，2009年11月底迪拜金融危機(jī)，均與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，個(gè)人住房貸款大規(guī)模違約相關(guān)。銀監(jiān)會(huì)在2010年6月15日發(fā)布的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2009年報(bào)中指出2010年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性逐步增加，個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。因此加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、研究防范對(duì)策，是擺在我國(guó)商業(yè)銀行而前的重要課題。表二我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸不良貸款率計(jì)量單位三、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，指商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中隱含損失的可能性，主要指借款人不能按時(shí)償還貸款本息，由此給貸款銀行帶來(lái)的損失。由于個(gè)人住房貸款自身的特點(diǎn)和市場(chǎng)環(huán)境等內(nèi)、外部因素，其風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有其可能性和必然性。具體而言，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款普遍而臨以下風(fēng)險(xiǎn)一信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本、最直接的風(fēng)險(xiǎn)。一般有下而幾種形式1被迫違約。被迫違約是借款人的被動(dòng)行為，指借款人在買房后，因?qū)嶋H支付能力下降或突發(fā)事件的發(fā)生，無(wú)法繼續(xù)正常向貸款銀行還本付息。我國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，就業(yè)條件嚴(yán)峻，教育、醫(yī)療等支出急劇增加，都可能導(dǎo)致借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無(wú)力償還貸款本息。同時(shí)，我國(guó)目前對(duì)借款人的審查主要是靜態(tài)審查，而不是過(guò)程或動(dòng)態(tài)審查。主要審查借款人借款時(shí)的還款能力，也就是貸款時(shí)的把關(guān)，至于以后還款能力可能發(fā)生的變化考慮的很少，這就加大了此類風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)概率。2理性違約。理性違約是借款人的主動(dòng)行為，指借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來(lái)更大的收益而產(chǎn)生的違約行為。當(dāng)房?jī)r(jià)迅速下跌或利率大幅上升時(shí)，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會(huì)理性違約。3提前還款。提前還款是借款人主動(dòng)違約行為，指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當(dāng)市場(chǎng)利率低于合同利率時(shí)，提前還貸就有可能發(fā)生，提前還貸一方而使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來(lái)的利息收益，另一方而商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。二抵押物風(fēng)險(xiǎn)貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來(lái)源，但商業(yè)銀行常而臨如下抵押物風(fēng)險(xiǎn)1抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額變現(xiàn)，就會(huì)遭受抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)煩瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。2抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。指因房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整或不景氣時(shí)，價(jià)格下跌有可能導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格不能覆蓋銀行貸款本金和利息。三流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方而1目前，我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款資金主要來(lái)源于居民儲(chǔ)蓄存款，一般不超過(guò)五年，大都是短期性的，而住房貸款期限少則三五年，多則十年、二十年，這種“短存長(zhǎng)貸”行為，會(huì)降低商業(yè)銀行資產(chǎn)流動(dòng)性，產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響銀行償付能力。2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不易變現(xiàn)。一是因?yàn)閭€(gè)人住房貸款是零售性業(yè)務(wù)，每筆貸款的貸款利率、到期日及貸款期限等都不同，銀行無(wú)法實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理二是前文提到的住房二級(jí)市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，抵押物變現(xiàn)難，影響住房貸款變現(xiàn)性。