物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

第六章 物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)第三節(jié) 房地產(chǎn)管理第四節(jié) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系第五節(jié) 物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) (一)房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱(chēng)，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。房屋和土地反映物 質(zhì)的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價(jià)格。因此，在生活資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于財(cái)產(chǎn)范疇；在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇。 在實(shí)際生活中，講到房地產(chǎn)，一般均指房屋建筑和建筑地塊所組成的有機(jī)整體。習(xí)慣上 也不把房地產(chǎn)與房屋、土地作嚴(yán)格的區(qū)分。房地產(chǎn)即房屋與土地。房屋與土地不可移動(dòng)，一般又稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)。但這只是不動(dòng)產(chǎn)概念的狹義解釋或通俗解釋?zhuān)瑥V義概念的不動(dòng)產(chǎn)還包括 水壩、地下工程、港口等其他建筑。 房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下最重要的財(cái)產(chǎn)形式之一，它在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位越來(lái)越突 出。尤其在人類(lèi)社會(huì)生活向城市形式集約化發(fā)展的今天，房地產(chǎn)已不僅僅只具有作為人們生產(chǎn)、居住、服務(wù)等活動(dòng)場(chǎng)所的意義，而是逐步成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的有機(jī)組成部分。 (二)城市房屋 按用途分，城市用房一般可分為六大類(lèi)： 1.住宅 住宅是最重要的生活資料，是人們從事一切社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)的最基本的物質(zhì)前提 。住宅不僅是現(xiàn)代社會(huì)最必要的生活資料，也是人們的享受資料和發(fā)展資料。在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。 2.生產(chǎn)用房 生產(chǎn)用房是指物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋，也是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)固定資產(chǎn) 的重要組成部分，主要包括工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中使用的廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室、辦公室和生活服務(wù)用房等。 3.營(yíng)業(yè)用房 營(yíng)業(yè)用房是指商店、銀行、郵電、旅館、飯店以及其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)所使用的 房屋。它既包括直接用于營(yíng)業(yè)活動(dòng)的房屋，也包括辦公室、倉(cāng)庫(kù)堆棧等輔助用房。 4.行政用房 行政用房主要指黨、政、軍機(jī)關(guān)和工、青、婦團(tuán)體以及民主黨派等辦公用房及其輔助用 房。 5.文教用房 文教用房包括各類(lèi)文化機(jī)構(gòu)、體育組織、各種學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)以及科技機(jī)構(gòu)用房， 即從事文化、教育、醫(yī)療、科研、體育以及娛樂(lè)活動(dòng)的各種房屋及附屬房屋。 6.其他專(zhuān)用房 其他專(zhuān)用房是指各種特殊用房，如軍事及國(guó)防機(jī)關(guān)用房，宗教團(tuán)體用房，外國(guó)領(lǐng)事館、 寺廟、監(jiān)獄等用房。 (三)城市土地 我國(guó)城市土地均為國(guó)家所有。城市用地按用途類(lèi)型大致可劃分為十類(lèi)： 1.生活居住用地 生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院綠化用地以及各項(xiàng)附屬設(shè)施用地。 2.工業(yè)用地 工業(yè)用地主要指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠(chǎng)、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、交通線(xiàn)、防護(hù) 地帶等用地。 3.交通運(yùn)輸用地 交通運(yùn)輸用地是指城市交通運(yùn)輸設(shè)施用地，包括鐵路、公路用地以及火車(chē)站、汽車(chē)站、 地鐵站、港口碼頭、飛機(jī)場(chǎng)等用地。 4.市政公用設(shè)施用地 市政公用設(shè)施用地通常指設(shè)置公用設(shè)施和工程構(gòu)筑物的用地，包括水源地、自來(lái)水廠(chǎng)、 污水處理廠(chǎng)、變電所、煤氣站、消防站、各種管線(xiàn)工程及其構(gòu)筑物、防洪堤壩、火葬場(chǎng)及墓地等用地。 5.風(fēng)景游覽區(qū)用地 風(fēng)景游覽區(qū)用地包括城市風(fēng)景區(qū)、游覽區(qū)、園林綠地以及各種名勝古跡用地。 6.公共綠地 公共綠地是指為全體城市居民服務(wù)的公園、動(dòng)物園、植物園、陵園、街心花園以及城市 林蔭道綠地等。 7.文教衛(wèi)生等公共用地 文教衛(wèi)生等公共用地主要指大專(zhuān)院校、中小學(xué)校、科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、體育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生 以及為整個(gè)城市服務(wù)的商業(yè)用地等。 8.道路廣場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)用地 道路廣場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)用地主要指城市主干道、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)以及專(zhuān)門(mén)用來(lái)存放生活資料的生 產(chǎn)資料的倉(cāng)庫(kù)用地。 9.特殊用地 特殊用地通常指各種軍用設(shè)施、監(jiān)獄、看守所以及自然保護(hù)區(qū)等作特殊用途的用地。 10.其他用地 其他用地指不屬于以上所列項(xiàng)目的其他城市用地，包括市區(qū)邊緣的菜田、苗圃、果園、 牧場(chǎng)等地以及城市內(nèi)不易劃出的零星用地。 城市的功能性質(zhì)和建設(shè)規(guī)模不同，城市用地的構(gòu)成也各不相同。分析城市土地時(shí)應(yīng)區(qū)別 對(duì)待。 (四)房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。1987年11月20日，原城鄉(xiāng)建設(shè) 環(huán)境保護(hù)部關(guān)于發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)的報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵作了如下表述：“房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓?zhuān)课菟?權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)具體涉及租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進(jìn)行的多種經(jīng)營(yíng)管理等項(xiàng)目工作。 房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，根據(jù)1985年5月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng) 計(jì)的報(bào)告，是屬于第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別，又有聯(lián)系。兩者的區(qū)別在于：建筑業(yè)完全是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)則兼有生產(chǎn)(開(kāi)發(fā))、 經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。在聯(lián)合國(guó)制定的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類(lèi)中，把經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為十大類(lèi)，其中建筑業(yè)為第一類(lèi)，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)為第八類(lèi)。1985年，國(guó) 家計(jì)委、經(jīng)委、統(tǒng)計(jì)局、標(biāo)準(zhǔn)局聯(lián)合頒發(fā)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)和代碼中，把中國(guó)經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為十三個(gè)門(mén)類(lèi)，其中建筑業(yè)被列為第四類(lèi)，房地產(chǎn)業(yè)為第七類(lèi)?？傊瑖?guó)際、國(guó)內(nèi)都把 建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為兩個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)來(lái)對(duì)待。