關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的感想

不要后悔翻身，只是討厭著急。2 .有些人錯過了，就算遇到了永遠(yuǎn)也無法恢復(fù)原狀的人，也有人永遠(yuǎn)不能在一起。 這些是刻骨銘心的痛苦3 .每個人都有青春，每個人的青春都有故事，每個人的故事都很遺憾，不幸的是有著青春的美麗。4 .方茍說：“人可能總是在做些什么，但是想忘卻也忘不了?！狈狡堈f：“那個時候，我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)，多么沉重的語言啊。 我們只是說喜歡，喜歡也偷偷摸摸?！? .方茴香說：“相見之所以懷念，是因為相見只是在現(xiàn)實面前哀悼悲傷，懷念是因為命運的謊言可以變成童話?！? .村頭有一棵巨大的雷擊樹，直徑十幾米，此時，主干唯一的柳樹已經(jīng)在朝霞中遮住了熒光，變得很普通。8 .這些孩子都很活潑動作好，吃飯也不太誠實，很多人抱著陶缽走出家門，聚在一起。9 .石村四周草木豐富，猛獸多，守山。 村里人的食物相對不富裕。 只是粗麥餅、野果和孩子們碗里的少量肉食。論商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃體會商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)、金融業(yè)及其他營利服務(wù)業(yè)使用的經(jīng)營場所，包括商場、商業(yè)街區(qū)、酒店、辦公樓、專業(yè)市場、物流基地等，是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)與住房地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別在于，住房地產(chǎn)通過銷售實現(xiàn)利潤，商業(yè)地產(chǎn)通過經(jīng)營實現(xiàn)利潤，前者是“一次性交換”的過程，后者是長期持續(xù)的行為，遵循“先商業(yè)后地產(chǎn)”的法則。 因此，房地產(chǎn)規(guī)劃大部分從研究、市場調(diào)整、定位、營銷、售后服務(wù)等方面進(jìn)行，但商業(yè)房地產(chǎn)遠(yuǎn)比住宅特性復(fù)雜，不得不以住宅房地產(chǎn)的規(guī)劃思維來指導(dǎo)商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)劃(不同類型的商業(yè)房地產(chǎn)在規(guī)劃時還存在若干差異，因此主要是商場類的房地產(chǎn)一、可研究的內(nèi)容可研究性主要是進(jìn)行項目規(guī)劃思路，根據(jù)開發(fā)計劃、籌資和開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行財務(wù)分析，判斷能否達(dá)到預(yù)期收益。 在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目可行性研究時，除了銷售現(xiàn)金流外，還考慮未售房地產(chǎn)的沉淀價值，進(jìn)行動態(tài)租金收入分析，根據(jù)市場現(xiàn)在和未來的收益率，計算投資收益年數(shù)。 對于住宅來說這是不必要的。二、市調(diào)的對象市調(diào)的主要內(nèi)容包括宏觀環(huán)境分析、項目所在地區(qū)環(huán)境分析、目標(biāo)客群分析、競爭對手(項目/企業(yè))分析。 住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)需要調(diào)查的指標(biāo)各不相同，其中最重要的差異是對象客群的分析。對任何行業(yè)來說，目標(biāo)的實現(xiàn)都取決于市場需求的正確判斷，房地產(chǎn)也是如此。 對于住宅，它屬于“一次性”銷售過程，面臨的群體與單一購房者相比，通過了解固定購房群體，分析他們的消費需求和消費行為，可以為產(chǎn)品定位、規(guī)劃、價格等提供參考依據(jù)。商業(yè)地產(chǎn)面臨的客戶層比住宅寬得多。 