酒店項目投資評估報告

投資項目評價課程論文昆山市酒店項目投資項目評價報告金融0801顧明燕摘要：隨著中國旅游業(yè)、酒店業(yè)的迅速發(fā)展，特別是隨著2008年北京奧運會、2010年上海世博會和2010年亞運會的召開，各地酒店迎來了建設(shè)高峰。 如此多的酒店投資項目，如何保證這些項目的成功，實現(xiàn)其建設(shè)預(yù)算目標和經(jīng)營預(yù)測目標，最終滿足酒店所有者、投資者和酒店經(jīng)營者，以有效的可行性研究為基本保證，特別是先進、科學(xué)、系統(tǒng)的可行性研究論文以可行性研究項目的主要項目范圍、不確定性分析、項目財務(wù)評價為主線，結(jié)合定性分析和定量分析方法，從酒店投資經(jīng)濟環(huán)境分析、區(qū)域酒店業(yè)現(xiàn)狀分析、市場需求分析、競爭分析、敏感性分析、風(fēng)險分析、財務(wù)評價等方面進行分析，在昆山市碧關(guān)鍵詞：碧天酒店可行性分析風(fēng)險收益預(yù)測一、項目概況項目名稱：碧天酒店項目所在環(huán)境：碧天酒店位于昆山巴鎮(zhèn)，江蘇省昆山市，位于風(fēng)景秀麗的陽澄湖畔。 巴城有2500年的歷史，東鄰上海、西連蘇州、區(qū)域面積157平方公里，常住人員6.3萬人是昆山市第二城。 巴城位于昆山西部，距離市區(qū)10公里，是未來昆山的重點城市之一。 交通方便，周邊滬寧杭高速，蘇州繞城高速，312國道大大便利了該地區(qū)與各中心城市的連接。 距離上海虹橋機場50公里。 巴町的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以休閑度假服務(wù)產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為中心。 陽澄湖的螃蟹很有名，用“陽澄湖美、巴城蟹肥”的金字招牌，每年有幾百萬人吃、買螃蟹、觀賞湖的游客。 巴城旅游資源、設(shè)施豐富：主要有陽澄湖省級旅游度假區(qū)(占地面積3150畝華東地區(qū)最大的城市生態(tài)森公園、陽澄湖生態(tài)公園、水上體育場)新上海威尼斯度假區(qū)、大上海高爾夫旅游度假區(qū)(內(nèi)置大上海高爾夫俱樂部)。 巴城觀光假期季節(jié)是每年9月到12月，平日是5月到8月，淡季是1月到4月，主要的消費需求是周末。 巴城目前有國際上湖寶曼酒店、威尼斯假日酒店、威尼斯度假酒店共8家酒店，客房總數(shù)為1213家。 巴城飲食設(shè)施主要有陽城湖美食廣場、陽澄湖美食街、上海蟹交易市場、漁家燈。 主要企業(yè)有昆山軟件園、中航科學(xué)工業(yè)集團中央直屬企業(yè)的國營林泉電機廠、萬動葡萄園。 其他設(shè)施有昆山10多個別墅社區(qū)昆山新體育館計劃中的大學(xué)城、沃爾瑪、歐尚等大型商場等市政輔助設(shè)施。二、投資項目建設(shè)的必要性評價1 .昆山市現(xiàn)有酒店的分析。 到2010年末，昆山市22家星級酒店，客房總數(shù)3178家，平均客房規(guī)模145家/家，其中5星1家，4星4家，三星12家，2星5家，昆山市星級酒店主要以三星為主，4星為輔助，高星級酒店不足從客房規(guī)模的觀點來看，昆山星酒店的客房規(guī)模不高，星越高規(guī)模越大，星越低規(guī)模越小。 通常，一個地區(qū)不同星級酒店的增加趨勢反映了過去酒店投資者對該地區(qū)酒店市場和酒店發(fā)展的判斷和態(tài)度，間接地反映了該地區(qū)對不同星級的需求程度，為預(yù)測該地區(qū)酒店業(yè)未來的發(fā)展和結(jié)構(gòu)提供了基本依據(jù)。表1昆山市星級酒店發(fā)展速度比較表(2007-2010 )星數(shù)2007年酒店數(shù)量2008年酒店數(shù)量2009年酒店數(shù)量2010年酒店數(shù)量復(fù)合增長率(% )五星0001四星134458.74%三星汽車59111233.89%二星8445-14.50%總數(shù)1416192216.26%從表1可以看出，2007年到2010年，昆山星酒店從14家增加到22家，復(fù)合增長率為16.26%，其中2010年第一家五星級酒店出現(xiàn)在昆山，四星級酒店從1家增加到4家，復(fù)合增長率為58.74%，三家復(fù)合增長率33.89%四星級酒店增長率明顯高于三星級，這間接反映了昆山市三星級標準酒店、五星級標準酒店發(fā)展趨勢迅猛，昆山市三星級酒店需求旺盛。 結(jié)論：在通常情況下，一個地區(qū)星酒店的比重越大，表示該地區(qū)酒店業(yè)經(jīng)營管理規(guī)范化的程度越高。 