但是，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)之間有著非常密切的聯(lián)系，它們的作用對(duì)象都是不動(dòng)產(chǎn)，它們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也是一種唇齒相依的合作關(guān)系。 二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指建筑地塊和房屋的流通 過(guò)程及售后管理；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程經(jīng)營(yíng)和流通過(guò)程經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。 房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)組成。 (一)生產(chǎn)環(huán)節(jié) 生產(chǎn)環(huán)節(jié)即通過(guò)對(duì)自然狀態(tài)的土地投入人類(lèi)勞動(dòng)，進(jìn)行房屋城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，獲得房 地產(chǎn)勞動(dòng)產(chǎn)品的過(guò)程。房地產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)產(chǎn)品是房屋和與之緊密聯(lián)結(jié)為一體的經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的土地。按我國(guó)現(xiàn)行的體制，城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬村民集體所有。國(guó)家，具體到一 個(gè)城市就是城市政府，可以依法征用集體所有的土地，將其變?yōu)閲?guó)家所有，或者依法收回已投入使用的城市土地的使用權(quán)，然后將征用或收回的土地的使用權(quán)，以有期有償使用的方式 ，出讓給土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位或建設(shè)用地。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組織進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)活動(dòng)，是房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的主要生產(chǎn)活動(dòng)。 (二)流通環(huán)節(jié) 流通環(huán)節(jié)即房地產(chǎn)的勞動(dòng)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行交易活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和價(jià)值的過(guò)程 。當(dāng)然，未經(jīng)開(kāi)發(fā)的“生地”也能投入市場(chǎng)流通。房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)主要有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等三種流通方式。 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其生產(chǎn)與消費(fèi) 在地點(diǎn)上是相同的，而只是通過(guò)交易轉(zhuǎn)換了所有權(quán)或使用權(quán)。因此，其交易活動(dòng)自始至終都貫穿著權(quán)屬，比一般商品的交易活動(dòng)要復(fù)雜得多。 房地產(chǎn)租賃，是房地產(chǎn)出售的另一種形式。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人通過(guò)租金的形式逐步收回成本 和獲取利潤(rùn)，其實(shí)質(zhì)仍然是流通領(lǐng)域的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。 房地產(chǎn)抵押，是指單位或個(gè)人以一定量的房地產(chǎn)作為如期償還借款的保證物，向銀行或 其他信貸機(jī)構(gòu)作抵押，從而取得貸款。貸款到期，借款者除了歸還本息外，還要繳納抵押品的保管費(fèi)用。如果到期無(wú)力歸還貸款，銀行或其他貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)處理用作抵押的房地產(chǎn)商品 ，處理所得的資金必須首先用于歸還貸款。抵押貸款還可用于解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或購(gòu)房者資金不足的困難，即開(kāi)發(fā)公司或購(gòu)房者把即將投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)或購(gòu)得的房屋作為抵押 品來(lái)獲得貸款。目前流行的銀行“按揭”，即是個(gè)人購(gòu)房抵押貸款，其房屋的所有權(quán)屬于抵押銀行，但購(gòu)房者仍享有居住權(quán)，如到期無(wú)力歸還貸款，房屋則由抵押銀行收回。 (三)消費(fèi)環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)流通環(huán)節(jié)的市場(chǎng)交易活動(dòng)，轉(zhuǎn)移給使用者，從而進(jìn)入了消費(fèi)環(huán)節(jié)。房 地產(chǎn)產(chǎn)品的使用周期很長(zhǎng)，作為不動(dòng)產(chǎn)，它具有固定性、耐久性和增值性。在長(zhǎng)期的消費(fèi)中，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維護(hù)修繕管理等每時(shí)每刻都不能缺少。在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍的今天，房 屋的售后管理和維修服務(wù)工作也顯得越來(lái)越迫切和重要了。 三、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 (一)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 1.房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入一般可占政府財(cái)政收入的1040，香港 則高達(dá)50左右，成為這些國(guó)家和地區(qū)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。在我國(guó)大陸，房地產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起，并日益顯示了它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，它對(duì)經(jīng)濟(jì)具有敏感性和超前性。1998 年以來(lái)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)正式確認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)將成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。 2.房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè) 房產(chǎn)和地產(chǎn)是各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體和家庭的基礎(chǔ)性物質(zhì)要素。人們的日常生活和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都離 不開(kāi)土地和房屋。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活居住條件的改善提供基本物質(zhì)基礎(chǔ)和前提。實(shí)踐已經(jīng)證明，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高潮來(lái)臨時(shí)，最先的投資熱點(diǎn)總 是在房地產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)的興旺又會(huì)帶動(dòng)和促進(jìn)金融、建材、裝飾、家具等相關(guān)行業(yè)的繁榮。因此，房地產(chǎn)業(yè)是與社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)生活密切相關(guān)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。 3.房地產(chǎn)是國(guó)家的一筆巨大財(cái)富 改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)的迅速發(fā)展已經(jīng)形成了強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)城鎮(zhèn) 房地產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)4萬(wàn)億元，這是一筆巨大的固定資產(chǎn)。隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)的價(jià)值將不斷增值。 (二)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用 (1)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著連結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn) 與流通、生產(chǎn)與消費(fèi)等方面的作用。 (2)房地產(chǎn)業(yè)可以提供大量的財(cái)政積累，是高附加值的產(chǎn)業(yè)。一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)提供的財(cái)政積累可達(dá)財(cái)政收入總額的三成左右。 (3)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以合理充分地利用土地資源。土地資源是稀缺和不可再生的，房地 產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展可以合理分配和重組土地資源，充分提高土地利用效益。 (4)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)和帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。