房地產(chǎn)評估方案設計講義.ppt

重慶交通大學河海學院,房地產(chǎn)評估主講人：黃海,重慶交通大學河海學院,房地產(chǎn)業(yè)細分：,重慶交通大學河海學院,我國大陸地區(qū)的房地產(chǎn)估價,1978年前：我國城鎮(zhèn)土地國有制度，劃撥無償使用制度。土地資產(chǎn)價值未得到實現(xiàn)。我國的房地產(chǎn)估價活動，是在1978年以后改革開放的背景下，隨著改革土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地產(chǎn)成為商品可進入市場流通而出現(xiàn)的，起步比較晚，但是發(fā)展較快，得到了政府和社會的重視，突出表現(xiàn)在以下4個方面：,重慶交通大學河海學院,1、1994.7.5公布了中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十三條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，第五十八條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”。2、93、94年，建設部和人事部聯(lián)合認定了兩批共346名“房地產(chǎn)估價師”。從95年起，取得房地產(chǎn)估價師資格的唯一途徑，是通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試。,重慶交通大學河海學院,3、1994.8成立了全國性的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織中國房地產(chǎn)估價師學會(chinasinstituteofrealestateappraisers,CIREA)。4、1999.2建設部會同國家質(zhì)量技術監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)估價規(guī)范，自1999.6.1起執(zhí)行。,重慶交通大學河海學院,評估資格考試：土地估價師國土資源部（每1年一次）房地產(chǎn)估價師建設部（每1年一次）相關網(wǎng)站：中國土地估價師協(xié)會,重慶交通大學河海學院,本課程內(nèi)容體系,基礎理論：不動產(chǎn)及其不動產(chǎn)價格概念、不動產(chǎn)價格的影響因素、不動產(chǎn)價格評估原則、評估程序等。評估方法：市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、長期趨勢法等。地價評估：路線價法、基準地價系數(shù)修正法、高層建筑地價分攤方法。估價實務：估價報告格式及常見錯誤分析。,重慶交通大學河海學院,課程性質(zhì)：理論與實踐結合（講求評估方法理論的學習、實務經(jīng)驗的初步積累）要求：1.熟練掌握評估基礎理論2.端正對評估工作性質(zhì)的認識（科學性和藝術性的統(tǒng)一）3.行業(yè)理念的樹立（中介服務行業(yè)，職業(yè)道德）,重慶交通大學河海學院,教材：艾建國等編著，不動產(chǎn)估價，中國農(nóng)業(yè)出版社參考書：1、朱道林主編，不動產(chǎn)估價，中國農(nóng)業(yè)大學出版社；2、柴強主編，房地產(chǎn)估價理論與方法，中國物價出版社；3、趙財富編著，房地產(chǎn)估價，同濟大學出版社；,重慶交通大學河海學院,第一章不動產(chǎn)與不動產(chǎn)價格,第一節(jié)不動產(chǎn)第二節(jié)不動產(chǎn)價格第三節(jié)不動產(chǎn)價格的影響因素,重慶交通大學河海學院,第一節(jié)不動產(chǎn)（realestate),一、不動產(chǎn)的概念二、不動產(chǎn)的特性三、不動產(chǎn)的分類,重慶交通大學河海學院,一、不動產(chǎn)的概念,(一)不動產(chǎn)的定義:1民法：財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)，以能否自由移動為依據(jù)，不動產(chǎn)不能自由移動，或者雖然可以自由移動，但會破壞其完整性、使用價值及功能，或者帶來明顯的經(jīng)濟損失。2擔保法：不動產(chǎn)指土地以及房屋、林木等地上建筑物。,重慶交通大學河海學院,3.美國的定義：在法律上不動產(chǎn)指土地以及依附于土地的一切物體，不動產(chǎn)所有權從地球中心到無限天際。還包括人類對土地的改良以及利用土地的若干權利。概念總結：不動產(chǎn)指不能自由移動，或者雖然可以自由移動，但會破壞其完整性、使用價值及功能，或者帶來明顯的經(jīng)濟損失。其內(nèi)容包括土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分和附帶的各種權益。,重慶交通大學河海學院,(二)不動產(chǎn)實物與權益,不動產(chǎn)是實物、權益和區(qū)位三者的結合。實物是看得見、摸得著的部分；權益指法律規(guī)定的各種權能以及行使這些權能所能獲得的收益；區(qū)位（location）是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系。區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的，西方有這樣一個說法，對于房地產(chǎn)價格最重要的三點：“l(fā)ocation,location,location”，即第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。