第五章 資源資產評估

2020/6/1,.,1,項目五資源資產評估,通過本章的學習，了解森林資源資產、探礦權、采礦權的評估，熟悉自然資源的概念和分類，熟悉礦產資源資產價格的影響因素及其評估概念，掌握資源資產的特性和評估特點。,2020/6/1,.,2,資源性資產概述,一、自然資源及其分類自然資源是指自然界中人類可以直接獲得的用于生產和生活的物質要素。未被發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)了但不知其用途的物質不是資源，因而也沒有價值。對自然資源可以進行多種分類。（一）按照自然資源再生產的特點，劃分為可再生資源資產和不可再生資源性資產。（二）按照資源的性質及自然資源與人類的經濟關系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產資源和景觀資源等。,2020/6/1,.,3,資源性資產概述,可再生資源性資產是指該自然資源經人類利用后，可以自然恢復或經過人的作用來恢復，如水資源和森林等。不可再生性資源性資產是指該資源經人類利用或因自然力作用后，不可能得到恢復，如礦產資源。,2020/6/1,.,4,二、資源性資產的特性（一）自然屬性1.天然性2.有限性和稀缺性3.地區(qū)差異性4.生態(tài)性和與其他資源的高度相關性（二）資產屬性（經濟屬性和法律屬性）（1）資源性資產具有使用價值，同時要為投資者帶來收益（2）資源性資產能夠以貨幣來計量（3）資源性資產進入生產過程，為經濟主體占有和控制（4）可以實現(xiàn)產權或使用權的讓渡和流轉,2020/6/1,.,5,三、資源性資產評估及其特點資源性資產評估是對資源性資產價值的估算。資源性資產評估具有以下特點：（一）資源性資產價格是自然資源的使用權價格；（二）資源性資產價格一般受資源的區(qū)位影響較大；（三）資源性資產評估遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。,2020/6/1,.,6,四、資源性資產的理論價值構成資源性資產由于其稀缺性和排他性占有，本身具有價值即租金價值V0，同時，自然資源變?yōu)橘Y產需要追加一定的人類勞動，形成各種勞動投入產生的價值V1。,2020/6/1,.,7,V0：租金價值V1：追加人類勞動形成的價值R：資源性資產的租金r:貼現(xiàn)率（或資本化率）I：支付資源勘查、開發(fā)、保護等總費用消耗r:資本平均收益率,2020/6/1,.,8,五、資源性資產的評估內涵和評估思路（一）不同經營和開發(fā)程度的資源性資產的價值不同，評估實際選擇的評估途徑有收益途徑、成本途徑和市場途徑。（二）不同評估目的的評估對象的價值也不同，它不一定專指資源性資產實物形態(tài)的價值，如對采礦權、探礦權等進行的評估。（三）評估目的1.國家出讓資源性資產的使用權2.擁有使用權的單位和個人轉讓使用權或入股以及抵押、出租等。,2020/6/1,.,9,項目一森林資源資產評估,一、森林資源資產概述森林資源是一種可以再生的自然資源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生動物、植物和微生物。森林資源資產的特性：可再生性、生長周期長、受自然因素影響大、兼具生態(tài)、社會和經濟效益于一體,2020/6/1,.,10,（一）林木資產林木資產是指林地內所有的林木。（二）林地資產林地資產是森林生長的承載體，林地資產是指依法律確認的用于林業(yè)用地中具有貨幣表現(xiàn)屬性的資產。（三）森林景觀資產森林景觀資產，包括風景林、部分名勝古跡和紀念林等。,2020/6/1,.,11,二、森林資源資產價格的主要構成要素：（1）營林生產成本（2）資金的時間價值（3）利潤（4）稅金（5）林木生產中的損失（6）地租（7）地區(qū)差異和樹種差價,2020/6/1,.,12,二、森林資源資產價格的主要構成要素（一）營林生產成本營林生產成本是確定森林價格的基礎。