這樣就可能產(chǎn)生兩方而嚴(yán)重后果一是喪失了在金融市場(chǎng)上更有利可圖的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本帶來(lái)的損失二是當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求銀行清償債務(wù)時(shí)，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)和倒閉。四市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。指國(guó)民經(jīng)濟(jì)在整體發(fā)展過(guò)程中存在由繁榮到蕭條的周期性波動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)，給貸款銀行帶來(lái)?yè)p失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期有更強(qiáng)的敏感性，經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)，居民收入水平提高，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，貸款數(shù)量急劇增加經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)失業(yè)率上升居民收入下降房?jī)r(jià)下跌商業(yè)銀行勢(shì)必會(huì)而臨大量的“呆壞賬”損失。2政策風(fēng)險(xiǎn)。政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場(chǎng)變化進(jìn)而給商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脫離個(gè)人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和投資過(guò)熱，與宏觀調(diào)控目標(biāo)相違背，政府就會(huì)采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，比如2010年4月出臺(tái)的房產(chǎn)新政國(guó)十條。隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行將而臨政策風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為之前投資購(gòu)房者的投資行為在現(xiàn)行的政策下，變得不再有利可圖甚至還會(huì)造成損失，這勢(shì)必會(huì)加大貸款的違約率，給銀行造成損失。五開發(fā)商導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)1經(jīng)營(yíng)管理失誤導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)開發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)管理失誤，出現(xiàn)爛尾樓或樓盤質(zhì)量不合格，造成已售期房不能按時(shí)交業(yè)主使用，致使購(gòu)房人與開放商發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或要求解除購(gòu)房合約，其往往很難在短時(shí)間內(nèi)解決。一旦出現(xiàn)這種情況，使用個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會(huì)暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。2“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商通常在兩種情況下會(huì)實(shí)行“假個(gè)貸”一是房?jī)r(jià)迅速提高的時(shí)候，開發(fā)商惜售，準(zhǔn)備“捂盤待漲再售”，而此時(shí)如果開放商又需要資金，就會(huì)以本單位職工或其他關(guān)系人名義，冒充購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售方式套取銀行貸款，等到房?jī)r(jià)上漲后，賣出房屋再還款二是房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，或開發(fā)商資質(zhì)較差，房屋銷售不暢，無(wú)法及時(shí)回籠資金時(shí)，開發(fā)商也會(huì)冒充購(gòu)房人，采取“假個(gè)貸”。在實(shí)際情況中，第二種情況更普遍，給銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失也更大。還有一種較常見(jiàn)的“假個(gè)貸”方式，不是由開放商策劃，而是施工方。這通常是因?yàn)殚_發(fā)商欠施工方工程款，在樓盤銷售狀況不佳而無(wú)力還款時(shí)，開發(fā)商通常會(huì)把一些房屋抵押給施工方，以抵消欠款。而施工方則會(huì)通過(guò)內(nèi)部人員或關(guān)系人，以虛假的購(gòu)買方式，套取銀行貸款。六管理風(fēng)險(xiǎn)1內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最主要原因之一，是經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì)機(jī)制下，經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。2信息不對(duì)稱和自身體制不健全的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行信息不對(duì)稱和自身體制不健全而臨的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇ADVERSESELECTION是指由于交易雙方信息不對(duì)稱和市場(chǎng)價(jià)格下降產(chǎn)生的劣質(zhì)品驅(qū)逐優(yōu)質(zhì)品，進(jìn)而出現(xiàn)市場(chǎng)交易產(chǎn)品平均質(zhì)量下降的現(xiàn)象。在金融市場(chǎng)上，逆向選擇指市場(chǎng)上那些最有可能造成不利逆向結(jié)果即違約風(fēng)險(xiǎn)的融資者，往往就是那些尋求資金最積極且最有可能得到資金的人。