到2010年底，昆山市星酒店22家，僅占全市酒店數(shù)250-300家的7%-9%，證明昆山市酒店業(yè)經(jīng)營管理規(guī)范化程度不高。某地區(qū)酒店客房的平均規(guī)模大小可以反映該地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展水平的高低。 從酒店客房規(guī)模來看，星級酒店、主要社會酒店的平均客房規(guī)模分別為145家/家和162家/家，昆山市酒店以中小酒店為中心，反映中型酒店不足，昆山市酒店業(yè)發(fā)展水平還不發(fā)達。從酒店發(fā)展速度的角度來看，主要社會酒店2006年至2008年的復(fù)合增長率為30% (星級酒店2006年至2008年的復(fù)合增長率為16.5% )，新的主要社會酒店的增長速度反映了昆山市酒店投資規(guī)模的增長速度。如上所述，昆山市未來酒店市場的發(fā)展趨勢以發(fā)展五星級標準的高級酒店為中心，經(jīng)濟性酒店也是另一個發(fā)展方向。2 .市場需求分析碧天酒店市場需求分析主要分析了昆山市和行政管轄區(qū)巴町的旅游市場、酒店市場需求的基本情況，調(diào)查了其需求的主要驅(qū)動因素和需求的主要特征。 表2反映了昆山市旅游市場、酒店市場需求的基本情況。表2昆山市旅游業(yè)主要經(jīng)濟指標比較(2006-2010 )年度旅行總收入(億元)去年同期%接待國內(nèi)外游客(萬人) a去年同期%旅游酒店接待人數(shù)(萬人) b去年同期%占有率(B/A )200634.58.70%4608.20%N/AN/AN/A200740.818.30%53015.20%N/AN/AN/A200851.827.00%61015.10%61.1N/A10.02%200964.724.70%735.420.30%64.45.40%8.76%20107617.50%85015.70%66.83.60%7.86%復(fù)合增長率30.12%22.71%4.56%從上表可以看出2006年至2010年，昆山市旅游市場快速增長。2006年至2010年，昆山市將國內(nèi)外游客從460萬增加到850萬，年復(fù)合增長率為22.71%； 旅行總收入從34.5億元增加到76億元，年復(fù)合增長率為30.12%； 接待游客的復(fù)合增長率低于旅游總收入增長，表明旅游總收入增加的原因在于人們消費能力的提高。2006年至2010年，昆山市酒店接待人數(shù)從61.1萬人增加到66.8萬人，年復(fù)合增長率為4.56%； 這個增長率遠遠小于旅游總收入和接待國內(nèi)外游客的年復(fù)合增長率，三者非常不一致。 進一步分析顯示，昆山市周邊城市上海、蘇州、杭州、南京等城市較多，距離近，昆山住宿旅游需求相對減少，而昆山市酒店行業(yè)接待能力有限，至少不能完全滿足游客的住宿需求，近年來酒店接待能力數(shù)據(jù)增加，昆山市2008年至2001年，昆山市旅游酒店接待人數(shù)和游客總數(shù)的比例分別為10.02%、8.76%、7.86%，這一數(shù)據(jù)僅反映了參加旅游統(tǒng)計系統(tǒng)的旅游酒店接待數(shù)據(jù)，考慮到其他社會酒店的接待數(shù)據(jù)表3反映了碧天酒店所在巴町旅游市場需求的基本情況。 表明，從2008年到2010年，昆山巴町的觀光客數(shù)從104萬人增加到145萬人，年復(fù)合增加率為18.26%，巴町的觀光需求也呈現(xiàn)出高增加的趨勢。表3巴町接待人數(shù)的統(tǒng)計年度接待游客的人數(shù)(萬人)同期2008104.02009128.723.80%2010145.412.90%復(fù)合增長率18.26%昆山和巴町旅游市場、酒店市場目前潛在的主要需求推動因素如下昆山旅游資源豐富，主要包括四個主題旅游項目，以周莊、錦溪、千燈為中心的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)觀光亭林園、以森林公園為中心的城市旅行淀粉山湖、以陽澄湖為中心的休閑旅游丹桂園為中心的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅行以外，還以“勝利安特”、“統(tǒng)一”、“三得利”等有名企業(yè)為主體，進行工業(yè)旅行。昆山臺資企業(yè)3000多家，占昆山外資企業(yè)總數(shù)的60%，商務(wù)經(jīng)濟活動頻繁的現(xiàn)在駐昆山的外商保持在2萬至3萬人之間，每年有數(shù)萬人的商務(wù)談判、經(jīng)濟考察和游客。 商務(wù)和休閑客人對高級酒店的需求量相當(dāng)大。每年昆山金秋經(jīng)濟貿(mào)易招攬活動(9月)，舉辦國際機械和模具工業(yè)展覽會，吸引了國內(nèi)外1500多家企業(yè)，吸引了數(shù)萬名參加者。