房地產(chǎn)評(píng)估方案設(shè)計(jì)講義.ppt

重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,房地產(chǎn)評(píng)估主講人：黃海,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,房地產(chǎn)業(yè)細(xì)分：,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,我國大陸地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià),1978年前：我國城鎮(zhèn)土地國有制度，劃撥無償使用制度。土地資產(chǎn)價(jià)值未得到實(shí)現(xiàn)。我國的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，是在1978年以后改革開放的背景下，隨著改革土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地產(chǎn)成為商品可進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的，起步比較晚，但是發(fā)展較快，得到了政府和社會(huì)的重視，突出表現(xiàn)在以下4個(gè)方面：,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,1、1994.7.5公布了中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十三條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，第五十八條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。2、93、94年，建設(shè)部和人事部聯(lián)合認(rèn)定了兩批共346名“房地產(chǎn)估價(jià)師”。從95年起，取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的唯一途徑，是通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,3、1994.8成立了全國性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)(chinasinstituteofrealestateappraisers,CIREA)。4、1999.2建設(shè)部會(huì)同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，自1999.6.1起執(zhí)行。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,評(píng)估資格考試：土地估價(jià)師國土資源部（每1年一次）房地產(chǎn)估價(jià)師建設(shè)部（每1年一次）相關(guān)網(wǎng)站：中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì),重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,本課程內(nèi)容體系,基礎(chǔ)理論：不動(dòng)產(chǎn)及其不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格概念、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估原則、評(píng)估程序等。評(píng)估方法：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等。地價(jià)評(píng)估：路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡椒?。估價(jià)實(shí)務(wù)：估價(jià)報(bào)告格式及常見錯(cuò)誤分析。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,課程性質(zhì)：理論與實(shí)踐結(jié)合（講求評(píng)估方法理論的學(xué)習(xí)、實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的初步積累）要求：1.熟練掌握評(píng)估基礎(chǔ)理論2.端正對(duì)評(píng)估工作性質(zhì)的認(rèn)識(shí)（科學(xué)性和藝術(shù)性的統(tǒng)一）3.行業(yè)理念的樹立（中介服務(wù)行業(yè)，職業(yè)道德）,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,教材：艾建國等編著，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，中國農(nóng)業(yè)出版社參考書：1、朱道林主編，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，中國農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社；2、柴強(qiáng)主編，房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法，中國物價(jià)出版社；3、趙財(cái)富編著，房地產(chǎn)估價(jià)，同濟(jì)大學(xué)出版社；,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,第一章不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格,第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)（realestate),一、不動(dòng)產(chǎn)的概念二、不動(dòng)產(chǎn)的特性三、不動(dòng)產(chǎn)的分類,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,一、不動(dòng)產(chǎn)的概念,(一)不動(dòng)產(chǎn)的定義:1民法：財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，以能否自由移動(dòng)為依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)不能自由移動(dòng)，或者雖然可以自由移動(dòng)，但會(huì)破壞其完整性、使用價(jià)值及功能，或者帶來明顯的經(jīng)濟(jì)損失。2擔(dān)保法：不動(dòng)產(chǎn)指土地以及房屋、林木等地上建筑物。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,3.美國的定義：在法律上不動(dòng)產(chǎn)指土地以及依附于土地的一切物體，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從地球中心到無限天際。還包括人類對(duì)土地的改良以及利用土地的若干權(quán)利。概念總結(jié)：不動(dòng)產(chǎn)指不能自由移動(dòng)，或者雖然可以自由移動(dòng)，但會(huì)破壞其完整性、使用價(jià)值及功能，或者帶來明顯的經(jīng)濟(jì)損失。其內(nèi)容包括土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,(二)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物與權(quán)益,不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。實(shí)物是看得見、摸得著的部分；權(quán)益指法律規(guī)定的各種權(quán)能以及行使這些權(quán)能所能獲得的收益；區(qū)位（location）是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的，西方有這樣一個(gè)說法，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格最重要的三點(diǎn)：“l(fā)ocation,location,location”，即第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,1不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物（1）土地：土地的含義(略)。