最新自考房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(歷年真題及答案整理)

全國自考房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（試題及答案）一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題2分，共40分） 在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并在答題卡上將相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。1、以下選項中屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)經(jīng)營是 A 13A、房屋銷售 B、房屋建造 C、土地經(jīng)營 D、物業(yè)管理2、物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)經(jīng)營中的 D 16 A、地產(chǎn)經(jīng)營 B、房產(chǎn)經(jīng)營 C、房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營D、服務(wù)經(jīng)營3、下列選項中屬于風險型決策的是 C 23 A、大中取小法B、小中取大法 C、凈現(xiàn)值期望值法D、最小最大后悔值法4、 我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)實行資質(zhì)管理制度，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級可劃分為幾個級別 B 41 A、4 B、5 C、6 D.75、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標制定和房地產(chǎn)組織共有的原則是D 49 54 A、分工協(xié)作原則 B、授權(quán)原則 C、可量化性原則D、彈性原則6、 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，居住用地使用權(quán)的最高出讓年限為 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年7、 土地使用權(quán)出讓一級市場不在實行的方式是A 91 A、協(xié)議 B、招標 C、掛牌 D、拍賣8、 根據(jù)中華人民共和國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，由國務(wù)院批準的是征用基本農(nóng)田以外的耕地超過 B 99A、25公頃 B、35公頃 C、45公頃 D、55公頃9、下列選項中屬于土地使用權(quán)出讓方式的是 C 91A、出售 B、交換 C、拍賣 D、贈予10、下列選項中屬于房地產(chǎn)市場調(diào)查作用的是 A 119A、有助于項目投資者制訂科學的營銷和開發(fā)計劃B、是項目立項、用地審批的條件C、是編制規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)D、是項目投資決策的基本依據(jù)11、下列選項中屬于郵寄調(diào)查法優(yōu)點的是 B 128A、被調(diào)查者，回答率高 B、可以擴大調(diào)查區(qū)域，增加調(diào)查樣本數(shù)目C、調(diào)查區(qū)域、范圍不受限制 D、節(jié)省調(diào)查時間和經(jīng)費12、下列報表中屬于基本報表的是 C 137A、成本費用估算表 B、貸款還本付息表C、現(xiàn)金流量表 D、營業(yè)成本表13、某房地產(chǎn)企業(yè)長期借款200萬元，年利率10. 8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次還本，企業(yè)所得稅率33%，籌資費用不計，這筆長期借款的資金成本率是 7.24% 162 例題7-1A、7. 24% B、7.24% C、7.24% D、7.24%14、住宅建筑凈密度等于 B 172A、住宅建筑面積居住用地面積 B、住宅建筑基地總面積住宅用地面積C、住宅總面積住宅用地面積 D、總建筑面積總用地面積15、房地產(chǎn)開友招標人采取邀請招標的方式進行招標，潛在投標人不得少于A 183A、3 B、4 C、5 D、616、進度計劃的執(zhí)行主體是 D 202A、開發(fā)商 B、監(jiān)理單位 C、設(shè)計單位 D、施工企業(yè)17、開發(fā)商進行反索賠時，下列說法錯誤的是 D 233 A、由于承包商的原因造成工期延誤的，開發(fā)商可要求支付延期竣工違約金 B、如工程存在缺陷，承包商在保修期滿前未完成應(yīng)負責的修補工程，開發(fā)商可據(jù)此向承包商索賠 C、開發(fā)商合理終止合同或承包商不正當放棄合同的索賠的 D、發(fā)生不可抗力事件造成的工程損失向承包商進行索賠18、發(fā)布房地產(chǎn)信息最主要的載體是 D 259A、電視 B、雜志 C 、廣播 D、報紙19、下列說法錯誤的是 B 269A、電視是發(fā)展速度最快的廣告媒體，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用尚不普遍 259B、展銷會這種公共關(guān)系促銷方式目前在各大城市引起了重視C、房地產(chǎn)銷售促進中有專門針對消費者的一些活動 261D、房地產(chǎn)人員推銷的特點在于推銷的針對性、完整性和情感性，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售中優(yōu)勢明顯 26220、 小區(qū)景觀悅目，服務(wù)設(shè)施完備，建筑質(zhì)量好，房地產(chǎn)價格就高。這些因素屬于 C 74A、宏觀環(huán)境 B、中觀環(huán)境 C、微觀環(huán)境 D、人們心理1常見的不確定型決策方法不包括 A.大中取大法B小中取大法 C.最小最大后悔值法D.最大可能法2我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級可劃分為幾個級別 A3個B4個 C.5個D.6個3房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的特點不包括A目標性B固定性C.