房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 1 頁(yè) 共 54 頁(yè) 目 錄 第 1 章 總 論 . 3 項(xiàng)目背景與概況 . 3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 7 問(wèn)題與建議 . 8 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 . 9 投資環(huán)境分析 . 9 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 11 銷售預(yù)測(cè) . 15 營(yíng)銷策略 . 19 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 . 21 建設(shè)規(guī)模 . 21 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 . 21 項(xiàng)目建設(shè)條 件 . 22 第 4 章 建筑方案 . 26 設(shè)計(jì)依據(jù) . 26 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念 . 26 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 . 27 建筑設(shè)計(jì) . 28 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) . 29 給排水設(shè)計(jì) . 30 第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施 . 32 設(shè)計(jì)依據(jù) . 32 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) . 32 第 6 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) . 33 編制依據(jù) . 33 環(huán)境現(xiàn)狀 . 33 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 . 34 環(huán)境保護(hù)措施 . 34 第 7 章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 . 35 指導(dǎo)思想 . 35 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 . 35 消防設(shè)計(jì) . 36 第 8 章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 . 38 組織機(jī)構(gòu) . 38 人力資源配置 . 38 第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 39 項(xiàng)目開發(fā)期 . 39 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 . 39 湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 2 頁(yè) 共 54 頁(yè) 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施 . 39 第 10 章 項(xiàng)目招投標(biāo) . 41 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 . 41 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因 素分析 . 42 招標(biāo)依據(jù) . 44 招標(biāo)范圍 . 44 招標(biāo)方式 . 44 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 45 投資估算 . 45 資金籌措 . 45 第 12 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 47 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) . 47 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 . 47 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 47 不確定性分析 . 48 第 13 章 社會(huì)評(píng)價(jià) . 49 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 . 49 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 50 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 51 第 14 章 研究結(jié)論與建議 . 52 可行性研究結(jié)論 . 52 建議 . 52 湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁(yè) 共 54 頁(yè) 第 1章 總 論 項(xiàng)目 背景 與概 況 1、 項(xiàng)目名稱： 湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目 2、 承辦單位概況 單位名稱 ： 衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 單位性質(zhì) ： 有限責(zé)任公司 (外國(guó)自然人獨(dú)資 ) 注冊(cè)資金 ： 港 幣 2,000萬(wàn) 元 單位住所 ： 衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路 29號(hào) 業(yè)務(wù)范圍 ： 房地產(chǎn)開發(fā) 、 銷售 法定代表人 ： 吳小平 企業(yè)負(fù)責(zé)人 ： 吳小平 ， 男 ， 1965 年 9 月 30 日生于湖南。現(xiàn)年 43 歲，自 2001 年3月在加拿大定居， 1986 年 7月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位； 1986 年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職； 1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作； 1990 年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任； 1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州 花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽(yáng)光倚翠閣、陽(yáng)光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱號(hào)。 期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽(yáng) 富邦 升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽(yáng)興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū) 湘江明珠。為提高衡陽(yáng)人民的生活質(zhì)量、提升衡陽(yáng)的城市品位貢獻(xiàn)力量。 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 ： 衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在 2006 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái) 的 加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè) ，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 26 人，其中高級(jí)職稱 1 人，中級(jí)職稱 7 人，湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁(yè) 共 54 頁(yè) 公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 50 萬(wàn)多平方米。 公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990年開始涉及房地產(chǎn) ,并于次年注冊(cè)成立了 廣州市 富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn) 民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長(zhǎng) 吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào)，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)”。 2006年 3月，由衡陽(yáng)市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位 廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽(yáng)光花園等四個(gè)樓盤。通過(guò)考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。 衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司擁有資產(chǎn) ，其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝，按每畝 70 萬(wàn)元估價(jià)（已完成征地拆遷）近 ，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521 萬(wàn)元。 3、 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 200215 號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）； （ 3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； （ 4） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 ； （ 5） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 。 4、編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì) 湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、3 號(hào)樓 )項(xiàng)目 建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目 區(qū)域 概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。 湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁(yè) 共 54 頁(yè) 5、項(xiàng)目提出的理由 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前 ， 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期 ， 為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展 ， 必然要求擴(kuò)大內(nèi)需 ， 優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu) ， 把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 2個(gè)百分點(diǎn)。 