因為它同時面向三個層次的購房者(投資者)、用戶(商家)和消費者，所以必須對這三者進(jìn)行全面的了解和分析：根據(jù)項目壟斷范圍內(nèi)目標(biāo)消費者的需求，確定需要引進(jìn)哪些商家， (商業(yè)地產(chǎn)需要了解各大品牌的名稱：國際一線服裝品牌等)，了解這些商家的需求，最后分析投資者的心理，進(jìn)行項目定位和規(guī)劃，制定相應(yīng)的營銷策略。三、定位和規(guī)劃中應(yīng)考慮的因素定位是指產(chǎn)品的決定，即做什么樣的產(chǎn)品、怎么做以及為什么要這樣做。 商業(yè)房地產(chǎn)定位比住宅系統(tǒng)更加豐富，包括市場定位、主題定位、功能定位、行業(yè)定位、目標(biāo)商戶定位和經(jīng)營定位。 因此，在定位階段，如圖所示，有必要考慮各樓層是做什么的，行業(yè)是如何組合的，功能區(qū)是如何分布的，導(dǎo)入哪個商戶，統(tǒng)一經(jīng)營還是分散經(jīng)營。在規(guī)劃方面，住宅主要要考慮家庭型、面積、樓高、朝向、景觀、外立面、使用率、容積率、園林和道路規(guī)劃及輔助等方面的要求。 商業(yè)房地產(chǎn)最重要的是滿足業(yè)者尤其是主力業(yè)者對場地的使用要求(建筑形式很重要，例如對洗浴桑拿的負(fù)荷的要求不同，對百貨店等面積、柱的距離等有其他要求)，例如排出樓高、面積、柱的距離、負(fù)荷、貨臺、自來水氣體、排水的中央空調(diào)， 在停車場、廣告所等對交通移動線路的規(guī)劃也非常重要的垂直交通(指上下電梯和自動扶梯)和平面交通(樓內(nèi)交通，一般在兩側(cè)設(shè)置大牌子，吸引人，線路環(huán)狀線好)和外場交通組織(從外面進(jìn)入商場)中出現(xiàn)， 強(qiáng)調(diào)通過路線引導(dǎo)消費者的人流，強(qiáng)調(diào)各店鋪的到達(dá)率，避免或減少死角的發(fā)生，最大限度地提高各樓層、各地區(qū)的商業(yè)價值。四、銷售和招商在住宅方面，銷售概念比較簡單(當(dāng)然，進(jìn)入市場的時機(jī)、價格、銷售控制和銷售技術(shù)仍然是系統(tǒng)的學(xué)問)。 也就是說，獲得預(yù)售證后，將所有產(chǎn)品分批發(fā)放到受控市場，以實現(xiàn)100%的銷售率為目標(biāo)，而且?guī)缀醪淮嬖谡猩虇栴}。商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)劃相對復(fù)雜，首先要根據(jù)開發(fā)人員資金回收要求和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析是否需要銷售，其次要確認(rèn)銷售比例，再次進(jìn)行銷售區(qū)域和店鋪規(guī)劃，采用哪種銷售方式，價格體系如何制定，銷售結(jié)束后的產(chǎn)權(quán)招商必須在銷售前開始。 特別是作為大型商業(yè)項目應(yīng)該這樣做(除開發(fā)者以銷售為目的，小規(guī)模業(yè)主自主招商經(jīng)營的情況外)。 大型商業(yè)項目往往需要一些主要經(jīng)營者帶動整個現(xiàn)場的商業(yè)氛圍，因此主要經(jīng)營者的招攬尤為重要，在規(guī)劃建設(shè)前要理解主要經(jīng)營者對現(xiàn)場使用的要求，根據(jù)其要求進(jìn)行合理的建筑規(guī)劃，避免未來改建的風(fēng)險和浪費， 有利于主力經(jīng)營者進(jìn)軍的第二，先行完成主力企業(yè)的招攬，依靠自身強(qiáng)烈的商業(yè)訴求力吸引其他中小企業(yè)，對全面招攬的開展發(fā)揮強(qiáng)有力的牽引作用。 再者，招商順利，可以給投資市場帶來強(qiáng)大的心針和信心，促進(jìn)商店的銷售。五、普及和媒體住宅的普及主要集中在客觀房地產(chǎn)形象、環(huán)境與套餐、地區(qū)與價格等訴求點、意識層面的品牌價值、生活方式、身份象征等方面，以系列廣告的形式傳播到大眾傳媒中，將一系列的SP與PR活動結(jié)合起來，參與者就是購房者。