房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)土地的認(rèn)識(shí)：坐落位置、面積大小、形狀、四至、地勢(shì)、周圍環(huán)境、利用現(xiàn)狀、產(chǎn)權(quán)狀況、地質(zhì)水文狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度、土地規(guī)劃限制條件。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,（2）建筑物：可以分為房屋和構(gòu)筑物、生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性建筑物。房屋：指具有完善的維護(hù)結(jié)構(gòu)、能夠遮風(fēng)避雨，并可以供人類在其內(nèi)直接從事生產(chǎn)生活等活動(dòng)的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物:指一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng)的建筑物如水塔、煙囪、橋梁等。生產(chǎn)性建筑物：工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。非生產(chǎn)性建筑物：居住建筑和公共建筑。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)建筑物的認(rèn)識(shí)：坐落位置、面積大小、建筑層數(shù)和高度、建筑結(jié)構(gòu)（根據(jù)房屋主要承重結(jié)構(gòu)來劃分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）、設(shè)備、裝修、公共配套設(shè)施完備程度、平面布置、外觀、建成年月、維修保養(yǎng)情況及完損程度、利用現(xiàn)狀、產(chǎn)權(quán)狀況（建筑物可以私人所有）。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,（3）其他附著物：指房地產(chǎn)使用功能要求必備的部分、或提高房地產(chǎn)使用價(jià)值而設(shè)置的部分。評(píng)估時(shí)要視情況決定是否屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與否考慮其價(jià)值。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益,權(quán)益指法律規(guī)定的各種權(quán)能以及行使這些權(quán)能所能獲得的收益。權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰權(quán)等。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,3.本課程對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的用語,在本課程中，為防止含義混淆，主要使用以下幾個(gè)術(shù)語，含義如下：土地：僅指土地部分。不包括地上建筑物部分。建筑物：僅指建筑物部分。不含建筑物所占用的土地。房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）：可指土地，也可以指建筑物，還可以指土地和建筑物的合成體。房地：專指土地與建筑物的合成體。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,二、不動(dòng)產(chǎn)的特性,（一）自然特性：1、不可移動(dòng)性（位置固定性）；2、耐久性（利用永續(xù)性）；3、個(gè)別性（異質(zhì)性）；4、數(shù)量有限性。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性：,1、用途多樣性；2、相互影響性；3、權(quán)益受限性；4、難以變現(xiàn)性；5、保值增值性。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,警察權(quán)：指政府為了公共利益，可以運(yùn)用行政權(quán)力限制某些房地產(chǎn)的使用，如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度、綠化率等的規(guī)定。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,三、不動(dòng)產(chǎn)的分類,1、按用途劃分；2、按是否產(chǎn)生收益來劃分；3、按經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分：出售型房地產(chǎn)；出租型房地產(chǎn)；營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)；自用型房地產(chǎn)。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格,一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念二、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成三、土地價(jià)格與普通商品價(jià)格的異同四、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的類型,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念,房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一。是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的綜合性貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格來源于兩個(gè)方面（表現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵上的雙重實(shí)體性）：勞動(dòng)所形成的價(jià)值：房屋建筑安裝勞動(dòng)（房產(chǎn)價(jià)值）與土地開發(fā)凝結(jié)的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)（地產(chǎn)價(jià)值）（級(jí)差地租）；來源于資本化的地租（絕對(duì)地租）。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,1、政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值論；新古典以后的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)值論。2、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的含義應(yīng)該從后者來理解：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為了取得他人不動(dòng)產(chǎn)從而獲得相應(yīng)的權(quán)益所支付的代價(jià)。包括三層含義：指某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；不同權(quán)益對(duì)應(yīng)不同的價(jià)格；以貨幣或者其他形式支付。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,二、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成,1、有用性；2、稀缺性；3、有效需求。三者有機(jī)結(jié)合形成房地產(chǎn)的交換價(jià)值，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)也是這三者作用的結(jié)果。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,三、土地價(jià)格與普通商品價(jià)格的異同,相同之處：都是用貨幣表示；價(jià)格隨著市場(chǎng)供求變化波動(dòng)；都是按質(zhì)論價(jià)。