同時(shí)，由于商業(yè)銀行普遍監(jiān)督制約機(jī)制不足，以及責(zé)任認(rèn)定和處罰力度不夠，績(jī)效激勵(lì)很可能使得客戶經(jīng)理在業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中，沒(méi)有盡職盡責(zé)，產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。四、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范住房與廣大居民生活息息相關(guān)，不僅關(guān)系到上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還關(guān)系到社會(huì)和諧、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、地區(qū)發(fā)展。目前我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步顯現(xiàn)，以歷次金融危機(jī)為鑒，為防比出現(xiàn)“多米諾”效應(yīng)，應(yīng)加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的監(jiān)管。本文主要針對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行普遍存在的風(fēng)險(xiǎn)，從銀行自身角度提出防范風(fēng)險(xiǎn)的建議。一嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的房貸政策2010年4月，國(guó)家為抑制房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱的現(xiàn)象，出臺(tái)房產(chǎn)新政國(guó)十條，其中對(duì)商業(yè)銀行的房貸政策做出規(guī)范實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑而積在90平方米以上的家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同，貸款首付款比例不得低于30對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50，貸款的利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。商業(yè)銀行首先要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房貸新政，實(shí)施差別化定價(jià)，適度提高首付比例，嚴(yán)格防范因個(gè)人投資失敗所造成的違約風(fēng)險(xiǎn)。二完善銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制1嚴(yán)格房貸申請(qǐng)資格的審查房貸申請(qǐng)資格的審查是風(fēng)險(xiǎn)防范的最初把關(guān)，可以有效地防范借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房貸申請(qǐng)資格的審查應(yīng)做到以下幾點(diǎn)1貸款資格審查應(yīng)以分析借款人現(xiàn)金收入為基礎(chǔ)，采取定量和定性分析方法，全而、動(dòng)態(tài)地進(jìn)行貸款審查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，綜合考慮借款人的工作穩(wěn)定情況、家庭負(fù)擔(dān)情況、家人健康狀況等2貸款審查應(yīng)對(duì)貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合理性、準(zhǔn)確性進(jìn)行全而審查，重點(diǎn)關(guān)注調(diào)查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠(chéng)信狀況、擔(dān)保情況、風(fēng)險(xiǎn)程度等；3貸款人應(yīng)根據(jù)審慎性原則，完善授權(quán)管理制度，規(guī)范審批操作流程，明確貸款審批權(quán)限，實(shí)行審貸分離和授權(quán)審批，確保貸款審批人員按照授權(quán)獨(dú)立審批貸款4貸款人應(yīng)根據(jù)重大經(jīng)濟(jì)、政策形勢(shì)的變化情況，對(duì)貸款審批環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，及時(shí)、有針對(duì)性地調(diào)整審批政策，加強(qiáng)貸款的管理5貸款人應(yīng)建立借款人合理的收入償債比例機(jī)制，結(jié)合借款人收入、負(fù)債、支出、貸款用途、擔(dān)保情況等因素，合理確定貸款金額和期限，將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50以下含50，控制借款人每期還款額不超過(guò)其還款能力。2加強(qiáng)貸款抵押物審查力度個(gè)人住房貸款的抵押物作為第二還款來(lái)源，當(dāng)借款人到期不能償還貸款本息時(shí)，商業(yè)銀行可以依法處置并享有優(yōu)先受償權(quán)。但由于抵押物本身存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此嚴(yán)格抵押物審查為降低貸款風(fēng)險(xiǎn)提供了重要保障。抵押物審查程序具體應(yīng)做到1認(rèn)真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性；2要求售房單位到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并做出連帶責(zé)任承諾，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位3控制抵押率，規(guī)避抵押物市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)4切實(shí)執(zhí)行擔(dān)保法，對(duì)不按照合同清償債務(wù)堅(jiān)決依法拍賣抵押房產(chǎn)。3加強(qiáng)對(duì)合作開發(fā)商的審查力度審查與銀行合作的開發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力、誠(chéng)信狀況對(duì)防比爛尾樓的出現(xiàn)、開發(fā)商為套取銀行資金實(shí)行“假個(gè)貸”現(xiàn)象的發(fā)生具有較好的防范作用。