商業(yè)地產(chǎn)推廣的重點根據(jù)推廣階段的不同而不同，大致分為三個階段，首先是主力企業(yè)的推廣，這個階段的推廣是大眾的推廣，不是大眾媒體的宣傳，而是與目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行點對點的交流，與項目使用的傳播媒介是招商手冊，以DM為主的第二階段是全面的招商和銷售階段，這個階段需要借助大眾媒體的力量，廣泛傳播項目的招商和銷售信息，要著重于主要企業(yè)的進(jìn)出、優(yōu)惠政策和投資收益，輔助論壇、招商會等活動方式六、售后服務(wù)不管是住宅還是商業(yè)地區(qū)，銷售并沒有結(jié)束。 和任何其他產(chǎn)品一樣，都有售后服務(wù)階段。 區(qū)別在于住宅售后服務(wù)是指物業(yè)管理，商業(yè)物業(yè)售后服務(wù)包括物業(yè)管理和經(jīng)營管理兩方面，其中經(jīng)營管理尤為重要。 保安、清潔、綠化、設(shè)備維修等是基本的房地產(chǎn)自身管理，起著保持價值的作用，經(jīng)營管理是房地產(chǎn)整體的商業(yè)運營，是專業(yè)、系統(tǒng)、長期的過程，管理商戶，定期調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，通過持續(xù)的營銷推廣活動提高百貨商店的銷售額， 業(yè)主方實現(xiàn)穩(wěn)定增長的租金收益，經(jīng)營管理的目的和作用是通過良好的經(jīng)營使房地產(chǎn)持續(xù)增值。我認(rèn)為在商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃過程中，最重要的是市場營銷。 市場營銷不是狹義的銷售，而是為了實現(xiàn)銷售這一交換過程而進(jìn)行的市場調(diào)整、預(yù)測需求、產(chǎn)品定位、定價、銷售、推廣、售后服務(wù)等一系列過程。 因此，商業(yè)房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵在于市場空間的正確判斷、預(yù)測和引導(dǎo)，以及從中得到的正確定位。 定位錯誤相當(dāng)于一開始就偏離了道路，后期無論進(jìn)行什么樣的包裝、推進(jìn)、銷售，都無法逃脫被市場拋棄的不幸。 當(dāng)然，僅靠正確的定位是不夠的，需要有效的營銷手段的合作，例如市場接受的價格、巧妙的銷售管理、規(guī)定的營銷等，否則“腐化魔法”也是可能的。其實市場營銷的目的是不需要販賣。 也就是說，我們可以正確把握市場需求，生產(chǎn)正確的道路產(chǎn)品，通過合理的價格和銷售渠道，實現(xiàn)產(chǎn)品價值。 對于任何商品都是如此，對于商業(yè)房地產(chǎn)也是如此，如何實現(xiàn)這一過程，需要科學(xué)、合乎目的的規(guī)劃。 問題是，自2003年商業(yè)發(fā)展熱潮以來，商業(yè)規(guī)劃不夠受到重視，許多項目興盛起來，但資金鏈過期停止，完成后無法生意，開業(yè)后生意冷淡，其原因有三個原因1 :資金壓力。 商業(yè)房地產(chǎn)是一種投資回報比住宅投資多、投資回報率高、風(fēng)險大的房地產(chǎn)產(chǎn)品，由于對銷售的特殊要求(商業(yè)房地產(chǎn)的最佳運營方式有租賃沒有出售或出售的比例在10%以下)，因此對資金的要求非常高。 另外，近年來，緊縮國家提出的一系列房地產(chǎn)行業(yè)貸款，控制土地和房價的政策進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入閾值。 開發(fā)過程中出現(xiàn)的資金鏈斷裂，可能會使項目立即癱瘓。 為了保證資金或者實現(xiàn)利潤目標(biāo)，很多開發(fā)人員出售房地產(chǎn)，經(jīng)銷商迅速回收資金，但同樣出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營不統(tǒng)一的情況，特別是對于大型商業(yè)房地產(chǎn)，實際上有意想不到的商業(yè)計劃，阻礙主力公司的進(jìn)出，經(jīng)營混亂，最終導(dǎo)致商場原因2 :定位錯誤。 