它在開(kāi)發(fā)中可以帶動(dòng)建材、建筑設(shè) 備、建筑機(jī)械以及冶金、儀表、鋼材、木材、水泥等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房屋在投入使用后又可促進(jìn)家電、家具、園林、保險(xiǎn)、裝飾、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā) 展將為其他產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)業(yè)開(kāi)辟渠道和提供基礎(chǔ)。 (5)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 (6)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可使更多人獲得就業(yè)機(jī)會(huì) (7)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，改善居住條件，建設(shè)社區(qū)文明。 (8)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于完善投資環(huán)境，吸引外商投資，促進(jìn)改革開(kāi)放向縱深發(fā)展。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義 房地產(chǎn)市場(chǎng)，廣義上可以理解為房地產(chǎn)交換關(guān)系，即房地產(chǎn)全部流通過(guò)程的總和。房地 產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)納入商品經(jīng)濟(jì)軌道的必然產(chǎn)物，它既包含有形的具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也包含房地產(chǎn)的價(jià)格體系、房地產(chǎn)的供給與需求以及房地產(chǎn)的管理 與中介等各種具體的交易關(guān)系。 狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所。這個(gè)意義上 的“場(chǎng)所”所包含的交易與勞動(dòng)力以及其他類(lèi)型的商品交易有所不同。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不可移動(dòng)的，它不能像其他商品那樣可以運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、加工，然后集中到商場(chǎng)等交易場(chǎng)所，它的位 移、集中只能是概念上的，它的交易主要是產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的三級(jí)模式 根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其內(nèi)部構(gòu)成，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般可分為三級(jí)： (一)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由土地管理部門(mén)代表國(guó)家將土地使用權(quán)有期有償?shù)爻鲎尳o房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司或其他企事業(yè)單位。用地者和管理部門(mén)要簽訂土地使用合同。由于土地歸國(guó)家所有，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)無(wú)疑是由國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又分為三種類(lèi)型：一是以協(xié)議方式出 讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)；二是以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)；三是以拍賣(mài)方式出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)。今后發(fā)展的重點(diǎn)將是以拍賣(mài)方式出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)。因?yàn)檫@種方式最能體 現(xiàn)土地管理的規(guī)范化和市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的精神。 (二)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按土地使用合同條款的要求，建成地上建筑物(住 宅、商店、寫(xiě)字樓等)后，將房地產(chǎn)出售或租賃的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主要包括土地租賃市場(chǎng)、地產(chǎn)使用權(quán)抵押市場(chǎng)、房屋開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、土地使用權(quán)互換市場(chǎng)等四方面內(nèi)容，其中，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所從事的商品房預(yù)售市場(chǎng)，在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上占有最大的比重。 (三)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是將房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)取得的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和租賃等各種交易活動(dòng)的市 場(chǎng)，包括房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)、房屋抵押市場(chǎng)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)租市場(chǎng)等。所謂二手樓宇的買(mǎi)賣(mài)與租賃即屬于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是房屋和土地緊密結(jié)合后的一體化市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二、三級(jí) 市場(chǎng)是相互依賴(lài)、相互促進(jìn)的。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的壟斷經(jīng)營(yíng)和二、三級(jí)市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)成我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本特色與結(jié)構(gòu)模式。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性是由房地產(chǎn)商品的特殊性質(zhì)決定的，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的物質(zhì)特 性和經(jīng)濟(jì)特性?xún)蓚€(gè)方面。 (一)房地產(chǎn)商品的物質(zhì)特性 房地產(chǎn)商品的物質(zhì)特性主要有三點(diǎn)： 1.固定性 房地產(chǎn)的固定性是指它在位置上的不可移動(dòng)性，它不像其他普通商品，生產(chǎn)場(chǎng)所是固定 的，但產(chǎn)品是流動(dòng)的；而房地產(chǎn)則是生產(chǎn)過(guò)程流動(dòng)，產(chǎn)品始終是固定的。 2.獨(dú)特性房地產(chǎn)商品沒(méi)有兩個(gè)是完全相同的，不像其他商品那樣可以通過(guò)重復(fù)生產(chǎn) 來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)同一產(chǎn)品的需要。而房地產(chǎn)商品一旦形成，別的需求者只能去尋求其他房地產(chǎn)商品。3.權(quán)益性權(quán)益性是指被開(kāi)發(fā)后承載房屋的土地作為物質(zhì)性資產(chǎn)的合法權(quán)益。 房地產(chǎn)商品雖然不可移動(dòng)，但其權(quán)益卻是可以流通交易的。 (二)房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)特性 房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)特性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面： 1.差異性 房地產(chǎn)商品的差異性主要是指土地作為一種不可再生的資源，供應(yīng)量缺乏彈性，價(jià)值和 價(jià)格則受多種因素制約，難以用簡(jiǎn)單的投入產(chǎn)出或成本加利潤(rùn)的方法加以測(cè)定，更多的是非經(jīng)濟(jì)因素產(chǎn)生的價(jià)值偏離結(jié)果。這些因素包括：城市規(guī)劃所規(guī)定的使用性能、容積率、建筑 式樣，以及城市建設(shè)與管理的有關(guān)規(guī)定，等等。除了這些因素的制約外，房地產(chǎn)價(jià)格還受地理位置、區(qū)域環(huán)境、交通條件等因素的影響。正因?yàn)槿绱?，同樣質(zhì)量的房屋，因地段不同或 者規(guī)劃設(shè)計(jì)不同，都會(huì)產(chǎn)生價(jià)格上的巨大差別。 2.雙重性 房地產(chǎn)商品的雙重性是指房地產(chǎn)所具有的消費(fèi)特性和資本特性。房地產(chǎn)的使用價(jià)值不以 時(shí)間的推移而減少，一般情況下都具有保值和增值的功能，因而人們除把它作為一般商品消費(fèi)使用外，還把它作為資本投入獲利和貨幣儲(chǔ)存。 上述房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)除具有市場(chǎng)的一般特性外，與其他商品 市場(chǎng)相比，它還作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)系統(tǒng)，具有經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性，流通形式的多樣 性以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一性、區(qū)域性、壟斷性、稀缺性和開(kāi)放性等多種特性。第三節(jié) 房地產(chǎn)管理 一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作是政府的一項(xiàng)重要職能，工作對(duì)象是千家萬(wàn)戶(hù)的產(chǎn)權(quán)人，具有 極強(qiáng)的政策性和法律性。