,重慶交通大學河海學院,1不動產(chǎn)實物（1）土地：土地的含義(略)。房地產(chǎn)估價中對土地的認識：坐落位置、面積大小、形狀、四至、地勢、周圍環(huán)境、利用現(xiàn)狀、產(chǎn)權狀況、地質(zhì)水文狀況、基礎設施完備程度和土地平整程度、土地規(guī)劃限制條件。,重慶交通大學河海學院,（2）建筑物：可以分為房屋和構筑物、生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性建筑物。房屋：指具有完善的維護結構、能夠遮風避雨，并可以供人類在其內(nèi)直接從事生產(chǎn)生活等活動的空間場所。構筑物:指一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)或生活活動的建筑物如水塔、煙囪、橋梁等。生產(chǎn)性建筑物：工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。非生產(chǎn)性建筑物：居住建筑和公共建筑。,重慶交通大學河海學院,房地產(chǎn)估價中對建筑物的認識：坐落位置、面積大小、建筑層數(shù)和高度、建筑結構（根據(jù)房屋主要承重結構來劃分：鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、簡易結構）、設備、裝修、公共配套設施完備程度、平面布置、外觀、建成年月、維修保養(yǎng)情況及完損程度、利用現(xiàn)狀、產(chǎn)權狀況（建筑物可以私人所有）。,重慶交通大學河海學院,（3）其他附著物：指房地產(chǎn)使用功能要求必備的部分、或提高房地產(chǎn)使用價值而設置的部分。評估時要視情況決定是否屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權人與否考慮其價值。,重慶交通大學河海學院,2不動產(chǎn)權益,權益指法律規(guī)定的各種權能以及行使這些權能所能獲得的收益。權益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益，如所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、相鄰權等。,重慶交通大學河海學院,3.本課程對不動產(chǎn)的用語,在本課程中，為防止含義混淆，主要使用以下幾個術語，含義如下：土地：僅指土地部分。不包括地上建筑物部分。建筑物：僅指建筑物部分。不含建筑物所占用的土地。房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）：可指土地，也可以指建筑物，還可以指土地和建筑物的合成體。房地：專指土地與建筑物的合成體。,重慶交通大學河海學院,二、不動產(chǎn)的特性,（一）自然特性：1、不可移動性（位置固定性）；2、耐久性（利用永續(xù)性）；3、個別性（異質(zhì)性）；4、數(shù)量有限性。,重慶交通大學河海學院,（二）社會經(jīng)濟特性：,1、用途多樣性；2、相互影響性；3、權益受限性；4、難以變現(xiàn)性；5、保值增值性。,重慶交通大學河海學院,警察權：指政府為了公共利益，可以運用行政權力限制某些房地產(chǎn)的使用，如城市規(guī)劃對土地用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度、綠化率等的規(guī)定。,重慶交通大學河海學院,三、不動產(chǎn)的分類,1、按用途劃分；2、按是否產(chǎn)生收益來劃分；3、按經(jīng)營使用方式來劃分：出售型房地產(chǎn)；出租型房地產(chǎn)；營業(yè)型房地產(chǎn)；自用型房地產(chǎn)。,重慶交通大學河海學院,第二節(jié)不動產(chǎn)價格,一、不動產(chǎn)價格的概念二、不動產(chǎn)價格的形成三、土地價格與普通商品價格的異同四、不動產(chǎn)價格的類型,重慶交通大學河海學院,一、不動產(chǎn)價格的概念,房地產(chǎn)價格是房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格的統(tǒng)一。是房地產(chǎn)商品價值和地租資本化價格的綜合性貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價格來源于兩個方面（表現(xiàn)了房地產(chǎn)價格內(nèi)涵上的雙重實體性）：勞動所形成的價值：房屋建筑安裝勞動（房產(chǎn)價值）與土地開發(fā)凝結的物化勞動和活勞動（地產(chǎn)價值）（級差地租）；來源于資本化的地租（絕對地租）。,重慶交通大學河海學院,1、政治經(jīng)濟學的勞動價值論；新古典以后的西方經(jīng)濟學的價值論。2、不動產(chǎn)價格的含義應該從后者來理解：不動產(chǎn)價格指在某個時點上為了取得他人不動產(chǎn)從而獲得相應的權益所支付的代價。包括三層含義：指某個時點的價格；不同權益對應不同的價格；以貨幣或者其他形式支付。,重慶交通大學河海學院,二、不動產(chǎn)價格的形成,1、有用性；2、稀缺性；3、有效需求。三者有機結合形成房地產(chǎn)的交換價值，房地產(chǎn)價格的變動也是這三者作用的結果。,重慶交通大學河海學院,三、土地價格與普通商品價格的異同,相同之處：都是用貨幣表示；價格隨著市場供求變化波動；都是按質(zhì)論價。