每年有10次以上大小節(jié)日，有影響的中國周莊國際旅游節(jié)(4月)、昆山陽澄湖蟹文化節(jié)(9月)、昆山亭林瓊花藝術(shù)節(jié)(4-5月)。巴城旅游資源豐富，陽澄湖的螃蟹很有名，每年有幾百萬人吃、買螃蟹、觀賞湖的游客。昆山和周邊的上海、蘇州等地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，人民生活水平高，消費能力強。巴城是未來昆山的城市之一，隨著陽澄湖生態(tài)休閑地區(qū)開發(fā)的完善，將吸引更多的休閑游客、商務(wù)會客。陽澄湖休閑地區(qū)主要需求特征識別：旺季是每年9-12月的螃蟹季節(jié)，淡季是每年1-4月，平季是5-8月，客房市場的需求主要是周末9-12月，特別是周末，所有酒店的入住率都是80-100%； 臺灣資本企業(yè)是舉辦帶來主要商務(wù)客戶需求的會議活動的理想選擇。三、競爭對手的分析序列號酒店名稱星數(shù)客房數(shù)開業(yè)時間酒店設(shè)施房價備注1威尼斯假日酒店。四星2802004會議設(shè)施： 500人飲食設(shè)施：容量450人康樂設(shè)施：通常是四星型450-470淡季的售價2新上海威尼斯度假區(qū)三星汽車56飲食設(shè)施： 300人會議設(shè)施：一般康樂設(shè)施：通常是三星型450-600淡季銷售價格3國際上湖寶曼酒店4512006中餐館有三家(150人)西餐店一家5個會議室/1個多功能大廳(350人)康樂設(shè)施：通常類型460-8804華美達湖岸別墅1342004390-790套房5碧波苑度假區(qū)682002中餐館、網(wǎng)球場、會議室3806上海陽澄湖度假區(qū)1102002200-3007金龍酒店二星451998餐廳有500人。小規(guī)模的會議設(shè)施8巴城酒店74580-780乘以法定價格客房總數(shù)1218表4進一步分析確認，國際湖寶曼酒店(新高級酒店)和威尼斯假日酒店(四星酒店)是碧天酒店巴城的主要競爭對手。四、SWOT分析基于上述市場調(diào)查結(jié)果，SWOT分析了碧天酒店面臨的市場機會和威脅，針對競爭對手的優(yōu)勢和劣勢，為確定目標市場、市場定位和營銷組合策略提供了有價值的信息。 由于碧天酒店所在的昆山巴城主要競爭對手是國際上湖寶曼酒店(新高級酒店)和威尼斯假日酒店(四星酒店)，所以SWOT分析主要比較了這兩個競爭對手。優(yōu)勢s機會o國外著名酒店管理公司的運營管理昆山旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢較快酒店的等級、規(guī)模、設(shè)施(客房、會議、餐廳、康樂優(yōu)于競爭對手昆山缺少高星酒店位于陽澄湖畔，靠近水上主題公園，景觀環(huán)境優(yōu)于競爭對手巴城每年迎來數(shù)百萬游客比威尼斯的度假酒店交通更方便未來昆山城市中心擁有海外旅行學(xué)院酒店培訓(xùn)資源當(dāng)?shù)氐娘嬍承蓍e業(yè)很發(fā)達具有國際客戶的營銷渠道。擁有連鎖時間的休假俱樂部。劣勢w威脅t新的國際度假酒店品牌需要在一定時期培養(yǎng)品牌認知度需求變動性明顯，每年淡季明亮顯然，需求主要集中在周末由于客房規(guī)模大，開業(yè)初期不能占有市場份額由于碧天酒店增加了供應(yīng)，當(dāng)?shù)氐木粕痰甑氖袌龈偁帟兊酶ち摇ｉ_發(fā)商務(wù)客戶、政府客戶需要一定的時間昆山酒店市場經(jīng)營規(guī)范化程度不高地理位置的優(yōu)勢不如國際上湖.寶曼酒店表5經(jīng)過以上相關(guān)內(nèi)容分析，建議碧天酒店類型為度假酒店，等級為五星級標準，規(guī)模在客房688間。 根據(jù)五星級酒店建設(shè)的基本標準和行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，假設(shè)各客房的平均建筑面積為35平方米，公共建筑面積為15平方米/客房的平均攤位(考慮到酒店客房建筑面積與公共建筑面積的比例，70%:30% )。 每平方米的建設(shè)成本為7000元。688間客房的酒店總建筑面積估計為34400平方米(688間客房*50平方米/間客房)，建設(shè)成本為240，800，000元，考慮到其他開設(shè)費用和流動資金，碧天酒店項目總五、財務(wù)利益評價1 .靜態(tài)投資回收期。 靜態(tài)投資回收期(PP-Payback Period )是回收項目每年凈利潤的全部投資所需的時間。 靜態(tài)投資回收期間也可以從財務(wù)現(xiàn)金流量表累計現(xiàn)金凈額。 公式如下