不同之處：1.生產(chǎn)成本不同；2.供求變化不同；3.價(jià)格差異不同；4.市場(chǎng)性質(zhì)不同；5.折舊現(xiàn)象不同；6.形成時(shí)間不同。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,四、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的類型,（一）按價(jià)格的形成形式分類1、成交價(jià)格；2、市場(chǎng)價(jià)格；3、理論價(jià)格；4、評(píng)估價(jià)格；5、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,（二）按實(shí)物形態(tài)分類1、土地價(jià)格：生地、毛地、熟地；“七通一平”：通路、通上水、通下水、通訊、通電、通（煤）氣（燃?xì)猓?、通（暖）氣和?chǎng)地平整。出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格；總地價(jià)、單位地價(jià)、樓面地價(jià)；補(bǔ)地價(jià)（四種情況）等。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,2、建筑物價(jià)格。3、房地價(jià)格（房?jī)r(jià)）：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e的價(jià)格、單位使用面積的價(jià)格；實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格；現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格；起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)與均價(jià)。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,（三）按不同的經(jīng)濟(jì)行為分類1、買賣價(jià)格；2、租賃價(jià)格；3、抵押價(jià)格；4、保險(xiǎn)價(jià)格；5、課稅價(jià)格；6、征用價(jià)格。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素,一、一般因素：指在一般經(jīng)濟(jì)社會(huì)方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，這種影響帶有地區(qū)全盤性，包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政等幾方面。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,二、區(qū)域因素：指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政等因素結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)域因素所涉及的內(nèi)容可能不同。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,三、個(gè)別因素：指房地產(chǎn)的個(gè)別特性對(duì)于個(gè)別價(jià)格的影響因素，有些個(gè)別因素主要影響土地價(jià)格，有些主要影響建筑物的價(jià)格。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的認(rèn)識(shí),一、影響方向不同：各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向不盡相同，有的是降低房地產(chǎn)的價(jià)格（如環(huán)境污染），有的是提高房地產(chǎn)的價(jià)格（如綠地建設(shè)）。同一種影響因素影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)可能不同。如對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來說，臨街狀況好可以大大提高其價(jià)格；而對(duì)于住宅房地產(chǎn)來說，臨街則會(huì)降低其價(jià)格。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,二、影響程度不同：各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的程度不盡相同。影響程度大的因素的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的作用較大，反之則小。隨著時(shí)間、地區(qū)和房地產(chǎn)類型不同，影響因素作用的大小也可能發(fā)生變化。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,三、影響表達(dá)不同：有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)模型來表達(dá)，有的則只能定性描述，靠估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)判斷。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,四、影響關(guān)系不同：有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化會(huì)一直提高或降低房地產(chǎn)價(jià)格，如綠地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。有的影響因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，從另一角度看則會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，如道路建設(shè)一方面可以方便交通，但是也會(huì)帶來噪音污染。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,本章小結(jié),1、了解房地產(chǎn)估價(jià)的一些政策規(guī)定及執(zhí)業(yè)要求。2、掌握房地產(chǎn)、土地、建筑物、附著物等概念以及在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用；以及我國對(duì)其產(chǎn)權(quán)的一些規(guī)定；房地產(chǎn)特性的具體涵義；了解房地產(chǎn)分類。3、掌握房地產(chǎn)價(jià)格的含義及其形成條件，土地價(jià)格與普通商品價(jià)格的異同點(diǎn)；房地產(chǎn)價(jià)格類型及其具體涵義。4、理解影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素及其作用方式。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,復(fù)習(xí)題1、下列敘述正確的是（）A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利和利益；B.實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響都很大；C.通行權(quán)為典型的地役權(quán)；D.國有土地使用權(quán)即為出讓土地使用權(quán)。2、由于房地產(chǎn)（），所以具有難以變現(xiàn)性。A.價(jià)值量大；B.不可移動(dòng)；C.獨(dú)一無二性；D.易受限制性。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,3、某宗地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000平方米的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2。A.100B.300C.900D.6004、從本質(zhì)上看，不動(dòng)產(chǎn)的基本特征是（）。A.耐久性；B.個(gè)別性；C.不可移動(dòng)性；D.保值增值性。,重慶交通大學(xué)河海學(xué)院,5、房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，其前提條件是（）。A.有用性；B.稀缺性；C.有效供給；D.有效需求。6、“五通一平