1990年12月31日國(guó)家建設(shè)部發(fā)布第7號(hào)城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法，使得產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理有章可循，有法可依。 (一)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)管理 所謂產(chǎn)權(quán)，是指城市房屋的所有權(quán)，即房屋所有者在法律的范圍內(nèi)對(duì)其享有的占有、使 用、收益和處分的權(quán)利。 我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分。因?yàn)榉课莺屯恋鼐哂刑烊坏牟?可分割性，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，該房屋占用土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)轉(zhuǎn)移。所以，城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則。而房屋產(chǎn)權(quán)按照所有制的不同，可分 為國(guó)有房產(chǎn)、集體所有房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、宗教房產(chǎn)、外產(chǎn)和中外合資房產(chǎn)等六種類(lèi)型。 所謂產(chǎn)權(quán)管理，也就是對(duì)房屋所有權(quán)的管理，是房管部門(mén)按照法律規(guī)定的原則，對(duì)物業(yè) 所有權(quán)及其合法變動(dòng)情況的確認(rèn)，保障產(chǎn)權(quán)人合法行使權(quán)力而進(jìn)行的一系列管理工作。產(chǎn)權(quán)管理是房地產(chǎn)行政管理的一項(xiàng)基本工作，也是城市房地產(chǎn)各項(xiàng)管理工作的基礎(chǔ)。 產(chǎn)權(quán)管理的任務(wù)主要包括：確認(rèn)城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)，辦理各種產(chǎn)權(quán)登記，核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；審 核房屋購(gòu)買(mǎi)、轉(zhuǎn)讓、調(diào)撥、交換、出售、抵押等是否符合國(guó)家政策，對(duì)非法行為及時(shí)處理；掌握城鎮(zhèn)土地的占有和變動(dòng)情況；提供城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理以及處理產(chǎn)權(quán)糾紛 、保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的物業(yè)統(tǒng)計(jì)資料。 產(chǎn)權(quán)管理工作的主要內(nèi)容有： (1)產(chǎn)權(quán)登記。這是政府為健全法制、依法確定物業(yè)所有權(quán)的法定手續(xù)。對(duì)城市、縣鎮(zhèn) 、工礦區(qū)范圍的所有物業(yè)，不管產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)，都必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。 (2)審查確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)的來(lái)源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和變更是否合法，都需要審 查確認(rèn)。通過(guò)審查確認(rèn)后，即可得到房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。產(chǎn)權(quán)證書(shū)受到法律上的承認(rèn)和保護(hù)。 (3)核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。產(chǎn)權(quán)審查確認(rèn)后，即由房地產(chǎn)主管部門(mén)核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。產(chǎn)權(quán)證書(shū)是 房屋產(chǎn)權(quán)的唯一證明，是產(chǎn)權(quán)的有效法律證件。 (4)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記。產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變化，要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，以確定新的產(chǎn) 權(quán)人，并修正原有的產(chǎn)籍資料；當(dāng)房屋發(fā)生了擴(kuò)建、翻改添建以及部分拆除等有增減變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記。 (5)產(chǎn)權(quán)檔案。物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案是記載房屋產(chǎn)權(quán)狀況和土地使用情況的各種文件、表格、 圖紙、證件的檔案。它是進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和城市建設(shè)、管理、房地產(chǎn)糾紛仲裁等活動(dòng)的基礎(chǔ)資料，是產(chǎn)權(quán)管理的有機(jī)組成部分。產(chǎn)權(quán)檔案為產(chǎn)權(quán)管理提供產(chǎn)權(quán)來(lái)源和歷史演變以及 房屋、土地變化的情況，是審查、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。 (二)產(chǎn)籍與產(chǎn)籍管理 產(chǎn)籍也就是城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料，是在產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記材 料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類(lèi)而形成的圖、檔、卡、冊(cè)、證件等資料的總稱(chēng)。產(chǎn)籍資料主要包括物業(yè)的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙以及賬冊(cè)表卡等其他反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。 產(chǎn)籍管理是指通過(guò)經(jīng)常性的測(cè)繪和房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的登記，不斷完善和修正產(chǎn) 籍資料，保持產(chǎn)籍資料的完整、準(zhǔn)確，有效地為產(chǎn)權(quán)管理服務(wù)，為城市規(guī)劃建設(shè)提供準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)而對(duì)產(chǎn)籍資料進(jìn)行的綜合管理。 產(chǎn)籍資料是記載房屋產(chǎn)權(quán)及其占有土地的使用權(quán)的情況記錄，既有產(chǎn)權(quán)演變的歷史沿革 資料，又有反映現(xiàn)狀的最新資料，其基本內(nèi)容主要包括物業(yè)地籍平面圖、物業(yè)檔案、物業(yè)卡片、物業(yè)登記簿冊(cè)等。同一時(shí)期的圖、檔、卡、冊(cè)資料應(yīng)該是一致的，如有變化，應(yīng)同時(shí)變 更登記。產(chǎn)籍管理與產(chǎn)權(quán)管理是一種互相依存、相互配合的關(guān)系，產(chǎn)權(quán)管理是產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)，產(chǎn)籍管理為產(chǎn)權(quán)管理提供依據(jù)和手段。 二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 (一)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的概念 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管理兩部分。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程的經(jīng)營(yíng)和流通過(guò)程的經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)目 標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場(chǎng)需求的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工以及策略和售后服務(wù)等全過(guò)程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其他商品經(jīng)營(yíng)相比，具有自己的特點(diǎn)，管理工作也相對(duì)復(fù)雜一些。因此， 只有加強(qiáng)管理，才能既使房地產(chǎn)企業(yè)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，又能使經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益有機(jī)地統(tǒng)一起來(lái)，真正使房地產(chǎn)業(yè)快速、健康地蓬勃發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管理包 括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的內(nèi)部管理和國(guó)家宏觀管理兩個(gè)方面。 (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的建立 1.組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的條件 (1)有符合公司法人登記的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)。 (2)有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房。 (3)有符合規(guī)定額度的注冊(cè)資本和流動(dòng)資金。 (4)有一定數(shù)量的持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員和專(zhuān)職財(cái)會(huì)人 員。 (5)具備法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的設(shè)立程序 (1)向上級(jí)機(jī)關(guān)提出組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)報(bào)告。 (2)擬訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的章程。 (3)向當(dāng)?shù)卣蚍康禺a(chǎn)主管部門(mén)提出成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的申請(qǐng)報(bào)告。 (4)申報(bào)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)。 (5)辦理銀行開(kāi)戶(hù)，并存入規(guī)定額度的資金。 (6)辦理資金信用證明。 (7)辦理經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的使用證明。 (8)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)登記。 (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資質(zhì)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)性質(zhì)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)素質(zhì)、企業(yè)經(jīng)歷與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的綜合 反映。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為一至四級(jí)。1993年建設(shè)部第28號(hào)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定對(duì)各等級(jí)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)做了詳細(xì)具體的規(guī)定，同時(shí)規(guī)定一至四級(jí)企業(yè) 必須按照資質(zhì)證書(shū)確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)，其可承擔(dān)任務(wù)的范圍，由各省、市、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)確定。例如海南省規(guī)定：一級(jí)房地 產(chǎn)公司可承擔(dān)20公頃以下的土地開(kāi)發(fā)任務(wù)，三級(jí)、四級(jí)房地產(chǎn)公司則只能分別承擔(dān)建筑面積為12萬(wàn)和4萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)任務(wù)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)由省、自治區(qū)、直轄市建 設(shè)行政主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)家建設(shè)部審批；二級(jí)以下資質(zhì)企業(yè)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)審批。開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。對(duì)不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由原資質(zhì) 審批部門(mén)予以降低或吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。 兼營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)不定資質(zhì)等級(jí)，以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng) 目公司(包括外商獨(dú)資、中外合資、合作企業(yè))不定資質(zhì)等級(jí)，根據(jù)其項(xiàng)目規(guī)模審定其資金、 人員條件，核發(fā)一次性資質(zhì)證書(shū)。第四節(jié) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系 一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理的關(guān)系 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)方式。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主要側(cè)重在物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護(hù)、 保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的工作性質(zhì)是開(kāi)發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我 國(guó)的物業(yè)管理也就是改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。 經(jīng)濟(jì)體制改革的展開(kāi)，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實(shí)施，使我國(guó)的房 地產(chǎn)業(yè)從長(zhǎng)期的福利性的萎縮狀態(tài)中得以復(fù)蘇，并迅速崛起。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理體制已經(jīng)不適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呼喚著房地產(chǎn)管理體制的變革，這從以下 四點(diǎn)可以得到說(shuō)明： 第一，隨著住房商品化的逐步實(shí)施，各類(lèi)住宅售出后所形成的多元產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使傳統(tǒng)的 按產(chǎn)權(quán)、按部門(mén)以及按計(jì)劃包干的維修管理辦法再也不適應(yīng)房地產(chǎn)的發(fā)展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。 第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化程度的提高，人們對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù) 以及安全防范等要求越來(lái)越高，越來(lái)越要求專(zhuān)業(yè)化的管理與服務(wù)。 第三，住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展如雨后春筍，如何發(fā)揮住宅小區(qū)整體功能，創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu) 美、和諧、安全的居住環(huán)境，原有的房產(chǎn)管理體制和管理機(jī)構(gòu)已無(wú)法適應(yīng)這種需要，它要求有一個(gè)統(tǒng)一綜合管理的機(jī)構(gòu)。 第四，隨著外商投資房地產(chǎn)的日益增多，傳統(tǒng)落后的房地產(chǎn)維修管理模式已不適應(yīng)現(xiàn)代 化樓宇維修管理的需要。外商由于擔(dān)心投資房地產(chǎn)后很可能面臨房產(chǎn)提前殘舊的負(fù)面效果，從而失去信心，制約了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 一言以蔽之，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展呼喚著與之相適應(yīng)的新的管理方式。而社會(huì)化和專(zhuān)業(yè) 化的物業(yè)管理已在國(guó)際上運(yùn)行了一個(gè)多世紀(jì)。這種集管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)于一體的物業(yè)管理方式，以其無(wú)限的生機(jī)和活力伴隨中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而蓬勃地發(fā)展起來(lái)了。 二、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，將直接影響房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的前景。物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響主要有以下幾點(diǎn)： 第一，有利于房地產(chǎn)的銷(xiāo)售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來(lái)越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來(lái)舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺(jué)得“買(mǎi)房等于買(mǎi)氣受”。目前，廣州市房地產(chǎn)投訴案例七成 以上是關(guān)于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤(pán)一直好銷(xiāo)，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤(pán)，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說(shuō)明物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售有著非常直接的影響。 第二，有利于物業(yè)保值升值。從財(cái)富積累的角度來(lái)看，良好的物業(yè)管理可延長(zhǎng)物業(yè)的使 用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運(yùn)行不良，加速物業(yè)物理?yè)p耗的速度，使物業(yè)使用價(jià)值超前消耗，造成財(cái)富的巨大浪費(fèi)。 第三，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展完善。