不了解市場，但是看到商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅利潤空間，急于投資，看到市場熱情做什么，結(jié)果是同質(zhì)化嚴(yán)重，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，功能和職業(yè)狀態(tài)的組合偏差，沒有競爭力，吸引不了優(yōu)秀的商家和消費者。理由三：計劃不合理。 產(chǎn)品的先行觀念是先建商場，然后再去招商，直接結(jié)果是商場的計劃沒有考慮到商店對建筑的具體要求，不能滿足商店的經(jīng)營需求，結(jié)果是商店空出地方招商，而商店卻找不到合適的經(jīng)營場所。 為了滿足業(yè)者的要求而進(jìn)軍的話，需要改建房地產(chǎn)，花費大量的成本和時間，會造成很大的損失。經(jīng)過三年的發(fā)展，廣州的商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了各種不足，同時逐漸恢復(fù)理性，大體上有以下的局面和傾向首先商業(yè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡，沒有科學(xué)有效的計劃。 近年來，廣州市場上銷售的商業(yè)房地產(chǎn)近一半是基礎(chǔ)商，多為住宅輔助性商業(yè)設(shè)施，專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)不超過2成。 這是商店投資有一定風(fēng)險的商業(yè)氣氛不濃，消費支持力不足，社區(qū)發(fā)展不成熟，這些都是基礎(chǔ)商品的“硬傷”，投資回報更長，風(fēng)險更大。其次商業(yè)發(fā)展由市中心轉(zhuǎn)向郊區(qū)和社區(qū)。 廣州市商業(yè)網(wǎng)站計劃中，十大商業(yè)網(wǎng)站分布在郊區(qū)較多。 例如琵琶州購物中心、長隆購物中心、白云新城購物中心、花世界等。 在以北京路、上下九路、天河為中心的商業(yè)圈內(nèi)，廣州的商業(yè)房地產(chǎn)會發(fā)展得更加均衡。 與此同時，社區(qū)商業(yè)的興起也是商業(yè)發(fā)展的新方向，以天河城市廣場、愛都新天地為代表的社區(qū)MALL立足于社區(qū)群體，致力于地區(qū)商圈的發(fā)展，與市中心大型購物中心、步行街形成了互補(bǔ)的趨勢。再次，各大開發(fā)商正在增加對商業(yè)房地產(chǎn)的投資。 例如，合生的創(chuàng)造性、富力等，強(qiáng)者強(qiáng)，弱者弱。 實力差的開發(fā)商出現(xiàn)了多項停滯和腐敗，市場資源集中在這些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)上，市場也在增加秩序。商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)人員資金的考驗永遠(yuǎn)巨大，無論企業(yè)有多大實力，都不可避免地面臨困難的日子。 例如，正大集團(tuán)曾因資金問題正佳廣場停滯數(shù)年。 但是，隨著reiser未來出現(xiàn)的必然趨勢(現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)基金將在香港上市，越秀城建下屬的越秀投資reiser將在香港上市)，資金問題不再是開發(fā)人員的致命傷，多年的銷售和經(jīng)營矛盾也將得到解決，擴(kuò)大了個人投資者的投資方向，地產(chǎn)商的融資渠道也將擴(kuò)大這有助于實現(xiàn)以經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn)為目標(biāo)的長期行為，大大推動商業(yè)房地產(chǎn)的良性和健康發(fā)展！以上是本人對當(dāng)前參與商業(yè)地產(chǎn)的膚淺看法，商業(yè)地產(chǎn)和住宅規(guī)劃本質(zhì)上是一致的，但商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃內(nèi)容和參與程度遠(yuǎn)比住宅復(fù)雜，尤其是后期商業(yè)經(jīng)營管理方面，需要不斷學(xué)習(xí)。 如果有不方便的地方，請您指正方蓑2005年至2005年11月25日1 .“啊，居然有土龍肉