靈活性D.可行性4房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的影響因素不包括 A.地理環(huán)境B決策者對風險的態(tài)度C.思維定式D.時間5被稱為十字圖表型分析法的是 A. SWOT分析法 B道氏評估法 C.多因素加權(quán)分析法 D風險指數(shù)法6調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察的方法稱為 A.實驗法 B觀察法 C.小組座談法 D.深度訪談法7支付工程款的方式不包括 A.按月支付 B分段支付 C.按年支付 D.竣工后一次支付8主要是兩個以上的指標的比例進行分析的方法是 A.比較法 B因素分析法 C.連環(huán)替代法 D.比率法9索賠事件發(fā)生多少天內(nèi)，承包商可向監(jiān)理工程師發(fā)出索賠意向通知書A.7天 B14天C28天 D42天10. -個完整的索賠報告不包括下列哪個部分 A.前言部分B根據(jù)部分C計算部分D證據(jù)部分二、填空題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）21、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)監(jiān)理招標，按照招標項目的范圍可分為全過程監(jiān)理招標、設(shè)計監(jiān)理招標、施工監(jiān)理招標。19222、教育用地最高土地使用年限為50。9123、對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動而言，環(huán)境就是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為為中心，并作用于該行為的所有外界事物，是開發(fā)與經(jīng)營活動賴以生存和發(fā)展的各種要素的總和。6524、房地產(chǎn)企業(yè)以營利為目標，以開發(fā)與經(jīng)營為內(nèi)容，在充分利用企業(yè)資源的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化 。3425、國家停止福利分房，居民只能到市場上解決住房問題，這種政策屬于 住房政策/住房分配政策。7011.目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資類型包括_土地投資、_住宅投資_、商業(yè)設(shè)施和寫字樓。12.房地產(chǎn)開發(fā)項目招標方式包括公開招標和邀請招標。13進度計劃的編制方法通常采用表格法、橫道圖 和網(wǎng)絡(luò)圖法。14.合同的計價方式包括固定價格合同、成本加酬金合同和可調(diào)價格合同。15.稅費是指進行房地產(chǎn)銷售的企業(yè)應(yīng)交納的稅費，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。11從房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容來分，可以將房地產(chǎn)經(jīng)營分為 地產(chǎn)經(jīng)營 、房產(chǎn)經(jīng)營 、服務(wù)經(jīng)營和房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營。12外匯風險有兩種類型即 交易風險和 折算風險 。14.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理模式包括 平行承發(fā)包管理 和 總承包委托建設(shè)管理。15合同的計價方式包括 固定價格合同 、 成本加酬金合同 和可調(diào)價格合同。三、名詞觶釋（本大題共5小題，每小題2分，共10分）27、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營計劃 是以提高企業(yè)經(jīng)濟效益為中心，以企業(yè)的經(jīng)營活動為對象的計劃安排。它是以市場為導(dǎo)向，有實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標的多種計劃組成的綜合計劃體系，是企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的奮斗目標和行動綱領(lǐng)。5828、房地產(chǎn)開發(fā)項目報建 在原規(guī)劃設(shè)計基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計單位提出各單體建筑設(shè)計方案，并對其布局進行定位，對開發(fā)項目用地范圍內(nèi)餓管道和各類工程管線進行更深入設(shè)計，使其達到施工要求，并提交有關(guān)部門審核的過程。17829、合同：是平等主題的自然人、法人、其他組織自薦設(shè)立變更終止民事權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。21130、土地征用：是子國家為了公共利益需，按照股東程序和條件獎農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械倪^程。16房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策是指企業(yè)管理層為了實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標對未來一定時期內(nèi)有關(guān)企業(yè)經(jīng)營活動的方向、內(nèi)容及方式的選擇或調(diào)整過程。17土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。18流動比率是反映流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還流動負債的能力。19竣工決算是以竣工結(jié)算為基礎(chǔ)進行編制的，它是在整個開發(fā)項目竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上，加上從籌建開始到工程全部竣工發(fā)生的其他工程費用支出。