物業(yè)管理的社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化的良性發(fā)展，是和房 地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的，它使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。 第四，有利于提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù) 。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶(hù)的后顧之憂(yōu)，增強(qiáng)他 們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。 第五，有利于推動(dòng)外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物業(yè)管理是加快我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展同國(guó)際接 軌的必由之路，是改善中國(guó)大陸投資條件和投資環(huán)境的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和 涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。第五節(jié) 物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用 一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位 (一)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程 市場(chǎng)是商品經(jīng)濟(jì)的集中表現(xiàn)。社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。馬克思指 出：“由于社會(huì)分工，這些商品的市場(chǎng)日益擴(kuò)大；生產(chǎn)勞動(dòng)的分工，使它們各自的產(chǎn)品互相變?yōu)樯唐?，互相成為等價(jià)物，使他們互相成為市場(chǎng)。”列寧也指出：“哪里有社會(huì)分工和商 品生產(chǎn)，哪里就有市場(chǎng)?！睆倪@里可以看出，市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)密切聯(lián)系。商品經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)的作用也就越大。市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)的共同基礎(chǔ)是社會(huì)分 工，社會(huì)分工越發(fā)達(dá)、越細(xì)密，市場(chǎng)容量和范圍也就越大?，F(xiàn)代化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會(huì)化 大生產(chǎn)。從市場(chǎng)學(xué)觀點(diǎn)來(lái)看，一個(gè)成功的產(chǎn)品要占領(lǐng)市場(chǎng)，并在市場(chǎng)中占有較大的份額，就必須把產(chǎn)品放到市場(chǎng)環(huán)境中去考察、去檢驗(yàn)。要通過(guò)調(diào)查、研究，分析市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)每一 環(huán)節(jié)的直接、間接的影響和要求，來(lái)決定產(chǎn)品生產(chǎn)的全過(guò)程，并且隨著市場(chǎng)的變動(dòng)，不斷搜集、反饋信息，以此來(lái)調(diào)整生產(chǎn)各環(huán)節(jié)，使之適應(yīng)社會(huì)需求。 這一循環(huán)良性運(yùn)作的結(jié)果，將使產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，緊緊跟隨市場(chǎng)的需要，不斷創(chuàng)造新 的完美，滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需要；同時(shí)，不難看出在這一循環(huán)中，售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)有著相當(dāng)重要的地位。它是上一生產(chǎn)循環(huán)的延續(xù)和發(fā)展，又是下一生產(chǎn)循環(huán)的開(kāi)端，是一個(gè) 承前啟后的環(huán)節(jié)。缺少這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)循環(huán)就會(huì)斷裂，產(chǎn)品將與消費(fèi)者失去聯(lián)系，將給產(chǎn)品的改造帶來(lái)困難，久而久之，產(chǎn)品將老化，從而在市場(chǎng)中失去應(yīng)有的地位。因此，國(guó)內(nèi)外成 功的企業(yè)家都非常重視售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)。如國(guó)外的“豐田”、“本田”等企業(yè)，其售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，遍布世界各地，哪里有產(chǎn)品，哪里就有其售后服務(wù)。又如國(guó)內(nèi)的青島海爾集團(tuán)，也 十分重視售后服務(wù)。凡是購(gòu)買(mǎi)青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長(zhǎng)一年的售后服務(wù)，一旦使用中發(fā)生故障，只要向維修門(mén)市部打個(gè)電話(huà)，就會(huì)有人立即上門(mén)服務(wù)，解決 困難，同時(shí)還收到總廠(chǎng)郵來(lái)的慰問(wèn)信。正是由于注重售后服務(wù)，使其在人們心目中留下了良好的印象，購(gòu)買(mǎi)該廠(chǎng)產(chǎn)品的人越來(lái)越多，使其產(chǎn)值利潤(rùn)成倍地增長(zhǎng)。1996年4月2日人民日 報(bào)報(bào)道的一則消息中稱(chēng)：海爾的銷(xiāo)售收入從10年前的348萬(wàn)元起步，發(fā)展到1995年的43.4 億元，提高了1245倍，“八五”期間海爾連續(xù)5年銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)速度都在60以上。從中可 以看出售后服務(wù)已成為營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的根本保證。 (二)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的組成部分在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程類(lèi)似的循環(huán)，見(jiàn)下圖。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，重視售后的物業(yè)管理，才能使自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)形成一個(gè)完整 的運(yùn)作系統(tǒng)，并可望得到較好的發(fā)展。如果房產(chǎn)交付使用后，沒(méi)有良好的物業(yè)管理，那么原來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)再好的小區(qū)環(huán)境也會(huì)變成公共設(shè)施遭嚴(yán)重破壞、垃圾滿(mǎn)地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜 、治安混亂、夜不安寢的不良環(huán)境。如南京市某住宅小區(qū)建成驗(yàn)收時(shí)，有的建筑曾獲得魯班獎(jiǎng)，然而沒(méi)幾年，就出現(xiàn)了“一年新、二年舊、三年破”的狀況，居民意見(jiàn)很大，紛紛 批評(píng)開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)展物業(yè)管理。從營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的角度來(lái)看，作為銷(xiāo)售后服務(wù)的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的其他過(guò)程，甚至有時(shí)比前面開(kāi)發(fā)過(guò)程顯得更重要。因?yàn)榍捌陂_(kāi)發(fā)不足出現(xiàn) 的一些小問(wèn)題，可以通過(guò)良好的物業(yè)管理工作，求得業(yè)主(使用人)的理解和原諒，挽回不好 的影響。所以物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有不可估量的重要性?，F(xiàn)實(shí)中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公 司的領(lǐng)導(dǎo)們非常明白這一道理，對(duì)物業(yè)管理給予足夠的重視，常抓不懈，以其優(yōu)良的售后服務(wù)贏得了客戶(hù)，大大促進(jìn)了房產(chǎn)銷(xiāo)售。例如海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司，1989年第一期房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)時(shí)，由于對(duì)海南施工隊(duì)伍的情況不十分熟悉，導(dǎo)致一期工程質(zhì)量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上，從而贏得了社會(huì)的理解和認(rèn)可。他們?cè)谖飿I(yè)環(huán)境營(yíng)造上，整了12 0畝土地分期開(kāi)發(fā)，第一期只開(kāi)發(fā)二三十畝，奉行“開(kāi)發(fā)一塊、美化一塊、服務(wù)一塊”的觀念，將首期開(kāi)發(fā)的內(nèi)部環(huán)境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好馬路，使居民 進(jìn)入小區(qū)以后，沒(méi)有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺(jué)。相反，精心培植和養(yǎng)護(hù)的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設(shè)施，給人以一種寧?kù)o、舒適的感覺(jué)。他們還專(zhuān)門(mén)成 立了小區(qū)物業(yè)管理，積極開(kāi)展便民服務(wù)，解決住戶(hù)的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務(wù)，使企業(yè)的信譽(yù)在公眾心目中扎下了根。