商品房開發(fā)貸款講座講義

商品房開發(fā)貸款的管理方法及評(píng)估案例李義村第一部分新商品房開發(fā)貸款管理辦法政策解讀(a) 商品房開發(fā)貸款管理辦法修訂背景和必要性修訂背景：1.近年來，國家、外部監(jiān)管部門和總行相繼出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。2001年發(fā)布的原商品房開發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法不再適用。2.在調(diào)查過程中，總行也陸續(xù)了解到各基層銀行反映的一些問題。必要性：1.適應(yīng)監(jiān)管要求2、適應(yīng)當(dāng)前信用管理體系的要求3、適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要(二)新方針中的主要政策變化新舊方法對(duì)照表新方法舊方法1.定義用于建設(shè)商品房及其配套設(shè)施用于住房、商品房、綜合住房、學(xué)生公寓等住房建設(shè)項(xiàng)目2.貸款類型1)不適用于經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款2)明確了住房開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款和綜合住房開發(fā)貸款的定義1)適用于經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款2)住房開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款和綜合住房開發(fā)貸款沒有明確的定義3.與固定資產(chǎn)計(jì)量的趨同1)明確執(zhí)行固定資產(chǎn)貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定1)個(gè)別內(nèi)容與固定資產(chǎn)貸款管理辦法不同4.借款人條件1)強(qiáng)調(diào)借款人和股東無重大不良信用記錄2)增加“借款人為外商投資企業(yè)的，符合國家有關(guān)規(guī)定?！?)沒有強(qiáng)調(diào)借款人和股東沒有重大不良信用記錄的事實(shí)。2)借款人是外商投資企業(yè)沒有單獨(dú)的規(guī)定。5.項(xiàng)目條件1)建設(shè)用地的性質(zhì)顯然是出讓2)與舊方法相比，資本比率發(fā)生了變化(20%、30%、35%)。1)土地的性質(zhì)不限于轉(zhuǎn)讓2)資本比率(30%)6.貸款期限、方式和主體第三章單獨(dú)列出，對(duì)貸款期限、方式和主體有明確要求。沒有單獨(dú)的規(guī)定7.貸款流程根據(jù)新的信貸規(guī)則的要求，對(duì)貸款程序作了一些規(guī)定。沒有規(guī)則8.保險(xiǎn)和合同簽署舊方法的保險(xiǎn)條款被取消，合同簽訂條款被增加。有相關(guān)的保險(xiǎn)條款，沒有簽訂合同的要求。9.貸后管理1)明確貸款應(yīng)在銷售率達(dá)到80%(70%)時(shí)償還2)增加支付管理要求沒有這樣的要求。(3)實(shí)施中應(yīng)注意的問題1.其他文件，如固定資產(chǎn)措施、貸后管理措施、調(diào)查評(píng)估措施等，在執(zhí)行中需要結(jié)合起來，以便全面掌握業(yè)務(wù)。2.結(jié)合當(dāng)前信貸政策的靈活應(yīng)用。3.新方法同時(shí)廢除了7個(gè)文件。第二部分省分行商品房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)相關(guān)政策一，全省農(nóng)業(yè)銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀截至今年5月底，全省商品房開發(fā)貸款余額192.7億元，比年初增加29.5億元。全省商品房開發(fā)貸款中不良貸款余額為2200萬元，不良率僅為0.1%。二?？偛吭L問政策商品房開發(fā)貸款準(zhǔn)入指標(biāo)對(duì)照表內(nèi)體積城市準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)縣錄取標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)納根據(jù)文件關(guān)于印發(fā)商品房開發(fā)貸款客戶分類標(biāo)準(zhǔn)和客戶分類名單的通知(農(nóng)銀辦發(fā)2009717號(hào))要求新客戶必須遵守現(xiàn)行法律法規(guī)、行業(yè)主管部門的規(guī)定、銀行信貸管理制度的基本要求和銀行的商品房開發(fā)貸款支持客戶標(biāo)準(zhǔn)。新建項(xiàng)目必須符合商品房開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定。2010年房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策:在支持標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，對(duì)新成立的非集團(tuán)客戶控股股東的要求進(jìn)一步明確。關(guān)于印發(fā)中國農(nóng)業(yè)銀行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入規(guī)定的通知(農(nóng)銀發(fā)2009174號(hào))關(guān)于印發(fā)中國農(nóng)業(yè)銀行20092010年“三農(nóng)”和縣域信貸業(yè)務(wù)政策指引的通知(農(nóng)銀發(fā)2009329號(hào))顧客導(dǎo)納標(biāo)準(zhǔn)1.