20綜合評價法是指把項目整個評價指標體系中的所有指標加以綜合，采用一系列方法，形成一定的參數(shù)或指數(shù)，進行項目效益橫向或縱向?qū)Ρ鹊姆椒ā?6房地產(chǎn)企業(yè)是指集合土地、資本、人力、物力、企業(yè)家才能等生產(chǎn)要素，創(chuàng)造利潤，承擔風險，并專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、物業(yè)管理、 租賃、房地產(chǎn)抵押以及房屋信托、交換、維修、裝飾乃至房地產(chǎn)信息、咨詢、管理服務(wù)，并包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟活動在內(nèi)的經(jīng)濟組織。17土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。18投資利潤率指項目達到設(shè)計生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤總額（或平均的利潤總額）與項目總投資之比。19工程索賠是指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商在履行合同過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對并非由于自己的過錯，而是應(yīng)由合同對方承擔責任的情況造成的實際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補償?shù)囊蟆?0竣工決算是以竣工結(jié)算為基礎(chǔ)進行編制的，它是在整個開發(fā)項目竣工結(jié)算的基礎(chǔ)上，加上從籌建開始到工程全部竣工發(fā)生的其他工程費用支出。四、簡答題（本大題共5小題，每小題4分，共20分）31、矩陣型組織結(jié)構(gòu)的劣勢主要表現(xiàn)在哪些方面？1組織上項目之間競爭同一職能部門資源，協(xié)調(diào)工作帶來困難。4對已建立的企業(yè)組織規(guī)則造成沖擊5需要很強的計劃性與控制系統(tǒng)。5232、設(shè)計招標的特點有哪些？招標內(nèi)容不同、對投標書餓編制不同。開標形式不同。評標原則不同。18433、通過出讓方式取得土地使用權(quán)的特征有哪些？土地所有權(quán)和使用權(quán)分離；受讓主體多樣性；有償、有限制性；計劃性9034、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營機會選擇的內(nèi)容有哪些？時機選擇、區(qū)位地段選擇、投資類型選擇、質(zhì)量選擇、8035、房屋拆遷補償安置協(xié)議的主要特征有哪些？協(xié)議當事人是特定主體、協(xié)議簽訂有嚴格時間限制，協(xié)議簽訂有一定的強制性。10421.房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段有哪些？（1）投資決策分析階段（2）依法取得土地使用權(quán)階段（3）可行性研究階段（4）前期準備階段（5）實施階段（6）銷售階段22. 房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則是什么？1）準確性原則（2）時效性原則（3）全面性原則（4）針對性原則（5）創(chuàng)造性原則23.房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標的作用是什么？（1）有利于建設(shè)市場的法制化和規(guī)范化（2）使工程造價更趨合理（3）有效控制房地產(chǎn)開發(fā)投資（4）有助于保證工程質(zhì)量和縮短工期24.索賠管理的基本原則是什么？（1）預(yù)防為主的原則（2）必須以合同為依據(jù)（3）公平合理原則（4）協(xié)商原則（5）授權(quán)的原則25.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價指標體系的原則是什么？1）全面性和系統(tǒng)性統(tǒng)一原則（2）科學性和現(xiàn)實性相結(jié)合原則（3）普遍性與可比性相結(jié)合原則（4）定量與定性相結(jié)合原則21房地產(chǎn)經(jīng)營的特點有哪些？（1）交易形式的多樣化（2）交易對象的位置固定性（3）經(jīng)營對象的限制性（4）售后用途的約束性（5）產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性（6）供求關(guān)系調(diào)整緩慢性22土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征是什么？（1）以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)（2）需要具備一定的條件（3）是平等民事主體之間的一種民事法律行為（4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性23房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算包括哪些內(nèi)容？（1）土地費用估算（2）前期工程費估算（3）房屋開發(fā)費估算（4）管理費用估算（5）銷售費用估算（6）財務(wù)費用估算（7）其他費用估算（8）不可預(yù)見費估算（9）稅費估算24設(shè)計招標的特點是什么？（1）招標文件的內(nèi)容不同（2）對投標書的編制要求不同（3）開標形式不同（4）評標原則不同25房地產(chǎn)開發(fā)項目主要質(zhì)量控制要點包括哪些內(nèi)容？（1）審核施工組織設(shè)計（2）對原材料的檢驗（3）對工程中的配套設(shè)備進行檢驗（4）控制混凝土質(zhì)量（5）隱蔽工程驗收五、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）36、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點？一般來說，國家機關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權(quán)，簡單談?wù)劺碛桑?999 通常采用劃撥的方式取得37、