日復(fù)一日出色的物業(yè)管理工 作，又使這種聲譽(yù)得以保持和擴(kuò)大，所以海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司贏得了一期又一期的購(gòu)房老客戶(hù)。相反，有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)，只顧建樓、賣(mài)樓，不重視環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理，待投資 者入住之后，問(wèn)題百出：水、電供應(yīng)無(wú)保障，環(huán)境臟亂，人員混雜，沒(méi)有安全感。如此物業(yè)管理，居住業(yè)主身受其害，其負(fù)面影響也會(huì)不脛而走，即使房?jī)r(jià)低于別的開(kāi)發(fā)商，其房產(chǎn)也 難以銷(xiāo)售。尤其是當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)期，房地產(chǎn)處在低谷，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)難以銷(xiāo)售出去。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，到1998年我國(guó)空置的房產(chǎn)率為15.99，接近警戒線(xiàn)(發(fā)達(dá)國(guó)家將 空置房屋警戒線(xiàn)定為3年供應(yīng)總量的10)。面對(duì)銷(xiāo)售困難階段，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注重物業(yè)管理，用良好的服務(wù)質(zhì)量贏得了消費(fèi)者。南京市棲霞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司面對(duì)涉外別墅、高檔 商住樓大量滯銷(xiāo)的現(xiàn)狀，著重強(qiáng)化物業(yè)管理工作，使他們開(kāi)發(fā)的涉外小區(qū)東方花園城被建設(shè)部評(píng)為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板，24幢別墅很快銷(xiāo)售一空，還不能滿(mǎn)足外國(guó)客人的需要，又進(jìn) 行二期工程的建造。這與南京其他房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的別墅、商住樓銷(xiāo)售不出去形成了鮮明的對(duì)比。 (三)良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能 從整個(gè)社會(huì)來(lái)講，資源總量是有限的。一件產(chǎn)品消耗了資源，它在使用中應(yīng)能使其價(jià)值 全部轉(zhuǎn)移，才是最為經(jīng)濟(jì)的。如果只轉(zhuǎn)移了一部分就報(bào)廢掉，無(wú)形中就造成了部分資源的白白浪費(fèi)。尤其是像土地這種一次性資源，只會(huì)越占用越少，因而其價(jià)格不斷上漲，開(kāi)發(fā)成本 不斷增加。一塊土地被占用來(lái)蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設(shè)計(jì)、建造和使用管理的原因，使本來(lái)壽命可達(dá)到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此 造成的資源和財(cái)富的損失是巨大的。美國(guó)某大學(xué)房地產(chǎn)管理教授格林黑格說(shuō)：在中國(guó)旅行時(shí)，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。與此相反，瑞士不少“二戰(zhàn)”前的住房，現(xiàn)在仍然發(fā)揮其作用，既保持了傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，又具有嶄新的內(nèi)部設(shè)施。新加坡的 住宅區(qū)，每5年至7年要進(jìn)行一次粉飾裝修、更新設(shè)施，以保持全新面貌。管理、維修、養(yǎng)護(hù)使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。所以開(kāi)展物業(yè)管理，對(duì)房產(chǎn)資源進(jìn)行愛(ài)護(hù)，延長(zhǎng)使用壽命， 可為社會(huì)節(jié)約大量的財(cái)富。例如深圳天景花園，良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)升值比同區(qū)域、同檔次房產(chǎn)高出40以上。 (四)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的需要 住房是生活資料，屬于商品性質(zhì)。這就要求經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)樹(shù)立好的信譽(yù)、好的形象 ，就要促使他們考慮售后服務(wù)，保證用戶(hù)滿(mǎn)意。售后服務(wù)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，是廣大購(gòu)房者在購(gòu)房前必須考慮的先決條件。凡是重視開(kāi)展物業(yè)管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必然開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效 益好。例如廣州華東實(shí)業(yè)公司每年開(kāi)發(fā)面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來(lái)沒(méi)有賣(mài)不出去的商品。原因就 在于堅(jiān)持以提供售后服務(wù)為內(nèi)容的小區(qū)管理服務(wù)，即：“建設(shè)管理服務(wù)”一條龍，深受用戶(hù)的信任。 二、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入 良好的物業(yè)管理可以使開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中得到大筆的利潤(rùn)和無(wú)形的資本社會(huì)信譽(yù)、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商都愿意對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行必要 的投入，以得到更多的回報(bào)。從實(shí)踐中來(lái)看，應(yīng)著重在三個(gè)方面進(jìn)行投入： (一)觀念的投入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入，首先應(yīng)當(dāng)是觀念的投入，即從領(lǐng)導(dǎo)決策層到公司的全 體職員都應(yīng)重視物業(yè)管理。要完整而科學(xué)地理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的循環(huán)理論，并充分認(rèn)識(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性，尤其是對(duì)物業(yè)管理環(huán)節(jié)的認(rèn)識(shí)要上升到一個(gè)戰(zhàn)略高度。現(xiàn)在 許多房地產(chǎn)商過(guò)于急功近利，只顧把全部精力放在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品上，放在樓房銷(xiāo)售上，想盡快收回成本獲得利潤(rùn)，卻一開(kāi)始就忽略了物業(yè)管理這一開(kāi)發(fā)過(guò)程中的必不可少的重要環(huán)節(jié)。甚至 有些開(kāi)發(fā)商把售后服務(wù)、物業(yè)管理當(dāng)作一個(gè)包袱。有這樣思想觀念的開(kāi)發(fā)商，是怎么也不會(huì)搞好物業(yè)管理的。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越 激烈，必須充分認(rèn)識(shí)到管理在現(xiàn)代社會(huì)中所起的重要作用。即： 充分的投資管理上的空白=無(wú)效的投資； 充分的投資管理上的薄弱=低效的投資； 投資的充分管理上的充分=高效的投資； 投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。 所以每一位開(kāi)發(fā)商要想在改革開(kāi)放、激烈競(jìng)爭(zhēng)的大潮中立于不敗之地，必須更新觀念， 提高認(rèn)識(shí)，樹(shù)立“建設(shè)管理服務(wù)”的思想。這樣不僅可使物業(yè)管理水平上新臺(tái)階，出新成果，同時(shí)也可使開(kāi)發(fā)商在廣大客戶(hù)中樹(shù)立良好的形象，最終使企業(yè)獲得較好的效益。 (二)行動(dòng)的投入 開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理在行動(dòng)上的投入應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)在讓物業(yè)管理公司全面參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò) 程，即在項(xiàng)目選定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)銷(xiāo)售等過(guò)程中都要認(rèn)真考慮與物業(yè)管理的相關(guān)問(wèn)題，并妥善加以解決。然而要做到這一點(diǎn)有時(shí)并不容易。因?yàn)閷?duì)于利潤(rùn)第一的開(kāi)發(fā)商來(lái) 說(shuō)，物業(yè)管理不但不能賺取巨額利潤(rùn)，而且相當(dāng)瑣碎繁雜。許多開(kāi)發(fā)商僅把物業(yè)管理當(dāng)成一件可有可無(wú)、勉強(qiáng)應(yīng)付的事。例如有些開(kāi)發(fā)商為了在有限的土地上建造更多的房屋來(lái)獲取更 多的利潤(rùn)，往往在規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段就忽略公共設(shè)施用房，以致到后來(lái)，整個(gè)小區(qū)沒(méi)有辦法實(shí)行物業(yè)管理，到處顯得雜亂無(wú)章，環(huán)境極差，影響了居民的購(gòu)房欲。隨著人們物質(zhì)生活 水平的不斷提高，人們購(gòu)房不僅僅只是為了解決睡覺(jué)休息的問(wèn)題，更重要的是選擇居住環(huán)境問(wèn)題。