衡陽(yáng) 房地產(chǎn)占 重還將快速上升，對(duì) 將逐步增大。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提高到36%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng) 2010年達(dá)到人均建筑面積 35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的需要。 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 2007 年 12 月 24 日 ， 在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的 “3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告中，提出要把 “3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū) 。 衡陽(yáng)作為 “3+5”新型城市群 建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在 以長(zhǎng)株潭為中 心的“ 3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形象建筑，提高衡陽(yáng)城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來(lái) 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 目前， 衡陽(yáng)市 的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善 衡陽(yáng)市 人民的居住條件已經(jīng)成為 衡陽(yáng) 市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著 衡陽(yáng) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 54 頁(yè) 居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近 年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使 衡陽(yáng) 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目符合 衡陽(yáng) 城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “ 3+5”城市群建設(shè) 的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要 由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工 下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然 是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) 增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動(dòng) 可提供 40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為 衡陽(yáng)市 重點(diǎn) 商品住宅建設(shè)項(xiàng)目 工程 之一，將為增加 衡陽(yáng)市 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。 6、擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 衡陽(yáng)市湘江東岸南段 ，總占地面積 20,方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路 、東 隔 規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連 、北 至小區(qū)北部主路口 。 本項(xiàng)目 與 衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望 ；距 衡陽(yáng)市火車站不到 500米 ,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里， 自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 7、 預(yù)期 目標(biāo) 湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目 擬 在占地面積 20,方米 的土地上，建設(shè) 總 容積率為 建設(shè)密度為 總建筑面積為 65,方米 的 3棟 (1高層電梯住宅房 （其中住宅面積 47,1 鋪 面積 地下停車場(chǎng) 面積 10,842平方 米）。 8、主要建設(shè) 條件 湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該 項(xiàng)目 分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行，項(xiàng)湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 54 頁(yè) 目 以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 為了加快招商引資力度，加快衡陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把衡陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國(guó) 2006 年中國(guó)中西部招商 會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成 立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目?？紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策 ，并下 發(fā)了衡政發(fā) 200620 號(hào)文，“關(guān)于湘江東岸 南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為 投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)?！耙迅闹破髽I(yè)原則上 按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 20, 規(guī)劃總建筑面積 65,中： 住宅 建筑面積 47,中： 1 鋪 建筑面積 中： 地下停車場(chǎng) 建筑面積 10842 3 建筑密度 % 容積率 綠地率 % 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 11, 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3,水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁(yè) 共 54 頁(yè) 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 靜態(tài)投資回收期 年 0 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 問(wèn)題與建議 項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng) 建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及 衡陽(yáng) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 衡陽(yáng) 市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。 湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁(yè) 共 54 頁(yè) 第 2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 投資環(huán)境分析 1、 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 2007年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619億元，比上年增長(zhǎng) 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長(zhǎng) 與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 上升 三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 下降 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社 會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466億元，比上年增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928億元，增長(zhǎng) 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280億元，比上年增長(zhǎng) 其中商品住宅投資 18,010億元，增長(zhǎng) 商品房竣工面積 58,236 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 商品房銷售面積76,193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 其中商品住宅 69,104萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2008 年的調(diào)控政 策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 2007年 12 月 8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 比上漲 隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房 ，繼 2004 年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房 地產(chǎn)投機(jī)，消除 房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。 2、 項(xiàng)目 開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素 2007年，衡陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 長(zhǎng) 其中第一湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁(yè) 共 54 頁(yè) 產(chǎn)業(yè)增加值 長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)增加值 長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) 按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值 12287元，比 2000年增長(zhǎng) ，翻了一番。