營林生產成本應作為確定森林價格的依據(jù)。,2020/6/1,.,13,（二）資金的時間價值由于培育森林資源的長期性，森林資源的生產周期長，從栽植到采伐往往需要幾年、十幾年、甚至幾十年的時間。在營林生產過程中，需不斷投入資金，森林資源資產價格的評估應充分考慮資金時間價值對林木價值的影響，充分考慮資金占用的利息。（三）利潤森林資源資產的價格中應當包括營林利潤。,2020/6/1,.,14,（四）稅金森林資源資經營過程中應繳納的各種稅費。（五）林木生產中的損失在漫長的森林培育過程中，森林可能會遭受各種各樣的自然災害，由此帶來一定的經濟損失。（六）地租森林資源資產的價格中還應包括絕對地租和級差地租。（七）地區(qū)差價和樹種差價林木是在一定的自然地理條件下形成的其成本與價格，既受自然條件的制約，又受林木自身生態(tài)特性的影響，導致了林木的地區(qū)差價和樹種差價。,2020/6/1,.,15,三、森林資源資產評估資料的收集主要內容（1）營林生產技術標準、定額及有關費用資料（2）木材生產、銷售等定額及有關成本費用資料（3）評估基準日各種規(guī)格的木材、林副產品市場價格及其銷售過程中稅費征收標準（4）當?shù)丶案浇貐^(qū)的林地使用權出讓、轉讓和出租的價格資料（5）當?shù)丶案浇貐^(qū)的林業(yè)生產投資收益率（6）各種樹種的生產過程表、生長模型、收益預測等資料（7）使用的立木材積表、原木材積表、材種出材率表、立地指數(shù)表等,2020/6/1,.,16,森林資源資產評估中常見專業(yè)術語1、林班:是在林場的范圍內，為便于森林資源統(tǒng)計和經營管理，將林地劃分為許多個面積大小比較一致的基本單位。林班是林場內具有永久性經營管理的土地區(qū)劃單位2、大班：是林班內劃分的面積大小比較一致、界線固定不變的基本單位。大班實質上是小林班面積,約3500畝。,2020/6/1,.,17,3、小班:林班內劃分出的林學特征基本相同，經營目的相同，要求采用同一經營措施的森林地段。小班劃分的原則凡是發(fā)生經營目的和經營措施變化的森林地段,均應劃為不同的小班.4、宗地:權屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個權屬單位；同一個土地使用者使用不相連接的若干地塊時，則每一地塊分別為一宗。宗地是土地登記的基本單元，也是地籍調查的基本單元。理論上一塊宗地可包多個小班，一個小班只能在一塊宗地內。,2020/6/1,.,18,5、胸徑：是胸高直徑的簡稱，是指離地面1.3米處的樹干直徑，在坡地上是指在上坡方向上1.3米處的樹干直徑。6、尾徑：是指原木和其他短小材的小頭方向上的直徑。7、蓄積量：是指林分中立木的樹干部分的材積（是帶皮的）；分有總蓄積量，活立木蓄積量、枯立木蓄積量。8、材積：通常是指砍倒的樹木的木材體積，分有帶皮材積和去皮材積。,2020/6/1,.,19,9、主伐:對成熟的林木進行的采伐，主伐方式有皆伐和擇伐。10、皆伐：一次性將作業(yè)區(qū)內的林木全部伐除叫皆伐。實際生產中皆伐有一定的面積限制，在坡度不大的地方不超過300畝。11、擇伐：定期地、重復地單株或群狀地采伐具有一定徑級或一定特征的成熟林木的采伐過程。12、主伐年齡：是指在同一經營類型里，所有林分達到成熟可以進行正常主伐的最低年限。,2020/6/1,.,20,13、采伐限額：是經國家批準的在一定的行政區(qū)或經營單位內，各單位以各種采伐消耗森林立木蓄積的最大限量。14、生態(tài)公益林：以發(fā)揮森林的生態(tài)效益為主要目的的森林。包括防護林和特殊用途林。森林法未將其納入可抵押、轉讓的范疇。15、商品林：以生產木材和其他林副產品為主要目的的森林，包括用材林、經濟林和薪碳林。