不同之處：1.生產(chǎn)成本不同；2.供求變化不同；3.價格差異不同；4.市場性質(zhì)不同；5.折舊現(xiàn)象不同；6.形成時間不同。,重慶交通大學河海學院,四、不動產(chǎn)價格的類型,（一）按價格的形成形式分類1、成交價格；2、市場價格；3、理論價格；4、評估價格；5、政府指導價和政府定價。,重慶交通大學河海學院,（二）按實物形態(tài)分類1、土地價格：生地、毛地、熟地；“七通一平”：通路、通上水、通下水、通訊、通電、通（煤）氣（燃氣）、通（暖）氣和場地平整。出讓價格、轉讓價格；總地價、單位地價、樓面地價；補地價（四種情況）等。,重慶交通大學河海學院,2、建筑物價格。3、房地價格（房價）：單位建筑面積的價格、單位使用面積的價格；實際價格、名義價格；現(xiàn)房價格、期房價格；起價、標價、成交價與均價。,重慶交通大學河海學院,（三）按不同的經(jīng)濟行為分類1、買賣價格；2、租賃價格；3、抵押價格；4、保險價格；5、課稅價格；6、征用價格。,重慶交通大學河海學院,第三節(jié)不動產(chǎn)價格的影響因素,一、一般因素：指在一般經(jīng)濟社會方面對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素，這種影響帶有地區(qū)全盤性，包括社會、經(jīng)濟和行政等幾方面。,重慶交通大學河海學院,二、區(qū)域因素：指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟和行政等因素結合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。對于不同類型的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)域因素所涉及的內(nèi)容可能不同。,重慶交通大學河海學院,三、個別因素：指房地產(chǎn)的個別特性對于個別價格的影響因素，有些個別因素主要影響土地價格，有些主要影響建筑物的價格。,重慶交通大學河海學院,對影響房地產(chǎn)價格影響因素的認識,一、影響方向不同：各種影響房地產(chǎn)價格的因素，影響房地產(chǎn)價格變動的方向不盡相同，有的是降低房地產(chǎn)的價格（如環(huán)境污染），有的是提高房地產(chǎn)的價格（如綠地建設）。同一種影響因素影響房地產(chǎn)價格變動的方向，對于不同類型的房地產(chǎn)可能不同。如對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，臨街狀況好可以大大提高其價格；而對于住宅房地產(chǎn)來說，臨街則會降低其價格。,重慶交通大學河海學院,二、影響程度不同：各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格影響的程度不盡相同。影響程度大的因素的變化對房地產(chǎn)價格變化的作用較大，反之則小。隨著時間、地區(qū)和房地產(chǎn)類型不同，影響因素作用的大小也可能發(fā)生變化。,重慶交通大學河海學院,三、影響表達不同：有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學模型來表達，有的則只能定性描述，靠估價人員經(jīng)驗判斷。,重慶交通大學河海學院,四、影響關系不同：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化會一直提高或降低房地產(chǎn)價格，如綠地對房地產(chǎn)價格的影響。有的影響因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)價格，從另一角度看則會降低房地產(chǎn)價格，如道路建設一方面可以方便交通，但是也會帶來噪音污染。,重慶交通大學河海學院,本章小結,1、了解房地產(chǎn)估價的一些政策規(guī)定及執(zhí)業(yè)要求。2、掌握房地產(chǎn)、土地、建筑物、附著物等概念以及在房地產(chǎn)估價中應用；以及我國對其產(chǎn)權的一些規(guī)定；房地產(chǎn)特性的具體涵義；了解房地產(chǎn)分類。3、掌握房地產(chǎn)價格的含義及其形成條件，土地價格與普通商品價格的異同點；房地產(chǎn)價格類型及其具體涵義。4、理解影響房地產(chǎn)價格的因素及其作用方式。,重慶交通大學河海學院,復習題1、下列敘述正確的是（）A.權益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利和利益；B.實物、權益和區(qū)位三者對房地產(chǎn)價值影響都很大；C.通行權為典型的地役權；D.國有土地使用權即為出讓土地使用權。2、由于房地產(chǎn)（），所以具有難以變現(xiàn)性。A.價值量大；B.不可移動；C.獨一無二性；D.易受限制性。,重慶交通大學河海學院,3、某宗地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000平方米的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。A.100B.300C.900D.6004、從本質(zhì)上看，不動產(chǎn)的基本特征是（）。A.耐久性；B.個別性；C.不可移動性；D.保值增值性。,重慶交通大學河海學院,5、房地產(chǎn)之所以有價格，其前提條件是（）。A.有用性；B.稀缺性；C.有效供給；D.有效需求。6、“五通一平