光明日?qǐng)?bào)1996年3月15日刊登了一篇題為百姓買(mǎi)房買(mǎi)環(huán)境的文章，介紹 了人類(lèi)對(duì)居室周?chē)h(huán)境的要求是共同的，即要求有相對(duì)開(kāi)闊的空間和宜人的景致。遼寧省大連三環(huán)房屋開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)特別注重環(huán)境的開(kāi)發(fā)，在他們興建第一個(gè)項(xiàng)目桃花源小區(qū)時(shí)， 就提出“少建一幢樓，多留一片綠”的口號(hào)，主動(dòng)修改設(shè)計(jì)方案，把4000平方米的住宅樓， 改建成一處1600平方米的休閑廣場(chǎng)，并請(qǐng)北京、蘇州等地的專(zhuān)業(yè)部門(mén)對(duì)小區(qū)外部環(huán)境進(jìn)行設(shè) 計(jì)，使小區(qū)綠化面積達(dá)到40，比國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)高出10個(gè)百分點(diǎn)。他們還投資120萬(wàn)元建設(shè)一座面積達(dá)5000平方米的人工湖，放養(yǎng)了一些淡水魚(yú)。少建一幢樓意味著少收入1000萬(wàn)元， 但他們堅(jiān)持認(rèn)為，現(xiàn)代人追求室內(nèi)和室外環(huán)境、人工與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。由于注重物業(yè)管理工作的開(kāi)展，注重了環(huán)境的優(yōu)化，深受住戶(hù)們的青睞，這個(gè)小區(qū)竣工驗(yàn)收前就已銷(xiāo)售了 60以上的房屋。 (三)資金的投入 觀念和行動(dòng)的投入最終還落實(shí)在資金的投入上。這種投入表面上看似乎沒(méi)有什么效益， 但實(shí)際上會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。例如對(duì)環(huán)境美化的投入，對(duì)配套設(shè)施的投入都會(huì)產(chǎn)生實(shí)在而又久遠(yuǎn)的廣告效應(yīng)。一種實(shí)在的、生動(dòng)的、方便優(yōu)雅的、居民贊譽(yù)的小區(qū)環(huán)境，其廣告效 應(yīng)絕非幾頁(yè)報(bào)紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。物業(yè)管理效果是幾十年、上百年的存在，它會(huì)像一座豐碑，追敘著開(kāi)發(fā)企業(yè)的理念和追求。開(kāi)發(fā)商重視對(duì)物業(yè)管理的資金投入，具體體 現(xiàn)在兩個(gè)方面： 1.對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的資金投入 一個(gè)占地幾十畝、居住人口好幾萬(wàn)的住宅小區(qū)，如果沒(méi)有一系列的配套設(shè)施，如幼兒園 、小學(xué)、商店、診所、郵電所、儲(chǔ)蓄所、美發(fā)廳、飲食餐館、娛樂(lè)場(chǎng)所等等，居民將無(wú)法生活，必然會(huì)影響工作情緒與效果。然而，創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、祥和、舒適的小區(qū)環(huán)境，就要進(jìn)行 優(yōu)雅環(huán)境的規(guī)劃與營(yíng)造，做好小區(qū)的綠化和景觀設(shè)計(jì)，整修好道路。這一切需要資金的投入，開(kāi)發(fā)商要有眼光，要勇于大膽地投入一些資金，為小區(qū)設(shè)施配套及環(huán)境優(yōu)化添磚加瓦。 2.交納物業(yè)維修資金 開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要投入，就是在物業(yè)建造好、移交使用時(shí)，一次性支付一 筆物業(yè)維修基金(香港地區(qū)稱(chēng)之為緊急維修基金)，以解決物業(yè)的緊急大修問(wèn)題。這筆基金的數(shù)額目前全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的法規(guī)明確規(guī)定，一般都由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況頒布條款來(lái) 執(zhí)行，通?？刂圃谖飿I(yè)投資總額的15。南京市物業(yè)管理暫行辦法中規(guī)定：建立住宅小區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)門(mén)基金。新建住宅片區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅 區(qū)建設(shè)總投資1的比例，一次性向房屋所在區(qū)房管局劃撥住宅公用設(shè)施專(zhuān)用基金(暫行辦法第二十七條)。除此之外，還需要建立住宅房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金。 新建的商品房按房屋單體造價(jià)的10，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在售房中加價(jià)收取(暫行辦法第二十八條)。 設(shè)立這一基金是完全必要的，是使物業(yè)管理能真正得到運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保證。現(xiàn)實(shí)中的許多 新建物業(yè)，外觀看上去非常漂亮，但居民使用很短時(shí)間以后，就問(wèn)題百出，給使用者帶來(lái)難以克服的困難，即使由最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司來(lái)管理，面對(duì)著工程質(zhì)量重大遺留問(wèn)題，也無(wú) 能為力。唯一的辦法就是政府立法，由開(kāi)發(fā)商劃撥專(zhuān)用基金來(lái)妥善解決。 值得注意的是這筆基金費(fèi)用不是由物業(yè)管理公司私自進(jìn)行操縱的，必須由物業(yè)管理公司 和業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)共同決定使用。南京市物業(yè)管理暫行辦法規(guī)定：公用設(shè)施專(zhuān)用基金，住宅共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金統(tǒng)一由房屋所在區(qū)房管局匯集，存入市指定的銀 行，專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用，保值增值，滾動(dòng)使用(暫行辦法第二十九條)。 此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入還體現(xiàn)在對(duì)物業(yè)管理用房以及一些配套服務(wù)設(shè)施 用房給予優(yōu)惠。沒(méi)有這些房屋，物業(yè)管理和配套服務(wù)也難以進(jìn)行。 三、物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的參與 物業(yè)管理是在物業(yè)建造好、銷(xiāo)售出去以后進(jìn)行工作的。要想開(kāi)展好這項(xiàng)工作，就不能被 動(dòng)地進(jìn)行物業(yè)管理。事實(shí)證明，物業(yè)管理工作開(kāi)展得好壞與前面物業(yè)開(kāi)發(fā)建造工程有著密切的關(guān)系，應(yīng)該早期主動(dòng)介入，并且?guī)椭_(kāi)發(fā)商重點(diǎn)把好三道關(guān)：規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、施工監(jiān)理關(guān)、 驗(yàn)收關(guān)。 (一)把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān) 物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來(lái)開(kāi)展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來(lái) 規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮今后物業(yè)管理工作的開(kāi)展，連一些基本的公共設(shè)施都沒(méi)有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考 慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已沒(méi)有地皮可建，對(duì)此住戶(hù)意見(jiàn)很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時(shí)不配套，甚至連中國(guó)老百姓最主要的交通工具自行車(chē)車(chē)棚都未予以考慮，住戶(hù)進(jìn) 住以后，自行車(chē)隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)非常重要。它可以全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī) 劃設(shè)計(jì)上存在的種種問(wèn)題或缺陷，并可把這些情況以咨詢(xún)報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)中予以糾正。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)一般應(yīng)注意五個(gè)方面： 1.配套設(shè)施的完善 如果是住宅生活小區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮小區(qū)居住人口的多少，幼兒園、學(xué)校、商場(chǎng) 、飲食店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、美容美發(fā)廳、郵電所、各類(lèi)娛樂(lè)設(shè)施等基本生活設(shè)施配套；如果是寫(xiě)字樓，則商務(wù)中心、停車(chē)場(chǎng)就需重點(diǎn)考慮。 2.水電供應(yīng)容量問(wèn)題 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，要充分留有余地。改革開(kāi)放以來(lái)，人 民生活條件得到極大改善，家庭購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)代化電器數(shù)量越來(lái)越多，過(guò)去只有電視機(jī)、電冰箱等簡(jiǎn)單的幾件電器，如今除了這些以外，還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水 器、空調(diào)等大功率的電器，甚至一個(gè)家庭有兩臺(tái)空調(diào)。這樣用電負(fù)荷