,2020/6/1,.,21,16、森林資源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生動物、植物和微生物。森林，包括喬木林和竹林。林木，包括樹木和竹子。林地，包括郁閉度02以上的喬木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和縣級以上人民政府規(guī)劃的宜林地”。,2020/6/1,.,22,17、間伐：是在同齡林未成熟的林分中，定期伐去一部分林木，為留存林木創(chuàng)造良好的生長環(huán)境條件，促進保留林木的生長發(fā)育的一種撫育性質的采伐。18、齡級、齡組都是樹木年齡的整化。根據(jù)樹木的生長速度齡級有2年、5年、10年20年。齡組在確定了齡級的基礎上，根據(jù)主伐年齡確定。主伐年齡所在的齡級和比其高的一個齡級為成熟齡，比成熟齡更高的為過熟齡，低于主伐年齡一個齡級為近熟齡，余下的齡級一分為二，一半為中齡一半為幼齡，余下的齡級為奇數(shù)時多的一個歸幼齡。,2020/6/1,.,23,19、優(yōu)勢樹種：小班中蓄積量占優(yōu)勢的樹種。20、樹種組成：在混交林中由多個樹種組成，樹種組成為各樹種蓄積量的比例。如7杉3松闊表示杉木的蓄積量占70，松木的蓄積量占30，闊葉樹的蓄積量占34，如果是7杉3松闊則闊葉樹的蓄積量占12.,2020/6/1,.,24,四、森林資源資產核查項目森林資源資產的實物量是價值量評估的基礎。主要包括權屬、林地或森林類型的數(shù)量、質量和空間位置等內容。,2020/6/1,.,25,五、森林資源資產的價值內涵和評估對象森林資源資產的價值是指森林生態(tài)系統(tǒng)的物質和能量儲備及與外界交換所表現(xiàn)的價值。表現(xiàn)在：（1）經濟效益（2）生態(tài)效益（3）社會效益實際工作中的評估對象主要是發(fā)生產權變動或經營主體變動的森林資源資產，包括林木資產、林地資產和森林景觀資產以及整體林業(yè)企事業(yè)資源資產。,2020/6/1,.,26,六、森林資源資產價值評估的途徑和方法1.市場價倒算法：使用被評估林木采伐后所得的木材的市場銷售總收入，扣除木材經營所消耗的成本（含有關稅費）及合理利潤后，將剩余部分作為林木資產的評估價值。P=W-C-FP：林木資產評估值W：銷售總收入C：木材經營成本（包括采運成本、銷售費用、管理費用、財務費用及有關稅費）F：木材經營合理利潤,2020/6/1,.,27,六、森林資源資產價值評估的途徑和方法2.現(xiàn)行市價法即以相同或類似林木資產的現(xiàn)行市價作為比較基礎，評估待估林木資產價值的方法。,2020/6/1,.,28,En=KKbGMEn：林木資產評估值K：林分質量調整系數(shù)Kb：物價指數(shù)調整系數(shù)G：參照物單位蓄積的交易價格M：被評估林木資產的蓄積量所謂林分是指內部特征大體一致而與臨近地段又有明顯區(qū)別的一片林子。不同的林分常要求采取不同的森林經營措施。,2020/6/1,.,29,林分質量調整系數(shù)是對同一林分中不同地段林木的差別而設置的系數(shù)。K=K1XK2K1=被估林分的單位面積蓄積/參照林分單位面積蓄積K2=被估林分的平均胸徑/參照林分平均胸徑,2020/6/1,.,30,3.收獲現(xiàn)值法收益凈現(xiàn)值法是將被評估林木資產在未來經營期內各年的凈收益按一定的資本化率折為現(xiàn)值，然后累計求和得出林木資產評估價值的方法。En：林木資產評估值Ai：第i年的年收入Ci：第i年的營林生產成本p：折現(xiàn)率n：林分年齡,2020/6/1,.,31,4.重置成本法是按現(xiàn)時工價及生產水平，重新營造一塊與被評估林木資產相類似的林分所需的成本費用，作為被評估林木資產評估價值的方法。En：林木資產評估值K：林分質量調整系數(shù)Ci：過去第i年以現(xiàn)時工價及生產水平為標準計算的生產成本，包括各年投入的工資、物質消耗、地租等。