總部和分支機(jī)構(gòu)級(jí)別的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶、年度百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)、上海和深圳港口的非ST上市公司及其直接或間接持股50%以上的子公司(包括(3)在建重大項(xiàng)目運(yùn)行正常，有一定的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，具有較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展能力；(4)無不良信用記錄。3.具有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的非集團(tuán)客戶必須同時(shí)滿足以下條件：(一)資產(chǎn)負(fù)債率不高于75%，上年末一類地區(qū)(浙江)客戶所有者權(quán)益不低于1億元；(二)一類地區(qū)客戶累計(jì)開發(fā)面積在15萬平方米以上；(三)具有三個(gè)以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。(4)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要管理人員任期不少于3年；(5)在建的重大項(xiàng)目運(yùn)行正常，有一定的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，具有較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展能力；(6)信用等級(jí)為AA以上；(7)無不良信用記錄。4.新的非集團(tuán)客戶必須同時(shí)滿足以下條件：(一)資產(chǎn)負(fù)債率不高于75%；去年底，一類地區(qū)(浙江)客戶的所有者權(quán)益不低于1億元；(二)具有暫定級(jí)(含)以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)(3)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要管理人員任期不少于3年；(四)控股股東符合支持類第三條的標(biāo)準(zhǔn)(2010年行業(yè)政策進(jìn)一步規(guī)定，控股股東為個(gè)人的，控股股東應(yīng)具有3年以上房地產(chǎn)開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，且股東直接或間接控制的企業(yè)近3年累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)面積不少于10萬平方米；控股股東為法人的，股東總部的注冊(cè)資本和實(shí)收資本在5000萬元以上，近三年直接或間接控制的企業(yè)累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)面積不少于10萬平方米。)(5)在建的重大項(xiàng)目運(yùn)行正常，有一定的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，具有較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展能力；(6)信用等級(jí)為AA以上；(7)無不良信用記錄。(一)具有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備以下條件：1.產(chǎn)權(quán)清晰，公司治理結(jié)構(gòu)健全，經(jīng)營管理規(guī)范，財(cái)務(wù)狀況良好；企業(yè)及其主要管理人員無不良記錄；不存在重大法律糾紛或潛在風(fēng)險(xiǎn)，不存在國土資源部門和建設(shè)行政主管部門認(rèn)定的囤積土地和房屋行為。2.根據(jù)銀行規(guī)定需要信用評(píng)級(jí)的，信用評(píng)級(jí)不得低于AA級(jí)；3、具有三級(jí)以上(含)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；4.房屋開發(fā)貸款：所有者權(quán)益不低于3000萬元；商品房開發(fā)貸款：所有者權(quán)益不低于5000萬元，其中實(shí)收資本不低于3000萬元；5.住房開發(fā)貸款：建設(shè)項(xiàng)目竣工合格率達(dá)到100%，開發(fā)業(yè)績(jī)良好，開發(fā)項(xiàng)目盈利；除此之外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款還應(yīng)符合以下要求：相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；6.主要關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營正常，無重大法律糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司和新注冊(cè)的房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.產(chǎn)權(quán)清晰，公司治理結(jié)構(gòu)健全，經(jīng)營管理規(guī)范，財(cái)務(wù)狀況良好；企業(yè)及其主要管理人員無不良記錄；不存在重大法律糾紛或潛在風(fēng)險(xiǎn)，不存在國土資源部門和建設(shè)行政主管部門認(rèn)定的囤積土地和房屋行為。