在對(duì)開發(fā)商進(jìn)行審查時(shí)要特別注意審查人員是否與開發(fā)商存在利益關(guān)聯(lián)，從而影響對(duì)其審查的準(zhǔn)確性、客觀性、公正性。4嚴(yán)格支付管理個(gè)人住房貸款資金應(yīng)當(dāng)采用貸款人受托支付方式向借款人交易對(duì)象支付，貸款人應(yīng)在貸款資金發(fā)放前審核借款人相關(guān)交易資料和憑證是否符合合同約定條件，支付后做好有關(guān)細(xì)節(jié)的認(rèn)定記錄，貸款人受托支付完成后，應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集保存相關(guān)憑證。貸款人應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款的發(fā)放管理，遵循審貸與放貸分離的原則，設(shè)立獨(dú)立的放款管理部門或崗位，負(fù)責(zé)落實(shí)放款條件、準(zhǔn)確發(fā)放滿足約定條件的個(gè)人住房貸款。5加強(qiáng)貸后管理個(gè)人房貸支付后，貸款人應(yīng)對(duì)貸款資金使用、借款人的信用、支付能力及擔(dān)保情況的變化等進(jìn)行跟蹤檢查和監(jiān)控分析，確保貸款資產(chǎn)安全。同時(shí)貸款人應(yīng)定期跟蹤分析借款人履行借款合同約定內(nèi)容的情況，并作為與借款人后續(xù)合作的信用評(píng)價(jià)基礎(chǔ)。對(duì)可疑類貸款、逾期未歸還貸款，要加強(qiáng)關(guān)注、加大催收力度，把損失控制在最小范圍。三實(shí)行住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券MBS，實(shí)行“反債務(wù)俘獲”個(gè)人住房抵押貸款支持證券MORTGAGEBACKEDSECURITIES,MBS是一種將個(gè)人住房抵押貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。MBS實(shí)質(zhì)上就是商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的一次再抵押，通過(guò)證券化后的交易。這樣商業(yè)銀行可以大量回籠資金，解決當(dāng)前在我國(guó)商業(yè)銀行中普遍存在的“短存長(zhǎng)貸”問(wèn)題，從而在一定程度上化解商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但推行住房抵押貸款的證券化必須要在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下推行，否則就有可能醞釀出金融危機(jī)。與它在美國(guó)惹了大禍不一樣的是，房貸證券化在我國(guó)現(xiàn)階段出現(xiàn)或許更有利于為銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)減壓，甚至可以將其出現(xiàn)看作是一個(gè)信號(hào)商業(yè)銀行及其監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)貸款在貸款中所占比重過(guò)高而可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，房貸證券化無(wú)疑是釋放這種風(fēng)險(xiǎn)的可選措施之一。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“規(guī)制俘獲理論”認(rèn)為政府規(guī)制的提供是為了滿足特定利益集團(tuán)的需要即立法者被產(chǎn)業(yè)所俘獲，規(guī)制者被特定的利益集團(tuán)所控制即執(zhí)法者被產(chǎn)業(yè)所俘獲。如果將“俘獲理論”引入到白毛女中去看楊白勞和黃世仁之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，楊白勞欠黃世仁的債務(wù)不過(guò)是六畝地的數(shù)年租金和利息，假設(shè)楊白勞欠的若是黃世仁家財(cái)?shù)南喈?dāng)部分，那黃世仁還敢用那樣的態(tài)度對(duì)待楊白勞嗎其實(shí)這從眾多“現(xiàn)代版楊白勞”的“欠錢多才是大爺”態(tài)度中可見(jiàn)一斑。當(dāng)債務(wù)達(dá)到一定數(shù)量和比重時(shí)，必然存在“債務(wù)俘獲”現(xiàn)象。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示目前我國(guó)的商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款中的比重，已由2004年的13上升到2007年6月底的17，其中部分國(guó)有商業(yè)銀行已達(dá)20以上，我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)商業(yè)銀行業(yè)的“債務(wù)俘獲，傾向。從“債務(wù)俘獲”的角度看，房貸證券化既是一種釋放和轉(zhuǎn)移中國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，也是一種商業(yè)銀行“反債務(wù)俘獲”的努力。四建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)的行業(yè)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)主要是為了防范市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。建立預(yù)警模型對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行預(yù)測(cè)，及早做出反應(yīng)，做到未雨綢繆，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建完善是一項(xiàng)龐大的工程一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫(kù)，從各方而取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)二是開發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，針對(duì)我國(guó)實(shí)際情況、各地區(qū)實(shí)際情況對(duì)預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解。