p：利率n：林分年齡,2020/6/1,.,32,七、森林資源資產評估方法的適用范圍（1）現(xiàn)行市價法從理論上講適合各種有交易的森林資源資產的評估，選用該方法時至少應選用3個以上參照物（2）市場價倒算法特別適用于成熟齡林木資產評估（3）收益凈現(xiàn)值法適合于有經常性收益的林木資產，如經濟林資產、竹林資產、實驗林資產、母樹林資產。（4）重置成本法常用于幼齡林的評估,2020/6/1,.,33,項目二礦產資源資產評估,一、礦產資源資產評估和不同價值形態(tài)和評估對象（一）實物形態(tài)的礦產資源資產（有形資產）（二）礦產資源的使用權的價值即礦業(yè)權（探礦權和采礦權）資產價值（無形資產）（三）勘探成果的評估（無形資產）,2020/6/1,.,34,二、影響礦產資源資產和礦業(yè)權資產價值因素1.礦產資源的稀缺程度和可替代程度2.礦產資源產品的供求狀況3.礦產資源的自然豐富度及賦存條件等自然因素4.科技進步的水平5.社會平均資金利潤率和礦業(yè)資本利潤率,2020/6/1,.,35,1.可比銷售法將待估礦業(yè)權與近期完成交易的、環(huán)境和地質條件類似的礦業(yè)權的各項經濟技術參數(shù)進行比較研究，分析二者的差異，如內在條件、地質特征、工作條件、外部建設條件、市場條件等，對所選參照物的價格進行調整，通過市場比較的途徑來估算待估礦業(yè)權資產的方法。,三、礦業(yè)權資產價值評估的途徑和方法,2020/6/1,.,36,P評估對象的評估價值Pi相似參照物的成交價值可采儲量調整系數(shù)品位調整系數(shù)差異調整系數(shù)i第i個調整值n相似參照物個數(shù),2020/6/1,.,37,主要調整系數(shù)儲量調整系數(shù)=待估礦業(yè)權可采儲量/參照礦業(yè)權可采儲量品位調整系數(shù)=待估礦業(yè)權品位/參照礦業(yè)權礦石品位差異調整系數(shù)=待估礦業(yè)權差異要素評判總值/參照礦業(yè)權差異要素評判總值,2020/6/1,.,38,練習1估計某礦業(yè)權資產的價格,參照資產有三個,其價格分別為7200萬元,8000萬元,8500萬元,礦石儲量分別為1000萬噸,1200萬噸,1300萬噸,品位分別為3%,2.9%,2.8%,差異調整系數(shù)分別為0.95,0.975,0.955,已知該待估礦業(yè)權資產的儲量為1100萬噸,品位3.25%,2020/6/1,.,39,三、礦業(yè)權資產價值評估的途徑和方法2.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法根據(jù)擬定的開采方案，按年計算出礦山壽命期內各年的現(xiàn)金流量，編制現(xiàn)金流量表，綜合考慮各種因素，合理選取項目貼現(xiàn)率加以貼現(xiàn)后累計求和，其和稱為凈現(xiàn)值，即為礦業(yè)權的價值。,2020/6/1,.,40,式中：P礦業(yè)權的評估價值CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量i折現(xiàn)率；t計算年限(t=1、2、3、n)CI=年銷售收入+固定資產殘值回收+流動資金回收CO=固定資產投資（含新增投資）+流動資金+經營成本+銷售稅金及附加+所得稅,2020/6/1,.,41,3.重置成本法（1）適用范圍：找礦前景尚不明朗的預查、普查階段的探礦權評估，也可用于對勘探成果資產的評估。（2）評估思路：探礦權價值由已經投入的勘察成本和取得的效果構成。,2020/6/1,.,42,Pa探礦權價值Pb探礦權資產重置全價F勘察加權平均效望系數(shù)Pc探礦權使用費Ubi各類地勘實物工作量Pui各類地勘實物工作量的現(xiàn)行市價費用分攤系數(shù)n地勘實物工作量項數(shù),2020/6/1,.,43,練習2評估某探礦