2.控股股東為具有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)公司，符合本條第一款所列條件；控股股東為非房地產(chǎn)公司的，其所有者權(quán)益不得低于5000萬元人民幣；控股股東為個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)具有3年以上房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，業(yè)績(jī)良好；3、具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；4.房屋開發(fā)貸款：所有者權(quán)益不低于3000萬元；商品房開發(fā)貸款：t(二)項(xiàng)目建設(shè)用地按照國有土地出讓合同出售并已付清土地出讓金；(3)填寫“四證”(四)資本比例符合要求(5)能夠提供合法、有效和充分的保證。(6)項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景；(一)取得政府主管部門出具的合法有效文件。(2)別墅項(xiàng)目必須在2005年12月2日前取得國有土地使用證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證；非別墅低密度住宅項(xiàng)目符合國土資源部和國家發(fā)改委2006年聯(lián)合發(fā)布的限制用地項(xiàng)目目錄的相關(guān)要求，即禁止占用耕地，也不允許先批量辦理城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，變相占用耕地。(三)項(xiàng)目用地已簽訂土地出讓合同，支付全部土地費(fèi)用(租賃、補(bǔ)償、契稅等)；獲得項(xiàng)目用地建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用證；獲取項(xiàng)目項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；在發(fā)放貸款前獲得建筑工程施工許可證。(4)項(xiàng)目資本金：住房不低于總投資的35%，商品房為40%(目前調(diào)整為30%和40%)。(五)項(xiàng)目總體規(guī)劃建筑面積不低于3萬平方米的住宅建筑和1萬平方米的商業(yè)建筑。(六)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品適銷對(duì)路。商業(yè)建筑：位于市中心商業(yè)區(qū)和其他繁華地區(qū)，其版式設(shè)計(jì)符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。(7)不超過正常停機(jī)。(八)對(duì)于商品房，已制定可行的出租或自辦計(jì)劃。注：適用于混合商業(yè)模式的綜合住宅項(xiàng)目(如混合商場(chǎng)和辦公樓、混合酒店和辦公樓等)。)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行商品房開發(fā)貸款準(zhǔn)入規(guī)定。地區(qū)導(dǎo)納(浙江)不住房項(xiàng)目：可涉及我省所有縣城和省級(jí)分行確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)(33個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)浙江省農(nóng)業(yè)銀行分行2009年第500號(hào)確認(rèn))商品房項(xiàng)目：可參與一級(jí)分行確定的全國100強(qiáng)縣和上一年度國內(nèi)生產(chǎn)總值100億元(含)以上縣以及轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總量最大的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)項(xiàng)目。(同一縣內(nèi)支持的此類項(xiàng)目不超過兩個(gè)，但已償還貸款的項(xiàng)目除外；除全國前100個(gè)縣外，一級(jí)分行確定的縣總數(shù)不得超過5個(gè)。)總行及分行級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶和總行直接管理的房地產(chǎn)客戶不受區(qū)域準(zhǔn)入范圍的限制。三、省級(jí)分行的業(yè)務(wù)要求1.一般要求重點(diǎn)支持實(shí)力雄厚、品牌好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶，包括總行級(jí)和分行級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶、總行直管客戶、全國百強(qiáng)企業(yè)。加大對(duì)保障房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目銷售的信貸投入，審慎支持商品房項(xiàng)目。2.關(guān)鍵要求明確企業(yè)營銷重點(diǎn)，商品房開發(fā)貸款堅(jiān)持“優(yōu)勢(shì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”三優(yōu)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)“四優(yōu)先支持”、“四審慎干預(yù)”、“四嚴(yán)格限制”四.高質(zhì)量客戶和項(xiàng)目的營銷政策1.