參考文獻(xiàn)1吳麗霞我國(guó)現(xiàn)階段個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及控制對(duì)策研究U金融與投資，20092郭建國(guó)，趙世峰金融風(fēng)暴對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的警示哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，200953薛瑜商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)防范N商場(chǎng)現(xiàn)代報(bào)，200964李兵我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究U中國(guó)房地產(chǎn)金融，200825王海生商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款集中管理的改革探討U金融經(jīng)濟(jì)，2009116饒文芳，許學(xué)軍重大金融危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示田中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，200917個(gè)人貸款管理暫行辦法中國(guó)銀監(jiān)會(huì)，20108李云崢從“中國(guó)次貸”看銀行的“反俘獲”田中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)，2007110姚斌，秦波商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策U經(jīng)濟(jì)師，2009710高旺東，李斌困境與路徑宏觀調(diào)控下住房信貸風(fēng)險(xiǎn)與選擇田觀察家，20095456我的大學(xué)愛(ài)情觀目錄1、大學(xué)概念2、分析愛(ài)情健康觀3、愛(ài)情觀要三思4、大學(xué)需要對(duì)愛(ài)情要認(rèn)識(shí)和理解5、總結(jié)1、什么是大學(xué)愛(ài)情大學(xué)是一個(gè)相對(duì)寬松，時(shí)間自由，自己支配的環(huán)境，也正因?yàn)檫@樣，培植愛(ài)情之花最肥沃的土地。大學(xué)生戀愛(ài)一直是大學(xué)校園的熱門話題，戀愛(ài)和學(xué)業(yè)也就自然成為了大學(xué)生在校期間面對(duì)的兩個(gè)主要問(wèn)題。戀愛(ài)關(guān)系處理得好、正確，健康，可以成為學(xué)習(xí)和事業(yè)的催化劑，使人學(xué)習(xí)努力、成績(jī)上升；戀愛(ài)關(guān)系處理的不當(dāng)，不健康，可能分散精力、浪費(fèi)時(shí)間、情緒波動(dòng)、成績(jī)下降。因此，大學(xué)生的戀愛(ài)觀必須樹立在健康之上，并且樹立正確的戀愛(ài)觀是十分有必要的。因此我從下面幾方面談?wù)勛约旱膶?duì)大學(xué)愛(ài)情觀。2、什么是健康的愛(ài)情1尊重對(duì)方，不顯示對(duì)愛(ài)情的占有欲，不把愛(ài)情放第一位，不癡情過(guò)分；2理解對(duì)方，互相關(guān)心，互相支持，互相鼓勵(lì)，并以對(duì)方的幸福為自己的滿足3是彼此獨(dú)立的前提下結(jié)合；3、什么是不健康的愛(ài)情1盲目的約會(huì)，忽視了學(xué)業(yè)2過(guò)于癡情，一味地要求對(duì)方表露愛(ài)的情懷，這種愛(ài)情常有病態(tài)的夸張3缺乏體貼憐愛(ài)之心，只表現(xiàn)自己強(qiáng)烈的占有欲4偏重于外表的追求4、大學(xué)生處理兩人的在愛(ài)情觀需要三思1不影響學(xué)習(xí)大學(xué)戀愛(ài)可以說(shuō)是一種必要的經(jīng)歷，學(xué)習(xí)是大學(xué)的基本和主要任務(wù)，這兩者之間有錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，有的學(xué)生因?yàn)閻?ài)情，過(guò)分的忽視了學(xué)習(xí)，把感情放在第一位；學(xué)習(xí)的時(shí)候就認(rèn)真的去學(xué)，不要去想愛(ài)情中的事，談戀愛(ài)的時(shí)候用心去談，也可以交流下學(xué)習(xí)，互相鼓勵(lì)，共同進(jìn)步。2有足夠的精力大學(xué)生活，說(shuō)忙也會(huì)很忙，但說(shuō)輕松也是相對(duì)會(huì)輕松的大學(xué)生戀愛(ài)必須合理安排自身的精力，忙于學(xué)習(xí)的同時(shí)不能因?yàn)楦星榈氖虑榉中?，不能在學(xué)習(xí)期間，放棄學(xué)習(xí)而去談感情，把握合理的精力，分配好學(xué)習(xí)和感情。3、有合理的時(shí)間；大學(xué)時(shí)間可以分為學(xué)習(xí)和生活時(shí)間，合理把握好學(xué)習(xí)時(shí)間和生活時(shí)間的“度”很重要；學(xué)習(xí)的時(shí)候，不能分配學(xué)習(xí)時(shí)間去安排兩人的在一起的事情，應(yīng)該以學(xué)習(xí)為第一；生活時(shí)間，兩人可以相互談?wù)剳賽?ài)，用心去談，也可以交流下學(xué)習(xí)，互相鼓勵(lì)，共同進(jìn)步。5、大學(xué)生對(duì)愛(ài)情需要認(rèn)識(shí)與理解，主要涉及到以下幾個(gè)方面（1）明確學(xué)生的主要任務(wù)“放棄時(shí)間的人，時(shí)間也會(huì)放棄他?！贝髮W(xué)時(shí)代是吸納知識(shí)、增長(zhǎng)才干的時(shí)期。作為當(dāng)代大學(xué)生，要認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在的任務(wù)是學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)做人、學(xué)習(xí)知識(shí)、學(xué)習(xí)為人民服務(wù)的本領(lǐng)。在校大學(xué)生要集中精力，投入到學(xué)習(xí)和社會(huì)實(shí)踐中，而不是因把過(guò)多的精力、時(shí)間用于談情說(shuō)愛(ài)浪費(fèi)寶貴的青春年華。因此，明確自己的目標(biāo)，規(guī)劃自