近五年，是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從 2003年的 元，增加到 2007年的 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升， 2007年二產(chǎn)業(yè)占 比 2003年上升 產(chǎn)業(yè)占 003 年下降 要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動(dòng)力 增就業(yè)人員 中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 織農(nóng)村勞務(wù)輸出 末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 ，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi) 價(jià)格總水平比年初上升 中 ,服務(wù)價(jià)格上漲 品零售價(jià)格上漲 百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲 百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲 其中商品房銷售價(jià)格上漲 安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864起，同比下降 死亡 242人，同比下降 億元 路交通萬(wàn)車死亡率 炭百萬(wàn)噸事故死亡率 礦商貿(mào)企業(yè)十萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。 2007年， 衡陽(yáng)市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口 中城鎮(zhèn)人口 人，增長(zhǎng) 鄉(xiāng)村人口 降 人口出生率 人口死亡率 人口自然增長(zhǎng)率 。 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。 2007年衡陽(yáng)市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長(zhǎng) ；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) 農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長(zhǎng) 實(shí)際增長(zhǎng) 城市居民人均生活消 費(fèi) 7608元，比上年增長(zhǎng) 扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) 農(nóng)村居民消費(fèi) 3554元，增長(zhǎng) 實(shí)際增長(zhǎng) 2003和圖 7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。 年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面 保總?cè)藬?shù) 繳基金 元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠），支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇 中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 中職工數(shù) 退休人員 加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155家，參湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 54 頁(yè) 加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) ，新增 中職工 人，離退休人員 人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù) 加生育保險(xiǎn)人數(shù) 人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有 人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 本做到應(yīng)保盡保。 2007年，衡陽(yáng)市 固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 上年增長(zhǎng) 從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 ，增長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)投資 元，增長(zhǎng) 工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 上年增長(zhǎng) 其中制造業(yè)完成投資 工業(yè)投資的比重為 電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 工業(yè)投資的比重為 社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額 長(zhǎng) 最近五年是衡陽(yáng)投資額增加最快的五年。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 1、 衡陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽(yáng)市老的行政、 商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 1800 /平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 1800平方米左右。 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于衡陽(yáng)市西部，是衡陽(yáng)市新的行政中心 ，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)， 已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū) 市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽(yáng)市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽(yáng)湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 54 頁(yè) 市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。 主要特征： 普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高 ,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120方米 ,120方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。 立新片區(qū)板塊 相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺(jué)比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、 休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái)，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。 主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。 江東板塊 江東板快早期給 人的印象是城區(qū)較老 、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽(yáng)未來(lái)的江景豪宅板快。 主要特征：早期 樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽(yáng)的豪宅地標(biāo)。 2、 衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析 20011 002 2003 2004 2005 2006 2007房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元)從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 54 頁(yè) 一次是 2003年，一次是 2007年。 2003年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資 的熱潮興起，也可以說(shuō)是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而 2007 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下： 年 份 2004 2005 2006 2007 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 長(zhǎng)幅度 上表中很明顯， 2006、 2007年是衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都 是 2006 年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過(guò) 1目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 3、 衡陽(yáng) 房地產(chǎn)供求分析 1）供給分析 005 2006 2007商品房施工面積(萬(wàn)平方米) 其中新開工面積(萬(wàn)平方米)年 份 2004 2005 2006 2007 商品房施工面積（萬(wàn)平方米） 中新開工面積（萬(wàn)平方米） 開工面積增幅 2007年， 不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100萬(wàn)平方米以上，尤其是新開工面 積增幅達(dá) 與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系， 2007 年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)年。 2）需求分析 湘水明珠居住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 54 頁(yè) 2004006 2007商品房銷售面積(萬(wàn)平方米)年 份 2005 2006 2007 商品房施工面積（萬(wàn)平方米） 幅 14 08% 24 90% 12 12% 2004006 2007商品房銷售總金額(億元)年 份 2005 2006 2007 商品房施工面積（萬(wàn)平方米） 幅 16 04% 39 46% 29 04% 從上頁(yè)的系列圖表中可以看出，不管是 商品房銷售還是銷售總金額均保持著 較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。 4、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析： 綜上所述， 我們 可以 對(duì)近幾年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下： 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。 增量地供應(yīng)大幅度