加大省級(jí)分行的直銷力度。2.完善營銷體系建設(shè)，建立項(xiàng)目營銷責(zé)任制，提高優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)效率。3.支持授權(quán)和操作流程。1)授權(quán)授權(quán)：2)操作流程：4.在產(chǎn)品和服務(wù)方面提供支持，以提高同行的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。1)總行完善了系統(tǒng)，提高了部分現(xiàn)有產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。2)積極利用投資銀行和銀團(tuán)貸款作為營銷工具。3)加強(qiáng)部門協(xié)作和境內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，積極為優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提供內(nèi)部擔(dān)保和外部貸款、信托理財(cái)、金融咨詢等新服務(wù)。V.該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的最新要求1.繼續(xù)實(shí)施差異化信貸政策2、提高擔(dān)保要求3.在貸后管理方面，我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管在借款人合法性調(diào)查中，我們主要關(guān)注以下幾點(diǎn)：1、借款人的經(jīng)營期限和經(jīng)營范圍。2.核實(shí)借款人、控股股東和大股東的信用狀況，是否有不良記錄。3.借款人和項(xiàng)目開發(fā)商之間的不一致4.查看借款人的注冊(cè)資本是否完全到位，以及該報(bào)表是否真實(shí)。合法性調(diào)查的重點(diǎn)是調(diào)查項(xiàng)目的合法性：1.在調(diào)查項(xiàng)目的合法性時(shí)，我們應(yīng)該注意哪些方面？1)核對(duì)原始憑證，特別是土地支付憑證和四種憑證；2)注意土地出讓合同和補(bǔ)充合同是否有特殊規(guī)定。3)注意如何安排項(xiàng)目。4)原則上項(xiàng)目可以在“兩證”前報(bào)批，但最好等到“三證”完成后再報(bào)批。“四證”必須在貸款發(fā)放前到位。2、如何確定項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)？土地規(guī)劃限制初步設(shè)計(jì)方案批復(fù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證3.關(guān)注閑置土地和停工項(xiàng)目。對(duì)于一年多沒有開工的土地已收到建設(shè)工程規(guī)劃證但一年內(nèi)未取得施工許可證的項(xiàng)目對(duì)于已獲得施工許可的項(xiàng)目二?？偼顿Y估算1.確定總投資的基礎(chǔ)？1)檢查可行性研究報(bào)告2)與項(xiàng)目預(yù)算核對(duì)(預(yù)計(jì)算)；3)核對(duì)施工合同中的建筑安裝費(fèi)用4)調(diào)查評(píng)估人員需要積累工程造價(jià)知識(shí)，對(duì)建材市場(chǎng)的信息價(jià)格有一定的了解。2.項(xiàng)目總投資包括什么？總投資一般包括：(1)土地成本(2)前期工程費(fèi)用(3)建筑安裝費(fèi)用(4)各種費(fèi)用：例如，每平方米建筑面積(5)支持社區(qū)(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用(7)管理費(fèi)用(8)銷售費(fèi)用(9)其他費(fèi)用(10)意外費(fèi)用三。資本的確定資本確認(rèn)應(yīng)該注意什么？資本是指投資者在項(xiàng)目總投資中認(rèn)購的投資金額，其特點(diǎn)是無負(fù)債、無利息支付。對(duì)資本的要求主要包括兩個(gè)方面，一是體現(xiàn)在所有者權(quán)益上，二是在貸款之前投入使用。關(guān)于土地使用權(quán)的出資四.市場(chǎng)分析焦點(diǎn)：判斷該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景(一)項(xiàng)目銷售(租賃)計(jì)劃和營銷計(jì)劃分析(二)市場(chǎng)供求分析(3)相似競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較(四)SWOT綜合分析(五)項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)1.如何分析項(xiàng)目的市場(chǎng)定位？調(diào)查項(xiàng)目的價(jià)格定位、物業(yè)等級(jí)、功能結(jié)構(gòu)、戶型設(shè)計(jì)和銷售目標(biāo)。評(píng)估人員將前往現(xiàn)場(chǎng)觀察項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。重點(diǎn)分析項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。2.如何分析項(xiàng)目所在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系？1)分析當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門在過去三年中提供的房屋開發(fā)、竣工和銷售數(shù)量；判斷房地產(chǎn)的供需是否平衡以及發(fā)